Category: News US

海外買房常見問題

在海外買房過程中經常會遇到很多問題，其中根據居外網調查，買家最關注的問題有：海外房產產權是怎樣的？非本國居民購買房產有哪些規定？如何選擇適合自己的房型？作為海外投資者在購房前需要申請哪些證件？如何貸款？等等與賣家切身相關問題，居外為您一一介紹，助您輕鬆海外置業！

     

1
 

澳洲

更多考慮時間並擁有反悔權 持牌律師談澳洲購房合同下法定「冷靜期」

冷靜期，顧名思義，就是給自己更多考慮時間，甚至可以反悔取消合同。在澳大利亞的一些合約簽訂前都會有法定冷靜期，上至結婚登記（一個月零一天的冷靜期），下至買房合同，給予投資者額外時間做決定。

x1

澳洲無婚前婚後財產一說 購買澳洲房產需多加思量

隨著澳幣匯率和利率的雙重下滑，很多國人同胞踴躍到澳洲買房。一些在澳洲留學工作的年輕人，在父母的支持下也將購房計劃提前了幾年。但困擾許多父母的問題是：如果今後孩子在澳洲結婚了，婚前由父母出資（部分、全部或首付）購買的房產是否算婚前財產？

x1

在澳洲如何保護子女婚前財產——房產

接我們上期問題，如果國內父母為在澳生活學習的子女置業，今後孩子在澳洲結婚，如果對婚前部分物業進行一定程度的保障。以下有幾種方式可供讀者參考：

x1

澳洲房產投資常見Q&A：海外買家可以在交房前轉賣樓花嗎？

近日，不少澳洲房產買家來諮詢是否可以在土地交割前將樓花或者空地轉賣出去。簡單來說，是有可能這樣操作的。基本流程讓我們用一個例子來具體說明：

x1

打造海外黃金屋：在新西蘭投資自住型房產的五件要事

投資型的新西蘭房地產有不同種類，包括住宅型投資房丶商業性投資房，還有「怪物型」的投資房（居住丶商業兩用）。在法律上，投資型房產在購買和管理方面都跟其他房產有不同的規定。

x1

漫談首次「觸電」澳洲房產的8個常見問題

在首期專欄中，我整理了8個海外投資者首次在澳洲買房經常會問的問題，比如，澳洲是不是歡迎海外投資者在他們國家買房？除了購房款，買家還需要準備或是支付哪些費用？作為海外投資者在購房前需要申請哪些證件？如何貸款？在最後交房時，買家該注意哪些事項？現在，且聽我「漫漫」說。

x1

加拿大

非加拿大居民能在多倫多置業嗎？

隨著越來越多的人們將眼光投向加拿大，多倫多房產市場更是吸引著不少熱衷於「買房」的中國人。對於不瞭解加拿大的人們來說，想要在多倫多投資地產他們有著不少困惑，首當其衝的問題就是「非加拿大居民可以在多倫多買房嗎？

x1

值得收藏！加拿大政府給買房人的貼士

完善便民的加拿大政府網站提供了各式各樣的信息，其中也不乏一些關於房產的知識和提醒，讓人們能夠理解在房屋買賣過程中自己所擁有的權力和義務，對一些陷阱加以防範，同時也提醒了人們房屋交易前後的一些注意事項。由於是政府官方內容，非常值得一看，尤其是對於不太明白加拿大房產買賣流程的首次購房者。

x1

美國

中國人來美國買房應該瞭解的15件事（上）

近年來，中國投資人海外移民和置業的步伐越來越快，美國集子女教育、社會福利、資產配置、養老規劃等眾多優勢於一身，成為國內中產階級和富裕家庭移民和置業的首選目的國。美國置業如此火，那麼到美國買房應該有哪些必須知道的事呢？

x1

中國人來美國買房應該瞭解的15件事（下）

近年來，中國投資人海外移民和置業的步伐越來越快，美國集子女教育、社會福利、資產配置、養老規劃等眾多優勢於一身，成為國內中產階級和富裕家庭移民和置業的首選目的國。美國置業如此火，那麼到美國買房應該有哪些必須知道的事呢？

x1

美國資深經紀人講解 投資美國房產最常見的6大問題

很多中國客戶向我諮詢時，有一些常見的問題反覆地被提到，看來他們都被這些類似的問題所困擾，或者在某些方面存在誤解。由於中國和美國房地產市場的 形態和模式存在很大的不同，所以不能用中國式的思維方式來考慮在美國買房的問題。

x1

美國頂尖房產經紀解答購房常見問題 22個問題

很多中國客戶向我諮詢時，有一些常見的問題反覆地被提到，看來他們都被這些類似的問題所困擾，或者在某些方面存在誤解。由於中國和美國房地產市場的 形態和模式存在很大的不同，所以不能用中國式的思維方式來考慮在美國買房的問題。

