Category: News SG

预购组屋需求近年来已明显放缓，但新加坡建屋发展局表明，现阶段未有计划恢复预购组屋申购率须达至少70％才开始招标建造的做法。

点击查看新加坡更多精品房源

建屋局回答本报询问时也强调，虽然已累积了一定的库存，但目前并没有出现新组屋供应过剩的问题。

预购组屋（Build-to-order，简称BTO）制度是建屋局在2001年推出的公共住屋出售概念，取代之前的登记购屋制度，其最大好处是让买主更快知道组屋的明确地点和等候时间，也让政府更有效率地控制新组屋的数量，避免出现供应不足或过剩的情况。

以往，建屋局会等到预购组屋申购率达至少70％才开始招标建造，但自2011年许文远接管国家发展部后便更改了预购组屋的招标制度，一旦设计图完成后就进行招标，以加速新组屋建造工程。

随着预购组屋需求近年来放缓，特别是首次购屋者的申购率已显著下降，建屋局发言人受询时表明，没有计划恢复这个70％要求。

发言人指出，建屋局按市场情况不断调整预购组屋的供应量，以确保住屋市场保持稳定。

过去几年，建屋局大量增加新组屋供应，以应付首次购屋者的强劲需求。如今首次购屋者积压的需求已大部分解决，该局自去年开始削减预购组屋供应量，从2013年的2万5000个单位减至去年的2万2400个，今年进一步减至1万5000个。

发言人说：“建屋局将继续密切观察市场情况，并相应调整新组屋的供应量，以确保可继续满足新加坡人的住屋需求。”

智信研究与咨询（R’ST Research）总监王伽胜认为，目前没有迫切恢复原先做法的必要。

他说：“如果要更好地确保新组屋不会出现供应过剩的问题，可考虑恢复这个做法，但或许无需限定申购率须达至少七成才开始招标建造，可考虑定在50％甚至是40％。不过，目前不急于这么做，因为还不大可能出现供应过剩的情况。”

戴德梁行研究部副主管李乃佳博士担心，如果恢复70％的规定，日后可能再次引发供应短缺的问题，因为组屋需三四年时间建造。

博纳（PropNex）集团总裁伊斯迈则认为，应该完全取消有关规定，一旦推出了预购组屋项目，不论申购率高低，都应招标建造，以免申购者失望，尚未卖出的单位日后可通过剩余组屋销售计划出售。

新组屋平均订购率

去年达85％

虽然预购组屋需求放缓，但建屋局指出，目前没有出现新组屋供应过剩的问题，预购组屋的订购率保持健康，去年平均订购率达85％。

随着今年供应量进一步下降，该局今年将通过剩余组屋销售活动，总共推出9000多个单位供买家选购，应付近来多项房屋政策调整包括申请者家庭月入顶限提高后，预计增加的市场需求。

发言人说：“不是每个受邀选购预购组屋的申请者最终会预订单位，所以自然会有卖剩的组屋，何况订了组屋的买家也会取消交易。剩余组屋销售计划可为买家提供更多不同屋型、不同地点及处于不同建造阶段的组屋选择。”

至于怎样才算是合理的组屋库存，李乃佳认为，根据国人的结婚率计算，新组屋每年的平均需求预计达约2万5000个单位，如果任何时候保留额外约5000至1万5000个单位作为库存应足以应付需求。

伊斯迈则建议，每年保留多10％的供应量作为库存，一旦开始出现供应过剩的情况，可进一步减少预购组屋的供应。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

根据日经中文网报导，日本地价上涨的趋势已开始从三大都市圈向地方主要城市扩大。日本国土交通省9月16日发布了截止2015年7月1日的基准地价。数据显示，受访日游客增加等影响，三大都市圈的商业用地价格连续3年上涨。北陆新干线的开通带动了金泽市、仙台市和福冈市等地方主要城市的商业用地价随之上涨，有的城市甚至上涨了将近5%。

点击查看日本更多精品房源

东京、大阪和名古屋三大都市圈的商业用地价格上涨了2.3%，涨幅超过2014年的1.7%，创出雷曼危机发生的2008年以来最大涨幅。住宅用地价格上涨0.4%，涨幅较2014年的0.5%相比出现缩小。

在国内经济缓慢复苏和货币宽松的背景下，投资资金正在不断流入三大都市圈的商业用地。进入2015年，为地价上涨升温的是急速增加的访日游客。

 日本全国最高价的商业用地是东京银座的“明治屋银座大厦”，上涨率高达16.8%。很多购买高价商品的访日游客都会来银座，高级品牌也纷纷希望到这里开店。即使进场费价格不菲，但还是有商家愿意入驻。不动产的价格也随之扶摇而上。

