Category: Global Investment Column

日前，由联合国人居署与中国社会科学院（财经院）共同发布《全球城市竞争力报告2017-2018：房价，改变城市世界》，这个排名主要从“城市经济密度指数”与“经济增量指数”角度对全球1,000多个城市分析，进而提出“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”这两个指标进行评比排序。

“城市经济竞争力”指的是该城市当前创造价值、获取经济租金的能力；而“城市可持续竞争力”是指随着城市持续投入各种生产要素，强化整体经营环境，逐渐改变该城市的未来竞争力。简而言之，“城市经济竞争力”就是指该城市现在竞争力强度，是静态的资料；“城市可持续竞争力”是该城市未来竞争力的高低，是属於一种动态的资料。

以全球“城市经济竞争力”排名，纽约、洛杉矶、新加坡、伦敦与旧金山这五个城市最具竞争力；以“城市可持续竞争力”排名，则依序为纽约、伦敦、东京、波士顿与新加坡为全球前五名。

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该份报告运用统计回归分析，分别以科技创新、金融资本、环境、制度与房价等五个变因与“该城市人均收入”做回归分析，得出几项结论：

1、科技创新是城市发展的重要泉源。

2、金融资本是现代城市发展的关键动力。

3、良好的气候生态环境是城市发展的前提条件。

4、文化制度是城市繁荣的根本动力。

5、房价是改变城市发展和城市布局的重要力量。

其中，影响“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”的最重要因素就是“科技创新”。原因是“资讯科技企业”（如：Google、Apple、Amazon、FB）使得全球城市间的联系，从间接关系变为直接关系、个别关系变为全面关系、松散关系变成紧密关系、慢速关系变成瞬间关系、高成本关系变成低成本关系，进而在全球经济的影响力日益增强，甚至有时影响力比许多国家还大、深远。而且科技创新指数越高的城市，其人均GDP也就越高，房价往往都有不错的表现。

若再考虑传统金融在城市所扮演吃重的角色後，便会发现“新型全球城市”正在形成。就是该城市能是同时扮演“资讯科技+金融中心”两种功能的城市，未来发展相当看好。以全球前二十名新型全球城市，美国有纽约、圣荷西、旧金山、达拉斯、华盛顿、圣路易、辛辛那提、西雅图、芝加哥、与亚特兰大等10个城市；中国北京、深圳、与上海；法国巴黎、日本东京、英国伦敦、德国慕尼黑与印度的孟买，这些城市中长期发展相当看好。

目前全球房地产市场还有几个特徵：

1、全球高房价城市集中在北美、西欧与东亚三个地区。

2、各国邻近边界的城市群已融合为跨国的大型城市群（如：美国西雅图与加拿大温哥华），高房价区域对距离较远的城市形成抑制，呈现迁移效应。

3、全球的主要城市群呈现虹吸效应，且房地产价格越高的城市，其虹吸效应越明显。

4、城市房地产的马太效应（亦即好的越好、坏的越坏）使得城市之间房地产市场的分化程度持续扩大，尤其是在发展中与新兴经济体城市，马太效应更为显着。

最後，撷取我们偏爱投资房产的许多国内外城市，其对应的“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”排名如下图所示。无庸置疑的是，“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”跟城市的房价表现是正相关联的，只是“城市经济竞争力”是代表现在情形，而“城市可持续竞争力”是代表未来演变趋势。

在兼顾两者情形下：

若以“城市经济竞争力”排名前50名且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的幅度来挑选房产投资标的的城市，以芝加哥、北京、西雅图与多伦多为首选；

若以“城市经济竞争力”排名51~150名且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的城市，则可以考虑布里斯班、曼谷、与墨尔本为优先；

若以“城市经济竞争力”排名151名之後且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的城市，越南的河内与胡志明市则以排名进步均超过200名最为抢眼。

有意从事海外房产的投资人不妨可以将此纳入参考评估的标准。

 

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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中国香港——一个弹丸之地，有甚么吸引力让一众名人选择投资在这里？

不得不承认，中国香港是其中一个举足轻重的国际金融中心，而且可算是全球最安全、富裕又繁荣的地区之一，经济自由度排名历年高居世界前茅。要走出中国走向世界，首选可能就是要从中国香港出发。

环顾来港定居或以中国香港为“second home（第二家园）”的富豪名人真是多不胜数。自从2006年“中国香港优秀人才入境计划”推出，经此已取得中国香港身分証和居留权的名人包括钢琴界知名演奏家郎朗和李云迪、奥运跳水金牌郭晶晶、体操世界冠军刘璇、奥运羽毛球女单铜牌周蜜，国际知名影星如赵薇、章子怡、汤唯、周迅、胡军、黄晓明和张静初等，他们都是无人不晓得的名人。

