用“产业投行融资思维” 快速打造一家生医上市公司 | 居外专栏

医美行业

1. 目前中国整体干细胞储存率仍不足1%,参与发达国家,我国干细胞存储市场预计每年达320亿元以上的规模。

2. 目前女性最关心、最热门的保养服务项目“抗衰老保养”在所有项目中的提及率高达72%。根据Transparency市场调查,我国抗衰老市场规模900亿元,CARG>15%。

3. 根据彭博预测,从2015到2025年我国中等收入以上人群比例将从33%上升到70%,中高收入人群的增加为医美市场的发展奠定基础;至2025年,我国医美市场有望达到7000亿元,复合增长率30%。

医美行业当前对再生医美的研究主要有两部分:第一是组织工程,其中一个典型案例是注射型软骨,将软骨细胞分离、培养、扩增,再应用到人体中,实现软骨重建。

第二是干细胞抗衰,通过干细胞的旁分泌机制,表达、合成、分泌大量活性因子,实现组织和器官损伤修复。

目前,国外已有机构开展干细胞抗衰注射,虽然临床表明对机体衰老、面部年轻化有一定效果。

但循证医学证据并不可靠,比如在细胞培养过程中,通常易发生基因突变,如果发生突变后的细胞无限增殖就会形成肿瘤的风险。

再生医美符合未来发展的医美商业模式

医美产业的兴起气象带动社会的经济效益的显出。因此,以干细胞为基材的医疗产业必为未来最有潜力发展的医疗产业,能充分在再生医学、转化医学、预防医学领域及医美行业等卓越医疗的贡献与成果来造福人类。

相比于以激光、注射为主的传统方式,再生医美是效果更好,更符合未来发展的医美方式。

再生医学与医美结合,可以通过修复、替代或再生人体细胞与组织,实现人体容貌、形态与机能的修复、再塑与提升。

间充质干细胞行业存在未耕耘市场利润空间,为我国医疗生物产业的支柱。新创立的生医公司自我定位为上游供应商:可发展以抗衰老市场、再生医美外泌体、细胞储存市场及医美市场为先的市场主轴。

  1. 在预防医学上提供20年优质干细胞储存服务,以干细胞优质数量化10的8次方及均匀浓度为核心。
  2. 抗衰老市场上提出九种干预疗法及干细胞植入。
  3. 在医美市场上提出干细胞修复和再生,面部年轻化、干细胞隆胸、自体干细胞客制化保养品(面膜、干细胞外泌体化妆品)服务、干细胞植发(在毛囊乳突干细胞的转化及深层导入诱发干细胞生长)。
  4. 在预防医学上提出免疫细胞、间充质细胞等储存。
  5. 在精准医学上提供治疗老人痴呆症、退化性关节炎、小脑脑瘫、干细胞制剂。

     资讯来源:杨铨庆博士、美国哈佛大学访问科学家

新创生医公司知识产权作价实缴资本的法律依据

中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。

换言之,知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融人才(用股权、期权激励人才)、融资(用股权融资金、资产并购)、融渠道(用股权融代理商)、融资源(用股权融供应链),对于生医公司具有极大的做实做大作用。

知识产权(无形资产)作价实缴资本:包括-知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、项目前期投入、公关成本、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。

实务上,针对企业的营业执照上面的主营项目(营业范围)密切相关,通过【企业股权分配管理系统,知识产权稳定性能价值评估综合软件,知识产权数据智能、众筹基金、申报流程监控系统,知识产权专利评估、技术转让、创新孵化综合系统,无形资产知识产权高质量高安全价值评估软件】

可在技术股东个人名下,重新研发计算机软件著作权(由国家版权局核发知识产权软件著作权证书)

企业重新研发计算机软件著作权证书,不牵扯原先任何发明及技术专利,不需要担心会泄漏任何技术等机密数据,经由北京财政局认可的专门评估无形资产的评估机构及数家跨不同领域的单位协助评估、估价(评估无形资产知识产权价值。

与欧美日各国案例比价评量,先评估未来五年的价值)、审计、验资后,出具审计报告及验资报告,成为公司有价资产,企业再到市场监督管理局,变更企业的注册资本为实缴资本到位(知识产权出资完成公司的实缴资本)。

后续公司合法合规地同股同权做股权融资,规避非法集资的风险,并规避“名股实债”的所谓估值法的股权融资风险,对公司资本运作融资上市进程取得重要帮助。

公司以美国上市为目标,资本运作顶层规划,笔者给新创的生医公司杨博士(技术长)的建议:

当下最重要的启动关键步骤

步骤1:研发技术之知识产权做到杨博士(技术长)个人名下。

步骤2:杨博士(技术长)个人名下的知识产权,作价到上海OO公司的资本科目项下。

步骤3:技术资本作为原始股,首先提拔10%-20%作为创始团队用。并完成融资型商业计划书。

步骤4:根据融资型商业计划书(预估未来5年营收损益数据、融资用途、天使轮融资金额、美国上市规划辅导)。释放10%-20%原始股作为对外融资用;对外融资金额;比如3亿元?当然这要根据技术作价成公司资本的金额多少及未来5年获利预估而定。

风险提示:投资有风险,入市需谨慎;理性投资,风险自担。本文仅代表笔者观点,不作为项目投资建议!

外国访日人数快速上升,房产成为外国投资的热点 | 居外专栏

放松疫情管控措施后,日本的旅游业正在逐步恢复,根据日本国家旅游局最新数据,二月外国人访日数量超过147万,是2022年同期的88倍,但较疫情前(2019年)的同期,仍减少约43%。

从访问者的国家或地区来看,韩国,台湾,香港位居前三

日本政府正在积极推出系列政策,以“可持续观光”、“扩大消费”,以及“促进地方吸引游客”为三大支持点,有效提高访日游客数量;而中断长达3年的游轮,也将恢复来航日本,预计2023年内,日本将迎来外国轮船数约212艘。

日本外国访客增加

日本消费者物价指数连续经历了17个月的上涨,今年1月的消费者物价指数更是上涨4.2%,创下了近41年来的新高。

2月该指数虽略有下降,但仍达到3.3%的上涨,远高于日本央行提出的2%的物价指数上涨目标;尽管如此,日本央行最新的决定,依旧“维持货币宽松和长期利率上限不变”的政策。

