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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——旧金山（独栋房产）| 美国

导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是加州（人口）第四大城市旧金山的独栋房产。（旧金山房价走势）

下方图表中的销售数据包括旧金山的独栋住宅。

房市要点一览

房价自2015年第四季度上涨8.1%

房产储量自2015年第四季度减少0.2%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为42天

房产售价与要价的百分比为109.76%

线下交易的房源百分比为69.62%

第四季度房市分析

旧金山第四季度的房产销售势头与前几个季度保持一致，与去年相比，销量减少，但买卖双方更加平衡。总体来看，售价低于100万美元以及售价在200万到300万美元的房产销量下滑最为严重。低价位的房产储量严重不足，而从年初开始，市场整体不稳定，导致高价位房产的销售速度减缓。

虽然房产储量略有增加，但卖家仍然不愿降价，这导致销售速度放慢。同时，购房者保持谨慎态度，不大可能参与竞价大战并支付溢价。

市场统计数据

中档房产

太平洋联合公司第三季度在旧金山销售的最接近房价中位数1,330,250美元的一套房产。

2239 2241 35th Avenue, San Francisco, CA 94116
3室/2浴/2,100平方英尺
售价：1,330,908美元

高端房产

太平洋联合公司第三季度在旧金山出售的售价最高的房产。

2476 Broadway Street, San Francisco, CA 94115
6室/7浴/9,578平方英尺
售价：18,100,000美元

前景预期

鉴于最近抵押贷款利率提高，以及新一届政府施政的不确定因素，因此与前几年相比，第一季度一开始会比较迟缓。但是，凭借雄厚的房产基础以及旧金山湾区持久的经济实力，旧金山的房产市场将迎来另一个繁荣的春天。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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到底纽约的高收入租客选择住哪里？ | 美国

曼哈顿一直是全美最昂贵租金的榜首，租赁市场平均租金为4,146美元/月。为了能够支付这平均租金，曼哈顿租房者的收入需要超过$ 150,000 /年。实际上有多少租客有这样的经济实力住在纽约最受欢迎的区呢？

根据美国人口普查局2015年美国社区调查（ACS）大约有120,000人达到$15万年薪的水平。这也是2015年住在曼哈顿的租户人数。为了更好地了解在纽约的主岛上的家庭，一下图表根据收入比较了多少租房者和业主住在这里，可明显的看到高收入阶层的影响力（那些收入每年15万美元或更多）。

通常，赚取更多钱的人更有可能是业主，可是在曼哈顿，高收入租客的数量远远超过高收入业主的数量。在人口普查数据显示，2015年曼哈顿约有85,000个自住型住户，年收入为15万美元或以上，比收入相似的12万个租户家庭少约35,000个。在过去十年里，富裕的租房者群体在曼哈顿增长了86％，而富裕的业主只有18％。

布鲁克林西北区是高收入族群偏爱

曾经何时，布鲁克林拥有高达324％的富裕家庭到布鲁克林西北区这里租房。截至2015年，布鲁克林有超过52,000个高收入租户家庭，超过洛杉矶，比2011年增加了一倍多。此外，在人口最多的纽约社区里，高收入租户增长速度比现高收入业主来得快。

“富有的人的到来” 也就成为了社区高档化的标志。布鲁克林在短短10年中，高收入租户已经遍布布鲁克林各个地区，造成许多社区出现大规模高档化。像布鲁克林高地，鹅卵石小丘，布鲁克林下城，DUMBO和Park Slope这样的社区作为首选。

相比之下，布鲁克林的其他区域滞后。布朗斯维尔，Flatbush，City Line，东纽约区和高地公园是一些最多低收入租客的区域。邮政编码11212拥有最多的租户家庭年收入低于$50K。根据PropertyShark的数据，在布鲁克林最低的平均销售价格记录在邮区号码11239,11207和11236。这些和许多其他布鲁克林中部和东部出现最多法拍屋和房价都比较低。

在过去几年内，数据显示高收入居民逐渐向东和向南的扩展到Bed-Stuy，Crown Heights，Bensonhurst，Bath Beach和Gravesand。邮政编码11216和11214越来越受欢迎，这里富裕的租客数量从2011年以来翻了三倍。

