英國 | 英國最新7月住宅市場信息

英國最新住宅市場是怎樣的，我們來看看7月其市場信息。

四大實況

據Nationwide，6月份英國平均房價上揚5.1%，高於五月份的4.7%。

至6月底的一年裡，倫敦中央高端住宅價格下滑0.6%。

至2016年5月的12個月裡，英國房租上漲2.5%。

英格蘭銀行的基準利率仍維持在0.5%的歷史低位，各貸款機構貸款利率持續接近歷史最低水平。

英格蘭銀行的基準利率仍維持在0.5%的歷史低位，各貸款機構貸款利率持續接近歷史最低水平

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經濟與住宅市場背景綜述

英國退歐公投後的三週，英國迅速展開了一輪政治領導層大換血，而各金融市場也呈現了一些動盪走勢。不過，新首相特麗莎·梅（Theresa May）和新財相菲利普·哈蒙德（Philip Hammond）的臨危受命使得各市場無須再經歷長達六週的保守黨領袖選舉，這對各市場來說都是一個積極因素。

此外，英格蘭銀行此前維持基準利率不變的決定同樣暗示了對英國經濟的信心，這或意味著儘管未來或還需要通過貨幣政策給予更多支持，但目前尚不需要採取突發或緊急措施。

對住宅市場來說，有關退歐後房市走勢的數據正逐漸浮現。第一套最新數據來自英國皇家特許測量師學會（RICS），該協會對英格蘭和威爾士地產代理機構做了調研。

數據顯示，公投之後，新買家的問詢量呈月度下滑，但與此同時，也伴隨著賣房者的數量減少，顯示市場供應不足。

不 過，該數據只反映多家房地產代理機構的說法，即住房供應和問詢都呈現月度下滑，但並沒有對具體的下降規模進行研究。同樣值得一提的是，該數據還反映了市場 活動在4月1日之後有所減緩，因4月1日前，部分購房者急於在印花稅新政生效前完成交易，以免二套或以上房產被額外征課3%印花稅，從而使住房交易呈現出 激增態勢。

就供應而言，各地產代理機構分支的銷售平均數顯示，供需不平衡始終是樓市的一個關鍵因素。

就新建住宅供應而言，下議院的一份新報告強調，在建住宅數與所需住宅數存在不匹配。該報告特別指出，英國每年需建造30萬套新住宅。

高端住宅

至 6月底的一年裡，倫敦中心高端住宅市場平均房價下滑0.6%， 6月單月下滑0.2%，不過，該數據更多覆蓋了公投前較長的一段時間。公投之後，高端市場的交易量相比五月最後一週有所上升，不過，這種上升只是基於一個 很低的基值。英鎊貶值對於持海外貨幣的購房者不失為一個積極影響，使得倫敦市場對他們而言更可承受。

本地各市場的房價增長差異仍在持續。第二季度高端鄉村住宅價格下滑0.2%，房價年增長率放緩至1.3%，與2014年時5.2%的峰值相比遜色不少。除去印花稅改革的影響，各市場也有一些差異，城市樓市的房價增長優於更多的鄉村樓市。

第 二季度蘇格蘭高端地產價格下滑0.4%，房價年增長率則放緩至0.6%。這大致上反映了到公投這一段時間的走勢，及某種程度上不確定因素對市場的影響。但 市場活動卻呈現同比上揚走勢，相比2015年第二季度，新申請數量上升12%，看房活動增加30%。第二季度愛丁堡高端住宅價格持續上升，4月到6月漲幅 為1.4%，有證據顯示該市場已經開始吸收去年生效的購房稅改革（Land and Building Transaction Tax – LBTT）帶來的影響。

租房市場

至五月的一年裡，英國平均房租增長2.5%，比上月2.6%的增長稍有下滑。未來數月預計房租將持續增長，而預測房租將在未來3個月增長的測量師比預計房租下滑的測量師多17%。

