News – Page 130

10月租金上涨领跑者休闲之都维多利亚 | 加拿大

根据房屋网站PadMapper的加拿大分部10月16日发布的最新租房数据，10月份加拿大25个城市里，有15个城市的房租上涨，7个下降，3个城市没有变化。

租金最高的几个城市在排行榜里基本没有变化，租金中低区间的城市变动较大。

与去年同期相比，前十位的城市租金上涨剧烈，下面一起看看您所在的城市有哪些动向。

加拿大房屋（一室户）租金前十城市排名：

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

点击查看加拿大更多精品房源

最贵的5个租房市场

1. 不列颠哥伦比亚省温哥华市，仍然是加拿大租金最贵的城市，本月一居室租金增速位列全国第二，比上月增长5%，达到 $2,120。两居室租金增速平缓，上升了1.3%，达到$3,200。

2. 安省多伦多市，一居室租金接近$2,000，比上月略涨0.5%，达到$1,940。两居室租金下降0.4%，达到 $2,430。

3. 安省巴里市，一居室租金上升4.2%，达到$1,250；两居室租金上升4.8%达到 $1,520。

4. 魁省蒙特利尔市，一居室租金月升3.4% 达到 $1,230；两居室租金上升3.3% 达到$1,570。

5. 英属哥伦比亚省维多利亚市，一居室租金上涨速度全国最快，飙升5.2% 至 $1,210；两居室租金月升幅 4.7% 达到 $1,560。

本月的显著变化：

上升的地区

哈利法克斯：排位上升一位，进入前十个租金最贵的城市，与汉密尔顿不分上下，一居室租金上涨2% 至 $1,020。两居室月租金上升4.5%至 $1,170。

汉密尔顿：与哈利法克斯相仿，也位居第十位。一居室月租涨 2% 至 $1,020 ；两居室月租金上升4.2% 至 $1,250。

安省 St. Catharines：一居室租金增速位列第三，月租上涨4.7%至$900，位列排行榜第16位，两居室月租上涨0.8% 至 $1,260。

下降的地区

安省奥沙瓦市，下降一位，成为全国第九贵城市，一居室月租下降1.9% 至$1,030，两居室价格上升3.3% 至 $1,250。

萨省里贾纳市，下降三位，位列排行榜第13，一居室月租下降 3% 至 $980。

安省金士顿市，一居室月租比上月下降的幅度最大，降幅达 5.1%, 至 $940，位列全国第14；两居室价格也下降5% 至 $1,130。

PadMapper的数据取自加拿大数十万的房租要价，按照计算得出的中位数来给全国25个人口最多的城市排名，反映加拿大主要城市租房行情。该报告数据不涵盖短租和Airbnb的租金数据。

相关资讯：9月多伦多房市速递：总体涨幅放缓，Condo涨势惊人！

来源：加国无忧

责任编辑：Shelly Du

昆士兰班达伯格精美大宅：投资环境好升值潜力大，享有无敌自然景观 | 澳洲

班达伯格被称作南大堡礁（Southern Great Barrier Reef）的门户，该地区拥有原生态的环境，生长着数量众多的海洋生物，吸引许多游客。班达伯格地区的投资环境有着增值快的特点，这是由于本地区美丽的自然风光、现有发达的企业群体、丰富的原产品和完备的城镇服务设施。这套豪宅位于班达伯格的Qunaba，毗邻亚热带树林，有一望无际的美好视野，可以在家里就俯瞰富饶的农田和珊瑚海。远离喧嚣、宁静惬意的环境让人仿佛置身于世外桃源，呼吸纯净空气、又享有现代化生活的便利。

位置优越，尽享班达伯格地区的自然美景与优质资源

班达伯格地区（Bundaberg Region）距离昆士兰州首府城市布里斯班以北大约350公里。美丽的伯内特河贯穿于市中心，世界著名的大堡礁南端、大海龟繁殖保护区、班达伯格朗姆酒、澳洲飞行祖师伯特辛克勒均是班达伯格的骄傲。该地区拥有厚重的历史感，与精彩的荒野探险、富有田园特色的悠闲体验，以及温馨的乡村风格，这一切都完美地融合起来。

昆士兰班达伯格精美大宅：投资环境好升值潜力大，享有无敌自然景观 | 澳洲 — 班达伯格被称作南大堡礁（Southern Great Barrier Reef）的门户，该地区拥有原生态的环境，生长着数量众多的海洋生物，吸引许多游客

班达伯格是一个区域中心，拥有很多设施包括空中和铁路运输、扩建和战略运输港口，并且可以方便去往布里斯班和阳光海岸。这个地区有着巨大的增长和发展空间，在这里置业还有很大升值空间。

