海外 | 瓜德羅普島雙層住宅:優質投資之選,絕佳度假物業

瓜德羅普位於加勒比海小安的列斯群島中部。東瀕大西洋,西臨加勒比海,西北為瓜德羅普海峽,南是多米尼加海峽。藍色的海水和潔白的沙灘都在吸引人們去體驗一下時下盛行的水上運動;綠色的森林正等著人們去發現那裡的神奇自然;文化將引領您走進到當地傳統深處;美食將帶您發現當地的美味佳餚。這處雙層住宅坐落在樹木繁茂、景色優美的一塊1690平方米的封閉式土地上,讓您有機會擁有一處優質度假物業。

絕無僅有的度假物業:讓您置身人間天堂盡享度假樂趣

這處雙層住宅坐落在樹木繁茂、景色優美的一塊1690平方米的封閉式土地上,這裡遠離喧囂,環境優美,讓人享有迷人度假風情。瓜德羅普由兩個呈蝴蝶狀的大島和一群散落的小島組成,總面積約1780平方公里。這裡是著名的度假勝地,無疑能為您提供極其豐富的活動選擇!

海外 | 瓜德羅普島雙層住宅:優質投資之選,絕佳度假物業
這處雙層住宅坐落在瓜德羅普樹木繁茂、景色優美的一塊1690平方米的封閉式土地上
海外 | 瓜德羅普島雙層住宅:優質投資之選,絕佳度假物業
這裡遠離喧囂,環境優美,讓人享有迷人度假風情
海外 | 瓜德羅普島雙層住宅:優質投資之選,絕佳度假物業
在這裡,山林間水聲隆隆的壯美瀑布和緩緩流淌的潺潺溪水默默地點綴著這幅宛若仙境的動人畫卷
海外 | 瓜德羅普島雙層住宅:優質投資之選,絕佳度假物業
住宅被蔥鬱的環境所環繞,十分幽靜舒適。這裡有196平方米的生活空間、125平方米的露台,格局和諧寬敞

瓜德羅普群島無疑是水上運動的天堂……徐徐的威風撫摸著它,明媚的陽光照耀著它,大西洋輕輕地拍打著它,加勒比海溫柔地搖晃著它,毋庸置疑,這裡是備受上帝垂青的一方淨土。生活在這裡,您可以悠閒地躺在海灘上,讓海水拍打著自己的雙腳;或者騎著水上摩托艇在湛藍的海水中乘風破浪;您可以潛到海底尋找奇妙的珊瑚和海綿;還可以坐看萬里晴空下被海風吹起的船帆;到”大死巷”海洋保護區(la réserve naturelle du Grand Cul-de-Sac marin)去感受自然;劃著雙體船去尋找白色的海灘……

在這裡,山林間水聲隆隆的壯美瀑布和緩緩流淌的潺潺溪水默默地點綴著這幅宛若仙境的動人畫卷。瓜德羅普是野外運動休閒、郊遊、溪降、山地車、遠足行山等戶外活動的首選目的地。置身在這一望無際的綠色海洋中,人們猶如獲得了新生,煥發出勃勃的生機活力。

澳洲 | 澳洲年均房租微降 專家預計將繼續疲軟

最新數據顯示,澳洲全國範圍的房租狀況正在緩和,專家預計租房市場可能會繼續疲軟。這可能是房客們想要聽到的好消息。

澳洲房地產網站報導,澳洲房地產數據機構CoreLogic的「5月租金回顧「(May Rent Review)的數據顯示,州府城市的綜合年均住房租金微幅下降了0.3%,獨立房租金每週為489澳元,公寓房為每週為469澳元。州府城市住綜合住房(包括公寓房和單元房)的租金中位數目前為每週486澳元。

最新數據顯示,澳洲全國範圍的房租狀況正在緩和,專家預計租房市場可能會繼續疲軟

 

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但在考慮每個城市的情況時,巨大的租金差異就變得更加清晰了。在雪梨,住房租金中位數為每週600澳元,相比其它城市中租房最便宜的城市霍巴特,該數值僅為每週355澳元。

CoreLogic的研究分析師Cameron Kuhser說:「可以預見,租賃市場的疲軟將會繼續存在,而且在年度基礎上,我們在未來的幾個月中會看到租金將進壹步下跌。」

但他同時表示,在截至5月份的壹年中,確實也可以看到幾個城市的租金有所上升。

租金上漲的城市有雪梨,上漲0.9%;墨爾本上漲2.3%;霍巴特的漲幅為3.7%,以及堪培拉,漲了0.1%。拖累全國州府城市年均租金下跌的城市是珀斯,下跌8.8%,以及達爾文,下跌了16.9%。 布裏斯本和阿德雷德的房租也出現了微幅下滑,跌了0.9%。

對於房主來說,壞消息是在過去的壹年中租金水平下降,而房價卻在繼續上升,周租回報率目前正處於記錄的低點,獨立房為3.3%,公寓房為4.2%。

在租房最貴的城市雪梨、墨爾本和堪培拉,毛房租收益率正處於歷史低點。雪梨公寓房目前的收益率比以往任何時候都低。

(據鉅亨網)

 

澳洲 | 英脫歐致更多澳洲人返鄉 或推高澳洲房市!