自美联储于去年开启持续加息以来,在强势美元的压力下,全球主要经济体的货币大多出现了不同程度的贬值,但日元的贬值程度尤为严重,其贬值幅度为G7国家中之最。

日本政府在去年第三季度末不得不直接干预外汇市场,这是自1998年以来日本首次直接干预汇市以支持日元,但显然这种干预是不可持续的。

若日本央行不调整货币政策,弱势日元或短期内较难改变。而弱势日元,却凸显出日本房地产对外国投资的吸引力。

据数据统计,2022年外国投资者对于日本的房产投资縂额达到1.3 万亿日元,同比上升12%。

在投资额超过100亿日元的交易中,外国投资者是总交易量的44%,而该上涨趋势仍在延续中。

风险披露:本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

ChatGPT商用场景可期,高端芯片需求将迎来蓝海市场 | 居外专栏

ChatGPT人工智能生成式技术浪潮的一环

ChatGPT(Chat:聊天;GPT-Generative Pre-trained Transformer:生成式预训练转换器)是OpenAI公司于2022年11月30日推出的一个人工智能聊天机器人程序,它可以根据用户输入的文本,自动生成回复内容。

用户只需向ChatGPT文字提出需求,即可让其完成回答问题、书写计算机代码、语言翻译和创作文本等指令。

根据 OpenAI 的说法,GPT-3.5通过吸收大量来自网络的内容,包括成千上万的维基百科条目、社交媒体帖子和新闻文章,来学习句子、单词和部分单词之间的关系。

随着算法的不断迭代,生成式内容人工智能技术(AIGC)不断发展,OpenAI 的ChatGPT人工智能生成式(AIGC)技术浪潮的一部分。

chatgpt

ChatGPT国内市场,百度、腾讯等具先发优势

国内外科技巨头都非常重视ChatGPT引发的科技浪潮,积极布局生成式AI。微软,作为OpenAI的最大投资方,利用ChatGPT提高商品竞争力。

谷歌,担心ChatGPT若真取代了搜索引擎,谷歌的广告收入商业模式将被极大冲击,甚至是从根本上被颠覆。

面对ChatGPT构成的威胁,注资3亿美元投资竞品Anthropic。国内厂商百度、腾讯等也高度关注ChatGPT:百度,类ChatGPT项目定名“文心一言(ERNIE Bot)”,3月完成内测后对公众开放。

腾讯,目前在ChatGPT和AIGC相关方向上已有布局,专项研究也在有序推进;基于此前在AI大模型、机器学习算法以及自然语言处理(NLP)等领域的技术储备,将进一步开展前沿研究及应用探索。

生成式内容人工智能技术需要大量资金、人力投入和庞大的用户数据积累,国内市场百度、腾讯等具优势。

ChatGPT是AIGC功能矩阵中的重要组成板块,技术逐步完善成熟

ChatGPT所能实现的人类意图,来自于机器学习、神经网络以及Transformer模型的多种技术模型积累。

 

chatgpt

AIGC(AI-Generated Content,即由 AI自动化高效生产内容)产业生态当前在文本、音频、视频、图像等多模态交互功能上持续演化升级,奠定了多场景的商用基础。

跨模态生成技术正值成为真正实现认知和决策智能的转折点;ChatGPT作为AIGC的发展里程碑,有被看好的落地商业模式。

ChatGPT商业架构日益清晰,随着ChatGPT Plus发布,商业化序幕已经拉开。

ChatGPT是AIGC功能矩阵中大型语言模型/数字内容智能编辑的重要组成板块;ChatGPT 模型的出现对于文字/语音模态的 AIGC 应用具有重要意义。

ChatGPT商用场景可期,多维度赋能经济

  • ChatGPT+传媒:实现智能新闻写作,提升新闻的时效性。
  • ChatGPT+影视:拓宽创作素材,提升作品质量。
  • ChatGPT+营销:打造虚拟客服,赋能产品销售。
  • ChatGPT+娱乐:人机互动加强,激发用户参与热情。
  • ChatGPT+教育:赋予教育教材新活力,让教育方式更个性化、更智能。
  • ChatGPT+金融:帮助金融机构降本增效,让金融服务更有温度。
  • ChatGPT+医疗:赋能医疗机构诊疗全过程。

ChatGPT在传媒、影视、营销、娱乐以及教育、金融、医疗共生助力产业升级等领域均可产生极大帮助,提升生产力曲线,多维度赋能虚拟经济和实体经济。

ChatGPT 对于高端芯片的需求将迎来蓝海市场

ChatGPT完美运行的三个条件:训练数据+模型算法+算力。算力是ChatGPT运行的关键所在。

GPU可支撑强大算力需求;FPGA编程芯片想要实现深度学功能,需要与CPU(最适合深度学应用的芯片)结合,共同应用于深度学模型,同样可以实现庞大的算力需求。

ChatGPT 作为一种新兴的超智能对话 AI 商品,需要强大算力作为支撑,从而带动场景流量大幅增加。

此外,ChatGPT 对于高端芯片的需求增加也会拉动芯片均价,量价齐升导致芯片需求上升;面对指数级增长的算力和数据传输需求,可以进行提供的GPU或CPU+FPGA芯片厂商、光模块厂商即将迎来蓝海市场。

看好国内 GPU、CPU、FPGA、AI芯片及光模块产业链上市公司:
① GPU:景嘉微,② CPU:龙芯中科、③ FPGA编程芯片:复旦微电、O紫光股份、④ AI 芯片:O澜起科技、⑤光模块:O 天孚通信、O中际旭创。

风险提示:投资有风险,入市需谨慎;理性投资,风险自担。本文仅代表笔者观点,不作为短线投资建议!

展望2023年中国A股市场投资机遇 | 居外专栏

中国A股市场将在2023年迎来转折向上!

疫情防控政策的松绑(调整为“乙类乙管”后,防疫政策不再约束接触式消费和场景式活动)和宽信用稳增长政策将助力经济基本面持续恢复向好。

2022年12月防疫政策优化已明确政策预期拐点,经济逐步企稳回升,改善市场风险偏好。

2023年3月欧美加息预计结束,人民币汇率拐点出现并逐步升值,打开估值修复空间;2023年下半年A股盈利拐点出现,增速弹性更大,夯实修复基础。

随着前述三大拐点渐次出现,2023年A股将逐步聚力上行,无风险利率下行(美债利率筑顶回落),二季度后上行动能更强,外资和私募是全年增量资金的主要来源,A股开启全面修复趋势。

  “二十大”会后第一年(2023年)改革类政策密度高,全国“两会”后关于税制改革、绿色低碳、共同富裕和国家安全等领域的政策落地成为重要看点。

这个阶段市场风格更偏成长,建议重点关注“四大安全”领域,具体包括:

1. 能源资源安全关注传统能源(煤炭/油气)保供、新能源内需扩张、供需偏紧的关键矿产资源(锂、稀土)。

2. 科技安全关注半导体产业链、信创(信息技术应用创新业:计算机软硬件)、数字基建(运营商、ITC设备等)。

3. 国防安全围绕航空航天装备及发动机、元器件自主可控需求布局。

4. 粮食安全聚焦种源自主可控,抢占生物育种产业化机会。

除“四大安全”外,建议关注全球份额持续提升的中国优势制造业(智能汽车、化工)。随着2023下半年经济的复苏和消费逐渐恢复到疫情之前的水平,保持继续增长。

目前中国最终消费支出占整体GDP的比重仅在54%左右(发达国家比重普遍在70%-80%),提升空间很大。

2023年中国实际GDP同比增速有望接近5%。落实到A股基本面,随着2023年经济复苏,A股营收和盈利增速有望整体上行,结合对GDP增速的预测,2023年全部A股归母净利润同比增速有望达到10%。

二十大加快构建新发展格局,着力推动高质量发展

构建高水平社会主义市场经济体制:建设现代化产业体系

1. 支持专精特新企业发展,推动制造业高端化、智能化、绿色化发展。巩固优势产业领先地位,在关系安全发展的领域加快补齐短板,提升战略性资源供应保障能力。

2. 推进新型工业化和制造强国战略:推动战略性新兴产业融合集群发展,构建半导体行业、新一代信息技术、人工智能、生物技术、新能源、新材料、高端装备、绿色环保等一批新的增长引擎。同时密切关注物联网、数字经济和实体经济的深度融合。

3. 提升产业链供应链韧性和安全水平:

 3.1 “补短思维”,国产替代相关领域:高端通用芯片、核心电子器件、半导体设备、基础软件与操作系统、大飞机、航空发动机、高端数控机床、高端科学仪器、生物育种。

 3.2 网络安全、生物安全、数据安全、人工智能安全等涉及国家安全的先进技术方向。

 3.3 基础设施相关:物流、航运、电力等供应链基础设施不足领域。

4. 强化国家战略科技力量,促进原创性引领性科技攻关以及打赢关键核心技术攻坚战:重点关注新一代人工智能、量子信息、集成电路、基因与生物技术、临床医学与健康等。

5. 打造强大战略威慑力量体系:关注军工行业!

第二十次全国代表大会报告中,首次出现“以新安全格局保障新发展格局”,确保重要产业链供应链、能源资源、粮食安全。

1. 电子行业:产业技术方面减少关键材料和产品对外国供应商的依赖。自主可控确定性增强,积极把握半导体行业的投资机会。

(1)半导体设备行业安全发展背景下的投资布局:看好半导体设备的国产化。

(2)半导体设备层面,持续看好半导体设备国产份额提升的逻辑,建议关注上市公司包括*北方华创、*华海清科、*华峰测控、*中微公司、盛美上海、至纯科技、拓荆科技

(3)半导体设计层面,建议关注:(a)DDR5 产业:*澜起科技、*聚辰股份;(b)特种 IC:*紫光国微、臻镭科技、智明达;(c)设计逻辑:*兆易创新、*晶晨股份、中颖电子。(d)手机供应链:*韦尔股份、*卓胜微、唯捷创芯;(e)模拟芯片设计:*圣邦股份、*思瑞浦。

(4)半导体材料层面,国产替代亟需加速,晶圆产能规划适配材料发展,建议管制:(a)半导体光刻胶:彤程新材、晶瑞电材;(b)面板光刻胶:雅克科技、飞凯材料;(c)电子特气:昊华科技、华特气体。

2. 计算机行业:信创(信息技术应用创新业),它是数据安全、网络安全的基础,也是新基建的重要组成部分;信创二阶深化,有望开启数倍于首阶段的市场空间。

建议关注:(a)基础硬件领域:*神州数码、*纳思达、*中科曙光;(b)基础软件领域:太极股份;(c)应用软件领域:*金山办公。

3. 金属行业:关注资源自给及技术替代带来的投资机会。建议关注:(a)矿产资源自给领 域:*紫金矿业、*天齐锂业、*赣锋锂业、*华友钴业;(2)技术替代领域:钠电池转型的*华阳股份。

4. 国防军工行业:极需全面实现自主可控,关注国产化替代进程。电子信息化方面,建议关注*振华科技、*中航光电、*宏达电子、*航天电器;军工新材料,建议关注*光威复材、*西部超导。

5. 汽车行业:供应链、数据安全是基石。目前核心零部件的国产替代逻辑有望得到进一步加速。建议关注:*比亚迪、*伯特利、*拓普集团。

6. 新能源行业:自动驾驶、氢能源、储能三大万亿级新赛道蓄势待发;“碳中和”是能源安全和经济转型的内在需求。锂电领域,关注行业龙头 *宁德时代;光伏领域,关注*隆基绿能、*阳光电源、*通威股份;储能领域,关注*宁德时代、*阳光电源;特高压领域,关注*思源电气、*特变电工、*国电南瑞、*许继电气。

7. 通信行业:依托芯片国产化,重点关注光芯片。建议关注:(1)磷化铟领域,重点关注 *光迅科技。(2)硅光领域,目前仍需依靠美国代工,未来需在代工环节加大投资。(3)铌酸锂领域,光通信实现弯道超车的重要方向,关注上市公司光库科技。

8. 医药行业:重点关注高端医疗制造自主可控和生命科学产业供应链安全。参考国际经验,疫情放开后的长期、复杂的影响,医药行业将在2023年全年维持高景气度。

数字化X线摄影系统(DR)在下游医疗机构不断渗透给了奕瑞科技带来发展机会,建议重点关注高端医学影像设备的*奕瑞科技。

中国A股投资,宜采巴菲特暨索罗斯投资管理模式

1. 据Wind统计,2022年12月以来至目前,有617家A股上市公司接受了包括券商、公募基金等在内的机构调研。

按照所属的行业分布来看,机械设备行业最多,达到79家;医药生物行业公司数量居于其次,为77家;电子行业公司有68家,数量居于第三。

2. 第二十次全国代表大会报告中,“安全”出现50次,“发展”出现108次, 首次出现“以新安全格局保障新发展格局”,确保重要产业链供应链战略性新兴产业(自主可控)、 高端制造(智能制造)、新能源、新材料、生物农业、生物医药、国防军工,这是A股在2030年之前为中国经济创造大量资本溢价的源泉。

3. 中国A股(包括科创版)4,874家上市公司,按Buffett选股要领及参阅个股近5年财报数据,选出核心绩优股50家+120家成长股;同时搭配295家连动观盘,共筛选出465家(家数占全体上市公司的9.5%)。

4. 上证指数(周K)在展开B浪反弹之前,2023Q1~Q2再创2885点新低的概率小。面对A股市场操作,宜采五维价值投资—基本面、技术面、情绪面、货币面及政策面。中国A股市场,不仅用Buffett投资法,还要锁定风险,采Soros套期保值策略对冲避險要领!

