枫叶之国的加拿大处于北美洲的最北端，是英联邦国家之一。作为全球国土面积第二的国家，其地域之广，横跨了6个时区，加拿大各地的天气也是不一样，加拿大气候多为寒冷为主。
雅典是哪个国家的_雅典在哪个国家
回光返照还是成功筑底?多伦多楼市回暖 | 加拿大
多伦多和周边地区的买房者在观望了一段时间后又开始跃跃欲试了，现在还很难判断这一轮销售势头能否持续，还是仅仅一部分买家需要继续执行既定的生活规划而进行的个人选择。但是这一轮销售看涨，尤其是高端住宅销售的抬头说明房地产市场市场存在一定的弹性。
Janet Lindsay是Chestnut Park Real Estate Ltd.的地产经纪，最近成交了一套位于253 Russell Hill Rd.的六居室豪宅。这栋房子在绿荫掩映的South Hill，三天内就收到首个出价购买者，两天后出现了出价最高的一家，最终成交价比要价365万加元整整高出$100,000。在等支票的过程中，又有很多要求看房的预约，几天时间共有约30个潜在买家参加了看房。
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通常七八月相对于春季和秋季是较为平静的季节，但最近在密西沙加和奥克维尔出现了销售反弹。
2016年秋季有套房子叫价350万加元，位置在密市热门地区Lorne Park。这套房子一直从今年春天挂到夏天，上周以卖主叫价售出。
地产经纪认为，现在卖家主要分成两种，一种是真想卖的，还有一种是想试水的。前者边等边看，后者如果得不到满意的价格则会把房子从市场上撤下。他们的想法就像姜太公钓鱼，愿者上钩。
另外一个例子是一栋位于奥克维尔River Oaks 的房子，今年春末上市，叫价119万加元，因为是学区房，所以很受欢迎。关键是，很多买家都能出得起这些钱。
最近这栋房子以110万成交，卖家很高兴，因为他们即使去年夏天卖，这个价也算高的。今年春天卖的话可能会拿到更高的价，但是很难预测到市场的最高点，主要还看运气。
四月安省就出台了楼市新政，为大多地区的房产市场降温。紧张的买家开始不安，同时有些卖家急于套现出手。
五月，买卖双方僵持，都在观望政策执行后的影响。经纪说 River Oaks地区挂牌数量稳定，但是已经成交的这宗会影响其他卖家的心理，为他们提供了心理基准价格。潜在买家也会看到其他想买房的人已经出手。
随着想要钓大鱼卖高价的卖家退出市场，更多买家涌入，房地产市场会逐渐达到健康平衡的状态。地产经纪预计今秋会像以往一样存量增加，但是并不会出现井喷的态势。当然也不会像今年春天的市场那么变态，买家受够了那些竞价大战。
少数经纪仍然在故意要低价吸引买家竞价，这种策略已经过时了。现在多数经纪出价与市场价接近，并且随时接受offer。买家现在不必像春天时那么惊慌。
Royal LePage的经纪Elli Davis 说目前手头的挂牌房屋偏少，她鼓励潜在卖家在这个长周末后进入市场。除非房子特别好，目前她不鼓励市中心外围的房主捂盘惜售。卖家要现实一些，没有两个房子是完全一样的，不要总是和别人比。
Davis女士最近出手了一套位于酿酒区的小户型公寓，这个公寓市价35万加元，最终以比要价高出$25,000的价格成交。该公寓属于需要重新装修的类型，但是很多人就是想买老房子再自己翻新，这套房子五天内收到4个offer。
长周末以后，Davis女士计划将110 Bloor St. W.的一套三卧室公寓单元也挂牌出售，要价不到200万，面积2600平呎。这套公寓所在的楼已经有35年历史，像这个面积的公寓单元很少。
Davis 女士知道市面上有一些房子也挂牌，她认为有些卖家过于乐观：如果他们不向市场妥协或者撤回房子等秋天再挂牌，估计结果还不如现在。她本人选择继续留在市场上，并且稍微降些价。“趁着现在上市的房子不多，”她说。
（据加国无忧）
川普要卖房至今无人问津 价格已经跌了4成 | 美国
美国总统唐纳德·特朗普名下一处房产3个月前标价上市销售，但至今无人问津。在当地市场向好的情况下，它减价1110万美元，相当于砍掉原价的40%。
这处名为“棕榈树庄园”的房产位于加勒比海法属圣马丁岛西端，占地约4.8英亩(约1.94公顷)，最初以2800万美元的标价成为这一带要价最高的房产。价格降至1690万美元后，“棕榈树庄园”排名第二，价格逐渐与当地高端房产售价趋同。它挂在苏富比国际地产公司网站上销售。这家公司的经纪人莱斯莉·里德告诉美国《华盛顿邮报》，调价发生在1个月前。