根據最新的分析顯示,英國脫歐將導致更多的海外澳洲人回到家鄉,也會打消本地人去國外居住的念頭,這可能會刺激澳洲房市走高。

據《悉尼晨鋒報》報道,盡管英國脫歐所導致的大多數潛在結果是負面的,但來自麥格理集團(Macquarie)的經濟分析師James McIntyre卻說,英國脫歐會給經濟活躍帶來壹個潛在的積極好處:更快增加的人口。

澳洲人口增長的步伐已達到十年中的最低水平,英國脫歐所帶來這種人口加速增長和未來可以預計的降息將為房市提供支持。

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麥格理集團的分析師們曾在去年占據了新聞頭條,他們曾以人口增長緩慢和新房供應過剩為依據,預言今年房價將從3月起下降7.5%。

上周,McIntyre的報告顯示,“房價的負面可能性有望消退”。報告中指出,英國脫歐有望導致澳洲人口加速增長以及未來可以預見的減息,“將會刺激住房需求,同時也證明那些聳人聽聞的負面預測是有誤的。”

他認為,英國脫歐的沖擊是壹個好機會,澳洲的凈移民(移進人數減去移出人數)人數將會增加,有更多人來到澳洲定居。英國脫歐所造成的英鎊大跌也會打消很多澳洲人在英國工作然後存錢回澳買房的念頭。

其他經濟學家也表示,英國脫歐所造成的沖擊可以為房地產提供支持,因為房產被認為是動蕩環境中的安全資產。

延伸閱讀:居外看點|英國脫歐成功了 誰是最大贏家?

(據今日澳洲)

 

澳洲 | 兩黨拉鋸戰!澳洲大選今日繼續點票

澳洲選舉委員會(AEC)將從今天開始,點算那些郵寄回來的200多萬張選票,不過由於點票時間漫長,兩黨壹下還不能分出勝負。

澳洲選舉委員會(AEC)將從今天開始,點算那些郵寄回來的200多萬張選票

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據天空新聞報道,目前聯盟黨認為自己已經把70個席位收入囊中,只差6個席位了,而工黨則有66個席位,綠黨1個,獨立議員4個。另外有9個選區的下議院席位還不能確定兩黨誰是贏家,分別是Capricornia, Cowan, Forde, Herbert, Hindmarsh, Chisholm, Dunkley, Gilmore, 以及Grey。其中Hindmarsh選區目前是工黨領先, 聯盟黨則在Gilmore選區領先,而Nick Xenophon的團隊有望在Grey選區再獲得壹個席位。

據悉,從以往經驗來看,郵寄回來的選票壹半都傾向於在任的自由黨議員,不過本周壹自由黨黨部在仔細查看了每個選區的具體情況後,從上周六的自信滿滿,變成了“謹慎樂觀”。而工黨領袖更是批評聯盟黨已經失去民心,譚保應該主動辭職。

延伸閱讀:7月澳洲大選 對妳有何影響?

(據今日澳洲)

 

澳洲 | 投資墨尔本房产需要了解的那些區域

墨爾本區域的劃分細小而繁復,一般一個區域就幾個平方公裡。對於要來買房的人來說,要了解墨爾本的區域都是要花費一番功夫的。最近我看到了一些關於這些區域有意思的資料,可以跟大家分享一下。

墨爾本的CBD非常小,只有幾條馬路,沒有多久就能走完了。年輕人,在CBD上班的人,學生甚至臨近退休的老人都喜歡CBD。購物,吃飯和交通都非常方便。

以CBD為中心發散,墨爾本的居住區域分成東面,西面和北面。CBD很接近海港,所以墨爾本沒有特別明顯的南面,只有相對偏南和東南區域。

墨爾本新移民居住分布地圖

最近SBS發布了一個新移民居住分布地圖,非常有意思。總體而言,中國人(紅色區域)把CBD附近及東邊給占領了,印度人(綠色區域)和越南人(粉紅色)把西邊包下了,意大利人(藍色區域)大部分在北邊。剩下幾個小小的灰色區域,猶如鶴立雞群,基本都是英國人等歐洲人住著。

某國人聚集在一起居住,其實在購物,餐飲上有著極大的便利。中國人基本上在那些集中的區域都能方便找到自己日常的烹飪用品,熟悉的品牌和地道的中國餐廳。如果讓中國人住到歐洲人聚集的地區,他們可能會感受到很大程度上的不方便。

歷史悠久的高檔住宅區

歷史的積澱,通常會賦予那個區域特殊的氣質。跟上海一樣,徐彙、盧灣、靜安屬於高檔區域,墨爾本有些區域,也是有著高貴的氣質,有時開車路過,你就能被那種氣質所吸引。中國大使館在墨爾本的駐地就在墨爾本最高檔的Toorak區域,Toorak區域裡有條路叫 St Georges,兩邊都是歷史悠久的豪宅,或者可以稱其為宮殿。不過這種地方都是世代傳下來的,偶爾有個別中國富豪會去買一幢炫耀下。

Toorak雖好,但是不是大家都能買得起的,於是 Camberwell,Hawthorn,Marlvern,Kew,Glen Iris,Hampton 這些區域成了推而求其次的選擇。至今而言,對於墨爾本本土的人來說,他們更喜歡住在這些區域,就跟上海人向往靜安,徐彙一樣。

CBD 周邊

中國人喜歡CBD和CBD周邊的Docklands,Southbank,South Yarra,St Kilda Road,Richmond 那些區域,熱鬧,生活很方便,隨時就能方便到達CBD。

