Global Investment Column – Page 29

曼谷公共交通对房产投资的吸引力可以有多大？｜泰国

在曼谷，在距离公共交通站点仅几步之遥的位置买房子的重要性不容小觑。

购房者对此类房产的抢购之势非常迅猛，近几年来，我们看到人们会在开盘之前在大街上睡几个晚上，以确保自己能够抢到最好的房源。

曼谷的公共交通系统，即BTS（架空列车）、MRT（主要是地下铁路）和BRT（快速公交系统）正在扩展，这可以归功于4年前开始执政的当前政府。

2014年以前，曼谷的基础设施开发毫无进展；是当前政府推动了这一进程——而且速度非常快。

目前，整个曼谷有78个公共交通站点以及超过110公里的公共交通网络，到2025年，曼谷将建成相当于现在的两倍的公共交通网络。

购房者和投资者都不应忘记连接曼谷市中心和素万那普（Suvarnabhumi）国际机场之间的机场快线沿线站点。值得注意的是，过去一年这些站点对于购房者的吸引力大增。

您可以了解一下目前伦敦的公共交通网络。短短7年之后曼谷也会拥有同样的出行方式。

让我们来看一下是隆（Silom）架空列车沿线两个公共交通站点附近的几种共管公寓的售价。

BTS Talad Phlu距离曼谷市中心10站，约30分钟。Talad Phlu附近共管公寓的中间价格约为310万泰铢（约62万元人民币），每平方米均价为93,228泰铢（约1.86万元人民币）。

BTS Krung Thonburi距离市中心只有3站，不到10分钟即可到达。在这里，共管公寓的中间价格目前约为630万泰铢（约126万元人民币），每平方米均价为12.4万泰铢（约2.48万元人民币）。

显而易见，共管公寓的实际售价由多种因素决定，但这个例子很好地说明了一个事实，即人们要为距离市中心更近这一点支付更高的价格——即便是以分钟来计算的。

在紧邻公共交通连接点的地方买房还能够获得很高的租金回报率。

根据售价，一个距离BTS Talad Phlu仅需步行3分钟的项目可以实现每年高达5.22%的租金回报率。

距离同一站点需要步行10分钟的一个类似项目的租金回报率则较低——每年4.41%。

虽然租金回报率看似差别不大，但从全年来看，累加起来也是不小的金额。

许多开发商已经为其距离公共交通站点仅几步之遥的共管公寓创立了特定的品牌，例如，Ananda的IDEO Mobi共管公寓系列。

不过，居住在曼谷公共交通站点附近并不便宜。在市中心，一套精美的小型一室公寓就需要至少1,000万泰铢（约200万元人民币）。在距离公共交通站点较远的地方，价格显著下降。

如果您第一次在曼谷投资房产，购买紧邻公共交通连接点的共管公寓将会让您有更好的机会获得高租金回报率，也会让您在未来转手变得容易得多。

居外网推荐曼谷近铁精品房源

1. Ideo S115——距离BTS Pu Chao Saming Phrai站100米

35层楼的高层公寓，坐落在素坤逸路（Sukhumvit Road），配备多种现代化设施，包括超大泳池和屋顶花园。附近有Big C超市，还临近地铁，249万泰铢（约¥50万）的价格可以称得上非常实惠了。

2. Ideo Mobi Asoke——距离MRT Phetchaburi站290米

位于Makkasan区域，毗邻于 CBD 中央商务区的Asok 和 Rama 9交汇处，是曼谷唯一的城市双CBD交汇处。拥有这里，就拥有所有的城市配套，高端商场、医院、大学都近在咫尺，地铁5站可到素万那普机场。

3. Niche MONO Sukhumvit——距离BTS Bearing站250米

34楼高层公寓，位于曼谷素坤逸名门之地，跨国房企联合打造呈现高端品质。乘坐BTS 轻轨可轻松抵达素坤逸区热门区域；项目周围有满足生活需求的商场、国际学校、医院、餐厅和娱乐场所等。

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责编：Zoe Chan

泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

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中国香港房产全知道（四）——新界西 | 居外专栏

之前为大家讲解过近年中国香港楼市的投资环境大方向、中国香港房屋政策变改、买房入门需知、购买一手房的窍门、和如何了解自己的买房需要。为了让朋友们在著实找房时能够更容易找到理想目标，不用漫无目的四处寻觅，特意为大家淮备此《中国香港房产全知道系列》，逐区介绍其特性和现有盘源情况。今期为大家带来《中国香港房产全知道之三——新界西》。

八十年代以先香港新界仍主要为乡郊地区，人烟较稀少，住屋大部分都是二三层楼高的村屋，随市区土地不足，发展不断向北推进，早期发展主力是以兴建公共屋邨为主要目的，时至今天，新界已担当新市镇重要角色。

