Category: News US

根据一项路透针对地产业专家的调查，美国明年房价涨势料将呼应经济动能大幅放缓，专家们多认为房地产交投已过高峰。

10年前的金融危机导致美国房价跌掉了三分之一，如今已经几乎扳回所有跌幅，过去五年房价的涨幅是通胀和薪资上涨速度的两倍以上。

这项调查是在11月16-26日间进行，访问了35名地产市场分析师，结果显示美国未来两年房价涨幅仍将超越通胀及薪资增幅，但预估涨幅低于8月调查时的结果。

标普/Case Shiller美国20大都会区房价综合指数2019年料将上涨3.7%，2020年则料上涨2.8%，低于三个月前调查预估的涨4.7%及3.5%。

Naroff Economic Advisors首席分析师Joel Naroff表示，“房价涨幅已触高峰，随着利率进一步走升及经济放缓，房价涨势必将减速。”

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过去，楼市对整体经济增长的贡献非常大。但今年它们之间愈发脱钩。

过去两个季度的数据显示，房地产市场活动放缓，但整体经济强劲增长，部分原因是去年年底通过的减税措施带来的激励。

回答额外问题的29位分析师中，有17位表示美国房地产市场成交量已经见顶。

“自年初以来，房地产市场活动经历了明显放缓，抵押贷款利率上升、税改和房价预期放缓都打压房地产需求，”凯投宏观（Capital Economics）房地产分析师Matthew Pointon表示。

来源：新浪财经综合
责编：Zoe Chan

by  陈仲伟  居外网编辑 

上个周末，从内华达山麓烧起的大火肆虐加州，这不是一场孤立的林火，而是同一时间在全加州南北多场大火同时爆发，其中3场是致命的。

根据BBC最新消息，其中北加州名叫Camp的大火已经造成至少42人死亡，超过200人失踪，人口2.6万的天堂镇全城疏散，小镇几乎被大火夷平。这是加州有记载的历史上死亡人数最多的一场火灾。

而同一时间在洛杉矶附近，一场叫Woolsey的大火从千橡市烧到了著名的马里布豪宅区，至少有2人遇难，一众好莱坞大牌明星的家受到大火波及。

Lady Gaga、小甜甜布兰妮、卡戴珊、 凯特琳·詹纳、杰拉德·巴特勒、 斯科特·德瑞克、 罗宾·西克、尼尔·杨等等。 

最终Lady Gaga位于马里布的豪宅也因为消防员们及时扑灭了周边的大火，保住了豪宅，连豪宅外面养的鸡都安然无恙。《水形物语》导演“陀螺”吉尔莫·德尔·托罗通过社交平台向大家报平安，房子没有大碍，只是有一些烟雾上的损害，否则会给这座装满了珍贵收藏的“私人博物馆”带来不可估量的损失。

其他一些明星就没那么幸运了。加拿大词作家、唱片制作人和演员罗宾·西克的家被彻底烧毁。

曾主演《300勇士》《守法公民》《全球风暴》的演员杰拉德·巴特勒就没有那么幸运，在社交平台上发布了一张其马里布家中的照片，照片中他的家被大火烧成一片废墟，包括一辆豪车。他还在社交平台写道：“撤离完之后我又回到了马里布的家，穿越加州这一路真的太令人心碎了。”

 

《奇异博士》导演斯科特·德瑞克森的家，曾经拍摄过《西部世界》第一季和第二季的派拉蒙牧场；美国广播公司《单身汉》和《单身女郎》的拍摄地Agoura Hills大宅等也都被山火吞噬。

旧金山湾区的空气充满中国城市雾霾天熟悉的味道，甚至随着大气环流横跨北美，连东岸费城的宾夕法尼亚大学校园都受到影响。这个双十一加州最畅销的莫过于N95口罩。

住房网站Trulia对加州房市研究指出，尽管面临大火房产市场往往悲观，通常一场大火会在短期内导致该地房市涨势下降，但随着该地区灾难性致命火灾中恢复和重建，房价涨势很快大幅回升。

 

以北加州Santa Rosa、索诺玛和纳帕郡等地2017年10月遭遇的大火为例，该场大火在死亡人数上仅次于此次大火：

1.大量房屋被毁导致火灾后待售地皮数量激增，而待售房屋数量急剧下降。次年3月初Santa Rosa的房屋库存量从2017年10月1日火灾前的434套降至267套。火灾也明显消减了索诺玛和纳帕郡的供应，3月份，Santa Rosa在售地皮231块，而一年前只有69块。去年出售的许多地段都是住宅，而不是空地皮。在索诺玛，在售地皮443块而一年前只有296块。

