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库存上升增加，2019第一季度美国房价增幅继续放缓

美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors, NAR）的数据显示，由于越来越多的业主将其房产列入待售，美国房屋价格在今年第一季度上涨得更慢。

NAR在周二一份报告中表示，2019年第一季度，全美房价同比增幅为5.7%其中二手独户住宅的中位价格较去年同期上涨3.9％至254,800美元。 178个大都会区中有153个地区的房价出现同比上涨。 13个地区的价格涨幅超过10％或更高，但低于去年第四季度的14个。

经历多年房价增幅高于收入增长后，美国的房地产市场正在放缓。买家有了更多选择，这有助于缓解某些地区一房难求的情况。 NAR表示，截至一季度末，已有168万套现房可供出售，比去年同期增长2.4％。

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NAR首席经济学家Lawrence Yun在报告中表示：在大多数市场，价格仍在上涨，尽管增长速度较慢。不同都会区之间的房价存在巨大差异，鉴于许多都会区的房价更便宜，选择这些地方的人也开始增多，其他一些房价极高的都会区的可能无法维持现在的高房价。

在美国，目前房价最昂贵的市场是加利福尼亚州的圣何塞，其中位数价格为122万美元。最便宜的是伊利诺伊州迪凯特，中位数为8万零800美元。

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装修是让房屋增值的好方法吗？美国南加州的豪宅市场有答案

据美国《世界日报》报道，优越的地理位置和生活环境，使美国南加州成为中国众多明星购置豪宅的理想地。连续几年，众多大咖在南加州斥资购置房产，然而南加州房市近年来的波动，让不少人降价售房，高单价豪宅受影响最大。

房产经纪袁立功分析说，像房产售价大跳水的情况“很正常”。有可能是原来开价预估得过高，华人在售出房屋时习惯性将价格抬高一些。而华人在观念上因为装修而抬高房价的想法，也是错误的。因为好的装修在房屋评估中，只能算“good condition”，而不能直接成为房子抬价的理由。

他举例说，一位华人花200万元（美元，下同）买下房子，又花了100万元装修，在出售房屋时要价350万元，是很不合理的。

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此外，市面上200万至300万元的房子已经在降价销售，何况700万、800万元的豪宅，这时候只能降价出售。再从整个大洛杉矶地区房产市场数据来看，从去年1月至今年3月，大洛杉矶地区中等价位房子交易量增长越来越缓慢。这15个月当中，有14个月的成交量都小于前一年同期交易量。去年上半年交易量微幅上涨，每个月的涨幅在5%至10%之间，下半年每个月交易量的涨幅在0至5%。而今年截至目前的数据显示，与去年下半年差不多。袁立功分析，今年下半年涨幅会再次下降。

南加州房市自2012年开始慢慢变得火热以来，已经走过七个年头。袁立功表示，房市一般的周期是十年。接下来房市很可能要经过一个休整期，才可以再慢慢恢复起来。

地产经纪阮秉森则说，如今南加州房地产市场逐渐冷却，尤其是豪宅降价抛售的现象普遍，市场不活跃，让很多当地有钱买家也在观望，希冀下一波或跌或涨的行情透亮后再入场。

在美国加州橙县拉古纳海滩有一套房产出售，尽享加州一年四季，从早到晚的美艳风光。别墅在2017年进行了大规模改造，将本就设计精美的别墅又融合了加州海岸风格和当代氛围，展现了卓越品位。住宅共设有4间卧室和3间浴室，屋内全部的地板、玻璃都做了更换，浴室、厨房、卧室都用了高品质的材料。著名的加州大学尔湾分校更就在别墅30分钟车程的地方。房价约¥2,266万。
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他指出，地理位置对买家来说永远是第一考虑，在房市热络时期，房子内部装修可能对买家来说并不是特别重视，但如今房市渐冷，反而卖家需要考虑房子脱手时，房屋内部装修是否能够一枝独秀，反而成为买家重要考虑因素。不过，他不建议将房屋过度装修，因为再奢华的装潢也可能因不和买家胃口，无法让房屋增值。