Docklands離開City很近,核心區域在維多利亞海港,沿著海港邊有一排餐廳,步行著就能去會員制超市Costco,和海港城購物區域。去CBD的交通很方便也是免費的,步行25分鐘也能到了。這幾年Docklands的發展很快,新建了很多的高樓,相對密集了很多,但是Docklands的另外一頭相對就比較冷清些。

South Bank以澳洲最著名的皇冠賭場為中心。那條Yarra河景色優美。 South Bank 也是墨爾本藝術文化中心,有著名的維多利亞州美術館。近幾年這個區域的住宅建設也很快。這裡有現在墨爾本最高的住宅Eureka,未來這裡會有墨爾本另一幢108層的高層住宅。

South Yarra 核心區域在South Yarra車站附近,新舊交融的建築,各種精品店和餐飲店非常密集,極具藝術氣息,生活更便利。坐地鐵去CBD也只有三站。

St Kilda Road 附近聚集著眾多的知名的廣告公司,IT公司,是上班族聚集的一個區域。那裡有墨爾本著名的Albert Park,高爾夫球場,美麗的人工湖。坐公交車就可以到達CBD,非常方便。可能唯一的缺點在於晚上就有些冷清,吃飯酒吧的選擇不是很多。

東區

很多中國人喜歡的區域還有東邊的 Glen Waverley、Balwyn、Boxhill、Doncaster。這些區域有不錯的學校,很多中國餐館,亞洲超市,生活非常便利。這些區域離開CBD比較遠,一般有15到20公裡,但是這些區域對於當地人來說是非常適合居住的區域。

墨爾本東區有很多中國人聚集的區域

Glen Waverley 因為有一家澳洲排名非常好的公立學校,所以房價一路攀升。那裡有地鐵直接到CBD,大概需要40分鐘時間。但是Glen Waverley這個區域非常完善,購物中心,各種餐廳,基本需要的都能在這個區域內解決。

Boxhill 也是華人聚集的地區,有很多中國餐廳,超市。坐地鐵到CBD應該在25分鐘這樣。

Doncaster主要是有學區房,加上那裡有一個Doncaster購物中心,所以也是生活便利。

越來越多的中國孩子選擇留學,在澳洲的中國留學生人數也一直占據首位。而在澳洲留學申請的學生中一直以碩士申請為主,我就針對碩士的留學申請做出一個詳細的時間安排參考,以確保學生能在在最為合適最好的時間內申請到澳洲的名校。把握時間,做好規劃非常重要哦!【閱讀原文

 

Simon & Vivien專欄全集:

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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美國 | 萊克伍德豪華湖畔大宅:蘊含獨特歷史韻味,盡享幽雅私密生活

格瑞伍雷湖被認為是華盛頓最著名的湖畔社區,這裡擁有親近自然的環境、幽雅寧靜的生活氛圍,以及十分優質的學區資源,令該地區的住宅頗受青睞。這是一套尚未公開上市出售的豪華湖濱住宅,正在接受買方出價,可以為有資格的買家提供賣方貸款。它是親水生活愛好者最理想的物業,讓您在這個迷人地區度過美好時光。

湖畔住宅私密盡享,歷史韻味獨特迷人

這棟大宅位於格瑞伍雷湖大道11407號(11407 Gravelly Lake Drive),是一處9000平方英尺的豪華湖濱住宅,享有私密而幽雅的環境。豪宅擁有300英尺長的通暢湖岸,位於南華盛頓最高檔的私人湖畔小區內,購買這處住宅,可以住進漂亮而親近自然的地區。

格瑞伍雷湖被認為是華盛頓最著名的湖畔社區,這裡擁有親近自然的環境、幽雅寧靜的生活氛圍,以及十分優質的學區資源,令該地區的住宅頗受青睞
格瑞伍雷湖被認為是華盛頓最著名的湖畔社區,這裡擁有親近自然的環境、幽雅寧靜的生活氛圍,以及十分優質的學區資源,令該地區的住宅頗受青睞
美國 | 萊克伍德豪華湖畔大宅:蘊含獨特歷史韻味,盡享幽雅私密生活
這是一套尚未公開上市出售的豪華湖濱住宅,是親水生活愛好者最理想的物業,讓您在這個迷人地區度過美好時光
美國 | 萊克伍德豪華湖畔大宅:蘊含獨特歷史韻味,盡享幽雅私密生活
大宅位於格瑞伍雷湖大道11407號(11407 Gravelly Lake Drive),是一處9000平方英尺的豪華湖濱住宅,享有私密而幽雅的環境
美國 | 萊克伍德豪華湖畔大宅:蘊含獨特歷史韻味,盡享幽雅私密生活
豪宅擁有300英尺長的通暢湖岸,位於南華盛頓最高檔的私人湖畔小區內,購買這處住宅,可以住進漂亮而親近自然的地區

本住宅占地面積達3.35英畝,是格瑞伍雷湖(Gravelly Lake)最大的居住地塊之一。這處建於19世紀末20世紀初的住宅極具歷史魅力,因為它代表了萊克伍德的一段歷史。該物業具有獨一無二的價值,蘊含深厚的歷史底蘊,十分值得珍藏。

這套住宅地理位置十分優越,距離西雅圖塔科馬國際機場(Seattle-Tacoma International Airport)僅25分鐘車程。另外還鄰近多所大學,包括普吉特海灣大學(University of Puget Sound)、太平洋路德大學(Pacific Lutheran University)和聖馬丁大學(St. Martin’s University)。因此生活在這裡享有濃郁的人文氣息,居住在該地區的人素質都很高,令這片地區更添獨特魅力。