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“阳光地产”经纪人乔纳森·舍德说，目前标价“接近可谈的局面”，但不会出现排队抢购的情况。“这处房产有其特殊性，它的主人是美国总统，会有一些正面影响，也会带来不必要的关注。”舍德说。
“岛屿房产团队”主管阿伦·贾格蒂亚尼说，原先估价过高，“如此大幅降价通常暗示卖家很想成交”。不过，他说，要找到能买得起又受得了媒体关注的人，或许不容易。
特朗普于2013年从生意伙伴史蒂夫·希尔伯特夫妇手中购得“棕榈树庄园”。当时这对夫妇标价1970万美元，但最终成交价没有公布。
特朗普企业资产目前由一家可撤销信托负责管理。这家信托接受特朗普之子小唐纳德·特朗普以及特朗普集团经理艾伦·魏塞尔贝格的监督。按照信托规定，特朗普对日常经营决策不知情，包括降价一事。
有报道称，特朗普当初买入“棕榈树庄园”是为了吃租金。已披露的特朗普财务状况显示，这处房产过去3年赚取的租赁收入高达300万美元。
信托决定出售“棕榈树庄园”的原因尚不可知。
（据新华网）
欧洲移民“新宠”，意大利成移居新选择 | 海外
在传统移民国家政策日渐收紧，欧洲移民政策逐步放开的大环境下，更多移居者开始考虑”落户”欧洲。
意大利属于欧洲传统的经济大国，为了促进国家的经济发展，2017年1月正式推出了，意大利创业移民项目，意大利成为移民者的”新宠”，让有创业梦想和想换一种工作环境的高管和创业者，有机会更快速简单的移居欧洲，享受欧洲高品质生活。（意大利哪里买房好？）
那意大利与其他欧洲国家相比有什么”过人之处”呢？
经济优势
意大利作为欧洲第四大经济体，不仅是北大西洋公约和欧盟的创始会员，还是G8，20国集团，经济合作与发展组织，世界贸易组织，欧洲议会等重要国际组织的成员，经济实力雄厚。从经济危机爆发以后，意大利经济回升迅速，有极强的抗危机能力。
进出口贸易是意大利重要的经济支柱，选择在意大利创业，就有得天独厚的世界市场在向各位敞开。
经商优势
意大利私有经济为主体，占国内生产总值80%以上。中小企业占企业总数的98%以上，堪称”中小企业王国”。
旅游业发达全球最大旅游目的国，旅游业为第二大产业，占国民生产总值的10%。意大利为商人提供了最好的温床，我们中国人特别喜欢能够经营一份自己的事业，意大创业移民则是鼓励你到意大利来创业和开展自己公司的欧洲业务，所以成功率也较高。
教育优势
世界上第一所大学博洛尼亚大学就坐落在意大利，可以说意大利是世界大学教育的发源地。
而且意大利还拥有众多高水准的艺术院校，艺术的国度意大利在艺术上的造诣绝对在世界上首屈一指。意大利成为教育之冠也是有原因的，意大利为移居的子女提供免费的公立教育的权利。全国88所大学中55所为公立大学，移民子女可免费就读世界顶尖教育水平的名校。
医疗优势
世界第二大医疗体系为移民者服务，来到意大利即可享受。意大利拥有世界第二大医疗体系，各类医疗机构完善，公立医院、私立医院、卫生所、专科医院等等不同医院遍布意大利。
纵观各项条件，无论国家综合实力、国家福利方面，意大利都拥有较高的综合水平。到意大利，为你换一个更为舒适的工作环境，给自己的公司以及业务带来更大的平台，更为广阔的发展空间。真正移居的项目，就在意大利创业移民。
意大利创业移民
1）国内公司要求：
a. 成立3年以上
b. 近一年报税营业额达到500万人民币
c. 至少有20个全职员工
2）申请人个人要求：
a. 专科（3年制）及以上学历
b. 在国内公司至少担任一年以上高级管理职位
c. 所属职位至少位于国内公司组织架构第三层
d. 对人、财、务均有管理权
e.无犯罪记录
独特优势
1.意大利政府法案支持，安全稳定，对于创业移民项目的申请者认可度高；
2.优质福利，居留身份可享受同公民一样的免费医疗及义务教育；
3.审批速度快，签证申请递交后，只需15－30天即可获签；
4.一人申请，全家可随行，兼顾事业和家庭；
5.后续身份申请条件清晰简单，直达欧盟长居；
6.公司合法注册，打入欧洲市场，实现商业抱负。
（据环球移民）
温哥华打房1周年，房价越挫越勇 | 加拿大
