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新報告指德克薩斯州房價仍有下跌風險

到目前为止，石油和天然气行业的下滑丝毫没有影响达拉斯火热的房屋市场。北德州六月份的房屋销售增长了12%，而这里的房价升幅也是全美最大的。

美国德克萨斯州的首付

然而一份最新的抵押贷款行业报告仍然把达拉斯地区列为全美具有最大房价下滑风险的房屋市场之一，并将其归因于石油市场的低迷和较低的房屋可负担性。

Arch抵押贷款保险公司的风险分析及定价高级主管拉尔夫·迪法兰科(Ralph G. DeFranco)在一份新报告中说：“由于石油和天然气行业占比重较大，并且和过去相比，房价相对于收入来说变得更高了，因此北达科达州和德州持续具有较高的房价下滑风险。”

这是这家总部位于加州的抵押贷款保险公司今年以来第二次在它的夏季市场报告中就德州大城市的房价发出警告。

最新的预测警告，如果油价进一步下滑，德州的房价将有大约三分之一的机会下跌。

圣安东尼奥、休斯顿、奥斯汀和达拉斯都被列入Arch抵押贷款保险公司认为房价不正常的美国城市名单的前列。

报告认为。在这些德州的都市统计区内，房价均远远超过它们的长期平均趁势，因为房屋可负担性仍引人担忧。

房价下跌的风险最高的德州城市是圣安东尼奥，接近40%的机会，达拉斯地区房价下跌机会为32%。而据Arch公司估计，全美范围房价下跌的风险只有8%。

但没有迹象显示北德州的房价上升趋势要放缓，在六月份，这里的房屋销售中间价格达到创纪录的新高220,000美元。

休斯顿的房价和去年同期相比也上升了4.5%。

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2015全美房屋高租金城市Top25:舊金山第1紐約波士頓進前5

舊金山以其租房市場可觀的利潤打敗紐約，連續9個月位居全美房屋租金最高的租房市場榜首。但全美房屋租金最高的4個社區都在紐約。紐約的特裡貝克區，麥迪遜廣場公園北區，熨斗區，休斯頓街北區的一臥室套間房屋租金$4,000/月。舊金山的豪華俄羅斯山一臥室套間房屋租金的房屋租金並列第四$3,830/月。

美國舊金山一處房產

數據顯示，2015年3月舊金山一居室租金中位價創有史以來最高紀錄，達到$3460/月，而東海岸發達城市紐約一居室的租金中位價是$3000/月，折合成人民幣，東西海岸租金中位價相差近2800元。紐約和舊金山的兩臥室套間房屋租金差距更大，舊金山兩臥室套間房屋租金中位值是$4,650/月，比紐約的房屋租金高$1,000多。

美國租金最高城市TOP10

舊金山以其租房市場可觀的利潤打敗紐約，連續9個月位居全美房屋租金最高的租房市場榜首。

但全美房屋租金最高的4個社區都在紐約。紐約的特裡貝克區，麥迪遜廣場公園北區，熨斗區，休斯頓街北區的一臥室套間房屋租金$4,000/月。舊金山的豪華俄羅斯山一臥室套間房屋租金的房屋租金並列第四$3,830/月。

然而，一項新的分析顯示紐約公寓房屋租金中位值（今年是$2,700）佔紐約一般人群收的58.4%，幾乎是正常房屋租金-收入比33%的2倍。分析中還指出：「收入增長停滯，租房供應短缺，房屋租金增長迅速導致紐約成為全美房屋租金最高和最具挑戰性的租房市場之一。」

舊金山不是唯一上榜的海灣城市。奧克蘭和聖何塞也進入榜單前十，主要因為整個地區都處於人口不斷增長但住房短缺的狀況。而東部海灣城市當前也是全美房屋租金增長最快的地區之一。

以下是全美房屋租金最高城市榜單，波士頓，華盛頓特區，奧克蘭進入前五。

(1.舊金山；2.紐約；3.波士頓；4.華盛頓特區；5.奧克蘭；6.聖何塞；7.洛杉磯；8.邁阿密；9.芝加哥；10.西雅圖；11.聖地哥；12.費城；13.明尼阿波利斯；14.丹佛；14.波特蘭；16.亞特蘭大；16.達拉斯；18.長灘；18.巴爾的摩；20.休斯敦；21.奧斯汀；22.密爾沃基；23.維珍尼亞灘；24.夏洛特；25.納什維爾。)