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来源：中国侨网
责编：Zoe Chan

居外说第12期：仍未加税的美国房市，投资洼地在哪里？

近几年，澳大利亚、加拿大、新西兰、中国香港、新加坡、英国等国家和地区先后出台各种政策，通过加税、限购、限贷等手段限制外国投资者在当地购房，目的就是要给当地的房价降温。虽然这些限制对抑制房市泡沫与维护市场稳定有着重要的意义，不过对于广大投资者来说，在选择投资目的地的时候，自然也就面临了一些难题。不过，同样是全球最热门的投资目的地之一 —— 美国，目前并没有对海外投资者做出任何限制。

2019美国宜居地区排名德州奥斯汀夺冠

《美国新闻与世界报导》杂志选出2019年全美25个最宜居地区，德州奥斯汀荣获冠军；科罗拉多州的丹佛和科罗拉多泉市（Colorado Springs），包办亚军和季军。北卡罗莱纳州有三地上榜，也相当风光。调查显示，经济原因是人口迁徙的最主要因素。

奥斯汀丶丹佛和科罗拉多泉市，因工作机会多丶艺术资源丰富而名列前茅。奥斯汀科技产业兴盛，每年举办的“西南偏南（SXSW）”音乐节，带动影视音乐活动；科罗拉多泉市的大学入学率高丶就业市场强劲，向来是排名上的前列份子。

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第四名至第六名地点皆位於内陆，上榜原因是生活费较低廉，依序为阿肯色州费耶特维尔（Fayettevill）丶爱荷华州德梅因（Des Moines）丶明尼苏达州的明尼阿波利斯－圣保罗都会区（Minneapolis-St. Paul）。

旧金山丶俄勒冈州的波特兰丶西雅图等知名西岸都会区，分列第7名至第9名，虽然工作机会多，房价和物价相对亦高。北卡罗莱纳州罗利与特勒姆都会区（Raleigh and Durham），生活费合理，科技丶医疗丶教育等产业与研究持续成长，对人口移入具吸引力；北卡州还有阿什维尔（Asheville）和夏洛特（Charlotte）挤进前20名。

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华府由於生活费持续高涨，仅列第19名，另一个美东大都会纽约则未上榜。此外，鸿海集团欲投资的威斯康辛州麦迪逊（Madison）排名第12位，值得关注。

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来源：苹果新闻
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曼哈顿买房变更贵！纽约州预算案过关包括“豪宅税”

由民主党控制的纽约州议会于周日深夜通过1750亿美元的2020财年预算案，其中包括对纽约市售价100万美元以上的房产征收1%起的“豪宅税”。但其中并不包括饱受热议的暂住公寓税（pied-a-terre tax）。

据《纽约邮报》报道，豪宅税计划包括7个“渐进式”税率，售价200万美元到300万美元之间的房屋税率由1.25％开始，价值2500万美元或以上税率则高达4.15％。

此外，售价超过300万美元的纽约市住宅，原0.4％的州转让税将增加到0.65％，多出0.25个百分点。

这将使豪宅的总税率达到4.55％，超过目前税率的三倍。

根据StreetEasy.com的说法，通常，豪宅税会在成交后的15天内由买家支付。

据了解，豪宅税可追溯到1989年，由州长库默的已故的父亲马里奥·库默签署成法，那时大苹果的房地产市场还没有如今这样繁荣。

根据Zillow网站的数据，目前曼哈顿房屋的中位数价格为155万美元（约合1040万元人民币）。

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另一项由州参议员霍伊尔曼（Brad Hoylman）提出的征税方案未能包括在最终的预算案中。霍伊尔曼主张对拥有房产价值500万美元以上、用于投资或暂住的房主征收此税，对自住业主不会产生任何影响。这项附加税将按年征收，按房产价值采取阶梯累进税。

