房屋洪灾保险有多重要?看看休斯顿就知道 | 美国

在哈维飓风之后重建休斯顿会相当不易,因为私人房屋保险中多不包括洪灾保险。根据房地产数据公司CoreLogic的数据,休斯顿约52%的住宅和商业物业位于特殊洪灾危险区域之外,德克萨斯州南部则有44%这样的建筑。虽然洪灾区建筑物业主必须购买强制性洪灾保险,洪灾区以外的房主则不一定会购买。

洪灾险主要是由联邦政府的国家洪水保险计划(NFIP)提供,该计划也对保险人提供风灾保险。Aon国家洪水服务署副总裁迪文森迪说,在像哈维这样的重大自然灾害情况下,对两种保险进行区分可能并不容易。她说:“在通常情况下,调查人会查看房子的完整性,屋顶是否完好无损、窗户是否完好无损,如果都完好无损,房屋内仍然浸水,灾损由洪水所致,但是如果屋顶损坏了、窗户损坏了,房子进水,则需要仔细研究。”

由于哈维飓风大部分灾损是由于洪水所致,私人保险公司不会像风灾赔偿一样赔付。研究公司Enki Research预测,只有27%的哈维灾损可能会被私人保险公司理赔,低于典型的40%的理赔率。Enki Research说,卡特里娜飓风灾损大约有42%由私人保险所覆盖。

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哈维飓风重创德克萨斯州,大量民宅遭到水浸
哈维飓风重创德克萨斯州,大量民宅遭到水浸

美国消费者联合会估计,保险公司可能会因哈维收到多达5万起风灾索赔,取决于最终的降雨量,洪灾索赔量预计将高出一至两倍。风险索赔金额可能达到20亿美元,洪灾索赔预计将达到50亿美元。

根据摩根大通的分析,加上上述灾损,保险公司可能会赔付100亿到200亿美元,使哈维成为美国历史上十大最昂贵的自然灾害之一。

哈维飓风影响了德克萨斯州四分之一的人口,约680万人。国家气象局预测,休斯顿及其郊区可能降下50英寸的雨量,创下该州史上纪录。

保险公司或遇契机

虽然近年来风暴肆虐对美国沿海城市的房主和企业造成巨大经济损失,但这种破坏性天气可能给保险公司带来更大市场。在洪灾需求膨胀的情况下,Allstate、Chubb、Liberty Mutual和State Farm等财产保险公司已经开始关注此项业务。

私人保险公司在上世纪60年代退出了洪水保险市场,迫使政府不得不接管这一块。私人保险公司现在认为,计算机建模可以帮助他们更准确地评估可能的损害并适当收取保险费用。

私人保险公司今年盈利高达7090亿美元,可以轻松覆盖哈维灾损。可以说,自然灾害对保险业界是个契机,因为保险公司可以一起提高利率,而不用担心彼此竞争。因此,预期接下来的一年内民宅和商业建筑保费会上涨,特别是对受到重创的德克萨斯州

现在私人保险公司正在寻求与NFIP一起为泛洪区分担保险。

NFIP保险只能为一户民宅建筑最多赔付25万美元,另加10万美元的财产保险。价值百万美元的沿海豪宅业主已经从私人保险公司购买了超额保险。商业公司也从私人保险公司购买了保险。联邦洪灾保险在购买后30天内不会生效。私人洪灾保险等待时间则较短。

(互联网资讯综合整理)

居外网与安阁物业(Engel & Völkers)北美房产公司开展合作

居外网开展合作后,安阁物业(Engel & Völkers)旗下近5000套在美国与加拿大挂牌的房源将首次展示在中文海外房产网站上,为中国内地买家搜索海外房产提供便利。

恩格尔和沃尔克斯(Engel & Völkers)
Engel & Völkers成立于1977年,如今已发展成为世界领先的高端住宅、商业物业、游艇和私人航空销售和租赁公司之一,目前拥有遍布33个国家的超过9,000个房地产顾问的全球网络,为私人和机构客户提供专业定制的豪华服务。

