追逐中國人的足跡 了解一個由市民打造的紐約市

紐約,37%的人口是在國外出生的。紐約移民人口都分布在五大區,這些新移民都會聚集在各地建立自己的小社區。這使得紐約不但更有特色,而且還為這個城市增添了許多種族色彩。紐約大學弗曼中心本周發布了來自10個國家的紐約客分布圖。

正如你所看到的,來自多明尼加共和國的移民成了紐約市最大的移民人口數目,占了紐約移民總人口的13%。這都是因為該國在20世紀中因為政治不穩定而掀起了移民潮,在曼哈頓北端和南布朗克斯有大幅多明尼加人口的足跡。

其次,中國移民排在第二位,占了紐約移民總人口的12%。紐約州華裔人口為50多萬人。來自中國大陸的移民在加州最多,有36萬7410人,第二是在紐約,有26萬1952人。在第二次世界大戰前,美國的華人移民多來自廣東和中國香港。在50年代,大量的中國台灣人移居到美國。70年代後,中國大陸居民赴美留學、探親人數增多,在90年代形成中國大陸的移民高潮。在2010年後,我們可見中國民眾掀起了買房潮和利用房地產來為他們下一代鋪路。我們也可以在這移民人口分布圖上看到紐約的華人社區都分布在曼哈頓,皇後區和布魯克林各區,而且也不斷的闊大。許多中國移民都選擇聚集在一起,主要原因是他們想在熟悉的環境下適應新生活然後再慢慢的遷移到別的地方去。在華人的社區裡,我們可看見很多琳琅滿目的華人商業如:超市,理發店,手機點,中藥行等等。這些商業不但為華人帶來日常生活的方便,而且也因為如此使得當地的房地產需求量大增。許多開發商看准了市場的需求在各個華人聚集地區開發了多個項目。法拉盛是最受新移民的親睞,不管是來自中國、中國台灣、中國香港、韓國、東南亞和南亞移民都以這地方為他們的登陸點。

為何紐約受到外國投資者愛戴?

紐約是一個深受外國投資者愛戴的國際大都會,他們投資紐約的房地產主要目的是為了得到更好的就業機會、讓下一代接受優質的高等教育或是防止資產貶值。紐約擁有許多帶領全世界的經濟體系如:金融業、時尚業、科技業、服務業等。這些行業都為這個城市帶來了許多就業機會。除此以外,紐約有很多高等學府,許多父母都把孩子送到紐約來接受優質的高等教育,希望將來他們能夠得到更好的發展。治安是投資者最關注的課題,紐約市政府自911事件後對社會安全做出了許多改革方案,如今紐約有很多街區變得更加適合安全居住。不但如此,美元彙率在過去這幾年持續走強,隨著去年中國央行貶值了人民幣,美國的房地產成為了外國投資者海外資產的避風港。在美國眾多城市中,紐約市的房地產投資政策是最安全和高透明度的。紐約市政府為了保障公眾利益都規定在購買房地產時必須聘請律師做交易。同時,隨著科技的發展許多重要的房地產訊息例如:銷售記錄、屋契、房產稅單、建築違例記錄等都可輕易的在網絡上得到。

中國投資者也引向了紐約房地產的設計

2015年中國投資者在美國已超越了加拿大成為最大的購房群體,紐約有很多開發商都為了迎接市場的需求在項目設計的細節方面都傾向亞洲人的喜好。位於法拉盛的天景豪苑就是一個好的例子,這個公寓是參考亞洲的公寓模式而建造的;公寓的底層有大型的商場及完善的配套設施。這個項目的第二期就在開盤時非常熱烈,開發商在第一個星期內就售出了$8500萬的房子,成為紐約最受歡迎的期房之一。

在另一邊廂,位於曼哈頓的中國城鄰近也有不少具有特色的公寓。為了取悅中國購房者,開發商聘請了亞洲著名建築師,安藤忠雄為賣點。這日本建築師在伊麗莎白街152號采用了他獨特和簡約的設計風格再配戴精致的建材,讓這城市中的公寓能夠在不同季節與大自然融合為一體,這種建築風格在紐約也是史無前例,開發商希望能夠利用亞洲人的動力為紐約建築增添新元素。

身為一個著名的國際都市,不管是在任何時期紐約依然吸引著來自世界各地的移民。出手闊綽的中國買家正在幫助提振紐約的經濟,同時也影響著紐約房地產市場的房源和經濟適用性。在未來的日子裡,我們將可看到中國文化融入紐約的主流社會。

 

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2015年第四季度曼哈頓房產銷售報告

道格拉斯房產公司(Douglas Elliman)每年都會發布關於美國紐約市曼哈頓區的房產銷售情況的季度報告。其2015年第四季度的報告顯示,該區房產銷售的中位價已高達1,150,000美元,同比2014年的980,000美元飆升了17.3%。此次暴漲甚至打破了雷曼破產前的最高記錄——2008年第二季度的1,025,000美元。新開發區的房產銷售中位數猛增15.4%至2,059,411美元,二手房中位價也上升 8.1%至960,000美元。這些增長數據表明,需求普遍推動價格上漲,曼哈頓的房地產市場正處於健康狀態。

第四季度房產銷售量同比也有所增加,從2014年的2,718套上升至2,973套。房產在市天數從105下降到82,同比去年要加快23天,這意味著交易量增多,需求有所提高。吸收率——所有房產全部出售所需要的時間指標,同比加快,從去年的5.5個月縮短至5.1個月,這表明,房產出售速度較快,沒有過多存貨。

在新房銷售中,價格在100萬至300萬美元之間的占 49.8%,中位價為1,789,054美元;超過$300萬美元占34.6%;低於100萬美元的占15.6%。公寓市場顯示,最受買家歡迎的是1房公寓(36.2%),中位價為1,043,706美元,和2房公寓(36.7%),中位價為1,975,000美元。每平方英尺均價已從1,552美元上升至 1,959美元,同比漲幅高達 26.2%。

報告顯示,總體而言,市場正處於良好的狀態:交易量增加,新房和二手房中位價均上升,在市天數縮短——意味著房產銷售速度加快,吸收率更低——意味著雖然市場供應量增加,但交易量也在增加。

所有這些數據都指向一個事實,即2015年第四季度曼哈頓市場表現非常好,正處於健康狀態。我的團隊在1月也看到買家穩步入市,盡管通常這個時候市場發展有所放緩。春節前幾個月買房值得考慮,因為以後會有更多買家入市。

 

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如果你多年前在紐約投資了房地產,你知道你的投資增值了多少嗎?