新界分东、西两区，而新界西的两大市镇就是屯门和元朗。

随着国家策略发展大湾区；利用港深西部通道、港珠澳大桥、赤鱲角连接路，可接驳近在咫尺一桥相隔的珠海横琴和澳门，经屯门码头亦可往返澳门、深圳、珠海，实现三地无缝的互动交通枢纽。另一方面，大屿山香港国际机场持续发展航运、物流，预计配合大桥即将开通，必然缔造大量发展空间，同时带动不同阶层人口迁移，造就住屋市场潜在庞大需求。

与西鐡接驳的轻鐡穿梭屯门、元朗、和天水围。

屯门区

位置偏离市区，路面交通主要靠屯门公路九号干线及青山公路连接市区。此外，2003年西铁线正式启用后，现在已能够快捷通往九龙西等地区。

屯门区稍为触目的大型屋苑有早年已入伙的”黄金海岸”、”新屯门中心”、”屯门市广场”、”星堤”等，以至5年前才入伙的”珑门”。而刚入伙不久的”*琨仑”、”*Napa”和”*满名山”尚余下少量单位仍在发售中。仍处于楼花期快将入伙的还有”城·点”、”菁隽”、”*珀御”、”丰连”、”*双寓”，但这批楼花通通都只是小型单位，甚至是纳米户，意思是实用面积只介乎一百至二百平方呎左右。

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原本主要被渔塘和农田包围，然而发展需要通过土地收购、农地补地价等大量烦复程序才得以落实，而且地理环境同样与市区隔阻，所以元朗区发展速度相对较慢。直到1998年三号干线正式通车，往来九龙、香港岛和香港国际机场的路程才大大缩短。再加上2003年西铁线正式启用，半小时内便能瞬间直达尖东站，及后至2009年伸廷线更直至红磡站。现时元朗的交通版图规划已大大改善。此外，经皇岗口岸至深圳市乘过境巴士也只需约半小时，甚为方便。

元朗区拥有两个市镇；元朗新市镇及天水围新市镇。

元朗市中心人口密度相当高，楼宇以楼龄较高的大厦和唐楼为主。较早期开发的屋苑有”新元朗中心”,和大型独立洋房项目”锦綉花园”、”加州豪园”、”加州花园”等，直至新鸿基的千亿投资“YOHO”系列于2003年展开，分别建成”YOHO Town”、”YOHO Midtown”、”*Grand YOHO”，将元朗面貌焕然一新。继而落成的有”葡萄园”、”溱林”、”溱柏”、”*尚悦” 、”*柏峦”。及至近年更百花齐放陆续入伙的”*Park Yoho”系列、”尚筑”、”*富豪·悦庭”、”娉廷”、”意花园”，”世宙”、”*朗屏8号”、和明年入伙的”*柏逸”。

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天水围新市镇大部分土地均被政府发展为公屋、资助房屋、政府机构和社区设施，至今最具代表性的私人住宅就只有90年代的”嘉湖山庄”和柏慧豪园。

注： *部分单位仍在出售中

责任编辑：Zoe Chan

中国香港房地产专业人士Ankely Tam专栏全集

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多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之二：卖｜马来西亚

上期，在产业投资四分法中（买、卖、用和借）中谈到了“买”【房产投资四分法”系列之一：买】，这期我们一起来探讨“卖”的策略。而除了本期的6个“卖”的策略，上期6个“买”的策略其实也可是您“卖”的额外策略。

在产业投资中，“卖”指的是套利退场，但除了将房产卖出，其实，投资者可根据结算周期、支付方式、融资类别、销售轨道、甚至整体销售还是部分销售或扩大产业的用途来也增加产业的价值和制作其他的退场选择。

这有6个策略让你可以卖出产业：

1. 先租后售

您目前的租客其实是您最有潜质的买家。没有人喜欢一直搬家，与其寻找新买家，不如将目标锁定现有租户，说服他们买下你的房子。

在租约中提供租户购下房子的选择，可以让有兴趣的租户在居住期间存钱，或是改善经济状况，以便在期满时购下你的房子。

不仅如此，若租户有意买下你的房子，他在居住期间也会特别照顾你的房子，这也能确保房产价值继续提升。

2. 改变房产的用途

投资者都希望可以将房子高价出售，其中一个方法是扩大房子的用途，借此增值。

随着市场情况改变，市政局会不时将临近商区的住宅房产地区划分为商用房产地区，意思是落在商用房产地区的住宅房产，可以申请转为商业用途，资产价值也因此提升。

业主不妨向市政局查询所持的房产是否落在商用房产规划区内，若住宅房产市价表现差强人意，或该区商用房产需求大增，业主可考虑将房子转为商业用途，借此增加房产价值。

居外推荐马来西亚房源1：**吉隆坡武吉免登城中城（Bukit Bintang City Centre）**——吉隆坡金融商务中心地段最振奋人心的城市综合发展项目。占地19.4英亩，集多种城市核心功能于一体，展现热情多元丶生气勃勃的新都会样貌，为城市生活带来大革新。