除了“优秀人才计划”下的卓越人士，基本上他们都有住房的需要外，由于种种不同的原因，就连百亿富豪也纷纷在中国香港买房子，试看一些例子：

星级富豪赵薇虽拿了身份証但不打算定居中国香港，原先是不需要买房的，但后来考虑女儿的教育质素，好让女儿能到中国香港读书而另有安排，今年“小四月”已在中国香港的国际学校上学。2012年赵薇一下子以过亿港币买下了两套青龙头“皇璧”复式，这栋豪宅远离閙市，一枝独秀竖立于荃湾青山公路汀九段，可远眺汀九桥海景。

不过10月14日，市场就有传赵薇丈夫黄有龙或相关人士持有的深井“皇璧”一个复式单位，近日以约4800万元沽出，单位实用2527方呎（建筑3384方呎），实呎约1.9万元（建呎约1.42万元）。资料显示，黄有龙等人是於2012年以3800万元购入，持货5年後帐面获利1000万元，赚幅26%。

2013年普衡律师事务所全球合伙人兼大中华区主席李曙峰豪掷7.4亿港元买下港岛山顶“白加道28号”8号别墅；但贵得有道理，白加道只有51个号码，而大部分都是洋房独立屋，故此环境自成一派，以往一直都只有高官贵冑聚居，而且地点位于山腰，便利之余又能俯瞰维多利亚海港全景。

阿里巴巴创办人马云早于2007年以近3亿港元购入传统豪宅为家，位于港岛中半山地利根德里“Branksome Crest”顶层复式，三层总建筑面积7,088平方呎，天台还附设一个可饱览维多利亚海景的私人泳池。但始终真正富豪还是要住洋房别墅才能衬托显赫身份，所以2015年马云完全不吝啬价钱，以约15亿港元天价购买山顶“白加道”22号的独立屋，有维多利亚全海景，又极具高度私隐，房屋重建后总建筑面积达（约）1.24万平方呎。

马云的好友上海巨人网络创办人史玉柱，2011年以3.6亿元豪宅购入港岛西半山干德道“天汇”66楼A室复式。差不多同期，新疆国际实业董事长张杰夫以3.38亿豪宅也买了这豪宅61楼B室。

腾讯总裁马化腾2009年以4.8亿港元买下南区石澳“大浪湾道”13 号别墅，直到2015年才完成重建的大屋，拥有超大的私人花园、网球场和长约25米的游泳池，大宅门隐藏在翠绿的丛林之中，而邻居几乎都是上市公司主席。他可能一早已知道别墅必须要较长时间的大改动，所以同期再花了约1.6亿港元买入渣甸山“名门”3座顶层复式作为暂时之用。

随着腾讯老板在中国香港买房，今年5月腾讯副总裁，《王者荣耀》之父姚晓光也花了9,800万港元买了尖沙咀“名铸”63楼D复式，单位2,064平方呎居高临下可饱览维港烟花海景，虽然要付买家印花税1,470万港元也绝不在乎。不单姚晓光对“名铸”情有独锺，这豪宅也吸引了经济学家郎咸坪，差不多时间他也购入59楼E室，面积2,259平方呎，成交价8,700万港元。

杨颖Angelababy 2013年已投资2,730万港元购入港岛南区“贝沙湾”4期2座27楼A室，三房单位1,283平方呎。今天对她来说这套房可能已经太少了！今年年初她再添两个住宅，一个同样是在“贝沙湾”4期1座高层C室，楼价3,600万港元，另一个贵重物业可能是因为可省税的原因，她用了母亲董菊英名义购买，就是刚提过的西半山干德道“天汇”，一个中层A单位价值1.28亿港元。

最为震撼的一宗应该算是在去年，深圳祥祺集团主席陈红天以21亿港元的天价买下山顶“歌赋山道”15号地皮，现时地盘正在兴建中，报称待工程完成后会作为自住用途。本来2015年他已经用了3.87亿港元购入港岛东半山司徒拔道“傲璇”5楼5,154平方呎的单位，本来可以跟中国香港著名影星关芝琳做邻居，但始终还是嫌这里不够理想，目前只留作出租之用。

从人性角度理解，拥有中国香港永久居民身份的好处，当然是仍可保留内地身份和户籍；而且没有政策限制生育子女的数目；另一点较为重要的是以中国香港特区护照出入境往158个国家可以免签证，出国是多方便的事。若从投资角度分析，有很多数据支持证明中国香港地产有庞大的二手市场，只要眼光独到的话，无论长线短线都能有机会带来利润。经济课堂常常提到Demand & Supply原理 ，既然中国香港市场有源源不绝的刚性需求，那怕沽货时不会获利！

下次再跟大家研究中国香港房产的供求情况。

1注：http://www.immd.gov.hk/pdf/Full_List_of_Visa-free_Access_or_Visa-on-arrival_for_HKSAR_Passport_tc.pdf

责任编辑：Zoe Chan

 

中国香港房地产精英Ankely Tam专栏全集

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巴塞罗那的豪宅房价在经济危机复苏后迅速上升，那些寻找第二房产的买家应该趁热打铁。