为何会高收入族群会偏爱布鲁克林西北区？

根据纽约历史的记载，在十九世纪布鲁克林因为当时工业发展和移民潮成为了美国人口第三大的城市。因为地理位置接近曼哈顿下城，当时曼哈顿的人口是往上城和东边对岸的布鲁克林迁移，布鲁克林西北区也就成为了纽约政府的主要行政区之一。在1965年，纽约市地標保护委員会成立时，布鲁克林高地（Brooklyn Heights）荣幸的被选为第一个受保护区。近年，布鲁克林西北区也受到许多开发商虎视眈眈和大力的被高档化。今天布鲁克林富有各种的民族色彩，其房子也具有特色，到处可见不同时代所留下的痕迹。不但如此，布鲁克林也有很多新型商业大楼提供给各种企业，科技业较为受欢迎。

许多纽约客喜爱布鲁克林的社区特色而选择搬迁到这里。其次，大多数的居民都因为家庭里的人数增长而搬迁到更大和价格更低的房子。不管是买或租，布鲁克林比曼哈顿还有一段距离。

纽约房地产销售精英Anthony Tam专栏全集

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美国 | 2017年美国房地产市场将持续升温

2017年人民币一路贬值，进一步刺激了中国高净值人士及投资机构的海外资产部署。在各类海外投资产品中，美国地产投资备受投资者追捧，不但拥有强势美元货币作为支撑，而且在持续复苏的市场基础上，产生安全稳健的投资回报。

回顾去年美国房市表现不俗，房地产网站Zillow对全美35个最大都市区的调查研究发现，2016年美国住房总值增长至29.6万亿美元，较2015年多1.6万亿美元，增长了近6%，创历史新高。在当前市场持续复苏的基础上，美国全国房地产经纪人协会，抵押贷款银行协会，房利美和房地美等行业机构都预测2017年美国的房屋价格和销量都将持续升温。根据房地产经纪人网站（Realor.com）最新预测，虽然购房者今年会面对一些不利因素，但美国房市整体发展前景仍然光明。以下为Realor.com对市场趋势的几项预测。

1、2017年首次购房者将占据整体房屋买家的大半

在人口及经济稳定增长的基础上，首次购房者的数量将增加。预计首次购房者将在2017年进入房屋市场并占据整体购房者一半以上。调查显示，去年计划置业的潜在购房者中有33%为首次购房者，今年则上升至52%。住房自有率在2016年跌至62.8%的低位水平后，今年将略微上升稳定在63.5%的水平。由于房屋市场的复苏持续加速及住宅需求的增加，新屋销售量预期将上升10%。新屋开工量将适度上升3%，但仍低于正常水平，当中独栋别墅及公寓房总兴建量达126.5万。

2、千禧一代和婴儿潮一代进入置业大军

千禧一代进入30岁，开始组建家庭安顿下来，婴儿潮一代中60多岁人群到了退休年龄，开始考虑搬迁，这两代人将进军房屋市场。分析预计，千禧一代和婴儿潮一代将分别构成2017年置业大军的33%和30%，并带动房屋市场未来10年的房屋需求。

3、房屋库存减少，房屋售出时间缩短

Realtor.com分析，当前美国首100大都会区市场的房屋库存量年同比平均下降11%，预测今年房屋供应将持续紧缺。这些市场的房屋在市面上的平均售出时间仅为68天，较全美平均水平短11天。

4、房屋负担能力及借贷资格预期将取代库存短缺，成为置业的最大障碍

2016年，40%的置业人士表示库存紧缺是他们置业的最大障碍，但根据Realtor.com预期，该障碍今年将可能被房屋负担能力及借贷资格问题所取代，原因是今年更多首次置业人士将进入房屋市场。去年9月的首次置业人士春季购房调查显示，37%的受访人士表明最大的置业障碍是首付问题，另有30%受访人士则称很难在预算范围内找到合适的房屋。美国房地产经纪人协会（NAR）预计贷款利率今年将继续攀升，年底前上升至4.6%。

6、郊区将受购房者追捧

由于市区居住人口的高度密集，加上千禧一代开始生儿育女，郊区已成为首次购房者的首选居住地。事实上，Realtor.com的受访者中有50%表示郊区会是他们的首选居住地。原因是一些理想的郊区离市区较近，社区安全性高，居住空间也较大，且提供众多工作机会和大众运输，非常适合家庭居住。婴儿潮一代选择郊区一部分原因是他们希望与子女或朋友居住得近一点。

