全美最佳房产市场排名 西雅图表现最佳

美国侨报刊文称,高租金并不是美国纽约市住房的唯一劣势。在一项新的研究中,大苹果被评为全美第三差的大型房地产市场,部分原因是纽约人出售房屋的等待时间过长。

文章摘编如下:

美媒根据22个房地产和经济因素(如取消抵押品赎回权和失业率),对美国300个城市的市场进行了排名。

纽约市排名第281位,在63个城市中排名第61位。 WalletHub发现,比纽约更差的房地产市场只有两个:克利夫兰和底特律。

根据WalletHub的说法,在纽约市出售房屋之前平均需要等上149天。研究表明,等待时间足以与全国最差的扬克斯(Yonkers)、新泽西州伊丽莎白以及佛罗里达州的迈阿密和迈阿密海滩并列。

根据WalletHub的数据,纽约市13.71%的违约抵押贷款持有人的比例也与其他五个城市(包括新泽西州的三个城市)持平,并列全美最高。

研究发现,从好的方面来看,纽约市的止赎率最低,仅为0.0028%

那些希望在不牺牲城市生活方式的情况下更容易买房的纽约人,应向西“膜拜”西雅图,因为它在大城市中排名第一,在全国排名第8。

根据美国人口普查数据,全美最好的房地产市场德克萨斯州的弗里斯科(Frisco),其人口较少,约为17.7万人。

全美10大最好的房地产市场:

1.华盛顿州西雅图

2.科罗拉多州丹佛

3.得克萨斯州沃斯堡

4.科罗拉多州奥罗拉

5.科罗拉多州科罗拉多泉

6.田纳西州纳什维尔

7.北卡罗来纳州夏洛特

8.德克萨斯州奥斯汀

9.加利福尼亚州圣何塞

10.肯塔基州列克星敦

Gridiron项目是由西雅图知名开发商丹尼尔斯房地产公司开发建造,项目位于西雅图最古老的社区——先锋广场(Pioneer Square)。Gridiron项目总体有12层,107套房。有单间公寓、一房、二房和LOFT房型。拥有落地玻璃观景窗可以看到艾利奥特海湾美景。一房房价约¥373万。
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10大垫底的房地产市场:

63.密歇根州底特律

62.俄亥俄州克里夫兰

61.纽约州纽约

60.德克萨斯州科珀斯克里斯蒂

59.伊利诺伊州芝加哥

58.马里兰州巴尔的摩

57.俄克拉荷马州塔尔萨

56.佛罗里达州迈阿密

55.密苏里州圣路易斯

54.宾夕法尼亚州费城

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来源:中国新闻网
责编:Zoe Chan

金融危机十年后 纽约房市强劲复苏价格反弹

房产网站StreetEasy的一份新报告显示,经过了十年的发展,纽约市的住房市场已基本从2008年的金融危机中复苏。但从长远来看,并不意味购着买房产就一定是一项很好的投资。该报告研究了自大经济衰退以来,纽约市房屋价值在十年内的变化。

据该网站报道,尽管纽约房市受到了金融危机的沉重打击,但其复苏相对迅速且强劲。根据StreetEasy的研究,自2008年经济危机以来,纽约市记录的房产销售已超过45万套,总价值超过4,000亿美元。

此外,自2011年11月危机后的低点以来,纽约市房屋价值总体上涨。报告发现,在过去七年中房屋价值的增长率高达30%,即每年增长近4%。

纽约房市受到了金融危机的沉重打击,但其复苏相对迅速且强劲

然而,即便房市有着如此强劲的复苏趋势,专家仍警告称,不应将购买房地产当成是一项永久可靠的投资。经济学家格兰特(Grant Long)表示,“经历了2008年金融危机并成功恢复过来的房屋买家,可能会因为意外获取的大量资金致使其他人相信,在纽约拥有房产永远是有利可图的。但仔细观察这些数字就可以看出,在纽约市的房地产上赚钱并不总是那么容易,尤其是那里还有很多其他的投资选择。”

研究显示,在过去几年中只需要简单投资标普500指数,就能获得更多利润。自金融危机以来,标普500指数价值增加了一倍以上,换句话说,这与买一套公寓等着升值相比,提供了更大的投资回报。