巴塞罗那在西班牙房价的又一轮上涨中成为豪宅市场上的顶尖投资地。加泰罗尼亚最大城市的房价在2008年因为西班牙的经济危机经历了暴跌，低迷的境况持续到2014年。这个国家用了三年时间重建劳动市场，并回复了银行系统。随之而来的是豪宅房价的回潮。这个富有活力的集艺术、音乐和美食与一体的国度见证了经济复苏后的繁荣。

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根据西班牙国家统计局的数字，巴塞罗那每年吸引的国际游客占全国的19%，是最受游客欢迎的城市。在历史悠久的巴西利卡大教堂和毕加索博物馆周围的街道成为了旅人们最向往的居住地。

令人着迷的是位于市中心，经过翻新的高端海滨住宅。这些住宅群是圣马蒂的新星，临近美丽的城市海滩，那里的在建酒店Diagonal Zero有着俯瞰海景的顶楼套房。

地产公司Lucas Fox的国际销售总监Karen Storms说：“关注高端房产的海外买家对Diagonal Mer地段的需求有很大增长。巴塞罗那的地中海生活方式与当地气候和文化是吸引游客的主要因素。“

受地产开发商关注的还有Eixample，该地段可以说是城市文化的中心，但与伦敦和巴黎这样的首都城市相比房价更加合理。

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来自Barcelona and Costa Brava Sotheby的Gerard Boix说：“在其他欧洲城市，你需要为每平方米付€11,000。在巴塞罗那的一些新兴地区的高端房产，每平方米只需€5,000，更加物有所值。” 但是如此实惠的价格持续的时间不会太长；在2014年投资的买家看到，他们的房产已经上涨了50%。地政局最近的数字显示，巴塞罗那的房产在过去的12个月中上涨了21%。Boix相信目前的房产繁荣趋势没有要放缓的迹象。

 “在过去三到四年中，人们已经看到了房产市场的繁荣，很多人投资了巴塞罗那的老房子，并获得了很大的收益。这里的新房房价会比一般的二手房要价高，但房屋是全新的且有着高质量。人们乐于为高端精致的房产付高价。”

“还有一批高质量的新住宅会在2018年进入市场，这会非常有意思，我认为这是巴塞罗那房产市场未来的完美趋势。”

 

巴塞罗那所在的加泰隆尼亚自治区10月1日举行独立公投，使西班牙陷入数十年最严重的宪法危机。这次政治变革对中国人到当地投资和“黄金签证”移民带来了什麽影响？居外请来了中国驻西班牙大使馆法律顾问季奕鸿律师进行专业分析：【论加泰罗尼亚独立运动之发展与中国投资移民们的未来】

 

豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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以往传统豪宅皆指富豪贵宅，必定是位处高尚住宅区，例如港岛的太平山顶其次的中半山丶西半山，南区的浅水湾，九龙区有九龙塘丶嘉多利山丶何文田，至於新界可算是九肚山。地价又以港岛区最高，继而九龙再者是新界。时至今日豪宅的定义已完全改变，千万不要尽信广告上的“豪宅”字样，虽然豪宅始终依旧存在，但以上地点已经缺乏了绝对识别的指标性，只怪中国香港实在地少人多所至，几乎可见的土地都被用作建房，久而久之这类一线房的旁边总会多了些较次等的“豪宅”，甚至居屋（政府出售房屋）或者公屋（政府出租房屋）；所以单凭地址又岂能贸然定夺该处的价值！

中国香港的房产价格颇受政府政策而变动，除了之前提及的辣招印花税和紧缩按揭形成短期楼市波幅外，长线投资者决不能忽视长远土地政策。2017年中国香港施政报告内列出长远房屋政策正着手起动九龙东；例如牛头角丶启德丶观塘，并且发掘新界西北区及北区的新市镇用地供应，又发展东大屿山近岸填海工作，和活化农地及重新规划乡郊棕地。此外，研究发展港岛区的铜锣湾丶跑马地丶金钟丶湾仔以及九龙尖沙咀西的城市地下空间，进行公众谘询後暂时考虑地点包括九龙公园丶维多利亚公园及修顿球场。

另一点需要关注的是“资助出售单位”的所在，其中中国香港房屋委员会（房委会）约有2,057个新建居屋预计於2018-19年度落成，并已於2017年6月搅珠抽签预售，地点正是上述提及的 ¹九龙东和大屿山。而政府与中国香港房屋协会（房协）合作的将军澳73A区及屯门2区，将会兴建“资助出售单位”约600个，预计於2019-20年度落成。

除此之外，运输政策亦是影响楼价的重要因素之一，大型基建当然更影响深远，不得不提广深港高速铁路中国香港段预计於2018年第三季度通车，而沙中线“大围至红磡段”和“红磡至金钟段”则预计分别将於2019年和2021年通车。

