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加拿大 | 美国宣布再次加息加拿大商业地产彰显“价值洼地”

12月14号星期三下午，美联储宣布加息0.25个百分点，由于近期强劲的非农就业数据和重新抬头的通胀率，联储预计2017年将加息3次，比原预期还多1次。在此之前，加拿大众多商业银行也已经开始宣布提高住宅按揭贷款。 11月初，加拿大道明银行宣布将浮动利率从2.7%提高15个基点至2.85%。数日之后，加拿大皇家银行即宣布上调固定按揭利率，紧接着加拿大道明银行再次上调按揭利率，将4年固定按揭利率上调5个基点，涨到2.44%，5年固定按揭利率上调10个基点，上涨到2.69%。

受到利率上调的影响，过去几年一路飙升的温哥华和多伦多住宅市场开始受到了一定程度的抑制。在加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association – CREA）发布的2017年加国房市预期数据中可以看到，住宅市场的成交量会逐渐下降，价格增长的速度会放缓。许多房地产投资者都知道加息会对房产投资产生负面影响，因为贷款成本上升就一定会压缩房产投资回报率，而住宅成交量的放缓就是加息对房地产市场影响的直接体现。

房地产市场主要可以分为住宅地产和商业地产。相比住宅市场的价格飞速上涨，加拿大的商业地产市场在过去的几年里经历了一个截然相反的市场环境。由于受到大宗商品，尤其是能源价格大幅下跌的冲击，加拿大的两大传统经济支柱产业—能源和矿业一蹶不振，再加上加拿大主要城市的零售消费数据也持续低迷，这就直接导致商业物业价格连续多年在低位徘徊。相比很多豪宅和豪华公寓的市场价格，相同地段的商业物业价格就便宜非常多。正当加拿大住宅市场受到按揭贷款利率上调带来的抑制效应时，市场价格被严重低估的加拿大商业地产正逐步开始成为绝佳的“价值洼地”。和加拿大住宅物业相比，投资加拿大商业物业拥有以下三个优势：

租金回报率高

无论是写字楼还是零售商铺，其每平米租金收益要比相同地段的住宅物业高。在租金高的同时房价却不高，这就造成实际租金回报率远高于普通住宅物业。

额外发生费用少

无论是写字楼单位或是零售商铺单位，一旦出租后，所有额外费用如：Property Tax（物业持有税），Management Fee（物业管理费）及Property Insurance（物业保险费）全部由租客承担。

业主权益得到最大保障

区别于住宅物业，投资商业物业的最大好处之一就是业主的权益会得到最大的保障。对于商业物业的房东来说如果遇到房客拖欠房租的情况，轻则罚款加租，重则锁门换锁，停水停电停暖都是可以合法采取的手段用于追讨拖欠的房租。

从2016年的年初开始，大宗商品和能源价格开始回暖。最近，石油输出国组织（OPEC）各成员国石油部长，包括伊拉克在内罕见得达成一致，同意将原油产量下调每天120万桶，至每天3250万桶。国际天然气价格更是在今年翻了2.5倍。众所周知，加元是传统的商品货币，其汇率走势和大宗商品尤其是能源的价格变化息息相关。从长期角度来看，只要通货膨胀率恢复历史平均水平，大宗商品价格就会进入正常的上涨周期，加元的升值则是必然事件。一旦加元走强，加元资产将会大幅看涨，同时引发更多海外机构资金流入，商业地产则是最直接的收益板块。中国安邦保险集团股份有限公司（安邦）则是这方面投资的佼佼者，其在2015年10月出价1.1亿加元（约合7500万美元）收购多伦多金融区的一栋17层写字楼，巧合的是安邦出手购入的时间几乎就是加元近十多年内贬值幅度最大的时刻，换句话来说就是安邦用了最少的加元买到了加拿大最高端的商业物业。虽然我们个人投资者无法做到像专业投资机构那样大笔投入，但是市场上不少有前瞻性的投资人士已经把目光投向中小型商业物业类项目，比如小型办公楼、市区及郊区的零售商铺、加油站、和小型商业广场（Plaza）等。

