英國樓市持續高溫，在選到心儀的房子之後，如何安全順暢地完成接下來的交易，成為困擾很多華人買家的問題。 相對於國內房屋中介「一條龍」式的服務，英國的交易過程似乎更加繁瑣，需要代理中介、律師、會計師、測量師等專業領域的人員共同配合，各司其職。而其中的 法律保障更可謂是重中之重，英國政府規定：涉及到房產交易都必須由買賣雙方的代理律師進行交涉，才會有法律強制執行力。
涉及到房产交易都必须由买卖双方的代理律师进行交涉，才会有法律强制执行力
下面聽律師分享規避風險的經驗。
Q：在你所接觸的華人購房者中，最常見的疑慮是什麼？
A：在近幾年中，我們接觸了相當大比例的來自東南亞和中國大陸的購房委託。他們通常會有疑問的第一個問題就是律師的必要性以及律師的具體職能。英國法律體系相對健全，律師的參與是為了保障買賣雙方的合法權益，在購房過程中對買賣雙方身份的審核、房產的調查、環境分析、合同的審核及調整，這些都能有效地避免糾紛。而 英國政府對律師的職能規定也很明確，一般來說，當你選定了房產，談好了價格及優惠條件之後，就開始由律師介入，但是購房過程及之後的相關稅務問題則不在律 師涉及的範圍內，律師可以根據自己所掌握的知識提供一些基本信息作為參考，但是個案上不能給具體意見，律師只負責在法律的層面上為客戶保駕護航。一開始， 很多客戶對此很不理解，但這是為了保證讓最專業的人做自己領域的事，對購房者來說也是一種保障。
另一個問題就是資金來源證明，這對於在英國的購房者來說通 常不是問題，往往是國內的現金買家，有一些沒有辦法在短期內提供有效資金證明的情況。英國反洗錢法有相關規定，對買家資金來源的審核也是律師重要的職責之 一。之前有一位要購買高端房產的客戶，就是由於沒有辦法證明資金的來源，我們只能拒絕了他的委託。對於現金買家資金證明的問題，我們給的建議就是一定要提前準備，涉及到第三方贈與、外幣兌換和國際匯款會需要更多的時間。特別是近期國家進一步加強「螞蟻搬家」式購匯管理，個人分拆購匯被加強監管，短時間內的頻繁購匯有可能會被銀行監控，甚至上「黑名單」。所以建議有購房意向的買家一定要及早規劃，在制度內選擇合適自己購匯方式。
Q: 如果客戶要購買期房，在法律層面需要注意哪些問題？會存在哪些風險？
A: 現階段隨著倫敦房價的不斷攀高，樓盤的開發商也 越來越多，選一個高質量的開發商對購買期房來說是一定程度的保障。雖然房地產現在情勢大好，但從律師的角度上來說，我們也時常能看到一些糾紛。在選定房產 後，從法律層面需要注意的就是一些細節，以之前的一個客戶為例，他就遇到了房屋中介和最後購房合同給出的信息出現嚴重不符，竣工日期相差了一年，最後三方 出面協調，才重新修改了合同。在買賣房產過程中，只有買賣合同、政府給出的基本條款、相關法律法規及雙方律師的書面來往才具有法律強制執行力和法律約束力，前期與房屋中介獲得的信息可以作為參考，但並不保證當發生糾紛時可以被法官採納，所 以千萬不要忽略合同及租約的條款，即使很細小的一個條款都有可能影響實際的居住。之前的案例就有出現過一個關於停車位的問題，有很多新修的公寓停車位有 限，只允許兩居室或三居室及更大面積的購房者購買停車位，那小戶型和沒有購買停車位的住戶就只能向政府申請「居民停車許可證」（Parking Permit）。但有些樓盤在動工前，為了確保周邊的環境，開發商就已經向政府保證住戶不可向政府申請「居民停車許可證」，那這種情況就需要提前考慮是否繼續購買了。類似的細節問題還有很多，需要根據個案情況具體分析。
律師的參與其實已經規避了大部分所謂期房的風險，對開發商及周邊環境的調查報告，都提前讓買家可以對自己的房產有全方位的瞭解，買得更加安心。還有兩點需要特別注意的，首先就是竣工日期突然提前，造成尾款不能及時到帳所產生的違約，中期款和押金無法追回。這種情況就只能通過定期與開發商溝通施工狀況，和提早規劃購房金來避免。另外，交房時的實際面積與規劃面積相差多於5%就屬於開發商違約，這種情況在近幾年也時有發生，雖然交房時開發商會出具一份建築測量證明，交房時自己雇一位測量師也十分必要，這份文件是對自己作為買家和以後房產轉賣的保障。
Q： 「炒樓花」在法律層面是否存在風險？買賣雙方的風險應如何規避？
A：「炒 樓花」是一種風險投資，由於近年來房地產的繁榮，買賣雙方都有更多的選擇，逐漸有出現由於賣家遇到出價更高的買家，或買家突然改變購買意向而造成的交易突 然中止，被迫停止的那一方不僅浪費了很多時間，還損失了交易產生的律師費用，這就需要賣房律師更為嚴謹的預訂合同和條款的起草。想要做期房轉手的買家需要特別注意的是，為了防止由於炒房造成的房產泡沫，開發商通常會限制合同的轉讓次數，有的甚至在交房前不得轉賣，在簽署合同前要特別注意所購房產是否可以轉讓及可轉讓的次數。
對於賣家來說，需要注意的就是，轉讓購買合同轉讓的只是購買權，而不能轉責任， 也就是說一旦下一位買家由於任何原因導致最終不能成交，造成的全部損失都要有由最初的買家負責。這就需要對接盤買家身份、資金和信用有一個全面的評估，也 可以通過讓新買家與開發商直接簽署一份契約，以約束新買家的責任及義務，從而減少風險。對於買家來說，買「樓花」特別需要注意的就是確認賣家的購買權是真 實有效的，以及是否可以再次轉讓。
Q：中國近期加強「螞蟻搬家」式購匯管理後，是否會對華人在英買房造成影響？對此，你對買家有什麼建議？
A：現在的期房買賣整體變化沒有太大，但是基於中國的政策調整，進一步收緊的購匯管制，人民幣的匯率調整及股票的波動是否會造成國內購房者無法完成他們的交易都還在觀望中。不過，在近期的房產展銷會上，華人買家的購買力還是很強的。另外，買房過程中信任和溝通很重要，前期看房過程中，要挑選與開發商關係好的房屋代理，他們有更多更優的房源，也能為購房人爭取到更多的優惠。
選擇一個經驗豐富的律師也很重要，雖然有一些英國本土的律師價格比較低廉，但所購樓盤開發商的 推薦律師還是更為安全的選擇，因為該樓盤的信息已在這裡有備案，大大縮短了環境調研所需時間，可以保證在指定日期內交換合同。更重要是，這些律師與開發商的關係比較好，方便為客戶爭取更多的權益。同時好的律師會帶你了解如何購買英國房產。
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(據華聞網）