如果你期盼紐約房價會得到舒緩,這裡有個壞消息。紐約最新的市場報告已出來了,紐約的銷售價格已在2015年第四季度創下了歷史新高。根據Douglas Elliman自1989年觀察的兩個數據,平均銷售價格和每平方尺均價已打破紀錄了。

在曼哈頓的平均房價較上季增長了12%,已達$1,948,221美元,比2014年同期增長了12% ;中位房價同樣的也上漲,報$ 1,150,000美元。房地產評估師,喬納森·米勒指出最新的數據都比2008年美國次貸危機之前高,不管是在共管公寓(Condo),合作式公寓甚至是高端的期房都比比皆是。此外,銷售期也出現前所未有的驚人速度,房子平均在82天內售出,比起2014年同期縮短了20天。 

同時,其他的房地產公司也證實了這些天文數字的數據:從Town Residential、Cocoran和Halstead的數據中也揭示了類似的平均值和中值銷售價格,銷售價格創紀錄均在四個曼哈頓街區:下城,上西城,中城東和中城西。這些街區在這幾年內都有很大的改變,許多發展計劃正在進行中,例如第二大道地鐵線,新下城和哈德遜港口的發展。根據Urban Digs的數據顯示:曼哈頓的下城每平方尺均價為$1,248美元,上西城為$1,210美元,中城為$1,743美元。在曼哈頓眾多區域中西村、熨鬥區和翠貝卡為每平方尺均最貴的地區,這些地區也是最受歡迎的居住環境。

那麼什麼是這一切的罪魁禍首?

根據Elliman指出期房的市場打破了每平方英尺的平均價格的記錄報$2,210美元,成為了房價上漲的推動力,即使價格較高,好的期房炙手可熱還是不缺買主。其次,房源短缺一直以來都是問題,比起2015年第三季度下滑了10%,造就了供不應求的現像,這導致價格暴漲。

紐約房地產市場是全美熱度最高者之一。居住在這個城市的成本自然也居高不下,哪怕當地經濟疲軟也不能讓其走低。現在民眾買房面臨一些困境和壓力,有的人是因為房價過高、收入低買不起房,有的人是背負債務較多,只好先還債後買房。對於美國多數家庭而言,家庭財富主要體現在住房上,早買房就等於早積累財富。根據美國房地產經紀人協會2015年12月發布的一份調查顯示,在租房者中53%的人是因為買不起房子而租房,30%的人是不希望買了房子後自己成為房奴所以租房,而94%的租房者表示他們在未來一定會擁有住房。

目前紐約市3%左右的低空置率,說明了房產市場需求仍然很大,這也是造成房價增幅迅猛的原因。由於2015年房價房租上漲過快,根據StreetEasy預測,紐約市的房產買賣和租賃市場可能在2016年都將放緩,但租金漲幅有大超房價漲幅之勢!雖然在紐約市的住房成本仍然很高,但2016年房價房租漲幅雙雙放緩的趨勢,還是安慰了不少有心在紐約置業的買家,以及想繼續在紐約好地段租房的租客們的。展望2016年,雖然美國經濟增長仍面臨諸多不確定性,但其經濟基本面仍優於大多數主要經濟體,內生增長動力強勁,將繼續穩健增長。

 

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最重要的15分鐘——達特茅斯學院前任招生官講述申請審批的真實過程

以下是揭露美國高校真實審批過程的系列文章之一。途西教育十分有幸能與前任招生官們共同協作,一起幫助學生申請美國院校。途西教育希望直接通過招生官,而不是曾經就讀過某所學校的學生闡述申請流程中的關鍵點。我們希望想通過以下故事讓同學們更加了解招生官們的想法和申請流程中的重要事宜。

達特茅斯學院招生實況

我從法式濾壓壺中沏出一杯咖啡,拿到了餐桌上。然後坐到壁爐邊上,以驅散新罕布什爾的冬季嚴寒。我仍身著睡衣;今天,我將在家裡審批申請材料。現在是早上9:30,我打算在中午12點之前審閱完12份申請材料。

我在瀏覽器中打開審批申請材料的軟件,並下載了最新的Excel摘要——這就是那個羅列了我審閱過的所有申請者的信息大文檔,當然也涵括了我對他們的備注。今天我要審批來自伊利諾伊州的申請者,這是我所指定的區域之一。我將它們依次按照州、地區和學校分類。我可以看到所有提交了申請的材料。有一個學校有20位申請者;有12個把材料交全了的學生。這12位是我將要在午飯之前審核完畢的。

GPA

我用GPA成績將學生排序,然後從分數最高的孩子開始。她的名字叫Jenny。我下載了她的數字化文檔,但是在我審批之前,有些東西就已經自動地呈現在了我的屏幕上。我發現Jenny的GPA是4.23(正常情況下,GPA滿分為4分,難度高的課是可以網上加分的。)她在全年級共453名學生中排名前10%(她的學校並沒有給出明確的排名)。她SAT的最高拼分為2400分,這讓人非常滿意。我可以看到和她來自同一學校的其他學生也考取了非常好的成績(那所高中有4個申請達特茅斯的學生的SAT都在2300分以上),但是只有她一個人是2400分。她參加了5門AP課程考試,其中生物、美國歷史和法語都是5分(這是最高分),AB微積分和化學得了4分。她的顧問說她選擇的都是難度較大的課程,給她的綜合評分為5分。她的兩位老師給她的評分也是5分,推薦信4分。最後,她對經濟學很感興趣。這在我審閱所有材料之前就能預測到。盡管我有些好奇為什麼她的第二位老師對她的評分會稍低一些,但是我對Jenny的印像已經很好了。

1分鐘過去了(是的!)