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温哥华房产市场的观察者认为，自由党的外国买家税实施一周年，作用很小，温哥华的房市对大多数人而言仍然难以负担。
分析家认为房价仍在持续上涨，各种房型的销售配比有所不同，豪宅销售略有下降，但对大多数温哥华居民而言，安居梦仍然可望而不可及。
去年夏天，前省长 Christy Clark 在温哥华推出了15%的外国买家税政策，应对这一地区飙升的房价。很多批评人士认为外国资本是造成温哥华房价难以负担的一个重要因素，因为本地人财力无法与外国投资者竞争。
政策真的奏效了吗?
税收政策生效前的七个星期，外国买家交易量为2034笔，外国买家税政策后的四个星期销量骤减为60笔。
大温地产局的销售统计数据显示，八月份销量下降了19%。虽然政策的效力立杆见影，但是在之前的四个月里其实销量已经在下滑了。卑诗省房地产协会在政策出炉前就预测销量会下滑8%。
2017年年初，卑省房地产协会的经济学家说房市是很稳定的，今年七月的销量比近10年7月平均销量还高出0.7%。
温哥华都市区所有住宅类型的多重挂牌服务房价指数综合基准价格(The Multiple Listing Service Home Price Index composite benchmark price )为$1,019,400，比2016年7月增长8.7%，比2017年6月增长了2.1%。
政治决定公共政策?
Simon Fraser 大学的房产金融教授Andrey Pavlov认为，虽然税收政策的降温效果为时不长，但是仍然会对房市产生长期的影响。
如果没有外国买家税，房市的价格极有可能更加高得离谱。不过，分析家普遍认为外国买家税对提高可负担性几乎没有作用。
温哥华房子的稀缺性没有得到充分的重视，而这才是房价高的更主要原因。现在需要做的是，一方面允许建设更多房子，增加现有居住密度;另一方面是开发农业地和保留地等区块，提高开发自由度。
另外，温哥华地区房价和收入水平之间有巨大鸿沟。房价高，而工资与北美许多主要城市相比却比较低。
解决温哥华楼市的可负担性需要三级政府协力推进。在卑省推出外国买家税之前的6周时间里，省府事先收集了外国买家的数据，这证明了税收是体现“政治决定公共政策”。
公寓和镇屋需求大
外国买家税政策实施以后，一个重要的转变就是对公寓和镇屋的需求超过了独立住宅，因为相对来讲这两种住宅更容易负担。
六月，挂牌上市的公寓数量接近历史最高记录。公寓的多重挂牌服务房价指数基准价格已经上涨至$616,000，比2016年7月增长了18.5%。镇屋的基准价格是 $763,700,，比2016年增长了11.9%。
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（据加拿大家园）
调控措施生效 悉墨清盘率均弱于去年 | 澳洲
据《澳洲人报》报道，周末，悉尼和墨尔本的房产市场呈现较为健康的拍卖清盘率。然而，有分析师表示，需求或将缓和，拍卖成交将比去年同期略微偏弱。
墨尔本的清盘率为76%，与前个周末持平。悉尼有615套住宅售出，清盘率为71%，高于前一周的65%，但低于去年同期的77.5%。悉尼去年同期交易畅旺，主要受历史性低位利率助推。
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安保资本（AMP Capital）首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示，新州的成交结果（较去年）更弱，主要是因为这个周末临近“银行休息日（bank holiday）”。
奥利弗说：“8月开局相当疲弱：成交结果实际上比去年更弱，不过这可能因为悉尼地区的银行休息日有所影响。我预测，当交易结果最终确定后，悉尼的拍卖清盘率将更接近60%，这对8月而言是个较弱的开局。”
他说：“7月的数据都在60%左右，这是2012年来最弱的水平，而这一弱势似乎延续到了8月。”
尽管墨尔本在周末的表现强于悉尼，但仍弱于过往水平。奥利弗预测，最终数据将显示，墨尔本的拍卖清盘率会在70%左右甚至不及70%。
最近，政府部门采取措施控制澳洲房产市场，包括澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）也收紧了银行借贷要求；这些举措似对清盘率产生了影响。