3. 部分销售

假如你拥有的是一间多层楼的店屋，而你本身只是使用部分楼层，其他楼层为空置或租金表现不怎样，你可以选择将这些楼层分开卖出去。

如果相关房产为公司持有，你可以将不同的楼层以股权概念分配，再将股权（楼层相等价值）脱售给其他股东。当然，这么做的话，你需要律师仔细草拟合约，确保买卖双方权益受到保障。

4. 业主融资

很多买卖无法完成是因为传统财务机构的严格贷款条规，导致贷款难批，许多有意置产的买家都因为无法取得贷款而打消投资念头。业主不妨弹性处理，将销售期限延长，给予有兴趣的买家更长的时间筹取资金，如此一来，业主也不必降价销售。

居外推荐马来西亚房源2：**新山中央商务区TriTower Residence**雄踞马来西亚柔佛州新山中央商务区的核心中心，成熟社区及商圈围绕，著名购物中心、公共交通枢纽站、银行等都近在咫尺。从TriTower Residence步行5分钟内即可抵达未来新加坡-柔佛地铁系统（新柔地铁）的武吉查卡站。

5. 地产交换

在汽车买卖上，“以旧换新”是很普遍的做法。如果你想要卖掉手上的房产，转而投资其他房产，除了卖，你也可以考虑和拥有同样想法的业主商量，“交换”房产。

尽管这样的组合很难找到（正好对方也想要你所持的房产），但是不排除这种可能性，如此一来，双方可以省下交易成本与时间。

6. 跨越中间人

以当今的科技，卖家绝对可以直接找到卖家，而无需通过中间人。市面上有很多平台让业主可以展示产业，而这些平台都有不同的推销活动来吸引买家。

亲自带领有兴趣的买家参观产业，让自己更熟悉买家的需求，能刺激业主更多创新的销售想法。

居外推荐马来西亚房源3：**吉隆坡赛城花园别墅Clover@Garden Residence**，花园别墅区由马来西亚众所周知的马星集团开发，环境优美，附近还有花园广场和绿色自然保护区，为您提供花园式度假生活。

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参考以上的选择和建议，能让你有更多创新的想法。有句话说，只要能卖出，并没有所谓的对与错（当然必须遵守法律）。

责任编辑：Zoe Chan

大马法律界骄子陈佐彬专栏全集

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海外购房者可轻松购置泰国房产尤其是中国买家｜居外专栏

你知道吗，如果你购买或投资泰国房产，你可以要求以你的母语，比如普通话或粤语，来撰写买卖合同。

虽然购买泰国房产不会让你自动获得居民身份，但购买过程十分简易便捷。

SBLAW ASIA的事务律师保罗·邦德（Paul Bond）曾为大量的中国购房者提供服务，他表示，即使没有长期签证也可以买房，中国购房者仅使用旅游签证就可以成功购买泰国房产。

他补充道，此外还需要提供地址证明，如房产租赁合同，以及中国驻曼谷大使馆提供的身份证明。

但值得高兴的是，这些证明都可以轻松获得。

用于购置泰国房产的资金必须来自海外，这一要求不仅适用于中国购房者，对所有外国购房者也普遍适用。

任何有意购买或投资泰国房产的人都应该来泰国实地考察这些房产，深入了解这些可供销售的房产项目的优势所在。

数百个房地产项目（不仅仅是在中国推广的房地产项目）都面向中国购房者。

此外，购房者还要在当地银行开立一个账户。法律公司可以提供这一方面的帮助。这么做是为了证明用于购房的资金来自海外，这样银行才会发放外汇划转表格。

你的开发商和律师可以协助以上工作的开展。

如果你购买的是期房（即短期内无法竣工的房产），你就不需要亲自前往泰国进行实地的房产交接工作。

SBLAW ASIA还表示，你可以向信誉良好的法律公司提供委托书，授权其代替你履行泰国地政局的要求。这样你就不需要亲自到泰国进行房产交接工作。不论你是购买期房还是转售房，都必须咨询专业的法律公司，因为地政局的主要工作语言是泰语。

目前，泰国购房者中以中国人居多。显然，你不是在“孤军奋战”。

居外精选泰国房源：

清迈“宝藏公寓（The Treasure）”，由知名开发商My Hip所兴建，是一个真正令人印象深刻的豪华公寓项目，公寓坐落在清迈最受追捧的商业区湖畔上。
居外房源编号：40019299

苏梅岛幽静私密的一卧式别墅，属于由获奖建筑师Bodin Sritrakul设计的绿色小别墅项目。所处地段极佳，拥有开放式布局，可俯瞰小岛东北角和查汶海滩（Chaweng Beach）的风景。
居外房源编号：37613771

曼谷中央商务区的一栋联排别墅，可获得的投资回报为52,500美元/年，还提供物业管理和维护服务。永久产权，交通方便，靠近捷运站和高速公路。
居外房源编号：39621190

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泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

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马来西亚取消消费税，是讨好消费者还是给自己挖坑？ | 马来西亚