2.房屋受损居民倾向于在周边安居，根据搜索量显示：次年2月份，Santa Rosa居民搜索的搜索量中有71％来自城市以外的房产，而一年前这一搜索量为67％。但排名前列的邮政编码仍然在Santa Rosa或附近的房产市场，如Ukiah，Clearlake和Sacramento。

3.Santa Rosa上市房屋中位数价格从一年前的597,250美元上涨5.5％至630,000美元。。火灾发生后，房价中位数从11月份从10月起仅下降了10,000美元）并且很快再次上涨。

4.当地住房市场需求并未受大火影响，本地居民还要承担来自外部的需求压力，湾区居民在日益上涨的房产压力下，越来越多地寻找索诺玛和纳帕的房屋。非索诺玛本郡居民搜索索诺玛邮编的十个里八个来自于湾区。大火中索诺玛和纳帕郡近9,000个建筑物蒙受损失，但仍有强烈外部需求迁居该地区，使得房屋价格上涨。

这对流离失所者并不是什么好消息。

哥伦比亚新闻网指出，这场大火甚至烧走了房产保险商。

这对加州房地产市场将造成深远影响；不少房产保险公司已改变在加州的销售策略，纷纷打算撤离加州为数众多的山火高发地带，靠近山火区的房屋保险原本就很高，对于普通人未来房屋保险将更难以承受。

如果房产保险公司离开加利福尼亚州郊区，将最大限度地减少新的可负担房屋的建造。另一个问题是：如果私人保险公司都放弃这个市场，寻求保险的业主不得不转向加州的公平计划，这是该州所有保险公司的一个联合组织（类似于再保险公司），它为那些无法获得保险的人提供保险。气候咨询顾问公司Four Twenty Seven的Steinberg表示，这样一个计划的投保成本几乎肯定会高于私人保险公司，而且服务也会比私营保险公司差。

房主也可以选择从那些接受公平计划政策的外州房产保险公司购买保险，保险信息研究所加州代表珍妮特鲁伊斯说。在这些保险公司中：总部位于伦敦的Lloyds辛迪加集团对加州市场尤为积极。但这些保险公司通常没有本州许可，因此没有受到严格监管。

过去加州的林火往往发生在干燥少雨的夏季，而近年来则成为一个全年的问题，2018年是加州有记载以来山火最具破坏性的一年。根据加利福尼亚州林业和消防部门以及国家跨部门消防中心的数据，2018年期间，共有7579起火灾烧毁了166万英亩（约合0.67万平方公里）的面积，是加州有记录以来单一年度最大烧毁面积。这是全球气候变化的缩影。

参考来源：BBC、Trulia、CBS、gulfnews、赫芬顿邮报

排版：HY

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

根据惠誉的报告，亚马逊未来的第二总部分拆落户纽约长岛市和北佛吉尼亚州的水晶城，对阿灵顿县和纽约市的经济和债信质量“至多会产生轻微影响”，因为这两个地方经济规模很大。延伸阅读：【亚马逊第二总部的房市效应：17座候选城市若果当选的租金涨势比较】

惠誉预计这两个地区的房价都不会发生太大变化，理由是健康的经济动态已推高房价，且供应应该足以满足需求。

惠誉表示，华盛顿地区可能比纽约市受益更大，因为华盛顿的租金和房价增长较慢。

同样，亚马逊第二总部拆分对就业影响不大。

惠誉表示，不仅拆分第二总部导致亚马逊对地方政府收入的直接影响降低，州和地方的激励措施也减少了亚马逊带来的直接影响。

亚马逊的最终公告可能会在本周晚些时候公布。

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来源：新浪美股
责编：Zoe Chan

上周，美国抵押贷款利率接近5%，创7年多以来的最高水平。媒体称，美国房贷率若“破5”，将标志着低迷的住房市场会再次受挫。

当地时间10月11日，房地美（Freddie Mac）公布的数据显示，30年期固定利率抵押贷款的平均利率升至4.9%，创约两年来的最大单周涨幅。一些贷款者和房地产经纪人表示，即使是现在，除最有资格的购房者外，所有支付大额首付的人都面临5%的借款利率。

释放美国经济下滑信号

《每日经济新闻》记者了解到，近几个月来，美国房贷利率一直在小幅上升。达拉斯地区抵押贷款商罗德尼·安德森在接受媒体采访时表示，“我们看到抵押贷款利率开始出现爆炸式上升。”