我打開的第一份文件是由Jenny的指導顧問發來的中學報告。我查看Jenny的成績單。我知道她的GPA很高,但是我想看看她都選了哪些課程,是否有學術上的弱點。今年,她選擇了AP英語,AP心理學,AP BC微積分(這是她所在的高中提供的難度最大的數學課程), AP 物理, AP法語和音樂。除了11年級第一學期的AP AB微積分是B+之外,Jenny的每一科都是A。我對她的第一個備注為“全A,除了第一學期的AP AB微積分是B+以外,其他所有科目都很優秀;是年級名列前茅的學生”。

3分鐘過去了

推薦信

接著,我開始審閱指導顧問的推薦信。我所尋找的是我們稱之為“最高贊揚”的東西—其實也就是“最好”的意思。但是當我通讀完全文之後,我並沒有感覺到顧問對她真切的贊譽。顧問說Jenny今年的成績非常頂尖(盡管她沒說Jenny是年級第一),她指出Jenny的SAT成績為2400。然後,她羅列出了一些Jenny的課外活動:學生會財務主管,年刊總編輯,越野賽聯合隊長。但是總的來說,這封推薦信讓我感覺有點“平淡無奇”。所以我寫道“標准的指導顧問推薦信;學術優異的學生,但是並沒受到極力的贊揚,感覺有點meh。”“Meh”指的是當你在聳肩時發出來的聲音。這感覺像是指導顧問在草率應付這封推薦信。

5分鐘過去了

通用申請

現在是時候審閱Jenny的通用申請了,這部分是由她自己填寫完成的。第一部分全是關於她的家庭狀況。她的父母都受過高等教育。她的母親畢業於約翰霍普茅斯大學,之後去了一所法學院;她的父親本科畢業於艾莫斯特學院,然後又攻讀了西北大學凱洛格商學院的MBA學位。他是一家大型公司的副總裁,Jenny的母親則在一家法律事務所工作。Jenny有一個哥哥去了杜克大學。通過這些我可以得知Jenny的家庭很注重教育,Jenny有很多機會提升自己的學術和智力。這看起來她參加過SAT輔助課。她的成績和分數都非常優秀,但是這對於出生在這樣的家庭的學生來說也並不足為奇。

簡歷

接著,我開始審閱Jenny的簡歷,我在上面勾畫出了一些亮點。“9-12年級學生會,12年級會計;10-12年級越野賽;12年級聯合主席;9-12年級年刊,12年級總編輯;一些服務活動。”簡歷上還羅列了其他的事情,例如她吹長笛,她是法語俱樂部的成員,她去年在布朗大學參加了一些大學課程等,但是這看起來都沒有特別吸引人的地方—很多學生都做過這些事情。老實說,我對她的課外活動不是特別滿意。她具備一定的領導能力,但是就她現在的檔案看起來也就2-3分的樣子(滿分5分);我沒有看到她做過任何能使她區別於其他學生的有趣的活動。

文書

現在我開始審閱Jenny的文書,這是讓我了解她的好機會。“鬧鐘在早上6:25響起。”噢,我之前審閱過這種類型的文書。看來Jenny是要向我介紹她一天的生活情況了。她提到了一些課程;例如,他們英語課討論的一本書《Walden》,作家Thoreau—她非常喜歡。這沒問題。接著在放學後,她呆在越野賽訓練場。她會一邊訓練一邊思考年刊的事;她需要在4個人中選擇她的職員,在她的朋友中挑選可不是一件容易的事。現在她到家了,她得自己做飯,因為父母都還在工作。由此我可得知她具有一定的獨立自足能力。然後她開始寫作業,睡覺。

我無法從Jenny的文書中更好地認識到她,她錯失了一個讓我了解她的機會。這篇文書缺乏知性,但這是我希望能從學術這麼優秀的學生的身上看到的。可以說她的文書降低了她的錄取率。我寫到“文書:日常時間表。不明智的選擇;沒什麼特別的”。

 Jenny的補充文書是關於年刊的。我知道Jenny想告訴我這是她領導力的體現。但是通過她的描述方式,我並沒有看到她所做的事與前任總編輯有何不同。領導不是一件簡單的事,但是管理卻比較容易。Jenny看起來更像是一個管理者。

11分鐘過去了

推薦信

現在我該審閱Jenny的老師推薦信了,我希望能從中發現一些更具說服力的東西。但是就像她申請材料中的其他部分一樣,它們看起來都平平無奇。老師們都描述她是一個勤奮,專注的學生,在班級裡成績優秀。這看起來Jenny的老師們都承認她是一位非常聰明的學生,但並不是一位讓老師們感興趣的學生;有可能,他們都不怎麼能記住她。我對每位老師的推薦信都做了一些備注,但是就像我在指導顧問的推薦信中寫到的一樣“感覺特別模板化”。

13分鐘過去了

申請結果

我完成了她的審批。我不認為Jenny會被錄取,但是由於她的成績非常拔尖,所以我還是得再解釋一下。

 “顯而易見,Jenny是一個學術水平特別高的學生,她的分數就能為此證明。但是學校對她的推薦信只陳述了她的具體成就,她的申請材料中缺乏能夠證明她在學術或是課外活動中的延展性。也沒有看到太多的求知欲。具備一定的領導能力,面面俱到的申請材料,但是並無突出的閃光點。並不認為能與其他申請者相抗衡。綜合得分:可能,但可能性不大。”

我把她的申請材料發給了另一位招生官進行第二輪審閱;可能之後會出現一份極具說服力的面試報告。但是在面試結束之時,我們也沒有看到任何改變,所以我們最後還是決定不錄取她了。

John Beck——達特茅斯前任招生官,途西委員會成員

John獲達特茅斯學院文學學士學位,專業是政府管理,主修國際關系,輔修環境研究。就讀期間,他是Dickey中心戰爭與和平會員(Dickey Center War and Peace Fellow),並在洛克菲勒公共政策中心擔任高級領導。John曾任達特茅斯招生辦公室高級助理主任,負責美國學生和國際學生(中東和南亞)的招生和甄選,也曾去印度、中國東南亞出差。在達特茅斯最後一年,他擔任國際招生經理,監管達特茅斯全部國際申請人的甄選流程。加入途西之前,John在國外徒步旅行六個月,去過緬甸、老撾和柬埔寨等國家。

John現任途西本科咨詢團隊總監,工作地點在北京。

 

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途西教育 讓你在起步的時候就找准正確的方向

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從天際線看出紐約房地產在2016年的動向

紐約房地產一直以來都是熱門的話題,讓我們一起來探索未來的發展和動向。 

紐約未來的天際線變化 

在過去這幾年裡,紐約的房地產都非常的火熱,同時我們也可以看到紐約的天際線出現很大的變化。 在2004年之前,紐約曼哈頓只有28棟700英尺以上的摩天大樓,短短的在這幾年期間就增加到47棟。其中包括13棟已完工的、15棟正在建設中和另有19棟是項目提議計劃。這些摩天大樓都是以康鬥(condo)或商業住宅混用為主,而且也在不同地區的冒起,不管在金融區、熨鬥區或中城甚至皇後區的長島市也是如此。 