至 6月底的一年裡，倫敦中心高端住宅房租下降3%，這反映出退歐公投期間的不確定狀態。新財相已強調，他完全理解進入歐盟單一市場對倫敦金融城的重要性，這 可能有利於在未來數月提振信心。儘管房租價格已經下滑，但租用者的需求依舊保持強勁，6月份的看房活動甚至達到有記錄以來的新高。

相關資訊：房產大熱 中國買家對英地產詢價數超均值30-40%

（據英中網）

 

英國 | 英國降息誘惑的背後 抵達貸款又將怎樣選擇

英國脫歐以來，降息已成為不爭的事實，但是在這樣降息誘惑的背後，抵押貸款的進行也需要十分謹慎。

據《每日郵報》，上週，英國降低基準利率後，約150萬追蹤抵押貸款借款人將獲得0.25%利率削減，意味著每位15萬英鎊抵押貸款借款人每月應還款20英鎊。許多房主打電話給貸款經紀人詢問根據官方利率調整合同事宜。

隨著英國央行(Bank of England)表明利率可能再次下跌，借款人在選擇追蹤利率貸款或固定利率貸款之間猶豫不決。

隨著英國央行(Bank of England)表明利率可能再次下跌，借款人在選擇追蹤利率貸款或固定利率貸款之間猶豫不決

 

然而專家說,儘管追蹤利率貸款看起來誘人，但大多數房主在固定利率貸款下會節約更多錢。

7月，許多銀行因降息預期，為新客戶推出追蹤利率價格。8月9日，全英房屋抵押貸款協會（Nationwide Building Society）為將最推薦的追蹤利率上調0.1%至1.04%，超出基準利率（1.29%）。預計其他機構也將效仿。

另一方面，目前固定利率交易十分少，這種貸款方式成本比最高追蹤利率低，並且幾年後受益額度還將降低。

Coreco經濟人主管Andrew Montlake稱:「即使利率再次下跌，貸款成本也只會下降幾英磅，預計不會低於目前最佳固定利率。」

大多數客戶將與9月紛紛轉至追蹤貸款。維珍金融（Virgin Money）的同類政策將於10月1日實行。

如果消費者符合貸款人的標準浮動利率（SVR），則不保證能從英國央行(Bank of England)的降息舉措中受益。

英國最大的20家銀行和建房互助協會中，只有14家承諾將新利率應用於儲蓄。已簽署固定利率合同的借款人將不會有任何變化。

樂購銀行為新客戶推出最便宜的0.97%兩年追蹤利率交易，高於英國央行基本利率，意味著當前利率是1.22%。對於15萬英鎊貸款，每月需要還款580英鎊。消費者需要至少支付40%的保證金和995英鎊的手續費。

匯豐銀行（HSBC）為需要35%保證金的借款人推出最便宜的兩年固定利率是0.99%。每月還款565英鎊 ，比樂購銀行最高追蹤利率交易還款少15英鎊，但費用較高為1499英鎊。

如果英國央行再次削減基準利率將會發生什麼?專家認為利率將在年底前降至0.1%。

樂購銀行的追蹤利率交易可將每月還款額減少10英鎊，最終需還款570英鎊，但還款額每月仍比匯豐銀行最高固定利率交易高5英鎊。

如果需要長期貸款，消費者可以使用追蹤利率。最便宜的5年利率是匯豐銀行的1.99%，每月635英鎊。匯豐銀行（HSBC）最高終身追蹤利率是1.74%，超出基準利率1.49%，即每月支付617英鎊。如果基準利率降至0.1%，則需支付606英鎊。以上兩種交易需要40%的保證金和999英鎊費用。

如果利率上升，終身追蹤利率也會上升。

針對需要有35%保證金的借款人，考文垂建築協會（Coventry Building Society）推出2.49%的十年固定利率，每月需還款672英鎊。另外還需繳納999英鎊費用。

如果只有小額存款，五年固定利率則比終身追蹤利率便宜。針對15%保證金，Leeds BS 推出2.45%的最高五年固定利率。還款額每月669英鎊，支付999英鎊費用。對於這些小額存款的借款人 First Direct銀行推出最佳的終身追蹤利率是3.23%，超出基準利率2.98%。還款額每月729英鎊，不需要手續費。