地区方面，根据房地产咨询公司John Burns Real Estate Consulting今年一月发布的“2016全美最佳销售综合社区排名”显示，西部和南部地区的综合社区几乎占据了整个榜单，榜上有名的社区主要分布在德州的休斯顿、达拉斯、奥斯汀，佛州的杰克逊维尔、奥兰多，亚利桑那州的凤凰城以及科罗拉多州的丹佛等城市。虽然今年整体住房市场预计将适度增长，但这些城市在强劲的经济、就业及人口增长推动下，将继续保持上行趋势。此外，房地美（Freddie Mac）的副首席经济学家Len Kiefer 指出，去年达拉斯、休斯顿、奥兰多、凤凰城等城市的房价涨幅很大，但仍然低于2008年经济衰退前的水平，这些市场仍有很大的上升空间。

和顿集团副总裁黄晓珠专栏全集

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新加坡 | 一带一路机遇：长线投资首选新加坡

新加坡，这个被视为中国香港竞争对手的国家，有着成熟稳健的金融体制，除了与中国香港共列为“亚洲四小龙”外，亦是全球三大金融中心之一。当人们经常拿中国香港与新加坡比较时，原来新加坡的楼市政策及发展，与中国香港和中国大大不同。

新加坡的房屋政策非常完善，超过八成新加坡公民均以低廉的租金，租住政府提供的组屋（公共房屋）。然而，只有新加坡公民才能享受这种福利，另外亦只有新加坡永久居民才可在二手市场购入组屋；作为多元化的国际金融中心，在当地工作和短暂居住的外国人，自然要在市场上寻找私人住宅。事实上，为了令整体人口增长及人才素质上升，带动当地经济发展，新加坡不断输入海外人材，现时已有超过100万海外居民，可见当地的房地产市场潜力仍然强大。

租金回报高贷款息率低

自从中国香港政府推出新的加辣措施遏止住宅楼价涨势后，资金纷纷转投车位市场，一个位于天水围嘉湖山庄的车位都需要100万港元才能买得起，是名副其实的寸金尺土；而美孚新邨拆售车位，更有传在一日内快速沽清，即使有钱也未必抢购到车位。但在新加坡，你就不用另外准备资金去抢车位，因为大部分新加坡物业都会附送车位及单位部分家具，包括冷气、厨衞及衣橱等，为投资者节省不少成本。

新加坡住宅的租金回报率高达4.5%，而贷款年利率却低至1.5%，贷款额更高达70%至80%，投资者不需要缴付一大笔首付，适合不希望资金被绑住的人。

良好稳健的投资环境

新加坡拥有良好的经济经础、完善的法律保障，以及透明度高的交易程序，投资安全程度令人放心。在某些范畴，星州的表现比中国香港更胜一筹，例如金融科技发展、具弹性的监管等，而政府的财务状况亦有充足支持，给予大众一个优质的投资环境。

除此之外，在中国提出的“一带一路”战略下，新加坡和中国香港两地均有望获益。若星港两地加强合作与联系，例如新加坡分享其在东南亚和印度的影响力，而中国香港则分享其在中国内地的地缘优势，相信必能为两地经济带来极大裨益。

楼价见底宜趁低吸纳

在新加坡投资楼市，现在的确是一个难得的机遇。新加坡2016年第三季的私人住宅楼价指数按季跌1.5%，不只是自2009年6月以来最大的按季跌幅，更是连续第12季下跌。不少分析师均认为，新加坡楼价已见底，投资者若于现时入市，有望捉紧当地楼价触底反弹的机会。

新加坡政府亦未有对楼价持续下跌坐视不理，与中国香港政府相反，新加坡金融管理局（MAS）自今年9月起“减辣”放宽对业主申请加按物业的“总偿债率”（TDSR）限制，不再对TDSR推出前和推出后的住宅物业作出区分，以维持物业市场稳定。

值得留意的是，如果海外投资者想投资新加坡楼市，只能购买公寓、私人住宅及商业地产，不能购买组屋或有地住宅。此外，新加坡政府规定，若业主在购入单位五年内转税，需缴交不同程度的“惩罚式”税项——首年转售需付楼价16%的税款、第二年12%、第三年8%、第四年4%，直至第五年起才免罚税，故投资新加坡物业只宜作中长线投资，短炒的话随时要倒贴税项。

有意趁低位在狮城置业的你，以下这个楼盘或许正是你想寻找的目标。Commonwealth Towers位于女皇镇（Queenstown）地铁站，乘坐地铁前往主要商业区莱佛士坊（Raffles Place）只需12分钟，而前往乌节路购物区（Orchard Road shopping belt）亦只需数分钟车程。这个由知名发展商丰隆集团主理的楼盘，拥有完善的设备，包括泳池、健身室、网球场等等，另外更设有露天顶楼设施如烧烤场、按摩浴池等，单位更配备高级装潢及云石地板，绝对是一等一的住屋享受。项目预计将于2019年落成，现时购买将可享有5%预购优惠。有意在新加坡入市的你，不妨紧握现在这个趁低吸纳的时机，静待数年后的收成！