查看Engel & Völkers房源

北美一直以来都是最受中国买家青睐的热门置业区域之一,此次居外网安阁物业Engel & Völkers房产公司及时携手合作,将为寻求在加拿大和美国购房的中国买家提供更多的选择。

安阁物业Engel & Völkers北美房产公司CEO安东尼•希特(Anthony Hitt)称:“此次与中国买家聚集的顶级门户网站居外网展开合作,是我们全新EDGE(Extensive Domestic & Global Exposure)平台的重要组成部分。EDGE是为了向全球有购买潜力的目标买家最大程度地曝光公司名下挂牌房产而展开的一系列合作。”

希特补充道:“居外网是我们战略的一个重要元素,因为与美国的门户网站不同,该网站扎根于中国大陆、在“防火墙”后面,因此总是可以找到中国用户。”

中国对北美房地产需求保持强劲

来自中国的房地产买家去年花费317亿美元购买美国住宅,高于2015年的273亿美元*,创下历史最高纪录。更重要的是,65%的中国房地产投资者在美国用全现金购房,而26%以美国抵押贷款融资购房。

在加拿大——最受中国买家欢迎的四大投资目的地之一,受加拿大一流的教育资源驱动,内地投资者踊跃到加拿大购买房地产。加拿大的原始的生活环境、良好的生活质量以及庞大的中国社群也激起了许多渴望在加拿大展开梦想生活的中国人的热情。

世界五大最宜居城市中有三个城市都在加拿大,包括温哥华(排名第3),多伦多(排名第4)和卡尔加里(排名第5)*。

居外网走向中国强大的买家群体

通过与居外网合作,安阁物业Engel & Völkers北美房产公司的房地产顾问将能够克服语言障碍,直接、快速、更深入地进入中国这个强大买家市场,包括居外网每月近200万寻找海外房产的买家用户。

居外网首席运营官Sue Jong指出:“安阁物业Engel & Völkers是一个知名的国际品牌,有经验的中国买家一般都有所了解。中国买家能会体验到安阁物业Engel & Völkers 40年的品牌历史与覆盖全球的服务网络,借助北美网络,将为中国买家在33个国家置业投资提供帮助。”

关于安阁物业Engel & Völkers

 安阁物业

1977年成立于德国汉堡,安阁物业Engel & Völkers是世界领先的房地产服务公司之一,业务遍布全球33个国家,专注于高端住宅地产、商业地产、游艇、私人航空的中介服务。

安阁物业Engel & Völkers在全球拥有700个办事处,9000名房地产顾问,向私人和机构客户提供专业定制的服务。

 关于居外网

居外网是领先的中文国际房产搜索引擎,目前:

• 居外网上的美国房源有180万条(全部房源有约250万条);
• 美国有363家房地产公司现在居外网上向中国买家用中文展示他们的美国挂牌房源,包括美国最大的房地产巨头如苏富比国际房地产、最新进入中国的巴菲特旗下的Berkshire Hathaway HomeServices,和纽约最大房地产公司科可兰集团(The Corcoran Group)等。
• 四月初,居外网与中国香港新兴的房源网站okay.com建立策略联盟,目前已有超过700套的中国香港房源在居外网上线。
• 同月,居外网与世界上最大的国际房地产经纪公司瑞麦地产(RE/MAX)澳大利亚公司及瑞麦地产新西兰公司签订了更新的合作协约,两家公司的海量英文房源将继续自动上载到居外网,且两家公司经纪人可独立上传中文的房源信息。

*数据来源:1、全美不动产协会(NAR):2017年美国住宅房地产国际活动简介;2、经济学人智库(Economist Intelligence Unit):2017年全球宜居性报告

房产泡沫渐大 中国全款买家风险高企 | 美国

虽然美国房价大好代表经济复苏,但也不禁让人担心,美国房地产市场是否会再次出现泡沫?而美国房地产市场一旦出现泡沫,中国投资者将损失惨重。

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外来资本在一定程度上助推了美国房价上涨
外来资本在一定程度上助推了美国房价上涨

