Category: News

據房地產專家透露，2015年最佳的澳洲房産投資地點將發生重大轉移，因許多重點城市的房地產市場在經歷了延長的利潤期後已開始放慢了腳步。

據房地產預測機構BIS Shrapnel的總經理梅勒（Robert Mellor）預測，投資地轉移的焦點將指向北部的昆州，其中布里斯班及昆州其他的熱門旅游地點迎來的增長將尤為明顯。梅勒預計，布里斯班的住宅房產將在5年內超越悉尼，並推薦選擇離市中心10公裡內的老城區。然而，他並不看好目前正在布里斯班中心地帶建起的高層公寓，以及墨爾本和悉尼的市中心地區，稱這些地方已太過擁擠。

另外，昆州的熱門旅游地點也被認為將迎來利好形勢，因有越來越多的中國游客來到這裡享受溫暖宜人的天氣，中國游客的增長將使這個陽光之州受益，包括黃金海岸、陽光海岸（Sunshine Coast）和凱恩斯地區。其他將於2015年迎來房地產大熱的地區也包括那些離都會城市不遠的小型地區中心。

這些地區性市場將迎來澳洲房地產大熱的一個主要原因就是，生於嬰兒潮時的人們即將一波又一波地退休，他們當中有很多人會遠離大城市的喧囂，而選擇後半生過更安靜的生活。

對於近期退休的人群來說，一些離主要城市幾小時遠的安靜、生活成本低的城市將成為熱門選擇，像是風景如畫的新州南海岸、維州的莫寧頓半島（Mornington Peninsula）和亞拉河谷（Yarra Valley）等地。另外，一些經濟增長良好的地區城鎮也可能成為頗具吸引力的房產投資地。曾寫書教授如何利用業余時間成為房產百萬富翁的科曼（Mark Kelman）稱，2015年對於這些地區可能會是一個利好年。

對於一些經濟持續增長、人口超過1萬，以及一些經濟多樣化、能提供多樣就業機會的城鎮地區，科曼十分看好。公司及主要基礎設施的遷移也可推動地區中心的房價，墨爾本的本迪戈（Bendigo）和巴拉瑞特（Ballarat）的房產市場就將因維州地區鐵路網的升級而尤為受益。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

 

最新數據顯示，現在澳洲35%的首次購房者，買房子是用於投資，而非自住。分析認為這是多省、行政區政府取消了給首次自住購房者的多種補貼政策，而貸款購買投資房可以獲得稅務優惠的政策所致。

據澳洲廣播公司報導，很長一段時間內，澳洲統計局（ABS）的房產金融數據都已顯示出如上趨勢。最新數據還顯示，批准的自住購房貸款中，只有11.6%是首次購置物業者。

然而，數字金融分析公司（DFA）的分析師諾斯（Martin North）分析認為，該數字意味著現在已很少人購置物業是為了自住。他發現，自從政府取消了自住房補貼政策後，很多人選擇購買公寓用於投資，這樣還能獲得一些稅務優惠。

諾斯還說，但是這並不影響近幾年來首購房者的購房活動，首購房者的活躍程度保持穩定。自2013年中以來，每個月批准的首購房貸款都在9500件左右。

只是在2012年中以前，首次購房者中將澳洲購房作為投資的比例只有5%，現在已達35%，這是一個顯著的飛躍。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

在2015年伊始，澳洲房地產專家們預測悉尼、墨爾本、布裡斯班三大城市住宅型房產增長勢頭強勁 ，而一些非省會大城市的地區性城市表現會相對突出。新房建設注定非常蓬勃，商業房產的租金收益將會增加。此外，國際金融機構的經濟師們預測澳洲經濟形勢不佳，因此澳洲儲備銀行可能被迫進一步減利率，但澳洲本土銀行的經濟師們卻持相反觀點。

州府城市房市前景

墨爾本在過去的兩年裡已經出現了很好的增長。如今，勢頭已經從市中心轉到了外圍地帶。萊德預計2015年墨爾本大都市保持好的上漲將出現在威特利西（Whittlesea）、凱塞（Casey）、弗蘭克頓（Frankston）、茅寧頓半島（Mornington Peninsula） 幾個地方行政區。在墨爾本以外的地區，巴拉瑞特（Ballarat）、本迪戈（Bendigo）將會強勁上漲，許多基礎設施的建設有助於這些地方的市場發展，比如，耗資50億澳元的鐵路線即將完工。