新加坡 | 房產市場趨穩 下半年組屋轉售量料增加

新加坡房地產第二季預估數據

新加坡組屋轉售價格連續三個季度小幅波動,房地產分析師指出,這顯示轉售市場在降溫措施影響下已成功穩定,觀望的買家下來預料會進場,推高轉售組屋成交量。

建屋發展局7月1日公布的預估數據顯示,今年第二季的組屋轉售價格小幅上揚,比第一季微升0.1%。這是組屋轉售價繼今年第一季回落後再度上揚。

受房地產降溫措施影響,轉售組屋價格從2013年第三季起連續九個季度下滑,直到去年第四季才止跌回升。不過今年首季,價格再次下滑0.1%,如今則又回升到半年前的水平。

分析師普遍認為,組屋轉售價從去年第四季開始,連續三個季度上下浮動,幅度都只有0.1%,說明市場已到了一個新的平衡階段。

博納集團總裁伊斯邁形容組屋轉售市場已達到“新常態”,等待價格下滑的買家預計下來都會進場。他說:“隨著轉售價格穩定,交易量會上升。之前舉棋不定的買家現在應該都已經明白,價格不會再大幅度下調。”

展望下半年,伊斯邁相信政府暫時不會調整現有的降溫措施,包括每月償還貸款比率、最長25年組屋貸款限制,以及新永久居民的三年等候期等。

不過他指出,現在的轉售組屋價位將吸引更多人進場,特別是年輕夫妻或提升者,而且多數轉售組屋不再有現金溢價,也有利於買家,因此今年全年的交易量可能超過兩萬個單位,價格甚至上揚1%。

ERA產業主要執行員林東榮則認為,雖然價格穩定使轉售組屋更具吸引力,但鑒於降溫措施沒有放寬,組屋轉售價格下半年的上揚空間還是有限。“多數買家還是很現實,開出的價格不會與近期轉售價有太大差距,以確保成交價與組屋估價相差不遠。”

智信研究與咨詢總監王伽勝也相信,組屋轉售價格已“站穩腳跟”,下半年將繼續保持平穩走勢。

他預計,下半年進場的買家,好一些應該是觀望好一陣子了,既然已經等候許久,他們會以近期成交單位的價格為衡量標准,不太可能接受更高價位。“如果降溫措施不調整,今年全年價格將會持平;若政府適當放松降溫措施,轉售價格可能上揚1.5%”

建屋局將在7月22日公布第二季組屋轉售市場完整數據。建屋局也會在下月的組屋銷售活動中,在後港、三巴旺、淡濱尼和義順推出約5000個新單位。

(據聯合早報)

新加坡 | 基准利率走低 新加坡更多房屋貸款固定利率下調

新加坡基准利率過去三個月走低,最近市場上出現了更多固定利率房屋貸款,利率比年初時低。

同時,近期和三個月新元銀行同業拆息率(SIBOR)掛鉤的一些配套利率也隨之下跌,低於固定利率配套。

三個月新元銀行同業拆息率(SIBOR)一年大起大落

根據金融產品比較網站GET.com提供的資料,星展銀行(DBS)6月初把三年期固定利率配套的利率,從1.99%調低到1.80%;馬來亞銀行(Maybank)把兩年期固定利率配套的利率從1.99%調低到1.68%;大華銀行(UOB)年初的固定利率配套是兩年鎖定期2.18%,目前降到1.88%。

GET.com創辦人鄭美琪受訪時說,在6月中旬美國聯邦公開市場委員會(FOMC)會議決定不加息前,銀行已開始調整固定利率配套,多家銀行把利率調低0.1至0.2個百分點。

不過,若是參照本地基准利率的走勢,銀行調低固定房貸利率大概遲了兩個月。

三個月SIBOR於今年3月開始下滑,當時美國聯邦儲備局放緩加息速度預期的消息出爐。截至上周五,三個月SIBOR已經跌至0.93175%,比今年的最高水平1.25400%低了32個基點或26%。

另一個基准利率三個月新元掉期利率(SOR)上周一度跌至去年1月來的最低水平0.69112%。

這使得與基准利率掛鉤的配套利率現在相當低。鄭美琪說,最近銀行紛紛降低三個月SIBOR配套的息差(spread),這類配套又開始受歡迎。

例如,渣打銀行(Standard Chartered)的三個月SIBOR配套是三個月SIBOR+0.80%,最近降低到三個月SIBOR+0.65%。使用最新的三個月SIBOR計算,利率約1.58%。

馬來亞銀行的發言人受詢時說,消費者對固定和浮動利率配套的興趣保持穩定。一般上,消費者的房屋若已建成,他們偏向固定利率配套,每個月的還款額穩定;若是項目未完成,消費者偏向浮動利率配套。

低利率環境料持續一段時間

星展銀行抵押貸款業務部執行董事卓依萍說,當市場擔心利率上揚時,銀行往往收到更多關於固定利率配套的詢問。她說,目前星展銀行最受歡迎配套是與定存利率掛鉤的配套,這類配套比SIBOR配套更穩定。

目前來看,低利率的環境還會持續一段時間。

華僑銀行經濟師林秀心認為,英國脫離歐盟公投後,商業信心和增長預期可能下滑,各國中央銀行會考慮放寬貨幣政策,確保短期流動性充足,因此利率預計會在更長的時間保持在低水平。