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2015美國十大房價強勁復甦城市納什維爾居冠

從2007年到2011年間全美經歷了房市大蕭條，前一百大都會中有81個城市房價至少跌掉10%，一半以上跌了至少20%，堪稱美國史上最慘的房市危機。隨著經濟復甦，許多城市的房價目前不僅已經漲回房市泡沫前的高峰價，有的甚至比彼時價格更高。

鄉村音樂之都田納西州納什維爾已經從前幾年的房市危機中反彈，且被當年的高點還要高出11%，甚稱跌深反彈的冠軍。圖為大奧普里

有哪些城市跌深的房價已經完全漲回？理財網站SmartAsset從聯邦住屋財務局（FHFA）及全美房地產經紀商協會的資料，分析全美百大都會從2006年至今的房價，找出每個城市在房市危機中的房價跌幅，以及目前已經回漲到當時高點的情況。

對於那些在房市危機中跌幅不到10%的19個城市，被SmartAsset過濾掉，其中包括Austin及Pittsburgh等城市，這些在房市危機中挺住房價的城市因此不成為跌深反彈的類型。

SmartAsset發現，許多南部的城市房價已經反彈回高點。前十大跌深復甦城市中有四個城市在南方，高居首位的田納西州納什維爾(Nashville,TN)目前房價比前高點更高出11%。

另一個房價崢嶸的地區是舊金山灣區，矽谷高科技重鎮聖荷西在當時跌掉了三分之一房價，舊金山也跌逾兩成以上，但這些才過去不久的數字讓灣區人成為白頭宮女，個個不勝唏噓話當年。

據分析，全美前十個最熱門房市中，第一名是舊金山，第二名是聖荷西，第三名是奧克蘭，皆位在舊金山灣區。在這三個地區求售的房屋至少七成可在兩個月以內成交。

在前十大復甦強勁的城市中，雖然它們都漲回跌深前的高點，但仍有許多城市房價仍在可負擔範圍內，納什麼維爾(Nashville)、哥倫比亞(Columbus)、夏洛特(Charlotte)、及新奧爾良(New Orleans)的房價目前都比全美中位數房價還低。

《十大房價強勁復甦城市》

# 城市 /谷底跌幅/目前/前高點漲幅目前中位數房價

1 納什維爾，田納西州（Nashville, TN） -11.80% 11% 187,200

2 舊金山，加州（San Francisco, CA）-21.70% 9.90% 742,900

3 檀香山，夏威夷（Honolulu, HI） -11.80% 9.10% 701,300

4 聖荷西，加州（San Jose, CA） -31.20% 4.20% 855,000

5 哥倫布，俄亥俄州（Columbus, OH） -10.90% 3.40% 151,000

6 羅利，北卡州（Raleigh, NC） -10.30% 2.30% 213,200

7 夏洛特，北卡州（Charlotte, NC） -17.10% -1.10% 192,800

8 費城，賓州（Philadelphia, PA） -13.40% -1.30% 213,300

9 新奧爾良，路易斯安那州（New Orleans, LA） -14.40% -1.30% 164,100

10 科羅拉多春城，科羅拉多州（Colorado Springs, CO） -15.90% -1.60% 225,000

高居首位的田納西州納甚維爾在房市谷底跌了12%，從2011年至今房價已漲了26%，目前房價比前高點還高出11%。雖然如此，這個鄉村音樂之都目前房價仍在可負擔範圍內，根據全美房地產經紀商協會的資料，目前納甚維爾中位數房價為 18.7萬，比全美中位數房價20.8萬還低。

舊金山的房價如同它市區裡陡峭的道路，一路聽著汽車的喘息聲往高點爬升；其實不久的四年前它的房價也是受傷慘重，和房市危機前的高點相比曾跌了21%。在Trulia的資料中，舊金山四月份的中位數房價是109萬美元，比SmartAsset用以分析的房價已高出25%。Trulia經濟學家Ralph McLaughlin表示，舊金山因為地形和建築法規的限制，新建造房屋特別少，這是導致舊金山房價高漲的原因。