马来西亚新总理马哈蒂尔上任不久，就迅速实现了选举中的一项承诺：取消了6%的消费税。这一寿命不到3年的“消费税”一直被消费者诟病，认为此举变相抬高了普通马来民众的生活成本。

6%消费税的取消，意味着马来西亚物价将更便宜。本来生活成本就不高的马来西亚，现在有望再次成为购物者天堂。对于普通民众来说，自然是大大的好消息。更多的人愿意买买买也有助于马来西亚的经济增长与通胀水平的控制。位于澳洲的牛津经济（Oxford Economics）研究院预测，马来西亚政府取消了消费税，补贴燃油消费，并提升最低薪资标准，这一系列政策有望将马来西亚2018年的GDP增速从0.2%提振至0.4%。

马来西亚取消消费税，是讨好消费者还是给自己挖坑？ | 马来西亚 — 来源：马来西亚财政部

然而对于马来西亚政府来说，取消消费税的后果并不是这么简单。根据马财政部的统计，2017年马来政府共收取438亿令吉特消费税，占整个税务收入的18.3%，对政府收入的贡献比高于个人所得税。而消费税这的取消，意味着马政府必须寻找其他方式填补这438亿令吉特（约704亿元人民币）的漏洞。目前马来西亚政府的财务负债约为GDP的50.8%，负债率已经高于其他被穆迪评委A的经济体。穆迪表示，随着消费税的取消，马政府的负债水平将继续保持在高位。

2017年马来西亚GDP同比增长接近6%，为2014年以来的最高水平。马央行预计2018年该国经济将继续上行5.5%至6%，而彭博社的经济学家预期调研则显示对马来西亚2018年经济增长的预期在5.4%。

除了取消消费税对政府负债的影响未明，新政府对外资的态度也显得较为保守，这可能都是经济学家们放低增速预期的原因。不过，近期油价连连走高对于马来西亚经济是一个重大的利好。作为亚洲主要经济体中唯一的石油纯输出国，能源业在过去十年间稳定地为马来西亚GDP贡献比为20%，马国政府以抽税获取石油相关收入的15%。2015年马国政府开始征收消费税也是在当时全球油价低迷的大背景下，帮助政府渡过难关的一个权宜之计。目前石油价格已经来到2015年来的最高，很可能能在一定程度上弥补取消消费税造成的财务漏洞。

参考来源：彭博

作者：Adam Yang

排版：Shelly Du

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香港房市：供不应求将助房价再攀新高 | 中国香港

英国皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyor，以下简称RICS）3月发布的最新市场调查显示，香港房市继续保持强劲的上升动力，在未来十二个月将继续加速上行，但是受访者对未来三个月短期房价与成交量的信心则较二月份有所下调。

这种长期与短期的预期差距，主要是因为行业人士认为九龙与新界短期内市场活跃度将有一定程度的放缓。这背后的主要原因，则是新供给的严重不足。如图2所示，超过一多半的受访者认为香港岛的房价、销量与租金在未来三个月无疑将继续上涨，但与此同时，只有一小部分的受访者认为新界与九龙的成交量将会在未来三个月继续攀升。这也会影响这些地区短期内的房价表现。

不过，随着新房不断进入市场，强大的市场需求抬升房价的潜力将会在长期内被释放出来。如图3所示，受访者认为自2017年下半年以来，香港房市供不应求的状况已经持续了6个月，且尚未出现缓解的势头。供给形势与房价走势息息相关。2015年下半年开始随着美国进入加息通道，香港经济出现波动，房市需求减弱，供大于求现象不断加深，房价连续下滑。不过这一现象从2016年下半年开始得到反转，香港本地需求增长加之大陆需求涌入，供不应求行情再现，即使政府连续出台降温措施也未能限制房价也不断创下新高。

随着香港房市供不应求的局面不断加剧，房价也必将水涨船高。未来12个月，绝大多数的RICS受访者认为香港房价将继续上扬，而成交量则受到供给不足影响有所下降。尤其是新界，在成交量受到供给不足压制的同时，房价增幅预计将高于九龙与香港岛。

2016年开始，人民币贬值与大陆经济减速的预期为香港房市带来了大批的资金流入。2017年年初，央行出台新的一系列外汇管制政策，来自大陆的买家活动在接下来几个月明显有所降低，但在不久之后又再次升高。不过，2017年6月 “最严外管政策”对于大陆买家无疑产生了了更明显且持久的影响。不过虽然整体水平受到压缩，来自大陆的购房需求依然在过去几个月里温和走高，3月份的大陆买家问询比例更为近1年以来最高。

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房型： 2 卧 1 卫

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作者：Adam Yang

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多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之一：买 | 马来西亚

生活法则其实很简单：“当你了解得更多，你就能做得更好”。这句话也适用在房产投资方面，一名经验丰富的投资者必须致力为本身的物业投资，找出更多的应对计划，才能在不同的情况取得成功。那么如何才能找出更多的应对计划呢？关键词就在你如何多样化房产的使用，才能确保自己可以在投资游戏中继续生存。（马来西亚楼价）

