胡潤全球房價指數:漲幅前10城市有8個是中國人炒的 | 海外

有個段子在網上傳的很開:

“北京人老張,30年前為了圓出國夢,賣了鼓樓大街一個四合院的房子,湊了30萬,背井離鄉到美國淘金…風餐雨宿,大雨送外賣,夜半學外語,在貧民區被搶7次被打3次……辛苦節儉,兩鬢蒼蒼,30年後了,終於攢下100多萬美元(人民幣600多萬),打算回國養老享受榮華!一回北京,發現當年賣掉的四合院,現中介掛牌8000萬,剎那間崩潰了……”

的確,房價是大家心中永恆的痛。而事實證明,中國房價的漲幅也是全球最快的。

近日,胡潤研究院發布《2017上半年胡潤全球房價指數》,及《2017上半年胡潤海外置業投資回報指數》,報告指出,中國城市最近一年房價漲幅全球最快,全球前十中中國都有6個,前50中21個。

胡潤百富董事長兼首席調研員胡潤表示:“全球房價漲幅是中國高淨值人群在考慮全球資產配置的階段最為關心的,希望這個報告能給他們一些參考。”

1、全球房價漲幅,前十中國有6個,前50有21個

最近一年全球房價漲幅最高的前50名城市中,有42個漲幅在10%以上,第50名漲幅8.2%。有而上榜的中國城市漲幅都超過10%。

前50名城市共來自12個國家,其中中國最多,有21個城市進入前50,其次是美國7個,德國6個,加拿大4個,澳大利亞3個,愛爾蘭和新西蘭各2個,荷蘭、冰島、葡萄牙、韓國和土耳其各1個。

全球房價漲幅前10大城市中,中國占6個。其中無錫成為最近一年大陸房價漲幅最快的城市,鄭州、長沙、廣州和石家莊位居前十。中國香港進入全球前五,最近一年房價漲幅20.8%

排名中國漲幅最低的上海,漲幅剛好10%,位列42位。

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2、全球漲幅第一的多倫多,也是中國人炒出來的?
 

加拿大的多倫多躍居全球房價漲幅第一,漲幅高達26%,其中除了受美國特朗普的反移民論調影響,很大一部分原因是中國人在當地房地產市場的瘋狂購買。?

中國最大海外房產投資網站居外網(Juwai)數據顯示,多倫多和蒙特利爾趕超溫哥華,成為中國人最愛2大房產投資熱點。網站還預測,未來10年內,中國人全球房產投資總額預計破1萬億美元,其中很大一部分有可能湧入加拿大房市。

漲幅第六的漢密爾頓,則是由於多倫多房價的火熱擴散影響的。

由於加拿大最大城市多倫多的房價太高,很多人將目光投向別處,漢密爾頓就是因此看漲的區域。距離多倫多只有1個小時的漢密爾頓房價也一漲再漲。據加拿大當地報告稱,多倫多的火熱房市也影響到周邊城市,為了求得房屋可負擔性及與大都市之間距離的平衡,漢密爾頓-伯靈頓地區 (Hamilton-Burlington)按年房價上漲20%,且明年還會繼續上漲。

再來看漲幅第二高的冰島首都雷克雅未克。

雖然雷克雅未克的房價漲幅不是中國人買出來的,但卻絕對得益於中國游客旅游出來的。

據了解,冰島的人口只有32萬,但每天卻要接待3萬人次的游客。它因此也是世界上游客/居民比例最高的國家。其中,近年來中國赴冰游客也增長迅速。據《冰島評論》報道,2015年前往冰島旅游的中國游客超過48000人,同比增長近一倍,占當年外籍游客總人數的3.8%,而五年前該數字為1.1%。2016年僅1~4月,中國游客赴冰人數同比增長68.6%。

估計是中國人去當地玩的消費也不低,引起不少冰島人很好奇中國人哪來那麼多錢。

3、中國海外置業的“業績”

再來看看中國人在海外置業的“業績”:

房價漲最多的加拿大的多倫多成為海外置業投資回報率最高的城市;其次是新西蘭的惠靈頓,排名第三是韓國的首爾。

前50名投資回報率最高的城市共來自18個國家,其中美國以15個城市居首,其次是德國5個,澳大利亞、加拿大和英國各有4個,新西蘭、日本、西班牙、愛爾蘭和阿聯酋各有2個,中國、法國、荷蘭、葡萄牙、泰國、韓國、馬來西亞和印度尼西亞各有1個。

2017上半年胡潤海外置業投資回報指數
2017上半年胡潤海外置業投資回報指數

“胡潤海外置業投資回報指數”是當地的房價年漲幅、租金回報率和當地貨幣兌人民幣漲幅三項相加而成。例如,多倫多房價年漲幅26.1%,租金回報率4.8%,彙率漲幅1.6%,三項相加得投資回報率為32.4%。胡潤表示:“如果一年前你打算買多倫多的房子而沒買的話,你的機會成本就是32.4%。”