目前英國有220萬借款人採用貸款人標準浮動利率（SVR）還貸。即使貸款銀行是14家決定繼續降息銀行之一，其利率可能仍高於轉變的新固定利率或追蹤利率。例如Newcastle BS對於選擇SVR5.99%的客戶，每月收取966英鎊。許多貸款人收取超過5%還款額，即使最便宜的SVR仍是3.2%。

如今利率交易每天都在變化，專家建議消費者如果拿到貸款或在申請貸款途中，務必要查看利率的動態。

相關資訊：倫敦7月辦公大樓價格跌6% 或因脫歐

（據英中網）

 

美國 | 美國人稱：買房還沒到時候？

有些美國人認為，現在不買房，是由於還沒到時候，我們就來看看什麼才算「到時候」吧。

美國人口統計局7月28日報告稱，美國住房擁有率降到了62.9%，比去年第二季度低0.5%，比今年第一季度低0.6%

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美國人不想買房

美國人口統計局7月28日報告稱，美國住房擁有率降到了62.9%，比去年第二季度低0.5%，比今年第一季度低0.6%，是1965年以來最低的水平。

這是什麼原因呢？據《財政時報》（The Fiscal Times）報導，Bankrate所做的調查顯示，超過三分之一的無房受訪者表示，他們不想買房，或者至少現在不想。

調查發現，受過高等教育或年收入超過5萬的美國人最有可能推遲購房，4%表示從未有過購房打算。

美國房地產網站Trulia提供的分析數據顯示，26至34歲群體的租房率接近60%，相比於2006年上漲11個百分點。Bankrate高級分析師劉易斯（Holden Lewis）表示，年輕人對置業不感興趣並不奇怪，租房可以讓他們的生活更為靈活自由。

美國中年人也表示，不是他們對購房缺乏慾望，而是經濟上不允許。超過半數表示，他們沒有足夠多的首付或足夠高的信用分數獲得貸款資格。

而對於65歲及以上美國人來說信用不是一個問題。這個年齡組25%表示付不起首付，30%表示沒有購房的想法。近4/10老年人不購房還有其他原因，如健康問題、不能自己維修住房、經濟拮据等。

總體而言，無房戶都把目標集中在了首付款上。三分之一希望首付額在房價的6%至20%之間，13%只想支付5%或更少的首付，1/5計劃付20%以上的首付。

什麼時候可以買

作出買房這一重大決定前，需權衡眼前和長遠利益、精力和財力的付出。Discover Home Loans抵押貸款專業人士弗裡伯恩（TJ Freeborn）表示，如果下面所列的5條適合你，那麼置業就是你正確的選擇了。

1 你的租金高於按揭付款

長期租房累計的支出可以購置和維持一個住房的花費，加之你的財務狀況不錯，那麼你可以做出買房的決定。

2 近期你不會搬家

未來三至五年，你會留在原地嗎？如果是這樣，那麼買房是一個不錯的選擇。一般來說，你在這所房子裡住得越久，它為你儲蓄的資本越多。

3 你可以支付這筆費用

買房聽起來嚇人，但如果你做足了準備，那麼這將是一個聰明的理財選擇。首先確定你的存款可以支付多少首付，其次你能負擔得起每月多少的按揭還款額。另外，要預留三至六個月的生活費用，以應對意外生病、就業問題或自然災害等。

4 你的信用在自己掌控之下

一個不錯的信用分數可以有助於得到最划算的住房貸款。一般而言，較高的信用分數會降低你的貸款利率。貸方會根據你的信用報告瞭解你的財務狀況。

5 熟悉房地產市場

如果你平常會瀏覽相關網站，觀看喜歡的家居設計或房地產節日，那麼你走在了前面，隨後，你要關注當地的住房成本，瞭解哪類住房的貸款可以負擔。此外，你要清楚房地產的走向，瞭解影響市場和價格的因素。