仿效《富爸爸，穷爸爸》作者罗伯特清崎在书中提出的“收入四分法”（ESBI），我把它应用在房产领域，从而发展出“房地产投资四分法”。罗伯特清崎的ESBI分别是：工作、企业、专业、及投资；而我的四分法包括了四种房产投资策略，分别是“买”（Buy）、“卖”（Sell）、“用”（租）（Use）和“借”（Borrow）。

首先，且来谈谈“买”，只要懂得应用有关“买”的策略，你就能找到一些创新的方法，在充满挑战的市况中无往不利。但值得注意的是，这些方法并不一定完全符合你的风险偏好和个人需求。

1、提供“先租后买”配套

近年来，马来西亚政府不断推出可负担房屋和实行无需头期和先租后买等措施，来帮助人民买房，并解决家庭债务高企、房价高涨和买房能力不足的问题。投资者也能仿效政府的做法，为有意购买本身房产但目前未有足够金钱的买家，提供先租后买的计划。

在此计划下，投资者可用较高的租金出租给有兴趣的买家，而这当中的一部分可以累积以换买家以后买房的头期。这么一来，买家也有足够的时间去加强自己的财力和银行借贷能力，也可免了搬迁的烦恼。投资者可省略寻找新租客的功夫，也能确保房产在买家那得到“照顾”。这种方法适用于任何类型的物业，且能为业主和买家达成双赢局面。

2、结合群众的力量

房产投资向来都是一个非常“个人”的事情，最大程度也只是牵涉到最亲近的家人或朋友。但随着房价变得越来越难以负担，投资者必须开始学习借助群众的力量来买房。往日的老虎单独行动，如今需要学习像狮子般的群体出击。投资者也该认真分析群众筹资的利与弊。

多人一起买房就意味着有更多的收入来源或累积收入，也能提供更多的担保人，从而降低借贷风险，因此会比较受到银行欢迎。而且，几个身份不同的非住宅物业买家结合，也能够在申报消费税时，得到一些益处和弹性空间。

当然，想要享有这些好处，投资者必须在正式的文件中，明文规定应对重要决策等时候的方针。

若想要更深一步用群众筹资来投资，投资者可以向正规的群众筹资多了解。与陌生人一起投资，不再是不可能任务了。

3、善用不同的名义买房

随着马来西亚法律的修改，投资者如今可通过不同的名义来买房，包括个人、多人、公共或私人有限公司、合伙，甚至信托公司等名义。

这让投资者有更多的选择来规划自己的物业投资。有限合伙企业（LLP）混合了普遍的合伙人法律和吸纳了有限责任的效益；而私人有限公司法允许常年大会上可只有单一股东和单一董事。这个改变让马来西亚企业和新新时代的距离拉近，也提高人民的竞争力以吸引更多投资。

这些不同的名义，给予投资者更多的选择与弹性空间。但值得注意的是，有很多银行、政府单位和投资者都还不熟悉最新的公司法令，尤其是有限合伙企业（LLP），所以使用这个方法的投资者必须随时作出调整，来应对不同的情况。

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4、多元化投资组合

“别把所有鸡蛋都放在同一个篮子里”是一句至理名言，提醒着投资者应将投资组合多元化。多元化的组合有利于投资者，组合当中可包括针对各类型买家的不同价格、类型与产权的房产等。

大部分投资者一开始都从住宅房产着手，然后再进军到其他非住宅物业，但切记不要以为所有物业都是一样的，因为住宅房屋是所有物业类型当中，最基础和简单的。

此外，在你多元化投资组合的同时，建议你也同步提高本身的财力。

5、考虑竞标法拍屋

法拍屋往往被视为一个能够用低价买房的时机，但这种方式相当复杂，因为银行只想要卖掉房子以收回账款，且买家会面临各种不同的复杂问题，所以投资者必须详阅所有资料以确保本身的权益。

通过这个方式买房的管道之一，就是原定在2017年4月于线上平台推出的“e-lelong”。该平台能让人们在网上竞标法拍屋，目前已被展延推介。

6、流动现金比资本增值重要

目前，我们正处于“回酬率低，实际回报高”的房地产投资环境。从上两个年代的12%年回酬，目前我们能期望的只有相比定期存款更高的回酬而已，尤其是在马来西亚的大城市的房产投资。从房产增值表现来看，增长率比10年前来得更慢。

因此，投资者在置产时必须谨慎选择，确保在流动现金不受影响的情况下，继续在市场上立足。

责任编辑：Zoe Chan

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中国香港房产全知道（二）——港岛南区 | 居外专栏

中国香港仔、薄扶林属中国香港岛南区，可利用中国香港仔隧道往返湾仔至黄竹坑，出口位置黄竹坑收费广场分两条路线；一面是通往寿臣山、浅水湾、赤柱方向，另一面则直指中国香港仔。通往中国香港仔之先会途经黄竹坑。这带曾经是聚结轻工业及公营房屋的小区；现时所见已是海洋公园，而以往的工厂大厦已陆续改建成三四星级酒店，发展成为一个全新的旅游区。