按历史情况来看，5%的抵押贷款利率并不算高。在2008年金融危机爆发前10年的大部分时间里，美国房贷利率甚至徘徊在5%~7%。但对习惯于以4%或更低利率获得抵押贷款的购房者来说，接近5%的贷款利率让他们猝不及防，他们对现在必须支付的住房贷款价格感到震惊。

媒体援引在线贷款信息网站LendingTreeInc.的数据称，对于一所抵押贷款为25万美元的房屋，5%的利率意味着每月的还款额要增加约150美元（不包括税和保险），而在不到一年前，借款人的月还款利率还不到4%。一些经济学家认为，如果借款人在更高利率环境下买不起房，卖方或需降低房价。

由于楼市表现通常是影响宏观经济的先导指标，房贷利率上升对美国整体经济来说或是一个不好的信号。

记者了解到，今年8月，美国的成屋销售较上年同期有所下降，这也是连续第六个月出现下降。由于住房供应短缺，以及刺激民众购房举措减少，许多美国潜在的购房者都选择了按兵不动。而更高的抵押贷款利率则可能加剧这些潜在购房者的担忧。

“随着利息上涨，借款人会喘不过气来。”房地美首席经济学家山姆·卡特对媒体表示。

不难看出，美国一度炙手可热的房地产市场正显示出降温迹象。房地产经纪公司Your HomeFree总裁比尔·纳尔逊表示，在他工作的片区，降价房屋的数量是即将签订合同房屋数量的两倍以上。

获利房主数量恐创新低

两周前，布拉德和弗吉尼亚·雷丁格在达拉斯市买了一套新房子，他们选择了可调整利率的抵押贷款，这样就可得到4%的贷款利率。雷丁格表示，如果是30年期的固定利率贷款，他们就必须支付4.5%~5%的贷款利息。

雷丁格称，利率进一步上升的预期促使他迅速购买新房，如果选择固定利率的抵押贷款，他的月还款额就将要高出几百美元。

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《每日经济新闻》记者了解到，可调整利率抵押贷款在一定年限后将重新设定市场利率，通常在期限开始时提供比固定利率抵押贷款更低的利率。一些美国房贷机构表示，随着利率上升，对产品询价的客户数量激增。不过，他们在抵押贷款市场上的份额仍相对较小。据MortgageFinance的行业研究数据，二季度，他们约占抵押贷款来源的12%。

此外，美国近期的宏观经济环境也推高了与抵押贷款利率密切相关的10年期美债收益率——近期已涨至3.25%，为7年多来的高点。此外，美联储今年已连续三次加息，市场预期美联储在今年12月的议息会议上可能会再次加息。

媒体称，更高的利率可能会扼杀美国的融资热潮。在2008年金融危机爆发后的几年里，再融资热潮的兴起拯救了美国的抵押贷款行业。根据抵押贷款数据和技术公司BlackKnight Inc。的数据，如果美国房贷利率“破5”，那么有资格获得再融资并从中受益的房主将减少到155万人，此数字将较今年年初下降64%，将创下2008年以来的新低。

对首次购房者来说，更高的利率将使他们的购房更困难。卡特表示，房地美支持的贷款中，约有45%是给首次购房者的，高于正常情况下的30%左右，这意味着，利率上升对美国房地产市场的影响可能比以往任何时候都要大。

全球海外房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，“由于大部分外国买家在美国是用现金购房，今年以来，按揭利率的持续攀升对他们的影响是正面的。但房贷利率的上涨将增加需要从银行贷款的购房者的负担，从而导致房价上涨速度放缓。”

 

来源：每日经济新闻
责编：Zoe Chan

洛杉矶许多华人虽然对房地产投资依然有着极大兴趣，但将目标转向洛杉矶以东的房价相对低的区域，甚至到外州投资。

据美国《侨报》报道，近期各项房地产调研数据显示美国加州房屋市场销售额下滑，出现4年以来最大年比降幅，房地产市场显著放缓。洛杉矶许多华人虽然对房地产投资依然有着极大兴趣，但将目标转向洛杉矶以东的房价相对低的区域，甚至到外州投资。

因工作在尔湾（Irvine）租房的匡女士一个月前卖掉了自己在洛杉矶东区圣盖博谷（San Gabriel Valley）的旧房，原本希望在尔湾购买一个房产，但现在的房价让她犹豫不决。匡女士几年前趁着房市低谷，在洛县以北区域购买过两套房子，目前每个月能收到3000多美元的租金。如今，她考虑如果无法在房价过高的尔湾购屋，就打算继续投资几套房产收租。