圖一:玻璃人行天橋、圖二:旋轉木馬、圖三:紐約摩天輪

這些摩天大樓改變了紐約的城市風貌和制造了許多就業機會。舉例:金融區在911事件後恢復過來,市政府投入了很多資金和人力發展公共社施,這包括:以2700萬美元在西側大道上建玻璃人行天橋、在炮台公園建了1600萬美元以海洋為主題的旋轉木馬、跟著將來會在史德頓島(Staten Island)北端建大型的摩天輪,可以瞭望到曼哈頓下城的美景。這些美化城市的公共設施為市民帶來了許多娛樂和視覺上的享受。 

紐約期房的發展 

在2014年至2015年期間紐約有大量的期房推出市場,這是因為紐約受到許多國際買家的熱衷。在眾多的期房當中,我們都可以發現開發商都很注重設計。從大樓外表到室內的設計都采用了高檔的建材和完美的線條。在格局方面也比一些舊式的康鬥來得寬倘,全都應用了開放式的廚房,因為這樣可以節省內牆厚度占用的空間。除此以外,大樓裡也必定有完善的配套設施如:室內泳池、娛樂和休閑空間、健身房、富麗堂煌的大堂等。這些期房的設計都非常受歡迎,尤其是中國的投資者,這也是因為他們喜愛投資期房的原因之一。 

曼哈頓期房的價格都處於在200萬美元以上(1臥),這些期房多數都分布在下城,熨鬥區,高線公園旁和中城。由於期房的價格受到紐約政府的管治,開發商必需得到政府批核才可調整,不但如此購買價格也沒有可談判的空間。在2016年,投資者會持續有很多在期房上的選擇和機會。 

圖一:5 Beakman、圖二:30 Park Place

魅力城市的擴張 

紐約政府為了刺激房地產,在過去這幾年推出了獎勵計劃給開發商,讓他們能夠發展土地和制造就業機會。除了在曼哈頓,紐約有很多區域也因為這幾年房地產的趨勢而變得更有潛力,許多開發商都在曼哈頓以外的地區,如皇後區的法拉盛、Long Island City、Forest Hills、Astoria或布魯克林的Sunset Park、Brooklyn Heights、DUMBO等區開發了許多價格比較低的康鬥。在這些區域我們同時也可看到很多項目在進行中。隨著這些新開發的樓盤,這些區域也變得非比尋常。

紐約市是國際大都會也是美國人口最密集的城市,這獨特的城市有許多魅力。在這裡有著帶領全世界的經濟體系,這包括金融業、時尚業、服務業、藝術和媒體業等,為紐約帶來很多的工作機會。不但如此,這裡也有很多高等學府和學習機會。許多父母都把小孩送到這來接受優質的教育。由於人量流動力非常的高,這也使租憑市場不斷的攀升。許多投資者都看准這市場,希望能夠在這優勢上取得回報。

2016年紐約房價的走勢

美國經過了2008年的次貸風暴後,在2015進入了復蘇。紐約的房市也受到外國投資者的推動下播下了種子,我們可在2016 年會看到開花結果的情景,尤其是新下城和中城的發展。除此以外,紐約市政府也極力的打造河邊公園的設施,希望民眾會有一個舒適的休閑的空間。

紐約房地產未來的發展會持續的邁進。不過由於在過去這幾年有太多高端的房地產(500萬美元以上)同時在市場上競爭,使得這市場也受到了壓力而將進行調整,例如:在公園大道432號,也因為如此開發商把大戶型的都分割成小套。相對之下,在50萬到500萬美元的房子(1臥至2臥)都受到投資者的青睞。我相信這些價格會在2016年保持平穩水平。在眾多的地區中,皇後區的房地產備受矚目,因為許多賣家都從曼哈頓或布魯克林轉戰到價格比較低的區域。舉個例子:位於法拉盛的天景豪苑的第二期計劃在2015年11月期間推出市場,短短在一周內就賣出了價值8500萬美元的房子。天景豪苑的第二期計劃一共有258戶價格從49萬美元到200萬美元之間。因為受到了中國人的推崇,這新樓盤改寫了法拉盛甚至皇後區的房市歷史。

 

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最重要的15分鐘——卡爾頓學院前任招生官講述申請審批的真實過程

以下是揭露美國高校真實審批過程的系列文章之一。途西教育十分有幸能與前任招生官們共同協作,一起幫助學生申請美國院校。途西教育希望直接通過招生官,而不是曾經就讀過某所學校的學生闡述申請流程中的關鍵點。我們希望想通過以下故事讓同學們更加了解招生官們的想法和申請流程中的重要事宜。

卡爾頓學院審批實況

卡爾頓學院是坐落於明尼蘇達州諾斯菲爾德市的一所小型文理學院。盡管世界綜合排名一直名列前茅,但是由於我們錄取的學生很少而且又位於美國的中西部,所以名聲還是不如哈佛或斯坦福那麼響亮。然而,卡爾頓的教育是世界一流,獨一無二的;我們以我們的課外智力拓展為傲,我們的專業成果可與常青藤盟校媲美。因為上述種種原因,卡爾頓的招生異常激烈,錄取流程嚴謹。以下就是我們的錄取流程。

學術排名和課外活動

不同於美國其他院校,我們並不以區域劃分學生。我審閱申請材料的時候可以從任意區域開始,但是我通常會從我招過生的區域開始。我選擇了馬薩諸塞州,新罕布什爾,佛蒙特州和緬因州,然後從中挑選了一位申請者—化名Elizabeth—除她之外,還有2位和他來自同一所學校的學生也申請了我們學校。我們的軟件在一張表上涵蓋了人口信息、活動和學術情況,我們叫它“儀表板”;20秒內,我已經得知了Elizabeth的GPA是4.14,排名47,年級共400人。她剛好在年級排名前10%以外。SAT數學660,閱讀740,寫作720。閱讀/寫作都不錯;但數學分數較低。我還知道她是學校報刊的總編輯,並參加了一些其他的活動。我寫下了一些速記筆記:“9-10年級:戲劇和服務活動;大型課外活動,曲棍球隊長,每周8小時。很忙,有領導經歷。”