Commonwealth Towers单位配备高级装潢及云石地板，是一等一的住屋享受

中国香港丶中国台湾及一带一路房地产专家许志光专栏全集

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度假天堂毛里求斯的投资潜力 | 海外

热带的迷人景色，稳定的经济和友好的税收环境，这些都是美丽的毛里求斯所具备的。这也难怪寻求奢华旅行地的人们越来越多地被这里吸引。Laura Henderson本期带我们去这个迷人的岛国上游览一番。

印度洋中间的弹丸之地毛里求斯，一直是国际上成功国家的范例。从拥有多国往来的商务中心，广受好评的财政制度和稳定的经济与政治环境，到作为享有声誉的顶级度假胜地……如今，这个热带岛屿也逐渐成为国际房产买家向往的地方，无论是长期居住还是暂时的停留，这里都是理想的选择。

毛里求斯自从2000年开始着手将曾经生产甘蔗的土地转变为旅游开发区，和农副产品的投资地。这使当地的居民快速增长，自此这个岛屿便迅猛发展起来。

毛里求斯逐渐成为国际房产买家向往的地方，无论是长期居住还是暂时的停留，这里都是理想的选择

2004年，允许外国人拥有当地的住房的法律推出——综合度假村计划（Integrated Resort Schemes, IRS）。房产计划（Real Estate Schemes , RES）也在随后推出，使海外投资商在岛上拥有房产。只要购买房产的价值不低于US$500,000，就可获得居留许可，不受出入境限制。

她说：“这两项计划很受外国高净值买家的欢迎。另一个有利于投资者的因素是，在房子在建阶段，银行会买家提供的额外保护。一旦成交，国际买家便可以申请居留许可，并开始享有当地居民的权益。在建设期间，按预定的不同阶段付款。从现金流角度看，付款期是房屋在建期间的12到15个月间。让买家省心是首要的。”

在毛里求斯购置一套房产作为固定的度假放松地是不错的选择，不在的时候还可以将房屋出租，租金收益非常可观

毛里求斯对商务人士来说有着具有吸引力的商业环境。这里没有遗产税，资本利得税，公司分红，免税股息。可以免费将利润，红利和资产转回原来所在国。达成双重税收的国家超过24个，包括法国，英国，印度和中国。

2017年，有政府的助力，毛里求斯看上去会是高效的一年。政期望外资增长46% －在2025年预计使毛里求斯成为一个高收入国家。

苏富比国际房产公司在毛里求斯的区域总监Timo Geldenhuys补充道：“这个岛屿正在稳固地增长，基础设施全面发展。新的交通系统在建设中，最近翻新过的国际机场接待着不断增长的往来乘客。房地产是这个总体规划中最重要的一环。目前，毛里求斯的外资直接投资份额达到史上最高，2016年占总投资额的80%。”

现有的房产投资计划也在改革中，来提升外国人获得产权的效率。作为第一步——毛里求斯政府调整了一项新房屋开发区计划（PDS）的法规。与之前的IRS 和 RES法规相匹配。

在PDS项目下，非毛里求斯居民有资格申请居留许可，一旦拿到许可，两年之后可以申请公民身份。

在新法规下推出的第一个开发区便是St Antoine。有岛上的两个建商Red4 和 ENL Property以期房方式推出。该开发区对热爱户外的人来说绝对是梦想之地。

坐落在原生态的北海岸，这个新的居民区可以轻易到达两个田园牧歌般的岛屿——Ile d’Ambre和Ile aux Bernaches。在那里居民们可以享受慵懒的海滩时光。探索红树林，或是在木麻黄树下野餐、浮潜、钓鱼、风筝冲浪或是航海。

新社区离大贝区（Grand Baie）只有10分钟的路程。那里有各种生活设施。还有私立学校和一系列的商店，餐厅和酒吧。

房子的价格从£490,000的150平方米两室，到£120万的240平方米四室，带游泳池的顶楼套房不等。几乎所有的公寓都是海景房。

当地房产经理Carlson说：“毛里求斯满足了购房者的许多需求。对于那些想要远离城市，换一种生活方式的人来说，这里可以作为长期扎根的地方，并可以与家人共享天伦之乐。同时投资回报也是非常稳定的。对于还暂时不能完全闲下来的人，在这里购置一套房产作为固定的度假放松地，也是不错的选择。不在毛里求斯的时候，还可以将房屋出租，租金收益非常可观。”

豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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海外 | 旅游创新高欧美经济强泰国房市迎接光辉新一年

步入新的一年2017年之际，泰国游客人数刚刚刷新历史记录：2016年达到3260万，同比增长9％，为泰国带来1.6万亿泰铢收入，同比增长12.6％。

旺季时泰国出租物业的入住率一直很好，特别是泳池别墅，现在简直就像黄金般渴市！不过必须要指出的是，当前入住率略低于前几年。

2016年也是震荡的一年，无论泰国国内还是国外，虽然许多人对未来一年似乎持积极的看法。

泰国经历了一段过渡时期，再次证明其经济极具弹性，该国游客人数创历史新高，货币汇率稳定，股市表现为2016年全球股市最好的之一，同比增长20％。2018年初泰国将进行大选，按照计划，该国基础设施将得到持续改善，该国前景向好。

全球展望方面，2017年，美国当选特朗普将正式上任，最有可能推行民粹主义政策，改善美国经济。美股走势清楚地反应了这一点，健康的美国经济将有利于全球经济。

欧洲市场，我们将看到英国触发《里斯本条约》第50条，并成为第一个脱离欧元区的国家，到目前为止还没有出现预期中的末日情景。欧洲也有一些亮点，通货膨胀正在上涨，欧洲北部国家的经济也正走强。

美国和欧盟经济的改善将对房地产市场产生积极影响。

自2013年-2014年触及高峰，普吉岛房产转售价格下降，在某些地区甚至暴跌20％。在部分地区，买家不能购买土地，也无法以这里的二级/转售市场购买物业同等的成本建房。

上述原因加上普吉岛新开发房地产项目数量的减少，导致转售交易量的增加，而往年新建房产需求量最高。

普吉岛土地价格依旧高居不下，可能以后也不会出现下降，因为土地所有者往往愿意长期持有土地，等待价格回涨，而不是追逐市场。

然而，这种趋势不可能永远持续，最终，物业转售价格必将重新调整。随着全球经济改善，人们开始看到泰国的稳定，投资者将回归。由于目前缺乏新开发项目，这将推动转售物业的需求，从而推高价格。

正如上述所述，泰国出租物业入住率仍然很高，证明人们不能远离泰国！若全球经济好转，我们预计出租率将上升，旅游人数也会增加，加上新开发项目的减少，将推高租金价格。

俗话说，“当大街上遍地都是鲜血的时候，就是你最好的买入时机”和“你将在股市的一片大好声中付出高昂代价”，虽然当前泰国大街上没有鲜血，市场发展缓慢，但前景积极。通过现在购买房产，你可能会得到令人艳羡的高回报，这无疑会在未来几年变得更具吸引力！

Siam泰国房地产首席执行官Richard Lusted专栏全集

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澳洲 | 在澳洲“以房养学”，父母与孩子如何联名买房？

购买澳房，问及最多的除了价格税贷、地域环境、发展趋势外，联名购房也成为越来越多购房者关心的问题。因此，本期的《土地法专栏》邀请拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师来解析澳洲联名购房。

实务中，许多律所客户或朋友都会在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适：自己一个人的名字，配偶的名字还是孩子的名字呢？其实在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下，联名购房是一个非常灵活的购房方式，可以是夫妻联名，夫妻一方与孩子联名，也可以是夫妻与孩子三人联名。

共同共有 – Joint Tenancy

在联名购房时，除非购房者作出特别声明，一般都会按照共同共有来签订购房合同。

特点：

“不分你我”：所有购房者共同拥有该房产，即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。
“生还原则”(Principle of Survivorship)：共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦，也少了很多法律的手续。如果其中一方过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。

缺点：

如果其中一方想要把房产的产权租、售给第三方，则需要得到另一联名者的同意。
如果当初买房的时候其中一方支付了比较多的首付，但是买房之后拥有产权的形式是共同共有，那么对于房子的产权拥有就是50/50的比例。一般来说，即使将来卖掉房子的收益，也必须是以50/50的比例去分配。

案例解析：王大哥和王大嫂以共同共有联名购房，则王大哥和王大嫂各自拥有该房产50%的所有权。如果王大哥去世，则其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂所有，即王大嫂成为唯一的业主。