风险提示:投资有风险,入市需谨慎;理性投资,风险自担。本文仅代表笔者观点,不作为短线投资建议!

口腔诊所连锁经营创始与资本运营投资机遇 | 居外专栏

前言:个案研讨

绍兴8020口腔门诊部有限公司拥有一支汇聚国内外专业,老中青相结合的口腔医疗服务团队。

由医院主任级医师黄林江主任与金友良主任以及来自台湾的李文隆总经理领军,响应国家全民健康战略,秉持「取之于社会、用之于社会、止于至善、 永续经营」的成立宗旨。

绍兴8020口腔门诊部有限公司,以长三角绍兴三线城市地区连锁为轴,下沉连结到四五线乡镇、街道的社区门诊,以【1挂10+100家】口腔诊所共生赋能的加盟经营模式,达成区域品牌、经营规模效率与降低成本效应,同时解决如下所述行业的痛点 :

  1. 专业人才不足,和经营管理与设备落后问题;
  2. 医生成本高、请不到、留不住;
  3. 民众就诊意识薄弱;
  4. 诊所独立开业经营困难;
  5. 品牌认知度匮乏,难获口腔病患信任,难以经营的生存问题。

绍兴8020口腔门诊部有限公司规划【联结+合作+共享】,透过绍兴牙科医院1挂10口腔门诊,连锁100家口腔诊所(意指长三角地区1挂10+100家口腔诊所),将优质的口腔医疗资源、流程、利润模式整合在一起,并采资本运营及美国IAPO上市规划,全国扩展(+1000家口腔诊所)口腔连锁诊所,把握市场兴起与商业契机。

融资型商业计划:核心提点

(一)绍兴8020口腔门诊部有限公司融资型商业计划核心要点:

  1. 融资型商业计划书的撰写目的,它可协助公司领导者:

(1)厘清策略方向及经营型态的可行性与未来的成长蓝图;

(2)与风险投资者沟通及资金私募需求。

绍兴8020口腔门诊部有限公司优势分析:

  (1)经营管理团队具成功、丰富的事业经营与医疗临床和管理经验;

  (2)经营团队核心成员具有丰厚的产业和地区人脉;

  (3)已建构成功的口腔精准医疗和精实管理二合一服务系统;

  (4)具数字化口腔种植牙、正畸、牙冠CAD/CAM系统和风险管控诊断系统,经临床验证,提升医疗精准、安全与增强时效,提升高端医疗服务水平,满足高端客户需求。

  1. 融资型商业计划书,它内含目标策略、商业模式、投入资源与回收预期、风险评估;它是一组特定工作任务、一组特定步骤、一组特定目标,在特定日期完成公司愿景。
  2. 融资型商业计划书撰写原则:市场机会、实务导向、内容真实简洁、白话与图表比较、重点表达具体有力。

(二)面向风险投资者沟通及资金私募需求,融资型商业计划核心提点:

1.根据运营计划,尚缺未来3-5年公司财务报表的预估数据?

2.公司实收资本(非指注册资本)多少?公司估值多少?

3.按公司法第27条:无形资产(知识产权)技术出资,先实缴公司资本,之后才好用股权去融团队专业人才、融渠道(连盟口腔诊所)、融资,做大公司。

4.风险投资者看融资型商业计划书的逻辑重点:计划与执行的前后是否具一致性及可行性?

知识产权出资:法律依据

  中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。知识产权(无形资产)出资:包括-项目前期投入、公关成本、知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。

换言之,知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融专业人才(用股权、期权激励人才)、融资(用股权融资金、资产并购)、融渠道(用股权融加盟)、融渠道(用股权连盟口腔诊所),对于做大公司具有极大的做实做强作用。

绍兴8020口腔门诊部有限公司签约备忘:「知识产权作价实缴资本」【信息来源:世界金控、上海控本】。

依据《未来5年获利能力》及原始股权结构:CEO、专业人才及运营团队股(期)杈之规划。公司需要根据对人力的需求和依赖程度,决定授予的股权数量。

尤其是服务业的人力驱动型公司,一般更加需要用较多的股权数量来作股权激励。公司本部的薪酬和福利待遇相对一线城市较低时,公司可以酌情增加股权激励数量。创业期公司股权激励总量一般为20%~30% 。                                 

绍兴8020口腔天使轮融资规划:知识产权出资作价5亿元资本,释股20%,融资5000万元。

5亿元=2.5亿元(资本)+2.5亿元(资本公积)。每股2元。上海控本,外加技术投资20%,1亿元=5000万元(资本)+5000万元(资本公积),每股2元。

股权激励:完善公司治理结构

初创期是企业最艰难的时候,这个阶段抗风险能力弱,时常面临着资金匮乏、技术开发整合中、品牌认知度低、专业人才短缺、管理制度不完善等种种难题。

股权激励是有明确指标的:(1)上市前的实股奖励:激励对象可以参与公司的增资扩股,从而获得获得经营业绩股权并享有分红权。为了避免激励对象的短期行为,公司可以规定实股所有权保留期,在保留期满后,符合授予条件的,由公司向其发放股权登记证书或者前往工商局办理股权变更登记手续。

(2)美国OTC上市后,股票期权激励模式:通过设定指标传达出公司发展导向,解决企业通过加盟口腔诊所的绩效管理制度难以解决的难题。法律法规规定的股权激励计划的最长年限是有效期10年。股权激励对象范围是公司董事、专业医生、核心技术人员及业务骨干和对公司发展有重要作用的人员,具有一定的灵活性。

公司的定向增资股权激励,调动积极性,企业以绍兴8020口腔为纽带,连锁1000家口腔诊所,将口腔医疗资源、流程、利润模式整合在一起,通过将股权或红利分配给加盟口腔诊所,加深合作绑定利益共同体,企业能够更加有效地提升经营规模及管理效率,提升腔本企业的竞争力。

绍兴8020口腔门诊部有限公司1挂10家门诊,以取得美国OTC上市地位作为扩展加盟启点,2025-2027年第一阶段扩展100家诊所联盟:连锁加盟合并财务报表。【信息来源:绍兴8020口腔门诊部有限公司】

资本运营:投资机遇

企业完成无形资产知识产权技术作价实缴资本之后,企业融人才、融连锁渠道,融各种对公司有帮助的团队之股权激励,真正让企业的实缴资本股权变值钱,后续持续通过专业上市辅导机构专业助力投资融资、IAPO多路径上市、市值管理、并购重组等,让企业的实缴资本股权更有价值,为企业创造更高价值做大做实并做强口腔诊所连锁经营。

风险提示:本文仅代表笔者观点,不作为知识产权作价实缴资本助力企业融专业人才以及融资的唯一依据。风险投资者看融资型商业计划书以及IAPO多路径上市的逻辑重点:计划与执行的前后是否具一致性及可行性。