x1

在美國買房如何確保交易安全

近年國內買家到美國買房投資的話題非常熱門，但大多數的買家對於投資國外房地產總有許多顧慮。在國內購買房產都會遇上這樣那樣的問題，若是要投資美國房產

不僅人生地不熟，就連交易流程也不清楚，有各種顧慮不無道理。

x1

居外課堂：盤點中國人在美國買房時最愛問的23個問題

美國買房如今已成為眾多人的選擇，無論是為將來自己養老還是為孩子創造更好的未來，美國是人們心中的首選。很多朋友向居外網詢問美國買房相關事宜，問題多種多樣，在這裡給大家做一個簡要歸納。

x1

海外買房 「菜鳥」十五問

你知道什麼是好的房產麼？是不是有個小院子，院子裡面種著花就是很棒的房屋了呢？購房的時候需要考慮的可遠遠不止這些問題，下面就跟著居外一起來看一下海外買家在諮詢購房問題時最關注哪些問題。

  

最新動態

1

怎樣買房

1

最熱問題

1

投資技巧

1

買房百科

1

 

美國成屋房價中位數連續第50個月年增

全美不動產協會(NAR)20日公佈，2016年4月成屋銷售年率(經季節性因素調整後)較3月的536萬戶(上修值)上揚1.7%至545萬戶、創2016年1月(547萬戶)以來新高，優於市場預期的540萬戶；年增率自3月的2.1%跳升至6.0%。

美國成屋銷售數據佔整體房市90%的成交比重。NAR統計顯示，4月全美成屋房價中位數(未經季節性因素調整)為232,500美元、創2015年6月以來新高，較2015年同期上揚6.3%、連續第50個月呈現年增。

美國成屋房價中位數連續第50個月年增
美國成屋房價中位數連續第50個月年增

點擊查看美國更多精品房源

作為對照，美國4月消費者物價指數(CPI)項目當中的住房費用年增3.2%。美國4月民間整體時薪平均年增幅僅自3月的2.3%升至2.5%。美國庶民薪 資漲幅始終跟不上房租、房價增幅，難怪美國成衣品牌、百貨公司連鎖集團在過去一段時間以來相繼發佈利空消息。美國4月排除住房相關成本不計的消費者物價指 數年增0.1%、過去12個月以來第2度呈現年增；2014年12月至2015年12月(總計13個月)寫下1954年8月至1955年8月以來最長衰退 紀錄。

4月首購族比重報32%、高於2016年3月以及2015年4月的30%。2015年首購族佔美國成屋銷售比重為30%，高於2014、2013年的29%。全部現金成交比重報24%、低於3月的25%，與1年前相同。

根據房屋抵押貸款業者Freddie Mac提供的數據顯示，2016年4月份30年期傳統固定房貸利率平均自3月的3.69%降至3.61%、創2013年5月(3.54%)以來新低。2015年30年期傳統固定房貸利率平均為3.85%。

截至4月底待售成屋數量較3月增加9.2%至214萬戶、連續第4個月呈現擴增，僅較2015年同期短少3.6%；以當前銷售速度計算周轉天期為4.7個月、創2015年11月以來新高，高於3月的4.4個月。

法新社5月16日報導，根據亞洲協會、羅森諮詢公司發表的報告，過去5年(截至2015年為止)中國在美國商用、住房不動產市場的累積投資金額超過1,100億美元，協助美國房市走出衰退的陰霾。其中，單單是住房不動產投資金額預估至少達到930億美元。

相 較於其他國家來說，美國房市對於外國資金並未設下太多的限制。統計顯示，截至2015年3月為止的12個月期間中國投入美國房市的資金就高達285億美 元，使得中國投資客躍居美國房市最大海外買家。這份報告預測，儘管北京當局採取打擊資本外流的措施，未來5年中國流向美國商用、住房不動產市場金額預估仍 將倍增至2,180億美元。

中國資金固然有助美國房市持續維持榮景，但也可能意外成了幫助地產大亨川普(Donald Trump)藉由民粹話題躍居總統大選一方之霸的推手。

美 國商務部4月28日公佈，2016年第1季美國家庭的未經季節性因素調整自有住宅率報63.5%(年減0.2個百分點、季減0.3個百分點)、僅略高於 2015年第2季的63.4%(註：創1967年第1季以來新低)。作為對照，1985年第4季美國家庭的自有住宅率也是63.5%。

CNBC 17日報導，Lennar Corp.(美國第二大建商)執行長Stuart Miller形容美國房市復甦是「狹幅溫和緩慢」。他指出，隨著土地取得成本的逐漸墊高，要打造出首購族負擔得起的入門型房屋是一件非常困難的事。 Miller還提到，許多首購族跟本無法取得房貸資格。

聯准會(FED)主席葉倫(Janet Yellen)3月29日在紐約經濟俱樂部發表演說時指出，成家速度跟不上人口增速是美國經濟面臨的逆風之一。

相關閱讀：洛杉磯達人Susan教你美國西岸生活及投資之道

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據MoneyDJ新聞）

中國人五年在美房地產投資額已達1100億美元

由於受到一系列的樓市政策調控影響，導致中國房地產市場陷入一輪低迷期，外加貨幣管制加強，使得中國經濟增速減緩。但這些並沒有減弱國人對投資地產的熱情，據悉，自2010年以來，中國在美國的房產投資金額已達1100億美元。