近几年，国内高净资产家庭对于海外资产配置的需求越来越高，不管是出于对人民币贬值的担忧，又或者是寻求个人资产类型的多样化，加拿大房地产市场开始受到众多国内人士的喜爱。为了更好得帮助国内投资者了解加拿大的商业地产市场，把握住其中的优质投资机会，我这里和大家重点介绍两种非常适合国内个人投资者的商业地产投资工具，它们都有各自的优势，可以满足不同类型偏好的投资者。

第一种工具：商业地产投资信托基金

Commercial REIT是一种类似封闭式共同基金。它先向投资人募集资金，再用以投资商业地产（主要以办公楼，零售物业和工业物业组成）。Commercial REIT具有房产的所有权，平时收取租金并定期分配现金股利给投资人。它的特点有三个，分别是收益主要来源于租金收入和房地产升值；收益的大部分将用于发放分红；长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。对于国内投资者来说，通过投资加拿大商业地产投资信托基金可以间接获得在大规模的商业地产投资的收益，大幅降低了投资者参与商业性房地产权益投资的门槛。投资者可以通过购买商业地产投资信托基金的方式参与、分享加拿大商业地产市场增长带来的收益。Canada Real Estate Investment Trust是这类商业地产投资信托基金的代表，在过去15年里平均年投资回报率达到15%（含股息再投资部分）。

第二种工具：高级酒店式办公与零售物业

像在多伦多这样的加拿大经济商业中心，商业零售和办公出租市场越来越活跃，许多追求创新理念的开发商推出了住宅和商用混合的高级酒店式公寓，从而来满足多伦多越来越多的商业零售和小型办公场所的需求。根据全球最权威的商业地产分析和咨询公司Collier International – 高力国际的最新分析报告，高级酒店式办公物业（Office Condo）作为一种崭新的商业物业形态，开始在温哥华和多伦多流行。它和传统的办公大楼建造理念完全不同。首先，它是一种业态混合的呈现方式，整栋大楼无缝的整合了工作、消费、休闲和居住的各项功能。一楼通常由精品商场和休闲购物中心组成，同时配备地下停车场，甚至还有直通城市交通轨道的专用走道。大楼内部还配备大量的娱乐设施，其中包括游泳池，健身房，桌球房，电脑房，室内网球场，小型电影院，宴会厅等一些列的功能房。大楼本身又是全玻璃的外观，极具摩登和后现代的质感，在这样的大楼内工作，相信大家都不愿意下班回家了。由于一栋高级酒店式公寓通常只有2%-3%的单位是设计成办公用途，所以高级酒店式办公物业市场供应量比较稀缺。同时，开发商会采用楼花的方式进行预售，投资者只需支付少量的预付款就可以提前买入物业，这对于有丰富房产投资经验并善于利用资金杠杆进行投资的朋友来说，绝对是一个很大的吸引力。

由于篇幅有限，以上两种加拿大商业地产的投资工具这次就先介绍到这里。各位读者若是想进一步了解操作的流程和细节的话，欢迎邮件联系。

加拿大资深投资顾问倪骏良Peter专栏全集

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美国 | 特朗普驾到！最大黑天鹅来临海外资产配置做对了没？

11月8日美国总统大选的结果出乎大部份人的意料之外，为全球经济投入震撼弹，当天无论是股市丶汇市等等都出现大幅度的波动，不过，就如英国脱欧公投後那一次市场震荡，隔日随即上演收复跌幅的戏码。新任的美国总统特朗普上任後，预计美国在全球经济发展上将转向保护主义，以强化美国国内的就业机会丶提高薪资丶提振内需消费等等，同时也提升国内居民购屋能力。

特朗普驾到！最大黑天鹅来临，海外资产配置做对了没？

对於近期金融市场有短期的动荡，盛亚顾问股份有限公司总经理曾钤舆认为，目前观察中长期投资来看，是不会有太大的影响，主要原因在於美国经济正处於复苏期是无庸置疑的，以经济面来看，就单一事件而要造成经济的反转丶崩盘，其机率是非常微小，现在这个时间点，选择中长期投资更为重要，但是投资人该如何挑选安全有保障的理财工具，才能为自身的资产作更稳健的配置呢？曾钤舆表示，以和顿国际集团（Walton International Group Limited）的土地投资项目为例，目标便是希望为投资人寻求稳健成长的目标。