和匡女士有着类似想法的华人有不少，这使得河滨县、圣伯纳迪诺县、安大略县（Riverside、San Bernardino、Ontario）成为华人看房热门区域。

房产投资公司的孙女士介绍，看一个区域的房地产是否适合投资主要考虑六方面因素，包括就业市场、空置率、经济多元度、房屋支付能力、政策是否有利于房东以及学区评分。由于安大略国际机场和2028年洛杉矶奥运会，靠内陆区域各方面发展蓬勃，因此吸引越来越多个人房地产投资者把目光放到这里。

根据数据显示，该区域不少城市的租金回报达到8%以上，排在前三位的是东谷市（Eastvale）、科洛纳市（Corona）、库卡蒙格牧场市（Rancho Cucamonga），回报率分别是12.22%、10.06%、8.42%。

这处漂亮崭新的4卧3卫户型住宅位于东谷（Eastvale）市的Copper Heights社区内，为投资者提供了优越的置业机会。Copper Heights是一个充满活力的年轻社区，配有一系列现代设施，包括崭新的俱乐部会所，设有3个游泳池、3个公园、两个水疗区及一个烧烤区。
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除了在加州投资，孙女士表示很多华人近年热衷到外州投资房地产。特别是德克萨斯州，该州近年吸引大企业搬入，大大提升当地就业市场和经济多元度等元素，房地产市场也越来越有投资价值。孙女士称经济多元度和房屋支付能力都是评估一个区域的未来房市发展的重要考虑因数，例如曾经的汽车之都底特律就因为产业过于单一，房地产市场跟随产业凋弊，再例如纽约房市一直在下滑，就是因为很多人觉得房子太贵，于是往外另寻出路。

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来源：中国侨网
责编：Zoe Chan

美国重新成为世界上最具竞争力的国家，自2008年以来首次在世界经济论坛（World Economic Forum）编制的全球竞争力报告中夺回第一的位置。该组织称，美国在社会问题上还可以做得更好。

美国在140个国家中排名上升一位，前五名中的另外四个国家分别是新加坡、德国、瑞士和日本。这五个国家的分数都较2017年有所提高，美国的分数增幅排名第二，仅次于日本的增幅。

此前，自金融危机拖累产出、导致全球经济增长放缓以来，美国一直没能坐上第一的宝座。

世界经济论坛10月16日发布的报告称：“经济复苏势头良好，全球经济在2018和2019年料将以近4％的速度增长”。该组织同时也是达沃斯全球政治和经济会议的主办方。

不过，报告作者警告称：“经济复苏仍然容易受到一系列风险和潜在冲击的影响。”他们把酝酿中的中美贸易战列为潜在增长阻力，称其可能会破坏复苏、妨碍投资。中美在贸易失衡及其他问题上争执不休，美国已对总值2,500亿美元的中国商品加征关税，中国则已采取报复措施，对价值1,100亿美元的美国出口商品加征关税。

已经将制造业迁回美国的公司表示，关税正推动其成本上升，导致竞争力下降。

今年的全球竞争力报告按照衡量商业投资和生产率的98个指标评估了140个国家。这些指标被列入12种主要的生产率推动因素中，包括一国的制度、科技水平、基础设施、教育体系、市场规模和创新。

报告按一国与竞争理想状况的符合程度打分。美国得分85.6分，总分为100分。报告称，美国具有活力的创业文化，及其在打造一个具有竞争力的劳动力市场和灵活金融体系方面的主导地位，加上一些其他因素，让美国创新生态系统跻身全球最佳行列。

不过报告作者表示，美国仍有改进空间。报告发现，尽管美国的制度框架仍相对稳固，但有迹象表明，美国的社会结构正在弱化，安全形势在恶化。报告指出，美国杀人案发生率是发达经济体平均水平的五倍。

美国在司法独立和腐败程度方面的得分跌出了前十名。美国在预期健康寿命方面的得分也落后于大多数发达经济体，该指标衡量的是一个人在健康状态下的预期寿命。美国的预期健康寿命为67.7年，略低于斯里兰卡和中国，也比发达经济体的平均水平低3年。

与其他发达经济体相比，美国的科技渗透率也较低，其中包括移动宽带订户数和互联网使用量指标。经常使用互联网的美国成年人比例仅为76%，低于经济合作与发展组织（Economic Cooperation and Development, 简称OECD）的平均水平。

瑞士今年的总得分排名从去年的第一名跌至第四名，被美国、新加坡和德国赶超。进入前十强的还有日本、荷兰、中国香港、英国、瑞典和丹麦。中国大陆排名第28位。该排名的依据是通货膨胀和债务水平等公共数据以及对企业领导人的调查。

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来源：环球外汇
责编：Zoe Chan