澳洲房产投资规则变：推倒重建不都算新房！

随着澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）悄悄地改变了外国投资的审批规定，价值数百万的开发计划可能因此而泡汤。

据新闻集团媒体报道称，去年年末FIRB悄悄引入政策变化，内部包含对于新房的定义，此举导致很多房产开发项目一片混乱。那么怎么投资澳洲房产呢？

新规定阐释，一幢修建的新房来取代被拆毁的旧房“通常情况下并不能被视为新房”。这样一来，外国买家将只能被允许购买新建房产、楼花或者空地，资金丰厚的外国买家可能因此被拒绝在购房的大门外。

一些墨尔本开发商据称有些手足无措，他们购买了价值数百万、甚至上千万的房产，比如在Glen Waverley区，本来打算重建豪华房产。现在他们原本计划的中国买家市场仿佛无法购买。

还有一些在开发豪华住宅的开发商担忧，如果动工可能会面临价格低于此前的窘境。一些房产中介也对于新指导方针摸不着头脑，以及何种情况下才能够适用于例外条款。

澳洲的外国买家将只能被允许购买新建房产、楼花或者空地

Neville & Co律师行的内维尔（Petre Neville）律师指出，新的法律主要在于如何诠释，而房产开发商可能需要在测试中逐步找到政府对于“新房”和“旧房”的划分。“我们实际上和FIRB进行对话后发现他们也不能给我们明确的解释，因为他们‘不知道’。必须要测试才能够确认政策的细节。”

内维尔表示，问题的关键在于每次申请都会需要支付一笔不可退还的申请费，申请费的多少基于房产本身的价值。比如价格在350万澳元的房产，其申请费就大约需要2.5万澳元。

按照FIRB的指导方针，如果是两幢新建排屋来取代已经拆毁的房产，可以被视为新房，因为这增加了全澳洲房产的供应量。

不过在一些情况下，推倒旧房修建更大、更好的新房，也会被算作增加房产的总供应量，前提是没有人会购买旧房。他表示：“在那种情况下，那幢房产是否是旧房呢？我认为不是，但是我们也不知道真正的答案，因为FIRB没有直接回答我们的问题，也还没有人经历这样的过程。”

一位不愿意透露姓名的房产中介表示，如果位于Monash的豪宅因为来自海外的竞争减少而价格下跌，那么本地华人买家将会争抢“便宜货”。

澳洲临时居民购买新房一般没有限制，不过仅仅能够购买一套旧房。这就意味着居住在澳洲本地的外国投资者也可能会受到限制。

（据澳洲新快网） 

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加拿大房产投资系列：Condo还是House？（下）

上期的投资系列里，我们列举了一系列投资Condo和House的主要差异，但精明的投资者更乐于看到的是那些实实在在能说明问题的数字。对于市场的把握对于买卖双方来说都至关重要，作为投资者一定想要最大化自己的投资收益，那么对于今年至今为止大多地区Condo和House哪一类更有投资前景呢？

加拿大最大的银行之一——TD银行在今年三月时就已指出大多地区房地产正明显分化为Condo及Single Family Home两种房屋类型市场，整体市场形势也被这两种房屋类型牢牢把控。

TD银行经济学家Derek Burleton和Diana Petramala提到人们对于大多地区房屋的热推与执迷模糊了一些本该存在的较大差异，比如905地区与416地区、独立式住宅与公寓、新房与旧宅。

  • Single-family homes

如果说近一段时间里多伦多房地产市场红火炽热，那么我们可以毫无疑问的说这把点燃市场的大火一定是Single-family homes。

Single-family homes的市场超“热”

就今年一月来说，大多地区Single-family home的价格就已经上升了12%。这一收益增长远远高出其他类型房屋，但如果您经常关注房市，那也会发现其实从销售量远低于历史正常水平。

TD银行指出2013年大多地区二手房交易中，Detached房屋销售量达到43,000起，其中新建房仅有9,900起，而在2002年时，新建房达到22,000起。经过这样一比较，我们就能直观的发现价格增长极大程度是因为短缺的供给所导致。“稀缺”成为了房屋市场的主要问题。