此外,聯儲局在6月維持利率不變,並調降對經濟的評估,市場對美國今年加息的預期再度減低。

新加坡房屋貸款有限公司房貸顧問周揚建議,消費者在選擇房貸的時候不要只關注首兩年的利率,也要了解鎖定期之後的利率如何計算。由於目前再融資時銀行往往不提供律師費津貼,每隔兩三年換配套可能並不劃算,因此最好是選擇利率保持穩定的配套。

卓依萍則建議說,無論利率走勢如何,有房貸者應保留一些資金,最好是現金儲蓄或流動資產,以應對利率上揚或任何不可預見的情況。最理想的情況是,這筆錢能夠支付未來兩年的每月房貸,這讓貸款人有足夠的時間重組貸款或必要的時候出售屋子。

(據聯合早報)

美國 | 去美國定居,妳會選擇哪種生活方式?

在影視劇中,我們看到的美國人通常都是住在獨棟的房子裏,過著舒適愜意的生活,這常常令居住在國內狹窄單元房裏的我們羨慕不已。其實,在美國,房屋的類型也有很多種,除了獨棟的別墅、也有狹窄的公寓房。選擇了不同的居住區,房屋的類型也不盡相同,生活方式也大不壹樣。那麽,現實中美國人常見的生活方式究竟如何,居外網將帶您深入了解。

壹、美國居民區劃分 多樣的生活方式

美國的居民區分很多樣化。雖然沒有官方界定的固定的類型,但可以根據密度(density)劃出幾個類型:

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示意圖中的光譜顯示美國典型的城建區的級(左邊密度越低,右邊密度越高)

T2 Rural Zone 鄉村區

T3 Suburban Zone 郊區

T4 General Urban Zone 綜合城區

T5 Urban Center Zone 城區中心

T6 Urban Core Zone 城區核心

五種居民區都會有居民,但大部分美國人在郊區生活。美國人選擇什麽樣的居民區取決於很多因素:職業、收入、三觀、是否有孩子、還有對文化,美食,娛樂,環境等條件的要求和品味。下面就讓我們壹起來看看這5種居民區各有著怎樣的生活方式吧!

1T6 城區核心

城區核心,也稱之為市中心或者“Downtown”以商務和辦公用地為主。這裏壹般都有高樓大廈,但大部分是寫字樓。這裏壹般是城市的交通樞紐,有地鐵線從這裏往四方的郊區放射。這裏很熱鬧,很時尚,有人上班,有人逛街,有人娛樂。以前美國的城區核心很少有居民樓,但最近幾年幾個大城市就在核心區建居民樓。

舊金山最高(58樓)的居民樓Millennium Tower
舊金山最高的居民樓Millennium Tower

這是舊金山最高(58樓)的居民樓Millennium Tower, 2013年建完了,房子相當貴($500萬左右)。住在T6區,上班、交通毫無疑問都是十分方便的,不過這裏的高昂房價,也只有壹些精英階層能夠住的起。

2T5 城區中心

這裏沒有多少美國人居住,但年輕壹點的白領比較喜歡這裏,因為很方便買東西,很時尚,也有很多的club 和飯店。這裏的居民樓也比較密集,樓層比較高,建築多為公寓(Apartment Building 或者 Highrise)或者 Loft (原來的工廠或倉庫,後來裝修為居民用地)。

紐約市High Line公園旁邊的壹棟居民公寓
紐約市High Line公園旁邊的壹棟居民公寓

在美國壹般的城市只有市中心出現這種居民區,作為美國最大城市紐約比較例外,幾乎整個曼哈頓島都該屬於 T5 或 T6。

在T5居民類型區,壹樓壹般都是商務用的鋪面,飯店,酒吧等用的,讓居民生活非常方便。很多住在是中心的年輕人覺得買車不方便,出行都依靠地鐵,自行車,或者Uber。

3T4 綜合城區

T4 和 T5 最大的差別是T5只有多戶樓,但T4會有別墅。其實T4應該是建築類型最多樣化的居民區類型,有別墅,有公寓,也有 Condominium(共管式公寓)。

T4最為普遍的建築類型是Condo
T4最為普遍的建築類型是Condo

T4 最普遍的建築類型就是 Condo 或者 Condominium(共管式公寓)。Condo 是壹種多戶建築,比較現代化(大部分是1970年後建的),壹般不超過三樓,外貌比公寓時尚壹點。Condo 和公寓還有壹個重要的區別,公寓壹般是壹個房東把房子出租給居民,但 Condo 的居民擁有自己的房子。美式 Condo 也經常帶壹些公共設施,比如遊泳池或健身房。

T4 和 T5 壹個大區別是跟 Zoning(分成制)有關系的。T5 和 T6 壹律是混合用地(居住和商務混合的),但T4可以限於居住用地,意思是片區中只有居民樓,沒有商店。不過,在綜合城區居民區到商務區壹般不太遠,方便走路或者騎自行車買東西,孩子也方便走路去學校。這種居民區在目前美國年輕人眼中非常受歡迎,但因為房價較貴,只有高薪白領能買得起。

4T3 郊區

郊區是美國人發明的,也是美國最典型最普遍的居民區類型(約75%的美國人住在郊區)。郊區這類居民區密度比較低,分成制(Zoning Laws)限於居住用地。郊區偶爾也會出現 Condos,但大部分為單獨別墅或者平方(壹樓為主,壹般不超過兩樓),壹般都有花園。