4、中國高淨值人群海外置業和移民的地區投資回報率15%-25%

中國高淨值人群所青睞的海外置業、移民目的地前十名依次為:洛杉磯、西雅圖、舊金山、紐約、溫哥華、波士頓、墨爾本、多倫多、新西蘭和悉尼。其中,洛杉磯已連續四年成為中國高淨值人群最青睞的海外置業和移民城市,西雅圖逐年上升,今年首次超越舊金山,到第二位,舊金山退居第三,比例也下降最多。紐約維持第四,溫哥華繼去年下降一位之後,再次回到第五,波士頓則回落到第六,墨爾本維持去年的第七,多倫多上升兩位,再次排到第八。

而洛杉磯、西雅圖、舊金山、紐約和溫哥華的投資回報率都在15%-25%。(高淨值人士的眼光都不錯)

(據中國基金報)

外國買家倫敦購房 華人超半數 | 英國

英國媒體大量報導,外國買家從倫敦買走大量房產,導致英國本國年輕人買不起房子。倫敦市長委托倫敦政治經濟學院為此進行了調查。那麼,外國人真的是英國住房問題的罪魁禍首嗎?

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倫敦政經學院的報告顯示,倫敦新建住房有將近兩成被海外買家買走,而海外買主中,單是來自中國香港和新加坡的買家就幾乎占去一半。此外,中國大陸的投資者占5.4%。

報告引述了約克大學的研究,統計了2014年4月至2016年3月倫敦大約10%新建私人住房的銷售情況,外國買家中排在前四位的是中國香港(28%)、新加坡(20.1%)、馬來西亞(7.1%)和中國大陸(5.4%)。

華人投資熱點集中

倫敦政經學院的調查發現,排在前幾位的海外投資者傾向於集中在某些地點買房。比如中國大陸的投資者集中在倫敦格林威治地區的Greenwich Peninsula買房,這裡的開發商是中國香港的Knight Dragon公司。

倫敦金融區金絲雀碼頭的一棟大樓有25%的業主是外國人,大部分都來自中國大陸。

約克大學的研究發現,新加坡的投資者最喜歡在倫敦的Westminster、Tower Hamlets和Southwark買房。馬來西亞投資者喜歡的是Hackney、Westminster和Wandsworth。

倫敦市長:這個發現很重要

倫敦市長克汗表示,他下定決心幫助第一次買房的倫敦人,增加倫敦新建的廉價住房仍然是他的“當務之急”。

約克大學的研究顯示,海外投資者買走的房產中大約半數的價格在20萬至50萬鎊,這屬於倫敦本地首次買房者可以承擔的範圍。

克汗說:“在這種情況下,外國買家買走的房子有超過半數低於50萬鎊,這個價格範圍包括一些首次買房者買得起的房子,這個發現很重要。”

他同時也強調:“開發商為倫敦人增加住房供應量以及基礎設施,需要穩定和資金,國際投資在其中發揮了關鍵作用。”

海外投資或推高倫敦房價

英國此前很少研究外國投資對倫敦房市產生的影響,因此倫敦政經學院的報告以及約克大學的研究是第一批供官方參考的研究結果。

報告認為,一方面,海外買家對新房的需求減少了房源數量。比如,海外買家買來倫敦的房子租給倫敦人,這意味著倫敦本地人只能做房客,而不是房主。當然,報告也承認,即使是英國本地人買房出租,也是同樣的情況。

另一方面,海外投資者對倫敦房產的興趣可能促使開發商將新建的住房標上比較高的售價,從而導致倫敦平均房價上漲。

目前,外界正在等待倫敦市長對於這份報告的結果作出回應。有人擔心倫敦可能會效仿加拿大的溫哥華,通過大幅加稅來限制海外買房者。

(互聯網資訊綜合整理)

微型公寓英國走俏 僅比監獄大一平米 | 英國

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微型公寓英國走俏 僅比監獄大一平米 | 英國

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近日由消費者組織Which? 調查的數據顯示,如今英國微型公寓的數量正大幅增加,僅去年就上升了40%。

微型公寓是只比一般經濟型酒店房間稍微大一點的房型設計,通常比傳統房型便宜,但Which? 組織也提醒買家購買微型公寓較難獲得抵押貸款的機會。 

英行業專家將此擴展現象原因歸結於住房短缺及首次買房者所面對的經濟壓力,調查發現一個小於28平方米的微型公寓,也就是Travelodge酒店房間的平均大小,在倫敦售價已經高達45萬英鎊。而最小的微型公寓則位於布倫特(Brent),只有8平方米,僅比監獄牢房大一平方米。