奥利弗说：“审慎监管局的措施对悉尼的负面影响更大。另一个值得注意的区别是，待拍房产的数量降速比最近数周观潮到的要更快。”
奥利弗称：“两大热点城市有所冷却，审慎监管局的措施似乎正在产生影响，尤其对悉尼。”不过，他预测房产市场不会崩溃。他表示：“要说市场整体弱势，这还很远。市场肯定有所软化，但距离崩溃仍然很远。”
（据澳洲新快网）
457新政冲击房市 住房需求恐降3成 | 澳洲
据《澳洲金融评论报》报道，投资银行瑞士银行（UBS）的调查显示，倘若457签证新政导致未来签证批准数减半，那么，澳洲的住房需求可能会下滑10％。如果受457签证改革的影响，学生签证批准数下降三分之一，那么住房需求可能会下降30％。
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457签证已更名为临时技能短缺签证或TSS签证，将于2018年3月前全面实施。
分析师麦克卡斯克（Grant McCasker）、德鲁斯（James Druce）和塔雷诺（George Tharenou）表示，为了审查此签证制度的最新变化，他们和一些业内人士进行了交流，参考了调查结果和分析了签证数据。
尽管分析师不认为住房需求会下降如此之多，但他们确实认为，收紧技术移民签证会导致住房需求下降。
据了解，新签证改革包括：减少短期技术职业清单（Short-term Skilled Occupations List）上的移民职业；提高申请者的英语语言要求，并要求申请者具备更长的澳洲工作经验等。新的签证规定可能会降低技术签证的增长，而学生签证、毕业生签证、雇主担保工作签证和永居签证之间有又存在相互依赖性，因此很有可能也对其他签证申请带来影响。
“更严格的资格要求和签证类别（尤其是学生签证）意味着海外净移民人数可能会下降，而新移民占潜在购房需求的一半左右，”分析师称。
2015财年，政府发放了近40万份学生签证和457签证。其中，印度人是持有457签证的主要群体，来自印度的移民增长也最快。而中国人主要持学生签证，但457签证持有者较少。
印度人更依赖从学生转为永久居民的移民路径。他们在悉尼和墨尔本房产市场上表现突出。
分析师预计，Stockland集团等土地开发商将面临压力，而Mirvac等公寓开发商或将“毫发无损”地避开风险。
全澳房产研究公司（National Property Research Company）的格罗斯（Matthew Gross）称，净移民是房地产市场最重要的推动力之一。“当你开始削减移民，你可能会发现房产变得供过于求。”
2016年6月，新州海外移民净增幅为76,000人，维州录得68,000人，而昆州净增21,000人。专家表示，如果过去四到五年里没有移民，澳洲房产市场会糟糕得多。在过去五年里，悉尼房价涨幅超过75％。
（据澳洲新快网）
在加拿大买房，应该如何下offer？
Part 1 加拿大买房“下offer”是什么？
在加拿大的房地产交易中，Offer实际上就是一种“买卖的协议（Agreement of Purchase and Sale），它可以由买方准备，也可以由卖方准备，但通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草，由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以Counter Offer（还盘），买方也可以再还回去，几个回合之后，双方达成一致，在Offer上签字，该Offer即成为了具有法律约束力的合同，双方都要遵守。>>>详细
标准的购房Offer所包含的内容
2、购买价格，同时包括定金、首付款和银行贷款等。
3、私人物品的处理，如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。
4、买卖双方承担的基本责任和义务。
5、交房时间和要求对方答复的期限。
购房Offer的分类
▶ firm offer：无条件的，一经签署，买卖双方必须无条件接受。
▶ conditional offer：有条件的offer，通常附加一个贷款条款和一个验屋条款，主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时，能拿回定金，并无需承担法律责任。