从资料可见正积极开拓密集式地发展的住宅地区包括九龙东丶新界西北丶东大屿山丶将军澳，表示此等地区将有大量货源供应，反之其他地区尤以港岛区为例就特别紧拙，新开发地段近乎绝迹。人所皆知物以罕为贵，所以如果预见短期内在同一地区将有大量供应的话，几可估计该区会有一定沽售压力，而且要观乎整体发展地区蓝图布局进程，才可推算其未来价值，若四周会夹杂着居屋或公屋当然不要网妄想这区会有甚麽真正豪宅，但相反对於普罗大众的住屋来说，交通便利固然可以看高一线。

自从98年起，基於不同原因政府几度暂停卖地，而且政策断续维持多年，直至2013-14年政府才重新掌握主权，卖地计划再重见天日。但积压多年土地供应不足，及至现时落成的住宅楼宇供应有限，要弥补现实需求又岂能一时三刻到位！长期供求不协调，市场形成囤积的购买力，加上抑制楼市措施失衡，近年终於爆发瞎抢一手房现象，气氛所致楼价无故连环倍升，不论任何地区的楼盘都被盲目抢购，特别是近年的特产“纳米楼”，面积小得出奇，最小的只有128平方呎，普遍买家都取其楼价少，负担看似较轻，但都忘记了其实质价值已被推高，呎价早已超越豪宅，这可能是日後的致命伤！记忆中在动荡环境下的细单位永远是抗跌能力最差的类别。以我所见非理性之後的结果，好大机会是引发新一场灾难的开始，规模大小则需视乎市场乏力时又遇上甚麽其他环境因素才可下结论。

钻石的市价都时有高低，但再低亦不会比合成仿钻石低。

投资之道——必先知道商品的实质价值丶现有价值丶和未来价值。

注：

参考资料：

• 2017至18年度卖地计划 http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/programme_201718.htm
• 私人房屋土地供应 http://gia.info.gov.hk/general/201702/23/P2017022300599_253985_1_1487843448475.pdf

 

中国香港房地产精英Ankely Tam专栏全集

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1997年中国香港政府推行八万五建屋（包括公营和私营房屋）计划，市场恐防会供过于求，又不幸遇上亚洲金融风暴，中国香港楼价在一年间的高峰期掉下了一半，及后五、六年间楼价共下跌了七成。当时中国香港人平均把每月薪金的74%用作供楼，相对家庭收入比率约十四倍，最近中国香港金融管理局（金管局）总裁表示现时该比率已增至接近十六倍临界点，担忧市民的置业负担能力与楼价脱节情况愈趋严重，警告谓“可用泡沫风险形容”。

但我个人认为又毋需过分忧虑，当时的市场环境实不能与现时相提并论；以往置业人士都依靠九成银行按揭贷款，杠杆比例颇高，如一时间楼市不济楼价下滑超过一成，霎时间物业顿成负资产，加上按揭利率高企，一般都超过10%，单说利息支出已经与现时截然不同，现时普遍楼按年利率最高也不会超过2.15%，如贷款人选用HIBOR贷款计划更会低于2%。此外当其时的投资者常以确认人手段炒卖物业，原理类似股票孖展手法，遇上上述情况下的投资者只有两个选择；一是贱卖手上物业，二是被迫要做物业按揭，有可能还同时背起多项重息楼按；可想而知楼市波动的影响力自然较现时敏感得多。

中国香港金融体系完善，银行风险评估制度保持严谨，借贷门槛绝对不低，制定多项严格条款审核贷款人的还款能力；2011年金管局推出监管措施，所有价值1,000万港元或以上的住宅物业最高只可做五成按揭，而价值700万至1,000万港元的住宅物业最高按揭成数则调低至六成，价值在700万港元以下的住宅物业最高也只可以做七成按揭（贷款额上限为420万港元），若果贷款人的主要收入并非来自中国香港，贷款的最高按揭成数，不论物业的种类和价值，亦需按照所适用的标准再下调至少一成。若以按揭贷款人资产净值为依据的贷款，最高按揭成数由五成划一下调至四成。直到2015年为进一步加强风险管理，更新措施把价值700万元以下的自用住宅物业，最高按揭成数通通一律下调至只有六成。及至现时贷款人还须接受压力测试合格才可获批贷款；假设按揭利率上升3%，贷款人仍然有能力持续负担还款。根据金管局的调查统计记录显示，住宅贷款拖欠比率近几年长期维持于0.03%至0.04%低水平，相对于2001年就曾高试1.43%，所以泡沫爆破之说似乎言之过早。

几经政府出招增加税率后仍无助冷却楼市，2017年5月19日金管局再收紧按揭措施；第一项是提高银行的信用风险评级基准要求，新造按揭贷款风险权重下限从15%提高至25%。主要是增加银行资本要求，和警惕银行要审慎处理向地产发展商的低息借贷。而另外两项，主要针对已拥有一个或以上按揭物业的贷款人，和海外投资者或收入来源自中国香港以外地区的贷款人，将其按揭成数下调一成，同时将供款人与入息比率的要求上限也下调一成，为的是要更确保贷款人的还款能力。

中国香港金融管理局 [指引]

