Category: US Investment Column

紐約公共交通是城市的動脈，它不但為市民帶來方便，也深入影響著紐約的房地產。在最近這幾年裡，我們可以看到紐約市的公共交通設施方面有很大的進展，這些項目包括：第二大道地鐵線、世界貿易中心交通樞紐、賓州火車站、來往布魯克林及皇後區的電車和拉瓜迪亞機場。這些大型的項目不但將給社會制造就業機會而且也改變了城市風貌。由於紐約市的土地有限，進行這些大型項目都需耗費多年時間的考量和計劃，我們同時也可利用這些項目來評估未來房地產的趨勢。

第二大道地鐵線

紐約市地鐵是全世界最大的捷運公司，它也是世界唯一二十四小時運作的地鐵系統。紐約市地鐵早在1868年左右建起，當時多數是地面和高架型式。可是高架鐵路的缺點日益明顯，既過時又吵鬧，而且有礙市容，逐漸導致民怨。由於紐約市地面上的房地產發展迅速，土地也越來越值錢所以紐約市地鐵慢慢的改建在地底下。

紐約市地鐵自19世紀至今歷了時代的變遷也不停的發展，成為了紐約地底下的文明。在2007年4月，紐約大都會運輸署開始為曼哈頓第二大道地鐵線施工。這項工程早在1929年被提出，但是因為美國經濟大蕭條，此計劃被迫取消。在第二次世界大戰之後，私人汽車使用比例逐步升高，美國政府對於交通方面的政策轉向積極建設公路，而鐵路等大眾運輸建設便被擱置。

今天，第二大道地鐵線分為四期，截至2015年12月，第一期工程仍會按原計劃在2016年12月開幕。第二大道地鐵線穿梭曼哈頓第125街和下城的金融區之間，因為沿線社區長期受到公共交通的缺陷而不太受市民喜歡，所以房價都比別的區域便宜。不過，這地鐵線不但會為一帶的房地產變得更有價值而且也提高那裡的商業機會或吸引開發商。

有很多購房者選擇搬移到東區的原因是希望住到價格合理和更大的房子（兩臥或以上），他們都是一些有小孩的家庭。東區有很多好學區和寧靜的城市生活，非常適合小孩成長。

世界貿易中心交通樞紐

花了十年的計劃和建設，世界貿易中心交通樞紐終於在今年的三月投入服務。這座由西班牙設計師聖地亞哥·卡拉特拉瓦（Santiago Calatrava）設計的紐約新交通樞紐在世貿中心遺址廢墟上拔地而起。它就像一只張開翅膀往天上飛的白鴿，美侖美奐的同時也展現了經濟飛騰的金融中心。這整個交通樞紐10年前規劃時的預算為20億美元（且預定2009年完工），如今已耗資40億美元。

卡拉特拉瓦設計的候車大廳是通往大型綜合零售商場的入口，綜合零售商場又是整個交通樞紐的重頭戲。它不但為一帶居民帶來了一個休閑空間，而且吸引了來自世界各地的游客。隨著市政府積極地投入大量資金發展，曼哈頓金融區（又稱新下城）比911恐襲前變得更安全。這裡不但吸引了許多名店同時也成為了年輕專業人士的居住首選，因為這裡的房價比沿邊地區較低。

根據Trulia的數據顯示，金融區的房地產自2014年起有大幅度的增長。金融區今天的每平方尺均價為$1,294比起去年的今天漲了6% 。下城有很多期房項目正在建設或規劃中，這將為火熱的市場增添更多房源使得價格竟爭更激烈。

賓州火車站

1910年的舊賓州車站（Penn Station，其設計靈感源自卡拉卡拉大浴場(the Baths at Caracalla)由粉紅色花崗岩建造。這座“運輸史上的多裡安神廟”，在鍍金時代有著輝煌事跡，它是一座用來迎接所有到訪紐約的貴賓神殿。車站見證了第二次世界大戰期間客流的激增，以及50年代開始的城際鐵路運輸大衰退。

1962年，賓州鐵路提出拆毀車站大樓，空出的土地上新建賓州大廈和曼迪遜廣場花園。拆掉半個世紀後仍不時被人扼腕嘆息，紐約時報編輯評論道：賓州車站的拆除給紐約市的城市建築帶來了持久的傷痛。車站拆除也導致了紐約市乃至全國的保護經典建築的浪潮。今天的賓州車站不如舊賓州車站輝煌，而且還很落後。

今年一月，紐約州長安德魯·庫默宣布了3億美元的改造計劃希望重振昔年的風光。在賓州車站旁的哈德遜碼頭也有著大型的開發項目，這原本是紐約申奧計劃體育館的選址，經歷了落敗給倫敦後這塊土地開發為商業用途。那裡將會有出租樓，酒店和商業混用的高樓。

除此以外，哈德遜碼頭也是紐約著名的高架公園的開端，這裡將成為旅游的新熱點。根據Corcoran 2015年第四季的數據顯示，曼哈頓中城公寓市場的整體比2014年下滑了21%，不過相信這項計劃落成後將會把那區的房地產推高。

布魯克林及皇後區的電車

這是一項連接布魯克林和皇後區沿河一代的電車計劃。這區的河濱發展蓬勃，但對許多居民來說缺乏公共交通仍然是一個問題。紐約市長，比爾·白思豪提出了一個17英裡長的河濱電車網絡（耗資$1.7億美元建造、每年$2600萬美元營運費和1600萬載客量可為紐約市每年帶來$3.7億美元稅收），將布魯克林的日落公園和皇後區的阿斯托利亞連貫一起。這項計劃的目的是希望提升該區域的商業和產業的市場競爭度。布魯克林的日落公園像一個被隱藏的寶藏一樣，這裡依然是布魯克林價格最實惠的區域之一。

根據人口普查數據，日落公園將近50％是拉丁裔，約40％是亞裔，其中包括來自中國的福建省的移民，他們把第八大道變成了這個城市最熱鬧的中國城之一。日落公園有很多多家庭式的聯排房屋，購買這類房地產的目的是希望自住和出租兩用，對許多中國投資者來說是很不錯的選擇。可是，購買聯排房屋需要日常管理如：垃圾處理、鏟雪、戶外清潔、維修等等，居住國外的業主可要自聘物業管理公司。

拉瓜迪亞機場

這是紐約最大的敗筆和恥辱，位於皇後區的拉瓜迪亞機場可選為美國最落後的機場之一。紐約州長安德魯·庫默和美國副總統喬·拜登去年宣布了$4億美元的重建計劃，估計會制造18,000個就業機會。這項目的目的是增加停機空間、減輕航空交通流量和建設一流的客運設施。

此外，庫默也認為重建計劃可提升紐約市的國際形像。這項計劃可振興周邊的房地產，再次讓這區成為熱愛多元文化居民的熱門選擇。機場的重建計劃估計將提升周邊一帶的房屋需求量，尤其是法拉盛在近期逐漸成為了皇後區的黃金地帶屋價最高的區域之一，將來也會因為中國購房的熱潮節節上升。

Anthony專業點評

紐約市的房地產在近年來得到迅速的發展，紐約人口不斷的攀升。公共交通設施的需求量也大增，紐約市也必不得已的大興土木的改善。同時，政府也希望利用這些多模式交通發展規劃宣揚紐約市財力雄厚及積極地邁向新紀元。無論你是潛在的購房者還是租客，無論你打算賣房重新置業還是增加地產投資，紐約市公共交通發展變化對房市產生很大的誘惑力！