Which?公司的抵押顧問大衛•布萊克(David Blake)表示,隨著倫敦房價地上漲,微型公寓平均房價為279,000鎊,從現實角度出發,此類微型公寓給不少首次購房者提供了一項新的選擇,但同時也比較難申請貸款。

過去三年,小於37平方米的房屋價值上漲了6.9%,而一般類型的房屋則上漲了8.7%。

去年微型公寓新建了7,800間,相比2015年增加了2,195間。自2013年開發商也開始將市中心的辦公大樓轉換為微型公寓

根據Which? 的調查,包括Barnet House,有三分之二位於倫敦的微型公寓只提供16平方米的空間。

不過微型房屋並不僅在擁緊的倫敦房屋市場興起,過去三年來,已經有數百間在萊斯特、利物浦及伯明翰等城市建成。Which? 的調查顯示,在萊斯特的房屋的單位面積為22平方米,售價為7萬英鎊。如今英國的房屋面積小於歐洲平均值,平均為76平方米,相反的,丹麥物業平均規模為137平方米。

根據Find Me A Floor發佈的2014年研究報告,微型房屋的定義通常小於37平方米,也就是政府規定中最小的Studio戶型。

全英房屋聯合會負責人Alistair Smyth表示,小型住宅可以應對缺乏住房的情況,也給買房新手一個比較低價位房屋的選擇。畢竟在英國,對許多人來說買房是一個不可能實現的願望。

同時,政府也表示將會審查空間標準,以確保有更好的住房環境,也避免同業的不當競爭。

相關資訊:海外富豪用視頻看樓 每週2.5萬英鎊租倫敦豪宅 | 英國

(據英中時報)

高力國際:未來10年曼徹斯特寫字樓租金將逐年飆升 | 英國

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高力國際:未來10年曼城寫字樓租金將逐年飆升 | 英國

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曼城寫字樓前景佳 部分倫敦業主願搬遷

曼徹斯特的寫字樓市場信心依然樂觀,2017年第二季度購買量達到28.4497萬平方英呎,今年上半年總共售出49.2730萬平方英呎。第二季度的交易活動與第一季度相比增加了37%,同時,2017年上半年的交易水平比2016年同期高出17%,售出的甲級寫字樓面積佔總量的22%,達到8年來的平均水平。

第二季度共完成了68項交易,其中有5項面積超過1萬平方英呎。今年最受人矚目的交易是聯合企業WeWork在Spinningfields1號購置的5.5802萬平方英呎寫字樓,這也是這家媒體和科技龍頭企業在倫敦以外地區購置第一套辦公場所。此外,曼徹斯特也逐漸成為歐洲的重點商業城市。

隨著彈性工作制的持續發展,寫字樓供應商開始在曼徹斯特購置更多房產,需求佔據第二季度的20%。房地產開發商Allied London也推出了自己的聯合品牌All Work & Social,將與WeWork 合作,提供位於No.1 Spinningfields的寫字樓和生活服務設施。Allied London計畫將這一概念應用到Bonded Warehouse 和XYZ Building這2個同樣位於曼城的項目當中。

未來兩年,曼城將至少有120萬平方英呎辦公用地可供出租,另有110萬平方英呎面臨3至5年的出租審查,需求強勁,且一些原本植根於倫敦的業主也為了節省成本轉遷至曼城,曼城寫字樓的前景極佳。

寫字樓數量供不應求 租金將全面上漲

過去幾年活躍的租賃活動已經消耗了曼城大多甲級寫字樓資源,這導致到今年年底此類寫字樓可出售的數量嚴重不足。目前,曼城市中心可供應的甲級寫字樓約為23萬平方英呎。第二季度有2個位於St Peter’s Square的項目可建成並完全出租,另有78.4萬平方英呎的甲級寫字樓正在建設中,其中有25萬平方英呎已經預租。

高端市場競爭激烈,整體租金水平約為每平方英呎35英鎊,但由於到2018年前都沒有新大樓完工,預計租金還將繼續上漲,10年後甲級寫字樓租金或飆升至每平方英呎40英鎊。甲級寫字樓庫存有限,較次級別的寫字樓需求也將隨之上升,推升二次租金。由此推知,曼城市中心乙級寫字樓租金或逐年上漲10%,目前已達到每平方英呎27英鎊。

此外,今年第一和第二季度,曼城寫字樓市場投資交易水平平穩,交易額為1.7億英鎊。第二季度的最大交易是原Co-operative Group總部,同時也曾經是英國第一高樓的CIS Tower以6600萬英鎊的價格被Castlebrooke Investments收購。

相關資訊:稅收改革致兩成BTL投資者準備退出 | 英國

(據英中時報)

稅收改革致兩成BTL投資者準備退出 | 英國

英國最大的房東組織表示,五分之一的買來租(But to Let, BTL)投資者準備出售他們的房產。

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稅收改革致兩成BTL投資者準備退出 | 英國

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BTL投資者之所以打算退出這個行業,主要是因為新的稅收立法,以及抵押貸款的收緊,使得買來租市場疲軟,投資這項生意變得不再具有吸引力。