2017年5月19日开始适用的住宅物业按揭贷款成数及供款与入息比率上限

正由于银行受制于金管局种种规范，以致银行以外各式各样的财务安排滋生繁衍。近几年发展商销售一手房时，每每都会引入旗下的财务机构提供第一按揭(一按)，或第二按揭(二按)作为招徕，代替以往惯用的银行合作伙伴，因为财务机构身分不受金管局规管，毋须依照措施指引行事；例如按揭成数、贷款年期、利率、还款方案均可自行定夺。试过有发展商曾经一度提供按揭贷款高达楼价123%，当中包括一按和二按，但很快即被金管局劝吁叫停。

可是积极的发展商又怎会轻易罢休！他们搅尽脑汁将借贷条款不停地优化，花款出神入化层出不穷；有声称不须压力测试的贷款、免息前期贷款、过渡性贷款、又可以用手上的其他物业作抵押，再附送上各种名堂的优惠回赠等。最近经常见到的招数有“备用二按”，一般都是提供二至三成第二按揭贷款额，而较稳妥的安排会限制按揭成数合共不可超过八成或八成半。另一款颇普及的贷款模式是免供本金只还利息，贷款人于首3年甚至5年间只须要利息还款，其后才本利归还。亦有更进取的做法是连利息都可暂缓支付，索性采纳初期零供款。有些发展商会因应遇上楼盘入伙期将至，而非常慷慨地改变售楼策略，让买家可以先入住后供款。其中有一个楼盘的优惠较为夸张；准许买家在签署临时买卖合约后6个月内分阶段支付楼价20%，接着138个月内（许可占用期）无需办理任何按揭手续，只须每月向发展商支付指定金额即可新居入伙，期间总支付相等于楼价34.5%，就是入住11年之后买家才需考虑楼价余额45.5%是否要按揭贷款。

以上不同花招的财务安排看似非常贴心，让买家有轻松的置业环境，首期不足的又有二按补救，供款能力有限的可免压力测试顺利过关，无疑能让准买家在决定买楼前一刻可放松心情，几乎可以幻想只要签名作实，不需付款就可荣升业主。但购置物业岂能就这么简单！要关注的除了首期足够与否，大前提还要取决于这将会是自住用途的必须品，还是用作家庭分支给子女独立居住，又或许是打算作为长短线投资之用？当然入市时机是否恰当，价格是否合理，总是众说纷纭，但计算方法应按不同条件状况予以不同的考虑。另外，要提一提的是所谓“优惠”，事实上并非免费午餐，通常都必定有附带条件，例如贷款利率会较一般银行的息口为高；总括一句“慎而行之”为妙。如有需要我会在日后的文章再详谈分享计算心得。

 

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数据分析显示中国香港物业市场自2003年起长期处于上升轨道，虽然偶尔会出现滞碍时期，但始终仍依然拾级而上。近十年中国香港抵御过不少风风雨雨：2008年经历环球金融海啸，2015年中国股灾，期间又曾经发生来港大陆同胞和港人在民生上出现矛盾冲突，幸好未有动摇本土经济基础。中国香港另一经济命脉股票市场，亦由08年一直保持平稳，随着2014年沪港通和及后16年尾深港通开通，恒生指数又再向上发力。这就是自由经济魅力所在！

说及基本利好因素可以分几个层面稍作研究：

1、政治风险偏低

恐怖袭击威胁级别相对其他国家依然保持平稳及安全，与“战争”二字更是拉扯不上关系。通常投资者会借助财务分析和经济数据来推算投资利润回报，但如果是人为灾害有可能会随时突袭降临将利润大大减低，更甚或会一夜之间所有资产化为乌有。所以投资选址第一必要条件当然是地缘治安太平，最理想的还是与政治风险保持距离，越远越好，免得担惊受怕。

2、宏观地理环境优越

在中国香港要发生严重天然灾害的机会率真的是甚低，譬如说超级风暴、地震、海啸都几乎不受直接影响。要知道天灾产生的经济损害，基本上是没有保险会相应地作出赔偿的。就这点来说中国香港也算是作为投资的安全基地。

3、建构物的安全性

若说投资不动产，当然需要考虑市场买卖流通量，城市规划，更重要的是建构物的安全性。中国香港建筑物条例严谨，建筑物的规格和材料一般都达致或高于国际级最高标准要求，例如中国香港虽然甚少发生强烈地震，但楼宇建筑都必加入抗震功能设计。时有听闻的报导不得不在此一提 : 哈尔滨新盘设计图上的窗原来只是划上去虚构的效果窗，中国澳门豪宅不敌台风吹袭几乎全部玻璃窗都被吹破，英国伦敦中部（Cadogan Square）高级住宅的露台意外倒塌…… 假如资产原来是豆腐渣又怎能想象可以保值？

4、没有外汇管制

中国香港没有外汇管制，又是人民币最大离岸市场，而且港元还跟美元挂钩，资金具备相当稳定兼灵活性，投资可完全掌握在个人意愿安排之下，如果懂得把玩财技进行货币对冲套戥，不但可减低外汇风险更有机会达致利上加利。