 

Anthony Tam專欄全集

Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅

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導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）和加州內華達郡內的城鎮特拉基（Truckee）。

舊金山灣區地區分布

一、了解太浩湖地區

對富裕的舊金山灣區居民來說，太浩湖是一個終年的度假勝地，該區的房地產市場很大程度上依賴於舊金山灣區良好的經濟與房地產市場，這兩者在過去幾年中均得到驚人的發展。

1、區域界定

我們在太浩湖/特拉基地區的房地產市場包括下列地區：阿爾派梅多斯、唐納湖、郎唐、馬爾蒂斯谷、太浩湖北岸、北極星、斯闊谷、太浩市、太浩唐納、特拉基以及太浩湖西岸。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

太浩湖湖岸一景

 

2、舊金山灣區的影響

支線市場：通過分析舊金山灣區核心的大都市統計區（MSA）的房地產與就業數據，我們可以了解太浩湖市場未來的走向。舊金山灣區的高收入與資本淨值的增加都意味著太浩湖地區將有更大的房產需求。舊金山灣區房價較高且不斷上漲，加之強勢的銷售環境，為太浩湖區的自住房（通常是退休人員）或第二居所提供了平等的機會。

就業與收入：過去三年裡舊金山灣區就業增長迅猛，自2011年開始每年增長4%。我們預計這種增長趨勢近期還將繼續，但增長比率會略微保守。舊金山灣區是一個十分富裕的地區，目前東灣與舊金山兩個大都市統計區的中等家庭收入分別是81,000美元與90,000美元，最高的為聖何塞大都市統計區，中等家庭收入接近10萬美元。

銷售量：最近幾年，舊金山灣區的成屋銷售火爆，並呈穩定增長的態勢。

高房價：三個舊金山灣區核心大都市統計區的成屋價格都已迅速攀升。我們預計未來成屋價格將穩固上漲，但到2018年，房價上漲的態勢將明顯緩和。（約翰•伯恩斯房地產咨詢公司（JBREC）不對房價做出預測，但下表顯示了我們對每個大都市統計區房價變動比率的預測。）

灣區就業趨勢和預測

 

灣區成屋銷售趨勢和預測

 

灣區成屋定價趨勢和BHVI預測

 

3、人口統計數據

增長穩定：太浩湖地區居民人數只有45,000，大約19,300戶住戶。自2000年起，該區的人口數量每年下降1%，但預計未來五年的人口數量有望回升，大約到2020年達到2000年的水平。

住戶：未來五年，太浩湖地區每年約有新增居民500人，或每年約有新增住戶250戶。住戶數量的增長速度高於人口數量的增長，這一現像普遍存在於像太浩湖這樣的二級市場。

加州太浩湖區人口和家庭趨勢和預測

二、太浩湖/特拉基房產市場最新概況

2015年太浩湖/特拉基房市四大發展趨勢

房價上漲：近年來太浩湖地區成屋銷售價格中值始終在上升。獨棟住房價格同比上升4.3%，但公寓的價格近期下跌了8.3%。由於銷售量相對較低，且上市的房產種類多樣，因此房價中值會逐月大幅波動。

供應量走高：太浩湖地區在售的房產數量可觀，可滿足五到八個月的需求。就規模較大的市場標准來說，這一數量相對較高，但是就高端的、第二居所定位的市場來說，這個數量則在正常範圍之內。

延長出售：由於第二居所的購買可自由決定，因此高端度假屋在市場上售賣的時間比傳統房產的售賣時間要長。在太浩湖地區，獨棟住房從上市到成交平均需要三個月的時間，正常情況下，分套購置的公寓銷售時間會更長。

開發商與保護主義者達成協議：普萊瑟縣的行政府人員最近達成了一項交易，轉移了位於馬爾迪斯谷的一項大型新建房產項目的開發權。房產所有者Sierra Pacific實業公司與開發商Mountainside公司准備在267號州際公路以東開發1,360套房產。但是這一計劃讓公共用地基金會與特拉基唐納土地信托等保護主義團體感到擔憂。十月之後，雙方達成協議，Mountainside公司將現在760套住房單元以及6.6英畝商業用地的開發權轉移到267號州際公路以西。這項協議有助於打破看似無休止的僵局，同時保護馬爾迪斯谷50,000英畝的土地。在舊金山工作的人將更具吸引力。

太浩湖/特拉基成屋價格和供應趨勢

 

特拉基是美國加利福尼亞州內華達郡內的一座城鎮

三、2015年Q4太浩湖/特拉基房市數據分析

內華達山脈的雪具有魔力。在別處，降雪影響交通，企業停工，但在太浩湖/特拉基，降雪開啟了世界著名的冬季度假村，吸引滑雪者、戶外運動愛好者與度假屋的購買者。長時間的嚴重干旱之後，該地區在第四季度熱切歡迎大雪降臨。天氣狀況在2015年的大部分時間都抑制了銷售，但房地產活動在年末活躍起來，這是一個傳統的繁忙季節，外地買家——多數來自舊金山灣區——開始購買度假屋，為滑雪季做准備。

太浩湖/特拉基是買家市場，去年很少出現多方競價。買家利用很多社區內仍未達到衰退前頂峰的房價獲得更多優惠。

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基公寓中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基公寓月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基公寓平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基公寓線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基公寓銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度太浩湖/特拉基獨立屋?

導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是加州酒的搖籃，又名月亮谷的索諾瑪谷（Sonoma Valley）。

舊金山灣區地區分布

一、了解索諾瑪縣

盡管大部分居民仍在當地工作或通勤較長的距離去舊金山或半島，但資產淨值仍然推動著索諾馬縣重要的第二居所與退休人員市場的發展。我們非常看好索諾馬縣的退休市場機遇，因為即將60歲以上的人口數量正在急劇增長。

1、區域界定

我們在索諾瑪山谷地區的房地產市場包括下列城市：格倫艾倫、肯伍德以及索諾瑪。下方圖表中的銷售數據涉及所有居住用房地產，其中包括這些社區內的獨棟住宅、托管公寓以及農場和牧場。

美國加州的索諾瑪谷在葡萄酒世界扮演著重要的角色

 

2、經濟狀況

穩固的就業增長：去年索諾馬縣新增就業人口數為8,400，預計今年新增就業人口數為4,400，全縣就業總人口數超過196,000。2015年的數據比去年穩固增長了2.3%，預計2016年以前的漲勢與此類似，此後的就業增長會有所減緩。

旅游與技術：在索諾馬縣內，基於旅游的休閑與接待工作占就業總和的13%。專業商業服務、貿易、運輸與公共事業以及政府也是該市場內的重要部門。

高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.1%的人口找不到合適的工作。

中產階級：盡管專業人員收入較高，但索諾馬縣仍維持中等的收入數據，每年中等家庭收入62,000美元。但是，也有來自舊金山等更加富裕地區的大量房產需求。

索諾馬縣就業和平均收入趨勢預測

 

3、人口統計數據

增長穩定：索諾馬縣目前有人口約50萬。人口增長適度，近幾年增長率接近1%，住戶增長速度略低。我們預計未來每年的人口增長緩慢且穩定，增長率維持在1%以下。但我們預測，隨著千禧一代開始遷出該區，住戶組成數趨向於回到長期基准，住戶增長的速度將會超過人口增長速度。