日元走弱,日本房产吸引海外投资者 | 居外专栏

今年以来全球饱受通胀困扰,多年无法达到央行通胀目标的日本也迎来了持续的通胀。

据最新总务省公布的数据显示,日本10月全国消费者物价指数为103.4,比去年同期上涨3.6%,是1982年2月以来的同比最大涨幅,更创下了40年来的新高。日元的贬值也推高通胀的原因之一。

尽管受到美联储或放慢加息政策的乐观预期,以及日本政府和央行于今年9月出手干预汇市的影响,但近期日元对美元仍一度超过1美元兑140日元,日本贬值的影响不容小视。

为了对抗高通胀,许多国家的央行纷纷采取提高利率,收紧货币政策,因此,相当一部分的发达经济体的房产市场面临重压。

而反观日本央行继续维持宽松的货币政策,日元的持续贬值短期内或很难改变;种种迹象显示,日本房产对于海外投资者的吸引力正在不断上升。

根据数据显示,J-REIT 指数下的基础资产和股息支付都表现稳定,显著好于发达经济体的同业。

投资者对于住宅类房产的兴趣在持续增加,带动了该类物业价格的上涨;写字楼的租金情况明显转好。

2022年第三季度,甲级写字楼租金自疫情以来首次出现持平;空置率在在新增供应的影响下有所上升,但交通便利的写字楼受影响不大。

东京中央五区的办公楼租金和空置率情况

日元走弱日本房产吸引海外投资者
数据来源: Savills Research & Consultancy

随著防疫政策和入境限制的放松,酒店业和商业零售类物业获得进一步上升的势头。在疲软日元的带动下,不少大机构也纷纷采取行动,如基汇资本(Gaw Capital)近期宣布将在未来的1.5 至2年内追加35至40亿美元的投资。

风险披露:
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

氢能汽车发展趋势及投资机遇 | 居外专栏

从上世纪70年代,日本就开始关注氢技术研发,巴士已上路,目前研发重点为远程交通工具上,如氢能源飞机和快铁,且明确打算投入市场。

不仅是日本,欧美也在发力氢能。氢能是一种来源丰富、绿色低碳、应用广泛的二次能源,正逐步成为全球能源转型发展的重要产业。

氢能汽车发展趋势
国际能源个别机构预测2050年氢能在全球能源总需求中的占比。

根据国际主要能源机构的预测,氢能产量将在2050年达到5-8亿吨区间,占比从目前仅约0.1%全球能源占比上升到2050年12%以上的占比(以上)。

这其中,对于中国大陆来说,需求也将同步上升。

氢能汽车发展趋势

根据2020年研报,中国大陆氢气总产量达到2,500万吨,主要来源于石化能源制氢(煤制氢62%、 天然气制氢)。其中,天然气制氢占中国氢能产量的19%,而电解水制氢仅占1%。而当前,全球氢能产量约7,000万吨左右,主要为化石能源制氢。

2021年中国年制氢产量约3,300万吨,同比增长32%,成为目前世界上最大的制氢国。

根据中国氢能产业联盟预计,到2030年碳达峰期间,中国大陆氢气的年需求量将达到约4,000万吨,在终端能源消费中占比约为5%。

到2060年碳中和的情境下,氢气的年需求量有望增至1.3亿吨左右,在终端能源消费中的占比约为 20%,其中70%为可再生能源制氢。

2022年3月,中国国家发展改革委、国家能源局联合印发《氢能产业发展中长期规划(2021-2035年)》, 以实现“双碳”目标为总体方向,明确了氢能是未来国家能源体系的重要组成部分,是用能终端实现绿色低碳转型的重要载体,也是战略性新兴产业和未来产业的重点发展方向。

氢能作为高效低碳的能源载体,绿色清洁的工业原料,在交通、工业、建筑、电力等多领域拥有丰富的落地场景,未来有望获得快速发展。

氢能产业链主要包括上游制氢,中游氢储运、加氢站,以及下游多元化的应用场景。 目前来看,其主要应用场景分布于交通业、工业、发电以及建筑领域。

氢能汽车发展趋势

氢能应用场景

目前交通和工业为主要应用领域,建筑、发电等领域仍然处于探索阶段。据预测,到2060年工业领域和交通领域氢气使用量分别占比60%和31%,发电领域和建筑领域占比分别为 5%和4%。

(1)交通领域

氢燃料电池汽车是交通领域主要应用场景,未来有望实现高速增长。2020年由于受到疫情等因素影响,中国大陆氢燃料电池汽车产销量出现下降。

但2021年氢燃料电池汽车产量和销量分别同比增加35%和49%;今年以来氢燃料电池汽车产销量进一步增加,上半年已经超过去年全年。

中国《氢能产业发展中长期规划(2021-2035年)》显示,计划到2025年中国氢燃料电池车辆保有量达到5万辆。

据此计算,未来几年中国氢燃料电池汽车保有量的年均增长率将超过50%。氢燃料电池汽车主要包括氢燃料电池系统、车载储氢系统、整车控制系统等。其中,氢燃料电池系统是核心,成本有望随着技术进步和规模扩大而下降。

(2)发电领域

氢能发电主要有两种方式。一种是将氢能用于燃气轮机,带动电机产生电流输出,即“氢能发电机”。

氢能发电均存在成本较高的问题。氢燃料电池发电成本大约2.5-3元/度,而其他技术发电成本基本低于1元/度。降低成本是氢能在发电机领域发展的关键。

【信息来源:毕马威KPMG】

氢能汽车发展趋势及投资机遇

氢气作为能源,在纳入使用的过程中,会采用存储、封存等各种方式进行处理,确保其安全性。

以在汽车上的应用为例,根据车厂分析,氢能源汽车和锂电池汽车一旦发生爆炸燃烧,锂电池电动车带来的伤亡程度可能更高。

基于氢能自身的优势,它的安全风险远小于给驾驶人带来的益处。

中国大陆在氢能汽车领域,使用多集中在重卡等大型车上,氢燃料电池体积大(缺点),在小型乘用车上的应用就比不过锂电,只能在卡车、物流车等大型车上一显身手。

氢能源卡车就是通过氢气和氧气在燃料电池中产生电力来给电动机供电,从而推动卡车在路上行驶,有着比较高的能量转换效率。

(1)中国大陆已经有近1万辆氢燃料电池物流车,这是氢能在汽车行业应用的最好证明,但也是其缺点的体现:氢燃料电池体积大。

(2)2021年中国大陆新建100座加氢站,累计建成数量达218座,位居世界首位。2022上半年快速更快,新建加氢站超270座,全国几乎都有覆盖,其中广东、山东、江苏、浙江站点最多。相较于锂电池充电慢、换电麻烦等问题,加氢站的快速落地,让氢能在充电这一环节占据优势。