尤其在多伦多市中心，人们现在已经很难发现新的在建独立屋，每一所在建独立屋相对应会有三座在建新Condo，可见这一比例相差极大，人们哄抬独立屋的价格也是事出有因。

  • Condos

尽管新建的Single-family homes数量有限，新屋销售增长依旧达到了70%，想必聪明的读者一定也发现了其中的奥秘——Condo市场拉动是新屋销售数量的主力。

较之过去，如今过多的在建公寓的确对出售价格有了一定的施压。TD银行公布新Condo的平均市场价格普遍在$545,000，旧Condo的均价则相对要低不少，为$347,000。另外，新建Condo住房面积有缩小的趋势，较之2005年925英尺的平均单位面积，今年一月已经缩至798英尺。

今明两年预计将有70,000新单元会进入市场（两倍于历史平均水平），银行认为，短期内现状不会改变，现今存在的这些数据差距将不会明显缩小。

有评估机构称加拿大房价被高估了21%

在大多地区内建造经济性强、利润高的高层建筑项目成为了开发商发展的重点，因此近年来公寓建筑楼层越建越高，开发商也越来越倾向于建造Condo而非Single-family homes。

在2000年，只有28%的Condo建成高楼形势，而如今，这一比例已上升到了60%。这些最终导致过量的新建Condo使得公寓转售市场竞争激烈，价格也越压越低。

  • Rental market

TD银行还对热衷出租市场的投资者发出了一些警示。近期有预估显示26%的多伦多公寓并非业主自用，而是对外出租，平均月租维持在$1,700。

如果房屋价格有所下降，投资者将面临更多的转售风险

目前各类房屋的良好势态让GTA房屋市场充满神秘，各类房屋市场按各自方向发展又互相牵恒。

就当前905地区形势来看，低层建筑例如Single-detached和矮层公寓预期会比高层建筑更有前景，当然投资者也要根据地理位置、社区情况酌情选择。

 

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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中国人到澳洲留学潮料衰退

澳洲大学对中国学生的吸引力风光不再？

过去总能迎来稳定中国生源的澳洲大学现在需要绷紧神经了，因为中国经济发展放缓、货币贬值影响家庭财富，以及中国本地大学教学质量改善从而提高了对学生的吸引力，令澳洲大学对中国学生的吸引力可能风光不再。

位于北京的英国文化协会（东亚）研究及顾问地区主管德宁（Matt Durnin）表示，中国现在进入全球500强的大学数量增加，而且各地，尤其是省会城市都致力于提高大学教学质量。他认为虽然赴外留学的中国学生人数不会减少，但外国大学未来将遭遇中国留学生增速放缓的状况。

受这一趋势影响最严重的将是吸纳最多中国留学生的美国。联合国教科文组织（UNESCO）的最新数据显示，2013年赴美留学的中国学生有225,474人，占了当年中国留学生总数的近32%。其他受中国学生青睐的留学地点还有日本（13%）、澳洲（12%）和英国（11.5%）。

近期公布的一份有关中国学生在澳状况的报告则指出，2014年有46万中国学生赴海外留学，比起2005年时的11万大为增加。而且仅2014-15年的增幅就达11%。自2014年以来，来澳的中国留学生年增长率为10%。

另一方面，中国教育部的数据显示，2014年在华留学的外国人有377,054人，较上一年增长5.8%。

澳洲是中国的第19大留学生来源国，2014年在华的澳洲留学生有4721人，但较2013年大幅增加了37%。 赴华留学的澳洲学生虽然人数还不算多，但增幅惊人，而且按照政府所推出的“新科伦坡计划”，在2015和2016年还有1400名澳洲大学生将在政府的支持下赴华学习。

（据澳洲新快网）

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葛京区摇身一变成为商贸中心 吉隆玻新金三角崛起

根据《东方网》报导，配合吉隆坡市中心两大发展计划，大马城与敦拉萨国际贸易中心（TRX）的先后成立，葛京区未来数年也会从原本的公务员宿舍集中地，摇身一变成为超过700万平方尺的商业贸易中心，进而连接大马城与TRX成为吉隆坡新金三角！