Residential Landlord Association是一家代表了5萬名私人產業房東的貿易團體,該團體的最新數據也顯示,有大約一半的房東準備在明年提高房租。

倫敦是遭受這次變化打擊最嚴重的地區,該地區的房產價格高居不下,而租住率卻相對較低,由此導致買來租受益率的降低。

根據數據對比公司Landbay的統計,截至7月為止的前12個月,與去年同期相比,倫敦地區買來租房產的租金下跌了1%。

那些希望繼續從事買來租行業的房東,現在將目光投向了其他地方,比如英格蘭北部城市和蘇格蘭,這些地方的承租率更高,租客的需求也更旺盛。

在截至7月的12個月之中,倫敦之外地區的租金價格上漲了1.6%。英格蘭東部地區的租金上漲幅度最大,為2.4%。

根據抵押貸款協會的數據,2017年買來租投資者購買的房產數量,與前些年相比,有很大的下降。在2017年頭三個月,買來租房東們通過抵押貸款購置的住宅數量為18,100棟,而在2014與2015年,這個數字為27,250棟。

分析人士表示,買來租市場之所以萎靡不振,主要是因為整體房產市場的萎縮,而事實上,政府的稅收改革,是導致市場萎縮的最大因素。

從現在開始,直到2020年,那些處於高所得稅稅率範圍的房東,將不再能夠用他們的收益,來全額或部分償付他們的貸款。他們繳納的所得稅,很有可能會超過買來租房產的租金帶給他們的回報。

此外,若在主要住宅之外購買第二套住房,在印花稅上還額外需要交付3%。

相關資訊:最新全英租賃報告:過去一年哪裡的租金漲幅高?

(據英中時報)

公廁改變住宅 一年轉手要價漲16% | 英國

一幢位於薩裡郡的原公共廁所在經過改造後成為了2幢半獨立住宅,其中一幢又重新掛牌出售,要價比一年前高出了45,000英鎊。

這幢位於富裕的Ewell村的半獨立式住宅在去年上市後曾被買下,當時的要價為285,000英鎊。

房地產經紀Mark Anthony表示,如今買家已經將它重新掛牌上市,要價也漲到了330,000鎊。如果最終以要價賣出,價格將比一年前上漲16%。

而這與該地區公寓價格的變化形成了鮮明的對比。根據房地產網站Zoopla的數據,該地區的公寓在過去一年中已下跌超過16,000鎊,如今均價為303,571鎊,下降幅度為5%左右。

不過,該地區的半獨立房產價格有所上升,在過去一年中上漲了約1.7%,即8,600鎊,均價達到了506,960英鎊。

這所廁所在改造時,曾受到當地居民反對,但開發商仍然堅持要將其拆掉改造。

當地的一位房主布朗寧(Richard Browning)說:“這仍然是在該地區我最喜歡的一幢房子。”

“我可能不會想住在那裡,但它將因其充滿膽識的改造而永遠被記住,而且這裡離村中心非常方便。”

“但一年內價格上漲百分之十六感覺並不代表這個地區房產市場已經和即將發生的變化。”

“有人可能會說賣家有點樂觀。但仍然祝他好運。”

公廁的改造開發商格裡尼(David Greaney)曾透露說,這一改造幫助清除了該地區的毒藥、害蟲和石棉。

“我們發現了各種證明這一公廁被用做來做其不該做的事情的材料,”他說,“裡面有針頭、毒品包裝、害蟲、石棉和垃圾。”

這兩幢半獨立屋被稱為“Bourneview”,因為他們背靠著一塊綠色開放空間,其中還包括了二級保護建築Bourne Hall。

改造項目於去年進行,並獲得了保險公司NHBC的10年質保。

據瞭解,公廁在2012年的一場拍賣中被Epsom地方議會以68,000鎊賣出。但他們隨後被買家以未透露的金額售出,據報導轉手價超過了80,000英鎊。

每套房有一個臥室,一個樓下洗手間和臥室獨立淋浴房,還有一個用磚牆圍成的庭院花園、地板采暖和雙層玻璃。

改造前,圖片來自網絡
改造前,圖片來自網絡
公廁改變住宅 一年轉手要價漲16% | 英國
改造後,圖片來自Rightmove
公廁改變住宅 一年轉手要價漲16% | 英國
客廳和廚房,圖片來自Zoopla
公廁改變住宅 一年轉手要價漲16% | 英國
一樓的臥室
公廁改變住宅 一年轉手要價漲16% | 英國
改造後的房子有兩層,二樓是ensuite房形
改造後二樓俯瞰的風景
改造後二樓俯瞰的風景

(據英中網)