从政策层面来看,在碳达峰及碳中和目标大背景下,同时也作为中国“十四五”规划的重要内容,氢能产业可以说进入了快车道。

根据国家发展改革委近日发布的氢能产业发展中长期规划来看,明确“十四五”时期燃料电池车辆保有量将达到约5万辆。

到2030年,形成较为完备的氢能产业体系,到2035年,氢能在终端能源消费中的比例明显提升。

目前已有10多个省、50多个城市陆续发布了氢能产业专项规划。长三角、珠三角、环渤海等地区已初步形成氢能产业集群。

「氢科技」是世界的潮流与趋势,氢能源的研究与应用,正在蓬勃发展!氢能源的应用非常广泛,涵括新能源汽车业、一般工业、高科技产业、制造业等。

举凡氢能发电机、氢能发电机电动车、氢发电站等,都可以用氢能来完成。意即所有依赖汽油运行的,完全可以氢能源来取代。

众多国家宣布 2035 年停止发放燃油车牌照,酝酿时日的「氢能」已被公认为终极能源,氢燃料电池汽车,正蓄势待发迎向世界,挺进新能源汽车产业之新里程碑。

AHET台北母公司研发的加氢时间仅需 3-5 分钟,环保无污染,零排放等优势,将会成为汽车产业发展的主流重点。

该公司商品优势在于产氢设备体积小,产氢量高,产氢量纯等优点,将为新能源汽车产业绽放清新亮点。

该公司自主研发的专利技术商品独特,符合安全、便利、经济、实用、环保无污染等特性。致力于氢科技的研究领域,获得多项发明专利。

实验室设备齐全,能够在研究试验阶段,提供很好的研究支持。极具突破性之车载自动产氢供应本车燃料电池使用技术,业已研发成功且安全方便,并得到台湾中科院的试验认证,可以商业化量产。

该公司深具开发市场的优越资源、氢燃料电池生产的计划和产品的订单、整合研发团队的优势和扩大产业规模,现已成功可以量产成品并推广到市场,未来计划让商品和服务质量推向全球。

AHET台北母公司研发的「氢能发电机」是引领全球电动车的黑科技。2021年开始将自行研发的「氢能发电机」体积小、「氢能发电机电动汽车 (载具)」营销各国(陆续接订单中)。该公司的全球专利及自行研发的「氢能发电机」产品介绍:(氢能发电机的氢能是用氢油经过产氢装置制氢的)。

氢能汽车发展趋势
50KW氢能发电机示意图
氢能汽车发展趋势
50KW氢能发电机示意图

【信息来源:台北氢能源科技、世界金控】

  氢能发电机 锂电池
续航力 1,000公里 400-500公里
充电时间 加氢3-5分钟 充电3小时
充电方式 车载自动产期 需到充电桩充电费时
气候限制 不受气候限制 0度以下电力下降30%-50%
环保 无污染、零排放 有电池化学物污染
使用年限 10年以上 每5年必须更换电池
成本 发电机成本1万美元/台 电池成本1~1.3万美元/组
政府政策 有补助 无补助

氢能发电机与锂电池动能车比较表

风险提示:投资有风险,入市需谨慎;理性投资,风险自担。本文仅代表个人观点,不作为投资建议!

知识产权作价实缴资本,助力企业融团队人才 | 居外专栏

随着工业4.0及数字化时代的到来,当前的企业竞争在某种意义上已经转变为人才的竞争。

建立长效激励机制、留住人才必将成为公司发展之必然。充分知悉股权激励的本质内涵,从而做出顺应时代潮流的正确决策,助力公司快速发展。

中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。 知识产权(无形资产)出资:包括项目前期投入、公关成本、知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。

实务上,针对企业的营业执照上面的主营项目(营业范围)密切相关,通过【企业股权分配管理系统,知识产权稳定性能价值评估综合软件,知识产权数据智能、众筹基金、申报流程监控系统,知识产权专利评估、技术转让、创新孵化综合系统,无形资产知识产权高质量高安全价值评估软件】,可在技术股东个人名下,重新研发计算机软件著作权证书(由国家版权局核发知识产权软件著作权证书。

企业重新研发计算机软件著作权证书,不牵扯原先任何发明及技术专利,不需要担心会泄漏任何技术等机密数据。

经由北京财政局认可的专业认可专门评估无形资产的评估机构及数家跨不同领域的单位协助评估、估价(与欧美日各国案例或对标公司比价评量,先评估未来五年的无形资产知识产权价值)、审计、验资后,出具审计报告及验资报告,成为公司有价资产,企业再到市场监督管理局,变更企业的注册资本为实缴资本到位(知识产权出资完成公司的实缴资本)。

后续公司合法合规地同股同权做股权融资、规避非法集资的风险、并规避“名股实债”的所谓估值法的股权融资风险,对公司资本运作在股权激励上取得企业融团队人才之重要帮助。

【信息来源:世界金控、上海控本】

知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为公司实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融团队人才(用股权、期权激励团队人才)、助力企业具有极大的做实作用。至于股权激励对象范围包含公司董事、中高层管理人才、核心业务人才、骨干技术人才。股权激励的对象一定是对公司有战略价值的核心团队人才。

股权激励是一种长期激励,必须体现为在公司战略的指引下将公司的股权分享给激励对象,使之享有公司股东的身份和权利,股权激励更强调留住人才并使其与公司拥有共同发展的愿景,股权有了增值,激励对象才有利可得。

股权激励是有明确指标的,比如,期权激励模式中有行权条件:通过设定指标传达出公司发展导向,甚至可以完善公司治理结构。

同时合理的税务筹划加上基础的企业文化、完善的薪酬绩效方案,比如阿里巴巴创始人马云防止高管追求短期利益放弃职业经理人而采用合伙人制度,从而促使企业与员工真正实现共赢。

企业上市前,依据企业的发展阶段来理性确立激励对象范围:

1. 初创期企业的激励对象范围

初创期的企业可以将研发团队确定为激励对象范围:一方面可以让研发人员的付出与回报成正比,留住研发团队的成员;另一方面可以用股权代替资金来向研发团队取得最核心的技术,减轻公司资本支出的压力。

2. 成长期企业的激励对象范围

从研发团队扩大到管理团队、运营团队和销售团队,在条件允许的情况下还可以进一步扩大到上游供应商、下游经销商和合作团队。

 对于企业上市前而言,股权激励模式有股票期权(“分利”与“分权”并重的股权激励模式)、员工持股计划、合伙人制度(阿里巴巴成立初期就开始实施合伙人制度,随着公司的发展,合伙人制度不断完善。

与一般企业着眼于局部的事业合伙人制度不同,阿里巴巴将事业合伙人制度提升到了集团治理层面的高度,从合伙人委员会、董事提名权、AB股(同股不同权)、员工持股等多个方面入手,打造出一套独具阿里特色的事业合伙人机制、“薪酬+股权” 回报方案(小米公司薪酬创新的做法)来激励关键团队人才。

至于股权激励关键团队人才,按照实践经验总结得出:初创期公司股权激励总量一般为资本*(20%~30%),而成长期公司激励股权总量一般为为资本*(10%~20%)。

为读者解答:

来自上海柯和言生命科技有限公司柯总的提问:

公司主营业务是根据《黄帝内经》健康养生要领依序为排湿寒、通经络、除毒素,百病消。公司属于劳动密集型的服务型企业,劳动力的流失和劳动力价格的变化对康养服务运营的影响非常大,怎留团队人才,扩展运营规模,做实企业呢?