老生常談：預計未來幾年索諾瑪縣每年新增居民約5,000人，或每年約有2,100-2,500戶新增住戶。

索諾馬縣人口和家庭趨勢和預測

二、索諾瑪縣房產市場最新概況

1、索諾馬縣房價

房價水平：開發活動有限意味著新房價格會經常波動，但平均價格大約在45萬到50萬美元之間。過去一年中，全縣的新房價格中值約為483,000美元。

房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，伯恩斯房價系數顯示去年房價上漲了8.8%，比2013年17.2%的高比例有所降低。約翰•伯恩斯房地產預測公司（JBREC）預計未來幾年房價增加會按這個程度日益緩和，2016-2018年間增長率保持在2%到4%之間。

支付能力：盡管按揭利率較低幫助索諾馬縣的支付能力保持在歷史正常水平，但相對較高的房價對私房屋主來說仍然昂貴。中等收入家庭需要將收入的48%用於購買一處價格中等的轉售房產，要購買一處價格中等的新房產，他們需要花費46%的收入（新房產價格更低是因為房產建築密度更高）。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——索諾馬縣

 

2、2015年索諾馬縣房市五大發展趨勢

轉售量始終如一：我們預計2015年轉售量為6,400套，比2014年增長5%。2018年之前每年的銷售量將緩慢增長，約6,400-6,700套。這與20世紀90年代末到2005年之間8,000-10,000套的年銷售量相比有所下降。

投資減緩但仍至關重要：投資者正在購買索諾馬市場26%的房產，比2012年最高的33%有所下滑。

索諾瑪縣新增500多個就業崗位：消防員基金保險公司宣布他們將精簡目前位於諾瓦托的辦公室，安排大約550名員工前往位於佩塔盧馬的面積較小的新辦公室。由於相對更靠近舊金山灣區甚至馬林縣的辦公場地租金不斷上漲，一些企業將選擇租金較低的周邊市場。

度假出租屋破壞房地產儲量：2011年以後，索諾瑪縣已為“整房度假出租屋”發放1000多份許可，而在建的新住宅房地產只有495套。隨著“共享經濟”的發展，空中食宿（Airbnb）等網站將繁榮起來。目前索諾瑪縣有上百套房產供租賃，其中很多缺少適當的許可批准，可能會被納入轉售儲量市場。這一趨勢進一步加劇了住房緊張的狀況，同時對轉售定價與租價都造成了壓力。從2011年至2014年，現房價格共上漲40%，而公寓租金上漲了29%。

SMART運行：SMART列車將為鐵路通勤者提供可與擁擠的101公路相媲美的選擇，101公路從索諾馬縣向北，延伸進馬林縣，終點位於拉克世博。SMART目前正在試運行，以便檢查車載系統與運營需求，2016年預計有幾處站點將開放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到舊金山工作，但這勢必會減輕101公路的壓力，索諾瑪縣的房地產對在舊金山工作的人將更具吸引力。

索諾瑪谷又叫月亮谷，谷中葡萄滿園，自然風光優美，更以極品的白葡萄酒聞名

三、2015年Q4索諾瑪谷房市數據分析

太平洋聯合公司索諾瑪谷第四季度的房地產活動可以稱為“兩個市場的故事”。隨著夏天的結束，九月有大量交易完成，但十月市場蕭條，新交易缺乏。但十一月，購買者蘇醒並迅速忙碌起來。十二月並不是典型的蕭條月，買家會匆忙在年末達成購房交易。

總之，索諾瑪谷2015年末與年初一樣：市場非常繁盛。住宅銷售量攀升，平均售價也相應提高。定價合理品質優良的房地產不斷吸引買家，但賣家發現他們需要謹慎定價；一些有著不切實際期望的賣家發現他們的房地產在市場上滯銷的時間比上年同期要長。

索諾瑪谷房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪谷月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪谷房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪谷線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪谷房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度索諾瑪谷區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

三、2016年索諾瑪谷房市預期

索諾瑪谷是一個廣受歡迎的目的地，且整個舊金山灣區的就業狀況良好——這兩大因素對未來的房地產活動來說是個好兆頭。雖然利率仍處於歷史較低水平，但預計正在上升的利率會對房地產銷售造成影響。索諾瑪谷多數銷售的是二手房，買家可隨意支配的收入通常與股票市場密切相關，與利率也有一定的相關性，預計2016年股票市場會與2015年一樣不穩定。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是舊金山灣區的九個縣中面積最大和位置最北的索諾馬縣（Sonoma County）。

舊金山灣區地區分布

一、了解索諾瑪縣

盡管大部分居民仍在當地工作或通勤較長的距離去舊金山或半島，但資產淨值仍然推動著索諾馬縣重要的第二居所與 退休人員市場的發展。我們非常看好索諾馬縣的退休市場機遇，因為即將60歲以上的人口數量正在急劇增長。

1、區域界定

我們在索諾瑪縣的房地產市場包括下列城市：科塔蒂、希爾茲堡、鵬格羅夫、佩塔盧馬、羅勒爾特公園、聖羅薩、塞巴斯托波以及溫莎。下方圖表中的銷售數據包括索諾瑪縣內的獨棟住宅、農場和牧場。

索諾馬縣是加州葡萄酒之鄉中產酒量最高的一個縣份

 

2、經濟狀況

穩固的就業增長：去年索諾馬縣新增就業人口數為8,400，預計今年新增就業人口數為4,400，全縣就業總人口數超過196,000。2015年的數據比去年穩固增長了2.3%，預計2016年以前的漲勢與此類似，此後的就業增長會有所減緩。

旅游與技術：在索諾馬縣內，基於旅游的休閑與接待工作占就業總和的13%。專業商業服務、貿易、運輸與公共事業以及政府也是該市場內的重要部門。

高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.1%的人口找不到合適的工作。

中產階級：盡管專業人員收入較高，但索諾馬縣仍維持中等的收入數據，每年中等家庭收入62,000美元。但是，也有來自舊金山等更加富裕地區的大量房產需求。

索諾馬縣就業和平均收入趨勢預測

 

3、人口統計數據

增長穩定：索諾馬縣目前有人口約50萬。人口增長適度，近幾年增長率接近1%，住戶增長速度略低。我們預計未來每年的人口增長緩慢且穩定，增長率維持在1%以下。但我們預測，隨著千禧一代開始遷出該區，住戶組成數趨向於回到長期基准，住戶增長的速度將會超過人口增長速度。

老生常談：預計未來幾年索諾瑪縣每年新增居民約5,000人，或每年約有2,100-2,500戶新增住戶。

索諾馬縣人口和家庭趨勢和預測

二、索諾瑪縣房產市場最新概況

1、索諾馬縣房價

房價水平：開發活動有限意味著新房價格會經常波動，但平均價格大約在45萬到50萬美元之間。過去一年中，全縣的新房價格中值約為483,000美元。

房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，伯恩斯房價系數顯示去年房價上漲了8.8%，比2013年17.2%的高比例有所降低。約翰•伯恩斯房地產預測公司（JBREC）預計未來幾年房價增加會按這個程度日益緩和，2016-2018年間增長率保持在2%到4%之間。

