英国|能不能讲点卫生?英逾半数业主因邻居卫生问题备受困扰

超过半数英国业主因为邻居乱扔垃圾或制造垃圾满溢问题而备受影响。

据Lloyds银行的保险业务报告显示,“恶邻”制造的卫生问题在部分区域尤为严重,甚至有五分之一业主因为疲于应对邻居制造的垃圾问题和园林整洁问题而考虑搬家。

调查还显示,三分之二业主对于自己所住区域的卫生问题态度消极,尤其不胜其扰。有些地区当街乱扔垃圾的违法行为甚至给某些居民造成了损失。

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Keep Britain Tidy环保组织的首席执行奥格登纽顿(Allison Ogden-Newton)表示:“看到这么多人不爱护自己所居住的环境,这很让人烦扰,一些业主因为受到邻居影响而考虑永久搬离。显然,英国居民都知道而且也希望住在一个令人愉悦的环境中,但是这样的目标往往难以达成,甚至引起了巨大代价。”

据悉,一项新的罚款措施已经出台,乱扔破损家具、旧电视和床垫等废旧物品者最高将被处以400镑罚款。地方政府协会于上月公布了这项修改过的罚款通知。

地方政府协会环境部发言人兼议员泰特(Martin Tett)表示:“乱扔垃圾不仅有碍市容,还会引致严重的公共健康风险,引起污染和招来蚊子蝇虫等公害。乱扔杂物是蓄意破坏环境公物的行为,这种行为令人不快,完全不必要且无法令人接受。”

Lloyds银行名为Britain at Home的保险业务报告显示,乱扔杂物者对邻里关系也会产生不良影响。

三分之一的业主坚持认为,该问题正在拉低他们所住区域的格调。

该问题也会引发关于经济的担忧,12%的住房业主担忧其住宅价值会因为环境卫生问题而贬值。

Lloyds银行保险业务部高级申诉经理多恩斯(Tim Downes)表示:“显然,业主对产权住宅的露天环境吸引力赋予了高价值,即便他们并未对其进行投资。”

另一方面,尽管居民会批评邻居对环境的维护不力,Lloyds银行的研究却显示,人们并不乐意投资住宅的户外环境。

   此外,据Lloyds银行保险部研究,人们投资在住房内饰的资金达3579镑,而投资在户外空间的资金只有714镑。56%的业主表示预算紧张是无法进行户外装修的原因,而16%的业主表示他们没有足够的时间去装修户外。

Lloyds银行这一报告还显示,55%的业主住在户外环境不佳的区域,环境卫生问题包括花园不整洁,开放空间破旧,垃圾乱放,垃圾桶满溢。

受业主指责最多的恶邻卫生问题是花园或户外空间不整洁,比重达34%;关于住宅缺乏修缮的投诉比重为18%;户外空间存在垃圾乱放问题的投诉比重为18%。

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(据英中网)

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英国|剑桥城发展太迅速 地产供需不均

对于正在高速发展的剑桥城,为了维持其世界领先地位,它将面临着几个重大的抉择。剑桥市可谓一个国际成功范例,然而,一旦它无法实现进一步发展,则将影响其竞争力,且最终影响它对整个英国经济的贡献。

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剑桥市是全英发展最为迅速的经济体之一,这个中古风格的城市饶有分量。尽管剑桥和南剑桥郡仅有284715的人口,其作为国际领先研究及发展中心的影响力超越了城市的界限,吸引了AstraZeneca等大牌跨国企业进驻,并且容纳了超过4300家知识密集型企业。

从2005年到2015年,十年间,这样的活动将剑桥城和南剑桥郡的就业增长巩固了31.3%,远远超越了12.1%的英国均值。人才遵循就业机会而来,同一期间,该地区的人口增长达11.8%,高于7.8%的全国均值。