中國人投資美國房地產

 

五年投資額已破1100億

亞洲協會(Asia Society)和羅森諮詢公司 (Rosen Consulting Group)的研究顯示，在2010-2015年間，不包括機構和信託在內，中國人在美國購買房產的支出高達1100億美元。

據華爾街見聞報導，具體來看，購買商業房產的金額為170億美元，購買住宅的金額高達930億美元。報告稱，去年中國買家在美國平均為每套房產支出83.2萬美元，遠高於外國買家49.94萬美元的總體平均支出水平。

最大買家

美國住房投資的買家分佈

 

點擊查看更多美國精品房源

另據美國房地產經紀人協會發佈的報告，2014-2015年度在美投資的共有來自70多個國家的居民，其中，中國與加拿大、墨西哥、印度和英國儼然成為了投資主力軍。五個國家的投資者佔據了51%的外國買家在美房產投資總量，而中國購房軍在成交額和交易佔比兩項指標均超越加拿大，成為投資美國地產的海外軍團之首。

相關資訊:千禧一代成購房主力軍 刺激美國房市場持續增長

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據僑報網）

美獨戶新屋銷售年率 創2011年5-7月以來三連跌紀錄

美國2016年4月新屋開工年率月增6.6%至117.2萬戶、創今年2月以來新高，優於市場預期的112.7萬戶；年減幅達1.7%、近1年來第2度呈現年減。

4 月營建許可年率月增3.6%至111.6萬戶、不如市場預期的113

美獨戶新屋銷售年率 創2011年5-7月以來三連跌紀錄
美獨戶新屋銷售年率 創2011年5-7月以來三連跌紀錄

點擊查看美國更多精品房源

.0萬戶；年減5.3%(見圖；圖片來源：FRED)、創2011年4月以來最大縮減 幅度。不動產市調機構RealtyTrac Inc.曾指出，2016年第1季美國一般受薪階級得花上30.2%的月薪才能付得起一棟中間價位(199,000美元)住房所需的月度房貸(包括稅金、 保險)、遠高於一年前的26.4%。

美國商務部先前公佈，2016年3月份經季節性因素調整後的獨戶新屋銷售年率較2月的51.9萬戶下滑 1.5%至51.1萬戶、創2015年11月以來新低並寫下2011年5-7月以來首見三連跌紀錄！截至3月底待售新屋為24.6萬棟、創2009年9月 以來新高。商務部數據顯示，與2016年2月份相比、美國西部衰退幅度最大，月減23.6%。與2015年3月份相比、西部衰退幅度同樣居首，年減 20.7%。

擁有獨棟自有住宅向來是「美國夢」不可或缺的一環。2016年4月美國獨棟新屋開工年率自3月的75.3萬戶上揚3.3%至77.8萬戶、創2月以來新高，較史上最高紀錄(2006年1月的182.3萬戶)縮減57.3%。

西部4月整體新屋開工年率呼應上述新屋銷售趨勢，分別年減24.7%(註：創2011年2月以來最大降幅)、月減10.0%。

4月公寓式住宅(瞄準租屋市場)開工年率自3月的33.7萬戶上揚10.7%至37.3萬戶、創2015年12月以來新高。2015年6月的51.3萬戶開工年率創1986年8月(52.7萬戶)以來新高。

2016年第1季美國屋主開出的房屋租金中位數為870美元、創1988年開始統計以來新高，年增率達8.9%。作為對照，美國4月民間整體時薪平均年增幅僅自3月的2.3%升至2.5%。

美 國商務部4月28日公佈，2016年第1季美國家庭的未經季節性因素調整自有住宅率報63.5%(年減0.2個百分點、季減0.3個百分點)、僅略高於 2015年第2季的63.4%(註：創1967年第1季以來新低)。作為對照，1985年第4季美國家庭的自有住宅率也是63.5%。

相關資訊：美國獨棟房年銷量增5%，人民幣匯率降低再促購房熱潮

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據MoneyDJ新聞）

比佛利山莊：你在美國投資房地產的絕佳之選

希望您能對洛杉磯的總體情況感到滿意，這裡是游覽和投資房地產的絕佳之選。您能看到有越來越多與中國有關的活動在這裡舉辦。就在上周，這裡還舉辦了多場以“中國周”為主題的活動，包括研討會和藝術展。

在今天的專欄文章中，我們把目光移向被人們稱為“明星聚居地”的比佛利山莊。當然大家對這裡肯定早有耳聞，但我們想更加詳細地為您介紹一下這座坐落於洛杉磯的魅力“城中之城”。