夏威夷的檀香山雖然位於太平洋中，但房市危機仍未倖免，在谷底曾跌到12%，但是要是買得起，2012去買一間海灘畔的房屋會是一個好主意，因為和谷底相比它房價現在已漲了9%。

根據全美房地產經紀商協會的資料，聖荷西目前的中位數房價是85.5萬美元，是全美房價最貴的城市之一。但是在不久前的房市谷底，它房價和高峰相比也跌了逾三成，許多被屋主拋棄的法拍屋長滿雜草黯然的蹲在路邊，如今個個搖身一變，七成以上的房屋兩個月內火速成交。

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2015美國購房隱性成本最高城市波士頓居首位

坐擁美國房產常被視作「美國夢」的一部分，美國房地產市場也是華人投資的新熱點；但在美國購買新房，不小心會落入「養房陷阱」。據房地產數據信息，新業主對一些不可避免的隱性成本——包括房產稅、保險、庭院維護與房屋保養費等可能缺乏心理準備，在某些城市買房，這筆費用不可小覷，每月賬單上會增加1,000美元上下。

波士頓市區的聯體別墅

「購房者常常盯著房屋售價或每月的按揭，並沒有預估與房屋產權有關的其它費用，而這後一部分可以一下加出很多。」「Zillow」首席營銷官艾米‧波休廷斯基（Amy Bohutinsky）這樣寫道。

一、高昂的隱性成本從何而來

按美國通例，房屋經紀人要收取房價的6%作為中介費；貸款手續費、房屋交易稅等稅費，各州標準不同，一般在1%以下。不過，這些一次性費用還不在「Zillow」說的隱性成本（或稱隱形成本）範圍內。促成隱性成本高漲的因素，一方面是攀升的勞動力成本——僱用承包商或園景專業人士來保養房屋時最為明顯，其次就是較高的房產稅（Property Tax，又稱物業稅）。

1. 房產稅

業主每年需繳納房產稅，其收繳和使用歸屬於地方政府，在不同的州或同一州的不同城市，甚至同一城市的不同學區，房產稅稅率都不一樣。各州房產稅均值一般在房子評估總價的0.5%～2%之間（詳見文後附表），全美均值為1.5%。

中國人到美國買房，洛杉磯、舊金山、波士頓等都是很受青睞的地區；然而，當地的房產稅也比較可觀。通常好學區、房價高的地方房產稅也高，最高的地區可以達到3%；但如果從孩子的教育來考量，學區房的優勢仍然很明顯。

後灣街區的聯體別墅，此街區以房屋售價高著稱

2. 房屋與庭園保養

維護費不但包括修繕，也包括庭園與草坪養護、房屋衛生等諸多事項，要購買木質結構房屋（聯體或獨棟別墅），開銷比公寓要高得多。波休廷斯基寫道，「新買家會為第一次擁有自家後院而興奮，但卻沒把保養費打入預算。」有的買家可能想，此類收費能省則省，但那樣並不明智，不重刷牆壁、不好好保養，都會影響房子的市值。

二、房產隱形成本最高的10個美國都會

就全美而言，目前業主每年要支付的隱性成本平均為9,477美元。在做購房預算時，必須計入這筆費用，對於在某些城市安家置業的人來說，這一點更顯緊要，因為隱性成本會高很多——月均1,000美元以上。以下羅列的就是房產隱形成本最高的10個美國都會。

1.大波士頓

大波士頓地區牛頓市的獨棟社區，麻州小城牛頓多次獲評美國最安全城市

據調查，大波士頓（波士頓−劍橋−牛頓，Boston-Cambridge-Newton）地區的業主承擔的隱形購房成本是全美最高的：年均13,930美元，合1,160美元/月，最大一部分是房產稅、保險和公用事業費，年均9,413美元；剩餘的4,517美元是房屋維護費用。

這使已經很昂貴的波士頓房產更加高不可攀。該地房屋均價為364,900美元，是全美均價的2倍以上。據《波士頓環球報》報導，當地房產的供不應求推動了高房價，有時還引發競購大戰和成交價躥升。