旧日的渔港——中国香港仔，今天已是成熟的住宅区，中产家庭的集中地，尤以楼龄接近40年的“中国香港仔中心”为中心点：酒楼、茶餐厅、街市、超市、民生杂货店、商场等，一应俱全。与鸭脷洲一水之隔的海湾称为中国香港仔避风塘，这里停泊着不少游艇和捕鱼作业的船只，最为人熟识的著名地标应该是水上食肆“珍宝海鲜舫”。以往如要从水路渡过彼岸，交通只能靠舢舨或鸭脷洲大桥，直至港鐡南港岛线于2016年12月启用，终点站可抵至“海怡半岛”。

“海怡半岛”三面环海自成一角，位于鸭脷洲的西端，住宅大楼分阶段落成，一共四期34栋，分别大约23至27年楼龄。屋苑每期中间均设有绿化公园，设施方面有住户俱乐部、室内外游泳池、球场、多个儿童游乐埸，还有超过800米的海滨长堤。

其实最近10年中国香港仔又岂只一个大型屋苑；交通便捷引来了更多新发展，随随落成的有鸭脷洲海旁道“南湾”*、惠福道“深湾9号”#、鸭脷洲径“南区‧左岸”^，比较小规模的单幢式住宅有鸭脷洲大街“倚南”⁺、中国香港仔大道“南湾御园”和刚于去年入伙的登丰街“登峰‧南岸”。其实除了惯性居住在中国香港仔的家庭不愿迁离此区外，今时今日也有不少区外人士将搬迁目标的视线转移至南区这带，皆因这区工商业大厦较少，成熟又完善的生活配套，倍感住家的环境！加上选择性丰富，一房至四房甚至洋房都能在此中寻，按个人喜好再挑选清静、热闹、方便…，丰俭尤人任君选择。

沿着中国香港仔海傍道向北是长长的薄扶林道，末端接驳西湾坚尼地城。沿路会见到较早期兴建的大型私人屋苑；例如右边山坡上有“置富花园”、“薄扶林花园”，左边靠海的是“碧瑶湾”，它们的楼龄都相若，大概在40年左右。

数到最新的算是“贝沙湾”，随着紧贴在旁的数码港于2004年落成，“贝沙湾”共六期的住宅亦分批建成入伙，临海而建，整体设计布局完善，打造成高档次豪华屋苑。以上仟呎的大单位为主，当中亦有小量细单位和47幢独立屋，配套设施应有尽有：3个美轮美奂的主题会所、全天候海景窒内泳池、室外游泳池及多个水疗池、健身室、网球场、儿童游乐园及图书室、演奏室、私人影院、餐厅、及宴会厅等。

“贝沙湾”向北的前方不远处，凝聚着一撮楼高三四层的低密度住宅群，围绕着几条小路沙宣道、碧丽道、和金栗街一带，被域多利道和薄扶林道相夹。虽然这带的楼房都已有些日子，但部分维修保养质素仍相当不错，环境清幽亦吸引着一些深居简出的富豪钟爱此区。中国香港富豪周启邦的大宅“黄金屋”就近在咫尺，此外，卓能集团主席赵世曾亦长居于域多利道200号的“赵苑”其中的独立屋。

再朝着摩星岭方向不到几分钟车程，就已经是西湾坚尼地城。

备注地产发展商一手余货：

*南湾——两个单位未售，可以入标形式购买
#深湾9号——三套独立洋房仍未开售
^南区‧左岸——六个单位未售，可以入标形式购买
⁺倚南——五个即签单位现正发售，折实价每平方英尺23,540港元起

责任编辑：Zoe Chan

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中国香港房产全知道（一）——港岛西区 | 居外专栏

之前为大家讲解过近年中国香港楼市的投资环境大方向、中国香港房屋政策变改、买房入门需知、购买一手房的窍门、和如何了解自己的买房需要。为了让朋友们在著实找房时能够更容易找到理想目标，不用漫无目的四处寻觅，特意为大家淮备此《中国香港房产全知道系列》，逐区介绍其特性和现有盘源情况。大致会根据中国香港城市规划为原则，再按照现时中国香港主流地产代理的惯性分区，将地域分划为：

西区/西半山、南区/中国香港仔/薄扶林、湾仔/跑马地/铜锣湾区、渣甸山/东半山、北角/北角半山、东区/柴湾、中半山/山顶
东九龙/黄大仙至观塘、南九龙/红磡/九龙城、九龙塘/广播道/何文田、西九龙/旺角/太子/深水埗、美孚/青衣/荃湾
西贡/清水湾/将军澳、新界东/沙田/马鞍山/大埔/上水/粉岭、新界西/元朗/屯门/天水围、东涌/离岛/愉景湾