我就是在比佛利山莊這座“小鎮”上長大的。這裡有一間四年制公立高中——比佛利山莊高中（Beverly Hills High School），開設9年級到12年級（年齡13歲—18歲）的課程；以及四間初等學校，開設學前班到8年級（年齡5歲—13歲）的課程。這裡大多數是獨立式住宅：不過也有共管公寓——與大家在中國大陸和中國香港的住宅相差無幾——和聯排式住宅（兩個家庭各住一層，分別有獨立的入戶門）。

比佛利山莊高中（Beverly Hills High School）

比佛利山莊的購物區域和“市中心”的定位較為高端且相對緊湊，其中包括傳說中擁有多家設計師精品店的羅迪歐大道（Rodeo Drive）。這裡有向所有居民開放的社區公園。居民不用走出比佛利山莊就能實現所有生活需求。這裡還有出色的醫生、兩間可舉辦現場演出的劇院和美味的餐館。

如果能夠接受這座傳說中的明星聚居城的房價的話，投資這裡是個不錯的選擇。在這裡購買一套房產平均需要480萬美元，房價為1,000美元/平方英尺。值得注意的是，同一地段共管公寓的價格通常比獨立式住宅的價格要低得多。近期，有些獨立式住宅以破紀錄的價格成功出售，大部分獨立式住宅的價格在7,200萬到1.49億美元之間。

洛杉磯的魅力之城——比佛利山莊

比佛利山莊的學校是公認的洛杉磯公立學校中相對較好的。不少人移居到這裡都是因為這裡的教學質量好。有許多家庭祖孫三代都就讀過比佛利山莊的學校。租住公寓和共管公寓的子女僅可就讀比佛利維斯塔（Beverly Vista）初等學校和霍瑞斯曼（Horace Mann）初等學校。一般來說，大型獨立式住宅的子女會就讀學費較高的霍桑（Hawthorne）初等學校和埃爾羅德奧（El Rodeo）初等學校。從這四所學校畢業的學生都會進入比佛利山莊高中繼續學業。

現在，在比佛利山莊居住的明星和名人仍數不勝數。這裡也是電影工作室和經紀公司的聚居地。在早期電影明星和工作室創始人瑪麗·璧克馥（Mary Pickford）和道格拉斯·費爾班克斯（Douglas Fairbanks）夫婦搬到比佛利山莊裡一棟名為Pickfair的豪宅之後，這裡開始受到電影明星的追捧。從那時開始，這棟豪宅已經幾易其主了。不過，比佛利山莊不靠近任何高速公路出口，這也是一直備受爭議的一點。雖然比佛利山莊位於市中心且靠近世紀城、西木區和西好萊塢，但這裡的居民仍不得不行經小路或開出很長一段距離才能進入405號公路（聖地亞哥高速公路）或10號公路（聖塔莫尼卡高速公路）。

比佛利威爾希爾酒店（Beverly Wilshire）

在比佛利山莊還有三家著名的旅館。比佛利威爾希爾（Beverly Wilshire）酒店位於威爾希爾大道和著名的羅迪歐大道購物街。這裡是茱莉亞·羅伯茨（Julia Roberts）和李察·基爾（Richard Gere）主演的電影《風月俏佳人（Pretty Woman）》的拍攝地。比佛利山莊酒店（Beverly Hills Hotel）緊鄰日落大道，擁有優美的庭院，與電影明星有著千絲萬縷的聯系。大家可以在該酒店的保羅酒吧（Polo Lounge）小酌一杯，這裡到處懸掛著曾經到訪和下榻過的名人的照片。比佛利山莊希爾頓酒店（Beverly Hills Hilton Hotel）靠近比佛利山莊與世紀城和西木區的交界處。這裡舉辦過金球獎頒獎典禮和其他許多大型活動。

比佛利山莊的豪華房源

如果能夠接受極富盛名、綠樹成蔭的比佛利山莊的房價的話，在這裡投資絕對是一個很好的選擇。投資將為您帶來和睦的鄰裡關系、高度的居住安全性、優質的住宅和良好的教育資源。家長們認為比佛利山莊非常適合小孩成長。這裡的居民在餐廳、街道和商店處處能夠體驗到一種“看見與被看（see and be seen）”的文化氛圍。請來親身感受一下吧，考慮一下要不要在這座傳說中的魅力之城投資。

作為全球規模最大和最發達的經濟體，在經歷了次貸危機帶來的經濟大蕭條之後，美國憑借其強大的經濟實力，近年來處於穩步復蘇的階段。在經濟持續回溫的帶動下，美國房地產市場呈現出強健的上升趨勢，預計將繼續保持此良好勢頭。值得一提的是美國國內的千禧一代，正成為美房市場一股未來十年的持續推動力。【閱讀原文】

 

Susan Friedman專欄全集

洛杉磯達人Susan教你美國西岸生活及投資之道

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或郵件Susan.Friedman@camoves.com與Susan零距離交流。

 

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

 