由于担忧这项征税会打击房地产市场，因此最终未获批准。

州长库默表示，豪宅税这一项收入给纽约州每年至少增加3.65亿美元的税收，这笔钱将用于MTA的地铁维修。

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来源：美国侨报网
责编：Zoe Chan

美国房贷利率下跌全美本地购房市场需求逐渐回暖

居外网北美新业务发展主管陈宏明说，贷款利率的下降主要是对本地公民有影响，因为大部分的美国银行不对海外人群提供贷款业务。同时，对于等待低价购入价格较低美国房产的海外华人来说，利率下降，求购需求的上升则可能带来房价的上升。

紧接着美联储前一天宣布联邦利率不变，当地时间3月21日，美国最受欢迎房贷平均利率即刻下跌至过去一年中最低，购房还贷压力减小，需求或上升。

根据美国贷款新闻网mortgage news daily的数据，最受欢迎的30年固定利率平均值从稳定的4.40%跌到了4.34%。30年固定利率因还贷期间利率不变，月供较低，成为很多人的第一选择。而在去年的11月初，这一利率曾猛涨到超过5%，导致去年12月和今年1月的房地产成交量一片惨淡。

这一抵押房贷利率的下跌是在美联储3月20号的新闻发布会之后，预计还将下跌。

美联储主席杰罗姆 · 鲍威尔表示，“联邦基金利率现在是在中性的预测大范围内，这一范围的利率不会倾向于刺激或收紧经济。像我强调的，我和我的同事都认为现在的利率符合目前的经济前景。我们也相信在衡量是否需要改变某些政策的事情上我们要更耐心点。这种耐心表示我们认为现在没有急于做决定的必要。”

美联储官员们在两天的会议后宣布美联储利率将会不变，并将会在今年九月结束缩胀活动，主要是美联储把金融危机以来大量购入债券卖出以防止经济过热的行为。这一活动的结束比华尔街金融专家们预测的要来的早，而被看作美联储对经济将发展将滞缓的推断。

相比于降低利率，美联储停止售出债券的行为，或是金融危机时的量化宽松政策大量购入的行为对长期利率更有直接作用，特别是振兴房地产市场。十年债券的利率与房贷利率走势相同。当债券利率下降，人们将本该用于购买债券的钱转存入银行，可贷出存款增加，房贷的利率相对也会下跌。

在线购房网站居外网北美新业务发展主管陈宏明说，贷款利率的下降主要是对本地公民有影响，因为大部分的美国银行不对海外人群提供贷款业务。

“以美国本地的人来说，当然美联储的汇率是非常重要的。因为它牵扯到贷款。还有当然对第一次购买的人群造成非常大的影响力。大部分的华人是以全款买房居多，那假如是以全款买房，利率的影响就不会像本地的人的影响这么大。”

但是他还补充，对于等待低价购入价格较低美国房产的海外华人来说，利率下降，求购需求的上升则可能带来房价的上升。那么对这群人来说利率的下降是不利的。

对于美国本地人来说，特别是第一次购房的人，利率的浮动会造成很大的价格差。如果贷款30万美元，那么30年固定贷款利率每下降0.25个百分点，每个月可省下50美元。

昔日荣光再现——法兰克·辛纳屈洛杉矶旧居Farralone现正在居外网上出售。永恒简洁的建筑线条；自然光线可以自由出入的玻璃幕墙；精心挑选的山顶位置，可最大限度地欣赏起伏的山丘和Santa Susana雄伟的锯齿状山脉；1300英亩的自然保护区似乎永远看不到边界。
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而据美国抵押贷款银行家协会这周统计的市场综合指数，统计房屋抵押贷款的指数比上周增加了1.6%，而再融资指数、衡量申请新贷款来还旧贷款数量的指数也上涨了4%。在所有申请中，再融资申请占了接近40%的比重。

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来源：看看新闻
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分时度假划算玩？美国华人买完有这些建议