这处无与伦比的住宅位于昆士兰海岸边，地处大堡礁的起点位置，占据了优越的地段。马斯格雷夫夫人岛、艾略特夫人岛和弗雷泽群岛就在您的家门口——如此得天独厚的位置自然十分珍贵，其稀缺性也让该物业更具投资价值。

住宅附近有高尔夫球场，漂亮的沙滩，可以去那里浮潜、钓鱼和潜水，以及观赏珊瑚礁。您还可以在此看到孵化时节的海龟，尽享大自然的美好。您还可以在这里看到许多野生动物，并在附近区域观赏到每年3万只鲸鱼的迁移活动。这个区域有澳大利亚最肥沃的农田之一，这里的农场可以种植甘蔗、澳洲坚果、甘薯、西红柿、芒果等多种植物。

空间开阔格局舒适，装修精美充满迷人度假风格

这是一套多元风格的豪华房产，占据私密又贴近自然的位置，享有绿色景观，让人心旷神怡。这里有不同楼层和不同级别的宽敞格局，1726平方米自由空间带来极大的居住舒适度。这套住宅位于这个优雅的亚热带绿洲，班达伯格地区为将为您的工作、生活方式、以及旅游等都提供良好的条件。

这套住宅拥有永不过时的现代风格设计，新颖别致又非常精美，采用了高品质的装修。这里非常安静，无人打扰，确保您拥有自己的隐私，又可以在7个层面观赏到无敌景色。您完全可以把这一物业当作自己的私人度假村，完美格局有新颖的建筑风格，宽大的面积适合许多人同时居住，令人印象深刻的4卧3卫格局足够灵活运用。并且这里的3个室内生活区可以根据不同需求来进行打造，每个人都有自己喜欢的地方，或欣赏美景、或享受生活。这里也为您提供了许多娱乐休闲空间，比如舒适的阳台、游泳池、漂亮的露台，都是欢聚或者独处的好去处。无论是在庭院，还是客房，或者正式用餐区域，都享有壮观的景色，给予您愉悦的心情和自在的感受。

这处物业也是完美的度假住所，可以让人在家庭中享受美丽的亚热带气候，冬季也享有温暖的空气，并在夏季可以充分感受凉爽的海洋风。如此绝佳位置的优质物业，更具投资价值，是昆士兰不可多得的优质房产。

欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/35145331.htm

（本文内容资料由客户提供）

责任编辑：Shelly Du

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

悉尼已无城区中位价低于50万澳元 | 澳洲

据澳洲房产网Domain报导，悉尼住房可负担性迈向另一里程碑，该市已无城区中位房价在50万澳元以下。

据了解，5年前，悉尼有159个城区中位房价低于50万澳元。随着房价不断上涨，这类城区数量逐渐减少。

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

涨涨涨！悉尼已无城区中位价低于50万澳元 | 澳洲 — 如今偌大的悉尼已无城区房价中位价低于50万澳元

点击查看悉尼更多精品房源

今年3月份，悉尼剩下4个城区中位房价低于50万澳元，6月份时则仅剩下威尔莫特（Willmot）一个城区，为48.5万澳元。现在，该市已经没有城区的中位房价低于50万澳元。

据第三季度数据显示，悉尼特里盖尔（Tregear）中位房价为51万澳元，是最靠近50万澳元界线的城区。其次则是威尔莫特，51.5万澳元。这两个城区均位于CBD以西40公里外。

Domain集团首席经济学家威尔逊（Andrew Wilson）表示，这强烈显示出对于首次置业者来说，悉尼的房价难以负担。

尽管在今年第三季度，悉尼总体中位房价有所下降，但低价市场的价格仍在上涨，带来了不小的压力。

悉尼17个中位价低于60万澳元的城区：

目前大悉尼地区（Greater Sydney）中位房价在60万澳元以下的城区也仅剩17个，其中包括最便宜的特里盖尔、以及邻近的威尔莫特、布莱基特（Blackett）和德鲁伊特山（Mount Druitt）等。

澳洲统计局（ABS）8月份公布的首次置业者数据显示，新州7月份实行印花税优惠政策后，首次置业者略有增多。

澳洲首次置业者组织（First Home Buyers of Australia）的联合创始人辛格（Taj Singh）表示，这使得一些城区中位房价突破50万澳元，同时促使霹雳镇周边城区的房价上涨。

除此之外，一些年轻买家不愿考虑与CBD相距40公里以上的城区，则会考虑市内中环60万至70万澳元范围的公寓。部分地区需求增多，房价上涨，令首次置业者购房更艰难，很多人需要依靠父母支持，并考虑偏远地区或州边际地区。