头炮先为大家带来《中国香港房产全知道之一 —— 港岛西区》。

港岛西区即上环以西沿海一带，又称“西环”，横跨西营盘、石塘咀、坚尼地城等地。西区很多建筑物都富有殖民地色彩，包括被列为法定古迹的历史建筑物：西边街36号“（旧）赞育医院主楼”、德辅道西207号、高街2号“西营盘社区综合大楼”及已超过150年历史位于高街9号属哥德复兴式设计的 “基督教中国香港崇真会救恩堂”。

以往的地面街道一贯只看见售卖海味和中药材等的旧式店铺林立，随著港铁港岛线全线通车，令区内面貌急速改变，地产发展商加快重建物业，豪宅项目纷纷进驻，现时大部分的店铺已被时尚西方化的食肆和酒吧陆续取缔。全新景像夹杂著悠久的历史文物和苏豪新派的文化气色。

港岛西区建筑景物一览：

港铁西延线已于2014/15年启用，包括坚尼地城站、中国香港大学站及西营盘站，仅约 5 至6分钟车程便摇身即可到达中环金融商业核心枢纽。中环彙聚大量跨国企业、上市公司、品牌翘楚和各国领事机构，而西区住宅正正可以吸引一群为求便捷的高端上班族、投资银行家及一众专业人士聚居。

港铁西延线共设3个车站，为中国香港岛西区提供铁路服务，并且接驳中国香港岛其他地区

另一方面，港岛西区拥有优越校网，小学属于名校11号网络，而传统顶尖的中学亦云集于此，高等学府“中国香港大学”就更近在咫尺，所以此区的住宅尤其深受注重孩童教育的父母钟爱。此外，追捧此区的又岂止自用家庭客！亦有不少投资者瞄淮此区，因为租客群的质素和租金回报都相对较优胜和稳健；当中既不乏高薪要职的人士、大学教授、国际学校教职员，又有源源不绝入读附近大学的学生们。

特别必须顺带提出的是，中国香港房产的业权基本上并非可永久拥有“Freehold”，而是由政府批出于特定期内的租赁使用权；以租借形式把土地租出业权“Leasehold”供有限年期使用；例如部分九龙界限街以北、新界地区和离岛经已过了期限，须要向政府续期至2047年，期间须每年缴交地租（应课差饷租值的3%）。但港岛区的地契大部分都是999年期，无形中已增加了其内在价值。

根据屋宇署资料显示今年截至10月全港仅得14,275伙新建私楼获批入伙许可，数字跟往年相若。现实环境是地皮稀缺，亦难再会有新填海工程建房，供应量不会突然递增，而港岛区的土地供应更是少中之少，唯一途径只有旧区重建，以西区为例正是典范。在此区寻得一宝，保值角度来看应该算是上策。

西区近年落成的新房不少，例如缙城峰、明德山、Kensington Hill、西浦、星钻、荟臻、yoo 18 BONHAM、瑧璈等等。以下为区内一手房和较新的二手房资料，让各位可以更了解现时实际市况以作参考，若要寻宝也能得心应手：

责任编辑：Zoe Chan

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西班牙房价涨涨涨买房移民政策恐生变？| 西班牙

2013年西班牙政府推出投资移民法案是有原因的：2007年之后西班牙曾遭受全球及欧洲债务危机，房价下跌。2009年西班牙未售出的新房积压达到了649,780套，为史上最高。大量的房地产商，房屋中介破产倒闭，西班牙的主要产业之一建筑业进入寒冬，工人纷纷失业。为了刺激房产市场，抛售大量的不良资产和促进就业，2013年西班牙的在野党人民党推出了创业者法案，鼓励借助外来的投资带动经济增长。

投资移民政策的推出已经过去了将近四年，目前西班牙的经济和政局发生了什么变化？2017年不少投资移民面临着外汇出境难的问题，不少读者非常关注投资移民政策是否还能持续实行，2、3年后是否还能办移民？基于大数据，本所做了如下分析：

西班牙经济复苏并且高速增长领跑欧元区

2016年西班牙的国内生产总之PIB实现了3.2%的高速增长，超越了西班牙政府，各大银行以及国际货币基金组织之前2%-2.8％的增长预计。2010年来各大政府机构，基金和国际货币基金组织对西班牙经济开出了增长3.5%的期望值，并且各大评级机构普遍认为西班牙的经济增长是由内需和对外出口扩大拉动的“健康增长”，并且将在未来的五年内持续增长。在经历了多年的经济危机的欧洲大陆，3.5%的增长值让西班牙远远领跑其它的欧洲国家，甚至领先于世界两大经济体英国和美国。