最新全英租賃報告:過去一年哪裡的租金漲幅高?| 英國

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最新全英租賃報告:過去一年哪裡的租金漲幅高?| 英國

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作為投資業主除了關心物業漲幅外, 也會關心租賃市場的浮動。

今天Kingsley Hamilton 京涵英國地產為大家解讀英國最大的租賃信用審核評估機構之一Homelet的最新全英租賃報告, 為投資者或感興趣的讀者提供最新的租賃信息。 基本點概括如下:

2017年7月份英國的租金比去年同期上漲了1.1%,是2016年12月以來的最高漲幅。目前平均租金為925英鎊/月。

與去年同期相比倫敦租金下降0.6%,比6月上漲了2.6%。倫敦目前平均租金為1,564英鎊/月。

覆蓋的12個英國地區的7月租賃指數顯示,全英境內目前有9個區域租金上漲。

全英國租金漲跌幅分析 

從15年£880的平均租金漲到了17年7月的年,全英過去3年升幅為5.11%。 

另外,數據顯示,英國的租金升幅由2016年同期的上漲4.6% 下滑至2017年的1.1%。這是由於不少投資者希望趕在2016年4月執行的二套增加3%的印花稅政策前進入房屋出租市場,租賃市場曾經在16年底到17年初出現出租物業供過於求的階段。 倫敦今年7月為止的平均租金更是微跌經0.6%, 但6月曆低谷時期後持續的上漲2.6%。

Kingsley Hamilton 京涵英國地產點評: 這是由於不少投資者希望趕在2016年4月執行的二套增加3%的印花稅政策前進入房屋出租市場,租賃市場曾經在16年底到17年初出現出租物業供過於求的階段。

全英各地區租金升幅解析 

全英租賃市場看,平均租金年度差異總體態勢良好,88%的區域變化呈正值。

其中漲幅最大的屬北愛爾蘭地區,高達5.7%。最不樂觀的區域為英國東北區與東南區,17年7月的平均租金較16年7月有所下降。

最受關注的首都倫敦,受政治環境變動的影響,雖然這一年來,年度平均租金變動基本與去年持平,但倫敦6月起租金上漲了2.6%。

Kingsley Hamilton 京涵英國地產點評: 2017年6月開始, 英國平均租金上漲了1.9%, 而倫敦6月-7月間的升幅達2.6%, 跑贏英國大部分地區, 2016年由於印花稅政策而累積下來的租賃供應量得到消化,目前我們的租賃部也處於緊缺房源的旺季, 交通方便的新交付市中心的物業最受歡迎,如果您有為出租物業, 請點擊(房東福利 | 兩週內為您找到合適租客,否則全託管費用減免20%)

全英租金收入佔總收入的比率圖解 

最新全英租賃報告:過去一年哪裡的租金漲幅高?| 英國
英國(藍)、倫敦(紅)和東北地區(綠)

Kingsley Hamilton 京涵英國地產點評:全線下滑的房租收入佔家庭總收入比的比例, 也側面說明了家庭收入的上揚。 作為世界的投資熱點倫敦, 但仍然是全英唯一租金佔家庭收入比超過30%的地區。這個情況歷史又來已久, 不少地區政府希望聯合開發商推行Build to Rent (蓋房出租)政策, 幫助更多負擔不起買房的家庭穩定租金,但效用慢。 倫敦今年租房收入佔總收入比出現了輕微的跌幅,應該讓政府也稍微舒心了一下。 

倫敦租賃市場分析 – 大倫敦 VS 英國 

2017年7月,倫敦的平均租金(1,564英鎊)比英國全境高出69.1%(925英鎊)。

倫敦的平均租金(1,564英鎊)比英國其他地區高出103.4%。另外,當倫敦不計入七月份對比,英國的平均租金降至769英鎊。

Kingsley Hamilton 京涵英國地產點評:倫敦今年各區的租金漲幅喜憂各半。東部以金絲雀碼頭為代表,今年租金下滑也毫無意外, 畢竟2016年大大小小落成的樓盤令供應量一下增多, 但我們對金絲雀碼頭整體的設施完善+未來的規劃是毫無疑問的看好, 尤其是接下來再有的新樓盤就要等上幾年的時間了, 雖然租金稍微下滑, 但出租速度還是我們租賃部的榜首。 

西部區域今年表現亮眼, 尤其是Hammersmith, Fulham, Chealsea 今年漲至8.9%。 該區域的出租時間稍微比東區長,但租客換置率相對低,大家可以關注一下。  

月平均租金最高的5個行政區域

1. 威斯敏斯特 Westminster – £2,115

2. 蘭貝斯 Lambeth – £2,022

3. 卡姆登、金融城  Camden, City of London – £1,991

4. 切爾西、富勒姆、漢默史密斯、肯辛頓(傳統富人區)Chelsea, Fulham, Hammersmith, and Kensington – £1,964

5. 塔哈姆雷特Tower Hamlets – £1,670

*文章數據來自Homelet Rental Index July Edition

(互聯網綜合整理)