对於美国房产的投资，曾钤舆表示，和顿的准发展土地投资项目将土地以不可分割权益（Undivided Interest简称UDI）形式分销，此模式可利用小额资金就可成为美国地主，在成为土地持有人时，会有美国政府所发出记载持有人姓名的“土地权状”，也可直接到美国各州的地政官网查询土地登记与持有状况；还有“产权保单”确保土地持有人的拥有权，由美国政府认可的产权保险公司（First American Title Insurance Company）来承作，以上都是让投资人在购买美国土地时更能有保障及清楚了解到自身所拥有的权利。

曾钤舆补充说明，投资海外不动产最怕的就是资讯不透明丶语言隔阂等等，另外对於该国家的经济状况丶法令规范丶当地居住需求都是要细细考量的要素之一，而和顿国际集团作为北美最大房地产开发商之一，在美国与加拿大亦有不同形式的产品，并受到当地政府部门的监管与规范，曾钤舆认为，美国相较於某些东南亚国家，是法令相对成熟及经济复苏中的国家，风险性相对较低；小额资金更符合民众的理财需求，以达到灵活配置资产的目标。当然任何的投资都有其风险，在利用海外房产来进行资产配置时，投资人还是必须仔细评估自己的风险承受能力。

（据风传媒）

海外 | 2016年中国海外房产投资者剖析——投资性买家的消费趋势

2016年对于中国乃至全球经济来说都是动荡的一年。中国经济衰退，英国公投退欧，全球经济不确定性不断增加。然而中国投资者在海外房地产市场的投资力度却并未停下脚步。

戴德梁行前半年发布的《中国对外投资市场报告》指出，在2016年的前五个月里，中国投资者在海外房地产市场投资额达到170亿美元，接近去年全年投资总额的三分之二。2016年前五个月中国已成为全球第二大跨境房地产投资来源国，较2015年上升了三位，超越了加拿大、中国香港和新加坡。

2015年1季度至2016年一季度，中国投资者的投资总额已经超越加拿大，成为美国房地产最大的海外投资来源国；同时期中国投资者在泰国的投资额翻了五翻，超过1600万美元，成为泰国第三大海外投资来源国；2015年下半年至2016年上半年，中国投资者在澳大利亚房产市场投资额达到180亿美元，为美国买家投资额度的3倍，新加坡买家的6倍。

居外网最新的数据表明，相比于前些年，2016年1-8月间更多的海外地产投资者将投资作为海外置业的主要目的。2013-2015年间，将投资作为海外置业主要目的的中国买家稳定维持在所有买家的30%左右，在2016年前八个月却攀升至43.5%。与此同时，2015年大热的教育投资却有所下滑。这一现象有两个潜在原因：随着海外资产配置的概念被更多中国买家所接受，投资需求从教育、自住等刚性需求变为更具前瞻性的资产配置需求；另外随着人民币贬值压力增大，更多的国人主动寻求更多海外投资方式已保证资产增值。

2016年中国海外房产投资性买家的消费趋势

那么这一部分以投资为目的的海外购房者来自何处？平均花费为多少？最喜欢的投资目的地又是哪里呢？我们可以从居外网的独家用户数据洞悉一二。

投资目的地比较：泰国受追捧

2016年1至8月，居外网所有海外置业问询中美国房产占据将近40%，为最受欢迎的目的地。不过如果我们将目光聚焦在以投资为主要目的的海外购房者中，最受他们青睐的国家则是澳大利亚。在投资性海外房产询盘中，超过38%选择澳大利亚作为房产投资的目的地，25.7%的问询者倾向于美国，排名第三的泰国则吸引了8.6%的潜在买家，加拿大以7.1%的询盘量紧随其后。具体到城市，墨尔本、悉尼与芭提雅三个城市在投资性询盘量城市排行榜上分列前三位。通过这样的对比我们不难发现，澳大利亚与泰国房产对中国的投资性买家具有极大的吸引力。在针对泰国的四个主要投资城市普吉岛、清迈、芭提雅与曼谷的所有房产询盘中，超过三分之二都以投资为主要目的，这一比例超过全球任何其他地方。而通过比较这些国家的询盘价格，我们不难发现泰国城市吸引众多投资者的主要原因。