正如报告所指出的那样,时机就是一切。仅有少部分人在雷曼兄弟破产后的两年内购买房产并成功转售。而报告显示,那些选择在金融危机前买入房产的人表现尤其不佳。

如果你有购房自住的需求,那么现在可能就是个幸运的时刻。根据StreetEasy的数据,目前纽约市的出售房屋比以往任何时候都多,且房屋整体价格下跌,这表示卖家可能无法获得他们所列出的价格。

纽约东51街420号1卧1卫公寓,位于一个迷人安静的小路上,面积约1000平方英尺,距离Peter Detmold公园仅几步之遥。房价仅39万美元(约¥259万)。
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而对于仅仅把买房当作投资方式的人来说,有更多更好的金融机会比在纽约买下一套公寓要划算得多。研究表示,其他金融投资将提供更多的收益,更好的历史记录,更强的资金流动性以及更低的交易成本。


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来源:侨报网
责编:Zoe Chan

波士顿豪宅买家多是外来客 未来或仿温哥华徵空置税

华府政策研究所9月10日发表的研究显示,波士顿地区不断新建的豪华住宅高楼中,逾六成业主住在他处。研究也证实维权者担忧,房地产开发潮带来的住房,大部分本地居民买不起。开发商则称倾向卖给自住者,会控制投资房比例。

波士顿环球报报导,研究整理了波士顿12个近期新建的豪华住宅楼1800多个单位,从数十层高的市中心的千喜楼(Millennium Tower)到俯瞰波士顿公共花园的小型住宅楼Le Jardin都包含在内。

MILLENNIUM TOWER是位于波士顿市中心的全新豪华住宅楼。配有象牙橡木硬木地板,燃气壁炉,落地窗和代客泊车位,门卫24小时礼宾服务,带专用礼宾服务的二层俱乐部,配备波士顿最大的健身设施,是一个极具魅力的单位。
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研究人员发现,超过三分之一的单位都登记归属于有限公司、信託或其他商业机构来掩盖买家身分;仅有36%业主申请过波士顿市提供给市民的主要自住屋税务减免,意味著很多业主大部分时间住在其他地方。

每单位均价逾300万元

该研究作者柯林斯(Chuck Collins)说,看起来很多建筑都是未来全球精英人群修建,他不认为这些建筑能被称为一个房地产市场,只是投资者除了股票市场以外的另一个选择,不是住房,而是财富储蓄单位。

研究还发现,超过半数的Mandarin Oriental楼公寓属于信託,不过投资商或者私人买家有时会因法律责任原因而使用信託;近五分之一的千喜楼居民申请了自住屋抵税,预示著其他单位可能是业主第二住处,或被用来租赁。

研究的12栋新楼平均销售价每单位超过300万元。房产纪录显示这些豪华住宅很多都是现金支付。民间组织称,还有数千个价值超过7位数的新公寓单位正在建设中,远超过大多数中产阶级居民能够承受范围。

智库建议仿温哥华收空屋税

华府智库建议波士顿参考温哥华向空置房屋收税,同时向超过250万元价值以上的房屋加税。波士顿市议员爱德华兹(Lydia Edwards)今年4月曾提出对投机性和高端住房空置单位徵税,考虑今秋进行更多讨论。

开发商和房产经纪称,全球房产需求转到波士顿展现了城市活跃的文化和经济。海港区一处高端住宅楼开发商Fallon Co在华府智库的报告中表示,他们主要的市场目标是那些想换房到市内的郊区空巢者。背湾One Dalton楼开发商说,他们要求潜在买家透露身分,同时限制投资者购买数量,倾向于会住在楼内的买家。千喜楼开发商表示,即便是投资单位一般也会出租,为市中心地区带来更多新居民,提供房屋给存货紧缩的市场。

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来源:世界日报
责编:Zoe Chan

美国人如何看待刘强东事件|居外专栏

刘强东事件迅速刷屏,由于昨日(美国时间2018年9月3日)是劳动节休假,股市没开。今日(美国时间2018年9月4日)美股一开盘京东迅速下跌7%,市值蒸发32亿美金,到刚才收盘企稳到29.97美元,跌幅达5.97%,而成交量急剧放大到4500多万股,这样大的量价齐跌给近年市场预期一直疲软下行的该股又一沉重打击。由于中美贸易战的影响和京东第二季度业绩:主要是收益增长放缓,市场份额萎缩,该股今年以来已经连续阴跌跌幅达24.43%。