支付能力：盡管按揭利率較低幫助索諾馬縣的支付能力保持在歷史正常水平，但相對較高的房價對私房屋主來說仍然昂貴。中等收入家庭需要將收入的48%用於購買一處價格中等的轉售房產，要購買一處價格中等的新房產，他們需要花費46%的收入（新房產價格更低是因為房產建築密度更高）。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——索諾馬縣

 

2、2015年索諾馬縣房市五大發展趨勢

轉售量始終如一：我們預計2015年轉售量為6,400套，比2014年增長5%。2018年之前每年的銷售量將緩慢增長，約6,400-6,700套。這與20世紀90年代末到2005年之間8,000-10,000套的年銷售量相比有所下降。

投資減緩但仍至關重要：投資者正在購買索諾馬市場26%的房產，比2012年最高的33%有所下滑。

索諾瑪縣新增500多個就業崗位：消防員基金保險公司宣布他們將精簡目前位於諾瓦托的辦公室，安排大約550名員工前往位於佩塔盧馬的面積較小的新辦公室。由於相對更靠近舊金山灣區甚至馬林縣的辦公場地租金不斷上漲，一些企業將選擇租金較低的周邊市場。

度假出租屋破壞房地產儲量：2011年以後，索諾瑪縣已為“整房度假出租屋”發放1000多份許可，而在建的新住宅房地產只有495套。隨著“共享經濟”的發展，空中食宿（Airbnb）等網站將繁榮起來。目前索諾瑪縣有上百套房產供租賃，其中很多缺少適當的許可批准，可能會被納入轉售儲量市場。這一趨勢進一步加劇了住房緊張的狀況，同時對轉售定價與租價都造成了壓力。從2011年至2014年，現房價格共上漲40%，而公寓租金上漲了29%。

SMART運行：SMART列車將為鐵路通勤者提供可與擁擠的101公路相媲美的選擇，101公路從索諾馬縣向北，延伸進馬林縣，終點位於拉克世博。SMART目前正在試運行，以便檢查車載系統與運營需求，2016年預計有幾處站點將開放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到舊金山工作，但這勢必會減輕101公路的壓力，索諾瑪縣的房地產對在舊金山工作的人將更具吸引力。

縣治聖羅莎是索諾瑪縣中最大的城市

三、2015年Q4索諾瑪縣房市數據分析

前幾年，太平洋聯合公司在索諾瑪縣的房地產市場傾向於賣家，2015年市場開始趨向平衡。買家不願意為房地產開高價，多方競價變少，一般低價房地產才會出現價格戰。數百萬美元的房地產成為買家市場，很多房地產在市場上滯售的時間延長，且只有降價才能出售。第一季度的房地產存量上升，第四季度又有所回落。

第一季度售價飆升，接下來三個季度的房價趨於和緩。希爾茲堡與塞巴斯托波的房地產需求旺盛——且房產儲量緊缺，因此該地區的購房者仍然充足。

索諾瑪縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度索諾瑪縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2014年與2015年第四季度索諾瑪縣不同價格範圍的房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

三、2016年索諾瑪縣房市預期

索諾瑪縣很多賣家在四季度結束時將他們的房地產撤出了市場，我們預計房地產儲量恢復後，銷售活動將重新活躍起來。春季通常是房地產市場的繁忙季節，盡管厄爾尼諾風暴可能會延誤一些交易。美聯儲最近決定抬升利率，但利率仍然處於歷史較低水平，這可能會刺激猶豫不決的買家，從而促進銷售。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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2016年1月13日所頒布的目標性地區法令（Geographic Targeting Orders，簡稱GTO）要求部分買家必須提供個人真實身份。此法宗旨並不是要讓紐約房市降溫。隸屬美國財政部旗下的金融刑事執法網 （FinCen）表示此項法令是為了防止海外貪污官員和跨國罪犯利用美國豪華地產市場進行洗黑錢的活動。另外，關於房東對個人信息正當的保密需要，據有的律師樓稱，還是可以滿足的。

那麼究竟這道法令具體內容是什麼呢？今天我們就來探討一下。

但凡符合以下所有條件的地產買家在購買房產的時候都必須透露個人的真正身份。這些條件包括：

• 房產價格在$3,000,000或以上；
• 所購買房產帶房契，如產權公寓（Condo）和別墅（House），合作公寓（Co-op）不受限制；
• 全現金交易，無借貸行為；
• 買家以公司（LLC，Corporation）名義購買並且買家直接或間接持有公司股份25%以上；
• 房產所在地是紐約曼哈頓和佛羅裡達州的邁阿密。

在美國購買房產都需要購買產權保險，這項法令規定產權保險公司必須使用8300表格提供公司持有者的真實身份。而8300表格必須連同買家的證件，例如護照，駕照等在房屋過戶後30天內提交。現時這項法令在試行階段，試行時間從2016年3月1日到2016年8月26日。值得注意的是房產如果在2016年3月1日後過戶的都需要遵循法令。法令現時只要求產權保險公司旗下所有員工遵守，暫時不涉及地產律師，經紀等其他相關人員。

FIRPTA預扣稅金百分比的變化

對於在美國擁有房產的海外投資者來說應該都對“FIRPTA”不陌生。FIRPTA ”是1980年開始實行的“外籍人士投資房地產的稅務法案”的縮寫（Foreign Investment in Real Property Tax Act），美國聯邦政府制定該法案以向“外籍人士”出售在美所持有房產時征收聯邦稅金。這裡的“外籍人士”，是指既不擁有美國綠卡，也不是美國公民的人。

FIRPTA有趣的地方在於它讓購買方進行代扣代繳。更具體地說，從外籍人士那裡購買房產，買家有義務在過戶時代扣稅金然後繳納給國稅局，以確保外籍人士實際支付了聯邦稅。以前的規定是買家需扣起房產交易價格的10%，但今年新出台的規定要求$1,000,000或以上的房子需扣起房產交易價格的15%作為儲備稅金。這15%仍然只是影響扣起的部分，真正要交納的稅金百分比不變。在國稅局計算好交易中淨收入所需交納的稅金後，他們會把多出來的部分退還給國際賣家。

雖然如此，符合以下任何一個條件的賣家是無需被預扣起稅金的：

• 賣家向買家提供非外籍人士證明；
• 賣家在過戶前向國稅局申請“Withholding Certificate”（稅金扣起證明），這證明上會顯示賣家在這項房產交易中實際需要交納的稅金；
• 房產價格低於$300,000並且買家打算用作自住，非投資性房產。

如果遵循一般的程序，賣家從國稅局那裡收回多交的稅金需時較長，如果過戶時間發生在美國報稅日期剛剛結束後，賣家甚至要等超過1年的時間才能收回款項。專攻房地產的律師提供了一個辦法可以省時省力：首先賣家在過戶前可以向國稅局提交申請“Withholding Certificate”（稅金扣起證明），然後將那10%或15%的預扣稅金放在賣家或買家任何一方的律師銀行賬戶裡。當從國稅局那裡真正獲得稅金扣起證明並獲知真正需要交納稅金的數目後，律師就會把實際數目從儲備稅金中劃出並交予國稅局，剩下的部分立刻退還給賣家。

 

葛宜珉專欄全集：

葛宜珉詳解紐約房產市場

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導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是加州（人口）第四大城市舊金山。

舊金山灣區地區分布

一、了解舊金山縣（舊金山大都市統計區）

技術/軟件公司進入城市，吸引了城市型的員工，加之尋找機遇的海外投資者們正在進行的項目，持續推動舊金山的房價上漲。舊金山將成為世界上最受歡迎也是最昂貴的居住之地，技術部門發展減速會對房價造成即時的負面影響。

1、區域界定

舊金山區域細分

舊金山被劃分為10個不同的區域，其中的每一個區域都包含幾個不同的社區：

區域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.