来源：澳洲新快网

责任编辑：Shelly Du

史上最严贷款新政2018年1月正式生效 | 加拿大

要贷款买房的各位可得趁早了，因为不仅利率眼看一次又一次地涨，现在加拿大又再次收紧了住宅房屋贷款，最新的房贷指导原则已于10月17日出台，明年1月1日开始实施，到时候再想贷款买房可就不是那么容易了。

加拿大联邦金管局（Office of the Superintendent of Financial Institutions）已经完成了住宅房屋贷款指引（residential mortgage lending guidelines）的最后一次修订，再次收紧了贷款政策。新政策可谓是史上最严，心疼正在为梦中小屋加班攒钱的小伙伴。

要贷款买房的人注意了！史上最严贷款新政正式出台 | 加拿大 — 图：加拿大最新房贷指导原则已于10月17日出台，2018年1月1日开始实施

新政中与我们关系最紧密的改变即是“压力测试”。此前，只有首付款在20%以下、购买了贷款保险的借贷人才需要进行压力测试，在新规下，首付款在20%及以上的未购买保险的房贷申请者也必须进行压力测试。

贷款保险主要是保护放贷方，一般为贷款总额的0.6%-4.5%不等。如果未来借贷人无法偿还贷款，贷款保险可以保证放贷方的利益。贷款保险价格高昂，一般一栋$50万加元的物业，假设首付款$5万加元，借贷人就需要购买$13,950加元的保险才能贷款$45万加元。首付款20%以下的借贷人必须购买贷款保险，从去年开始，凡是购买了贷款保险的借贷人也必须进行压力测试。

根据加拿大央行数据，目前几大银行的平均5年贷款利率为4.89%，不过也有不少小银行和其他渠道提供更低的利率。新规之下，无论是否购买了贷款保险，借贷人都必须要证明如果未来利率上升，他们依旧还得起贷款。借贷人将以5年平均发行利率进行压力测试（如目前的4.89%），或以比实际贷款利率高出两个百分点的利率进行测试（以较高者为准）。

不过新规不会影响贷款续期（mortgage renewals），新规只对第一次购买物业贷款有效。

TD银行经济师Brian DePratto预测新规实施之后，加拿大购房需求将下降5%-10%，在明年1月生效之前很有可能还会出现短期抢房现象。在上一次压力测试规定实施后的一年间，购买房贷保险的贷款申请下降了4.5%，首付20%以上的房贷申请上升了17.3%。

除了压力测试以外，此次的房贷新规还禁止了“合作房贷（co-lending）”等高风险房贷途径。新规定还将要求放贷人对他们发放的贷款-价值比（loan-to-value ratio）进行更严密的审查，以确保不会发放比房屋基本价值高出太多的抵押贷款。

作者: 房珍桂

责任编辑：Shelly Du

来源: 加拿大乐活网

菲律宾博弈特区房市镀金 | 菲律宾

菲律宾在消费信心上扬丶劳动就业改善下，个人消费与投资双双成长，带动菲国全年GDP成长达6.8%，不仅居东盟之冠，更超越中国，菲律宾人民平均所得超过3,000美元，平均房价年涨10%至12% ，近年也吸引海外企业和年轻人，来此创业发展找机会。

来自中国台湾的亚太国际地产执行董事秦启松表示，菲律宾总统杜特蒂上任後已批准17个项目提升菲律宾基础建设，这些投资占经济成长比重5.5%。菲国房地产从2007年开始上涨，首都马尼拉超过1.200万居民，随着住宅丶办公室和零售店铺需求激增，滨海的房地产现在是最畅销的商品。

此外，菲律宾的外包业务丶广告业丶建筑业和网路零售业蓬勃发展，房地产市场不仅有内需买盘强力支撑，还有外来的长驻者及投资者。

菲律宾房地产从2007年开始上涨，随着住宅丶办公室和零售店铺需求激增，滨海的房地产现在是最畅销的商品

点击查看加菲律宾房源

秦启松指出，马尼拉大都会区的商务区“马卡蒂Makati”丶Bonifacio 环球城 (BGC)，以及博彩特区，三者组成目前菲律宾最繁华的区块。而博彩特区位在吕宋岛马尼拉湾东岸，租屋行情每坪约504人民币。

秦启松表示，博彩特区有IT中心丶商务流程外包中心丶全菲律宾最大的购物中心丶以及豪华的赌场和度假中心，生活机能便利，加上许多跨国企业进驻，使得特区内的豪华住宅大楼成为炙手可热的抢手货。区内的办公室闲置率只有1%到3%，房价年涨14%，超越了中国香港及东京。