2分鐘過去了

文書

我開始審閱她的文書。我挺期待這篇文章的,因為她SAT閱讀的分數和報刊活動都不錯。Elizabeth的文書寫的是關於高中參加新聞活動的經歷。她從自己喜歡的報紙開始說起,但是這看起好像是一個局外人在贊揚出版物的布局和整潔。接著她對出版內容的偏差進行了指責,說問題沒有得到客觀地解決。這很有創造性,寫得也很好,這表明她對自己參加的活動會進行辯證地思考。我寫道,“文書鏗鏘有力,報紙欄式地介紹了她和報紙的經歷。視角新穎,寫作清晰有力”。我寫最後一句話是因為很多文書都千篇一律,平平無奇。

5分鐘過去了

Elizabeth提交了一份補充文書,大概半頁紙長,是關於在她如何在16歲大時承受父母離婚後的沮喪。她的母親提出離婚,原因是父親有外遇,整個訴訟程序長達6個月。她寫到她的成績在第二年下滑,因為自己的情緒被父母的離婚而影響,還提及到在母親忙的時候需要照顧自己年幼的妹妹,但是她在接下來的一年裡成績有所提升。我喜歡這篇文書,措辭簡明並富有信息,陳述了成績下滑是受環境所影響而不是因為自怨自艾。但我現在還沒想好如何看待她成績的“下滑”。我會在審閱成績單時再仔細研究。

7分鐘過去了

學術成績

我打開指導顧問的推薦信;但是這並沒有讓我更多地了解到她。我寫道,“模板式推薦信”,緊跟著我開始審閱成績單。我在一個成績表中記錄她的成績,她每年參加5門核心課程—很好—高二有A有B;生物,AP化學,沒有物理;AP西班牙語;4門AP人文。數學/科學為B。”她不擅長數學和科學。這不算很糟糕—我們兩種類型的學生都見過—但是我們更傾向於在高中選擇具有挑戰性課程的學生。至於她的成績,不是特別讓人印像深刻,但是這也不意味著不會被錄取。這時候下定論還太早,盡管我已經正在斟酌是否應該把她放到“討論或是拒絕”欄裡。

11分鐘過去了

推薦信

我審閱第一封老師推薦信,這是由她的英語老師撰寫的。我審閱的速度很快,感覺很乏味,寫道:“積極的贊揚,但大多數篇幅都用在羅列活動上。沒什麼特別。”

第二封推薦信長達2頁,羅列了更多的活動,但是這位老師—她的AP化學老師—闡述了為什麼他這麼執意推薦Elizabeth的原因:盡管Elizabeth對科學沒有天賦,但是這是她自己選擇的課程。我很佩服她的積極主動性,盡管我也有點生氣她在高中沒有選任何物理課程。

14分鐘過去了

面試報告

Elizabeth與卡爾頓的一位校友進行了面試,這位面試官寫了一篇1頁紙長的報告來闡述他們之間的對話。這篇捧場的報告總結成一句話就是“Elizabeth是卡爾頓的絕佳候選人”,“我會在大學裡和她成為好朋友”。接著又羅列了Elizabeth參加的東西,但是這些我都已經知道了。我備注道,“校友IV (interview)—喜歡她,說她非常適合我們學校”。面試對她的申請有些積極的幫助。

現在我把所有的信息都綜合到了一起。我喜歡Elizabeth,她的申請材料也不錯。但是她的數學和科學成績平平,我可以斷定這是一個“太耀眼的缺點”,這不是一個好兆頭。我寫道,“喜歡Elizabeth。優異的領導力,特別喜歡文書,但是數學分數低,缺乏對數學/科學的探索,這很可能導致被拒。我已經審閱過來自這所學校的申請材料了;其他學生的學術表現可能更好。斟酌後,偏向於拒絕。”我把Elizabeth的檔案發送給第二組招生官進行再次全面審批。

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幾星期後

申請結果

我們在招生委員會上看著這些備注時充滿了憂郁。(第二輪審閱者與我的評論一致)。到目前為止,與她來自同一學校的申請者們還有排名第4和第63的,全年級共400人。排名第63的學生直接被拒絕;我們花了很多時間討論排名第4的申請者,他的學術非常優異,但學生本人毫無特色。顯而易見,排名第47的Elizabeth是這3名候選人中性格最適合卡爾頓的,我們希望我們會錄取她。但是由於競爭太過激烈,所以我們也不能貿然決定。最後,我們將排名第4的申請者放到了候補名單上,拒絕了Elizabeth。

Peter Varnum——卡爾頓前任招生官,途西委員會成員

Peter獲卡爾頓學院(美國前十文理學院,位於明尼蘇達州南部)的英語文學學士學位。畢業後,Peter在波士頓工作了三年,幫助了大量的貧困學生。之後,他回到卡爾頓學院擔任招生官一職。在此期間,他審批申請材料,並決定錄取了7000多個申請者/每年,包括國際學生。

在大學期間,Peter是大學網球代表隊的成員之一,單打2-5,雙打1-3,創下了卡爾頓學院最輝煌的記錄,並幫助學校躋身國家第三賽區的前30名。除了在圖書館看書和打網球之外,他還會在校園裡演奏鋼琴,表演和寫音樂劇。Peter很榮幸地成為了該學院在教學排第一、接受校友捐贈排第二、和“最幸福的人”排第八的畢業生。

Peter目前正在攻讀塔夫茨大學的弗萊徹學院的法律和外交文學碩士學位。塔夫茨大學位於馬薩諸塞州的波士頓市。

 

途西教育專欄全集

途西教育 讓你在起步的時候就找准正確的方向

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【最新消息】EB-5完全無條件延期已成定局!

12月15日,坊間傳出的EB-5無條件延期信息,雖然有多個消息源證實,但是業內還多有擔憂,是否成真。

12月16日,國會已經就政府預算法案達成一致,EB-5區域中心計劃,已經包括在內,並且將完全無條件延期,至2016年9月30日。

雖然,國會還沒有最終投票,但是在投票前,國會必須要有72小時的時間,所以在12.18這個最後時間點之前,國會已經沒有時間再修改法案的任何部分了。現在,可以肯定的預期是,12月18日之前,EB-5將繼續搭著政府預算案,延期至2016年9月30日。

這標志著,喧囂了整整6個多月的EB-5變法,暫告失敗。

EB5Sir專業點評

參議院立法委員會主席Grassley,以及最先同其妥協的IIUSA,是變法的先頭兵。最近這兩周,發生了太多的事情,先是在完全不被看好的情況下,Grassley以要挾廢掉EB-5的態勢,開始占據上風,推動立法進程。但最後關頭,EBIC等為代表的各方勢力,包括一眾IIUSA會員反水,致使國會大佬認識到了EB-5立法的復雜性,最終在12月15日決定暫停EB-5改革,先做延期。