关于京东的股票我们有时间再讨论,今天我们要看的是京东CEO刘强东事件的始末及可能会有的后果。虽然网上有很多文章消费此事件的女性受害者(或者称女性涉事者),在事情真相未明之前,出于保护隐私的尊重,我在这里并不想讨论她。该女性涉事者可能是女性受害人,也可能是女性嫌疑人。在警方正式调查报告没有出来之前,以目前公开的信息,我们没有办法判断。

不过根据明尼苏达的法律,我们可以对此事预后有一个概念,希望能帮助有兴趣短线投资该股或者纯粹是对此事有兴趣的朋友们。

这件事依目前披露的细节有这样两个可能性:

第一:刘强东涉及性侵。 在美国,性侵(sexual assault)的范围非常广,泛指一切种类与性相关且违反他人意志,对他人做出与性关于的行为,可能包括强制性性行为、强迫亲吻、色狼的性骚扰、非礼、性虐待等,露体和窥淫在司法判断上也可能被算是性侵犯。(因为美国时英美法系,又称判例法,法律并不明文规定,所以我们这里提司法判断而不是法律条文,这跟中国的法律法律明文规定的才为罪大陆法系是很不同的,提及这一点有助于刨根问底的读者更好地理解该案。)

就所有靠谱的西方主流官方媒体的报道的细节来看,有女性在高档意大利餐厅哭泣跑出报警,刘随后被逮捕,16小时后在无须保释金的情况下保释出去。

而网上流传的细节则更有声有色:流传着明州留学生中的疑似求援(寻找法律援助或律师)信息,显示可能女方报警性侵。该女生是在当晚吃饭刘强东坐在刘身边那一桌唯一的一位女性。据传她当晚被灌了大量红酒等,网上还有餐厅账单显示当晚总共消费了32瓶红酒等等。如果这些细节属实,该女性被灌大量红酒和假设可能会有的任何肢体接触,都有可能涉及性骚扰或性侵。流传的信息还包括安排行程的旅行社提供的高档SUV的型号,司机种族和语言能力等,因为与案件关系不大,就不在这里提及了。

这些细节如此真实,如果说是真的,相信很多中国人不会感到陌生。如果上述情况属实,刘涉及性侵的可能性是极高的。当然,灌个酒,摸个手,拍个肩或者强吻一下,在中国很多人看来没什么大不了,如果这样就被判定是性侵可能会让中国吃瓜群众眼珠子掉一地。

至于性侵的刑事和民事责任,依目前细节判定,刑事责任可能不会很大或者干脆没有(虽然不会坐牢,给穿上囚服检查等这么一弄,也是精神很大的折磨吧,尤其是太太岳母和孩子都随行在美国的情况下)。但是民事责任就难讲了。如果没有实锤(没有证人愿意出面作证或录影等资料证明),很可能不会有什么责任,因为英美法系的无罪推定(innocent before proven guilty)的主张,他会得以脱身。如果有证人证言或录影等实锤,以刘的身家,民事责任要罚个200万美元也是分分钟。

还有一种可能性,是大家流传的仙人跳。据传谈的价格是200美元,女涉案者一看是亿万富翁,价格瞬间飙升至200万美元。一言不合,该女涉案者反目报警。据传刘每天晨跑、钓鱼、散步、游船等都有大批明大学生相随,到哪儿都是呼朋引伴,风光一时。该女就是陪跑女生中的一员。是否有目的地接近刘某,已经因为这样的大量随行不能简单地判断了(所以需要警方的调查)。如果她真如传闻是所谓的仙人跳,那么刘某有没有在饭桌上灌酒,灌多少酒,有没有在没有该女涉事人的同意或默许下进行肢体触摸,已经不重要了。因为固然该女性会被控刑事犯罪,根据明尼苏达卖淫买法条例条款60932(Minnesota Prostitution and Solicitation Laws Code 60932),刘也会因涉嫌买春(buying sex)而导致行为不当或轻罪(misdemeanor)。对于买春者,如果在公共场合犯案,会被处以最少1500美元的罚款(如果该犯属于低收入人群,可以以社区服务代替。)如果在私人场合犯案,罚款最低为500美元。当然这么点罚款相对于网传的200万的敲诈,对于刘是小意思。只不过他没有料到该女这么决绝地选择了报警,以至于他受到了极大的羞辱以及今天32亿美元的损失。