區域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.

區域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.

區域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.

區域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.

區域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.

區域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights. 8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.

區域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.

區域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.

美國舊金山市的地標金門大橋

 

2、經濟狀況

就業增長：長期以來，舊金山縣是北加利福尼亞州的經濟中心，並逐漸成為技術/軟件中心。它是舊金山灣區最集中的就業中心點，有近640,000的就業人口，過去三年裡（2012-2014）就業人口數淨增86,000。我們預計，2017年以前就業增長穩健，但增長速率會有所減緩。

高薪部門發展：就舊金山大都市統計區（MSA）總體來說（聖馬特奧市、舊金山和馬林縣），整個大都市統計區內收入較高的部門——金融、信息和專業與商業服務——是該區的關鍵部門，在過去三年實現了極大的發展。這些部門從2011-2014年在整個大都市統計區內增加就業人口68,500余人。

高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.2%的人口找不到合適的工作。

經濟富裕：舊金山縣非常富裕，2014年中等家庭收入80,200美元，但該區內仍存在貧富差距。自2012年開始工資增長穩健，預計2018年以前工資增長仍將保持上升趨勢。

舊金山縣就業和平均收入趨勢預測

 

3、人口統計數據

增長穩定：舊金山縣人口數接近863,000，住戶數量超過362,000。對這樣一個面積狹小的成熟市場來說，近期的人口增長勢頭可謂相當強勁，預計未來幾年的人口增長將趨於穩定。

數據說明：預計舊金山縣每年將有新增居民8,500到10,000人，或每年約有新增住戶4,500到4,900戶。住戶人數小於近郊區域的基准。

舊金山縣人口和家庭趨勢和預測

二、舊金山縣房產市場最新概況

1、舊金山縣房價

房價水平：舊金山縣潛在供應量龐大，近期將有大量的房地產推出，需求旺盛且近幾年的供應停滯不前。供應情況加上當地較高的收入水平都意味著新房房價會一直居高，但住房面積不大且密度高。過去的12個月中，每個月由於售賣房產的差異，新房價格大幅波動，但普遍高於1,100,000美元。而2014年新房價格中值為1,038,000美元（目前的售價提高了6%）

房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，舊金山大都市統計區的伯恩斯房價系數顯示去年一年的房價上漲了6.9%，我們預計未來幾年，特別是到2018年，房價增值將放緩。

支付能力：盡管按揭利率較低，但舊金山大都市統計區目前的支付水平仍低於其長期的基准。在舊金山縣內，中等收入的家庭需要拿出其收入的87%用以購買價格中等的轉售房產，要購買一處價格中等的新房產，他們需要花費80%的收入（出現這種矛盾是由於新房產的建築密度較高）。因此很多人在舊金山工作而在其他地方居住或租房。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——舊金山大都市統計區

 

2、2015年舊金山縣房市五大發展趨勢

轉售額始終如一：在去年12個月中，舊金山縣的轉售額超過5,500套。以大都市統計區為單位，我們預計2016-2017年的年銷售量增長率將為1%到2%。

投資者原地不動：舊金山大都市區的投資活動已逐漸減少，但保持在21%左右，比2013年初的24%有所下降。盡管該區更偏遠的部分市場占有率一直不高，但投資者仍然占據了相當大的一部分市場。其中大部分以海外資金的形式進行投資，投資者主要來自中國。

供應增加：在舊金山，有1,300多套托管公寓和4,000多套新公寓正在建設。僅這一項就會大幅增加城市的房產供應量。但是，還有另外6,750多套托管公寓與6,200多套公寓已獲得批准正在審查或正處於概念階段，上千套公寓還處於不確定的狀態。由於城市住宅區密度較高，未建設的建築可能一夜之間就會消失不見，但這仍然是巨大的供應量。這種活躍性體現了人們對舊金山持續順景的信心。

舊金山轉運中心開始建設：一個新的跨海灣開發項目將有助於復興公共交通。金融區以南的轉運中心已經開始動工建設。計劃完成100萬平方英尺的設施，每天接納100,000名乘客。圍繞中心的地區將建成4,400套新房產，其中1,200套將以較實惠的價格出售。

租金繼續飆升：由於對待售房產的支付能力下降，因此人們湧向租賃市場。目前舊金山大都市統計區的平均租價為3,015美元，同比增長了9.2%，幾乎是2004年平均租價（1,594美元）的兩倍。

舊金山房地產

三、2015年Q4舊金山縣房市數據分析

近幾年來舊金山一直是賣家的市場，但到2015年第四季度，市場開始向更加平衡的狀態傾斜——公寓與獨棟房屋均是如此。銷售價格確實在持續上升，但速度不同於以往幾個季度。很多房地產仍然需要多方競價，但出高價的速度也有所下降。市場上可供銷售的房地產在交給第三方保管之前的待售時間比前幾個季度略有延長。到十二月這個強勢的季度結束，但相比而言第三季度更加強勢。

但最令人驚訝的是：第四季度很多舊金山房地產的出售價格低於它們的報價——這一現像在2015年初聞所未聞。可供出售房地產的存量仍然緊張，但我們也看到，房地產所有者普遍更願意將他們的房地產投放到市場上。

舊金山縣單獨家庭住宅中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣公寓中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣單獨家庭住宅月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣公寓月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣單獨家庭住宅平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣公寓平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣單獨家庭住宅線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是全美最著名的葡萄酒產區納帕縣（Napa County）。

舊金山灣區地區分布

一、了解納帕縣（納帕大都市統計區）

資產淨值推動納帕縣第二居所與退休人員市場，資產淨值也已經得到極大的增長。不斷增長的房地產存量與價格持續為富人在納帕縣創造房地產機會，且當地人也從不斷增長的消費中獲益。

1、區域界定

我們在納帕縣區域內的房地產市場包括下列地區：美國峽谷、安格文、卡利斯托加、納帕、奧克維爾、拉瑟福德、聖海倫娜以及楊特維爾。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

納帕谷（Napa Valley）美國酒谷以生產葡萄酒而聞名，溫暖的早春和和煦的夏日為葡萄的生長創造了近乎完美的氣候條件

 

2、經濟狀況

強勁的就業增長：去年納帕縣新增就業人口數為2,700，預計到2015年底將再增加2,000人，使全縣的就業人口數超過71,000。今年就業增長率為2.9%，但低於2013與2014年的4.0%。我們預計2018年以前就業增長勢頭會有所減緩。

旅游與職業多樣性：健康與教育服務、休閑與接待以及制造部門對當地的經濟至關重要。

高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.6%的人口找不到合適的工作。

中產階級：納帕縣中等家庭每年收入73,300美元，但並不像舊金山灣區其他地方一樣高於全州與全國的基准。納帕縣更屬於一個中等地區，而非外地人所認為的那樣，納帕縣以外的人只知道這裡的葡萄園與奢華的度假屋。

納帕縣就業和平均收入趨勢預測

 

2、人口統計數據

慣常的緩慢增長：納帕縣人口始終增長緩慢。近幾年的人口增長率下跌至1%以下，2014年家庭增長率為0.8%。我們預計未來人口增長會持續緩慢，但我們預計隨著千禧一代開始搬離該區，一般情況下，住戶組成數有望被拉回到長期基准，因此家庭數量的增長速度將超過人口數量的增長。