這也意味著,EB-5行業之路,將可能更為艱辛。

誰都同意,EB-5法案是一部有著25年歷史的老法,已經不能適應當下的EB-5市場環境,誰都同意EB-5法案需要進行修正補缺,讓EB-5行業能夠更為有效健康的前行。但是,受限於EB-5行業內部的各方利益角逐,未能達成一致對外要政策對內強化監督,此次立法受挫,無疑令人心焦。

顯然,EB-5法案已經到了非改不可的時候了,EB-5行業也已經到了需要立法進行規範的時候了,本人原先期望此次無條件延期,能夠至少附加EB-5監管條款,再做延期。但是,恐怕已經爭執到了最後關頭,而沒有任何時間再做任何調整,無論“惡法”還是“良法”都未能出台,這不能不說是美式民主的一大遺憾。

在這接下來的九個半月裡,能預期到的是,EB-5行業的外部政策和輿論環境將更為嚴酷,再次延期之時,又將何去何從。

在為投資者和移民行業,多了幾個月的低價EB-5投資延展期高興之余,本人不禁期待,立法改革能盡快重新啟動,業內各方利益也能一致對外,團結一致去爭取配額放寬等政策,重新給EB-5行業一個穩定健康的發展期。

感謝業內朋友Jay Riskind和Vanessa提供的立法進展的最新信息,預算法案原文已經發布在參議院的網站上,需要官方信息的,可以自行查找或者微信留言索取。

 

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【EB-5立法快報】奧總簽字延期5天 EB-5的N種活法

美國政府預算案,爭議激烈;EB-5法案,同樣熱鬧非凡。

EB-5立法及美國政府預算案最新進展:

  1. 12月9日,眾議院推出零時延期案(CR – Continuing Resolution),將政府預算案延期5天,到12月16日午夜;
  2. 12月10日,參議院通過零時延期案;
  3. 12月11日,眾議院通過零時延期案;
  4. 12月11日,奧巴馬總統在零時延期案上簽字;

至此,美國會避免了聯邦政府的停擺,並使得EB-5捎帶延期5天,至12月16日即周三。

周六12月12日,國會繼續在緊急磋商,為了政府預算案的妥協和一致,同時也為了EB-5改革法案。

EB5Sir剛剛,從業內消息人士Jay Riskind處拿到了12月12日的磋商版本,主要變化為TEA認定的6個月寬限期

當前的TEA認定,可以一直維持到2016年7月1日,只要:

  • 該項目,有I-526申請在7月1日之前,遞交;或者
  • 該項目,I-924申請(可能應理解為預審批)在2014年10月1日之前,遞交。

但是,中國方面比較關心的,一些大佬們正在抗爭的一條:即所謂資金來源要求提供,企業和個人7年稅單還在法條之中。當然,如果這一條有什麼可以讓人放心一點的話,就是有個前提條件“as applicable(如果適用的話)”。

據Jay透露,當前國會內部人士對於EB-5法案的走向,做出如下預估:

  1. 15%的可能,EB-5新法案就按照12月12日的版本生效;
  2. 30%的可能,EB-5新法案在繼續變更後生效;
  3. 25%的可能,EB-5新法被斃,直接延期;
  4. 10%的可能,EB-5法案終止;
  5. 15%的可能,政府預算案未准備完畢,再延期2-3天;
  6. 5%的可能,政府預算案不能出台,政府關門;

據Jay介紹,最近幾天的主要進展為:

  1. 行業內對新提案的大力反對,包括主要成員對於IIUSA的質疑;
  2. 一些重要的參議員希望看到直接干淨的延期;
  3. 期望對於提案進行修改,而且確實在進行中;
  4. 國會大佬希望看到能達成共識;

預期在周日(12月20日)或下周一(12月21日),將達成最後的結論。當前Grassley法案起草團隊,做出一些妥協和變更,但是尚不能使得整個行業滿意,如果這股情緒爆發到足夠使得國會高層大佬參與進來,並且直接對參議院多數黨領袖 – Mitch McConnell進行游說的話,那麼將很有可能使得EB-5法案直接延期的可能性增大。

最後幾天,到底是Grassley同學笑道最後,還是。。。,且讓我們,繼續看戲亦或繼續擔憂。

感謝Jay Riskind提供的信息,其為:中美私募投資峰會主席(美國年度最大型的中國投資項目峰會),The Riskind Group集團的創始人兼首席執行官。

 

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EB5美國投資移民一點通

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最重要的15分鐘——耶魯大學前任招生官講述申請審批的真實過程

以下是揭露美國高校真實審批過程的系列文章之一。途西教育十分有幸能與前任招生官們共同協作,一起幫助學生申請美國院校。途西教育希望直接通過招生官,而不是曾經就讀過某所學校的學生闡述申請流程中的關鍵點。我們希望通過以下故事讓同學們更加了解招生官們的想法和申請流程中的重要事宜。

耶魯大學審批實況

大學審批季之時,我每天在與招生委員會接洽之前需要審閱20-30份申請材料。招生委員會是為選定最終被錄取者而設立,它由院長、少數的高級招生官,和當天與會的招生官組成。由於時間的關系,我們不可能逐一討論每一個申請者的情況,所以我只會呈上在我審核的區域中最引人注目的申請者。每個申請者的材料都會被歸置到一個統一的大文件夾中,委員會成員可以自由地發問我為什麼不舉薦某個申請者。但是大多數的時候,學生的紙面申請材料便可說明一切(例如,一個學生的GPA遠遠低於同齡人,或者是他的老師推薦信平平無奇,那麼一般情況會直接被刷下。)

我在審核每份申請材料時,都會將招生委員會的高要求銘記於心。因為招生委員會成員每天只審各領域的最頂尖的學生,他們很難被某個學生震驚。因此,當我審閱申請材料時,我會對每份文件做速記記錄——尋找能夠讓疲憊的委員會成員印像深刻的突出亮點 – 然後寫總結。

打開文檔

成績單

今天,我將審批一所來自洛杉磯的私立學校的所有申請材料,為了方便起見,我會按照字母的順序開始審查。第一個學生名叫Trent。我首先看的是他的成績單。我這樣做是因為如若一個學生的成績單中有任何一個顯著的瑕疵,那麼該生的錄取率則幾近為零。認識到這一點後,我便不必再大費周章的在其余的材料下寫下過多的備注,因為這些都將無關緊要。Trent所上的課程都有一定的難度,並且每科都是A。我看了一眼他的SAT成績:每個分項都在750-800之間。不錯!但是單靠成績還遠不足以讓他錄取,可是他已經有了進一步晉級的資格。