美国《世界日报》报道，美国感恩节开始是美国的假期时节，一直到元旦后的一星期都有很多人在度假。很多人在度假时心情特别好，特别在阳光、沙滩，以及度假村轻松、浪漫的气氛催化下，冲动购买了度假村分时度假（timeshare）的产权，收假回来才发现分时度假虽然确实能有每年度假的美梦，但也有一些隐患，而若以后想脱手，可能没有想象中容易，希望提醒华人在购买前仔细考虑，最好做足功课。

家住圣荷西、从事业务工作的Alice Yang说，2018年她收到广告单说夏威夷茂宜岛一高级饭店六天五夜的房间，加上六天的租车，全部的优惠价不到700美元，还可以有75美元的“resort credit”，或者饭店集团的点数积分；唯一的要求就是得听约90分钟的“讲座”。该饭店平常房价约300至400美元，五个晚上再加上租车，恐需近2000美元，又送旅馆的积分。“促销价不到700美元，实在很划算，而且就听个讲座而已，应该不是问题。”她说。

她表示，既然已经说是要听讲座，就知道是分时度假的促销，毕竟以前在亚洲时也常碰到路边有人以填问卷、听讲座的方式拉人，因此有心理准备。只是带着老公与小孩到了茂宜岛之后，心情大好，听了介绍后觉得好像挺划算，因此就花约6万美元买了该饭店的分时度假产权。

所谓分时度假，是指把一个住宿单位，如一家酒店或度假村的客房，以每年7天为一期使用单位，通过分时度假营销计划销售给顾客，顾客可以较低的价格一次购买该客房20年、30年、40年或终身使用权，然后每年到该酒店或度假村住宿7天的一种休闲旅游方式。

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Alice说，当日的业务是帅气小哥，看来很诚恳，也没有紧迫盯人要人购买，但是非常会塑造度假美梦的氛围，并且一直鼓吹分时度假的好处，强调每年可以回到茂宜度假约两周，想去别的地方也可以透过平台兑换，还可以送饭店高等级的会员，去旗下饭店品牌能享受升等、延迟退房等福利。她与老公听了觉得不错，价钱也能负担，因此就下订金。

“但之后仔细想想，真想度假好像也不需要去买产权，随时订旅馆更弹性，有点后悔。”她表示，当时是气氛、心情大好而买下分时度假，但收假后返回湾区，才觉得好像没有想象中美妙。再想想之后，发现每年的贷款、利息、管理费等也不少，而且虽然当时是说产权未来还可以给小孩继承，但如果不要，恐怕也不是说卖就能卖掉。“我朋友传给我夏威夷的分时度假转售广告，一看心凉了一截，除卖价低了许多，还有一大堆人在卖，可见想脱手的人也不少。”她说。

另一位多年前曾在拉斯维加斯购买分时度假的蔡女士也说，当时是在赌城大道上碰上销售代表，听讲座还能拿免费房间与赠品，因此去听了讲座并购买。头几年觉得还可以，就是管理费任由管理公司决定，不是太自由。但后来事业忙碌，没法每年出游，虽然可以给朋友住，但我也没时间搞这些，就浪费掉了。

她说，分时度假或许适合某些人，但很多人都是在开心的气氛下买了，过几年却觉得有点烦恼，可是又不好处理，建议下订金前最好三思。

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来源：中国侨网
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美国值得信赖的房地产品牌——“美好家园”将通过居外网面向中国买家

Better Homes & Gardens® 美好家园已同意与中国第一大国际房地产平台居外网建立新合作关系，以便向中国大陆买家销售其物业。美好家园®房地产与美国最受欢迎，每月线上和线下读者数量超过5000万的生活方式杂志《美好家园（Better Homes & Gardens）》有着密切的联系，而这样的联系为该房地产公司赢得了消费者的深度信任。