未來增長緩慢：預計未來幾年納帕縣每年新增居民大約只有1,000人，每年約只有500戶新增家庭。

納帕縣人口和家庭趨勢和預測

二、納帕縣房產市場最新概況

1、納帕縣房價

房價水平：由於供應量少，新房價格大幅波動。目前房產售價中值為854,000美元，去年同期為770,000美元。

房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，BHVI顯示去年房價上漲了7.6%，比2012年與2013年的兩位數增長百分比有所降低。約翰•伯恩斯房地產咨詢公司（JBREC）預計未來幾年房價增長會更緩慢，增長率在1.8%到3.6%之間。

支付能力：盡管低按揭利率使納帕縣的支付能力略微低於歷史正常水平，但不斷上升的房價將繼續影響支付能力。中等收入的家庭需要拿出43%的收入用於購買一處價格中等的轉售房產，要購買一處價格中等的新房產，他們需要花費68%的收入。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——納帕縣

 

2、2015年納帕縣房市四大發展趨勢

投資減慢：投資者購買納帕縣24%的房產，較2012年底最高的36%有所下降。

銷售量小幅上升：我們預計2015年轉售量比2014年高12%。未來幾年，銷售量只會小幅上升，每年提高約3%到4%。這將使納帕縣保持在大約與長期基准相一致的水平上，即每年銷售房產1250套到1450套。

活躍程度提高？：納帕縣的新房產市場始終供應緊張。轉售房產的存量也非常低。但最近有幾處房產投向市場，且普遍大受歡迎。Richmond American開放了Silverado路，Lafferty在今年早些時候開放Riva保護區，而Taylor Morrison最近開放了Chesapeake村，內有價格相對實惠的連棟房屋。Lafferty即將在納帕西北部開放一個高檔街區，可能會有其他社區進入。但是，這些社區僅僅是納帕買家的開胃菜。擁有945套房地產的多用途納帕Pipe住宅區位於納帕南部，是近期唯一的大型社區項目，目前正在進行授權程序。

在納帕生活：盡管納帕縣的收入普遍處於中上等水平，但由於該地區紅酒之鄉的美譽以及毗鄰舊金山灣區核心的便利地理位置，該區擁有大量財富。納帕縣對舊金山灣區的家庭具有特別的吸引力，因為這裡可以作為退休或度假的選擇。由此產生的效應之一就是納帕縣是全國第四大100萬美元以上房產的集中區（按其占掛牌上市房產總量的比例計算）。但是，因為納帕縣的高端市場與舊金山和硅谷的命運密切相關，因此納帕縣將會很大程度地受到這些地區的經濟與房地產市場趨勢的影響。

納帕郡是美國加利福尼亞州舊金山灣區以北的郡

三、2015年Q4納帕縣房市數據分析

有限的房地產存量使2015年納帕縣的銷售量減少，但平均售價攀升。第四季度，定價500,000美元以下的房地產尤其緊缺，值得多方競價，而700,000美元以上的房地產——典型的流行上升市場——在市場上待售的時間比過去更長。

即使房價前景較好，但賣家仍不願意將他們的房地產投向市場，很多賣家遭遇偶發事件，使他們找到新住處之後才離開當前的住房。這樣的偶然性導致了第四季度出現一些復雜的交易，有幾筆交易依賴於買賣雙方先各自完成交易。

納帕縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

納帕縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

納帕縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

納帕縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

納帕縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度納帕縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2014年與2015年第四季度納帕縣不同價格範圍的房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2016年的市場預期

買家普遍不喜歡在雨中購物，因此第一季度的銷售額——特別是葡萄園——可能會受到西海岸厄爾尼諾暴風雨預測的影響。此外，賣家在十一月和十二月將自己的房地產撤出市場，春季它們將被重新投入市場，屆時納帕縣綠樹成蔭、鮮花盛開，正是最美的時候。毫無疑問：買家將會等待。

 

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導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是舊金山北灣的馬林縣（Marin County）。

舊金山灣區地區分布

一、了解馬林縣（舊金山大都市統計區）

富裕的舊金山郊區的近郊住宅區有總體上保存完好、令人滿意的舊房產。該區房產供應有限，又有一流的學校，因此在這一市場進行長期投資相對比較安全。

1、區域界定

我們在馬林縣區域內的房地產市場包括下列地區：貝爾韋代雷、科特馬德拉、費爾法克斯、葛蘭布易、肯特菲 爾德、拉卡斯伯、米爾山谷、諾瓦托、羅斯、聖安塞爾莫、聖拉斐爾、索薩利托以及蒂伯龍。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

馬林縣縣城聖拉斐爾（San Rafael）

 

2、經濟狀況

就業下降：馬林縣距舊金山僅一橋之隔，卻是一處僻靜的郊區。該區的就業人口基數只有112,000人，去年就業增長穩健，新增就業人口1,900。我們預計未來短期內的就業勢頭良好。

高薪部門發展：就舊金山大都市統計區（MSA）總體來說（聖馬特奧市、舊金山和馬林縣），收入較高的部門——金融、信息和專業與商業服務——至關重要，並在過去的三年裡經歷了巨大的發展。在大都市統計區內，這些部門從2011年到2014年新增就業人口超過68,500。

高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.1%的人口找不到合適工作。

經濟富裕，勢頭良好：馬林縣非常富裕，2014年中等家庭年收入100,700美元。近期工資穩健增長，預測未來幾年的勢頭將非常強勁。

馬林縣就業和平均收入趨勢預測

 

3、人口統計數據

緩慢而穩定：馬林縣人口數略高於25萬，合計106,000戶住戶。歷史上該區房價較高且一般情況下人口增長比較緩慢，因此預計未來人口增長將非常緩慢。

數據說明：馬林縣每年約有2,000名新增居民，或每年約有新增住戶1,000戶，預計住戶數量的增長速度將略快於人口增長速度。

馬林縣人口和家庭趨勢和預測

二、馬林縣房產市場最新概況

1、馬林縣房價

房價水平：馬林縣在任何給定年份的新建房產數量都極少。因此，供給不足，環境吸引力以及高收入都意味著新房房價會持續居高，去年價格中位數為160多萬美元。

房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，舊金山大都市統計區（MSA）的伯恩斯房價系數顯示去年房價上漲了6.9%，最近價格上漲將絕對的零售價推向異常水平，因此我們預計未來幾年的房價漲幅將趨向和緩。

支付能力：盡管按揭利率較低，但舊金山大都市統計區目前的支付水平仍低於其長期的基准。具體就馬林縣而言，中等收入的家庭需要拿出其收入的56%以購買中等價格的轉售房產，要購買一處中等價格的新房產，他們需要花費97%的收入，非常不可行（馬林縣的新建房產非常有限，因此中等定價可能會大幅波動）。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——舊金山大都市統計區

 

