的確，預測房價走勢，絕對是一個吃力不討好、到處得罪人的事情。不僅在國內，在房地產市場的透明程度屬發達國家最低水平的日本（根據仲量聯行調查），也是如此。今天，做好被各路高手吐槽的心理準備，想要談談接下來的日本的房地產市場走勢。
本篇以最為外國投資者關心的日本首都圈（東京、埼玉、千葉、神奈川）的二手房為中心，從統計數據、日本房地產業內人士、還有地產股的走勢來展開討論。（日本買房有什麼條件？）
數據上看，日本首都圈的樓市隨時有可能進入調整期
房地產市場中供需的此消彼長，導致了週期性的波動。觀察這個波動，可以瞭解現在的房地產市場處於哪個階段。為了把握這個波動，通常選取一些典型的指標，例如價格、交易量（或者庫存量）的變化。理論上，價格和交易量（或者庫存）的變化呈現出圖中的波動。
圖1：房地產價格和成交量的循環模型
那麼，現在東京的樓市，處於哪個階段呢？
圖2：日本首都圈二手房市場平米單價、成交量（12月移動平均）、庫存量的環比
整體上講，13年1月開始，安倍經濟學（Abenomics）開始後，日元的貶值帶來外國投資客，遺產稅的稅率提高帶來的希望節稅的國內富裕階層，首都圈集中的城市發展政策從日本其他地區吸引著嚮往都市的年輕族群。需求的增加，使平方米的單價已經連續41個月增長。交易量，除了14年日本調漲消費稅導致的短期低迷外，基本也是保持增長；庫存量，14年消化了一定庫存後，15年後期也開始了快速積累。
但是，我們可以看到，進入16年，價格雖仍然在上漲，庫存量也在迅速積累，交易量的增長幅度也在收窄。最新的統計結果表示，相較15年6月，16年6月的平方米單價已經達到統計開始以來最高的每平47.8萬日元，交易量下降1%至3069筆，庫存量上升20%到4.2萬件（16年1月以來每個月相較去年同期都增長20%左右）。
和過去的情況做比較，可以發現現在的首都圈二手房市場，在理論上講隨時都可能出現調整。2008年，二手房的價格和交易量都出現過齊漲的局面，但是，庫存量的迅速增加，使得價格和交易量在2008年中期急轉直下。
圖3：日本首都圈二手房市場平米單價、成交量的變化
日本房地產的業內人士，已經開始未雨綢繆
可能您會說，「你這個統計數據只是個平均值，房子的地段、房齡、朝向，都很大不同，統計值有什麼用！」
好，那麼我們再來看看日本的房地產商。要知道，經歷了90年和08年的金融危機的風水浪打，日本的房地產商們可是精明了不少。
下面兩張圖是日本某一上市房地產公司的交易記錄。在經濟不景氣、或者改善初期的時候，他們大量購入（上圖05財年），或者從要破產的房地產公司那裡便宜買入（下圖中08-09財年）。而在經濟好、過熱時，他們則大量賣出（上圖的06財年、14-15財年）。可以看到，在15財年裡，他們的購買額已經非常少了。
圖4：日本某一上市房地產公司的交易記錄
在15年初開始，一部分日本中小房地產商已經不再碰住宅類的房產，原因是這個市場房產個人投資客也容易進入，而導致了住宅類房產的價格的推高。15年中期，住宅類房地產價格的持續走高，仍然投資住宅類房產的房地產商已經非常在意周轉週期，儘量縮短周轉週期，來避免隨時出現的價格調整。在16年6月，某個房地產商的分析師會議上，社長甚至說，恐怕下一次開這個會的時候，整個會議室的氣氛會變很沉重吧。
以房地產買賣為主營業務的日本房地產公司，他們當前的策略是：減少居住類房地產的比重，儘量縮短買賣週期至3-6月。把傳統的買賣型商業模型，轉為買賣加委託管理的商業模型，來提高收入的穩定性。趁低利率的環境下將短期借款轉為長期，以避免在放房地產市場低迷時不至於被銀行催著還債。保證產權比例（自己資本比率）在30%左右，因為上一次房地產本盤，首都圈的最大降幅是30%……
日本的房地產股已經開始走低
或許您還會說「但是，當局者迷，日本房地產商都太接地氣，沒有大局觀，他們的話不能全信！」
好，那我們來看看有大量機構投資者的證券市場，看看國內外投資家怎麼看。
下圖是，東京證券交易所1部的房地產股票指數。在13年4月日本銀行配合安倍政府開始大量金融緩和後，房地產頁的股票指數一下子竄高。但是在15年中期，日本房地產市場達到高潮（還記得前面我們說15年中期房地產市場的庫存開始猛增嗎？），卻開始了一路的走低。從15年8月以來，房地產指數的下降幅度約為53%，大於同期的日經平均指數的37%。
圖5：東京證券交易所1部的房地產股票指數
藍色線為東證1部的房地產業指數、橙色線為日經平均指數，兩者都已11年8月12日為基準點。
結語
從基本面、公司戰略、房地產股市的三個方面，小弟嘗試梳理了日本首都圈的二手房市場的走勢。
如果要問現在能不能在日本買房，簡單粗暴地講，不是。16年來全球到處潛伏著怪獸，大家都不知道就是是黑天鵝還是Pokémon。可能一個契機，就會導致日本樓市價格的拐點。
但是，房地產業界這麼多人需要靠房地產買賣過活，還有的確需要現在買房的家庭。簡單粗暴地說別買房，太過膚淺。如果是投資，那麼我們可以借鑑日本房地產公司的策略，不追高、購房前仔細地調查、從多種角度接地氣地瞭解周邊市場，建立長期的收益率模型來分析收益和風險，看準後快速下手。如果是自住房，那麼找一個靠譜的中介，分析自己真正的需求，努力尋找有利的貸款條件。
（據新浪財經）