大阪的情况如出一辙。“理索纳（Resona）心斋桥大厦”曾为商业用地价格上涨率最高地，大厦前面就是“爆买”访日游客乘坐大巴的始发和终点站。以附近的大丸心斋桥百货店为首，访日外国游客大量购买免税品已成为日常一景。

尽管地方城市圈整体的依然在下跌，但越来越多的地方主要城市地价正在回升。2015年3月开通的北陆新干线的金泽车站周边，住宅用地上涨了16.8%，创下全国最高涨幅纪录。受游客增加带动，店铺需求等表现坚挺，商业用地的价格也在上涨。

札幌、仙台、广岛和福冈等城市的地价涨幅也很明显。4城市的商业用地合计上涨3.8%，住宅地价格上涨1.7%，均超过了三大都市圈的涨幅。仙台市的地铁东西线将于12月开通，沿线周边的住宅用地需求旺盛。福冈计划在博多车站周边的商业用地上开发大厦和延伸地铁，集客能力有望进一步提高。

不过地方城市整体的地价下跌了1.5%。其中，秋田县的商业用地和住宅用地分别下跌了4.6%和4.0%，在各都道府县中降幅最大。主要地方城市的地价上涨被其他地方城市的地价下跌抵消。

日本全国所有用地的基准低价同比下跌了0.9%。由于三大都市圈的商业用地和地方主要城市地价的上涨，基准地价的降幅连续6年缩小，但整体下滑已持续了24年。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

新加坡房产方面，新加坡80%以上的居民居住在一种叫做“组屋”的高层套房式住宅里，而新加坡组屋的规划、建造、出售和定价，都由建屋局负责。最近建屋局的一系列新加坡购房政策吸引了不少新加坡人的关注。

 点击查看新加坡更多精品房源

先是放宽了公民申购组屋的收入限制—政府自8月16日起将购买新组屋者的家庭月收入顶限从8000新元提高到1万新元，这意味着会有更多的人有资格申请价 格远低于市场房价的新组屋，或是在购买二手组屋时享受3到4万新元的购房补助。除了政策上的松动之外，建屋局还在9月底一口气推出8200多个单元的组屋 销 售，活动规模之大，史无前例。

一般来说，大学毕业生，月收入两三千，不是特别挑房的话，三年左右基本上都是可以买得起的。而且如果是首次购房的话，可享受首次购房优惠补贴，它是新加坡 政府对公民购房的一项资助政策，资助金额为一次性补贴3至4万新元，如果所购组屋组屋靠近父母住所，补贴金额 则可以达到4万，不过，每个家庭只有在第一次购房时才可以享有这种优惠。

优惠补贴是年轻家庭购房经济保证之一。其二是中央公积金制度，它是 新加坡人购房的一大资金来源。这种强制储蓄的公积金制度，如今已成为新加坡年轻人买房的有力保障。

低息贷款是居民购房的又一经济保证。扣完公积金后，剩下的房款由建屋局提供低息贷款，年息要比商业银行低三四个百分点。有了这三大资金支柱，年轻家庭都觉得买房很轻松。

新加坡个人的住房开支占收入比重仅为25%至28%，这样的比率让他们几乎感觉不到房贷压力，对生活质量基本上没多大影响。

二手房比新房更贵

在新加坡，二手组屋通常要比新组屋昂贵许多。新组屋直接由建屋局卖给新加坡公民，价格由建屋局决定，由于建屋局不以赢利为目的，所以价格并不与市场挂钩。 同一地段新旧组屋的价格能差一两倍，如果买到了新组屋，几年后转手出售，很轻 松就能赚个十多万。所以，组屋实际上相当于政府提供给公民的一种福利。

据新加坡建屋局网站表示，超过80%的新加坡人都是政府组屋的受益者。不过，能买到什么地段、什么时候能买到，则需要靠运气；建屋局在分配组屋时，如果某一地段申购人数过多，则会采取抽签的方式。

严格的购买限制

如此大的实惠自然让购房者心动不已。不过，新加坡政府对组屋的申购、使用和转售规定了许多限制，福利的获取并不是无度的。

首先是购买组屋的资格限制。组屋申请只限于公民家庭，家庭月收入要低于1万新元，高收入者不能申购，一个核心家庭只能拥有一套政府组屋。一个人一生只有两 次 购买组屋的机会，购买第一套组屋满一定年限才可以申请第二套政府组屋，以便小房换大房或大房换小房，但原有的组屋必须在购买第二套组屋半年内出售，等等。