脫歐衝擊樓市!倫敦房價持續低迷 | 英國

隨著住房需求的持續疲軟,倫敦的地產商們正在抑制他們的預期。但即便如此,住房需求依舊放呈放緩趨勢,沒有停止的跡象。在傳統的夏季低迷期,房價下跌了1.9%。

週一,英國房地產網站Rightmove Plc表示,相比去年8月,該市的房價上漲1.6%,雖然相較於7月而言,這一幅度有所上升,但仍遠低於2014年的峰值:20%。

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脫歐衝擊樓市!倫敦房價持續低迷 | 英國

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英國地產市場在過去一年中有所疲軟。英國脫歐、政治不確定性、經濟增長放緩等都是造成英國地產市場疲軟的原因。

其中,倫敦受到的影響最為嚴重,上週來自英國房地產數據統計公司Acadata的數據顯示,到今年6月為止,倫敦房屋的售價已續第三個月下跌了。

Rightmove表示,在倫敦東部哈克尼地區,房價是有彈性的。房價在過去一年中漲了8.9%達到了均價為68.6663萬英鎊的水平。

據外媒報導,富勒姆區與倫敦哈密史密斯區的房價下跌的厲害,下跌6.4%至91.5264萬英鎊。

不過,儘管倫敦各地的房價都下跌,但倫敦兩家高檔住宅區的賣家在過去一年裡卻提出漲價。肯辛頓、切爾西和威斯敏斯特市房價的平均水平約為200萬英鎊,分別增長了7.2%和8.1%,這可能是因為英鎊的貶值令海外資金流入了英國高端樓時。

但分析師認為如此孤例無法改變英國樓市整體低迷的近況。若此後脫歐談判進展不順,將有更多金融業高端人士捲鋪蓋逃離英國,這對於倫敦房市還將構成進一步釜底抽薪式的打擊。

相關資訊:租房 VS 買房,哪個更划算?| 英國

 (據東方財富網)

脫歐公投一年了,英國房產還值得買嗎?| 英國

不知不覺,脫歐公投已經一年多了。政治不確定性、印花稅變動和家庭收入減少等等許多因素都影響了買家需求,從而衝擊著英國房地產市場。記得在脫歐公投剛剛結束時,很多分析師預測英國房產市場會經歷一場比較大的波動。那麼一年後,英國房市到底有沒有發生當時預想的變化呢?

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倫敦Canary Wharf周圍的建築
倫敦Canary Wharf周圍的建築

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英國最大的抵押貸款機構哈利法克斯(Halifax)最新資料表示,四年來英國房價漲幅已經放緩至最低點.官方調查人員表示,英國部分地區的房產交易活動回到了2011年的水准。英國皇家特許測量師學會(RIC)表示,倫敦和英格蘭東南部的絕大多數測量師報告中都稱房價在下滑,西米德蘭、西南和北愛爾蘭的房價上漲,因此全國房價沒有出現下滑。 房地產市場專家認為,盼望房價高漲的房主們需要習慣現在房價放緩的增速,甚至做好房產降價的准備。當然,對於首次購房者來說這是個好消息。

2006年1月至2017年5月年度英國房價變動率,從2014年至今4年來房價漲幅已經放緩至最低點。
2006年1月至2017年5月年度英國房價變動率,從2014年至今4年來房價漲幅已經放緩至最低點
2005年1月至2017年5月英國平均房價變化情況。倫敦和英格蘭東南部的絕大多數測量師報告中都稱房價在下滑,西米德蘭、西南和北愛爾蘭的房價上漲,因此全國房價沒有出現下滑
2005年1月至2017年5月英國平均房價變化情況。倫敦和英格蘭東南部的絕大多數測量師報告中都稱房價在下滑,西米德蘭、西南和北愛爾蘭的房價上漲,因此全國房價沒有出現下滑

全國房價漲幅放緩

總的來說,在過去的一年中,英國全國的平均房價保持了較為穩定的增長,但增長率下降了。

脫歐之初,各種預測都有,包括一些國際貨幣基金組織在內的專家發出過房市崩盤的警告。就目前情況看,現在房市似乎已經沒有了崩盤的可能。不過脫歐後,房地產市場確實明顯放緩。

在去年夏天脫歐投票之前,房價平均每年上漲8%左右。最近國家統計局資料顯示,現在房價年增長率下降到5%以下。

2017年英國各地區房價年增長率情況
2017年英國各地區房價年增長率情況

哈利法克斯的資料和一些經濟學家的分析一致:第二季度的房價比一年前同期高2.1%。這個漲幅低於今年6月份2.6%的漲幅,也是2013年4月以來最低的漲幅。哈利法克斯社區銀行董事總經理羅素·加裡(Russell Galley)表示,根據上周最新公布的資料,工資增長乏力和通貨膨脹上漲正在壓制房價。