除了送监被关16小时,可能接受的例牌的搜身、问讯、换囚服、登记指纹、DNA信息等流程,还被拍摄入监照(mugshots),之所以是复数,其实是有正面和侧面两张,大多数媒体用的都是那张正面照。我出于尊重,就不放照片在这里了。美国入监照是公共信息,警方可以随时提供给媒体,如果最后刘被证明无罪,他可以要求警方网站免费撤下。如今的入监照已经不要举名字牌、背景放身高尺寸,而直接是囚服照。实际上刘在网络舆情上也受到了极大的羞辱。在此不再赘言。

因为刘强东事件在美国(财经界)也是个大新闻,我先生也有跟我讨论。他的第一反应跟大部分中国人不同。他说他觉得这是骗局。在美国很多名人被诬告性侵骚扰或强奸,因为他们不愿意打官司大多选择私下赔钱和解,其中最有名的有迈克尔•杰克逊,是真是假也众说纷纭,他都选择的是庭外和解。因为在很多国家性侵的界限很难界定,男人(或者女人)都很小心。

第二,他觉得警方一上来就逮捕给他穿囚服,很不公平,因为根据美国无罪推论的原则,他还是清白的,凭什么给他穿囚服?万一是有人陷害呢?可是因为美国有很多暴力犯罪,这次的报案案情居然发生在正在营业的非常高大上的餐厅(公开场合),大概美国警察第一感觉就是:好大的胆子,没准有枪或暴力倾向。 所以马上逮捕了他。

不仅在美国,在日本的很多成年男性也很小心。因为电车痴汉骚扰,很多日本成年男性在地铁上都选择双手悬空挂在头顶的拉手上,不给任何人有机会说事。我先生在日本就是严格遵守这一点:他说要是给人赖上,他一个外国人,日语又不溜,只会叫天天不应叫地地不灵。即使在美国,我们带孩子去游泳的时候,如果有小女孩过来跟我们的女儿一起玩,我先生也是尽量躲远,或者把双手放在池边人们可以看见的地方,尽量不触碰到别的幼女的身体。这既是避免,也是君子之为吧。

所谓小心驶得万年船,就是这个意思。

文章来自微信公众号:“美国的那些事儿”,介绍美国的经济、文化、生活、艺术等方方面面,欢迎关注。

 

兰登湾地产在居外网上挂牌的一套加州橙县5卧6卫豪宅(点击图片查看房源信息)
兰登湾地产居外网上挂牌的一套加州橙县5卧6卫豪宅(点击图片查看房源信息)

罗文经营的兰登湾地产公司(Lantern Bay Realty)是加州橙县南部最悠久、最大型、最成功的独立经纪公司,拥有30多名专业房地产经纪人。公司见证了橙县南部的巨大发展,但他们并没有因此忘记邻邦传统友好价值。兰登湾地产依靠高科技,高度注重客户的个性化要求,对新兴发展的房市了如指掌,为客户提供住宅与商业房产的销售、租赁、物业管理和投资咨询服务。


责编:Zoe Chan

 

兰登湾地产罗文专栏全集

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7月美国现房销量下降 四大区域房价上涨

全美房地产经纪人协会(NAR)发布的现房销售数据显示,今年7月美国房市销售额比6月下降了0.7%,比去年下降了1.5%,下滑趋势已持续四个月。7月美国现房销售额仅为534万(季节调整年率)。

7月,全美现房售价中位数约为27.1万美元,相比去年增涨了4.5%,这一增长趋势已持续77个月。

美国四大区域的房价与去年比都有增加。比之于2017年7约,美国东北部房价上升最为显著,达到6.8%;西部房价上升了5.1%;南部位居其后,达到2.7%;中西部房价上升幅度最小,为2.5%。

