新加坡房地产市场持续趋软,卖方蒙受亏损的私宅转售交易越来越多,今年第三季的亏损交易更是过去三年来最多的一次。
今年第三季约有7%的私宅转售交易使卖方蒙受亏损根据房地产交易信息网站SRX整理的数据,今年第三季共有103宗私宅转售交易是在卖方蒙受亏损的情况下进行,占交易总数的7%。
过去五个季度,亏损交易持续增加,虽然去年第四季的数量环比略减,但整体仍呈上行趋势。
仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉受访时说,按卖方买房的年份而定,他们可能受到市场周期陷入低谷与降温措施的双重影响。
他说:“2008年买房的人会受到两者的影响。如果是2011年与2012年买房的人,可以较为确切地说,他们是受降温措施的影响。”
2007年至2008年,新加坡楼市处于高峰期,后来随着美国引发的全球金融危机而陷入低谷。
2013年,楼市再度狂热,致使政府推出更多降温措施来抑制房价,限制房贷的总偿债率(TDSR)就是那时推出的。
SRX的数据显示,今年第三季亏损出售的私宅,多数是2007年与2011年买的,分别有34宗与29宗交易。
王德辉指出,数据显示亏损交易持续增加,意味着越来越多人已做好亏本出售私宅的心理准备。他也认为,这显示卖方面对某些压力,使他们不得不在亏损的情况下脱售房地产。“一般上,人们不会做这种事。如果可以避免,他们不会亏本卖。”
他说,今年经济不景气,经商环境困难重重,多少会影响人们的持守能力。此外,有些人单靠房租收入来应付房贷,而现在的租赁市场又供过于求,租金下滑,租户难求,也可能导致他们弃守。
当年的高档私宅热潮
按地区来看,高档私宅今年第三季的亏损交易最多,共计54宗,平均亏损为47万1595元或12%。
中档与大众私宅的亏损交易分别为25宗与24宗,前者平均亏损为15万9230元或9.5%,后者平均亏损为14万3282元或7.9%。
SRX的数据显示,在54宗亏损的高档私宅交易中,几乎一半(20宗)是在2007年买的。
智信研究与咨询公司总监王伽胜说,本地楼市在2007年经历了一股高档私宅热潮,许多外国人因为对高档私宅的增值潜能有信心而入场。
王伽胜说:“2005年到2006年,政府推广新加坡为时尚生活枢纽。滨海湾一带正在发展,又有综合度假村。因为有这些正在进行以及将来会进行的计划,高档私宅吸引了许多外国人。”
他说,早在2003年到2004年,滨海湾一带就已经开始发展私宅,政府也积极在中央商业区发展住宅,种种因素逐渐形成当年的高档私宅热潮。
此外,王德辉指出,股市在2007年正逢牛市,许多人套现后就来买房。当年,新加坡楼市有80多种国籍的外国买家入场,房地产热潮由此可见一斑。
“那时候买房的人现在就无法回本。”
郊区私宅投资者受惠
另一方面,在今年第三季获利的转售交易中,绝大部分属于迎合大众市场的郊区私宅单位,获利的幅度也最大,共计611宗,平均赚取31万8734元或45%。
相比之下,中档与高档私宅的获利交易分别仅有293宗与212宗,前者平均赚取37万3027元或43%,后者平均赚取56万零655元或41%。
获利的郊区私宅多数是在2010年买入,共计124宗。
王伽胜指出,2010年是郊区私宅的转捩点,在那之前,对郊区私宅有兴趣的买家不多。“2010年开始,郊区私宅的走势截然不同,买家感兴趣的程度也完全不一样了。”
他说,当年利率低,降低了借贷成本,组屋转售价格又上扬,许多组屋屋主自然会想卖掉组屋,提升至私人共管公寓。
他补充,私宅投资者可能已逐渐意识到,要从租金赚取回报其实没那么容易,即使以好价钱买到私宅,也未必租得出去,而即使租得出去,也未必能碰到理想的租户。
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(据联合早报网报导)