弗裡伯恩還表示，如果你已決定買房，那麼要對現有按揭類型做一些研究。在選擇貸款方式時，每位購房者都有自己獨特的考慮。有人希望確保每月的付款額固定，而有人對每月的最低付款感興趣。所以你要仔細瞭解清楚並選擇適合你的一種。

利率在獲得貸款過程中起著不可忽視的作用。如果你獲得了滿意的貸款利率，那麼你可與貸方商定將其鎖定。通常，利率在你申請貸款到貸款被批期間會經常出現波動。

但請記住，如果你發現自己在這方面不通，那麼你可以選擇一個可信的有經驗的抵押貸款專家為你搞定。

相關資訊：在美國買房竟然受季節影響？

（據僑報網）

 

澳洲 | 澳洲央行行長強調貨幣寬鬆政策有極限

澳洲大選過後，就依靠貨幣寬鬆政策度過財政困難時期，但最近澳洲央行行長表示說，其政策也是有極限的。

澳洲央行行長史蒂文斯週三表示，貨幣刺激措施所能達到的成果有其極限，包括在短期內推升經濟增速或通脹率方面。

史蒂文斯在卸任前最後一次演說中，再度討論他很重視的議題，也就是全球許多國家過度依賴貨幣政策，以及各國政府必須加強投資支出。

澳洲央行行長史蒂文斯週三表示，貨幣刺激措施所能達到的成果有其極限，包括在短期內推升經濟增速或通脹率方面。

 

史蒂文斯尤其淡化了對於澳洲央行或採取過度政策措施以嘗試「立即」把通脹率拉回目標的擔憂。「我可以向你們保證，委員會對這種可能一直是很清醒自覺的，相應的也會非常謹慎地行事，」他表示。

由於油價下滑和世界貿易增長緩慢等因素影響，澳大利亞目前也面臨低通脹的難題。上個月公佈的數據顯示，今年第二季度澳大利亞通脹水平降至1%，為17年來最低，遠低於澳大利亞央行設定的2%至3%的目標。澳大利亞5月份也曾降低利率，降息對於通脹的推升效果預計需要一段時間才能顯現。澳大利亞央行5月份預計，通脹水平要到2017年底或者2018年才能恢復到目標水平。

澳大利亞央行2日將利率降至1.5%，創下歷史新低。近期澳大利亞通脹數據持續疲弱，一些分析認為，澳大利亞央行未來可能還會進一步降息。這顯示出，在經濟增長不確定性增大的背景下，全球範圍內正掀起新一輪寬鬆潮。

澳大利亞央行下調利率符合市場預期。史蒂文斯在聲明中表示，理事會成員認為本次會議放寬貨幣政策將有助於經濟持續增長和通脹重返目標。史蒂文斯表示，低通脹是推動澳大利亞央行降息的一個因素，近期的數據表明，通脹水平目前仍然極低，考慮到目前勞動力市場薪資增長緩慢，且全球其他地區也面臨較低價格增長壓力，預計未來一段時間澳大利亞通脹水平仍將維持在低位。

史蒂文斯在日內的講話中稱，對於我們能預期貨幣政策做到多少，包括快速推高通脹，我們需要採取務實主義。如果『最不壞』的選擇是在達成合理經濟增長的同時，會有一段時間低於通脹目標，那麼設定通脹目標框架便具備了允許這種作法不可或缺的彈性程度。

針對部份人士認為，基於全球性的通脹趨緩，澳洲央行將不得不放棄通脹率2-3%的目標，或至少會調降目標，史蒂文斯予以反駁。

史蒂文斯表示，在家庭已經有這麼多債務的情況下，單憑降息力量刺激需求的作用將十分有限。澳洲家庭債務水平相當於該國1.6萬億澳元國內生產總值(GDP)規模的大約125%。

他指出，公債規模相當於GDP的大約40%，表明澳洲政府比私人家庭有更大的舉債空間。他雖然沒有提倡政府舉債為日常開支提供資金，但有可能為產生經濟回報的長期投資資產進行借貸。