在总体经济增长的利好局势下，西班牙政府表示将通过各项政策继续刺激就业，争取在2020年前将国民失业指数降至11.2％以下，接近经济危机前水平。

房价三连跳，西班牙全民聚焦买房

西班牙经济目前伴随着近两年来欧元经济区复苏的大好形势，加之美国政局动荡，美元大幅度下跌，西班牙房价搭上了上涨的“直通车”。根据西班牙世界报2017年9月5日发布的消息：2017年第一季度西班牙二手住宅的价格比2016年同期增长8.24%，西班牙自2006-2007年以来积压的二手房数量达到了最低水平。目前西班牙房屋均价最高的两个城市分别为西班牙的巴塞罗那（2754欧元／平方）和马德里（1970 欧元／平方），与此同时，首都马德里的一些高端区分如Recoletos、Justicia和Jeronimos的豪华住宅的均价已经达到了8000欧元／平方。在经济低迷的前几年，西班牙人之间寒暄之间问得最多的就是，你有工作吗？而如今高速增长的房价带动了大城市租金的翻倍，西班牙人大呼“已经买不起房了”，而当下最热门的谈资也换成了，你买房了吗？

海外投资人对西班牙房产的青睐有加

得益于西班牙购房移民政策，海外投资人对西班牙房产的兴趣正在增加。其中，中国投资人对西班牙房产的关注程度更是与日俱增。根据最新的各国在西班牙买房的数据统计显示，西班牙全国共售出近10万套住宅。其中，外国人买房占总量的12.93%，中国人占总量0.55%，位列第七，是在西购买房产最多的非欧盟国家。除了中国之外，还有英国、法国、德国、意大利、比利时，俄罗斯甚至还有北欧和中东国家的投资人，均看好西班牙房产。

房屋价格上涨带动租金暴涨，投资回报率可观

根据西班牙最大的房屋交易门户网站idealista和fotocasa的数据显示，2017年8月份想要在西班牙租住一个房间要比2016年的同期多付17.70%的房租。在西班牙租住一个房间的平均价格已经达到了318欧元，马德里和巴塞罗那的平均价格更是达到了417和478欧元／房间。

西班牙近两年房价的上涨让很多收入不稳定的人买不起房或者不敢买房。高涨的房租也使得需要共享一个屋顶的人群也不再局限于年轻的学生，很多白领也纷纷放弃独居，而为了节省房租加入到了合租房的大军中。根据西班牙世界报2017年9月5日的报道，西班牙的首都马德里是西班牙房租上涨最快的城市，最后一年房租的涨幅为31.30%，其次为巴塞罗那28.70%，马约尔卡岛23.20%，圣地亚哥市14.60%，马德里的卫星城Getafe13.40%及瓦伦西亚13.10%。高涨的房租使得马德里房屋的平均收益率达到了6%甚至7%-8%，许多受到鼓舞的买家认为持续升高的房价会延迟许多家庭买房的计划，进而进一步推动租房市场的需求。马德里某房产中介在采访中表示2017年的6月份，租房市场的需求达到历史最高水平，许多优质的房源在放出广告的当天就被预定。

马德里是西班牙房租上涨最快的城市。图为居外网在的一处马德里在售5卧4卫豪宅，售价仅约1,096万元人民币（点击图片查看房源信息） — 马德里是西班牙房租上涨最快的城市。图为居外网在的一处马德里在售5卧4卫豪宅，**售价约1,096万元人民币**（点击图片查看房源信息）

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西班牙投资移民或关闭？

对这个读者普遍关注的问题，西班牙中国律师事务所季奕鸿律师分析道：

首先西班牙并非传统的移民国家，其人口数量和人口的出生率都维持正常水平，并没有像加拿大，新西兰等国家一样需要外来移民来扩充其人口数量的需求。因此2013年的投资移民政策纯粹是因出于经济方面的需要。

其次，基于上文各项数据的分析，目前西班牙的经济形势趋于稳定，积压的房产也在近几年的减少了三分之一。西班牙主要城市的二手房的价格更是自2013年以来上涨了30％-45%，房价的升高也导致了房租的大幅度上升，如果继续利用外来投资来拉动房价，势必会引起西班牙本地民众的不满。为了安抚西班牙民众的情绪并且为保证目前的政党未来能够继续连任，西班牙政府将会重新审视该政策的可行性。

再纵观热门的移民国家，各国的移民政策都在不断收紧，例如美国、澳洲、加拿大等国家持续不断的新政改革，使得投资移民的门槛不断提升。欧盟一些同期发布投资移民政策的欧洲国家，如匈牙利已经于2017年的3月关闭了投资移民。目前大多数来自中国的投资客人都面临着外汇管制的问题，有些人因为资金周转的周期问题延迟了投资的计划，等资金到位后发现房价已将上涨了5％-10%。那么也不排除，一些计划明后年再办理移民的客人，等到资金到位后，发现西班牙投资移民已经缩紧或者停办也不是没有可能，因此，无论着眼于现在还是放眼未来，要移民西班牙还是早做准备为好。

同时季律师也提醒广大已经获得移民居留的朋友们，投资移民正式获批后，申请人就获得了在西班牙合法居留的权利，合法居留权是公民的基本权利。就算未来投资移民关闭，西班牙政府也无权剥夺外国公民在西班牙已经获得的合法居住权，因此该政策的取消不会影响既得的西班牙居留权。