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综合媒体8月23日报道,近日,美国最大的房地产数据平台Zillow集团发布数据显示,今年6月,全美房价总价的中位数涨至20.04万美元,这是美国房价中位数史上首次突破20万美元。

引人侧目的是,次贷危机后这几年,中国人在美国房产海外买家的占比已从2007年的9%增长至如今的14%。美国房地产经纪人协会(NAR)发布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示,2016年4月至2017年3月的这一年间,中国人再次成为美国房产头号海外买家,一年花掉317亿美元,其中65%的买家选择全款支付。

CoreLogic首席经济学家弗兰克•诺斯福(Frank Nothaft)在接受中国媒体《每日经济新闻》采访时提醒中国购房者,投资美国房产当警惕房产价值波动。

截至今年5月,美国房价已经连续6个月创下新高。房产调研机构CoreLogic的最新数据显示,继2011年3月跌入谷底后,CoreLogic美国房价指数(HPI)至今已经上涨了近50%。同时,CoreLogic HPI预测显示,在2017年5月至2018年5月这一年时间内,美国房价还将上涨5.3%。

诺斯福解释说:“强劲的房屋需求和有限的供应量是造成房价上涨的主要原因。经济的复苏以及抵押贷款利率的下降刺激了需求的增长。2017年7月,美国失业率小幅下跌至4.3%,这使许多家庭都有能力购房。不仅如此,美国30年固定利率贷款的抵押贷款利率如今非常之低,2017年7月的平均利率仅为3.9%。然而,新房修建数量依然保持在较低的水平,待售房产量保持在近30年的新低,供不应求使得房价稳步上升。”

诺斯福说道:“在美购置房产的风险与投资其他不动产一样,房产价值容易出现波动。CoreLogic美国房价指数在2006年4月达到最高点,2011年3月跌入最低点,期间跌幅达33%,许多当地社区价格跌幅甚至超过这一数值的两倍还多。”

对于准备或已经在美购房的非居住中国买家,他提醒说,除了按时交房产税,还必须按时缴纳房屋财产保险。

事实上,已有越来越多的人开始出言警告美国房地产市场潜在的风险。近日,喜达屋首席执行官史特里克(BarrySternlicht)在第二季度的盈利电话会议上公开唱衰纽约的高端地产市场,毫不客气地称纽约的“百万富豪专属地产”即将迎来末日时刻。

史特里克把纽约商业地产价格居高不下的原因归咎为以中国买家为代表的亚洲资本的推动,但他认为这并不可持续,原因是中国政府加强了对于海外投资的管控,这势必会导致中资在美国地产市场撤资,并由此带动纽约高端地产价格下降。

根据分析机构MHanson.com发布的报告,美国购买普通住宅所需的收入达到历史最高水平,完全背离了十年趋势线。而二手房销量的增长和反弹处于历史最弱水平,这表明现有房屋销售市场“供应不足”的传言属于夸大了。

不少分析人士已经判断,美国的房地产市场已然产生了泡沫。 

(据世界新闻网)

加州Chatsworth顶级豪宅:静谧美好的高端生活区,顶级学区深受追捧 | 美国

Chatsworth(查茨沃斯)是深受欢迎的居住区,环境优雅,公园环绕,属洛杉矶行政区之一的洛杉矶县内,位于圣费尔南多谷(San Fernando Valley)。而圣费尔南多谷向来以聚集众多旅游景点、公园、艺术馆、购物中心、主题公园等而闻名。这套优雅的住宅位于Chatsworth一个非常私密而幽雅的位置,内部设计奢华漂亮,空间开阔舒适,气派非凡。

加州Chatsworth顶级豪宅内部设计奢华漂亮,空间开阔舒适,气派非凡
加州Chatsworth顶级豪宅内部设计奢华漂亮,空间开阔舒适,气派非凡

加州森活小镇、顶级名校学区

查茨沃斯是南加州森活小镇、拥有名优学区环境,可以让人享受静谧美好的休闲生活。南加州常年阳光,蓝天、绿树以及惬意生活的感受,在这里感受格外鲜明。该地区豪宅云集,是全球高净值人群首选居住地。当地餐饮、酒店、超市等,生活一应俱全,十分方便。