千禧一代成購房主力軍 刺激美國房市場持續增長

作為全球規模最大和最發達的經濟體，在經歷了次貸危機帶來的經濟大蕭條之後，美國憑借其強大的經濟實力，近年來處於穩步復蘇的階段。在經濟持續回溫的帶動下，美國房地產市場呈現出強健的上升趨勢，預計將繼續保持此良好勢頭。值得一提的是美國國內的千禧一代，正成為美房市場一股未來十年的持續推動力。

千禧一代——美國房市場的強健購買力

隨著經濟回暖及信貸標准的放寬，相信越來越多的購房者將返回住房市場。調查顯示，美國有大量尚未購置房產的年輕人 – 千禧一代，即於1984至1995年間出生的人群，他們逐漸開始進入購房行列，進一步推動當地房屋市場。

千禧一代逐漸開始進入購房行列，進一步推動房屋市場

據統計，美國現時總人口數約為3.3億，當中千禧一代總人口超過8,500萬，占美國成年人口的最大比份達34%。1 這群人正進入結婚生子的階段，開始為購房置業做准備，實際上已產生了龐大的住房需求。自2007年經濟大衰退之後，千禧代由於學貸壓力、工作不穩定、房屋負擔能力等因素，大多數選擇與父母同住，對置業顯示觀望態度。到目前為主，18-34歲人口居住於原家庭住宅之比率維持在30%以上。2

資料來源：PCBC，千禧代將徹底改變美國房屋市場，2015年6月22日，第14頁

然而，近期這種啃老現像正開始逆轉。據全國房地產經紀協會（NAR）2015年一份調研顯示，截至2014年6月的12個月期間，年齡介乎25至34歲的千禧代占全國購屋者總數的32%，是其中最大的族群；他們更占首次購屋者的68%之多。3主要原因是經濟復蘇過程中就業市場景氣降低了國內的失業率，更多的年輕人有經濟能力搬出原本住宅自置物業。

千禧一代對房屋市場的具體影響

1、強大住房需求

約翰-伯恩斯房地產咨詢公司的報告顯示，因應上述千禧一代形成的龐大住房需求，預計未來十年應該會形成1,500萬戶新家庭，就是說這十年有1,500萬戶房屋是供新組家庭使用，加上320萬置換或第二套房屋需求，總共有1,820萬的房屋需求量。 減去當前市場上200萬過剩的空置住宅，以及90萬已建的活動房屋，就是說未來十年需要建造1,530萬套新住宅。4 此十年的平均住房興建水平比目前要高出40%！千禧代已成為美國房產的剛需主力。

2、房屋供應緊缺，建築活動將增加

面對如此巨大的住房需求，美國當前的房屋供應水平其實是遠不能滿足的，2015年全國建屋許可證總數僅為117萬。美聯儲最新數據表明，截至2015年12月全國房屋供應月數仍處於5.2個月的低位。5 未來幾年，建築活動預期將增加，去年7月人口普查及約翰-伯恩斯房地產咨詢公司的預測數據顯示，至2018年獨棟別墅許可證發放數量將增至95.8萬張，而公寓房許可證則為48.8萬，總數達到145萬張，較2015年增長25%。4

假設美國平均住宅面積為2,650平方英尺，未來3年內僅95.8萬新建獨棟別墅就需要消耗超過25.3億平方英尺（即2.35億平方米）的土地。

3、郊區/鄉村獨棟別墅更受青睞

過去有不少分析師認為年輕人較偏好市區靠近交通設施的小戶型公寓住宅，但根據全國房屋建築商協會去年對1,506名1977年後出生的年輕人調查顯示，與市區公寓房比較，千禧代如今更偏愛郊區或鄉村地區的獨棟別墅。當中有66%的受訪者傾向居住於郊區，24%選擇鄉村，僅有10%的受訪者選擇居住於市中心。6另一項房利美（Fannie Mae）經濟與策略研究去年7月發布的調查同樣顯示，千禧代更偏向選購獨棟別墅。調查還指出，近期置業的25-34歲人群中接近90%選擇了獨棟別墅，該比例較房市巔峰期的水平還要高。7相比市區居高不下的購房/租房價格，郊區/鄉村的房屋價格更為合理，可負擔性更高，而且千禧代也更喜歡郊區/鄉村地區較大面積的居住環境。

郊區/鄉村的房屋價格可負擔性更高

隨著未來幾年越來越多人進入而立之年，是其首次置業的高峰期，這將進一步增強獨棟別墅的受歡迎度，同時繼續促進住房建築業的復蘇，尤其是未來5年獨棟別墅類別的強勢回升。

資料來源：房利美，租房或購房，年輕成年人還是更喜歡獨棟別墅住宅，2015年7月1日發布

最吸引千禧一代居住的城市

穩定的就業，高收入及低生活成本，宜居性和優質教育水平等因素，均是吸引千禧代居住的重要因素。全國房地產經紀人協會對100個大都市統計區進行了千禧代最佳置業市場分析及排名，當中奧斯汀、達拉斯和丹佛以其強勁的經濟及就業增長名列前三甲。另外，東部城市如田納西州納什維爾、北卡羅萊納州羅利及華盛頓特區也屬於最有潛力吸引千禧一代的城市。8

