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如何在中國實現資產保值增值？

在中國，最好的保值增值投資選擇便是一線城市的房產。炒股就像去夜店high，碰見渣男的概率高。而買房，特別是在一線城市買房，就像認識一位安靜的暖男，因為一線城市房產，只漲不跌，給你最多的安全感。

秉持這一信念的邏輯是：一線城市人口密集，外來人口和土豪們共同托舉房價，一線城市教育、醫療資源豐富。

可是，早在幾年前，一線城市高企的生活成本就驅使著外來人口告別北上廣；優質的教育與醫療資源，並不能撐起一個城市的房價；土豪們在托起了溫哥華的房價後，現在已經跑到柏林去買房了。

同樣人口密集，同樣由於奧運會經歷過房價暴漲，同樣彙集著優厚的資源，同樣經歷著人口湧入的東京，在日本1990年代的經濟危機中，卻未能倖免於房價的波動，遭受了大崩盤。

核爆前的東京曾保持過GDP雙位數增長的日本經濟，在經歷了「土地神話」的破滅，中小銀行的破產，證券醜聞的暴露後，是如何陷入衰退的？而曾經被奉為「東京房價永不跌」的東京房價，又是怎樣崩盤的？

從上世紀60年代開始，日本保持著每年10%的高速經濟增長，在短短20年間從一個農業經濟小國轉型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。

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1964年東京奧運會，1966年大阪世博會，日本向全世界展示了從戰敗陰影中復興的國家形象。 為了迎接東京奧運會，日本修建了一系列交通基礎設施，興建了城市。這些大規模的建設帶動了日本房地產行業的強勁發展。

當時，東京被認為是全球最有活力的國際大都會。1969年，未來學家赫爾曼·卡恩在《即將出現的超級強國》一書中預測，日本將在2000年成為世界第一經濟大國。 然而，還未等到驗證預言的那一天，日本就從繁榮的天堂跌入危機的深淵中。

1990年，日本股市、樓市泡沫相繼破滅，日本經濟從此一蹶不振，進入「失去的二十年」。 今天，無論是日本普通民眾，還是廟堂高官，都希望借助再次舉辦2020奧運會的契機，提振日本經濟。日本政府計劃將東京作為經濟增長特區，進行大規模的再開發。公共設施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計劃都已經開始實行。

外國資本也已經蠢蠢欲動。一批主權財富基金正在湧向日本房地產市場。卡塔爾剛剛買下了一系列保齡球館；阿塞拜疆接近買下銀座的蒂凡尼大樓，而新加坡正準備買下東京西南部婚禮場館Meguro Gajoen…… 歷經了20年的低迷之後，日本的房地產市場似乎重現曙光。此時，回顧那場發生在20世紀末的房地產泡沫危機，或許有助於日本不再重蹈覆轍。

1964的奧運奇蹟

奧林匹克景氣1964年的東京奧運會被認為是歷史上最成功的奧運會之一。日本成為了世界上第一個借助奧運會帶動國家經濟高速發展的國家。在籌備東京奧運會期間，日本政府正在進行收入倍增與國民經濟高速增長計劃。以此為契機，東京和日本全國各地都大興土木，建設了一批交通基礎設施。其中，令日本人頗為自豪的新幹線高速鐵路系統就是修建於此時。

1964年10月1日東京奧運前夕，連結東京與新大阪之間的東海道新幹線開始通車運營，這是世界第一條投入商業營運的高速鐵路系統。有數據顯示，日本對東京奧運會所有相關事業的總投入高達1兆日元。按照當時的匯率計算，約為30億美元。這創造當時奧運會歷史上最高的投資記錄。 其中，日本政府對比賽設施和奧運村投資160億日元，道路交通設施建設825億日元，運營費用60億日元。除此之外的所有投資，都被用來完成新幹線、高速公路、地鐵等城市基礎設施建設。

這種投資的比例顯示，日本並不是僅僅為了舉辦奧運會而投資。大規模建設帶動了房地產建築業、服務業、運輸業和通信等行業的強勁發展，從而帶動日本經濟的全面騰飛。1962年到1964年，日本經歷了一段「奧林匹克景氣」時光。受奧運會影響最深的是房地產行業。除場館建設之外，東京周邊的住宅以飛快的速度發展起來。

1964年，日本民間住宅建設總數比1951年增加了71%，而1963年 1964年的建築承包合同額分別比前一年增長了32.9%和27.8%。從1961年到1963年，日本房地產行業迎來量價齊升的鼎盛階段。當時，在短短兩年之內，日本建成公寓62棟，2191戶，價格也較之前上漲了接近一倍。1964年日本公寓售價平均為950萬日元，最高達到1880萬日元。

進入80年代，日本經濟進入了令人炫目的鼎盛時期。日本製造的產品遍佈全球，日本企業在全球範圍內大量投資和收購。1985年，日本取代美國成為世界上最大的債權國。美國人的銀行、超市，甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標誌性建築——洛克菲勒大樓都成為了日本人的囊中之物。 然而，當日本人目空一切，認為自己是「世界之王」時，一場危機正在醞釀當中。

「廣場協議」的陷阱

1978年，第二次石油危機爆發。由於能源價格大幅上升，美國國內出現了嚴重的通貨膨脹現象。1979年夏天，保羅·沃爾克就任美聯儲主席。為了治理通貨膨脹，他連續三次提高聯邦基金利率，實施緊縮的貨幣政策。