所有海外房产买家和投资性买家的目的地比较

在传统投资地澳大利亚、美国与加拿大，投资性询盘中位价均为38万美元左右（约250万人民币），对成熟的投资者来说，这些国家市场机制健全，回报稳定，是十分合适的选择。相比之下，2016年1-8月间泰国投资性房产询盘中位价仅为8.1万美元（约54万人民币），这一价格即使在国内二线城市进行理想的房产投资也较为困难。正是因为巨大的价格优势，加之地理位置的便利，泰国房产成为了中国大众级投资者海外投资的理想选择，在投资性询盘量上仅次于澳大利亚与美国。

投资性询盘中位价格（美元）

投资房型比较：中小户型为主

因为子女教育或移民而进行海外置业的买家通常会通过自己与家庭的实际情况来选择房屋类型与大小，不过在投资性房产询盘中，选择中小型住宅的买家占大多数。打算在澳大利亚与美国投资者的买家更倾向于价格10至50万美元的2至3卧住宅，而泰国的潜在买家更喜欢投资额低于10万美元的1卧小户型。在房价较高的城市，一室户的房型也受到一些买家的欢迎。

投资者来源地比较：北上广继续为主力军

2016年1-8月间，来自北上广的投资性询盘占据居外网所有投资性询盘的50%。其中来自北京的投资性询盘占23.4%。通过进一步分析这三个城市的投资性询盘数据，我们发现虽然三个城市在询盘价格上相差不大，询盘中位数均为32至35万美元间，但北上广的投资者有着不同的投资行为。

北京投资者选择的投资地点十分广泛，既有欧美传统投资热地，也不乏北欧、南美这样充满潜力的投资地。值得一提的是北京投资者对日本房产的关注度很高，占据了日本房产所有投资性询盘的43%，询盘中位价也高达83万美元（约551万人民币）。

上海的投资者则更倾向与亚太地区的市场，在越南、新加坡、泰国与澳大利亚都占有较高的询盘百分比。另外，在美国、加拿大等中端投资市场，上海投资者的询盘中位价也要高出北京投资者。

广州投资者对马来西亚与欧洲房产青睐有加。超过70%的投资性马来西亚房产询盘来自广州，询盘中位价为25.3万美元。除此之外，西班牙、意大利、德国与法国的投资性房产询盘中，广州投资者都占有相当的比重。不过广州投资者的询盘价格普遍要低于北京与上海。

虽然目前海外房产投资仍然集中在主要一线城市，但同2015年相比，2016年前8个月中一些二线城市表现突出。郑州、杭州、合肥、南昌、南宁等城市的询盘占比都出现了明显增长。

近年来央行出台一系列措施，使人民币国际化与汇率自由度不断提高。人民币汇率的波动与海外投资趋势必将成为越来越多国人生活中讨论的话题。随着国人国际化资产配置意识越来越强，深度挖掘投资动机，分析不同的投资习惯，将有助于投资者得到更人性化的服务，对整个海外投资业的发展有着深远意义。

Adam Yang专栏全集

居外网海外房产行业分析师Adam Yang独家专栏

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澳银行限贷后，中国买家还能办理澳洲房贷吗？

2016年以来，澳洲政府和银行业可谓动作不断：先是自12月1日起，提高FIRE的申请费用；随后3、4月份，澳洲4大银行纷纷将海外收入的房贷比例从最高80%降到70%；而到了5月份之后，澳洲多家银行和多家非银行放贷人则相继宣布，进一步收紧或暂停向海外买家发放房屋贷款。