統壹開發使得郊區的房子看起來缺乏個性
統壹開發使得郊區的房子看起來缺乏個性

美國大部分郊區是開發商壹次性把壹大片開發起來的,房子僅按壹兩個樣板,所以顯得壹模壹樣,缺乏個性。選擇住在郊區的人壹般都是有孩子的家庭。年輕人喜歡住在熱鬧的市中心,但有了孩子很多年輕家庭會搬到郊區去,為了給孩子更寬更安全的環境,還有因為郊區的學校比市中心的學校要好。

5T2 鄉村區

鄉村區的房子和郊區的房子也許很像,這裏也是別墅,平房為主。鄉村區和郊區的區別在於密度更低,離城市更遠。住在鄉村區的居民壹般不會到城市上班,而是到附近的小鎮上班,或者在自己家工作,做農民什麽的。

鄉村區的房子以別墅、平房為主
鄉村區的房子以別墅、平房為主

美國鄉村往往是地廣人稀,每戶人家都會有好幾輛車,每當人們需要買東西,上班都會開車往返,在寬敞的大路上並不會有堵車的現象發生。開著車,兜著風,也是壹種愉快的享受。

越來越多的美國人開始追求鄉下的生活,遠離喧囂的城市,聆聽大自然的旋律,享受返璞歸真的感覺,在美國人的觀念裏,最理想的生活,不是在城市,而是在美麗的鄉村。

二、不壹樣的主題房屋,不壹樣的生活方式

不同於國人削尖腦袋往大城市擠的現象,美國人更向往的是自然、閑適的生活。如果妳是準備去美國度假&養老,人口密集的城區似乎有些過於喧囂,下面這些親近自然、風景優美,風格獨特的房子才更加宜居、舒適。

度假房

大多只能是公寓了,跟酒店差不多
度假房大多只能是公寓了,跟酒店差不多

不用說,度假房肯定不是常住房,且肯定是位於旅遊的地方,也許壹年只去住幾次甚至壹次,這樣的房屋大多只能是公寓了,跟酒店差不多,否則如果是獨立房的話,誰來負責幫妳剪草呢?

老年公寓

美國有許多這樣的老年公寓,小區有適合老年人的娛樂設施
美國有許多這樣的老年公寓,小區有適合老年人的娛樂設施

住大房子時間長了會心生厭倦,如果年老了體弱了,花園活幹不動了,更會考慮搬家。購物、就醫、生活方便且環境好的房子是老年人的首選。美國有許多這樣的老年公寓,小區有適合老年人的娛樂設施,有專人負責小區綠化,比如修枝剪草澆水清潔等等,跟年輕人喜歡的市內公寓相比,這類公寓即使位於市區,通常也是風景優美的地段,或者在郊區,老年公寓對入住者的年齡有要求,太年輕想住進去都不行的。

懷舊老屋

外形漂亮風格獨特且內部重新裝修過的老屋對很多人來說也是非常有吸引力的
外形漂亮風格獨特且內部重新裝修過的老屋對很多人來說也是非常有吸引力的

蘿蔔白菜,各有所愛。有些人喜歡現代化的住宅,但有些人卻非常喜歡老房子,買老房子對他們而言就是買古董,當然,不得不得承認,外形漂亮風格獨特且內部重新裝修過的老屋對很多人來說也是非常有吸引力的。

三、尋找最符合妳生活方式的居民區 5EB

英國 | 脫歐會怎樣影響世界

英國脫離歐盟這一事件,猶如潘多拉打開魔盒。未來的金融環境只能用一句話概括:更加充滿風險,充滿不可預知。

由於人們普遍具有「厭惡非常態事件」的人性弱點,所以在此之前的「留歐」呼聲被無意間放大並製造了「不可能脫歐」的市場幻覺,而一旦超預期的極端事件發生,很難說投資機構、各國央行們已經做好相應的準備。

此外,一個金融歷史上從來沒有出現過的重大事件發生後,一定會有連鎖反應,未來「黑天鵝」也許會競相飛出。

人民幣兌美元:貶值壓力巨大

隨著英國公投脫歐,避險貨幣匯率飆升,6月24日公投當天「美元指數」便大漲2.5%。由此,便被動地加大了人民幣兌美元的貶值壓力。為了「打預防針」,當天人民幣中間價下調118個基點。

英國脫歐公投結果出來後,國際匯率市場隨即出現巨幅波動。其後的第一個交易日(6月27日),中國央行將人民幣兌美元中間價大幅下調599個基點,下調幅度0.9%,為2015年8月11日匯改啟動(當天人民幣一次性貶值1.1%)以來最大貶值幅度。

6月28日,人民幣兌美元中間價繼續下調153個基點,跌破6.65,報6.6528,創2010年12月以來新低。

連續3個交易日人民幣貶值幅度達到1.3%,這個幅度已經超過今年1月那一輪人民幣快速貶值的幅度(1.09%)。

不過,與1月份相比,此次人民幣屬於被動貶值,源於英國脫歐這個上半年以來最大的「黑天鵝」事件。而1月份那一輪貶值,則是為了抑制美聯儲加息而引發的資本外流,屬於主動性的貶值。

民生銀行(600016,股吧) 在獲悉脫歐結果後,發佈了一份對人民幣匯率影響的評估報告:按照不同情境的壓力測試來看,最優情境,英鎊、歐元同跌10%,美元指數升至99,人民幣中間 價理論最大貶值壓力為跌2.53%,至6.74;最差情境,英鎊、歐元同跌30%,美元指數升至114,人民幣中間價理論最大貶值壓力為跌7.5%,至 7.0。