然而,这样的增长也需要对应的代价。剑桥城在住房供应、办公楼和基础设施方面正在承受着巨大压力,若该市想要保持国际竞争力,则必须解决上述问题。

一旦剑桥城无法排解上述方面的压力,则其中存在的风险就可能限制其现有企业的发展,影响该城市未来对新企业入驻的吸引力,就业机会和人才的另觅他处也将导致技术缺口产生。

剑桥面临激烈的全球竞争

鉴于剑桥城作为知识牵引型经济体的国际性本质,与剑桥城实力相当的竞争者更可能是美国波士顿之类的城市,而不是其它英国城市,因此,一旦剑桥城失去相对于别国同类城市的优势,那么整个英国经济也会遭遇这一部分的损失。

剑桥城及其腹地迎来了商务办公空间持续且强劲的需求,然而,剑桥的供应并未跟上需求的步伐。据第一太平戴维斯分析,办公空间、研究和发展空间的市场存量将在2012至2017这5年的时间里锐减90%。

尽管剑桥建造的住房量有了大幅增加,住房短缺仍旧是剑桥城面临的一大问题。第一太平戴维斯预计,假设现行的经济适用房政策水平在Local Plans可行,那么剑桥市和南剑桥郡每年应建造2415套新住宅。

这一目标比目前预测的住房需求量多出748套。参考过去4年的住房平均建造率,那么剑桥城一年的住房缺口将达到1008套。

为促增长的可试行选择

若想满足办公空间和住宅的需求量,就必须要有大胆的决策,剑桥和区域性的地方政府之间也需要有联动合作。第一太平戴维斯不仅列出了一个高速发展的城市面临的多种挑战,同时也探索了为促进进一步增长和改善基础设施建设可试行的选择,就业需要与住房供应挂钩,剑桥城也需要解决拥堵问题。

这些措施包括,进一步提高城市界线内的密集程度,重新审查绿化带(Green Belt )以适当允许扩张,扩大卫星城镇并且在更广阔的区域开发新的居民点。

当然,其中无任何单一措施能够一劳永逸地解决问题,都能剑桥若想保持领先地位,则不能依靠单一经营。

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(据英中网)

加拿大| 外国人在加拿大买房 要注册登记并提供纳税证明

温哥华多伦多的房市火热已持续好一阵子,包括经济合作发展组织(OECD)等专家皆曾呼吁加拿大应想办法让过热的房市降温。

外国购房者购买加拿大房产要注册登记并提供纳税证明

在温哥华和多伦多,有关有人靠“炒房”在短期内获暴利的消息近来频频曝光,这种做法把房价推到了对一般人来说遥不可及的高度,并引发人们对房地产泡沫的更多恐惧。

6月9日,加拿大中央银行警告,多伦多和温哥华楼价飙升不会持久,楼价有可能大幅调整。

总理杜鲁多(Justin Trudeau)也表示,楼价高企限制年轻人买楼的机会,楼价上升,加上当你想组织家庭时,要面对有关上车或买更大房屋的不稳定因素,这正拖低加拿大的经济,拖低国民的机会。

财政部长莫奈(Bill Morneau)称,加拿大联邦政府正在就房产泡沫问题深入调研,之后将决定是否着手控制房价,以及是否限制境外投资者。

为抑制房价过快上涨,温哥华所在的不列颠哥伦比亚省政府决定从6月10日起,对外国购房者实行注册登记,并需提供纳税证明

加拿大央行特别提到,今年五月温哥华房价按年增加30%,多伦多则是15%,并将两市的房价与产油省份做对比,在加拿大其他地区,多数房价呈现平衡,房价涨幅也较温和。一旦温多两市出现经济衰退、失业率大幅上升等突发事件时,高房价以及高房贷将会对两个城市的金融体系造成极大威胁。

外国购房者购买加拿大房产要注册登记并提供纳税证明

加拿大各地房价水平
根据CBC报道,央行行长Stephen Poloz警告,考虑置业的民众及及放贷机构,不应该认为当前房价的升幅可以持续到将来。如果价格因为民众预期上升而上升,这样根本就不可持续,这种期望长远也不会实现,而且提升房市的风险。