葛京区未来数年会从原本的公务员宿舍集中地，摇身一变成为商业贸易中心，进而成为吉隆坡新金三角

位于吉隆坡市中心甘榜班登交通圈旁，距离吉隆坡市金三角地带武吉免登只有3公里距离，葛京区近年发展随着各种大型综合计划进驻，已摇身一变成为具有联合大马城与TRX，成为新金三角地带的高潜力发展地区。

城市规划专家吴木炎分析，目前吉隆坡市中心已没有剩下面积较大的空地，而仅有5至10英亩的空地难以改变大都市容貌，因此现阶段而言，只有葛京区可供发展的54英亩地段，是最有潜力的新金三角地点。

 

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（互联网资讯综合整理）

今年起“借道”加拿大高中 赴美学医不是梦

加拿大皇冠学院宣布与美国麻省药科与健康科学大学共同设立“皇冠学院医学双录取项目

一直以来，由于美国、加拿大的大部分医学院不对国际学生开放医学本科申请,中国学生直接申请美、加顶尖大学的医学本科要求极高，名额稀少，录取困难。不过，今年开始，情况将得到改善。

据悉，1月19日，加拿大皇冠学院(Royal Crown Academic School)宣布与美国麻省药科与健康科学大学(简称MCPHS)共同设立“皇冠学院医学双录取项目”，符合要求的中国高中生，将同时获得加拿大皇冠学 院的录取和MCPHS 的有条件录取，在前者进行一年的高中学习后，达到一定的要求便可免考SAT，升读MCPHS医学本科。这是目前为止，加拿大高中唯一与美国高校对接的医学项目，为国际学生开辟了一条进入北美就读医学院的新通道。

北美学医新渠道

高中阶段就要学习医学知识及术语

据美国MCPHS国际研究与战略总监Ita Duron Hermouet介绍,加拿大皇冠学院是加拿大唯一拥有基础医学课程的学校,地处多伦多,建有先进的医学实验室,与北美90多所医学大学、医学院开设了医 学类衔接课程,在医学教学硬件、教学经验上都能为学生提供良好的学习条件。

加拿大皇冠学院医学双录项目负责人之一、多伦多大学医学院客座教授罗斯林·休尔文博士表示,学生在皇冠学院就读12年级的高中课程时,就需要提前接 触医学 基础知识和医学英语术语。同时,还会参与医学实验和各类相关活动,培养良好的医学理论知识与实践基础,以更快适应北美医学院的学习。“特别是对于没有医学 背景的中国学生,学校会通过针对性辅导的方式,帮助学生跟上学校学习进度。”

成绩80分以上,雅思6.5可直升美国医学本科

记者了解到,学生从加拿大皇冠学院高中毕业时,12年级的生物、物理、化学、高等函数、微积分以及英文等平时成绩达到80分以上,且雅思达到6.5 分(9 月入读后,第二年6月1日前提供雅思成绩),就能免去SAT(美国大学录取时参考的入学考试),直接升读美国MCPHS的医学本科。每位学生都能获得 MCPHS发放的每年5000美元奖学金。

雅思成绩在5.5-6.5分的学生,须先读MCPHS的桥梁课程,而该校的学位会为其保留;如果雅思低于5.5分,学生须先完成皇冠医学语言班。当然,学习一段时间后想转学其他专业,申请其他大学,也是可以的。

谁是受益者?

项目适合对医学感兴趣的高二高三学生

作为该项目在中国的首家合作方,启德教育集团广州公司副总经理王丽霞认为,该课程为中国学生提供了北美医学院申请的平台,最适合国内高二、高三在读或高中毕业,有志向做医生或从事医疗行业的学生。

“学生在国内高中阶段没有修读过医学课程,难以衔接;而且通常学生都不了解药学、护理学、口腔卫生等专业的设置和申请方法。对医学感兴趣的学生,通 过该项 目,能更便捷地进入北美的医学专业和市场,对国内学生来说更实际,申请难度更低,而且比通常意义上4年医学本科加4年医学博士所需的学费更低。”王丽霞 说。