建立合作伙伴关系后，居外网将向其平台上的310万名月度特殊用户推荐美好家园®房地产及其附属公司的房源，为这些公司获取更优质的已登记客户。

居外网首席执行官兼董事罗雪欣（Carrie Law）说：

“美好家园®房地产即将把其值得信赖的品牌带到中国，这将为他们买卖双方的客户带来巨大的好处。

“这是美好家园®房地产采取的最新营销举措，旨在不断改进其为用户提供的全面解决方案。通过居外网和美好家园®房地产，有意在美国置业的中国买家可以掌握可靠的市场信息和全面的北美物业情报。

“《金融时报》研究机构《投资参考》（Confidential Research）的调查数据显示，超过60％的中国海外投资者计划在2020年前进行新的海外房地产投资，而且大多数中国消费者对外汇的需求与海外房地产交易有关。

“中国大陆投资者财富一直在迅速增长。目前，中国大陆资产超百万美元的富豪人数为史上最高水平，达到了160万人。在过去六年内，中国成年人的人均财富翻了不止两番。”

美好家园®房地产在居外网上出售的美国佛罗里达州劳德代尔堡6卧8卫豪宅（点击图片查看房源信息）

Better Homes & Gardens® 美好家园简介

自成立以来的90多年里，Better Homes & Gardens®美好家园一直致力于各类与住宅有关的事务，充当着最值得信赖的住宅灵感来源。Better Homes and Gardens®美好家园®房地产竭诚向客户提供住宅购买和售前、售中和售后过程中的相关指导，努力延续着公司的优良传统。

Better Homes and Gardens®美好家园房地产，非常赞同一个观点——购买住宅可能是您一生当中最为重要的金融投资之一。我们公司招揽了多位房地产领域的专业人士，他们会付出时间来了解您的生活方式需求，帮您找到合适的安家地点。我们的品牌传统以对住宅的热情为基础。我们的员工会遵循这一传统，向您提供完美的服务以及丰富的市场经验参考。即使您已完成了住宅的购买，我们的工作也不会止步于此。无论您需要了解住宅区最新市场信息，还是最符合潮流的设计风尚，Better Homes and Gardens®美好家园房地产®的专业人士都能充分满足您的独特需求。

Better Homes and Gardens®及Better Homes and Gardens Real Estate 的Logo均为梅雷迪斯公司所有的注册服务商标，并授权给Better Homes and Gardens房地产有限责任公司使用。Better Homes and Gardens房地产有限责任公司完全遵守公平住房法案（The Fair Housing Act）和公平机会法（The Equal Opportunity Act）中的相关规定。各特许经营连锁企业均为独立运营。所有房源信息视为可靠，但不保证准确。

关于居外网Juwai.com

居外网是中国首屈一指的海外房地产门户网站，也是中国互联网巨头、微信运营商腾讯的独家海外房产合作伙伴。居外网的中文用户月度数量高达310万，网站上展示的房源分布世界各地90个国家，共280万套。居外网已连续两年被中国最顶级电子商务机构评为中国一流海外房地产网站，并因其在创业公司中的卓越表现而荣获著名的《红鲱鱼》杂志全球卓越初创企业 100 强大奖（Red Herring Global Top 100 Award for excellence in startups）。公司主要团队设在上海和香港。居外在美国、菲律宾、加拿大、马来西亚和澳大利亚均设有区域团队。如需了解更多信息或开展广告合作，请点击http://list.juwai.com。

媒体联系方式：
居外网Dave Platter，+61 432 814 888，dave@juwai.com。

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2019美国房产税率比一比

图表来源：WalletHub

一项新出炉的全美房地产税统计显示，新泽西州以2.44%的税率，蝉联全美房税最高州别，伊利诺州则以2.31%居次，新罕布夏州以2.2%排名第三。

个人理财网站“WalletHub”2月26日公布这项年度报告指出，联邦人口普查局估计美国家庭平均每年缴交2279元房产税，至於汽车财产税方面，有27州徵这项税，平均每年需支付440元；美国税务债权协会（National Tax Lien Association）统计，这些税务负担，导致平均每年有超过140亿的财产税欠缴。