(据多伦多生活报道)

加拿大|温哥华独立屋地税飙涨 市长吁采用不同税率

近日卑省的屋主们陆续收到地税账单,一些大温地区的屋主惊见自家独立屋的物业税飙涨了20%,而一些温哥华公寓的地税却略有回落。

温哥华独立屋地税飙涨 市长吁采用不同税率

在卑省,无论你住在独立屋,还是镇屋、公寓,都采用一个城市统一的税率来计算地税。近年来大温地区房价飙涨令物业估价水涨船高,特别是大温地区的独立屋,因此市长们呼吁省府对独立屋和公寓应采用不同税率来计算地税。

据温哥华太阳报报导,兰里市长Ted Schafer说:“我们现在准备做的是将统一的地税改为不同的税率。” 这样独立屋的屋主们就不用承担太多的税负,“我们是说每个人都应该付出一些,我们试图使它(地税)对所有的屋主更公平。”

物业的估价高于前几年并不意味着要多交地税,例如居住在铁道镇一栋公寓内的Rick McGowan说,尽管他家的物业估价高于去年,但今年的地税不升反降。

在列治文也出现类似的情况,今年地税平均增幅为3.11%,但大部分公寓,包括一些高端公寓的地税却少于去年,但该地区的所有独立屋的地税都有所上涨。

北温市长Darrell Mussatto 支持采用不同税率的方法,他认为必须将独立屋与公寓单元的地税计算分开,“这是一个大问题,与其他类型的房屋相比,独立屋的价格疯涨,当出售房屋时当然好,但是如果只是试图付(更高的)地税就不是那么好了。”

社区、运动和文化发展厅长法斯本德(Peter Fassbender)在一份电邮中说:“省府注意到人们的担忧,在本省的一些地区房屋估价大幅上涨,特别是大温地区。”他补充说,市府已具备工具来“减少市场驱动导致房屋价值显著增加带来的影响,并让物业税保持在一个可控的水平”。

北温哥华区市长Richard Walton说,今年他自己的物业税增幅超过该地区平均涨幅(3%)的2倍,这主要是因为他所居住的Upper Capilano社区被开发,所有周边的独立屋都在被陆续推倒重建。

例如,一座1950年代的牧场以200万元的价格售出,被推倒后建成一栋豪宅,这样会影响周边地区的估价。“那些旧房子以200万元的价格卖掉,3年内价格涨了3/4,买家只是为了那块地。”

地税还受到其他因素的影响,如上缴省府的学校税(school tax)和屋主补贴金,房产评估价格在120万元及以下的可享受屋主补贴金,卑诗估价局的格兰特(Jason Grant)表示,一切都取决于你的房产所住地的平均房价水平。“这个系统就是简单地被设计为,更贵的房产与价格较低的房产比较,所支付的地税会更多。”

Myles Lu居住在本拿比South Slope社区的一栋平层独立屋,占地7800平方英尺,他说收到缴税通知后发现,今年需要支付4200元地业税,比去年多了600元。他被告知,如果认为估价不合理,在可证明自己的房屋估价高于周边房屋时可提出申诉,“那是不是意味着,我不得不把周围的邻居家的门全部都敲一遍,问他们的估价是多少?”

在快速增长的满地宝市,今年当地的物业税是大温城市中增长最快的其中一个,一些屋主的缴税额大幅增长。Rick Evon 和Craig Berezowski根据往年的缴税单,估计今年要多交149元地税,增幅约为4.98%,但当他们收到账单大吃一惊,增幅分别为13%和21%。

Evon的地税增加了415元,而Berezowski的地税增加了645元,但他们没有看到市府将增加什么服务。“当人们收到账单时,本以为会增加149,我认为我们被误导了。我想长期居住在这里,但是在未来的8年我能否负担得起生活费?”