图一:美国全国、东北部、中西部、南部、西部现房售价

来源:NAR

7月美国住房存量比6月下降了0.5%,可供出售的住房数量为192万栋。相比2017年7月,存量水平没有变化。以目前的销售速度,现有存量水平需经过4.3个月才会有所变化。以目前的市场情况看,一栋住房从挂牌到签订合约需27天,相比一年前的30天有所减少。

图二:美国住房存量月变化

来源:NAR

自2018年6月起,四个区域里有三个区域的现房销售量都出现了下滑。其中东北部下滑最为显著,达8.3%,中西部为1.6%,南部轻微下滑了0.4%。仅西部上升了4.4%。

美国四大区域的现房销量相比去年都出现了下滑。西部下滑最为显著,达4.0%,东南部下滑了1.5%,中西部下滑了0.8%,南部下滑幅度最小,为0.4%。南部的现房销量在全国现房销量中占比最大,达到41.9%,而东北部占比最小,仅为12.4%。

图三:美国全国、东北部、中西部、南部、西部销售占比

来源:NAR

相比上个月,7月的独户住房销量下降了0.2%,公寓销售下降了4.8%。相比去年,独户住房销售下降了1.2%,公寓销售下降了3.3%。相比2017年7月,独户住房与公寓售价均有所上涨,前者上涨了4.6%,达到27.2万美元,后者上涨了3.2%,达到24.8万美元。


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来源:NAR
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最新全球城市房价指数发布:地产市场将迎来拐点

经济学人》最新房价指数追踪了全球最具活力的22个城市,发现过去五年里,这些城市的平均房价实际增长了34%,其中七个城市的涨幅超过50%。但这样的增长会保持多久?

房市修正

从奥克兰到阿姆斯特丹,从悉尼到旧金山,黄金地带的房价已经一飞冲天。最新的房价指数追踪了全球最具活力的22个城市(见表)。这些城市共有1.63亿居民,经济产出相当于德国和日本的总和。过去五年里,这些城市的平均房价实际增长了34%,其中七个城市的涨幅超过50%。

这番上涨一部分源于全球金融危机后的反弹,而那次危机便是从房地产崩溃开始的。


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来源:经济学人
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炒房最赚!全球房产市值达280兆美元创新高

全球房地产仲介商第一太平戴维斯(Savills)发布最新统计数据,揭露2017年全球房地产价值达280.4兆美元,其中,住宅不动产占220兆美元、商业不动产占33兆美元、农地为27兆美元。但夸张的是,这个数据竟是全球股票市值、债务证券及原油市值的总和

美国纽约近年是国际资金投资房地产的重点城市(图片来自GoogleMap)

根据第一太平戴维斯的统计数据,2017年全球房地产价值为280.4兆美元,远高於全球债券的105兆美元、全球股票83兆美元,也高於石油市值114兆美元,甚至债券、股票及石油这3项市值加总,才能超越房地产的市值

该数据也突显了粪土变黄金,土地滚出财富的原理,但也反映了2008年金融海啸後全球资金泛滥,低利率环境,热钱涌入房地产,造成全球房地产严重泡沫化及破灭危机。


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来源:三立新闻网

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纽约公寓楼资本化率开始上升

投资者已经不像以前那样乐意付高价来购买纽约公寓楼了。曼哈顿96街南侧的公寓资产价格相对于租金收入略有下降,而城市其他区域的公寓价格也失去了上涨的势头。

城市里的公寓楼依然有买主——相比去年同期,投资者今年上半年花费了更多的钱来购买公寓。而数笔金额庞大的交易,例如Brooksville Co.和Rockpoint Group的合资企业以1.55亿美元收购布鲁克林的小星城(Starrett City)的那笔交易,正在推高销售额。随着利率上升,投资者已变得越来越谨慎。

纽约一家调查公司Real Capital Analytics(RCA)的高级副总裁Jim Costello说道:“没有人愿意支付最高的价格。” 