如果王大哥、王大嫂和小王三人以共同共有联名购房，则三人各自拥有该房产33.3%所有权，如果王大哥过世，其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂和小王所有，即王大嫂和小王各占该物业的50%所有权。

按份共有 – Tenancy in Common

特点：

“比例分你我”：与上述共同共有不同的是，购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。
“自由分配”:联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。
“出资不同“的首选：如果在最初购买这个房子的时候，双方所支付的首付是不一样的话，那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。

缺点：

购房者一方有权利将期所拥有的房屋产权卖给任何一个人，即使另外一方不同意也必须遵循。
如果果联名者一方过世，房子不会自动转到另外一个人的名下，而是需要按照遗嘱来进行分配，法律手续较共同共有会相对繁琐。

案例解析： 王大哥、王大嫂和小王三人三人以按份共有联名购买房产，并决定出资最多的王大哥占该物业50%的利益，王大嫂占30%，小王占20%。如果王大嫂过世，则其名下这50%的利益可以作为遗产由其顺位继承人依《继承法》全权继承，而不是自动按25%与25%分配给王大嫂和小王。

总结：

如果买家决定以联名的方式买房，无论是共同共有（Joint Tenancy）还是按份共有（Tenancy in Common），均需要在购房合同上将所有买家的名字列明，包括联名方式。在缴纳印花税、房产过户转让以及向土地局登记买家的产权时，都需要列明联名买房的方式及比例。因此，在签订购房合同时，联名者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师，由律师建议买家最合适其情况的联名方式。

在签订购房合同时，联名者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师，由律师建议买家最合适其情况的联名方式

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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美国 | 2017年美国房市展望

对于美国来说，2016年是在无休止的加息预期与大选闹剧中度过的。而对于美国房市来说，2016年的主题则是持续复苏。截止2016年9月，美国各主要城市房价普遍同比增长。涨幅最大的为丹佛、西雅图与波特兰。在8个主要的投资城市当中，丹佛、西雅图、波特兰、波士顿与旧金山的房价水平已经超越了信贷危机前的水平，达到新高；而纽约、洛杉矶与芝加哥的房价则仍处于复苏阶段。

2017年值得关注的城市之一是科罗拉多州的丹佛。该城市房价2016年9月同比增长9%，而与五年前相比则增长约50%，涨幅惊人。这种涨幅是否能在2017得到延续备受关注。有趣的是，多种迹象表明近年来丹佛的房价增幅可能与该州的大麻合法化有关。2012年科罗拉多州的大麻合法化，极大地促进了当地相关产业的发展，带来大量就业机会。企业的涌入与人口的增加使得土地、工业建筑与住宅的需求同时增长。丹佛房屋供给难以在短时间内赶上需求的发展，导致了房价节节攀升。不过如此高速的房价增长必定不会一直保持，当房价超出人们承受范围，这些住房需求将更多地转嫁到租赁市场，对丹佛房租造成上升压力。不过在美国许多州政府也在寻求大麻合法化的环境下，相信并非最主流投资城市的丹佛2017年房市供求压力将有所缓解，房价持续上升但幅度减缓，距离市场泡沫尚远。那么在2017年全球新的经济形势下，特别是川普政府的管理下，整个美国房市的走向又将如何呢？

供给：

受到信贷危机与全球金融危机的影响，美国住宅供给近几年一直处于较低水平，导致市场上可供售卖的房屋供给从2009年开始减少，房价也随之上升。从2012年开始，新批开建数量才逐渐增多。进入2016年，新批准开建住宅达到了2008年的水平，不过这些新批准的项目要在几年后才会转化为市场上真实的供给。2017年的住宅供给水平将略为改善，不会有大幅度的变化。一些需求过热的市场会得到一定程度的缓解。

需求：

然而在美国房市供给紧张的同时，美国的住宅自有率却在2016年2季度下滑到了50年来最低的62.9%。这说明供不应求的情况只适用于较富裕的阶层，目前的房价对于部分的美国居民来说依然难以负担。他们不愿购买自己的住宅，而是选择租房或寄宿。这其中相当一部分人是在之前美国房产泡沫破裂时因无力偿还贷款失去了自己的住宅。带来更多的住宅需求，是推动美国房市在2017年继续前行的重要因素。