McGowan在铁道镇的公寓约1400平方英尺,他说公寓准备增加厨余回收服务,“我不介意付税,主要看他们(市府)怎么花这笔钱。”

本拿比市长Derek Corrigan说,他和屋主一样感到沮丧,“我不是责怪他们,我收到了缴税单,我想对我自己抱怨,因为你拥有一个独立屋,但不意味着你有钱,整个是不公平的,省府似乎对此视而不见,省府的观点是我们可以不断地增加对业主的收费。”

(据互联网综合报道)

澳洲 | 价格战:CBA大降投资者贷款利率

据澳洲金融评论网报道,澳洲联邦银行计划削减投资房产利率,也计划将一些贷款产品的最低贷款下降逾90%,被称引发贷款商之间的价格战。

超过160个房贷产品(包含自住业主和投资者)下降至4%以下,这鼓励了购房者寻找最优的利率。

价格战:CBA大降投资者贷款利率

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ME Bank 10日宣布投资者房产贷款利率下降40基点至4.24%,首付要20%或以上。

澳洲联邦银行的“额外住房贷款(extra home loan)”和“额外投资房产贷款(extra investment home loan)”产品利率也分别下降了逾40个基点至4.24%和4.51%。该银行的浮动利率为5.35%。

这些贷款既可以是本金和利息也可以是仅利息,囊括自住业主、投资房产、期房和建房。

“额外住房贷款”产品的最低贷款额也下降了,从15万澳元降至1万澳元。

这些新政预计在下周一宣布。

虽然实行了限贷措施,长期房产投资者增长依然高于自住业主贷款。

Digital Finance Analytics的负责人Martin North称:“现在出现了贷款战。”

那些投资型贷款增长低于监管局的10%上限的贷款商都在推出一系列的产品,包括各种优惠折扣,争夺投资者市场。

联邦银行对新政轻描淡写,称只是推出与其他服务相应的产品。一银行发言人称,这并不代表放松了对自住业主和投资者贷款的评估标准。

分析指出在截至5月的四个月里,投资者的贷款优惠升了近2倍,而自住业主的仅是60%。

澳联储称,这种投资房产市场热潮不会持续很久,因为公寓预计出现供过于求现象,尤其是布里斯班、悉尼和墨尔本的CBD地区。

但业界人事称,利率下降令投资者热情重燃,尤其是寻找高收益的退休者。

银行也称,自从利率下降后,贷款申请大升。

(据澳洲新快报)

 

澳洲 | 一辈子当房奴 ! 澳人房贷随着房价持续上涨

一辈子当房奴!最新的统计数据显示,越来越多的澳洲民众在退休时依然背负着巨额房贷。

银行机构ING Direct对65到80岁之间的澳洲民众进行了一项调查,发现这个年龄段的澳人平均背负着15.85万澳元的房贷。

最新的统计数据显示,越来越多的澳洲民众在退休时依然背负着巨额房贷。

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而在2013年,该年龄段澳人平均背负的房贷为15.6万澳元。据悉,ING Direct总共对全澳范围内的数千名客户进行了调查。

ING Direct的产品负责人Tim Newman表示,退休澳人所欠的房贷额不断上涨,主要是因为房价变得越来越高。

ING Direct的调查还显示,在65岁到79岁的澳人当中,有26%的人没有还清自己的投资性住房贷款。

在35岁到54岁的澳人当中,欠银行的的房贷额增加了7%。中年所欠下的房贷不断上涨,也增加了澳人退休后的还款压力。

Newman表示:“总体上来看,澳洲民众退休后所欠下的房贷越来越多。如果你35岁才买房,那么你极有可能无法在退休时还清房贷。买房的年纪越大,贷款的额度就越高。”