珀斯的情況是，在經過了幾年的堅實的發展之後，2014年出現了回落。在珀斯的較低廉地區，2015年，增長勢頭猶在。珀斯的南部地區將是最顯著的地方。

達爾文的房地產市場從來就是很難讓人懂的。萊德認為達爾文在全國來說是表現一貫不錯的城市。在省會城市中，它位居房價增長率的榜首。在過去的兩年裡，房地產銷售量一直很穩定。

達爾文有兩個令人擔心的方面。一個是內城區公寓房的供應過量，另一個是投資300億澳元的天然氣工程規模縮小所造成的影響。萊德認為達爾文在2015年值得謹慎對待，直到各種情況變的明朗以後。

北部行政區，除了達爾文以為，凱瑟琳（Katherine）是一個值得關注的地方。它將得益於兩個重大的事件，一個是附近的空軍基地的擴建，另一個是奧德（Ord）河項目的下一期工程。

霍巴特正在悄悄地趕上來，不過來年的房價上漲不太可能打破記錄。

堪培拉繼續落在了其它省會城市的後面。有關精簡公共服務部門的消息繼續在打擊著房地產市場的信心。這明顯地反映在了公寓樓市場上，在過去的兩年裡，公寓房銷售一直在下降。

新房建設

澳洲住房協會（HIA）預計道，2015年新房建設篤定強勁。澳洲統計局的最新建房金融數據也顯示，在進入2015年初，新房建設呈現出積極的景像。

拿2013年10月與2014年10月相比，塔省新房建設增加了61.5%。北部行政區、首都行政區也出現了兩位數的增長，分別為35.1% 和12.3%。維省、西澳、昆省、紐省也在增加，幅度分別為9.5%、8.5%、4.2% 、 1.2%。但是南澳在下跌，跌幅3.3%。

住房協會的經濟師霍普金斯（Diwa Hopkins）認為，與12個月前比較，出現了很大的發展，特別是在自住新房建設的貸款方面。她稱，澳洲投資房的貸款也在增加。

商業房產租賃

商業房地產公司CBRE預計商業型房產的租賃2015年將增加。盡管經濟沒有蓬勃繁榮，但在改善，CBRE的澳洲市場展望報告如此說。

報告認為，零售與工業型房產的平均收益預計將減少。辦公房產預計將有穩定的收益。

2015年澳洲商業房產的租金可望出現上漲。關於工業型房產，位置優越的倉庫將表現良好，租金將上漲。

在零售業，大型的零售與一些地方中心將會脫穎而出。關於大多數的商業型房產，CBRE預計是一個緩慢增長的環境。

澳洲利率走向

許多國際金融機構的經濟師們均預計將下調，但本地銀行的經濟師們則預計將上調。

有關澳洲及全球經濟疲軟的預測正在得到越來越多的人的認同，這可能會迫使澳洲儲備銀行在未來的12個月裡下調利率，盡管儲備銀行的董事會成員曾經幾乎一致表示下一步要做的是上調利率。

信貸市場已看到利率進一步下跌的可能性。其中瑞士信貸銀行（Credit Suisse）的指數顯示幾乎有80%的可能性下一年利率將下調25個百分點。

德意志銀行的經濟師們原先的預測是澳洲儲備銀行將維持利率穩定到2016年中。如今他們的預測是，澳洲儲備銀行將在2015年下調兩次利率，一次在第二季度的後期，另一次在第三季度末或第四季度初。德意志銀行的經濟師們預測失業率將在2015年達到最高點，在6.75%左右。與目前的6.2%的失業率相比，下調利率似乎勢在必行。

摩根士丹利預計，來年國內生產總值（GDP）將急劇下跌，這將迫使儲備銀行至少要下調一次利率。

全球財產管理機構Alliance Bernstein也預計經濟形勢不佳，因此利率將下降。

但盡管如此，澳洲本地銀行的經濟師們大多數預計今年下半年，澳洲將開始緊縮貨幣，而不久後，美國將在全球金融危機之後第一次提高利率。這些經濟師們預測，今年澳洲的利率將上調幾次，到年底時，官方利率將達到3%。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。