2016年11月，美国失业率下降至4.6%，达到9年最低，与此同时消费者信息指数则达到一年内最高水平，对住宅购买意愿相信在2017年会有所上升。另一方面，相比于尚未达到十年前整体房价水平的美国房市，美国非农就业工资水平在过去十年稳定上升，增幅将近30%。2017年美联储预期将加快加息脚步，但加息幅度必定较小，不会对仍然处于历史低点的借贷利率产生太大影响。综合以上种种因素，2017年美国住宅市场的需求将会温和上涨。

川普政策：

除了一般的供求关系变化，2017年影响美国房市走势的一个重要因素则是新总统川普的经济政策。川普的经济主张较为鹰牌，旨在激发美国自身的发展潜力，对经济跟房市来讲都有着促进需求的意义。川普当选之后股市的连续大涨就说明了市场，尤其是基建金融对未来发展形势的乐观态度。然而这种激进的政策一旦实行，就会带来过速的风险，可能导致通胀过快，贷款利率与新房价格也有可能快速上涨。借贷成本与新房价格上涨可能会减少本国本土的市场需求，不过对海外投资的影响则相对较小。

2017年美国投资策略

川普上台，美联储可能会加快美元加息脚步，加之全球各大经济体民粹主义与地方经济保护主义的抬头，中国消费者在2017年还将面临人民币贬值与中国出口减速的新常态。对于中国人而言，海外资产配置意义也更加明显。不同类型的投资者应该明确自己的投资目的，并做好相应的准备，以确保在海外房产在自己的资产配置中发挥更积极的作用。

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各国外汇上涨，该如何调整投资策略

2013年以来，随着人民币汇改力度加大与中国强劲的经济发展势头，人民币对各国主要汇率一路攀升。2014年1月，人民币兑美元突破0.165，创下历史最高纪录。随着这股势头，人民币对其他各主要货币汇率均在接下来的一段时间内纷纷攀上峰值。但2015年下半年开始，美国与欧洲经济开始复苏，中国经济却出现减速征兆，人民币出现颓势。15年以来，央行就两次大幅下调人民币对美元汇率点数。2015年1月16日人民币兑美元汇率达到最高的0.162，之后的一年内却一路跌至0.152，跌幅超过6%。

进入2016年，人民币有小幅回升，最近的汇率在0.155左右。不单单是美元，人民币对欧元、日元、加币、新币、澳币及一些其他货币都有着类似的走势。那么，在人民币贬值压力空前的当下，国内高净值投资者应该如何调整自己的投资策略？居外网为您一一分析。

选择投资产品：外汇股市还是海外房产？

随着人民币贬值压力增加，很多投资者开始着手进行全球化资产配置。一般投资者最容易接触到的投资方式包括外汇，海外股市，海外债券期权，以及海外不动产。由于与人民币汇率有着密切的关联，许多投资者正将目光投向外汇与海外股票市场。外汇市场与海外股市波动性极强，盈亏瞬息万变。想要在外汇与海外股市中盈利，需要一定程度的市场知识与准确判断，有时更需要一点运气。与此相对的房产投资，则有着较为稳定且可预估的回报曲线, 最终的收益不但要看人民币的汇率变动，更取决于当地房市的房价走势。对于非常有经验的投资者来说外汇与股市是盈利的主要渠道，海外房产则是盈利后的增值与保值选择。而对于一般投资者，也可以拿出一部分资本进行海外房产投资，作为风险对冲与长期投资选择。毕竟，“不把鸡蛋放进同一个篮子”是许多投资名家的准则。

看准经济形势：哪些国家值得投资？

无论在哪个国家，在确定投资之前，投资者必须要有信心这笔资金流向了一个健康稳定的市场，而一个国家的货币就是对经济市场的重要衡量标准。以美元为例，美元兑人民币近期持续强势最主要的原因还是美国经济复苏。工业数字亮眼，房市涨幅稳定，美联储也在15年底决定加息—这一系列利好因素直接刺激美元的走高。

2016年4月，人民币对美元汇率已经来到近年最低点，相当于2011年中的水平。现在在美国买房，从汇率兑换的角度会产生一定的损失。然而人民币的贬值压力也对国内房产的国际价值产生了一定的影响。国内经济形势很难在短期内产生大的变化，人民币的贬值压力将会持续。在人民币遭受更严峻的挑战之前，选择好一个发展有力的市场进行房产投资，对于风险规避与资产配置都是意义重大的。

与美国情况相似的还有英国、澳大利亚与加拿大，货币都因经济形势良好处于上升态势。然而，同美元相比，人民币对英镑、澳币与加币的回落并没有那么明显，仍然处于历史高位。显然现在进入这些市场依然是最佳时刻。