Part 2 加拿大抢Offer攻略
抢Offer 的原因
▶ 房地产市场处于卖方市场，房屋供给量远远小于市场需求时经常会发生抢Offer的现象。尤其是热门地区的好房子更是如此。>>>详细
▶ 卖主和卖方经纪的售房策略故意为之。这种情况一般都是以低于市场正常价格的叫价出现为特征以吸引根多买家的关注，给出一定的看房时间，不接受即时发生的买房请求而是给出统一接受OFFER的时间，以求以最快的速度最高的价格完成交易。>>>详细
▶ 由于卖主给予出售房屋或卖方经济缺乏经验低估的房屋价格而吸引了买家的关注出现多家争抢现象。>>>详细
抢Offer的攻略
1、了解市场。尤其是遇到要价较低的房子要冷静的分析房屋的真实市场价格。同时设定自己对房屋的喜爱程度而愿意为此而多付的价格。
2、事先到银行做好贷款评估或预批，了解自己的底线是多少，对自己的承受能力做到心中有数。
3、事先验屋，最好能够取消验屋条件，但不能一概而论。
4、准备好定金，最好是Money Order。这些细节在最后关头对你是否胜出非常重要，并且能够给你省下钱。
Part 3 签成Offer后，马上要做的事
1、通常要在24 小时内交付定金
如今都要求是保付支票（Certified Cheque）或银行汇票（Bank draft），收款人是卖房经纪的地产公司，数额是Offer里谈好的，通常是房价的5%左右。>>>详细
2、尽快去申请贷款
可以去银行或找贷款经纪申请贷款，如果资料齐全完备，通常一到两个工作日就会有结果。>>>详细
3、安排验房
可以请你的地产经纪推荐2-3个验房师，或请朋友熟人推荐，要确认验房师有OAHI 证书或北美验房协会证书。>>>详细
4、请律师办理过户交接等法律事宜
5、办理房屋保险
房屋保险是必须要买的，一定要在 交房日（Close Day）前办好，否则银行不会放贷款，无法交割。
6、预先申请开通电话，电视，上网等服务
7、交房前的看房
8、交首付款和其他买房费用
交房的前一，二天，律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用，去律师楼交款。其他费用包括：土地转让费，地税，请律师的费用等，通常其他费用大约为房价的1.5%左右。>>>详细
9、交房日去律师楼取钥匙
名家观点
产专家为你揭秘：加拿大房价仍然持续增长，近来加拿大汇率的下跌，更是进一步刺激了海外投资者的购买欲，中国买家汇集到了加拿大，而加拿大是具有健全经纪人制度和完善法律体系的国家，买卖双方的责权利益都受到法律严密保护。>>>详细
Craig Doherty 专栏全集：
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
美国夏季房市需求依然强劲 但成交量却不如预期 | 美国
美国房市仍然有很大的需求。潜在的买家，无论是年轻人还是老年人，都在网上查询购屋资讯，但他们似乎不急於下单。
房地产经纪公司 Redfin 表示，根据对 15 大城市的房地产市场调查显示，6 月份的买家仍然跟 5 月份的时候一样多，但是成交量下滑了 11％。
Redfin 的首席经济学家 Nela Richardson 表示，在这个市场上，购房者必须快速行动，但高价格和低库存也让人却步。
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美国根据抵押贷款银行家协会的数据，这股停滞不前的趋势也可能延烧到 7 月份，因为抵押贷款的申请数在过去四个星期内，就下跌了三个星期。
房屋的供应形势越来越糟。Redfin 发现 6 月份与去年同期相比下降了 12％，今年第二季的全国住宅供应量是 1982 年以来的最低水准。
7 月份待售的房屋供应量年增率下降 11％。通常夏季房市的销售都会放缓，而价格会略有下降，但今年并非如此。
Realtor.com 的经济研究经理 Javier Vivas 表示，房屋销售不仅比去年 7 月快，而且也比去年高峰快。然而，销售的速度加快并不一定意味着更多的销售量，尤其是当目前没有足够的库存时。
当前，房价依然顽固地维持在高点，没有出现季节性的变化。价格低廉和价格适中的房屋被抢购得特别快，让许多买家无法进入市场。
（据钜亨网）