2、2015年馬林縣房市三大發展趨勢

轉售量始終如一：去年12個月內，馬林縣的轉售量約為3,500套。以大都市統計區為單位，我們預計2016到2017年的銷售量將會增長1%到2%。

技術公司將填補缺失的工作機會嗎？：消防員基金保險公司宣布，今年夏天他們為了節省租金而停用了位於諾瓦托的700余名員工的辦公室，遷往佩塔盧馬以北12英裡處。這破壞了當地的就業局面，而有關誰將使用馬林這座500,000平方英尺辦公綜合樓的問題也出現了謠傳。一些位於硅谷的公司開始打探消息，包括谷歌出資的生物技術公司Calico。據諾瓦托經濟發展官員表示，到2015年底將確定新的承租人。盡管只是謠傳，但據說其他技術公司為了靠近核心灣區並享受低廉的租金，也在窺視馬林縣。

SMART運行：SMART列車將為鐵路通勤者提供可與擁擠的101公路相媲美的選擇，101公路從索諾馬縣向北，延伸進馬林縣，終點位於拉克世博。SMART目前正在試運行，以便檢查車載系統與運營需求，2016年預計有幾處站點將開放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到舊金山工作，但這勢必會減輕101公路的壓力，馬林縣的房地產對在舊金山工作的人來說將更具吸引力。

從馬林岬角（Marin Headlands）眺望金門大橋的景觀

三、2015年Q4馬林縣房市數據分析

第四季度太平洋聯合公司在馬林縣有大量買家，但能提供給他們的房地產數量則遠遠不夠——這已經成為近幾年來整個舊金山灣區的存留問題。但是有一個顯著的變化，2015年下半年，買家開始在談判中取得優勢。他們很少表現出緊迫感，更願意放過具有吸引力的房地產，等待未來幾周與幾月的市場變化。

2015年全年售價上漲，年初迅速攀升，到第四季度有所緩和。購房需求居高不下，賣家繼續享受大量優勢。私人買賣協議——針對未出現在當地房源共享系統（MLS）且未進行競價的房地產——不再常見。

馬林縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度馬林縣房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2016年的市場預期

馬林縣仍是對買家有吸引力的目的地。寒冷的氣候可能會在一月和二月影響銷售量，但我們預計，有繁榮的舊金山灣區經濟做輔助，春天與夏天的市場將會非常繁忙。利率仍然很低，且利率的進一步增長也不大可能對馬林縣的房地產銷售造成影響。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

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本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是範圍包含大部份俗稱“東灣”——舊金山灣區東部地帶的阿拉梅達縣（County of Alameda）。

舊金山灣區地區分布

一、了解阿拉梅達縣（東灣大都市統計區）

得益於與舊金山和硅谷之間便利的交通連接，阿拉梅達縣為通勤者提供價格相對實惠的住房機會，也為在當地工作的人們提供品質優良的住房。與該地區的核心城區相比，本縣多數地方是家庭居住，因此擁有一流學校的地區更具有吸引力。

1、經濟狀況

穩固的就業增長：2014年，阿拉梅達縣就業人口數量超過721,000，到年底計劃再增加16,600。過去三年內，就業人數增長了3%左右，我們預計未來就業人數還會繼續穩步增長，到2018年增速放緩。

部門發展：在過去的一年裡，專業與商業服務和休閑與接待部門的就業增長最大。•穩固的就業：阿拉梅達縣失業率為4.2%，低於全國平均失業率5.1%。

豐厚的收入：2014年，阿拉梅達縣中等家庭收入為75,600美元，高於全州和全國的基准，但低於舊金山灣區的其他地方，例如舊金山或聖何塞。近兩年來，收入水平提高了4%以上，預計2018年以前收入水平將繼續以強勁的勢頭增長。

阿拉梅達縣就業和平均收入趨勢預測

 

2、人口統計數據

增長穩定：近年來，阿拉梅達縣的人口增長率在1%到1.7%之間。這意味著在過去五年裡，該地區新增居民人數超過了112,000。未來幾年人口增長將保持穩固的勢頭，每年的增長率在1.2%到1.5%之間。

住戶組成數增長：隨著千禧一代開始搬離該區，一般來說，住戶組成數會有所提高，住戶數量的增長會超過人口增長。我們預計到2018年底，將有35,700戶新增住戶。

阿拉梅達縣人口和家庭趨勢和預測

二、阿拉梅達縣房產市場最新概況

1、阿拉梅達縣房價

房價水平：阿拉梅達縣的新房定價中位數為848,000美元，比2014年提高了10%。

房價走勢：我們的伯恩斯房價指數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，東灣大都市統計區的伯恩斯房價指數顯示去年房價上漲了10.1%。盡管漲價幅度較高，但較2012年與2013年的增長百分比有大幅降低。約翰•伯恩斯房地產咨詢公司（JBREC）預計，2018年之前房價的增長會有所減緩。

支付能力：盡管低按揭利率使阿拉梅達縣的支付能力維持在歷史正常水平，相對較高的房價對一般收入者來說仍然是一個負擔。收入中等的家庭需要拿出53%的收入用於購買一處中等價格的轉售房產，要購買一處中等價格的新房產，他們需要花費65%的收入。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——東灣大都市統計區

 

2、2015年阿拉梅達縣房市四大發展趨勢

轉售量最終呈上升趨勢：2013年與2014年阿拉梅達縣的房產轉售量每年大約下降5%，當最近又上升了4%，達到16,300套。以大都市統計區為單位的預測數據表明，2018年之前，銷售量將保守增長0.5%到2.0%。•投資活動放緩：投資者正在購買東灣大都市統計區16%的房產，較2013年最高的31%有所下降。主要原因是房價升高，因此房屋出租收益減少，投資者開始將目光轉向其他地區。

特拉斯擴張經營：特斯拉汽車公司已宣布將出租在費利蒙的舊Solyndra汽車廠。公司已擁有附近的前新聯合汽車制造公司工廠，招收員工近6,000人。特拉斯將利用另外500,000平方英尺以“隨著產量的提高擴大制造車間並建立更多的工程實驗室”。與現在設在街邊的汽車工廠一樣，這次新的努力可能會另外增加1,000個工作崗位。

沿580號州際公路向東推進：近幾年都柏林已經成為巨大的新房地產市場，而利弗莫爾的市場也開始發展。在過去兩年多的時間裡，都柏林在建的項目數量有所下降，但即將啟動的WallisRanch與隨後DublinCrossing的市場推廣將改變這一狀況。同時，利弗莫爾復興的市中心以東出現新社區，著名的LivermoreLabs綜合大樓以北出現了一個大型的KBHome多街區社區（VineyardCrossing）。此外，SheaHomes即將進入市場，社區位於利弗莫爾北部，名為Sage，共有住房460多套。考慮到都柏林泡沫的定價，這種需求遷移合乎情理，只要存在價格差，這種需求遷移就會繼續。

老地方新活動：阿拉梅達縣西南部，大致從海沃德向南延伸至費利蒙，這裡通常屬於城郊環境，被大規模擴建。海沃德已有了顯著發展，而擁有優質學校的費利蒙也出現了各種新建社區。現在費利蒙啟動了一些大型的住宅區（例如，萊納房產開發的溫泉項目），將包含上千套新房產。同時，聯合市與紐瓦克等地方近幾年沒有新的房地產活動，但最近新建的房地產銷量勢頭強勁（例如，紐瓦克的TrumarkHomes與K.Hovnanian，聯合市的Pulte）。還有在次級地區相當大型的計劃開發項目，可能會使該地成為主要區域新房產的溫床。