多样灵活的政府资助办法和严格的制度规则约束，才保证了新加坡“居者有其房”目标的实现：新加坡是全球唯一民众拥屋率接近100%的国家，这也成了新加坡人留给世界的惊叹号。

浏览居外【名家专栏】栏目之新加坡，了解新加坡房产投资独家专业解读。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据瑞投咨网）

对新加坡理工大学将在榜鹅兴建中央校园，而周边也将引入创意产业组合，分析师认为这将有利于榜鹅的组屋和私宅市场。

根据新加坡国家发展部在2014年发布的总蓝图，新大学的地点将位于榜鹅市中心、毗邻北岸区（Northshore District），被划为教育机构和创意组合用途的地带。这个地点也在榜鹅鱼池附近。

分析师指出，大学将靠近德利（Teck Lee）或榜鹅坊（Punggol Point）轻轨列车站，以方便学生上下学。他们预料政府将不需要征用任何土地，来进行这项发展。

李显龙总理前晚在国庆群众大会上宣布，新加坡理工大学（Singapore Institute of Technology，简称新工大）将增加收生人数，并兴建中央校园。与此同时，裕廊集团将在和新工大校园一路之隔的地方，建立创意产业园区。新工大届时 将和这个创意园区紧密结合，方便学生应用课堂所学和企业实践，同时也利于企业到校园里寻找新点子或解决方案。

新工大也将和“榜鹅市区”及建屋发展局计划在榜鹅兴建的北岸区相结合。周围社区日后能共享新工大中央校园的设施。

谈到新项目对周围房地产的影响，分析师认为，市场对这一带的房地产的需求将上扬，不仅房地产价格将上扬，租金也将会因为大学和创意企业员工的入驻而上涨。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉表示，靠近大学的组屋尤其是北岸区的组屋将会获益。由于学生住宿需求将上扬，附近组屋将能有更好的租金，进一步推高组屋售价。

“大学的文化气息，加上水道、公园、绿色公园、脚踏车道和其他休闲设施，将会吸引许多组屋买家。”

智信研究与咨询总监王伽胜表示，添加大学校园和创意产业组合将使得榜鹅更多姿多彩，增添科技氛围和带来新的工作机会。这将带动私宅出租市场的需求。

他说，榜鹅已逐渐被塑造为水道生活的聚集地，已建成或将迎来预售组屋（BTO）、私宅和执行共管公寓（EC）。如今，正是在榜鹅建设其他辅助项目或商业发展项目的时候。

不过，也有分析师认为榜鹅一带的房价不会因为这项新发展而高涨。

戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳表示，买家对于这一带的买兴肯定会提高，但由于榜鹅一带的房价在2014年总蓝图公布后已上扬，因此预料不会再大涨。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

新加坡四房式和五房式组屋转售价月比略为上涨，带动转售组屋的整体价格微升，8月份成熟和非成熟组屋区的转售价格月比皆微升，但交易量持续下降。新推出的购屋津贴和更多执行共管公寓落成，有望刺激转售交易量。

点击查看新加坡更多精品房源

转售组屋的整体价格在大型组屋转售价上涨的带动下，上月微升了0.3％，但交易量持续下降。

房地产交易网站SRX昨天公布的预估数据显示，组屋转售价格在7月下滑0.6％后，8月稍微回升0.3％。其中四房式和五房式组屋转售价月比分别上涨了1.4％和0.9％，三房式组屋和公寓式组屋的转售价则分别下滑0.7％和2％。

SRX指出，过去五个月来组屋转售价格相当平稳，仅微跌了0.1％。与去年同期相比，8月的组屋转售价下滑了3％，与2013年4月高峰期相比滑落了11.3％。

位于成熟组屋区的单位转售价格月比微升0.2％，较去年同期则跌2％；非成熟组屋区转售单位的价格也起了0.3％，比去年同期下跌了4％。

ERA产业主要执行员林东荣认为，8月组屋转售价的增幅微不足道，整体而言，转售价今年预计还会呈下跌趋势，估计全年跌幅不超过5％。

近居购屋津贴新措施

料将刺激转售交易量

政府最近宣布多项新措施，包括为有意住靠近父母或已婚子女的转售组屋买家提供近居购屋津贴（Proximity Housing Grant），及让更多买家可享有公积金购屋津贴及建屋局优惠贷款。不过，林东荣不认为，这些措施会明显推高组屋转售价。

他说：“我们不认为卖方会利用这个机会抬高价格，因为买方在商议价格时已更加谨慎，大多数人会根据最近成交的价格出价。”

转售交易量方面，上月共有1447个单位转手，比7月的1552个单位少了6.8％，是交易量连续第二个月下降。较去年同期相比则增加了9％，不过远不及2010年5月高峰期创下的3600多个单位易手的记录。