亚太国际地产菲律宾营运处总监张嘉琪说，博彩特区目前已经有美国太阳城Solaire 丶中国澳门赌王之子何犹龙投资的赌城City of Dreams，斥资10亿美元打造；日本Okada集团投资的Tiger City也将开幕；中国香港云顶集团也抢进在此投资赌场盖度假村。庞大的博弈事业，预估到2020年收入将突破70亿美元，其周边事业，可增加10万个工作机会。由赌场经济带动房市，涨势潜力无穷。

来源：《经济日报》

责任编辑：Zoe Chan

谷歌”智能社区”正式落户多伦多| 加拿大

本周二10月17日，Alphabet投资的城市创新实验室 Sidewalk Labs 和多伦多湖滨开发公司（Waterfront Toronto）正式宣布合作开发Quayside地区，并将这个项目命名为“Sidewalk Toronto”，标志着全球瞩目的“谷歌的未来智能社区”正式在多伦多落户。这个集全球最尖端的智能生活科技于一身的社区一旦落成，无疑将对多伦多市中心的文化、经济，以及房地产行业带来巨大的影响。

图一：12英亩的Quayside地区会因为Sidewalk Toronto项目成为一个繁荣的创新中心

据本地英文媒体CBC报导，Sidewalk Labs由谷歌母公司Alphabet于2015年创建，目标是改善城市生活质量，并专注于开发围绕城市生活的技术，例如如何使出行更高效便利以及如何减少能源消耗，而“Sidewalk Toronto”将是该实验室第一个将技术理论应用于实践的“实验田”。

谷歌未来之城正式落户多伦多！房价又要飞了？| 加拿大 — 图二：Sidewalk Toronto社区概念图

“Sidewalk Toronto”，直译可称“多伦多人行道”，简单地说，它就是一个以智能科技为主概念的社区，今天很多只能停留在人们想像中的“未来产品”，如自动驾驶汽车、自动感应行人的交通信号灯、模块化的房子都将在这个社区里成为可能。

这个社区的另一大亮点是完全智能和立体的公路交通。社区内将禁止私人车辆，取而代之的是自动驾驶的公共汽车、冬天可以加热的自行车道。为了利用竞争提高用户体验，社区还将测试各种类型的自动驾驶汽车。

除了地面上的公路以外，交通系统还有集合包括电缆、水管、运货机器人行走的通道等。通过地下管道来运送货物的机器人，这一从前在电影和小说中出现的场景，将在多伦多变成现实。

为了给项目提供技术支持，Alphabet将转移300多名员工到多伦多新址，其中包括由人工智能先驱辛顿（Geoffrey Hinton）领导的Google Brain团队。

联邦总理小杜鲁多、安省省长韦恩、多伦多市长庄德利，以及Alphabet Inc（Google和Sidewalk Labs的母公司）运行董事长埃里克·施密特（Eric Schmidt）共同出席，凸显加拿大三级政府和Alphabet Inc高层对这一项目的重视。

联邦总理小杜鲁多表示，“Sidewalk Toronto” 将是一个新技术的试验摇篮，将帮助建设更清洁、更智慧和更绿色的城市。它无疑会将占地12英亩的Quayside地区改变成为一个繁荣的创新中心，并为加拿大人创造高收入的工作。

Alphabet Inc运行董事长施密特说，多伦多的多元文化，以及加拿大的移民政策，是他们选择这里开展项目的主要原因。

图五：Sidewalk Lab 对于未来零售业态的想象图之一

对他们的公司而言，赢得这个项目也意味著有机会在现实世界中尝试新技术和新方法。“Sidewalk Toronto”这个项目不是一个随机的活动，而是将过去近十年来对“技术该如何改善人们生活”这一问题的思考，应用到实际中。

Sidewalk Labs的CEO董德融（Dan Doctoroff）则对项目更加看好。他认为，“Sidewalk Toronto”将会成功，而且令技术更加完善，并将技术销售给更多的城市。

据悉，Sidewalk方面则已经承诺5000万美元的初始资金，用于联合规划和试点项目测试，不过目前该项目的具体花费仍不清楚。据美国媒体方面的估算，整个项目的花费可能将超过10亿美元。

不过“Sidewalk Toronto”也面临很多挑战，例如Sidewalk Lab在竞标书中表示，如果要成功建设智能社区，多伦多将需要改变许多现行法规，如建筑规范、交通运输和能源等。

智能社区需要收集庞大的数据，从而提高运行效率，但是这会引发隐私保护方面的担忧。

此外，业内专家也担心，智能社区出现可能会带来“科技的黑暗面”，包括带来失业、利益分配不公平，使低收入居民更加处于弱势等。国际资本的涌入，将导致房价更加不可抑制，而在多伦多，住房已经成了包括学生在内的低收入人士的一个主要问题。