纽约公寓的价格失去了上涨的势头

资本化率上升

曼哈顿大部分地区,投资者为房地产支付的价格的上涨速度已经跟不上房租上涨的速度了。纽约一家商业房地产服务公司Ariel Property Advisors表示,2018年上半年,曼哈顿96街南侧每套公寓的平均价格为79.8万美元(约549万元人民币)。相比去年70.9万美元(约488万元人民币)的水平,公寓的平均价格有所提升。

然而,根据Ariel Property Advisors的统计结果,2018上半年,公寓楼的平均资本化率已从去年3.53%的水平上升至3.80%。

“利率环境使得人们对资本化率的预期变得更高,从而对物业定价造成了一定的压力,”Ariel的总裁兼创始人Shimon Shkury说道。

市政府官员也开始向城市物业租赁法规的执行和监督投入了更多精力。这可能会打消潜在买家在租金管制建筑中提高租金的念头。

从总体上看,相对于曼哈顿的租金收入,公寓的估值依然在上升,只是速度非常缓慢。RCA提供的曼哈顿公寓物业数据显示,2018年第二季度,投资者承担的资本化率为3.6%。相比一年以前,这项指标略有下降(去年为3.7%)。

纽约外围区域物业第二季度的资本化率稍有变化,现已跌至4.4%(去年同期为4.6%)。

大额交易推高投资金额

2018年上半年,纽约市的公寓销量有三分之一来自6笔交易,这6笔交易的交易额都超过了1亿美元。这些交易的总额为19.1亿美元。相较之下,去年同期只有一笔交易的销售总额超过1亿美元。

根据RCA的数据,2018上半年,投资者共花费了28亿美元来购置曼哈顿的公寓,相比去年的16亿美元出现了大幅上涨。但与2015和2016年上半年投资者所花费的40亿美元相比,这个数字算不上十分可观。

Costello说:“业主可能觉得自己的公寓楼还能以过往的价格出售,或者认为自己还能获得融资……他们没有积极行动的动力。”

投资者一反常态,开始花费更多钱在曼哈顿外行政区外购买公寓楼。2018年上半年,他们花费31亿美元在布鲁克林区、皇后区、斯塔滕岛和布朗克斯购买公寓,而去年这些地区只售出了价值为20亿美元的公寓。然而,2016年和2015年上半年,这个数字分别为33亿和35亿美元,依然高于目前的水平。

布鲁克林区小星城出售

交易额占今年房地产交易总额(截至目前)将近三分之一的一笔大交易产生于外行政区。Brooksville和Rockpoint斥巨资购买了小星城,一个位于布鲁克林,面积辽阔,包含5881套公寓的经济适用型住宅建筑群。

自1974年以来,卖家Starrett City Associates一直拥有着这一片高大的棕褐色公寓楼。许多公寓的阳台都可以观赏到牙买加湾附近的景色。卖家还包括美国总统唐纳德·特朗普,他持有小星城4%的股份。

这笔交易还包含一个附带条件:在未来几十年内,把公寓的价格维持在低收入的纽约居民可以负担的水平。小星城就第8节租金补贴签订的联邦合同将持续到2049年,并于2054年正式参与纽约州的Mitchell Lama计划,该计划专为中等收入家庭提供经济实惠的租赁和合作住房。

布鲁克林小星城(Starrett City)的一套经济型公寓正在居外网上出售。公寓位于二楼,包括社区停车区的停车位、2间大卧室、一间用餐厨房、一间起居室/餐厅组合、两间完整的浴室和一个阳台。房价仅为30.8万美元(约¥205万)。
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来源:National Real Estate Investor
翻译:LPS
责编:Zoe Chan

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特朗普新税改让房主叫苦连天!美国售房业再遇瓶颈

美国《侨报》刊文称,最新的报告显示,美国特朗普政府制定的州和地方财产税减免限制,对纽约市郊区的房屋销售造成了一定影响

文章摘编如下:

美国纽约州东南部的威彻斯特郡(Westchester County)、新泽西州和其他周边富裕地区的房屋卖家发现,自己的高档住宅很难脱手。由于新税改的实施,1万美元减免上限限制让不少人都叫苦不堪,同时潜在买家由于想要减少贷款以脱离减免限制,从而会要求更低的成交价格。