2. 大舊金山

舊金山灣區庫柏蒂諾的高密度新公寓樓

「金門之城」的房主們想保有房產，可能需要多準備些金子：該市房屋年均隱形成本13,287美元，折合月均1,107美元。這還不算，大舊金山（舊金山−奧克蘭−弗裡蒙特，Francisco-Oakland-Fremont）地區的房屋均價是全美最高的，達738,200美元（全美均價的4倍以上）。

據房地產經紀網信息，安家置業的成本正把一些人推出灣區，1/4的灣區客戶都委託該網站在房價更實惠的城市找房。

3. 芝加哥

美國芝加哥的一棟住房前掛著「已賣掉」的標識牌

芝加哥−內珀維爾−喬利埃特（Chicago-Naperville-Joliet）地區房主每年要掏12,236美元的隱形成本，月均1,019美元。其中9,096美元是房產稅和保險等，另外的3,140美元是維護費用。

不過，芝加哥房價比其它美國大城市更實惠——均價186,800美元，比全美平均價格僅高出5個百分點。

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中國買家持續湧入曼哈頓房價再攀新高

根據紐約幾家大房地產公司星期三（7月1日）發佈的市場報告，一年多來的數據顯示，曼哈頓地產業持續上漲，第二季度一套住宅的平均售價已高達187萬美元，再創新高。一些專家認為，中國買家的持續湧入是房價攀高的重要原因之一。

從美國紐約世界貿易中心一號樓鳥瞰曼哈頓

曼哈頓房價持續升高

根據米勒‧賽繆爾公司（Firm Miller Samuel）和道格拉斯‧艾麗曼（Douglas Elliman Real Estate）兩家大的房地產公司的數據，今年第二季度，曼哈頓住宅平均售價比去年同期上漲了11%，達187萬美元。這個數字超過了去年第一季度的紀錄177萬美元；房屋中間價格達98萬美元，只比2008年金融危機前的紀錄102萬美元低一點。每平方英呎的價格高達2,011美元。

第二季度曼哈頓的康斗公寓平均價格為241萬美元，比去年同期提高了20%；合作公寓是154萬美元，比去年同期上漲了5.8%。根據「城鎮住宅」（Town Residential）的報告，上東城的市場以豪華康斗為主，平均賣價為472萬美元；下城房屋以工作室為主（1-2個臥室），平均售價為65萬到182萬美元。

中國買家湧入促房價上漲

根據道格拉斯‧艾麗曼的說法，房價上漲的原因有兩方面。一是曼哈頓房屋庫存一直沒有上升，今年二季度庫存為5,730套，只比去年同期多了1.3%；同時，新上市的公寓都是3或4個臥室、帶風景加配套設施的大戶型住宅，所以把平均價格拉了上去。

地產經紀公司科科蘭（Corcoran Group）首席執行官列布曼（Pamela Liebman）則認為，中國買家的持續湧入是曼哈頓房地產持續攀高的主要原因。「好像每個人的『引擎』都在加速，對所有不同價格的房屋都有不斷的需求，令人興奮的新開發項目和不斷進入的中國買家提振了這種需求。」她對《紐約時報》補充說：「在我從業這麼多年裡，我還從來沒有見過紐約市的房地產市場如此飢渴。」

一半買主買價高於報價

第二季度的市場還顯示出一個共同特點，無論是什麼房子，有超過50%的買主以高於市場掛牌的價格買到了房子，皆因多個買家爭搶一棟房子，誰出價高誰贏。這個比率也是金融危機後的最高值。

在過去的三個月中，住宅價格的持續上升導致了實際成交量的下降，第二季度成交房屋為2,430套，比去年同期下降了10%。

從房屋成交速度來看可以得出結論：還是低價房走勢看好。50萬至100萬美元的房子平均上市35天即被買走；而500萬至1000萬的房子在市場上的平均停留時間為90天。專家認為，目前300萬美元以上的豪華住宅的市場已經是買方市場。

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新澤西州房價上漲但仍低2006峰值20%

新澤西州公佈了五月份的房價，新數據顯示房價增長近3％。但去年美國全國範圍內房地產價上漲速度更快。

美國新澤西

據CoreLogic研究機構7月7日公佈的一份報告，五月份單戶住宅的價格（包括不良銷售），比去年同期上升了2.76個百分點，比前一個月微漲0.8％。據該報告，美國全國範圍內房價躍升6.3％，連續39個月年同期增長。5月份房價較前月上升1.7％。