澳洲總理特恩布爾(Malcolm Turnbull)領導下的聯邦政府並未表現出為基礎設施投資而舉債的意願，該政府在政治上承諾控制預算赤字，「量入為出」。

澳洲央行現任副主席洛威(Philip Lowe)將在9月份接任史蒂文斯主席一職。洛威在2012年就任澳聯儲副主席一職，當時他被問道非常規政策利率的下限時，他稱「理論上在1%左右，可以上下浮動一點」。當時澳大利亞的現金利率是3%，核心通脹2.3%。

洛威9月將展開七年的任期，而此時澳洲基準利率正處於1.75%的歷史新低，遠低於現任總裁史蒂文斯2006年上任時的6%、及2008年時的7.25%。從當時至今，許多已開發國家的貨幣政策大轉彎，紛紛實施量化寬鬆（QE）政策，擴張資產負債表。

由於史蒂文斯上任後的基準利率較高，因而得以在金融海嘯爆發後陸續降息17次至3%，以支撐經濟，他在2010年澳洲經濟重返成長後，再升息至4.75%。隨礦業熱潮近年退燒，澳洲央行又陸續降息12次至當前水準。

相形之下，洛威在低利率環境下，能應對嚴重經濟危機的政策選項更少了。雖然澳洲的經濟成長與失業率仍優於其他已開發國家，還沒到討論實施QE的地步，但現年54歲的洛威就任時，勢必將面對與過去數十年截然不同的經濟情勢。

相關資訊：澳洲大選 自由黨擬對中小企業和中等收入階層減稅

（據鉅亨網）

 

澳洲 | 聯邦銀行贏利94.5億元 工黨要求銀行改革

據《衛報》報道，繼澳洲最大銀行公布創下數十億元的利潤後，工黨準備對澳洲銀行內部文化進行新壹輪的改革。

澳洲聯邦銀行周三時公布全年稅後利潤達94.5億元，較去年增加3%，主要是由於零售和中小企業貸款帶來收益飆升。但壞賬成本從壹年前增加到27%，達12.6億元，大部分是由於資源、商品和奶制品行業的風險所致。此外，銀行將會派發完全免稅每股末期股息2.22 元的股票。

澳洲聯邦銀行周三時公布全年稅後利潤達94.5億元，較去年增加3%

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此前由於各大銀行未隨澳聯儲減息而僅降半息引發激烈的政治辯論，主要是擔心或會給經濟帶來影響。上周前澳聯儲董事會成員愛德華茲（John Edwards）稱銀行越發壯大不容小覷並要求調查銀行。工黨現打算重點將政治註意力放到信用卡的利率和客戶換銀行的困難上。

參議員達斯亞瑞（Sam Dastyari）稱有個不太引人註意的事實是各大銀行沒有對信用卡持有者降低利率。他稱，“我們總是討論銀行沒有給抵押貸款持有者降息，反而忽視更重要的信用卡利率。”目前，信用卡利率和澳聯儲的現金利率之間的差距高達18%，這是27年來的創下的新紀錄。

澳洲聯邦銀行首席執行官納瑞夫（Ian Narev）稱發布業績後，銀行意識到更激烈的競爭力和不斷增長的監管力，但還是沒解決銀行改革問題。“全球經濟和政治發展的不確定性令很多家庭和企業小心翼翼，對貨幣刺激政策猶豫不決。”

上周譚保要求各大主要銀行跟隨央行降息無果後，他要求每年各大銀行的負責人都要出席眾議院經濟委員會聽證會並解釋所作所為。譚保稱周二舉行的國會委員會會議由自由黨議員、新州銀行聯邦成員科爾曼（David Coleman）主持。“該次聽證會將在壹個開放透明的環境裏舉行並解決與銀行系統相關的議題，”科爾曼在壹份聲明中說道。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 最新報告:只求租客表現好 澳房東寧願降房租

房東真的像普遍認為的那樣，只是渴求金錢的投資者嗎？根據新報告，比起高房租，房東們還是比較喜歡好租客。

據《每日電訊報》報道，Realestate.com.au的《房東需求與訴求報告》（Landlord’s Need and Wants Report）前天在澳洲住宅物業經理（Australian Residential Property Manager ）會議上公布。