加裡先生補充說:“由於支出能力受到擠壓、2016年印花稅變動對物業交易的影響、以及負擔能力減弱,現在對房屋的需求也似乎減弱了。”

租金方面,根據保險公司HomeLet的資料顯示,7月份的租金價格比去年同期上漲了1.1%,為3個月來首次上漲。平均每月租金為925英鎊。房地產代理Your Move的資料顯示,租金6月份同比增漲2.1%,英格蘭和威爾士的平均租金為827英鎊。

倫敦市場不景氣

在去年6月底脫歐公投後,很多人認為倫敦黃金地產市場(the prime London property market)是脫歐的最大受益者之一,因為脫歐使英鎊下跌了,那麼富裕地區如梅費爾(Mayfair)、貝爾格拉維亞(Belgravia)、切爾西(Chelsea)等地的房產能被更多的外國人購買。但事實並非如此。

倫敦雖整體上看表現平穩,不過房價年增長率僅為1.12%,落後於全國平均增幅,平均房價為482,779英鎊。根據皇家特許測量師協會資料顯示,倫敦許多地區房價下滑,銷售疲軟。

造成倫敦市場不景氣的原因有很多。英國的房產買賣交易中有一半是在倫敦進行的。自2016年4月實行新的印花稅政策以來,倫敦房產交易已經大幅下滑。脫歐公投前幾年的價格上漲,倫敦房價太高,所以某種形式的市場調整是不可避免的。由脫歐引起的不確定性正好為這種調整提供了催化劑。

在租金方面,HomeLet表示倫敦的租金上漲繼續落後於英國,今年6月份與去年同期相比下降了0.6%。倫敦平均每月租金為1,564英鎊。

2016年8月至2017年7月倫敦黃金地產市場房價變化情況(來源:Knightfrank)
2016年8月至2017年7月倫敦黃金地產市場房價變化情況(來源:Knightfrank)
2016年8月至2017年7月倫敦黃金地產市場租金變化情況(來源:Knightfrank)
2016年8月至2017年7月倫敦黃金地產市場租金變化情況(來源:Knightfrank)

房產交易量減少,房源減少

經濟學家強調說,銷售下滑是房地產市場下滑的證據。根據HMRC的資料,在5月至6月期間,房屋銷售量下降了3%,交易量為96,910,為自2016年10月以來的最低水准。

皇家特許測量師協會在其最新的報告中表示,自去年11月以來,買方需求未能顯示出任何對提振市場有意義的增長,進入市場的新房源正在減少,因此地產代理商的平均庫存水准都幾乎接近歷史最低點。

英國最大的房地產代理公司Countrywide的首席經濟學家Fionnuala Earley表示,“人們越來越不認為現在搬家是合適的時機了。目前,這是一個以買房需求為導向的市場,而不是以買房意願為導向的市場。”而現在的情況是家庭收入被擠壓,買家購買力下降,因此需求也會下降。

“我們看到人們改造自己的房產而不是買房搬家。他們說,‘我完全可以改造閣樓,而不是去買新房而支付上漲的印花稅。’”

按揭利率可能上漲

一般來說,當銀行提高利率以試圖防止市場過熱時,英國住房市場會出現疲軟。但這次不是這樣。正如英國央行在最新的通貨膨脹報告中指出的,抵押貸款利率與以前一樣低。

有人想要借他們所購買房產價值的90%的貸款,可以享有2.5%的固定按揭利率兩年,比2013年至2015年時4.1%的利率低。而在金融危機之後的2009年至2012年之間時利率為6%。現在貸款成數為75%的按揭按固定利率為1.5%,而在金融危機後的那幾年,按揭利率為3.7%。

然而,利率不可能永遠保持那麼低。英國央行暗示打算提高借款成本,如果提高這將是十年來首次提高借款成本,雖還未實施但已經產生了影響。金融市場的利率已經小幅上升,這最終將導致抵押貸款利率升高。

供需不平衡

支撐房價的關鍵因素是長期以來供需不匹配。根據上議院經濟事務委員會(the Lords economic affairs committee)在去年考察住房危機時的資料,2015-16年度建成了近19萬個房屋,建設量達到8年來的高點,但仍遠遠低於滿足需求所需的30萬個房屋。

保守黨承諾在最新的選舉宣言中保持了其在2015年的承諾,即到2020年底前提供一百萬個房屋,到2022年底將再增建50萬個住房。

不過, Earley女士表示,這不足以解決以往積累下的供需不足問題。她說:“供需不足問題依然存在,也將繼續支持房價。”

代表370多個英格蘭和威爾士地方政府的地方政府協會(the Local Government Association)呼吁理事會獲得更多的權力和資金,以恢復其作為經濟適用房建設者的重要作用。