新澤西州住房價格一直比2006年6月的峰值低21.4％，而全美房價比2006年4月的峰價只低8.4%。

五月份只有五個州房屋銷售比去年同期下降：馬薩諸塞州，康涅狄格州，馬里蘭州，密西西比州和路易斯安那州。

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達拉斯為美國房價增長最快城市之一

根據最近公佈的標準普爾/凱斯-席勒房價指數，達拉斯地區四月份的房價和去年同期相比上升了8.8%，使達拉斯成為全美房價增長最快的三大城市之一，僅次於丹佛和舊金山。丹佛和舊金山四月份的房價升幅分別為10.3%和10%。

美國達拉斯

根據該報告，全美範圍10個城市的綜合房價比去年同期上升了4.6%，而20個城市的綜合房價的同比升幅為4.9%。達拉斯地區的升幅接近全美水平的一倍。

標準普爾的大衛·布利策(David Blitzer)說：「全美範圍的房價持續在上升，但目前上升步伐沒有在加快。此外，消費者預期的房價升幅和目前的房價增長步伐基本一致。」
由紐約聯邦儲備銀行最近公佈的全美調查顯示，房主和租房者預計的平均房價升幅為4.1%，低於自1975年以來的長期平均房價升幅4.9%。

總部在達拉斯的住宅策略公司(Residential Strategies Inc.)的泰德·威爾遜(Ted Wilson)說，在北德州，房價延續了過去三年來出現的上升趨勢。他說，除非我們的房屋庫存供應緊張狀況有所緩解，否則房價仍會步步升高。但到目前為止，情況還可以，因為較低的抵押貸款利率抵消了一些房價增長，貸款費用仍然相對比較容易負擔。

他表示，「由於這裡的就業情況比較緊張，所以工資收入也開始增長，這來得很是時候。我們的工資收入水平在過去10年來停滯不前，如果人們能夠賺更多的錢，消費者就能夠承受得起較高的住房成本。」

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西雅圖區域房市均價暴漲至50萬美元

西雅圖所在的金郡（King County）單戶住宅的中位數價格已竄升至50萬美元，比去年同時期的高出10%。

華盛頓州西雅圖

官方房產服務部門，NWMLS，表示目前市場非常活躍，金郡在六月僅僅一個月時間，就出現了一萬多份的成交記錄（11,453份）。這個數字是近十年來的最高記錄。首次購房者，重新安置工人和租金上漲都為西雅圖的房市帶來了上漲作用。

市場上的可售房屋數量是減少的。NWMLS服務的23個郡的市場房屋可出售量都出現了大幅下降。

2014年6月，金郡的單戶住宅的價格中位數為453,500美元。2015年6月，該數字上漲到500,000美元同比增長10.25％。公寓價格中位數從268,000美元升至287,000美元增加了7.09％。數據表明，投資單獨住戶比投資公寓的收益率大。

皮爾斯郡（Pierce）單獨住家平均價格上漲9.4％，至257000美元。斯諾霍米甚郡（Snohomish）價格上漲5.92％，至360125美元。基沙普郡（Kitsap）價格同比上漲8％，達到27萬元。

聖胡安郡（San Juan）有最大的平均價格漲幅：住家從339,000美元漲到413,000美元，漲幅高達21.65％。

在皮爾斯郡（Pierce），公寓的中位數價格下跌了7.14，（均價跌至162500美元）行情並沒有跟大趨勢一樣好。基沙普郡（Kitsap）的房屋均價下降6.78％，至209,750美元。但斯諾霍米甚郡（Snohomish）的公寓價格升高了11.6％，至239,950美元。

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2015美國擁有最多科技類工作的15個城市

美國2014年的國內生產總值（GDP）為全球之冠，那些擁有許多專利、具備創新經濟與強勁供應鏈的「先進產業」，更是為全國經濟產值貢獻了17.7%。一份最新的報導整理出全美擁有「先進產業」高科技公司工作機會最多的城市，其中以加州硅谷的聖荷西－桑尼維爾－聖塔克拉拉地區居首。