1分鐘過去了

通用申請、課外活動

現在我要審閱他的通用申請了。我主要是想看看他有沒有不同常人之處或是會影響到其他申請材料的地方。他是在美國以外的地方出生的嗎?除了英語,他在家還說另一種語言嗎?他是與父母住在一起嗎?但是Trent的背景很正常——他出生在洛杉磯,和已婚的父母住在一起。父母都是具有高等學位的專業人士。這對他的申請來說無利無害,所以我沒有作出任何特殊說明。

當我在審閱他的課外活動的時候,我又一次在尋找能夠讓他脫穎而出的地方。我不在乎他都做了些什麼,只要他積極參與並融入在他的社區中就行。Trent的主要活動是辯論賽 ——他當了兩年的隊長,曾多次獲得了地區性的獎項,並參加過全國總決賽。除了辯論賽之外,他還參與了各種社區服務活動,在春天賽跑。我簡單地羅列出了他所有的活動並對此總了一些總結,以供招生委員會成員的參考:“2年辯論隊長、國家競賽、若干社區服務、跑步。”

3分鐘過去了

文書

不出所料,Trent的第一篇文書果真是關於辯論的。就從今年開始審批到現在,我已經讀過上千篇關於辯論的文書了。因此我希望他的文書會有不同與他人之處。但是他沒有。他的文書說的是他在剛加入辯論社時是一個害羞的高一新生,但是最後帶領著整個團隊獲得了區域冠軍。這篇文書寫得還不錯,但是我並沒有從中更多地認識到他。我感覺他錯失了一個向我介紹他自己的機會。其實在看他的文書之前,我便可以猜想得到像他這樣成績優秀並獲有獎項的學生,很有可能是一個出色的辯手 —— 但是我真正想知道的是,為什麼他那麼熱愛辯論,以及辯論對他的影響是什麼。他的文書看起來是極力想要表現出他的過人之處(他確實挺優秀),以讓人印像深刻,但它並沒有展現出他是個怎樣的人一篇好的文書是可以幫助招生官更好地認識到一個學生作為同學、室友,或者食堂的同伴都是怎樣的……但是從Trent的文書當中,我只能想像出他在參加辯論活動的模樣。我備注道,“標准辯論文書,建立了自信,鍛煉了領導力。就那麼樣吧。”

接著,我開始查閱耶魯的補充文書。“為什麼選擇耶魯”這篇文書,他寫得很好。他敘述了大量熱衷耶魯的具體原因。他提到他走訪過耶魯大學,這對於西海岸的學生來說是比較罕見的(盡管他所就讀的私立學校,在春假時延長了一周給他們做校園走訪),並且他在耶魯的幾個朋友也堅定了他的志向。“好YY(Why Yale)”我寫道。如果招生委員會成員有興趣的話,他們可以讀一讀,但這篇文書並不會起到決定性的作用。

Trent的第二篇文書寫得不錯。這是一篇復雜的、誠實的、文筆好的文章。他說他成長在一個非常虔誠的家庭,但是對自己的宗教信仰存有懷疑。他細致地描述著他對信念的掙扎和他的焦慮,最終,他認識到他不應該讓宗教改變真正的自己。我寫道,“關於對宗教信仰的掙扎;他在懷疑和信念之間找到了一個平衡點;值得一看。”我很喜歡這篇文書,因為它向我傳達了Trent的部分家庭背景、他的思維方式,以及他應對不確定性的能力。

8分鐘過去了

推薦信

到目前為止,Trent的申請材料一直都保持著一個良好的勢頭,但是如果他想從眾多申請者中脫穎而出的話,他需要強有力的學校推薦信;單憑他的個人學術成就和文書是無法讓他躋身前列的。我查閱的第一封推薦信是由他的AP政府學老師寫的(我一看就敢打賭這肯定也是他的辯論教練,結果果真如此。)這個老師在第一段中評價了Trent在班上的傑出表現,還說他在辯論社中表現突出;他態度認真,比較安靜,但是具有一定的信服力;他總是反應迅速,而且作業質量高。老師在推薦信結尾處寫道Trent是他17年教學生涯中教過的最優秀的學生之一。我備注道,“政府/辯論老師稱他是教學生涯中最優秀的學生之一;認真,安靜但表現傑出。”然後,我用數字評價系統給這封推薦信打分,把它歸到了中上等,但不是“激情澎湃”類。

Trent的第二封推薦信是數學老師寫的。信比較短,感覺像是套用了某個推薦信的模板。 (難道這位老師把這個模板套用到了所有學生的推薦信上?等我查看來自這個學校的其他學生的推薦信時就會知道了。)但是這也可以是Trent並不太了解這位老師的一種表現。因為在這封推薦信裡,老師並沒有舉出Trent在課堂表現方面的具體例子,她所描述的那些我都能從成績單中看出。我記錄道,“標准數學老師推薦信;涵蓋基本要點,說他吃苦耐勞,勤奮,討人喜歡,等等。”我把它歸為中等類。第一封推薦信裡的良好勢頭,但沒有在第二封推薦信中得到延續。

最後一封是由Trent的升學指導顧問寫的推薦信。信的篇幅長達三頁之多,詳細地介紹了他的每一個活動,和老師們對他的贊譽。我劃出了一些最好的句子,其中一些似乎有些過於誇張。 “作為一位卓越的辯手、傑出的學者、和最高階級的紳士,他的名字將永久地被鐫刻在校史冊中。有一天,我們會驚嘆他居然登上過這些不起眼的殿堂。”我不禁地對這寫作文風笑了一下,但是我知道這位升學顧問是在很用心地敘述他眼中的Trent。在我給招生委員會准備的備注中,我寫道希望他們看看我勾畫出來的句子。因為這有助於平衡第二封推薦信中的不足。

【專業觀點】投資者如何選擇EB-5項目?美國移民專家教路

如何選擇EB-5項目,各路專家各有各的套路。鑒於最近一些出事的項目,或多或少都帶有一些典型特征,雖然這是事後諸葛,但不妨來聊一聊個人的一些想法,看看投資者能做哪些事,來避免選擇那些亮著紅燈的項目。個人想法,完全不成熟,僅供參考或者引發思考,而且本文不是一個實用指南,無法直接按圖索驥。