特朗普签署税改法案

据了解,威彻斯特郡的情况尤其糟糕。这里是房产税是全美最高的,每年的税款可高达5万美元(约34万元人民币),甚至更多。今年第二季度,这里房屋购买量暴跌18%。斯卡斯代尔(Scarsdale)的房价中间价下降了5%,而马马罗内克(Mamaroneck)上半年的中间价则下降了13%。

影响最严重的是房屋价值在150万至300万美元(约1024至2047万元人民币)之间的住宅。专家也表示明年情况可能会变得更糟,因为房主们在2018年报税后可以深刻的感受到州和地方税减免上限所带来的全面影响

报告显示,截止今年6月30日,市场上的房屋库存率较去年同期增长了近5%,200万至249万美元(约1365至1699万元人民币)的房屋飙升了26%。

而对于买房的人来说,则更希望能够借此压低房价。一些买家在买房前就会考虑税务问题,就算是豪华住宅也不得不面临降价,因为去除减免之后税率太高,超出了很多买家的预算范围。

纽约州斯卡斯代尔的一楼花园公寓,设有1卧1卫,以及带两个入口的私人露台。售价仅25万美元(约¥166万)。
居外物业编号:40757674 点击查看房源信息

不少房产经纪也表示,明年的售房会更加艰难。同时不少房主也急于摆脱这税收负担,想要卖房

房屋经纪表示,今年2月,斯卡斯代尔一套5100平方英尺的房子以270万美元的价格挂牌出售。4月份的时候价格降到了250万美元,而6月份又降了20万美元,之后才陆陆续续有买家来问津。


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来源:中新网
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中国人引领赴美购房潮 新兴中产阶级成为主力军

作者:《中国投资参考》中国区研究和运营经理 苏娅

华盛顿早上6点,很多人仍然在熟睡,本地新闻还在播着提醒大家注意商品的标签。因为贸易战的原因,很多来自中国的东西可能要涨价了,但这丝毫不影响Eric在大陆的客户。

Eric Chen是美东最大的房地产公司荣富地产的亚太区总监,每天早上这个时间他已经开始打开微信,熟练地和客户沟通了。他的微信好友已经快接近上限,其中大部分都是他在中国的客户和合作伙伴。按照客户不同的购房需求,Eric将他们分成不同的群组,如学生、投资、自住等,他会在全美各地为客户寻找合适的房产。来自台湾的Eric会用略带台湾腔的国语,通过微信语音解答客户的疑问,通过微信视频、图片等向远在大陆的客户展示房源信息。由于中国赴美购房热的持续火爆,像Eric这样有语言优势并且熟知美国市场的中介越来越受欢迎。

“来自大陆的客户已经是我们最大的客户群,市场上会中文的地产中介都供不应求。连不会中文的经纪人也开始学着用微信和客户沟通。”Eric说。

2017年,中国人在美购房数量同比上升38.9%,购房平均单价降低16.5%,均价78万美金,中产成为主力。

中档房源购买是主流

根据Zillow数据显示,2017年中国人在海外购房排名前10位的目标国家分别是——美国、澳大利亚、泰国、加拿大、英国、新西兰、德国、日本、马来西亚与西班牙。凭借着教育和经济的优势,美国成为了中国消费者投资和教育买房目的地首选。据全美房地产经纪人协会(NAR)统计*,2016年中国买家在美国住宅房地产上投资额已达317亿美元,相比于2015年的273亿美元增长了16%,而这一数字在2012年仅为120亿美元。其中来自中国购房者的购买均价为78.1万美金(约532.4万元人民币),位列第一。尽管总价仍是最高,与2016年相比,中国购房者购买的数量上升了38.9%,平均单价却降低16.5%,大量的中档房屋的购买拉低了平均单价。

蓬勃的新兴中产阶级成为了这一轮购房的主力军。居外网(Juwai.com)的《中国人美国置业焦点》调研报告显示,中国买家的在美国买房的平均预算在39.9万美元,约合人民币268万元。这个价位在北京市东城区仅可购买26平方米,在奥兰多却可以购买一个近300平方米的别墅。随着中国最近三四线城市房价的飞涨,美国奥兰多的这个房价甚至已经低于一些东南沿海的三线城市。从购买者所在城市的分布来看,2016年,除了北京上海和广东,来自其他省市的消费者占到整体消费者的47.8%,而到了2017年,这个数字上升到54.1%。