長期及可持續的人口增長是影響房屋需求及土地吸納的關鍵因素。美國人口正穩定增長，人口普查局預計在2010至2060年間，年均人口增長數量為200萬。9在人口的地理分布上，目前有42%的美國家庭居住於南部州份。預計在2015至2025年，62%的新增家庭將分布在像德克薩斯州、佛羅裡達州、亞利桑那州等南部州份。1

和頓目標地區的人口增長預測

資料來源：

  1. PCBC, Millennial Generation will Makeover America’s Homes, June 22, 2015;
  2. Zelman and Associates, Give the Kids a Break, May 11, 2015.
  3. National Association of Realtors, Home Buyer and Seller Generational Trends Report 2015.
  4. John Burns Real Estate Consulting, Simultaneous headwinds and Tailwinds: Navigating the Housing Cycle
  5. Federal Reserve Bank, Economic Research, retrieved on March 9, 2015.
  6. National Association of Home Builders, Eye on Housing, Most Millennial Buyers Want Single-family Home in the Suburbs, January 28, 2015
  7. Fannie Mae, Rent or Own, Young Adults Still Prefer Single-Family Homes, published July 1, 2015
  8. Urban Land Institute & PWC, Emerging Trends in Real Estate® 2015 and 2016
  9. The Census Bureau, U.S Population Projections: 2010-2060

城市發展方向從來都是不斷向外擴張。可預測土地需求持續增加，城市向外發展到相應地區只是時間問題。那麼，在收購土地之前需掌握哪些關鍵事項及信息來確定城市未來發展路線呢？北美最大的土地儲備及房地產開發商之一——和頓國際集團副總裁親自傳授前瞻性土地收購策略。【閱讀原文】

 

黃曉珠Taylor專欄全集：

跟隨資深海外投資專家Taylor開拓北美房地產

歡迎讀者發郵件至 editorial@juwai.com 提問或發表評論，亦可郵件 samantha.ni@walton.com 與高級客戶服務主任Samantha聯絡。

 

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

 

看最高人氣搬家終點城市 知房市潛力

看最高人氣搬家終點城市 知房市潛力
U-Haul最近公佈2015年美國遷徙報告中，從170萬個單程卡車旅程中分析最高人氣搬家終點城市，2015年的冠軍是加州灣區郊區的Concord。(Spencer Platt/Getty Images)

點擊查看美國更多精品房源

人口增加通常是房市的一大利多，因為這意味著需求面的增加。房地產界除了觀察人口普查局的官方資料外，搬家卡車公司每年公佈的遷徒報告也是一個重要指標，它顯示了人口流動的方向，而重要搬家終點城市都可以看到當地經濟與房市的興旺。

U-Haul最近公佈2015年美國遷徙報告中，從170萬個單程卡車旅程中分析最高人氣搬家終點城市，2015年的冠軍是加州灣區郊區的Concord。

Concord成人氣搬入城市

拜灣區蓬勃的經濟，以及便利的大眾公共交通系統BART往西可通勤至舊金山，往南則則可利用680公路通勤至東灣及南灣的聖荷西，再加上及較佳的房屋的可負擔性，使Concord成為比舊金山及聖荷西更容易成為舊金山灣區新移入居民的選擇。而加州首府沙加緬度及其附近的Roseville，為第二大搬家終點城市，從2014年的第十名大幅攀升排名。

德州奧斯汀是2014的榜首搬家終點城市，去年排名雖然小幅滑落至第三名，但仍是新居民選擇搬去的人氣城市。當地強勁的就業市場、高速成長的經濟、及生氣盎然的文化和生活型態，吸引許多人搬入；而且附近高等學府畢業的莘莘學子大量投入當地就業，更為奧斯汀帶來豐富的多元性。

U-Haul的2015年美國前十大搬家終點城市依序為：1. Concord，2. Roseville-Sacramento，3. Austin，4. Madison，5. Chicago，6. College Station，7. Henderson，8. Manhattan， 9. Manteca， 10. Missoula。

另一個搬家卡車公司Atlas Van Lines公佈的2015年遷徒報告和U-Haul的排名有些相似之處，德州的奧斯汀和College Station在過去10年來有第三高的淨搬入趨勢。奧斯汀強勁的就業市場在過去五年來吸引了大量大學畢業生進住，帶來該地房市的高度需求。去年奧斯汀的新屋營建為11,543戶，明顯高於房市成交量，顯示建商對於這個市場的信心。

在United Van Lines和Atlas Van Lines這兩家搬家卡車公司的報告中，都顯示紐約州和伊利諾伊州是人口搬出量相當大的兩個州。不過，在U-Haul的報告中，曼哈頓（排行第8）及芝加哥（排行第5）仍然吸引大量人口搬入，顯示大城市的魅力仍然大於州的移出程度。