豪宅内部装饰极为豪华,采用最好的材料和工艺打造而成,非凡品质
豪宅内部装饰极为豪华,采用最好的材料和工艺打造而成,非凡品质

洛杉矶市区驱车1小时不到,即可直达这座南加州小城。这里人口密度较低,居住者多为当地高素质白人居民及少量华裔。生活于此,你大可尽情体会纯粹的美式惬意生活,而不用担心区域嘈杂和烦乱。

豪宅带有私人网球场
豪宅带有私人网球场
还有度假风格的加热式100,000加仑游泳池
还有度假风格的加热式100,000加仑游泳池

好学校、优质学区、获奖名校、高分评鉴……这些都是重视教育的华人家长所看重的。查茨沃斯有着全加州乃至全美国数一数二的优质学区资源,区域内分布有7所公立学校及8所顶尖私立学校,不少洛杉矶名人政要均选择开车送孩子来此就读。优质的社区环境,让Chatsworth备受赞誉。整洁美丽的街区、城市规划建设合理,以及高品质的豪宅社区,势要将这里打造为未来“小尔湾”。

购买高端住宅的美国千禧代增加 | 美国

美国千禧代买首套房的时间之晚,已开始让人以为他们会租一辈子房了。然而现在,他们正崛起为购买高端新盘的一股力量。

美国最大的高端住宅建筑商Toll Brothers Inc.周二指出,今年以来销售的住宅中,有23%卖给了买家中至少有一名年龄在35岁或以下的客户。这个比例出人意料,因为该公司5月至7月的平均合约价为83万7300美元。

二三十岁的人购房晚是有原因的。他们结婚生子的时间越来越晚,而且二手房市场供应紧张——卖主收到好几份报价是司空见惯的事情。但是,晚买房也让他们部分人有时间积攒首期付款。

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购买高端住宅的美国千禧代增加
购买高端住宅的美国千禧代增加

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彭博社引述位于宾夕法尼亚州Horsham的Toll投资者关系副总裁弗雷德·库珀(Fred Cooper)的电邮复函说:“我们感到惊喜……这些人可能每个人都有十年工作经验,可以负担得起比典型的起步型住宅更豪华些的首套房。”

就历史标准来看,年轻人拥有住房的比例依然较低。房地产网站Trulia一篇对人口普查数据的分析显示,美国房主自住型住宅的业主有11%的年龄介于18岁至34岁。婴儿潮一代在这个年龄段时,他们拥有房产的比例几乎两倍于此。

(据联合早报网)

投资达拉斯的最好时机,顶层住宅带来智能居住体验 | 美国

达拉斯位于德州北部,是全美第九大城市,以电子通讯、网络技术、石油、金融著称,是全球500强企业聚集的百年历史城市、前总统小布什的退休生活之地,也是中国篮球明星易建联所在的小牛队家乡。这套豪华住宅是高档的上城区双层顶层住宅,是达拉斯首个AT&T全智能建筑,为您提供了独具特色的居住体验。

投资达拉斯的最好时机,顶层住宅带来智能居住体验 | 美国
这套豪华住宅是高档的上城区双层顶层住宅,为您提供了独具特色的居住体验

抓住投资达拉斯房产的最佳时机,未来升值潜力十分巨大

相对于加州,达拉斯拥有更为合理的房价,更为低廉的生活成本。虽然没有加州一年四季的阳光,但是四季分明且拥有丝毫不亚于加州的教育资源和生活品质。而拥有这一切却只需要付出加州一半的价格。尤其是,达拉斯拥有优质的学区,对于有孩子家庭来说极具吸引力。

达拉斯被权威机构评为“最佳养老城市”之一,“美国中学教育前十排名”的城市之一,凭籍低失业率,低廉税收、实惠房价,吸引很多外州的民众和高科技人才,同时吸引很多中国移民到这里安家乐业。