据了解,该双录取项目的费用为每月1200加元(学校住宿),或1050加元(寄宿家庭)。

至于项目申请,学生须提供高中9-11年级(国内初三到高二)的成绩单,雅思不低于5.5(写作不低于5.0),一封在读中学自然科学任课老师的推 荐信, 并通过皇冠学院医学教授的面试,以获得该教授提供的推荐函。据悉,面试将主要考察学生的交流沟通能力、批判性思维、解决问题的能力、学科间合作的能力以及 领导力。

今年是项目第一年招生,申请时间为3 月1日至7月30日,9月正式开学。

对口院校毕业率94%,能在大医院或研究机构工作

参加该项目的医学学生,在4年本科若继续就读2年医学院,并完成规定的实习,便可拿到博士学位。对于学生和家长非常关心的毕业出路问题,美国 MCPHS国 际研究与战略总监Ita向新快报记者透露,在北美,医学的学生要毕业,或考取执照确实比较难。“一年发放2500个医生执照,却有3万多人申请,名额基本 只能满足本地生。”

不过,Ita称,MCPHS的学生毕业率高达94%,而且计算的是从大一入校一直到毕业的全部学生的数据,不是以最后毕业时学生的数量为分母计算的“虚假”就业率。要知道,北美有很多学生无法从一而终读完四年,中间转学、退学的相当多。

此外,该校毕业生获得从医执照的成功率为97%,86%的毕业生第一年工作的起薪能达到75000英镑,在全美同行业中也称得上佼佼者,且大部分在 毕业前 实习时已经被聘用,学生可以选择回国或者留在北美医疗行业工作,“通常毕业后都能在大医院或医药机构做研究工作,考取执照的同学能够在北美行医。”

 

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（据新快网）

 

全球经济放缓 槟城百万令吉房屋仍有吸引力

全球经济放缓，房地产市场缓慢已是不争的事实，房地产价格高居不下的槟城，早几年房地产价格快速攀升，如今却已开始刹车，二手市场甚至已出现下滑。

超过百万令吉房屋市场由于受到经济放缓等因素，需求已开始下滑，但低于百万令吉房产依然存在需求

东方网报导，农历新年，许多发展商​​纷纷在商场招商刺激买气，但发展商坦言，超过百万令吉房屋市场由于受到经济放缓、令吉走跌等因素，需求已开始下滑，但低于百万令吉房产只要地点不俗，依然存在需求。

IJM置地北马区总经理拿督杜进良接受《东方日报》访问时指出，今年房地产比去年还不理想，但售价介于30万令吉至70万令吉的房屋，只要地点不俗，许多购屋者依然会购买。

外国买家观望

他指出，许多发展商​​近期在推介此类型房地产，取得不俗反应，但超过百万令吉的房产，表现就稍差。

他解释，有数项原因导致高端房地产销售下滑，其中包括全球经济放缓、令吉疲弱等。

他也说，虽然普遍认为令吉疲弱会吸引外国买家，但目前马币走势并不稳定，无法确定是否还会继续贬值，加上国家政治不稳，外国买家基于此一般持观望态度，不敢贸然入场投资。

“外国买家如果现在购买100万令吉的高端房产，下月如果马币继续贬值，他们可能就会亏损十数万令吉。”

此外，他还表示，如果上述因素属于第一关卡，那么第二关卡就是银行贷款，目前银行已开始收紧贷款，许多购屋者在贷款这一关面临许多问题，有着房贷不获批，有些则只批准一半数额的房贷。

“有些人申请50万令吉贷款，但银行基于许多考量，只愿意放贷40万令吉，对一般人而言10万令吉并非小数目，最终只好放弃购买房产。”

银行收紧贷款首购族购屋困难

马来西亚房地产发展商公会（REHDA）槟城分会主席拿督陈福星强调，房地产市场低迷主要原因为购屋者要取得银行贷款困难重重，而非房产供过于求。

他以槟州为例，依然有许多民众想要购买房子，尤其是首购族，但他们面对的问题就是银行贷款，这是最致命的因素。因为，一旦无法取得房贷，其余的一切已免谈。

他建议，国家银行应为首购族放宽贷款条例，否则未来他们将更难购买到房子，尤其是目前银行利息低，而且房地产市场已经开始放缓，这是购屋的最佳时机。

另外，他也认为，槟州房地产不会泡沫化，因为地价及建筑材料不断上涨，所以房价绝不可能会下跌，只是市场会放缓而已。

 