對於5月份以來的人民幣下跌,多數學者認為「6.60」是階段大限,當時市場沒有充分考慮脫歐的可能性。然而,在脫歐公投表決當天在岸人民幣已經跌至6.61。28日,人民幣兌美元跌破6.65關口,而離岸人民幣兌美元價格更是盤中跌破6.68關口。

可以說,因為脫歐這個突發事件,人民幣本輪貶值幅度已經遠超市場預期。

對此,興業銀行(601166,股吧)首席經濟學家魯政委認為:「英鎊、歐元的貶值,美元被動升值,將帶來人民幣匯率下跌的壓力。而一旦未來英鎊反彈,美元就有可能有所回調,人民幣也會有機會反彈。從這個意義上來講,只能說未來人民幣匯率的波動幅度可能更大了。」

英國脫歐公投當日,央行行長周小川正在參與國際會議,他在發言中也暗示「人民幣匯率的波動會更加市場化」。

他指出:「下一步人民幣匯率制度應符合市場經濟的更高要求,即匯率更加靈活,經常賬戶和資本賬戶資金流動更加自由,本外幣兌換更加方便,並能為本國和外國投資者提供風險管理工具。」

從數據上看,2016年以來人民幣波動幅度加大,振幅在200個基點以上的日子,佔過去22年的一半。截至6月28日,人民幣兌美元中間價在一年之內貶值的幅度約為7%。

人民幣兌英鎊:大幅升值

在24日上午「脫歐」票數領先的時候,外匯市場就出現了瘋狂的場面:英鎊兌美元連續幾波大幅下探,盤中一度跌幅超過11%,最低觸及1985年來新低1.3226。當天截至收盤,英鎊兌美元收於1.3678,較上一交易日下跌8.1%。

8.1%這個跌幅不但創了英鎊歷史最高紀錄,而且差不多是1992年「黑色星期三」跌幅4.1%的兩倍,當時英國被迫退出歐洲匯率機制引發匯率大跌。因此,用「核爆」、「血流成河」來形容英鎊的慘烈也毫不誇張。

28日,英鎊兌美元盤中再度創下新低——觸及1.3122。

由於英鎊兌美元的劇烈貶值,也帶來人民幣對英鎊的被動式升值。

6月27日,是英國脫歐公投結果出爐後第一個交易日。中國外匯交易中心數據顯示,人民幣對歐元中間價上漲超過1250個基點,人民幣對英鎊中間價上漲更是達6705個基點。按照中間價計算,人民幣兌英鎊一日內漲幅就達6.99%。

6月28日,人民幣兌英鎊中間價繼續上漲1202個基點,報8.7992。

雖然英鎊已經「蹦極」般暴跌,但市場普遍預期這僅僅是噩夢的開始。

德銀分析師表示,儘管最初的跳空下跌主要受頭寸調整和流動性驅動,然而英國退歐對英鎊的中期影響還沒有顯現出來。

匯豐銀行預計,今年年底歐元兌美元將跌至1.10,這意味著英鎊兌美元匯率在目前低點位置還有約15%的下跌,人民幣兌英鎊的被動式升值也將持續。

投資、消費:有喜有憂

由於英鎊兌人民幣短期內大幅貶值,用人民幣換英鎊去英國消費則相當於撿了大便宜。例如去英國旅行、購物、留學,都比脫歐公投之前打了一個大折扣。

就簽證政策而言,英國的簽證一直都是單獨的,因此不受脫歐影響。同時,從2016年1月1日起,中國遊客可申請2年有效期的多次往返簽證。即便是脫歐後,英國政府針對中國遊客的這些簽證政策優惠短時期內也不會有變化。

不少旅遊業的專業人士都預計,今年暑期預訂赴英旅遊產品人次同比將大幅增長。

與此相反,在英國購買了房產的中國人,則要焦慮一陣了,主要原因是房價下跌預期。

仲量聯行預計:「脫歐後,預計倫敦等地2016年上半年房價漲幅將在下半年被抹去,而且2017年至2018年房價跌幅將在3%~5%之間。」

   值得關注的是,戴德梁行為瞭解房產投資者對脫歐的反應,曾對歐洲境外的不動產投資者進行了調查。調查結果顯示:英國退出歐盟,超出三分之二的房 產投資者表示會減少其在英國的投資;12%的投資者表示,如果英國退出歐盟,他們將於今年或者明年拋售掉所有資產;另外四分之一的投資者表示可能會觀察一 段時間之後再拋售。

該項調查時間是在脫歐結果公佈之前,目前脫歐已經不可逆轉,金融市場的動盪也超出預期,因此英國房地產投資的前景更加不樂觀。

買好房子的還不是最悲催的,在脫歐之前剛剛兌換英鎊,正準備在英國買房的人有可能最為受傷。

在脫歐投票之前的6月23日,人民幣兌英鎊的中間價是9.7242,換100萬英鎊需要972.42萬元人民幣;到了6月28日,人民幣兌英鎊的中間價是8.7992,同樣換100萬英鎊,只需要879.92萬元人民幣,僅僅幾天時間,就可以節省92.5萬元人民幣。