居外小提示：

上海-多伦多飞行时长：14小时

北京-多伦多飞行时长：12小时45分钟

广州-多伦多飞行时长：15小时

“Sidewalk Toronto” 附近“居外房源”链接

参考信息源：

1. https://beta.theglobeandmail.com/news/toronto/google-sidewalk-toronto-waterfront/article36612387/?ref=http://www.theglobeandmail.com&

2. 加国无忧

责任编辑：Shelly Du

胡志明城市升级建设加快地铁将于2020年建成 | 越南

为配合城市化发展，胡志明市将不少基建升级。其中将斥资2.49亿美元，兴建全新的地下铁系统，预计将於2020年落成，届时每日载客量为18.6万人次，相信有助纾缓地面交通压力。

另外，政府亦斥资16亿元美元兴建的新机场——隆城国际机场（Long Thanh International Airport），於2025年落成後将取代现时的新山一机场，将连接胡志明市及世界各地。而现有的新山一机场将改为国内航綫，来往越南各个城市将更方便。

胡志明市的新机场——隆城国际机场（Long Thanh International Airport）将於2025年落成

点击查看越南房源

新房产法允許外籍人士当地置业

现时胡志明市的平均呎价约3,387人民币，对比东南亚同类城市如泰国曼谷约6,774人民币的呎价仍算低水，加上当地两年前通过新的房地产法，容许更多海外买家於当地置业，料在基建及法例两者带动下，当地物业可有上升的空间。

事实上，胡志明市於物业市场开放以来，已录得按年10%升幅，而当地有约7成的人口为30岁以下，相信无论未来国内及国外对胡志明市房地产有一定的需求。

以往海外买家，必须持有越南工作签证才可於当地购买房产物业。新的住宅物业法下，容许持有有效入境证明的海外人士买入物业，并可拥有50年租赁物业权，业权届满後仍可延长期限。

需注意的是，海外买家必亲身前往越南签署买卖合约，而当地银行尚不能为海外买家提供按揭贷款，如欲购买越南物业则要注意资金问题。

来源：中国香港经济日报

责任编辑：Zoe Chan

CAMP END MANOR——名副其实的获奖房产 | 英国

Camp End Manor在2017年Design & Architecture Awards奖项投票评选中，荣获2000万-3000万英镑房价段“最佳奢华住宅”称号。

Werner Capital的丹尼尔·马特奥斯（Daniel Mateos）有理由对此殊荣倍感自豪，他表示，“评委和所有为Camp End Manor投票的人都认为该房产非常特别。其地段和设计完美无瑕——从深受纳什（Nash）影响的建筑风格，到精致、独特的‘悬浮式’石质楼梯和由Linley室内设计公司精心打造的内部装潢；每一处细节都经过深思熟虑，评委深知这一点。”

Camp End Manor的绝佳地段影响了其古典结构的构想，且由于该房产位于圣乔治山（St George’s Hill）山顶，因此其设计也充分利用了向南绵延40英里的秀丽风光。

该建筑的灵感来自约翰·纳什（John Nash）和威廉·肯特（William Kent）等古典主义者的帕拉第奥式建筑，但也融合了现代风格，以确保21世纪奢华住宅的主人拥有绝佳的舒适性和高贵典雅的生活。

超过200位专业工匠参与了Camp End Manor的建造，其中，设计和建造稳固、独特的270º椭圆形石灰岩独立楼梯的石匠们发挥了最重要的作用。此类楼梯在英国尚属首例，它不仅是一件设计杰作，更是一件艺术佳品。

备受赞誉的Linley团队——由全球知名的Earl of Snowden主导的公司——精心策划了Camp End Manor完美无瑕且品味高雅的室内设计。Linley系列的每一件单品，包括带有隐藏式抽屉的标志性镶嵌桌子，都搭配了精挑细选的陈设。最终结果是，打造出了宁静、精致、时尚的住宅，处处流露出美感与舒适。

2017年，Camp End Manor荣获多项大奖的可能性非常大；该房产已入围WhatHouse的最终候选名单。最佳奢华住宅类奖项的获奖者将于11月17日公布。另外，久负盛名的Georgian Group Awards奖项的资深评委已于近期考察了Camp End Manor，获奖名单将于2017年11月公布。

获奖是对房产项目成功的肯定，令人激动且心存感激，整个团队都非常高兴看到Camp End Manor获得Design & Architecture Award大奖。建筑师、设计师、室内装潢师和工匠都非常期待房子的新主人能够享受他们竭尽所能打造出来的奢华与精致。

欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/29074080.htm

（本文内容资料由客户提供）

责任编辑：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

光大证券：房价创十年新高但春天还远未结束 | 美国

美国房价已超危机前高点，接下来是危机再现还是继续勇往直前？房地产行业占美国 GDP 的 18%左右，对美国经济与货币政策至关重要。2016 年初在市场对美国楼市忧心忡忡时，我们就认为美国楼市还有很大空间，这个判断已经得到印证。从那时到现在，楼价又涨了 10%，往前看，美国楼市是春红褪去，还是春去夏来？从多方面来看，我们认为，美国楼市总体并无过热风险，仍有上行空间。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国更多精品房源

与危机前不同，当前美国房贷总体上风险无虞。居民杠杆危机后大幅下滑，相当于 2000 年左右的水平。投机情绪也不浓厚，居民平均支付能力明显高于平均房价，断供比例持续下滑，止赎房屋数量达到十年低位。银行对按揭态度仍然比较谨慎，尽管当前房贷的平均信用点要求从高点 760 左右下降至 730 点左右，但仍比次债危机前高 10 个点，房屋空置率持续下行，房屋租售比明显高于危机之前，均表明整体楼市尚无过热风险。

美国国内的千禧一代需求开始释放，加上海外需求较多，总体需求仍然旺盛。受国内工资收入提高以及美房贷利率预期上升影响，美自有住房率由 2016 的 63%触底反弹至当前 63.7%，但仍处于 30 年的低位。占总人口 20%的千禧一代成为购房主力军，而占全美楼市 8%的国际买家需求不减。根据万得数据，其中美国之外的华人买家对美地产投资依然独占鳌头，年年增长，近四年半累积达到 1200 亿美元左右。

建筑技术工人短缺加上房屋许可受限，房屋供应不足，尤其是中低户型。当前美国建筑业从业人员与危机前相比仍有 70 万缺口，技术工人短缺问题依然严重。同时对中低户型的开工许可限制导致获批私人住宅数甚至低于 2000 年水平。成屋库存也从危机时的 10 个月，下降到4 个月左右的水平，成屋库存过剩缓冲区已经消失，新屋供与成屋销售之比为 10%左右，远低于危机前 18%的平均水平。

局部地区楼市有风险，但总体仍有上行空间，为美国经济复苏、货币紧缩奠定了基础。部分海外买家集中的城市，出现高端房地产市场过热的风险。比如，近几年部分纽约高端地产价格下滑近 30%，而商业地产销售量下滑近 50%。同时住房贷款的提供机构（房地美和房利美）的改革路线模糊也一定程度上给楼市的发展带来不确定性。但总体而言，美国房地产市场需求旺盛但供给仍受限制，未来 1-2 年仍有 5%以上的年增速。这种情况下，美国金融周期继续上行，经济复苏趋势仍在，货币紧缩也有坚实的基础。美元反弹，美债收益上行不可避免，时间点近期关注今年底和明年一季度。

相关资讯：美国豪宅市场疲软但是洛杉矶房价还在蹭蹭涨

作者：光大证券宏观首席分析师张文朗

责任编辑：Shelly DU

全球发达城市房产泡沫初现中资“炒房客”转战东南亚

中资海外购房回暖

今年以来，在国家外汇管制收紧和加拿大、澳大利亚等国家收紧外资购房政策的双重影响下，中资海外购房一度潮歇；然而，从8月开始，再次潮起。从《21世纪经济报道》记者最新采访了解的情况来看，由于中国买家需求依然强烈，包括地产商、贷款机构、地产中介、律师等多方正努力填补当前资金空缺的商机，积极为中国买家提供海外购房的一条龙服务，交易正逐渐回暖。

据瑞银财富管理9月28日发布的“2017年瑞银全球房地产泡沫指数”显示，就全球范围来看，加拿大多伦多面临的房地产泡沫风险最大，其次为斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、中国香港和阿姆斯特丹。

来自四大洲、16个国家的60名房产中介，多个专长于海外投资移民的律师和移民留学中介，几乎构成了一条完整的海外置业产业链，这是记者在9月举行的居外网海外房产峰会上见到的景象。记者在现场遇到了一家特别的公司，这是一家来自澳大利亚的贷款中介机构，主营业务是对接放贷机构和借贷者，这家公司来中国寻找商机，源于澳大利亚当地的房产调控政策。

“自从澳大利亚当地银行停止对海外买家的贷款业务后，我们在其中发现了填补资金空缺的商机。我们和多家有能力、有产品但缺乏销售渠道的贷款机构合作，成立了一个中英双语的团队接待海外客户。我们和多个国家的客户和介绍人合作，但中国客户是主要的，因为他们对澳大利亚房产兴趣浓厚。我们为海外客户提供一条龙服务，包括寻找资金、保险和房产管理。”这家公司的海外业务主管对记者透露。