5、完善的法制

中国香港享有高度自治权及司法独立，贯彻法治原则，不论任何人的种族、阶级、政见或宗教信仰都是法律面前人人平等。若不幸投资遇上纠纷，须要诉诸法律解决亦毋需担心，因为中国香港备有足够的法律保障环境。

6、简单的税制

中国香港没有遗产税、资产增值税或销售税，让投资者容易清楚计算实质回报。征税方式对港人或非港人几乎绝无差异，除了住宅物业交易印花税，非港人购买时须额外支付买家印花税15%（如有需要了解详情可翻阅之前文章《认识中国香港楼市历年“辣招”》）。购入房地产作长线投资的话，每年须就从物业所获得的实质租金收益算上15%(2017年税率)为税款，而已缴付的差饷、修葺费用和标准支出可获宽减税额，每宗个案以HK$25,000为宽减上限。另一项有可能涉及的是利得税，因为所有赚取于中国香港产生的利润均须纳税。这只会在物业出售时，政府才会根据该项交易是否属于生意性质的投机活动而判断是否须要征税，如评估为在港产生的利润则须缴纳15%税款(2017年税率)。

 

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投资是什么？Investment.

投机又是什么？Speculation.

有些人觉得赚了钱就是投资，长期的就是投资，投资就是投钱；

有些人觉得亏了就是投机，短期获利就是投机，投机就是投机会。

可见，在投资于投机的区分上，每个人有不同的见解。

下面，我为大家分享一点我对投资和投机的看法：

• 投资的收益来自标的物价值的变动；

投机的收益来自标的物价格的变动。

巴菲特就曾经说过：“如果你是投资家，你会考虑你的资产——即你的企业——将会怎样。如果你是一个投机家，你主要预测股票价格会怎样而不关心企业。”

如果你投资公司的股权，债券，成为一个公司的股东，通过分享公司的红利来获得收益，就是一种投资行为，因为收益来源于公司价值的变化。

如果只是买入公司的股票，通过股票价格的变化来获取收益，就是属于一种投机行为。

• 投资的升值是财富的创造；

投机的升值是来源于其他的人亏损。

“现代证券分析之父”本杰明·格雷厄姆说过，“股市投机者整体上几乎都要亏钱，亏损的投机者要比获利的投机者多几乎是一个数学定律”。

再比如去中国澳门赌博，就是赌客和赌场的博弈，赌客输-赌场赢，赌客赢-赌场输。这就是零和，输的钱和赢的钱是相同的，建立在他人损失上面的。而比如投资的话，把钱投入到生意中，财富来源于生意创造的价值，这就是正和，就是投资。

• 投资是投入到自己了解的东西中；

投机是投入到自己不了解的东西中。

巴菲特曾经说过：“最好的投资是投资自己。”他告诫人们要投资于自己的能力圈，即自己的能力和知识能够理解的领域。

如果一个项目是你自己一直了解的，经过深入研究的，有一定相关知识的，那么加入这种项目，就叫做投资。

如果一个项目只是根据别人介绍或者从众心理跟风加入，没有经过研究了解，那么加入这种项目，就叫做投机。

• 投资者需要有一个较长的时间维度来实现收益；

投机者只需要在相对短的时间内获得最大收益。

经济学鼻祖凯恩斯，关于投资和投机的论述是这样的：投资是对投资标的在其整个生命周期所能带来的收益的测算活动，假设它的运作状况可以永久续存下去。而投机是对市场的心理状态进行预测，并期望他会使投资标的的评价基准，朝着于己有利的方向偏移的一类活动。

比如企业经营是一个长期的过程，短期的宏观数据、经济政策、突发事件可能会对公司股价造成波动。但从一个较长的时间维度来看，决定企业内在价值的还是其自身的经营管理水平。这就是一种投资。

而股票期货需要判断市场的波动时间和波动方向，了解相关股票的利好信息，这些需要敏锐的直觉和对稍纵即逝的机会的把握。这就属于投机的范畴。

总体来说，东哥认为：

投资和投机并非有褒贬之分，只是着眼点不同，盈利稳健度不同，时间维度不同。只有好的投资项目，投机机会，而没有一成不变的投资方式。良好的投资项目加上恰当的投机机会才会使财富最大化。

希望大家都能找到自己合适的投资项目与投机机会。

 

英国风险分析师李东伟专栏全集

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去年日本有部很夯的日剧叫“家売るオンナ”，在中国台湾、中国香港、中国澳门、新加坡均有播放，并翻译成“房仲女王”或“你家是我的事”。这部仅仅十集的连续剧，一方面生动刻画房产中介的工作型态外，另一方面反应日本社会型态，以及日本人对房产喜好厌恶。因此，在日本创下不错的收视率。

今年，顺应民意与社会现实生活，再次推出“帰ってきた家売るオンナ”，中文翻译成“房仲女王限时回归/房仲女王回来了”。短短的迷你剧，不仅又创下13%的惊人收视率外，或许应该可以解读当今东京房产交易的热度持续不减？