EC陆续落成

促使更多四五房式组屋求售

智信研究与咨询总监王伽胜预计，随着更多执行共管公寓（executive condominium，简称EC）落成，接下来几个月会有更多四房式和五房式组屋推出市场求售。

建屋局规定，购买新预购组屋、转售组屋或EC的组屋屋主，须在领取新居钥匙的六个月内出售原来居住的组屋。

林东荣指出，与去年同期相比，上月的转售量增加不少，显示有更多买家进场，预计近居购屋津贴实施后，将有助刺激转售交易量，预计全年将增加到1万9000至2万1000个单位，高于去年的1万7318个单位。

SRX数据也显示，反映组屋转售价与周边组屋近期转售价差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位数为零，显示多数买家所付的价格与同类组屋近期的售价一样。

在交易量超过10宗的组屋市镇中，加冷/黄埔的TOX中位数最高，达3万1000元，其次是金文泰的2万1400元，显示多数买家所付的价格高于同类组屋近期的售价。

TOX中位数最低的是盛港、白沙和义顺，介于负5000元至负6100元之间。

与去年同期相比，上月的转售量增加不少，显示有更多买家进场，预计近居购屋津贴实施后，将有助刺激转售交易量，预计全年将增加到1万9000至2万1000个单位，高于去年的1万7318个单位。

新加坡非有地私宅转售价连续两个月上扬，在7月环比微涨0.3％。但私宅转售量却继续下跌，跌幅达10.4％。

随着大选脚步似乎越来越近，分析师也认为，下来一个月的私宅市场预料将更淡静，转售量应会进一步下跌。

莱坊（Knight Frank）住宅服务执行董事陈智群说：“如今坊间预测大选将在9月举行，国人都关注大选情况，预料买房或卖房的人数会减少，转售市场表现将继续疲弱。”

根据房地产交易网站SRX昨天发表的预估数据显示，私宅转售价格上扬的主要推动力是来自市区的高档私宅以及市区外的大众化私宅，分别上扬了1.7％和1％。至于市区边缘的中档私宅却下跌了2.2％。

点击查看新加坡更多精品房源

与去年同期相比，私宅转售价下跌0.9％；跟去年1月高峰期相比，私宅转售价则是下跌6.5％。　　ERA产业主要执行员林东荣表示，私宅转售价大致上持平，过去一年的价格指数在166.7点170.0点之间波动，显示价格基本上已稳定。

他说：“鉴于许多降温措施发挥作用，私宅转售价似乎已达到均衡水平，预计下来我们不太可能看到私宅转售价的剧烈波动。

橙易产业（OrangeTee）研究与咨询部经理黄显洋也认为，整体而言私宅转售市场并没有太大起色，7月份的0.3％价格涨幅也只是微涨，不意味着私宅市场的复苏迹象。

另一方面，SRX数据也显示，7月份私宅转售量下跌，从6月的575个单位减至上个月的515个单位。

与2010年4月高峰期的2050个单位转手相比，7月私宅转售量减少了七成以上。但如果跟去年同期的386个单位相比，转售量则上扬33.4％。

陈智群表示，7月份私宅转售量跌一成左右，主要是因为该月份有不少新私宅项目推出，促使买家把注意力转移到新私宅市场，更导致转售市场的需求减少。

7 月份新推出私宅项目包括盛港的霸型公寓项目峰景苑（High Park Residences），以及雅尚苑（The Brownstone）和The Vales等执行共管公寓(EC）项目。当中，峰景苑在推出后的短短一个周末，就卖出超过1000个单位，打破楼市过去半年的闷局。

环比下跌同比上升

林东荣则指出，虽然就环比而言，7月份私宅转售量下跌一成，但同比而言，私宅转售量却上升了，而且6月份和7月份的转售量同比增幅都超过三成。

他说：“私宅转售量连续两个月取得双位数同比增长，说明了现在有更多买家进入转售市场。”

随着私宅价格价格趋稳，他预期买家这股购买势头会延续下去，全年私宅转售量估计可达到6000个单位，比去年增加两成左右。

不过，陈智群却持稍微不同看法，认为8月和9月的私宅转售量可能会下跌，这不仅是因为这两个月有国庆日和中元节等节日活动，减弱市场买气。更重要的是，即将来临的大选，将分散了买家对房地产市场的注意力。

他说：“现在一些基层已开始忙碌选区内的走访活动，公众也在关注大选情况，一些发展商可能会因此选择不在这时期推出新私宅项目，这多少都会影响私宅买家的购买兴趣，使到私宅成交量继续下跌。”

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章