目前,澳洲首次购房者的平均年龄已经突破了31岁。这也意味着,退休时无法还清房贷的现象将越来越普遍。

按照澳洲养老基金协会(Association of Superannuation Funds of Australia)的退休标准,如果澳洲人想在65岁退休时继续维持舒服的生活方式,那么他就要准备好23651澳元/年(单身)或是34065澳元/年(已婚人士)的生活费。

不过,养老基金协会算出这一数字的前提是,退休者拥有自己的房屋且不用偿还房贷。对于那些没有住房的退休人员来说,生活费还将有所上涨。

(据今日澳洲)

澳洲 | 澳新学生签证为中国买家打开大门 或再掀买房狂潮

澳洲的房地产专家们表示,新的宽松签证政策将重新为中国房产投资者打开大门。

据《每日电讯报》报道,即将于7月1日生效的新系统将把现有的8种学生签证类型减为2种,一个是学生签证,一个是学生监护人签证。另外,6岁以上的国际留学生只需要证明他们有留在澳洲居住和生活的经济能力和语言技能,绝大部分情况下,办理签证的周期不到一个月。

澳大利亚新的宽松签证政策将重新为中国房产投资者打开大门

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根据外国投资审查委员会(FIRB)的规定,一般说来,非居民通常也能够买到澳洲的新房产,而包括学生签证以及监护人签证在内的临时签证持有者是被允许购买一处现有住宅的。

据了解,上个财政年,澳洲所有的留学生中中国人几乎占了1/4。另外,根据Juwai.com网站的报道,去年澳洲60%的房产询盘都跟教育有关。网站的澳洲负责人Gavin Norris说,“澳洲在引进更多中国留学生方面做出的任何行动都将同时提高房地产的投资水平”。

监护人签证有潜力成为对房地产市场产生最大相关影响的类别,因为比起那些18岁到20岁之间的留学生,这些孩子年龄较小,家人都想陪着一起来澳洲“。

金融咨询公司Basis Point的执行总监David Chin昨天在悉尼的中澳房地产开发商会议上表示,中国留学生中在澳洲买房的有15%。

别忘了还有租赁市场

ACProperty.com.au网站的总监Esther Yong说,教育提振中国人投资澳洲房产的另外一个方面体现在中国留学生的租房方面。她表示,澳洲有约25万名高等教育签证持有者,大部分的留学生都要找房租住,所以这块领域不应该被市场忽视。

新州受欢迎的租住区包括Chatswood, Campsie和Strathfield,它们是学生租房时搜索最多的前三名。

以下为中国人最爱租住的10个区:

1. Chatswood

2. Campsie

3. Strathfield

4. Sydney

5. Burwood

6. Hurstville

7. Kingsford

8. Bankstown

9. Eastwood

10. Parramatta

 

延伸阅读:中国小学生也可以去澳洲留学啦!新政策7月1日生效

(据今日澳洲)

澳洲 | 悉尼公认的安全系数较高的买房区域——Double Bay

Double Bay(NSW 2028)可以说是悉尼市的富人区,这里遍布着高雅的装饰艺术风格单元房、中世纪住宅和公寓,本地的富有人士都居住在此,享受美好生活是德宝湾(Double Bay)城区居民的座右铭。这里的交通十分发达,居民充分利用城市交通网络,周内可乘坐巴士或渡船上下班,周末可在海湾泳池和公园休闲娱乐。

Double Bay区域图 Double Bay海滩

Double Bay地区的居民状况调查

Double Bay地区人口总数不多,澳洲本地出生居民占了63%,其余还可以看到来自英国、美国、南非、德国等地的居民。这里不仅居住着许多富人,还有大量的年轻职业者涌入此地,注入了新活力。同时这里也是许多老年家庭和空巢老人的永恒家园,他们喜欢这里安静古朴的社区环境。平均家庭收入方面,Double Bay地区达到2,287澳元(周薪),超出悉尼市整体收入水平。

Double Bay地区的房价&房租

Double Bay地区2014.7-2016.6月House平均价格走势图(单位:澳元) Double Bay地区2014.7-2016.6月Unit平均价格走势图(单位:澳元)