以芝加哥為例，大量的人口移入為房市帶來龐大的房市需求，去年的房市成交量就以年度5.4%的比例成長，和2012年相比更增加了20%。根據Metrostudy，芝加哥2015年的新屋營建和前一年相比顯得穩定，但和三年前相比則增加了50%，顯示芝加哥已走出房市危機，邁向穩健復甦之路。

奧勒岡州搬入最多

若以州為單位，在United Van Lines和Atlas Van Lines這兩家搬家卡車公司的報告中，奧勒岡州都是搬入比例最高的州。在許多人搬入加州，卻被加州昂貴的房市頭痛不已時，奧勒岡州房市的可負擔性成為它吸引人的優勢。

不過，在奧勒岡大量吸引人搬入的同時，也使得它的房價和租金上漲。根據CNBC的報導，在去年秋季時，波特蘭取代奧克蘭，成為租金上漲最多的城市。和2014年相比，波特蘭的租金已經上漲了12%。

相關閱讀：資深分析師Sidney.Shauy剖析美國房產市場

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

美國房價2016第一季溫和增長6.3% 不比去年初的房價瘋長

根據美國房地產經紀人協會（NAR）週一（5月9日）發佈的報告，今年第一季度美國獨立房平均價格為217,600美元，比一年前溫和增長了6.3%，低於去年第四季度的7.4%。

該報告說，全美178個大都市中有87%的獨立房成屋的價格今年第一季度高於去年同期，這比去年第四季度的81%稍高，但已不比去年初的房價瘋長。

美國房價2016第一季溫和增長6.3%
美國房價2016第一季溫和增長6.3%

點擊查看美國更多精品房源

今年前三個月只有28個大都市的房價增長超過去年同期的兩位數，去年第一季度的這個數字是51，而去年第四季度的是30。房價雙位數增長的城市集中在較小的都市。例如，伊利諾伊州的Rockford市增長了22%，俄亥俄州的Youngstown市增長了20.5%。

由於市場上缺乏足夠的待銷售房屋，以及買家對房價持續增長的憂慮，經濟學家預計今年房市將會降溫。今年第一季度末，市場上待售房有198萬套，低於去年同期的201萬套。

美國房地產經紀人協會首席經濟師Lawrence Yun說：「房屋需求依舊。除非市場上的新房和成屋供應量大幅增加，特別是美西幾個地區，房市的潛力將很難充分發揮。」

美國房價最貴的地區依然集中在加州，其中聖荷西最貴，中間價是97萬美元，其次是舊金山的77.03萬美元。

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

洞悉美國城市發展方向 搶占美國房產創富先機

前瞻性土地收購策略，就是在城市發展步伐到達前，策略性收購具發展潛力的土地。隨著城市向外發展，透過更改土地用途並配合政府基建與交通網絡發展，城外土地的價值預期將相應上升。這項策略並非新生事物，美國商人John Jacob Astor就曾借助這項策略成為美國第一位千萬富豪。自1799年起，Astor開始在紐約購買大片土地，並在當時的城市邊界以外積極購買越來越多具發展潛力的農地。

“假如我的人生可以重來，並預知當前我所掌握的信息，在資金允許的情況下，我會買下曼哈頓島的每一寸土地。” —— John Jacob Astor，1834年5月4日

前瞻性土地收購策略幾乎適用於所有城市。上海的陸家嘴由90年代的郊區發展成今日繁榮的浦東新區。

上海的陸家嘴由90年代的郊區發展成今日繁榮的浦東新區

放諸美國，據統計，90%的美國人居住在郊區，僅有10%生活在城市中心地帶。全國住宅建築商協會近期的調查同樣表明，只有小部分買家（不到十二分之一）青睞於城市中心位置置業。隨著千禧一代（於1982至2003年間出世的人群）年齡的增長，他們中大部分將步入結婚生子的人生階段，有置業的需求。郊區的房價相對容易負擔，住房空間大，且接近市區主要交通設施，因此受千禧一代青睞。事實上在美國，越是高密度的住宅區，居住兒童的比例就越低。就房型而言，80%的美國人希望住在獨棟別墅。

城市發展方向從來都是不斷向外擴張。可預測土地需求持續增加，城市向外發展到相應地區只是時間問題。那麼，在收購土地之前需掌握哪些關鍵事項及信息來確定城市未來發展路線呢？

土地發展需求持續

據哈佛大學住房研究聯合中心預計，從2015至2025年間，美國新增家庭數量將達1,320萬戶，未來十年每年需要約8.1億平方米土地，以開發建設獨棟別墅住宅區。如果考慮到移民和其他人口增長因素，該土地需求還有可能增加到約12.1億平方米以上。再加上城市中心地帶房價的日益上漲，購房者將搬遷至城市郊區，購買相對容易負擔的住房。在某些城市，市中心每平方英尺的房屋價格相當於郊區的三倍。為了滿足這一需求，土地投資者和開發商必須相應增加城外優質土地的收購。