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（互联网资讯综合整理）

泰国全年信贷增幅增幅有望突破4.3%

根据《泰国中华网》报导，得益于4G牌照贷款拉动，预计全年信贷增幅超4.3%。

泰国央行金融机构高级主任乃敦表示，尽管去年全国信贷同比增长出现放缓，全年综合信贷仅有4.3%的增长。14年信贷增幅为5%。

而信贷增长下滑则紧跟经济复苏放缓，再加上大型企业转而通过资本债券市场途径解决，而非银行等金融系统贷款。但不管怎样，相信今年信贷将有望实现增长。

而就目前趋势看，今年信贷增长表现将好于去年。一方面和政府政策方针有关—政府明确今年是投资年，另一方和4G牌照竞标放贷有关。最重要的是，今年经济增长机会将比去年更好。央行预计GDP增幅3.5%，高于去年的2.8%。

 

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（互联网资讯综合整理）

伦敦城镇房价节节攀升 16年六大最具潜力伦敦

伦敦周边也有不少城镇房价受伦敦房价市场的影响，开始节节攀升

伦敦房价走势图涨幅频频高升。如今伦敦的高房价意味着很少有年轻人能在市中心买得起一套家庭住房，但对于那些选择搬离伦敦的年轻人来说，伦敦周边也有不少城镇房价受伦敦房价市场的影响，开始节节攀升。

Newham、Redbridge、Enfield、Croydon和Bexley这几个伦敦自治镇在2015年的房产市场上均位列前10。Newham在去年的房价涨幅甚至超过了Kensington和Chelsea，达到了22%。

房产专家普莱尔（Henry Pryor）表示，伦敦的高房价可能会导致市中心绝大多数的住宅区只被富人所拥有。

以下是一些伦敦周边交通便利房价又不太离谱的城镇，为广大投资购房者提供更多不错的选择。

Chelmsford, Essex

Chelmsford拥有2家剧场、1个9厅Odeon电影院和许多酒吧餐厅，今年晚些时候还会有John Lewis的新店开张营业，在这里生活并不单调。Chelmsford去年经女王批准已经晋升为城市。

Chelmsford拥有Essex的两所顶级文法学校。每隔几分钟就有前往伦敦利物浦街的火车，耗时仅需30分钟。这里一套四室房屋的价格在45万镑左右，仅为伦敦部分地区一室公寓的价格。

Royston, Hertfordshire

Royston是一个位于Hertfordshire与Cambridgeshire 交界的城镇，有不少当地人在此居住和生活。A1(M)和M11均经过Royston附近，乘火车开往国王十字火车站只需41分钟。目前该地虽然还没有 Waitrose和M&S超市，但一套带花园和停车位的两室房屋价格只有30万镑不到。

Marshalls房产中介合伙人霍尼（Darren Honey）表示，这一块地区是Hertfordshire性价比较高的地区，治安情况良好，也有不少好学校，驱车几分钟就能享受周围的乡村风光。

Bedford

整个Bedford的风格让你总会以为自己身处剑桥或者Henley-on- Thames。Northwood房产中介销售经理西比特（Neil Sippitt）表示，这里的房价相比较其他地方来说性价比较高。Bedford离Milton Keynes也仅有20分钟车程，购物消费完全不成问题。

Leamington Spa, Warkwickshire

维多利亚女王曾在1838年为该地授予了“Royal”的称号，因此全名为Royal Leamington Spa。该地在18世纪因具有治疗效果的温泉而闻名，目前人口为5万人。

Leamington Spa拥有众多优美的建筑、多个适合儿童的公园和花园、两家剧院，离伯明翰国际机场和M40也仅需20分钟和5分钟车程。

Peter Clarke&Co房产中介经理西蒙斯（Helen Simms）表示，Leamington Spa就像是一个小伦敦。早上7:30的火车到伦敦仅需1小时不到，但平时车程为1小时20分钟。