 

最新数据显示, 截止到2016年6月,Double Bay地区的平均房价水平排在新州的第27位,House平均房价为3190300澳元, Unit的平均房价则为1538500澳元,比去年下降17%;平均租金排在整个新州的第12名,house租金均价为1924澳元,比去年上升19%,而Unit的平均租金则为821澳元。

 

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澳洲 | 悉尼公认的安全系数较高的买房区域——Cremorne

Cremorne(NSW 2090)位于悉尼的小城区临近公共绿地,四面环水,拥有宽阔的步行道,为您呈现了空间充足且休闲自由的城区生活,同时这里距市区仅6公里。克雷蒙(Cremorne)的中心位置是繁华的Military Road,整个城区地理位置隐秘,临近Neutral海湾和Mosman。城区南边是克雷蒙(Cremorne) Point,这是独具特色的区域,被公认为海滨的黄金地段。

Cremorne区域图 Cremorne风景如画

Cremorne地区居民状况调查

Cremorne地区,63%的居民为澳洲本地出生,10%的居民来自英国,还有一些居民来自新西兰、美国、南非、中国香港等地区。这里居住的人群主要在35岁到55岁之间,其中大多数是职业白领。平均家庭收入在2188澳元(周薪),高于整个悉尼市的平均收入水平。

Cremorne地区的房价&房租

Cremorne地区2014.7-2016.6月House平均价格走势图(单位:澳元) Cremorne地区2014.7-2016.6月Unit平均价格走势图(单位:澳元)

 

最新数据显示, 截止到2016年6月,Cremorne地区的平均房价水平排在新州的第97位,House房价中位值为2105300澳元,比去年上升9%,而Unit的房价中位值则为937000澳元,较去年有所下滑;平均租金排在整个新州的第64名,house租金均价为1184澳元,比去年下降4%,而Unit的平均租金则为646澳元。

 

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澳洲 | 澳大利亚房地产开发系列之十二——施工管理:时间、质量与成本

恭喜,你已经与指定的、成绩斐然的施工单位签订合同,现在开始全力以赴开展实际的实体施工工程。自从购得地块、与相关组织交涉、编制设计文件、出售大部分单位和担保性融资后,你已经等待了近2年的时间,终于施工现场要有实际行动了!

起初,每个人对准时交付一件符合质量和预算要求的产品都很乐观。不过,随着时间的推移,问题开始出现了。施工现场花费的时间果然比计划中的长得多,施工单位试图通过催促相关子承包商加快施工,但质量问题开始出现了。子承包商开始竞相变更施工和延长工期,因为他们遭遇了施工延期和日常开支增加的情况,施工单位开始发出变更通知。现场会议变成每周一次的防御性合同事务,而不是积极地推进项目和管理风险。施工单位声称项目正在按计划进行,但却在实际竣工前1个月才提出项目将无法如期完工。他们开始磋商如何按照最低的法律法规要求按时竣工。项目在实际竣工后2个月完成全部收尾工作并准备交工。关于工期延长、延期成本、施工变更和间接损失的要求相继提出。围绕合同展开的争论和较量将在实际竣工后持续四个月之久。

这听起来很熟悉,对吗?那么开发商或客户如何采取积极措施,防止以上情况一次又一次地出现呢?我们观察到,许多经验丰富的开发商仍会面临这些问题,即便是多年以来管理过许多复杂的项目也是如此。这说明,在预算内按照质量要求准时完成一个项目现在仍是个热门话题,如同项目管理这一领域被开辟出来时一样!