個人觀點,總結成八個字:好人好事、好款好賣

第一步:好人

選擇項目的第一步是,找到好人,避免同爛人或者不合格的人合作。

簡單說,就是人品 + 經驗,包括如下幾個方面:

  1. 人品商譽:項目方(開發商)及其合伙人,有良好的商業記錄和個人信譽,是否官司纏身,是否一直在做同當前EB-5項目,同等資金規模、相同市場區域的同一種業務;
  2. 區域中心:區域中心及其合伙人,過往的個人和公司信譽,EB-5項目包裝、運作、市場銷售的經驗;
  3. 項目團隊:項目律師、經濟學家、商業計劃起草人,同USCIS(移民局)打交道的經驗和記錄。

這一步是基礎,如果人品有問題,信譽不佳,恐怕應該盡早放棄;如果經驗缺乏,不一定完全否定,但需更加多的求證。

投資者可以:

查查開發商、區域中心、及其合伙人,背景、經驗、投資開發過的項目,有無官司等不良記錄。

需要留意,了解下開發商之前開發的項目規模,是否有過類似大小項目的開發經驗,盡量避免投資新手。眾所周知,做任何事情都有學習曲線,開發項目也是一樣。EB-5求穩,投資者應盡量避免投入到那些,開發商首次做如此大規模的項目,或者使出吃奶的力氣才能運作的項目。

最近被SEC起訴的幾個項目非常典型,開發商/區域中心,要麼是純忽悠(人品有問題),要麼是從來沒有做過類似業務或者這麼大體量的開發投資(經驗有問題)。如果在投資之前,查下過往他們的過往記錄,應該不難避免。

如果這個功課做好了,沒跟著騙子或急功近利者走,找個有經驗靠譜的項目方,EB-5基本就成了一半。

最後,注意一點,申請美國綠卡要按照美國的游戲規則來,避免玩國人擅長的套路,否則最後被玩的恐怕就是自己。最近被告的項目就有,私下簽定協議不交給USCIS,承諾若不能還款就給房子的,這違反了EB-5投資必須處於風險(at risk)的最基本要求,項目方吃准了中國人常有的投機心裡,渾然不顧美國的游戲規則。不妨想想,業務健康不差錢的公司和老板,為啥非要鋌而走險玩弄規則?結果SEC一查,公司都被接管了,你私下簽的協議找誰去要房,若拿出來追索而曝光的話,USCIS還得把你的綠卡沒收了。

第二步:好事

選擇項目的第二步,是要能確認,所考量的EB-5項目,符合市場和移民的邏輯。

簡單說,就是能開工有市場前景 + 符合移民條件,包括如下幾個方面:

  1. 項目前提:有必要的審批、資金能夠落實到位,能開的了工、收的了尾;
  2. 商業邏輯:有市場前景,能運作下去,能創造就業,能盈利,能再融資,能還錢;
  3. 項目類型:EB-5投資的回報是綠卡,投資收益再高都與俺無關,盡量圖低風險低回報的項目。
  4. 移民邏輯:本人偏保守,希望看到該項目或者類似的項目,有在USCIS獲批的過往記錄。

投資者可以:

考量市場前景,這個比較難,需要對美國的相關市場了解,不同行業又不一樣,如果看好哪個行業哪個城市哪類項目的市場前景,可以多從這方面著手。

分析項目類型,高風險高回報的那些高大上項目,適合風險投資來追逐高額利潤。EB-5投資者,再高項目利潤都與你無關,你能拿到的投資回報是綠卡和微薄的固定收益。所以,說得難聽點,越是低風險低回報的土項目,越是傳統的項目,恐怕越合適EB-5投資者。

考察移民邏輯,這個相對容易,類似的項目是否有獲批記錄,太新的模式是否會被拒,問一圈基本能了解。

如果一個項目,USCIS認為拿綠卡符合政策,市場前景看好又非高風險的,那就基本可以做到綠卡和還款雙豐收了。

第三步:好款

好款,即好條款、好條件

往往投資者在評估項目時,一上來就被牽著鼻子走到這一步,最終被項目的某些亮點吸引而做出投資決定,個人覺得這是選項目的最大誤區。只有在依次走完第一和第二步,確認了好人好事之後,才應該看某個EB-5項目能否給投資者提供好的條件。當然,並不是要否認EB-5項目條件的重要性,而是建議考量項目的先後次序。

通常,需要考量的項目條件,可能會有:

股權或債權模式、預審批、放款條件、抵押物、第幾順位、EB-5資金占比、開發商投入、銀行貸款到位條件、就業系數、還款機制等等不一而足。每項都很重要,但是條件參數畢竟只是參數,只能放在同等條件下考量某一參數

而且,即便在同等條件下,一個開發商資金占比只有10%的項目,一定比占比30%的差嗎?沒錯,開發商投入越大,可能意味著其承諾越大,越難獨自抽身而退。但是,單單就這一個參數而言,開發商的投入,恐怕還得看是真金白銀的現金投入,還是多年前購地經評估升值後的作價投入,等等不同情況下的資金占比。而且,就開發商的商業邏輯而言,在美國房產市場如此之好的當下,我一個項目好公司信譽又好不怕借不到錢,為何不能少放點自己的股權資金進去,多融點資,放大資金杠杆,去多運作幾個項目呢?

同時,個人非常不建議,以某個參數作為選擇項目的必要條件。譬如,一定要選一個有預審批的項目,一定要選擇I-526通過後再放款的項目,等等這類限制條件,這種選擇項目的方式,很可能會是舍本逐末。畢竟,我們的目的是,I-829獲批並且收回投資款,上面所羅列的限制條件,並非是實現我們最終目的之必要條件。靠譜的人和事,比那些看起來有眾多亮點的項目,更能確保實現我們最終的目的。

第四步:好賣

最近一年,市場上項目太多,產生了一個新的問題,就是不是所有的項目都能按計劃順利募資完畢。所以,最好多加一份考量,一個項目是否賣得好,能否能按照計劃募集到所需資金?否則,萬一遲遲不能募集到足夠多的EB-5資金,銀行通常是不見兔子不撒鷹也遲遲不會放款的,這樣就會影響到開工運營,並可能會造成一系列的問題。

投資者可以打聽下,項目方是否募資順利,如果不能按時募集到預定的EB-5資金,是否有備選方案,備選方案是否會影響到我的綠卡和還款。

東拉四扯這麼多,自己都繞糊塗了,還是回到開頭那句話:好人好事、好款好賣。

最後,請朋友們批判指正。

 

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