 投资达拉斯的最好时机,顶层住宅带来智能居住体验 | 美国
这套豪华住宅是高档的上城区双层顶层住宅,是达拉斯首个AT&T全智能建筑

这个被喻为“德州硅谷”的地方,成为投资房地产的首选。达拉斯除了石油业之外,从80年代开始,电子通讯业、电脑业也飞速发展,吸引了很多国企和跨国公司进驻,目前有多达400家大公司总部或区域总部设立在这里,相比较德州南部的休斯敦,达拉斯有更多年轻人,更多高科技人才。

 投资达拉斯的最好时机,顶层住宅带来智能居住体验 | 美国
住宅带有主门厅,整体设计风格现代而新颖,带有工业风,别具一格
投资达拉斯的最好时机,顶层住宅带来智能居住体验 | 美国
住宅带有带壁炉的客厅、餐厅、家庭房、带餐区的厨房

据“福布斯”报道,达拉斯地产价格预计到2020年将增长31%,所以现在是投资当地房产的最好时机,能带来很好的投资收益。并且,超过68%的上城区居民有本科以上学位,30%以下有研究生学位,这里居住者的素质很高。

迈阿密海滩海滨住宅:名师打造舒适生活、无敌美景令人心醉 | 美国

很多人总是非常向往海滨生活,近在咫尺的海滩、无与伦比的度假氛围和令人惊叹的美景,都是如此令人心醉。最近新建的321 Ocean由国际知名建筑师Enrique Norten设计,如今推出了最新的海滨开发单元,为您带来独特置业机会。

迈阿密海滩海滨住宅:名师打造舒适生活、无敌美景令人心醉 | 美国
最近新建的321 Ocean由国际知名建筑师Enrique Norten设计,如今推出了最新的海滨开发单元,为您带来独特置业机会

位置优越尽享度假风情,饱览海景坐拥无敌风光

321 Ocean是一个独一无二、颇具风格的海滨地产,该项目位置十分优越,坐落于高档社区南五区(South of Fifth District)的海洋大道,步行可至南海滩最棒的餐厅和夜店,而且距离迈阿密国际机场仅20分钟车程。在这里可以享受当地悠闲舒适的生活方式,又拥有一切便利。

迈阿密海滩海滨住宅:名师打造舒适生活、无敌美景令人心醉 | 美国
321 Ocean是一个独一无二、颇具风格的海滨地产,该项目位置十分优越

这个海滨开发项目配备俯瞰海洋大道的健身中心、景观建筑师恩佐·叶尼(Enzo Enea)设计的花园、图书馆/画廊和无边际游泳池。除此之外,楼内住户还将享受海滨游览马车服务、24小时礼宾服务和五个汽车充电站。该物业配备400瓶容量的定制玻璃酒房和私人入户电梯。

迈阿密海滩海滨住宅:名师打造舒适生活、无敌美景令人心醉 | 美国
这套海滩别墅享有一览无余的海景,并可直接进入海滩
该物业配备400瓶容量的定制玻璃酒房和私人入户电梯
该物业配备400瓶容量的定制玻璃酒房和私人入户电梯

该项目由知名建筑事务所TEN Arquitectos设计,这家建筑事务所于1986年成立,创始人是墨西哥建筑师恩里克·诺尔滕(Enrique Norten)。该公司曾参与设计宾夕法尼亚州公共图书馆和墨西哥国家博物馆。这套海滩别墅享有一览无余的海景,并可直接进入海滩, 4,400平方英尺的两层住宅拥有非常完美而且开阔的布局,带来舒适生活。

大纽约地区挣多少钱能买起房?| 美国

根据地产杂志TRD援引“国家地产协会”(National Association of realtors”日前的一份报告,美国人买房贷款除去20%的首付外,对工资的要求排在前5位的几乎都是加州地区。(上海纽约房价比较