报告显示，以全美中位价格19万3500美元的房子计算，在新州拥有此价位房产民众，需缴交的房产税为4725元，在伊利诺州则要支付4476元，新罕布夏为4257元。

不过，若以当地中位价格计算，新州中位房价达32万1100元，因此应缴房税为7840元；尽管税率居全美亚军，伊利诺州中位房价17万9700元，低於全美水平，该州中位房价缴交的房税为4157元；新罕布夏州中位房价为24万4900元，应缴房税为5388元。

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全美房产税率最低为夏威夷州，只有0.27%，以全美中位房价计算，只需缴交525元房产税，尽管当地中位房价高达全美最高的56万3900元，由於税率低，年缴房税也只有1529元；阿拉巴马州以0.42%的税率，排名全美房税税率最低的第二名，路易斯安纳州的0.52%居低房税税率季军。

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车辆财产税方面，全美有24个州别免徵此税，其他27州中，以罗德岛州徵收4.4%的车辆财产税最高，一辆价格约2万4000元的车，当地居民每年需缴1070元税。

该报告也提到，民主党主政的州别，平均房产税率低於共和党主导的州，不过，排名全美冠亚军的房产税率最高州别，却均是民主党。

来源：世界日报
责编：Zoe Chan

6张图看清去年中国境外房产投资趋势

中国境外房地产投资的大浪逐渐退去？

2月24日，房地产咨询公司戴德梁行发布《2019年中国境外地产投资意向调查》。数据显示：去年中国境外房地产投资额同比暴跌63%，至157亿美元，创近四年新低。

就投资目的地而言，美国连续两年失去“中资首选”地位，去年更是首次出现“中资在美国房地产投资金额净流出”的情况。在欧洲，去年中资也是整体出现资产净流出现象。

就抛售金额来讲，另一家房地产咨询公司RCA数据称，去年中国内地投资者抛售境外房产总额已经超过120亿美元。

戴德梁行预计，在紧缩金融政策的影响下，今年中国境外地产投资依旧会保持低位平稳状态，“国内投资者正变得越来越理性”。

具体来看，去年最受内地投资者青睐的是中国香港地区，后者去年内地境外投资总额占比的61%。中国香港也替代美国，连续2年成为内地投资者的首选。

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另一方面，去年总计37宗价值23亿美元的地产投资，似乎表明内地投资者对美国房地产市场依旧保持兴趣。然而，前者去年在美抛售总计达31亿美元的房地产——这也是中国投资者首次在美国出现房地产投资净流出这一现象。

值得一提，去年中国对欧洲房地产的投资整体出现资产净流出现象。

在投资意向方面，戴德梁行本次调查采访了内地51名投资者，这些投资者境外地产投资总额超过了417.9亿美元。结果显示：美国、一带一路国家及英国成为内地投资者2019年海外地产投资的首选目的地三甲。

地处中南半岛中心位置，泰国既是丝绸之路经济带的重要地区，也是海上丝绸之路的必经之地，成为共建“一带一路”的重要伙伴。居外为您奉上泰国曼谷买房黄金3法则：请选地铁沿线的公寓、选大公司开发的公寓、不要短炒。位处曼谷中央商务区核心地段的18号城中雅苑，尽一切可能满足您所有的需求！
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投资类型来看，写字楼和住宅依旧最受中资青睐。需要指出的是，养老地产本次排名较2017年上升3个身位位列第3，其中43%的受访者表示对该类别投资感兴趣，较去年大涨87%。投资意向下降最大的是酒店板块，按年下降50%。

戴德梁行大中华区资本市场部海外投资主管张令青表示，报告中投资者对投资目的地的倾向、人民币汇率变化和全球物业价格的看法，均表明目前国内投资者正越来越理性，并严格按照国家投资政策来选择投资物业。

张令青预期2019年境外地产投资仍然会是相对安静的一年，但估计将看到更多中资收购海外地产经营及管理平台及旗下资产包的动作。

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来源：观察者网
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