救助無家可歸者的慈善機構Shelter的通信政策與活動總監Anne Baxendale說:“目前的房屋建築模式根本不能提供我們迫切需要的經濟型住房,因為它允許大型開發商創造數百萬住宅,而普通家庭會面臨巨大的住房成本。 政府需要引進一種全新的建房方式,降低土地的巨額成本,並提供數百萬家庭們渴望的真正實惠的高品質住房。”

英國政府表示正在努力解決這個問題。社區部和地方政府部發言人說:“我們正在投資71億英鎊建造更經濟實惠的住房。 “自2010年以來,我們已經通過政府支持的計劃幫助了40多萬戶家庭使其擁有房屋,幫助的首次購房者年均人數的達到九年來最高點。”

專家預測

哈利法克斯和Nationwide都表示,市場缺乏房源這一情況將在未來幾個月繼續支撐房價。皇家特許測量師協會預測,房價和租金價格持平,至少在明年價格持平。

皇家特許測量師協會538個地區的測量人員對眾多房產代理機構進行了調查,報告顯示,預測未來12個月內房價增長的地產代理比預測下跌的地產代理多28%。但這是自脫歐公投後預計增長最少的一次調查。

Earley女士認為房價有下跌風險,因為與脫歐相關的失業率在上升,並且英格蘭銀行也可能提高利率。另一方面,在經過了一段低迷的房產交易後,房價也會有上漲風險。 “低迷交易時間越長,我們的需求受到的壓制就越大。當信心回歸時,房產交易量和房價可能會更快地回升”,Earley女士說, “我不認為房價會大跌,但另一方面我預計個人工資不會有大幅度增長,因此也不會大幅度推高房價。”

咨詢公司Oxford Economics的資深經濟師馬丁·貝克(Martin Beck)表示,市場缺乏推動房價上漲的動力,但也缺乏通常會導致價格下跌的那種力量。 “英國房價漲幅已經不足了。隨著家庭收入的擠壓和住房的負擔能力問題,我們認為,緩慢溫和增長將持續很長一段時間。但房價崩潰也是不可能的。”

(互聯網資訊綜合整理)

英國學生宿舍最合適的投資城市 | 英國

英國的Hull,Sunderland和Dundee三個城市被Student.com網站評為學生宿舍租房最廉價的城市並且全部躋身世界前十位廉價學生居住城市。

根據student.com最新的一份調查報告,其中列出了全球最貴和最廉價的學生居住城市,只有美國的Auburn,Athens和Tallahassee三個城市,在英國的Hull之前。

>>>英國置業百科英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

英國東約克郡的Hull
英國東約克郡的Hull

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位於第四的Hull平均每周房租86鎊左右。這是一個文化色彩非常豐富的城市,音樂,足球和橄欖球是這裡的主旋律,並帶動各方投資。其中不斷增長的留學生數量,讓學生宿舍租房產業蓬勃發展。

蘇格蘭的Dundee排行第九,平均每周房屋租價94鎊。這是一個沿海城市,人口數量約為15萬,學生人數1.6萬。Dundee大學在2016和2017兩年均榮獲的蘇格蘭年度大學學府之美譽。

Sunderland排行第十,平均每周房屋租價95鎊。這裡同時也是英國最廉價的房價市場。歷史悠久的造船業、采礦業、玻璃制造和露天采石工程,再加上對足球的狂熱,是這個城市閃耀在英格蘭東北的標志。Sunderland大學擁有學生人數1.6萬以上,校園毗鄰Roker和Seaburn海灘,還有Sunderland主場足球館。

除此之外,以上三個城市由於學生人群的數量眾多,吸引了大量的房產商和投資商進入當地的新生房屋租賃市場。盡管學生房租價格低廉,但是由於客源豐富,新學生的租房需求不斷,導致市場需求長期高漲。

租賃給學生的房屋可能會因為學生流動性頻率大的特點而受到影響,短期受益,長期不利。那些出租後一兩年就換主的房屋宿舍,長期下去,磕磕碰碰,潛在的維修費開支增高,對房屋增值會有阻礙。

但是近年來,隨著學生數量逐年遞增,高品質私人住宿的需求也在上升,更多的人要求的不僅僅是學生式的住房空間,而是更傾向於上檔次的奢華住房。這樣投資者不但可以得到豐富的租房回報,在長期轉手賣房時,也可以尋求一個體面的價值。

同樣的,諸如世界聞名的英國大學——牛津,劍橋,吸引著全世界的高等學子,很多都願意在住宿上面多付出一點點,住得好一點點。在倫敦,名校彙聚之地,更是如此。盡管房價本身就高昂許多,但是由於房租相應也高,需求量也大,房東無需擔心房屋會無人問津。只要位置合適,不斷輸入的學生流量,足以產生誘人的利潤,彌補學生住房產業的各項弊端。

(互聯網資訊綜合整理)