82%的房東認為，比起盡快找到租客把房子租出去，找到好租客更加重要

 

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報告中表示，75%以上的房東現在認為好租客比房租更重要。82%的房東認為，比起盡快找到租客把房子租出去，找到好租客更加重要。報告還稱，房東認為理想租客是按時交房租，把房子當成自己的房子壹樣愛護的房客。大約壹半的房東比較喜歡情侶租客而非單身租客。

與租客有矛盾的比率很高，大約三分之二的房東都報告了他們與前租客的分歧。寵物是其中壹個問題，只有15%的房東允許租客養寵物。

雖然新聞總是說嬰兒潮壹代將年輕買家擠出市場，但事實上，現在更年輕的投資者正在是主要的房東群體。根據該調查，25-34歲是最普遍的投資起始年齡，有33%的房東在購買自己的住房前就開始投資了。

房產廣告公司REA Group的首席經濟學家Nerida Conisbee說，澳洲壹些地區的房租正在降低，租客如果表現好，可以輕易得到折扣。她說，“通過投資房，有兩種賺錢渠道，壹是房租，二是升值。房東不希望發生任何事情降低這棟房子的價值。”

CoreLogic數據顯示，壹半的首府城市在過去12個月裏，房租有所上升，另壹半則下降了不少。各首府城市平均周租是獨立房485澳元，公寓467澳元。

（據今日澳洲）

 

澳洲 | 澳應屆生薪資大起底 教師和醫生很”吃香”

大學畢業後，許多澳人都會根據自己所學專業來選擇自己的職業，如師範類專業的人在畢業後，大多都會就職成為教師，而且這或許並非賺不到錢的職業道路。最新畢業生就業調查報告（Graduate Destinations survey）近日出爐，統計顯示，在畢業後，教師第壹年所賺工資與醫生壹樣多，甚至超過了律師和工程師這些職業。

根據最新畢業生就業調查報告顯示，大學生畢業後，牙醫和驗光師這兩個職業成為了賺錢最多的職業

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牙醫和驗光師成為畢業後年薪最高職業

根據《每日電訊報》9日消息，根據最新畢業生就業調查報告顯示，大學生畢業後，牙醫和驗光師這兩個職業成為了賺錢最多的職業，畢業後第壹年平均年薪為8萬澳元。師範類畢業生就業第壹年平均年薪為6.1萬澳元，相比醫科畢業生的第壹年平均年薪來說還是有些遜色。作為實習生來說，醫科畢業生的第壹年平均年薪為6.5萬澳元。但是醫生的總工作時長要比教師的總工作時長要長壹些，所以就時薪來講，兩個職業的時薪都為28.8澳元左右。

由澳洲畢業生就業指導委員會（Graduate Careers Australia）提供的的全澳每年最大的畢業生就業數據顯示，在2015年，工程師專業的畢業生在第壹年就職的時候，平均年薪為6萬澳元，律師專業的畢業生和計算機科學專業的畢業生在畢業後首年年薪分別為5.5萬澳元和5.4萬澳元。

70%應屆畢業生能在畢業後迅速找到工作

2015年畢業的澳洲大學生中，多於1/4的師範類畢業生仍在尋找壹份全職工作，而同期的醫科畢業生仍在尋找全職工作的人數僅為3.7%。根據聯邦政府數據顯示，盡管收入與醫生相近，但是這些被從優秀的學校選拔出來的教育人才中，1/14的畢業生無法通過強制讀寫測試，並且1/10無法通過算數測試。而今年的新規強制規定，如果不通過測試，這些“準教師”將無法畢業。新州教育廳長Adrian Piccoli表示政府在提高教師地位這件事上已經做出了很多，他說：“我們鼓勵成績優異的學生將教師當成自己的職業。”