加拿大、澳大利亚多地出台政策打击外来需求

据悉，自去年上半年起，澳大利亚当地银行陆续开始收紧对外国人的购房贷款政策，海外收入的购房者几乎无法在当地银行取得贷款。澳大利亚政府大部分获批的外来投资申请都是期房投资，据了解，上述政策让许多海外收入的购房者措手不及，他们无法按时交割，甚至出现了中国买家被迫违约放弃首付的案例。

“我们有一个客户受到这个政策的影响，在政策出台之前，这个客户顺利地在当地银行获得了贷款，在澳大利亚买了第一套房子。到了今年年初，客户在购买第二套房子时遇到了麻烦，原本有一家银行已谈妥，但对方突然就说不做了，不是收紧贷款条件，而是完全不做了。客户当时非常着急，但不想失去10%的首付，我们就帮忙介绍了一些贷款中介。”9月13日，居外网中国区业务总监吴光慧对记者表示。

据了解，在澳大利亚当地银行停止贷款后，当地非银行金融机构和外资银行以及当地一部分开发商，试图填补资金的空缺。

以澳大利亚最大公寓开发商Meriton为例，据该公司CEOHarry Triguboff今年五月接受澳大利亚媒体采访时称，截至目前已累计向中国购房者贷出了2亿澳元（约合人民币10.3亿元），未来或将进一步增长至4亿澳元（约合人民币20.6亿元），“我不想成为一个银行家，但我不得不做，因为我们的银行停止贷款了。”他对媒体表示。

《21世纪经济报道》记者向Meriton发送了采访申请，但该公司以CEO行程紧张为由，拒绝了采访。根据该公司官网信息显示，无论是澳大利亚还是非澳大利亚居民、投资客还是自住者，该公司都可以为其提供二年期的固定利息的抵押贷款，最高可达房款的八成，不可展期，不同项目的利息有所不同，一般在4%-6%之间，在申请贷款时需要缴纳一笔1500澳元的申请费。

“确实有当地开发商可以为购房者提供贷款，但形式不同，比如说，我之前一个别墅客户就是由开发商提供了半年期的无息贷款。”10月11日，上海一家澳大利亚房产中介人士对《21世纪经济报道记者》表示，但她补充道，当地开发商大多数还是较为谨慎的。

除了当地银行停止贷款之外，澳大利亚的维多利亚州、新南威尔士州在2016年上调了针对海外购房者的印花税，昆士兰州在去年10月推出了针对海外购房者的转让税，联邦政府层面也推出了一些针对非澳居民的调控政策。

除了澳大利亚外，过去几年受到中国买家青睐的国家是加拿大，尤其是加拿大的多伦多和温哥华。去年，大温哥华地区针对外国购房者推出了15%的转让税，今年4月多伦多所属的渥太华省在部分地区，推出了包括外国购房者15%转让税等系列政策。据渥太华省政府9月公布的数据显示，政策实施后，外国买家的交易有所下降。

全球多个城市房价出现泡沫风险

全球多个城市出现楼市泡沫风险中资海外购房日益青睐东南亚 | 海外 — （瑞士银行：2017年全球城市房产泡沫指数
红色为泡沫风险，黄色为房价高估，绿色为房价公允，灰色为房价低估）

这些市场纷纷推出针对海外购房者的政策的逻辑不难理解，即政府希望通过抑制海外需求，来调控过热的楼市。

据瑞银财富管理9月28日发布的2017年瑞银全球房地产泡沫指数显示，就全球范围来看，加拿大多伦多面临的房地产泡沫风险最大，其次为斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、中国香港和阿姆斯特丹。在亚太地区，中国香港和悉尼的房地产泡沫风险较去年上升。新加坡楼市估值依然公允，风险持续下降，而东京楼市估值过高的情况在2017年越发明显。

但报告指出，这些泡沫背后的一大推手是过去十年以来的低利率环境。在欧洲城市，尽管自2007年以来，实际房价已上涨了30%，但公寓的使用成本（即抵押贷款支付的利息和分期付款）仍然低于十年平均水平。在加拿大和澳大利亚也出现了同样的情况，令人难以负担的高企房价的一大支撑因素便是低利率。

报告还指出，在全球房地产市场中渐渐形成了“超级明星城市”效应，市场参与者认为这些最具吸引力城市的房产将长期以最快速度升值，比如中国香港、伦敦和旧金山等。大家的直觉是全球和全球的富裕家庭会对顶级房产产生源源不断的需求，只要供应速度快速增长，那么这些“超级明星城市”的房价可以与租金、收入及全球均价脱节。报告还指出，过去几年来，这样的效应还引发了国际需求的激增，尤其是来自中国的需求，使当地市场获得额外的推动力，还将当地购房者逐渐挤出市场。