加拿大亞爾伯達省愛民頓市遠景圖

篩選具發展潛力的土地

一個城市長期穩定的就業及人口增長，關鍵在於多元化的經濟、健康發展的產業以及促進增長的法律法規。地方政府未來城市發展方向則是選擇合適土地的另一個重要因素；是否臨近現有和將來的交通及公共服務設施，包括供水、排污、電力以及暴雨水處理設施，是確定城市未來發展路線模式的主要考量因素。 

收購“合適”的土地

配備專業且經驗豐富的開發團隊對土地收購工作是極其重要的。要收購“合適”的土地，全面徹底的地區及土地項目調研是非常關鍵的一環，譬如考察項目未來發展制約因素，像土地相關用途、環境和地理問題等，均有可能影響土地可開發密度。此外，對新建住宅的需求將推動土地的需求，這就需要對家庭組建活動展開調研，包括分析歷史和未來數據資料。而供應總是跟隨需求而動，因此在城市發展浪潮到達之前，愈早收購土地項目，其價值也將愈高。

以現金進行大規模收購

一般來說，只有資金充裕的個人或機構才有能力進行大規模土地收購，而且土地是一項尋求長遠回報而非快進快出的的投資工具。事實證明，房地產的價值長遠來看會提升，而土地投資則需要有閑置現金。

規模方面，大面積的土地有利於吸引未來開發活動，在分區方面也更有優勢。大規模的綜合規劃社區在未來土地用途規劃方面會有更大的靈活性，可實現具有完善配套設施的社區概念規劃，由此提升開發的整體經濟效益。

總括來說，前瞻性土地投資能為投資者帶來長遠穩健的房地產投資機遇，並實現財富保值的目標。

近來有很多海外朋友和投資者詢問如何在澳洲做地產開發：會有多大的風險和多大的回報率；是否比較容易有好的收益；是否比較容易獲得政府的批復；整個周期會有多長；會有哪些陷阱；究竟需要多少資金？澳洲盛達文地產希望藉著為居外專欄撰文，可以幫助大家對現在的市場狀況有一個更清晰的了解。【閱讀原文】

 

黃曉珠Taylor專欄全集：

跟隨資深海外投資專家Taylor開拓北美房地產

歡迎讀者發郵件至 editorial@juwai.com 提問或發表評論，亦可郵件 samantha.ni@walton.com 與高級客戶服務主任Samantha聯絡。

 

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

 

美國房市持續熱絡 豪宅市場卻失去光環

美國豪宅市場也許正在失去光環。根據房地產公司Redfin的數據，今年第一季度美國100萬美元或以上的豪宅售價比去年同期下降了1.1%，是兩年來最大的降幅。

豪宅市場的不景氣與美國更廣泛的房市形成鮮明的對比，後者持續保持強勁。美國除豪宅以外的95%的房市，今年第一季度的平均售價比去年同期上漲了4.7%。今年第一季度所有房屋的銷售量增長了6%，而100萬美元以上的豪宅銷售數量只上升了4.9%，在所有房市類別中是最低的。

美國房市持續熱絡 豪宅市場卻失去光環
今年第一季度所有房屋的銷售量增長了6%，而100萬美元以上的豪宅銷售數量只上升了4.9%

點擊查看美國更多精品房源

豪宅市場的疲軟標誌著一個重大轉折。金融危機過後，由於有錢人財富的強勁復甦，豪宅市場是最堅挺的。而現在由於股市的波動、海外買家的減少，以及豪宅大量上市，高端房市變成了最弱的部分。Redfin的首席經濟學家理查森（Nela Richardson）說：「多年來，豪宅市場引領著銷售和房價。但現在中低檔房屋更受青睞。」她補充說，自2009年以來富人從房價升值中獲益匪淺。「過去房價穩定上漲使富人能夠放心地買豪宅。但現在穩定上漲結束了。」

根據Redfin對美國主要大城市（不包括紐約）的統計，今年第一季度價格在100萬美元的房屋銷售量是16,061套，高於去年同期的15,318套，但少於去年第四季度的19,583套。

與去年第一季度相比，價格在500萬美元或以上的房屋銷售為420套，下降了0.2%，這是自2013年以來的最大跌幅。

與一年前相比，現在市場上價格在100萬美元以上的房屋供應量增加了3.3%，達到70,962套。而價格在500萬美元以上的房屋供應量大增13%，是3年來最大的漲幅。理查森說：「現在豪宅供過於求，特別是在一些城市更明顯。」

豪宅的供過於求，加上買家更謹慎，造成了一些超級豪宅大削減。在洛杉磯的一棟標價1880萬美元的房屋以1000萬美元賣出；在德克薩斯州The Woodlands市的一棟標價1400萬美元的房屋以700萬美元賣出。

今年第一季度售價最高（不包括紐約）的是位於加州North Laguna市的一棟4500萬美元豪宅，而其標價是7500萬美元。

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）