盡管聯邦政府壹直在鼓勵更多學生學習STEM（客科學、技術、工程以及數學），但是科學專業的畢業時仍然是最難找工作的。在畢業後的4個月裏。近壹半的學習化學、生命科學以及地質學的畢業生仍然在尋找全職工作，但是2/3的數學系和計算機系畢業生以及80%的工程師都成功找到了全職工作。會計專業畢業生第壹年平均年薪約為5萬元，但有3/4的畢業生在畢業4個月內找到了全職工作。建築學畢業生畢業後第壹年平均年薪約為4.5萬澳元，藝術設計系學生畢業後第壹年平均年薪約為4萬澳元。而且過半包括畫家、演員以及舞蹈家在內的藝術生畢業後無法迅速找到全職工作，但僅有30%的建築學畢業生無法找到全職工作。調查還顯示，總體來說，近70%的應屆畢業生在畢業後4個月內是可以找到全職工作的。

（據澳洲網）

 

澳洲 | 資產折舊抵稅系列（八）：破解第二大誤解——“會計師為我做折舊”

不少投資者認為做折舊是會計師的事情，為何還要找專業的建築估算師做折舊呢？

澳洲稅務局（ATO）規定，目前在澳洲有兩類注冊稅務代理資格，一種是常見的用以報稅用途的注冊稅務代理；而另一種是QS類別的注冊稅務代理，專做折舊抵稅報告。只有建築估算師（Quantity Surveyor）兼QS類別的注冊稅務代理才能出具房產折舊報告，一人必須同時具備兩種資格。其他任何人（包括估價師和會計師等）不能簽發折舊報告，也不能是多人聯合簽發折舊報告。

普通會計師持有的注冊稅務代理資格並不是QS類別的注冊稅務代理資格，兩者的適用範圍（前者是報稅，後者是制作折舊報告）是有嚴格區別的，任何試圖混淆這兩個概念的行為都是不合法的。

更為重要的是，會計學的原理是建立在會計憑證基礎上的。也就是說，您的會計師只能對少數全新的或者有財務憑證的單一資產進行折舊抵稅工作。對於更廣泛的固定資產，包括民用和商用物業在內，其在現實交易中是沒有准確的財務憑證。即使您去買個新房，開發商也無法開具建房成本的發票，因此您的會計師在這種情況下可謂是愛莫能助。

任何房子的售價都有土地成分，土地是不能做折舊的。因此對房屋做折舊前必須估算出歷史的建築成本。在建築擴建及改建的原始成本無法知曉的情況下，稅法規定建築估算師的估算結果是唯一可計算折舊的依據。其它人士，如會計師是無法代勞的。

專業人士做資產折舊表時，並不是依賴發票，而是根據現場搜集的證據和個人的主觀判斷來估算出在建築擴建及改建的原始成本。這點和會計不一樣。會計學的原理是建立在會計憑證的基礎上的，如果沒有相關的發票或收據，再高明的會計師也只能是“巧婦難為無米之炊”了。

相反，若客人無法提供發票或收據，專業的建築估算師會根據當年建築市場的平均價值來估算出一個合理的建築成本數值，建築估算師是稅法唯一承認可執行這項工作的專業人士，因為他們是建築成本的專家。

資產折舊抵稅報告是一份合法文件，它確定您的哪些資產可以用來折舊抵稅以及如何計算每年的折舊額。一份資產折舊抵稅報告就等同於一本長達40頁的發票本，投資者每年使用其中的一張發票去和其它具備合法性，且可抵稅的費用一起，交給他的會計師去做退稅用途。

納稅人私自在網上做的任何形式的資產折舊抵稅報告更是風險極高且不可取（這種行為和納稅人自已給自已造假發票沒有本質的區別，不僅違法，且一旦被稅務局查出，全盤皆輸，後果嚴重。）

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

經常有投資者問我，他的物業是個舊房子，很多年都沒有申報資產折舊了，是否有必要做個固定資產折舊抵稅報告來抵更多的稅。我的回答基本上是肯定的。上一期專欄，我告訴大家澳洲稅法有關的規定，扭轉大家一貫對“舊房不值得做折舊”的想法。【閱讀原文】

 

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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