此外,匯率巨幅波動帶來的「匯兌損益」也讓在英國有大量投資的中國企業很受傷。

其中,最具代表的恐怕就是李嘉誠了。統計數據顯示,李嘉誠56%的投資在歐洲,其中英國是「主戰場」,大約佔到37%。如今,英國近三成的天然氣市場、近三成的電力分銷市場和約5%的供水市場都由李嘉誠旗下公司實際控制。有英國媒體甚至因此形容李嘉誠「買下了大半個英國」。

然而,脫歐之後,李嘉誠旗下在中國香港上市的公司股價均大跌。僅在24日當天,李嘉誠旗下的5家主要上市公司,市值合計就蒸發逾425億港元。

有機構分析認為,這些公司的業務很大比例在英國(長江基建、電能實業、長江和記,其英國業務佔比分別為72%、63%和21%),要賺取英鎊,再轉換為港元以計入利潤,因此「匯兌損失」的擔心是造成李嘉誠旗下公司近期股價暴跌的主要原因。

全球股市:A股一枝獨秀

受英國脫歐影響,美國、歐洲、亞太股市普遍大跌。尤其是24日當天,德國股市重挫6.82%、法國股市下滑8.04%、英國股市跌3.15%、美國股市三大股指下跌均超3%、日經225指數重挫7.9%。

美國標準普爾公司最新數據顯示,英國公投決定脫離歐盟後,全球股票市場24日蒸發2.08萬億美元,創有史以來最大單日損失,超過1987年「黑色星期一」股災。這一損失金額相當於全球股市容量的4.7%。

27日,股市繼續下跌,兩個交易日蒸發市值達到創紀錄的3萬億美元。標普全球廣泛市場指數下跌了近6.9%,為2008年金融危機以來最大的兩日跌幅。

相比較全球股市而言,A股市場卻一枝獨秀,24日當天上證指數僅小幅下跌1.30%,遠遠強於中國香港、東京等亞太股市。

分析其中原因,「國家隊」護盤有功是重要因素。當天下午開盤後,上證指數也有一波大幅跳水,但在跌至2810點左右,「國家隊」兩大砝碼——券商股、銀行股齊齊拉升,終於確保沒有出現大跌。此後27日、28日兩個交易日連續上漲。

對於A股的後期走勢,目前市場分歧較大。

樂觀派認為,風險事件釋放後,「吃飯行情」又來了。例如長城證券認為:「在消化英國脫歐公投結果這只黑天鵝後,市場將迎來一個喘息的時間窗口,反彈總體幅度或在10%-15%。」

海通證券(600837,股吧)認為:「過去兩個月國內外利空因素不斷,如國內經濟下滑、A股未加入MSCI、產業資本減持等。隨著英國脫歐的黑天鵝事件落地,階段性的利空已基本得到釋放。目前市場情緒處於較低水平,頻頻落地的利空和投資者偏謹慎的心態,將使得短期市場走勢的天平更有利於多方。」

但在悲觀派眼裡,人民幣持續性貶值始終難以迴避。

瑞銀證券指出,如果人民幣近期貶值,則A股市場可能承壓。海外經驗表明,新興市場上每一輪的本幣貶值都伴隨著資本流出和股市回調。就行業板塊而言,金融、房地產、航空行業受到的負面影響最大。

(短評)理解風險

和訊網: 劉 暢

英國真的脫離歐盟了!今年最大的一隻「黑天鵝」飛出來了!

既然事先就知道有脫歐可能,為啥還是「黑天鵝」事件呢?這是因為,一個重大事件發生後,我們可以知道它是負面的,但是卻沒有人會知道負面的程度會有多深,依然是超預期的。

對於投資者來說,如果在這類重大金融事件面前沒有做好準備,既可能造成巨大的損失,也可能錯失輕鬆獲利的機會。如何在風險事件來臨之前做好準備,這就涉及到對「風險」的認識和管理。

投資經典書籍中有兩本值得反覆閱讀,一本是芒格所著《窮查理寶典》,另一本就是橡樹資本創始人霍華德的名著《投資最重要的事》。

脫歐事件發生後,再次閱讀《投資最重要的事》,又碰撞出新的發現。

首先,「風險」是什麼?霍華德認為,「風險」就是確定的損失。這是從投資效果上來看的,並不全面。

從哲學層面、本質含義上看,風險即不確定性或多種可能性。從表現形態上看,多與某些具體的事件相對應。

這些事件可以又分為兩類:一類是事件發生了,而市場要有一個過程才能意識到風險來臨了,如2014年6月初證監會發文嚴打場外配資,這個事件成了股災的導火索;另一類是市場已經有充分共識的事件,一旦發生,一秒鐘都不需要,災難即已來臨——脫歐就是這樣的事件。

對於第一類事件,我們不可能預測到它的發生,但是我們可以爭取做到當風險事件發生後,我們是最早發現和理解這個風險事件的那5%的人,這樣一來「風險」就基本不會傷害到你。如何做到?簡單說,就是要始終理性。

對於如脫歐這樣的第二類事件,我們不可能預測到最終結果,但是我們可以做好準備。怎樣準備?如果風險與潛在收益基本對等,那最好採取完全規避態度,不要在任何一方下注。

如果風險與潛在收益嚴重失衡,則可在潛在收益大而風險小的一方下注,例如英國公投前買「黃金股」。當時市場「留歐」風氣佔優,作為避險資產的黃金類股票已經有所回落,如果結果「留歐」其再次回落幅度也有限,如果「脫歐」則可能大漲。

相關資訊:英國脫歐:歐洲房產投資第一大目的國的位置會被德國取代嗎?

(據和訊網)

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