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“我们的数据显示,这两年中产阶级赴美购房增长十分迅速,主要是受到移民和投资的驱动。鉴于美国的投资回报率并不高,大部分投资美国房产的客户主要是处于资产保值的需求而非着眼于投资回报率。”一家海外地产公司的负责人刘震告诉FT中文网。

豪宅购买增幅减小

来自传统美国豪宅购买地纽约和洛杉矶的数据都显示,超过300万美金(约2,045万元人民币)的豪宅销售放缓,中国买家的比例尽管仍有所上升,但是增速却大大放缓。居外网的数据显示,在美国购买300万美元及以上豪宅的中国大陆买家占2018年全球买家的4.8%,比2017年增长了1.5个百分点。刘震认为豪宅销售增速会进一步放缓,“海外购房从2010年开始快速增长,当时主要是作为超高净值人群分散投资风险的方式,在2015年左右达到顶峰,目前已经出现了放缓的趋势。“居外网董事CEO罗雪欣则认为,目前购买豪宅的中国买家多以自住为主,投资目的占少数:“目前来看,300万美元以上房产的买家更多是用来自住,其比例高达83%。”仲量联行国际部负责人刘艺淇认为,中国的高端房产购买者在购买房产时会注重周边的标志建筑,房屋所在位置以及周边的环境。

以传统豪宅聚集区纽约为例,来自优投房的数据显示,300万美元以上的豪宅在今年的前两个季度市场份额由2017年的18%降低至16%,但是华人购买300万美金以上房产的比例却从6.57%上升至8.12%。其中尤以毗邻中央公园,与新泽西隔河相望的上西区的均价最高,成交量增长最快。这是因为去年有大量的新盘入市,将本地区的房屋均价推高了10个百分点,从550万美元涨到600万美元。与传统的欧美消费者不同,华人对于购买新房是非常有兴趣的。

不过去年豪宅增速最快的要数坐落在西海岸的西雅图居外网的数据显示,去年西雅图是去年中国消费者买房成交量最高的美国城市。2016年,加拿大对去温哥华买房的外国投资者开始征收15%的房地产购置税,这使得大量的投资者转而投向风景优美,教育和就业资源较好的西雅图。当地媒体的报道显示,来自中国的房地产商也纷纷来到西雅图淘金。去年,来自北京的拓宏集团在西雅图的高端地产一期公寓项目已经封顶。项目的负责人说,这个位于贝尔维尤地区核心的地产混合式公寓项目预计将有约一半的公寓卖给来自中国的买家,而拓宏集团也会联合其他的中国房地产商继续共同开发西雅图。在西雅图靠近湖区的地块,房屋的均价在一年内增长了40%。“对于中国富人来说,1,000万美金(约6,817万元人民币)的房子可以看到优美的湖景,享受到良好的教育资源,而且这个价格对于他们所在的城市,比如北京、深圳来说并不是那么不可接受。”一位当地的房地产中介评价说,“我的客户非常喜欢这里,认为价格十分划算。”

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关于中美贸易战对于赴美购房的影响,尽管美国的媒体认为由于美国对来自中国的建筑材料如铝、钢铁等加收关税会导致建筑成本上升,房屋入市速度变慢,从而使房屋销售放缓。Eric却相对乐观:“中低价位的赴美购房受到贸易战的影响有限,出于投资或者移民需求的房产购买可能会下降。鉴于目前主流成交基本以100万美金以下的房源居多,而且很多来自教育和移民的需求,受到政策的影响不是很大。”

刘震则认为对于超高净值人士来说,如果现金流允许的情况下,很多人可能会增加对于美国房产的购买,达到财产保值的目的。“对于很多超高净值人群来说,贸易战可能会影响他们的现金流从而影响他们的购买决策;但是如果有充足的现金流,考虑到美元的坚挺,可能他们会选择加大对美国的投资,只是方向由购买豪宅转换为商业住宅或者容易出租的公寓而已。”

*注:该报告里大部分的华人指的是在美国居住的华裔,纯粹中国投资者为少数。

 

来源:FT中文网
责编:Zoe Chan