而在这场房贷收紧战中，由于数百中国买家的房屋贷款被查出伪造收入证明，也让中国投资者站在了这场澳洲房贷调控工作的风口浪尖。那么，面对澳洲银行愈来愈紧的限贷政策，中国买家还能办理澳洲房贷吗？居外网为您分析。

11月23日最新进展：西太银行再收紧放贷标准本周六公布细则

澳洲银行限贷第一阶段：四大行全面收紧海外买家房贷

2016年3月份开始，澳洲四大银行纷纷开始收紧海外收入的房屋贷款，相继把海外收入的最高贷款额度从80%降低到70%，部分银行则直接关闭了纯海外收入的贷款：

2016年3月19日，Westpac（西太银行）宣布海外收入贷款额最高不超过70%，并且提高海外人士的贷款利息；

2016年3月21日，NAB（国民银行）宣布对于纯海外人士，最高贷款比例将下调至70%

2016年4月4日，ANZ（澳新银行）银行宣布对那些100%纯海外的贷款关上大门

2016年4月19日，CBA银行加入收紧阵营，宣布对于没有公民及居民身分的人通过海外收入贷款不予批贷。而临时居住工作在澳洲并有澳洲工资的申请人，其贷款和价值比率由80%降低至70%；

2016年4月27日，Westpac（西太银行）宣布全面取消纯海外借贷。

居外观点：不少分析认为，澳洲四大行及其旗下银行纷纷收紧对海外收入者的房贷政策，是为了限制海外买家在澳洲无节制地买房。最为明显的就是，100%使用澳洲当地收入买房的买家，在贷款上受到最多限制。不过，澳洲银行政策的各种改变属于正常的市场调节行为，目的只为规范市场，降低房市风险，而不是为了针对谁。

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澳洲银行限贷第二阶段：严查海外买家收入证明

澳大利亚澳新银行（ANZ）和西太银行（Westpac）5月9日向媒体证实，它们近日发现批准了“数百例”中国购房者使用虚假收入证明申请的购房贷款。据称，这些收入证明是在一些无良贷款经纪人的帮助下被捏造出来的。

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澳洲银行限贷第三阶段：更严厉的房贷调控即将开始？

澳新银行（NAB）近日发布新规，5月14日起，NAB针对外国买家的贷款与价值比率（LVR）将从70%下调至60%，而对于海外收入也仅承认60%。虽然没有明显划分哪些外国投资者，但应该是将中国大陆买家作为了目标。而且，从NAB借贷的外国买家无法享受任何抵押贷款优惠；对于在“高风险地区”购买房产的买家，该银行将不会发放贷款。

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居外网：澳洲银行限贷后，中国买家还能办理澳洲房贷吗？

过去的3到4年，澳洲房地产市场涨势一直凶猛，而澳洲银行优厚的房贷政策也使得大量海外投资者涌入澳洲市场。受外国买家的推动，过去7年来，澳洲各州首府的房价上涨了55%，特别是悉尼的房价，最近几年一直疯狂增长。不断上涨的房价与海外买家的强烈购买力，尤其是来自中国买家的需求，已经引发澳洲民众担忧，担心房价上涨太多导致当地人无法承担。

为此，2015年12月1日开始执行的FIRB新政，可以看做澳洲政府对房地产市场调控的开始。现在这一轮澳洲银行房贷紧缩，只不过是澳洲政府对房市调控的延续。不难想象，澳洲房市相关的调整政策绝不会“就此罢休”，相应的政策或许还会陆续出台。对于这一幕，早已见惯各种房市调控政策的国内买家来说，应该早已习以为常了：在海外其实也有房市调控政策的！

其实，无论是此前加强FIRB监管、还是现在的紧缩澳洲房贷政策，澳洲政策最近出台的一系列针对海外买家的动作，都并非心血来潮、也并不是针对某个国家的买家，都属于规避房市风险、正常的市场调节行为，其最终的是为了让澳洲房产市场未来的长远、健康发展！毕竟，已快速增长了几年的澳洲房市不可能无节制地“疯狂”下去，适当的调控是为了未来更健康的发展。