外汇 or 海外房产居外网教你如何调整投资策略

在过去的一年中，外汇投资者的盈利与人民币对各国货币的汇率直接挂钩。而对投资海外房产的买家来说，房市的盈利则同时取决于外汇与当地房产市场走势。以下表格总结了过去一年中投资者可能获得的收益，并为准投资者提供相应建议。

外汇投资策略 — 汇率数据来源：雅虎财经（汇率变动区间为2015年4月16日至2016年4月16日）。
房价增幅数据来源：居外研究

结论：

面对各国外汇上涨，投资者们应该读准市场动态，及时调整投资策略。不同投资市场有着不同的要求与风险程度，在当前动荡的市场之中投资者们更应该合理分化资产，不要把鸡蛋放在一个篮子里。对于房产投资来说，汇率的变动应该与投资目的地房价走势结合分析，切不可盲目根据汇率进行投资。

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英国 | 2017英国房屋租赁市场行情预测租客群体喜忧参半

2016年11月英国房屋租金与同期涨幅创新低，2017年全国平均租赁金额预测将翻倍。政府新政拟取消中介收取部分房屋租赁费用，但对于租客来讲，结果或许喜忧参半。今天我们就来关注英国房屋租赁市场的行情。

全国范围来看，房屋租金上涨最快的区域是北爱尔兰（Northern Ireland），本年度租金上涨幅度4.8%；其次是英格兰东南（South East）地区，增速4.7%。西北（North West），苏格兰（Scotland），西米德兰（West Midlands）这些地区的房屋租金增速均领先于全国水平的3.1%。目前全国各地总体租金水平在1,188英镑/月，较去年平均月租增长11英镑。

缩小范围，房屋租金涨幅最快的区域是伯明翰（Birmingham）的Curzon Street，这条街上住宅的租金5年内上涨了23.7%，远远超过全国水平8.8%的均值。主要原因是HS2高铁的敲定，政府的这一倾斜使伯明翰很多区域房价5年内都飙升了20%以上。其余5年内租金上涨幅度较大的城市还有利兹（Leeds）15.3%，谢菲尔德（Sheffield）15%，曼彻斯特（Manchester）14.5%等。

与其它地区相比，伦敦地区的租金增速要明显慢于前者。截至本月初，经历了11月1.4%的小幅下跌后，首都地区的房屋租金与去年同期相比仅上涨了1.6个百分点（月度增长为－0.31%），为1,883.43英镑/月（一年中最高值为1,894英镑/月），这个速度竟然和北部东米德兰地区（East Midlands）持平，并且低于剩下全部的大区。

虽然今年一年的租金涨幅不大，并且居然跑到了英国国内通胀水平的后面，但是待到2017年，Landbay公司给出的租金预测大约是增加3个百分点，是今年的3倍（预计超过明年通胀水平）。例如明年英国央行开始收紧住房贷款的一些政策；税收方面BtL房产的收入来源将无法获得相应税收减免等等，这些已知的即将到来的变动几乎每一个都在瞄准房东的钱袋子，因此房东不得不加紧将损失转移，最普遍的做法就是涨房租。另外该公司数据显示房屋租金的涨幅也呈波动式，2015年增幅还是2.34%，今年增幅减小，明年加速反弹。

Homelet首席执行官Martin Totty表示，与近几年相比，从来没有哪一年可以像2016年这样充满了各种来自外部的不确定性。Buy-to-let房产印花税变动和脱欧这两大事件对房屋租赁的市场影响最大，租金价格虽然上升幅度减缓，但总体一直保持稳定坚挺。房东，租客，房屋中介间的利益博弈一时间难以定论真正的“赢家”和“输家”。

确实，今年10月的哈蒙德秋季预算案中提到将会禁止房屋租赁中介收取中介费，虽然消息一出另不少租房一族欢欣雀跃，但据房姐了解目前不少英国租房中介都在酝酿收费政策调整，一旦中介费被禁，这部分钱也会被转嫁到其它明目的费用中，也就是其它的费用会升高，总体花销可能还是不会减少。

另一方面，对于非学生一族的租客今后需要交的市政税（Council Tax）来年也要涨价，虽然明确的涨价时间点和多少仍然待定，但专家预测3%－6%区间的几率很大。目前Council Tax的政策是不同区域根据不同房型向租客收取税收，伦敦地区一般来讲每人每月50英镑上下，这部分税收一涨，租房一族的预算不得不再次增加。

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