Rochester, Kent

这是狄更斯的故乡，每天有多班火车去往维多利亚和伦敦桥火车站。一室和四室的房屋平均价格为16万镑和40万镑。Rochester拥有2家电影院和1个保龄球馆，附近有多所优质文法学校，离肯特大学在Gillingham的校区只有10分钟车程 。

Northampton

乘火车前往伦敦仅需1小时多。Wootton Fields地区五室房屋的价格为50万镑左右。作为一个1968年开始修建的新城，Northampton还在不断发展扩大中。

Connell房产中介的一位发言人表示，目前有越来越多无法负担伦敦房产的年轻人选择把家安在Northampton。

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（据观察者）

美国旧金山南湾房产空置率全美最低

圣塔克拉拉县房地产经纪协会（Santa Clara County Association of Realtors）会员史密斯（Rick Smith）表示：“这对于湾区的卖家来说，是一个极好的时机，不愁房子卖不出去。对于房东而言，这也是个好时候，因为你的房子会很快地被租出。”

美国旧金山南湾房产空置率全美最低

根据最新报告，目前南湾房地产市场的空置率居全国最低，其中99.8%的房子都有主人了。

美国房产网站RealtyTrac跟踪发现，在今年2月初，圣荷西44万3387户中，仅有858间房子是未被售出。

在旧金山，空置率同样非常之低，仅有0.3%的房子空置。

圣塔克拉拉县房地产经纪协会（Santa Clara County Association of Realtors）会员史密斯（Rick Smith）表示：“这对于湾区的卖家来说，是一个极好的时机，不愁房子卖不出去。对于房东而言，这也是个好时候，因为你的房子会很快地被租出。”

在美国，除了旧金山湾区以外，洛杉矶、波士顿和丹佛房屋的空置率也非常低。据调查，美国现在仅有1.6%的房子处于空置状态，比去年下降了9.3%。全国房子空置率最高的地方是密歇根州的弗林特（Flint），15万4137个单位里，竟有1万1605个房子是空置，空置率高达7.5%。

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(据金山在线报道)

抑房价飞涨 纽约将中止匿名置业

目前外国投资者匿名置业带来的各种弊端日益突出，令美国联邦政府不得不采取相应的措施来应对。这对于部分要在美国纽约置业的投资者来说打击不小。

抑房价飞涨 纽约将中止匿名置业

美国纽约曼哈顿(Manhattan)﹐ 长岛(Long Island)是世界上最让人羡慕的地址, 她不仅是全世界文化金融中心, 更是高财富人士的品牌毫宅居地.

近年来纽约的房地产热持续升温，由于外国投资者可匿名置业，使得在纽约投资地产成为全球富人的“避税天堂”的首选之一。

据世界新闻网15日报道，目前外国投资者匿名置业带来的各种弊端日益突出，令美国联邦政府不得不采取相应的措施来应对。

2014年5月，瑞士同意签署新的全球自动信息交换标准，对外承诺将自动公开外国人的银行账目。这意味着瑞士结束了数百年来保护银行私人账户隐私的传统，这也令越来越多的富人转而选择美国来匿名置业避税。

近来两党议员都已向美国国会提案，要求房此类地产交易透明化，并且美国财政部也颁布了房地产所有人登记制度，并准备将其推广至全美实施。未料此提案却遭遇到房地产丶法律和会计业者的强大阻力。

外国投资者匿名置业给不法之徒、腐败分子隐匿非法资金提供了极大的方便。 通过一些案例显示：经由一些海外信托基金或空壳公司购置美国地产，非法外国投资者利用其做掩护，在美国進行洗黑钱、联邦医疗保险诈欺、盗用公款、诈骗耆老，和非法捐款给美国政治候选人等不法勾当。

七大工业国组织（Group of Seven简称“G7”）、 联合国和经济合作开发组织都提出禁止匿名购置海外房地产。

据纽约邮报说，热钱出走最严重的是中国，在2004年至2013年，中国流失资金达1兆3900亿元；其次是俄罗斯，流失隐藏的资金达1兆元；再次是墨西哥，流失热钱达5亿2800万元。

另外，匿名在纽约市购置地产，也使得房市蒙受损失。仅在2010年至2015年间，纽约市每平方呎房价由1000元涨至1450元，涨幅高达45%。