有着2,000万人口的大纽约地区,即纽约市-纽瓦克-泽西市和纽约州/新泽西州/宾州在内的平均要求的工资为每年7万6千美元左右,在全美排名第13位。

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大纽约地区
纽约地区

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买房要求最低工资最高的地方在加州硅谷,圣荷西(San Jose)-森尼韦尔(Sunnyvale)-圣塔克拉拉(Santa clara)地区,能获得房贷的最低工资为21万/年。

其它地区如迈阿密为6万2千美元;洛杉矶地区为9万5千美元左右。

(互联网资讯综合整理)

钱出不来!华人海外置产热首度降温 | 海外

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受到中国大陆严控资金外流影响,今年暑期档的全球房地产市场中国大陆的投资买家明显减少
受到中国大陆严控资金外流影响,今年暑期档的全球房地产市场中国大陆的投资买家明显减少

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受到中国大陆严控资金外流及外人买房课重税的双重影响,每年7丶8月出现丶以中国买家为首的华人海外房地产赏屋投资热潮,今年首度降温,其中以百万美元起跳的美丶加丶澳三国豪宅类房地产销售最受影响,2017年上半年的交易量减少近两成。

根据长富国际地产最新市场研究报告指出,今年暑期档的全球房地产市场中国大陆的投资买家明显减少,包括美国洛杉矶丶澳洲悉尼丶加拿大多伦多中国买家最爱的三大豪宅市场,2017年上半年的交易量减少近两成。

尤其今年上半年多伦多房市继温哥华後,全面对外人买房课总价15%的投机税,让火热的房市马上降温,多伦多6月份的房市交易量较去年短少两成以上,平均成交房价也回跌约一成半。

长富国际地产公司总经理郑哲升表示,近五年来中国大陆买家在全球房地产市场大扫房,所到之处,房价一路上涨,但从今年第二季起,中国大陆祭出一连串的资金汇出的管控政策後,上述三地的高总价豪宅交易量明显减少。

不过郑哲升指出,大陆买家减少,但中国香港丶新加坡及中国台湾三地的另一股华人房地产投资势力兴起,日本丶英国及东协一带的投资热区销售情况稳定。

(据东森新闻云)

房地产联合集资:10个重要评估因素 | 美国

最近几年,流行以联合集资众筹)方式投资房地产,此方法为那些想要通过投资多户型房产和商业地产,以获取被动收入的投资者提供了巨大的机会。联合集资,就是多个投资者出资以完成一个共同的投资目标。房地产方面,主要是关于合并股权以购买物业,通常以商业贷款为杠杆,通过持有或融资以期获得升值或现金周转。

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利用联合集资方式,达到共同目标:获利,弥补个人力量有限的缺憾
利用联合集资方式,达到共同目标:获利,弥补个人力量有限的缺憾

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因而,当机会来临时,我们需要知道这些机会需要注意什么。在此,我汇集了评估集资时的10个重要因素,以尽可能取得最全面和最成功的投资。

1、资格

弄清联合集资的要求,你是一个合格投资者(也叫投资大户或认证投资者),还是老练投资者(非合格投资者)。多数集资单位是根据美国证券交易委员会(SEC)条款D的两项免除其中之一而设置的。

A.506(b)要求每笔交易的非合格投资者不超过35人。这只不过是一个广泛的定义,意味着投资者具有良好的财务知识。合格投资者可不限量。506 (b)只允许赞助者为现有的客户群提供投资机会。

因此,如果你对来自合格投资者的交易有兴趣,请确保建立一种关系,通常从它们的网上注册开始。

B.豁免506(c)投资要求所有投资者均为合格投资者(最低个人净资产100万美元起;或者个人净收入20万美元,配偶合并净收入30万美元)。与506(b)不同的是,506(c)通常要求经过会计师(CPA)或第三方服务机构的验证。

2、追踪记录

由于联合集资是被动的(投资者无法管理及无责任义务),因此,赞助商对于他们选择的行业和地区的专业知识,及有可证明的追踪记录就显得非常重要。好的集资商和赞助商,通常与专家合作,为他们的投资人带来新的资产类别和管理协议,尽职调查是关键。赞助商应该清楚地阐明,为什么他们喜欢这项交易,以及存在什么样的风险缓解。