2015美國擁有最多科技類工作的15個城市

紐約財經新聞網《24/7 華爾街》（24/7 Wall St.）3月13日整理出全美擁有最多「先進產業」科技工作的城市排名，位於加州硅谷的聖荷西－桑尼維爾－聖塔克拉拉地區的先進產業勞動力達30%，排名第一，而由先進產業所創造的產值高達該區經濟總產值的47.5%。

美國智庫布魯金斯學會（Brookings Institution）所定義的「先進產業」（Advanced Industries），意指該產業於每位員工的研發支出超過$450（美元，下同），以及STEM（Science, Technology, Engineering, Mathematics，即科學類、技術類、工程類與數學類）的人才比例必須高於全美均值，或超過所有員工總數的21%。

2013年「先進產業」的產值佔全美經濟產量的17.7%，在聖荷西－桑尼維爾－聖塔克拉拉地區，「先進產業」的產值幾乎就佔該區經濟產量的一半。在上榜的前15個城市中，排名15的鹽湖城之先進產業產量份額也有16.5%。

至於「先進產業」的勞動力人口占全部勞動力的比率，也以聖荷西－桑尼維爾－聖塔克拉拉地區最高，達30%；最低比例的鹽湖城也還有11.1%。儘管如此，美國的「先進產業」就業人口比率平均值卻從1980年的11.6%跌至2013年的8.7%。

從事「先進產業」的勞動力薪資也高於其他產業工作。2013年全美從事「先進產業」的勞動平均薪資為$89,300，遠遠超過全國勞動平均薪資$50,130。在上榜的前15個城市中，以電腦系統設計與相關服務的工作佔大多數，其次是汽車零組件製造和航空航天產品與零件製造。