阿拉梅達縣範圍包含大部份俗稱“東灣”的舊金山灣區東部地帶

三、2015年Q4東灣房市數據分析

整個2015年，買房者在太平洋聯合公司的東灣地區始終面臨著房地產供應嚴重短缺的問題。第四季度，掛牌上市的房地產數量略有上升，但受到湧入買家的搶購，致使供應量與年初時一樣勉強。在這種情況下，房價出現了兩位數增長，買家繼續報出高於要價的價格，合適且定價公正的房地產仍然吸引了多方競價。

第四季度十一月的銷售速度仍然強勁，隨著節日季節臨近，十二月速度逐漸減緩。總體來說，低利率、高租金與繁榮的地區經濟不斷吸引買家來到東灣。

區域界定

我們在東灣區域內的房地產市場包括下列地區：奧克蘭地區（郵編代碼為94602、94609、94610、94611、94618、94619和94705的區域）、阿拉梅達、奧爾巴尼、埃爾塞裡托、肯辛頓以及皮埃蒙特。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

美國加州州立大學東灣分校

 

東灣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

東灣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

東灣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

東灣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

東灣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度東灣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2014年與2015年第四季度東灣不同價格範圍的房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2016年的市場預期

由於舊金山灣區的高薪酬與大量的就業機會，我們期待今年將是東灣房地產市場的忙碌之年。美聯儲最近決定提升利率，這有可能在未來幾月刺激猶豫不決的買家。畢竟按歷史水平來看，2016年初的利率仍然非常低。

 

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本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是東灣的康特拉科斯塔縣。

舊金山灣區地區分布

 

一、了解康特拉科斯塔縣

盡管聖拉蒙、伯克利、康科德與裡士滿等地是當地主要的就業中心，但康特拉科斯塔縣主要是通勤者房地產市場。新舊金山灣區捷運系統（BART）的鐵路線將給加州4號公路沿邊的房地產投資帶來極大的影響，當地很多買家都在盡力求購一處房產。

區域界定

我們在康特科斯拉縣的房地產市場包括下列地區：阿拉莫、布萊克霍克、丹維爾、迪亞布羅、拉斐特、莫拉加、奧林達、普萊森特山、聖拉蒙以及核桃溪。

經濟狀況

• 穩固的就業增長：2014年康特拉科斯塔縣的就業人口接近344,000，到年底計劃新增7,900人。即2015年就業人口穩健增長約2.3%。盡管就業勢頭良好，但我們預計到2018年增長會有所減緩。
• 部門發展：在過去的一年裡，教育與衛生服務和專業與商業服務部門的就業增長最大。
• 穩固的就業：康特拉科斯塔縣失業率為4.4%，低於全國平均失業率5.1%。
• 高收入：2014年康特拉科斯塔縣中等家庭收入接近82,000美元，收入數據相對較高，遠遠高於國家基准5.2萬美元。去年收入增長迅猛，預計在未來幾年都將保持強勁態勢。

康特拉科斯塔縣就業和平均收入趨勢預測

 

人口統計數據

• 增長穩定：近年來，康特拉科斯塔縣的人口增長率穩定在1.2%到1.5%。這意味著過去五年中，每年新增居民約14,700人。但是，預計人口增長趨勢在2018年以前將有所減緩。
• 住戶組成數增長：隨著千禧一代開始搬離該區，一般來說，住戶組成數會有所提高，住戶數量的增長會超過人口增長。我們預計到2018年底，將有23,000戶新增住戶。

康特拉科斯塔縣最引人注目的自然地標迪亞布羅山（Mount Diablo）

二、康特拉科斯塔房產市場最新概況

1、康特拉科斯塔房市

房價水平：康特拉科斯塔縣的新房定價中位數為601,250美元，比2014年提高了17%；

支付能力：盡管低按揭利率使康特拉科斯塔縣的支付能力維持在歷史正常水平，但相對較高的房價仍然略顯昂貴。 中等收入家庭需要拿出36%的收入用於購買一處中等價格的轉售房產，要購買一處中等價格的新房產，他們需要花費43%的收入。

房價走勢：我們的伯恩斯房價指數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，東灣大都市統計區的伯恩斯房價指數顯示去年房價上漲了10.1%。盡管增幅較大，但較2012年與2013年的增長百分比有大幅降低。約翰•伯恩斯房地產咨詢公司（JBREC）預計，2018年之前房價的增長會有所減緩。

2、2016年不利影響因素

雪弗龍裁減7,000工作崗位：十月份，位於聖拉蒙的雪弗龍公司宣布將裁減7,000個工作崗位。自2015年8月起，雪弗龍在舊金山灣區共有員工6,500人，3,200人位於聖拉蒙總部。盡管尚未確定這些失業人口中有多少位於舊金山灣區，但公司已經在2015年初裁減了該地的600名員工。

3、2015年康特拉科斯塔房市三大發展趨勢

2015年轉售量呈上升趨勢：2013年與2014年康特拉科斯塔縣的房產轉售量平均每年下降約7%，但最近又同比上升了 7.4%。以大都市統計區為單位的預測數據表明，2018年之前，銷售量將保守增長0.5%到2.0%

投資活動放緩：投資者正在購買東灣大都市統計區16%的房產，較2013年最高的31%有所下降。主要原因是房價升 高，因此房屋出租收益減少，投資者開始將目光轉向其他地區。

發展向東部推進：4號州際公路從匹茲堡延伸至布倫特伍德，這裡已成為新房產建築商的主要焦點，建築商希望以實惠的價格提供適合家庭居住的獨棟住房。大多數開發機遇位於這一次級市場以西，因此奧克利東部可能成為下 一個新建房產關鍵地點。Brookfield Homes及其合作伙伴DeNova Homes已經在奧克利東部的Emerson Ranch開始進行 銷售籌備。隨著這567套房產趨於尾聲，Emerson Ranch以東廣闊的東奧克利特別計劃區可能會成為下一個開發地。 該地區有大量的土地所有者，但有可能會形成一個具有凝聚力的廣闊藍圖，新建上千套房產。東奧克利地區以北的德爾塔灣最終將出售鄰水的高檔新房產，大部分在碼頭有自己的停泊水域。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——東灣大都市統計區

 

康特拉科斯塔縣裡士滿（Richmond）的航拍照片

三、2015年Q4康特拉科斯塔縣/三谷地區房市數據分析

太平洋聯合公司2015年第四季度在康特拉科斯塔縣/三谷地區的市場活躍程度降低，銷量與掛牌出售的房地產數量都較上一季度有明顯下降。2015年第二季度的活躍程度最高，第三季度有所緩和，到第四季度進一步下滑。主要原因是市場的房地產儲量緊張。潛在的賣家都非常謹慎——受不斷上升的房價誘惑，准備將他們的房地產投向市場，但又不確定自己也成為買家後的前景。

買家也更加謹慎。經過最近幾年的瘋狂節奏，購房者普遍要花更長的時間在第四季度作出購房決策。他們會在報價前更加反復地檢查房產，也不大可能報出高價。但是受到舊金山灣區強勁的經濟勢頭與極低的利率的吸引，新的買家仍在陸續進入市場。

下方圖表中的銷售數據包括社區內的獨棟住宅。

康特拉科斯塔縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度康特拉科斯塔縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2016年的市場預期

即將到來的選舉年與未來利率增長的不確定性可能會使2016年第一季度的銷售活躍程度降低，但是舊金山灣區的經濟基礎仍然非常穩固。我們可以充分預計，買賣雙方在即將到來的春季將會活躍起來。

 

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