本剧就从女主角房仲女王-三轩屋万智，离开原服务的“帝光不动产新宿营业所买卖中介营业课”二年后，因原单位营业额一直都无法有效提升，总公司打算裁撤该单位。逼不得已，营业课主管只好请同事拜托房仲女王再回锅，做短期“救援投手”的情形下拉开序幕。

第一集中，一个新来的同事八户先生，操着日本口音的普通话，介绍一个位于25楼、自认为对象视野优良的2502室景观房给大陆投资客，却被该大陆客立刻回绝。正当八户先生不知所措的时候，房仲女王却洞察该大陆投资客不是不满意对象本身的立地条件，而是偏爱对象所在的楼层数字要与8（亦即发音与发财的”发”同音意）有关。故立刻请立一个同事去找同栋同房型的808室的屋主上来25楼，观看本物业。经过这样搓合下，原来808室屋主将现在所住的卖给大陆投资客，而转买25楼绝佳视野的物业，真是一石二鸟。从原本不会成交的窘况，转换成买方、卖方、中介方皆大欢喜的“三赢局面”。

根据东京当地业者估计，去年光是中国大陆在日本房产的投资金额就超过17.6亿人民币。这也难怪，这个剧情正反映，这几年，包括中、港、台等地区华人，在东京房地产市场交易，扮演着举足轻重的脚色。

另外，剧中透过几个实际买方委托的案例，包括：丧偶的老先生想要换屋，来跟女儿女婿一家人共住、富家女四处寻找可以饲养宠物的住所、仅有人民币2万多头款的未婚妈妈想要替儿子找房子等。阐述房仲女王的销售理念，就是“希望从她手中成交的买方客户，都能获得真正幸福。因为买房子就像是出售人生，要慎重对待。”

换句话说，她虽然是房产顶尖销售员，但她不是为成交而成交。她认为真正的幸福，是设身处地的为买方思考，倒底他们实际需要的房子是什么，不是一味的只想到有“家”的美好、与“家”所给人带来的安全感，却忘记买方实际所能负担的条件与贷款支付能力。毕竟，房贷期间动辄超过20年，稍有发生意外状况或失业，生活质量很容易受到影响。

即使面对财务能力不错的客户，房仲女王也会思考，成交这个对象后，买方会不会因此得到真正的快乐。例如剧中丧偶的老先生身家约有一亿日币，打算卖掉现有的老屋，想换成一间新的二代宅，来跟女儿一家人共住，来排解他的孤独感。然而，房仲女王敏锐的观察力，看出老先生的女儿并不想跟他同住，所以即使老先生有能力且有意愿购买，老先生的孤独感还是不会被解决，取得这房产仍不会得到真正的满足，所以房仲女王不惜得罪客户也坚持不把二代宅卖给老先生。 

反而，房仲女王帮这个老先生找到一个预算内的小型apartment对象，让老先生买下，除了自住外，并将其他房间以较低的租金出租给需要的人。而这些经济较弱势的租客，因感受到房东的善心，进而能与老先生形成家人般的关系。此举不仅让老先生能在财务上收租赡养无虞，在精神上也能得到心灵慰藉。真是兼顾客户身心灵的需要，值得我们国内中介代销人员仿效与学习。

最后，在结尾的部分，房仲女王点出“日本将来是老人社会，若能让老人过上安逸的生活，这个国家才能蓬勃发展。”看看别人，想想自己。这句话，对目前国内渐渐步入老年化社会而言，不也是个提醒吗？值得我们执政在位的大人们好好省思我们的老年福利政策！而我个人更期待，华语的电视圈未来能推出更多类似“房仲女王”影集，既好看且深具社会教化意义的一些节目，发挥媒体对社会的责任与义务！

 

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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在中国香港购置物业欲作长线投资，出租住宅物业将涉及许多法律程序和财务安排，业主须了解本身的权利和责任，确保整个投资过程如鱼得水。

在中国香港出租物业必须具备的10条知识：

1、室内装饰设备

室内布局不一定需要豪华装潢。避免影响准租客到单位视察时的观感，应尽可能以简洁为主，这样会较为容易被广泛接受。一般租客通常只要求基本设备如空调、冰柜、煮食炉、抽油烟机、衣柜、及照明等。

2、订定租金

设定租金前可参考楼上楼下附近最近成交价，差别在于室内装修设备完善与否，单位是否连同车位一并出租。通常议价空间都会在5%以下；视乎租客背景、有没有现职证明、能否尽早开始租约、还要甚么额外添置再作商榷。要清楚说明租金是否包含¹差饷、²地租、管理费，而相关费用在中国香港法例下是可由业主或使用者支付，若果欠缴的话税务局和管理公司必定会向业主追讨，所以现时普遍业主较多选择以全包形式订定租金。另外要注意一点，若物业已抵押给银行，原则上须征得承按人同意才可出租物业，但这有机会被追加贷款利息；故此亦会影响租金的决定。