3、优先回报

很多稳定的物业通过向租户收取租金而产生收入。这些联合集资的赞助商通常会给投资者提供一个优先回报。该回报是投资者投资本金的年回报(例如:每10万美元投资回报8%,等于每年8,000美元)。该回报以预定的利率累积,并且必须在出售该物业时的任何利润分配之前支付。

一些交易将具有与投资者初始投资挂钩的优先收益,而其他交易将以收到的实际净现金流量的百分比形式确定该回报。

4、股息或分红

股息经常与优先收益混为一谈。股息是不同的,它们是交易持有期间的实际支付,通常按月或按季度支付一次。某些增值交易由于扩充了空间,或增加了康复工作可能会延迟分红,直到物业的现金流量足以支付这些款项。股息最终由发起人酌情支付,并可能因持有期间产生的意外费用,或出现空缺而中断。

5、税

赞助商应积极地减少,房地产交易所收到的应纳税所得额。例如,一些赞助商会进行成本细分研究,并引入第三方以加速折旧,进一步减轻所支付股息的应纳税义务。股息通常是以K-1表格报告的,其中应包括折旧规避。

6、报告期

赞助商应在投资过程中,提供有关物业状况和管理的进度报告。有些赞助商通过租户会计提供非常详细的租户资料,而其他人仅提供现金流量或财产概况。向赞助商询问以前的报告,看看通常提供什么样的资料。一般来说,它们是与所支付股息(每月或每季度)的间隔时间相同。

7、利润分配

联合集资交易的一个共同特征,是出售时的净利润,与分配给赞助商的部分和投资者的余额分开。这些利润是在收盘成本和清算费用后剩下的,再支付优先回报和初始投资者本金返还。根据风险性评估,赞助商参与程度和总体回报结构,交易中分配利润的百分比可能会有很大差异。

8、赞助费

联合赞助商从一个或多个以下类别中获得补偿:

A. 预付费用
这些费用出自于所筹集的金额,以补偿投资者所花费的时间和金钱以查找和审查交易,确保贷款和为投资者组织集资。这笔钱没有正式的术语,但通常称为赞助费、收购费或尽职调查费。这些与贷方、律师、所有权公司和检查员等实体的第三方费用分开。

B. 资产管理费
在持有期间,由于为维持联合集资的成功运作,花费了时间管理及产生的费用,一些发起人将获得补偿,通常是收取的租金或净现金流量的百分比,在给投资者分红的同时支付,即利润分配。

通常,物业的大部分价值源自于销售时。一个成功的集资者通过一定的净利润百分比获取奖励,以帮助完成交易并使利润最大化。净利润百分比会因交易而异,为达到足够高的利润,赞助商在整个投资期间投入大量时间和精力,来最大限度地提高收益。

9、退出计划

联合集资是非流动的,是被动投资,意味着赞助商决定如何执行计划,和何时出售财产。一个好的赞助商将有一个退出计划,具有预计的持续期或年度范围,这取决于市场条件。由于大部分价值在早期创造,大多数增值交易的长度将会更短。许多稳定的物业交易将会更长,以利用增加的租金,并通过付清债务增加股本和稳定的现金周转。

10、投票权

大多数联合集资成立为有限责任公司。有限责任公司以B类经理的赞助商购买并出售该物业。A类投资者将被正式纳入LLC的公司、经营协议,阐明其所有权比例。

一些有限责任公司也给予参与者投票权,可用于大型决策,例如改变管理、重组回报,或处理死亡或现有成员的转移。了解您作为投资者的权利类型,以及您的股票有哪些类型的可转让性(如果有的话)很重要。

这仅仅是房地产银团的许多组成部分的抽样,精通投资的人在评估机会时应该具备知识。了解联合集资是如何建立和运作的,这将帮助您做出最佳的投资选择。最后,一个好的合作伙伴将提供一个私人配售备忘录(PPM),向所有投资者提供广泛的分析和数据。

(据威尔逊投资物业 Tom Wilson Properties)