“大背景是全球长期的低利率环境，像多伦多、悉尼和中国香港等都是中国大买家最为青睐的目的地，出于教育、分散资产配置、移民或居住等需求，我们把这些城市称为‘超级明星城市’，这些城市对外来投资和移民持开放态度，其房产买家不仅仅是当地收入人群，还吸引了来自全球的需求。过去三年中，这些城市的房价平均涨幅为20%，多伦多、中国香港去年涨了20%，悉尼涨了10%，这些城市也是中国投资者最为青睐的城市。”10月13日，瑞银财富管理大中华区首席投资总监及中国首席经济学家胡一帆在接受21世纪经济报道记者电话采访时表示。

不仅仅是当地，国内政策也在收紧当中。自去年底国内外汇政策收紧以来，业界纷纷预计海外房产将出现降温。今年年初起实施的《个人购汇申请表》明确提示，购汇不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。7月1日起实施的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》规定，人民币计价的大额跨境交易报告标准定为20万元人民币，当日单笔或累计交易也从以前的20万人民币下降到单日的5万人民币。这意味着，此前资金出境惯用的“蚂蚁搬家”几乎不再可行。

“现在好多人打电话来咨询的第一句话就问是否可以解决资金出境问题。不过 ‘蚂蚁搬家’现象还是存在的，银行人工柜台是越来越难了，但据说网银可行。另外就是灰色渠道（地下钱庄），手续费从0.8%上涨到了3%。不过我们不参与资金出境的过程。七月的时候确实降温了，我都开始担心生意做不下去了。不过，八月开始又回暖了。”上海一家日本房产中介对21世纪经济报道记者透露。

泰国、马来西亚等东南亚房产走热

居外网CEO罗雪欣向21世纪经济报道记者表示，和去年上半年相比，该平台上的海外房源询盘量同比增长了8.7%，但今年迄今，询盘的平均价从2016年的35.55万美元下降到了28.9万美元。澳大利亚的询问量同比下降9.7了%，美国下降了18.4%，泰国增长了154.9%，马来西亚增长了132.8%。

>>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费

点击查看泰国更多精品房源

与此同时，中国购房者关注的目的地也发生了变化。2015年和2016年，最受中国人欢迎的目的地为美国、澳大利亚、加拿大和英国，而今年排名前四的国家依次为美国、澳大利亚、泰国和加拿大，泰国在2015年和2016年排名第六。

“2012年开始，中国人开始去泰国买房，越来越多，主要还是投资为主，他们青睐人流量密集或有升值空间的楼盘投资，价格区间为100-500万泰铢（约合人民币20-100万）。不过去年外汇管制收紧后，确实下降了。”泰国芭提雅一家开发商人士对21世纪经济报道记者表示。

对于资金问题，该人士透露，中国人去泰国买房刷银联卡付首付，“但收款方不能是开发商。有中国香港账户的人，会从中国香港账户转账。”

“相对于之前的冷门，中国购房者对于东南亚国家楼市的兴趣正在上升。一方面是随着‘一带一路’倡议的推进，另一方面是这些地方的房价较低，还拥有很多旅游资源。但同时也存在政治、经济、汇率波动等不确定性因素，预计看不到大规模的需求增长。主要需求还是会集中在那些发达市场的‘超级明星城市’，因为那里拥有优质的求学、就业、生活、文化等环境。但鉴于目前的对外投资政策，预计会出现放缓。”胡一帆说。

在胡一帆看来，鉴于目前的市场情况，投资海外房产，面临着一些风险，投资者需保持警觉。“基于基本面，也就是房价、租金、供给及抵押贷款和GDP的比例等数据，我们制定了这个指数，其中四分之三的城市已处于泡沫或估值过高的状态，还面临着多个潜在风险。一个是利率水平正常化是个长期趋势；我们的研究还显示，就房价收入比而言，在全球九大城市（中国香港、伦敦、纽约、温哥华、悉尼等），一名高技能人才在近市中心购买60平方米住房所需的工作年限都超过了10年，这是第二个风险；第三个风险是情绪的变化；另外来自中国内地的需求由于资本管制政策相对放缓，这对于那些目的地来说，也是一个风险。建议投资者保持冷静、谨慎的态度。”胡一帆说。

相关资讯：东南亚房市受宠柬埔寨泰国最受青睐

（ 21世纪经济报道）

责任编辑：shelly

新房产法 允許外籍人士当地置业

新房产法允許外籍人士当地置业