3、委托³持牌地产代理

出租物业最快捷妥当的方法当然是委托地产代理，成功协助交易时一般需支付半个月租金作为佣金。正常情况下地产代理会要求业主签订委托信；列出业主身份、出租地址（或连同车位）、委托期、租金、佣金。要注意的有两点：

（一）代理可能会要求将委托作为独家代理，意思是此事不再委托第二家代理。好处是毌需重复委托的程序，省却烦琐磋商，但独家委托期内只可通过该代理公司出租其单位，就算最终成交并非经由该代理公司，业主仍须支付相应佣金。所以委托期满前如想改变主意或更改委托条款，务必要先取消有关独家委托方为上策。

（二）不见议将空置单位的钥匙交留代理保管，虽然安排视察单位时较为方便，但同时有可能会引起更多不必要的法律或实际上问题，实在可大可小。

4、安排视察单位

最好每次安排视察单位时业主本人能亲身到场，既可观察和了解准租客，又可真实地知道单位的受欢迎或缺欠程度，从而修正最初设定的租金水平，否则就只能单凭代理口中的描述取得所须知讯而作错误决定。最理想的安排是每一时段只一组准租客视察单位，如不能避免下两组准组客相遇的话，请不要同场解答他们的问题，因为他们的问题有机会互有抵触，所以较妥当的做法是先让两组的地产代理各自带客人分别到不同房间，或其中一组先行离开，防止一些无法想象的情况会一时间出现，难以控制。

5、商议

与上述情况一样，切忌两组客人同场议价，莫以为这样会造就价高者得，反之有可能尴尬导致得不偿失。过程中最少要知道；租客的职业、会以公司或私人名义签约、一同入住的家庭成员数目。然后商议租赁条件；租金、⁴按金、⁵租约期、起租日期、交楼日期、中断租约条款、家具电器设备、支付租金方式等。

6、临时租约

协商达成一致后，地产代理安排签署临时租约，合约内除填上物业地址（或连同车位）、业主和租客的姓名和身分证号码、通讯联络资料外，并须列出双方同意的各项权责条款，例如谁负责那些维修部分。租约期一般为两年，惯称1年生1年死，双方都必须完成第1年合约租期；而第2年双方都有权按之前协定的通知期提出中断租约，但并不代表任何一方可以要求提高或减低租金，合约期内双方须遵守租约内条款及《业主与租客(综合)条例》。倘若物业连同电器家具一并出租予租客享用，除了在合约内列明清单外，以防万一起见，除了保管所有保养书和单据外，最好还是逐一将电器家具拍照再双方确认存录。签订租约时租客会向业主支付部分订金，金额只要双方同意便可。

7、楼房交收

为免争拗，在签正式租约前，双方一同到出租物业依清单验收家具电器、水、电、煤气、是否正常，如无异议才签署正式租约。

8、正式租约

正式租约为一式两份，地产代理会根据临时租约内容草拟，又会安排于租期开始日前签署。如有需要，双方也可选择委托律师办理正式租约，文件当然是会比较详细，但此举将需时较长和增加费用。签署正式租约时，租客向业主支付两个月按金（扣除临时订金）和一个月上期（预付租赁首个月的租金），收妥后业主需将单位钥匙交付给租客。特别要提的是，通常很少租客需要即日签约和同时入住，如有此仓猝情况下务必更加小心，须清楚租客背景，和做足以上提及所有步骤。

9、租约以外

完成正式租约后30天内须要向税务局缴付⁶印花税，和在1个月内向差饷物业估价署提供租赁资料，递交⁷物业出租协议通知书(CR109)。

10、提交报税表

业主须于每年⁸课税年度填报物业出租通知书(I.R.6129)，叙明收入的详情，依实际租金收入通知税务局，并需保存租务纪录至少7年（包括租约、租单副本、差饷收据、及租约相关档）。业主须就应评税净值缴付物业税（2016/17年度标准税率15%）。

注：

¹中国香港政府以估算物业的按年租值乘以特定百分率征收房产税“差饷”(现时税率5%)。

² “地税”又称“地租”按估算物业的年租值乘以特定百分率征收(现时税率3%)；只征收承租新界及界限街以北的土地；或政府批出土地后需再重批的土地契约，又或延期续租的土地契约。

³《地产代理条例》规定，无牌从事地产代理工作乃刑事罪行，而僱用无牌人士从事地产代理工作亦是刑事罪行。因此如有需要，应委托持牌地产代理协助放租(或售)单位。

⁴中国香港租务法例没有指明按金多寡，惯常做法是于签租约时收取相等两个月的租金作按金，在租约期满时如没有任何需扣减的费用，业主须如额退回给租客。

⁵如租约期超过3年必须以契据形式订立，租契须向土地注册处注册登记。

⁶印花税由业主与租客平均分担。

⁷如没有根据按中国香港法例规定递交表格CR109，业主或租客无权采取法律行动追收有关租赁协议下的租金。越期递交将被罚款HK$310.-。

⁸课税年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。

 

中国香港房地产精英Ankely Tam专栏全集

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