這一政策使美國市場名義利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外資金流入美國，導致美元大幅升值。從1979年底到1984年底這段時間內，美元匯率上漲了近60%，美元對主要國家的匯率甚至超過了佈雷頓森林體系崩潰前的水平。 美元居高不下的匯率水平導致美國對外貿易逆差大幅增長。為了改善美國國際收支不平衡的狀況，美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力。

1985年9月，美國、日本、聯邦德國、法國、英國等5個發達國家的財政部長和央行行長，在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國政府聯合干預外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿易赤字，史稱「廣場協議」。

「廣場協議」簽訂之後，五國開始在外匯市場拋售美元，帶動了市場投資者的拋售狂潮。美元因此持續大幅度貶值，而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年間達到了86.1%。 這並不是美國第一次干預外匯市場。1971年12月，日本曾與美國簽訂《斯密森協議》。根據協議，日元對美元的匯率從1美元兌360日元升值為1美元兌308日元，漲幅為18%。

此輪匯率改革導致了1973年日本地價的上漲，但由於石油危機的影響，僅持續了1年。 日元的大幅升值提高了日元在國際貨幣體系中的地位，促進了日本對外投資大幅度增加，為日本企業在海外擴張提供了機遇。但與此同時，日本經濟也已經埋下了泡沫的炸彈。 由於擔心日元升值提高日本產品的成本和價格，日本政府制定了提升內需的經濟增長政策，並放鬆國內的金融管制。從1985年開始，日本央行連續5次下調利率，從5%降至1987年2月以後的2.5%。

泡沫誕生

當時，日本已經完成了城鎮化建設，國內的城鎮化率超過90%。這意味著在原有產業結構下，日本的經濟增長已經趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地產市場。人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產中。於是，股價扶搖直上，地價暴漲，一個巨大的泡沫正在誕生。

瘋狂的泡沫 20世紀80年代，日本銀行開始推行銀行資本金管理改革。為了推動銀行國際化，日本政府決定實行雙重標準：國內營業的可以按照本國4%的標準，有海外分支機構的銀行則必須執行8%的國際標準。在此要求下，日本銀行除了必須不斷補充資本金之外，還得調整銀行資產結構。

當時，日本銀行最苦惱的事情是有錢貸不出去。為了擴大營業份額，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拚命發放貸款。 相對於一般公司貸款，房地產抵押貸款的風險權重較低。這意味著銀行發放相同數量的貸款，房地產抵押貸款只需一半的資本金。於是日本商業銀行紛紛將資金投放到這一領域。

為了發放貸款，日本銀行使出渾身解數。甚至對於那些有存款意向的人，銀行都會勸告他們進行土地投資：「地價在不斷上漲，而利息又接近於零。如果從銀行借入資金來購買土地的話，肯定會因土地升值而大賺一筆。」 而一旦這個人買了土地，銀行又會以這塊土地為擔保，再借給他相當於土地價格70%的資金，勸他再購買別處的土地，然後再以新的土地為擔保……如此循環反覆。 同一時期，國際熱錢的湧入加速了日本房地產泡沫的膨脹。簽訂《廣場協議》之後，日元每年保持5%的升值水平，這意味著國際資本只要持有日元資產，即使價格沒有升值，也可以通過匯率變動獲得5%以上的收益。

敏銳的國際資本迅速捲土重來，在日本的股票和房地產市場上呼風喚雨。國際廉價資本的流入加劇了日元升值壓力，導致股價和房價快速上漲，從而吸引了更多的國際資本進入日本投機，泡沫越吹越大。

隨著大量資金湧入房地產行業，日本的地價開始瘋狂飆升。據日本國土廳公佈的調查統計數據，1985年，東京的商業用地價格指數為120.1，到了1988年暴漲至334.2，在短短三年內增長了近2倍。 1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%。當年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，製造了世界上空前的房地產泡沫。 一個廣為人知的故事是，在東京，有一位學校的看門人在傳達室幹了40多年，一直收入微薄。

退休之後，他準備返回鄉下安度晚年。於是託人把他在東京的一所小房子賣掉，沒想到這所房子竟以800萬美元的價格出售。看門人瞬間成為百萬富翁，衣錦還鄉。 然而同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由於地價快速上漲，已經嚴重影響到了實體工業的發展。建築用地價格過高，使得許多工廠企業難以擴大規模；過高的地價也給政府的城市建設帶來了嚴重的阻礙；高昂的房價更是使普通日本人買不起屬於自己的住房……日本泡沫經濟離實體經濟越走越遠。

泡沫破裂

失去的二十年 1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發。 泡沫的破滅來得迅速而毫無預兆。1989年，日本政府已經意識到經濟泡沫，但是此時施行緊縮貨幣政策為時已晚。 從1989年5月開始，日本央行連續3次提高貼現利率。在短短一年多的時間內，日本銀行利率從2.5%上調至海灣戰爭前夕的6%。 日本貨幣政策的突然轉向，首先刺破了股票市場的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。

當天，日經指數頓挫，日本股市暴跌70%。人們依稀記得，就在半個月前的1989年12月31日，日經指數還達到了輝煌的高點38915點，市場普遍相信「明年股價可以達到5萬日元」。

令人絕望的是，以1990年新年為轉折點，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。 1990年9月，日經股票市場平均虧損44%，相關股票平均下跌55%。日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。公司破產導致其擁有的大量不動產湧入市場，頓時房地產市場出現供過於求，房價出現下跌的趨勢。

Posted on 04/27/16 WednesdayAuthor AlexCategories Lifestyle, Lifestyle GLOBALTags 日本房价, 日本房市, 日本经济, 日本经济泡沫