答:首先公司根据《公司法》第27条 知识产权(传统中医经络的排湿寒产品研发投入、商标、技术专利、渠道资源、创新商业模式)作价实缴资本。

其次,就实缴资本融团队人才、融经销代理商。海底捞的案例可参考:海底捞(股票代码:6862.HK)2018年9月26日登陆香港交易所,市值突破千亿港元,成为全球第五大餐饮企业。

海底捞的成功是因为它从三四线城市做起,充分调动了员工的积极性和创造力,从而把小企业做大、做强。

海底捞通过师徒制、分级绩效评估和抱团小组制度培养出一批忠诚且具备自我繁殖能力的员工。在人员足够充沛、足够优秀、足够忠诚的基础上,海底捞的门店日益扩张,整个公司的营收和利润也水涨船高。

海底捞的师徒制:师父的工资分为基本工资和浮动工资。浮动工资属于利润分享的范畴,师父可以从以下两个选 项中选择收益较高的方案获得财务奖励。

另外,公司还拿出利润的5%作为激励店长层级的总体奖金池,师父可以得到自己门店利润的0.4%。以一个成熟门店月盈利200万元为例,师父可以获得8000元的浮动奖金。

尽管这部分浮动工资激励额度不高,但每月到账,没有考核周期;对公司而言,这种方式可以保证各门店的财务呈现健康发展的势头。

【信息来源:海底捞香港上市招股说明书/澜亭股权研究院】

海底捞将各门店分为A、B、C三个等级。

A级:优秀,A级门店店长有权优先选择开店,并将其培养的徒弟作为新店店长的优先候选人。

B级:合格。B级门店店长可以选择通过继续培训,争取下一季度更好的评级。

C级:不合格。C级门店店长评级者,未来一年内将不再享有申请开设新店的权利并需要接受为期6个月的规培),并且将店长的个人发展与门店的等级评定紧紧绑定在一起。

至于股权激励的实践中,就如何具体计算每个激励对象应被授予的股权数量,常见方法有以下三种可参考:由于上海柯和言生命科技有限公司是一家非上市公司,没有强制性的法律规定,所以公司可根据公司的实际情况决定授予股权的数量。

1. 直接评判法(根据职级等评判)

直接评判法就是直接由决策人决定授予激励对象的股权数量。这是一种比较直接和简单的办法,直接由股东会、董事会综合评判每个激励对象的获授数量:激励对象的职位、业绩、不可替代性、薪酬等因素来评判被激励对象并做出个量决定。

2. 期望收入法

期望收入法是指根据激励对象对股权激励得到的收入的期望值,反推在实施股权激励时应授予其的股权数量。

3. 分配系数法

分配系数法是指通过建立一定的评价模型来计算激励对象的分配系数,得到某一激励对象的分配系数占全体激励对象的总分配系数的比例,该比例即该激励对象获授股权数量的比例。评价模型主要是价值和贡献的评价模型,全体激励对象的总分配系数是所有激励对象分配系数的平均数。

结语:

对于大部分企业来说,仅仅只是将企业的无形资产知识产权技术作价完成实缴,并没有把实缴资本的价值进一步最大化,没有做后续一些列的资本运营。

实务上,企业完成无形资产知识产权技术作价实缴资本之后,企业融人才、融经销代理商,融各种对公司有帮助的团队之股权激励,真正让企业的实缴资本股权变值钱。

后续持续通过专业辅导机构专业助力的顶层设计、资本运作、投资融资、IAPO多路径辅导上市、市值管理、并购重组等,让企业的实缴资本股权更有价值,为企业创造更高价值做大做实并做强企业。

风险提示:本文仅代表笔者观点,不作为知识产权作价实缴资本助力企业融团队人才的唯一依据。

日元贬值外资对日本不动产投资情绪高涨 | 居外专栏

亚洲投资者对日不动产的投资热情正在提高。背景是历史性的日元贬值,资金还正在流向日本的不动产投资信托(REIT)市场。

外资企业开始购买相对便宜的日本不动产。随著日元贬值日本的商用不动产按美元计算的价格指数降至异常低的水平。

在低利率背景下,衡量投资回报的「收益率差(Yield Spread)」也保持稳定,预计海外企业的投资将持续。按日元计算的价格也有可能面临上涨压力。

相关统计显示,2021年亚太地区对日本不动产的投资额为25亿美元,比2020年增加6.1%。

在现阶段,2022年仅GIC等的3个项目就达到2021年投资总额的一半。如果日元贬值进一步推动对日投资,有可能逼近2019年的水平(42亿美元)。

日元贬值外资对日本不动产投资情绪高涨
全球各区对日本的投资

亚洲等海外投资者还把资金投向日本的REIT。东京证券交易所的统计显示,海外投资者的1~5月净买入额约为900亿日元。

与投资美国REIT的ETF在1~6月流出近12亿美元资金形成对照。来自亚洲的海外投资者对日本不动产的投资额仅次于美洲。

日圆贬值,随著日本肺炎疫情趋缓,3月1日起放宽入国管制,首批回到东京的是商务客及留学生,从2月底开始,在学校附近的租屋需求突然大增,市场一反过去沉闷的景象。自3月以来,外国人留学生和就业者购买房地产的数量也有了大幅的增加。

投资者比较青睐买新房子,从整个成交比例中来看屋龄的话就很明显,屋龄0到20年的房子成交率都超过30%,但是成交率最低的屋龄30年以上仅有16.4%

日圆创25年新低,投资房产好时机?VS. 楼价近30年高位,卖楼套现是机会吗?| 居外专栏

「日圆创25年新低,投资房产好时机?」 抑或是,「楼价近30年高位,卖楼套现是机会吗?」 其实,这两句话并没太大关系,只是反映外国人对日本房地产买卖双方的两种看法。你是哪一方呢?以下的评论,或会帮你你找出答案!