那么，不少中国买家或许会担心了，那我们以后还能办澳洲房贷吗？其实，这次调控主要针对的还是纯海外收入的投资，这部分投资者需要递交的贷款申请文件会变得更严格、贷款额度也会降低，但对澳洲本地收入的贷款限制其实并没有那么大。此外，目前在澳洲至少有3家中资银行具有零售借贷能力，它们是汇丰银行（HSBC）、中国工商银行（Industrial and Commercial Bank of China，ICBC）及中国建设银行（China Construction Bank）。虽然评估程序谨慎，但这些银行在某些情况下还是增加了针对外国买家或拥有海外收入买家的借贷规模。因此，虽然澳洲大型银行收紧了海外买家的房产借贷，但中国买家在澳洲办理房贷的大门还是并未完全关闭的！

关于澳洲房贷调控新的进展状况，居外网将持续为您关注！

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居外课堂：海外买家如何在美国买房贷款

当前，中国“土豪”以豪爽的全现金付款和抢购豪宅而闻名于世。因为方便快捷、且无后顾之忧，部分资金雄厚的投资者都选择了一次性付清。不过，对于普通投资者来说，如果能通过贷款来购买美国房产，也不是为一个很好的投资手段！下面居外网将为大家解答在美国买房贷款可以得到哪些政策支持？贷款的注意事项？贷款的具体流程如何？如何还款？等相关美国房产知识的问题。

海外投资者在美国买房能贷款吗？当然可以！一般来说，海外买家的贷款首款相对较高，必须高于35%以上，最高可以贷到200万美元。不过，海外投资者在美国申请贷款的周期会比较长，其中审阅、确定买家的还款能力是关键。一旦通过审阅，其操作流程也跟国内差不多。银行一般会考虑以下七个主要因素，综合评定以决定是否给予申贷人“预先合格”资格：

一、海外人士能不能在美国申请贷款？

二、美国房屋贷款的类型

美国常见的贷款期限是30年，您也可以根据您自身偿还能力，也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美国的平均贷款利率在4-5%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。

短期（3-5年内）来看，浮动利率贷款来看贷款利率较固定利率低。5-1%左右，但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此，对于中短期投资者来说，浮动利率贷款是比较值得考虑的选择；而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。两种贷款类型均有其优势和劣势，买家可根据自己的资金状况进行。

三、在美国怎么贷款买房？

1、在美国买房贷款时需要哪些证件？

如果大家能够支付较高的首付比例和贷款利息，那贷款申请在操作层面上所需要的准备和文件大致如下：

2、在美国买房贷款的流程是什么？

对于买美国房子的中国客户来讲，并不都是全款，有些人也想贷款，那么中国人买美国房子申请贷款和美国当地人贷款的流程一样吗？有一些特殊的要求吗？我们来看看申请贷款的步骤。

3、在美国买房贷款的相关费用

4、美国买房贷款常用的银行

如果去银行，可以选择几家同时申请，一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些，大银行会慢一些。其实关键是要多对比，选择APR最低的美国买房贷款。下面就跟着居外来了解下，在美国中国人用的比较多的几家银行。

华美银行：

最大大华人上市银行，有中文服务，若能提供四成首付款，华美银行目前可为没有收入和信用纪录的购房者提供房贷，而这个首付款可以是其他家庭成员给购屋者的赠与。从16年3月16日开始，首付款必须在银行存放2个月，才可以贷款。

汇丰银行：

最高可贷70%。需要在中国或者中国香港开通卓越先锋贵宾账户，3个月之后可在美国申请购房贷款。贵宾账户要求存款10万美金或以上。

花旗银行：

最高可贷70%。需要在中国或者中国香港开户1年以上，要求存款5万美金或以上才可在贷款美国买房。

中国信托及其他美国本地银行：

最高可贷50%。不需要在中国或者中国香港有银行账户，只需要在美国有银行账户，并且账户里的款项已经在美国存满1个月或以上才可在贷款美国买房。

Tips：在美国办理贷款应该注意什么？

在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前，在美国绝大对数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。