以下就是《24/7 華爾街》整理出的美國擁有最多先進產業工作的城市列表。

1. 聖荷西－桑尼維爾－聖塔克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara），加州

先進產業就業份額：30.0%
先進產業產量份額：47.5%
平均年薪：$101,640
最大的科技產業：電腦系統設計與相關服務

2. 西雅圖－塔科馬－貝爾維尤（Seattle-Tacoma-Bellevue），華盛頓州

先進產業就業份額：16.0%
先進產業產量份額：32.6%
平均年薪：$63,180
最大的科技產業：航空航天產品與零件製造

3. 威契塔（Wichita），堪薩斯州

先進產業就業份額：15.5%
先進產業產量份額：27.4%
平均年薪：$44,410
最大的科技產業：航空航天產品與零件製造

4. 底特律－沃倫－迪爾伯恩（Detroit-Warren-Dearborn），密歇根州

先進產業就業份額：14.8%
先進產業產量份額：24.8%
平均年薪：$53,300
最大的科技產業：汽車零組件製造

5. 舊金山－奧克蘭－海沃（San Francisco-Oakland-Hayward），加州

先進產業就業份額：14.0%
先進產業產量份額：24.7%
平均年薪：$80,960
最大的科技產業：電腦系統設計與相關服務

6. 華盛頓－阿靈頓－亞歷山大（Washington-Arlington-Alexandria），維吉尼亞州－馬里蘭州－西維吉尼亞州

先進產業就業份額：13.7%
先進產業產量份額：19.9%
平均年薪：$68,370
最大的科技產業：電腦系統設計與相關服務

7. 棕櫚灣－墨爾本－提蘇維爾（Palm Bay-Melbourne-Titusville），佛羅里達州

先進產業就業份額：13.4%
先進產業產量份額：21.7%
平均年薪：$47,350
最大的科技產業：音頻與視頻設備製造

8. 波士頓－劍橋－牛頓大都市區（Boston-Cambridge-Newton），麻薩諸塞州

先進產業就業份額：13.3%
先進產業產量份額：22.8%
平均年薪：$67,370
最大的科技產業：電腦系統設計與相關服務

9. 休斯頓－伍德蘭－糖城（Houston-The Woodlands-Sugar Land），德州

先進產業就業份額：12.8%
先進產業產量份額：38.4%
平均年薪：$63,880
最大的科技產業：建築、工程與相關服務

10. 聖地亞哥－卡爾斯巴德（San Diego-Carlsbad），加州

先進產業就業份額：12.3%
先進產業產量份額：21.2%
平均年薪：$58,850
最大的科技產業：科學研發服務

11. 奧斯丁－圓石市（Austin-Round Rock），德州

先進產業就業份額：12.1%
先進產業產量份額：24.9%
平均年薪：$53,510
最大的科技產業：電腦系統設計與相關服務

12. 普羅佛－奧瑞姆（Provo-Orem），猶他州

先進產業就業份額：12.0%
先進產業產量份額：23.2%
平均年薪：$39,940
最大的科技產業：電腦系統設計與相關服務

13. 羅利市（Raleigh），北卡羅來納州

先進產業就業份額：11.7%
先進產業產量份額：23.4%
平均年薪：$51,630
最大的科技產業：電腦系統設計與相關服務

14. 奧格登－克利爾菲（Ogden-Clearfield），猶他州

先進產業就業份額：11.3%
先進產業產量份額：20.5%
平均年薪：$40,180
最大的科技產業：汽車零組件製造

15. 鹽湖城（Salt Lake City），猶他州

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能源業消退德克薩斯州房產市場仍快速增長

儘管能源業的榮景消退，但到目前為止並沒有讓德克薩斯州（簡稱德州)的火熱的房屋市場停下快速增長的步伐。

德克薩斯州房產市場仍快速增長

全美房地產經紀協會的首席經濟學家勞倫斯·云(Lawrence Yun)表示，德州房價正以全美平均水平的大約兩倍的速度增長。他說：「我認為德州(經濟)是多元化的，足以承受油價的下跌。」

去年油價的下跌只是導致德州的就業增長放緩，以及部分城市出現裁員，但德州的房屋市場依然穩固。

達拉斯地區今年的房屋銷售和2014年相比增長了4%，無論是房屋銷售還是房價均達到創紀錄新高。在能源衰退影響較嚴重的休斯頓，房屋銷售也能基本持平。所有德州大城市的房價均在上升。

全美範圍內，今年的房價比去年上升了5%，而達拉斯地區的房價升幅相當於全美平均升幅的接近兩倍。

勞倫斯·云(Lawrence Yun)表示他並不擔心德州，因為相對於沿海地區來說，德州的房價仍然是可負擔的。德州房市是在很長一段時間以來首次看到雙位數字的增長。他並不認為有任何的房價泡沫，只是購房者陸續湧回市場推高房價。房價可能在今年再創新高。

全美的房價現在已經可以趕上2006年經濟衰退之前的水平了。不過全美範圍的房屋銷售仍然比2006年時候低約25%。

房地產經紀協會預測，今年全美範圍的二手房銷售將比去年增長5%，達到530萬棟，然而這仍然遠低於2007年的接近700萬棟的水平。

此外，房屋建造商要恢復到十年前經濟崩潰之前的建造水平，仍然有很長一段路要走。在北德州，新房屋建造數量仍然比2006年的水平低40%。而在全美範圍，去年單戶房屋的新開工數字則仍只有正常水平的大約一半左右。建房用地緊張和勞工短缺持續拖慢房屋建造商的步伐。並且由於支付土地和勞工的費用上漲，建造商的利潤收窄，以至他們很難賺到太多錢，尤其是針對首次購房者的建造商。

現在房屋建造商主要針對高端房屋市場，而不是以往首次購房者和中等收入購房者。據全美房屋建造商協會的首席經濟學家大衛·克羅(David Crowe)透露，現在價格在20萬美元以下的房屋銷售數字和價格40萬美元以上的銷售數字剛好反轉過來了。

房屋建造商協會預測，2015年的新房開工數字將增長12%。

房屋貸款的費用到目前為止仍然非常低，不影響房屋銷售。經濟學家表示，按照目前的貸款利率水平，房屋銷售本應該非常蓬勃，但事實上並沒有太蓬勃，目前房屋銷售仍然低於2000、2001和2002年的水平。

除了新房屋供應短缺外，一些房主在他們的房屋上背負的債務仍然太多，以至他們無法把房屋賣掉。而大批年輕的美國人也因為學生貸款的債務太高而買不起房，只能進入租賃市場。

在達拉斯、亞特蘭大和休斯頓等房屋市場，房屋出租自經濟衰退以來已經增長了50%至60%。全美大約有300萬棟房屋被投資者買下，從房主自住房轉為租賃房，這相當於增長了三分之一。

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