澳大利亚的施工单位一般可分为三个层级——第一层级、第二层级和其余的国内施工单位。

  • 由于过去几年来发生的企业整合,目前几乎没有真正的第一层级承包商了(Leighton、Multiplex和Lend Lease是其中较为有名的几家)。第一层级承包商一般会承担合同价格至少在5,000万澳元以上的大型商业施工工程,通常合同金额高于1亿澳元。承担合同价格最高为1亿澳元的商业或大型住宅项目的施工单位中大多数是第二层级承包商。
  • 澳大利亚有许多声誉良好的第二层级承包商,但这些公司一般非常专注于某一两个州,很少有国家级别的第二层级施工单位。第三层级承包商数量最多。它们都是国内的小型施工单位,通常专门承包住宅、联排别墅和公寓的施工工程。
  • 第三层级承包商承担的施工工程合同价格一般最高约为2,000万澳元。

这种金字塔式的分层现象可以将施工单位的竞争市场隔离开来,但随着房地产周期的不断向前发展,这一现象在经济繁荣时期有时会造成劳动力短缺,在经济下滑时期有时会形成劳动力过剩。这通常会反映在更高的施工投标价格和更长的施工工程前置时间上,这一现象很难控制。开发商在与施工单位接洽时必须充分理解供需平衡,在评估房地产开发项目时预留充足的前置时间和应急费用。

在最后这一充满风险的阶段,相关组织和客户有无可以采取的策略,为项目成功发展导航?我们并不只是单纯地适应这些策略。如何彼此协调一致地执行和实施这些策略,是成功交付项目的秘密武器。我们尝试探究几个相对重要的策略。

项目治理结构

尤其是对大型项目来说,执行严格的项目治理结构将确保在项目推进过程中可以进行无障碍沟通、及时决策以及积极的现场和安全风险管理。可以采取召开各级别会议的形式——每周现场会议、每月领导会议以及每月项目报告会。每周现场会议的召开是为了监控现场进度、理解变更要求、协调设计施工问题以及监控施工质量。PCG领导会议应由承包商和项目管理公司成员、客户及其他关键利益相关者出席,其目标是审查现场进度、成本、质量和安全问题。安全一直是施工工程的一个重要方面,因为任何伤亡及时间损耗都将对客户和整个团队造成间接的法律和声誉影响。施工单位将就此提交月度报告,驻场建筑师或工程师向客户提交月度报告。会上也将讨论下个月的前瞻计划和合同计划制定的目标日期。

正式的治理结构与非正式的同等重要。非正式的治理结构是指,客户与承包商在项目各个层面结成的非正式关系——从现场管理层面到承包商的高管层面。客户和承包商总公司的高管应定期联系,以便引起施工单位领导团队的适当注意。应在整个项目过程中保持联系,不管是否出现了任何正面或负面问题。这些互动也应充当双方在从合同角度考虑问题前的上报通道。被上报的问题经常通过高层双边协议解决,而无需考虑合同层面,从而节省了团队在这上面花费的精力和时间。

独立监测与控制

除了执行沟通和会议结构外,考虑指定一名现场客户代表也很重要,驻场建筑师通常履行以下职能:

  • 担任客户和项目的独立进度审计员,根据合同计划跟踪进度,就所有潜在问题向客户提出建议
  • 积极监控施工工程质量,进行质量检查,监控所有不合格施工的整改。管理实际竣工
  • 担任设计团队和施工现场之间的沟通和通信纽带,在必要的情况下发布现场指示。所有客户指示、设计更改和设计团队的变动都应告知驻场建筑师。驻场建筑师是与施工单位进行正式沟通的唯一联系人
  • 定期向客户提交正式报告,担任合同管理者管理施工合同,评估施工变更和延长工期请求。
  • 联系所有住户或最终用户开展的客户装备工程,与施工单位协调装备整合工程

驻场建筑师是施工现场唯一的客户代表,因此总部的设计团队应给予他/她足够的资源和支持。有时在大型项目上,也可能指定一位驻场工程师或驻场施工服务工程师,分别负责各自的领域。也可以委托一位工程监督员,其职责仅是通过检查和测试,确保工程施工符合设计和规格,维护工程的质量和工艺。