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40年美金/日圆 汇率走势图

近月,日本房产界出现忙得不可开交的现象,与几名日本房地产中介交流时,他们异口同声表示「好忙好忙,更会忙到年底」。

他们解释,除了要回复客人有关房产资料和问价的来电及电邮,自七月日本对外开放放宽后,更开始要接待海外旅游团及免检测之商务人士,种种迹象显现全面通关指日可待。

然而,对于专业投资者来说更是急不及待,马上托地产中介申领商业签证,冀快人一步到实地考察作买楼投资。

PropCap 房产投资入门知识

一般投资房地产的总回报 = 房价增值率(Capital Gain)+ 租金回报率(Rental Return)

如投资海外房产就需加上汇率回报(FX return)。各回报率会受市场不同因素(Factors)影响,大致因素如下:

  1. 房价增值率(Capital Gain): Supply/Demand, Income Growth, Money Supply, Interest Rate…etc
  2. 租金回报率(Rental Return):Supply/Demand, Inflation…etc
  3. 汇率回报率(FX return):Interest Rate, Currency Supply / Demand(Trades demands, Speculation)…etc

我们先认识这3个回报率的含意,以及他们如何对日本市场造成影响。

房价增值率 (Capital Gain)

房价一般而言是持续上升。90年代日本房地产泡沫爆破,经历了十多年持续性走下波,终于在2003年始上升。今日东京都二手楼的平均成交价,已升至泡沫时代的平均价,而楼价一年的平均升跌幅大概是3-5%。

如果有人说日本楼价不曾上升,则代表他正与30年前的楼价相比较。当然,我相信没有香港人在30年前已开始投资日本楼,若有的话,应该是十年前了,那当时的房产至今没有理由不赚钱。不赚钱的原因或者是「入咗垃圾货」。

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30年首都圈二手房平均单价(万日圆/平方米)

租金回报率(Rental Return)

租金回报率的算法是以一年的租金收入/楼价计算的。 一般租金都是平稳上升,惟日本租金与过去30年并无明显差别。也就是话,租金收入在不变而房价上升的情况下,租金回报率就会一路走低。日本楼租金回报率正正是这个走势。

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东京城南地区住宅租金回报率

汇率回报(FX Return)

外币FX投资有升有跌, 不似其他投资产品般长升或长跌,因此一般人都以短炒形式操作非长揸。而另一个特色是,一般投资产品走势上升时慢,下跌则会加快波动率上升,但外币汇率上升和下跌时的波幅较为接近,因此每一个周期波动会较短且变化不大。

基于以上因素,那究竟应否买入日本楼或放售?

现在的你可以选择你心水的情景!

我认为现在是低位买日圆投资房产的好时机!

恭喜你选择了投资日本房地产!

日圆兑港币美金创25年历史性低位,对于不少人来说是前所未见,甚至40多岁的中年人亦仅有一面之缘,显得现今的日圆汇率十分诱人。

投资讲风险,无人知晓未来走势会升或跌、长升或长跌。其实投资产品的特性是容易理解的,例如,债券到期时取回本金;房产价格则基本上是长期上升;而对于一种货币,除非人民对它失去了信心,否则局面大多是「升升跌跌」。如果能在低位大手买入外币,想投资海外房产就「想输都难」。

投资外币就要认识标准差(Standard Deviation),那现在是否买入日圆的机会呢?

我们可以参考USD与JPY历史标准差(Standard Deviation),又名(Volatility)。

USD/JPY Volatility Per Month: 平均是 3.83% ,等于一个Standard Deviation,意思指有67%机会率USD/JPY汇率在一个月后升跌幅不大于3.83%左右。

标准差对投资者有什么启示?

我们可以比较一年的USD/JPY Volatility和一个月的USD/JPY Volatility

一年的Volatility的算法是:

(Volatility Per Month)3.83% × √212 = 13.27%

意思是一年的升跌有67%的机会率是 ±13.27% (一个标准差Standard Deviation)以内。 如果我们放大观察这两个标准差,即是有95%的机会率升跌幅度在 13.27% × 2 = ±26.54% 以内。

现在我们可以看看今年USD/JPY的走势。

一年前至今,日圆已贬值了26日圆,超过23%以上,稍达至两个标准差的26.54%,这类情况属为罕有,100年内仅有5次机会发生,而今日的日圆差一点就达到绝地反弹的水平,加上7月联储加息或会对日圆压力的巅峰,实在值得留意!

投资日本楼propcap
2022年美金/日圆汇率走势图

我们可以想像美日汇率一年间的浮动达23%,比房价升跌大得多(1年升10%已非常多)如果在合适的时机买入日圆作房产投资,期待回报率十分理想。除了日本房产之外,还有没有其他以日圆来投资的方法呢?

成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)也是不错的选择,一年的定息回报达至6%~8%。

创30年楼价高峰,是否时候卖楼套现呢?

今日选择出售日本房地产的你,恭喜赚钱了!

战后的日本房产价格俨如坐过山车,导致八、九十年代的一家三代也无力供楼,之后千禧年代,价格更一度陷入低迷,房产业一蹶不振。

事实是否如此?

2011年东日本大地震后,日本中央银行在股票市场上不断地买进Topix和J-REIT的成分股。2012年12月安倍前首相于第二次上场后,为了稳定利率而不停地买进国债。

在存款负利率、超低息贷款的情况下,造成资产价格暴涨。当时的你,若有能力向银行申请贷款,想必猪笼入水。现今全球进入新高通涨时代,利率由历史性低位返回正常范围,对长期依赖低利率的日本肯定有影响。

投资日本楼propcap
首都圈和东京都住宅地地价平均走势图

许多人评论日本楼不应作投资,皆因楼价长期不升。倘使比较30年前的房价,的确是没有升跌,但对比10年前,二手住宅单位楼价已升至接近100%,如若这样都不算升值的话,这个人肯定对日本房产一窍不通。

投资房地产的优点是租金收入稳定,资产长期升值,可以通过贷款做杠杆,增加回报,但缺点是流动性低,短期变现未必易事,当经济疲弱的时候,成功卖出变得难上加难。

然而,今日楼价适逢是30年来的高位,简直是「Seller Market,条街无货卖」。如果想卖得好价钱,现在肯定是好时机!

当卖楼套现后,你会考虑将日圆兑换成港币后,但赚蚀或不多,而选择将日圆存入银行一、两年,等待美国加息周期完结后,日圆汇率想必或会回升,但此时的你,又会嫌弃日圆存款无利息,我会建议成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder),一年的定息回报达至6%~8%。

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海外房产融资平台首席分销官李树钊
PropCap房产按揭贷款专栏