开眼了!美国遗产税竟然这么可怕!

中国人有将财产传给后代的习惯,这在中国目前来看是没有问题,自己的财产想给后代多少就给多少,但到了美国情形却是大不同,美国是一个“万万税”的国家,特别是对财产转让征税是下手绝不留情的。美国遗产税如何征收呢?

开眼了!美国遗产税竟然这么可怕!
美国是一个“万万税”的国家,特别是对财产转让征税是下手绝不留情的

有的人在中国打拼几十年,辛辛苦苦积累下不菲的家产,获得了美国绿卡是喜事,但如果过世,积累的财富就面临被“山姆大叔”征收高额遗产税的风险,即使这些财产是在中国,而不是在美国,“山姆大叔”也是一视同仁,该征税就征税。

在资产转让上,美国税法对三种身份的人有着不同征税规定,这三种人指的是美国公民、绿卡持有者、非常住外国人。一些大陆人士获得了美国绿卡,开始了“内在美”的生涯。老婆孩子在美国生活,老公在大陆做生意。看起来钱有进路,一有风吹草动后有退路。

但殊不知在美国的法律下,永久居民依然是外国人,不受美国的领事保护,但在缴纳遗产税上却是与美国公民享受一样的待遇,那就是此人一旦去世,他在全球各地拥有的财产要留给子孙,首先要过的关就是要不要缴纳遗产税。

在征税上,美国是“以人为本”,只要你是美国公民或是永久居民,不管你的财产在哪,在中国也好、美国也罢,到了天涯海角,都跑不了可能被课税的状 况。即使是非长住美国的外国人,如果在美国有资产,“山姆大叔”会先判定此人是否属于在美国正式居住,一旦答案是YES,好了,这些人资产转让金额超过豁 免额也需要纳税。

在人死之后计算遗产税时,有一个终生累积赠予免税额度,2014年是$5,340,000 (此金额每年进行调整),这时会把生前所有用过的赠予免税额度从534万美金中减掉,然后剩余的额度跟遗产比较,遗产超出额度的部分,按照40%的税率征税。

“山姆大叔”这一招够狠,老爷子在中国打拼一辈子积攒的财富,只因拿到了一张绿卡,不仅无法全部留给后代,到头来还要向“山姆大叔”进贡。说起来这也不能全怪“山姆大叔”霸道,申请绿卡、成为美国公民,是个人的选择,既然选择了美国,就要按照美国的税法缴税。

美国征收遗产税富有美国特色,美国公民要征,不是美国公民的但获得美国永久居留权的人也要征,那些既不是公民也没有绿卡的外国人,只要是被判定在美国正式居住的人,死后在美国的财产“山姆大叔”也是毫不客气的来上一笔“死人税”。

而且美国政府还与世界上18个国家签订遗产税协议,这些国家包括:澳大利亚、奥地利、加拿大、丹麦、德国、芬兰、法国、瑞士、芬兰、意大利、比利时、瑞典、日本、荷兰、挪威、南非、希腊和英国。不论是美国公民还是绿卡拥有者,要想在这些国家偷偷地转让资产就会遇到麻烦,“山姆大叔”会要求缔约国提供相关资讯,最后是重重地罚款,搞不好还会坐牢。

当然,这也是为什么那么多高净值人士放弃移民美国,或者放弃美国绿卡转投圣基茨的重要原因之一。

圣基茨和尼维斯是名副其实的“避税天堂”,这个国家无个人所得税、资本利得税、净资产税、遗产税、赠与税,是一个非全球征税的国家。富豪们选择成为 “圣基茨人”正是看中了这一点。由于圣基茨移民是一步到位拿护照,无任何居住要求,因此这些富豪们一方面拿着圣基茨公民身份,享受着免税优势,另一方面可 以在自己选择的地方居住,没有任何限制。

除了免税的优势之外,拥有圣基茨护照的富豪们变身成为了“世界公民”。圣基茨属于英联邦国家,持有圣基茨护照可享受全球130个国家的免签待遇,这 给那些经常有国际商务与旅游活动的高净值人士提供了极大的便利。也正是因为这些原因,圣基茨已经成为国内高净值人士投资移民首选国家。

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Luxury Locations:助您在安提瓜和巴布达实现投资移民梦想

2014年初,安提瓜和巴布达启动投资入籍项目。该项目旨在吸引信誉良好的国际投资者,使安提瓜和巴布达的国家和发展从中受益。投资者需要在获得审批的开发项目中投资房地产。投资者获得的回报是有机会携家人申请安提瓜和巴布达国籍,并享受该国公民拥有的一切福利。对于通过购买资产获得安提瓜护照感兴趣,但却不知道从何开始? 作为安提瓜和巴布达首屈一指的房地产代理商,Luxury Locations 是您寻找合适新家的最佳选择。

亿万富翁涌入加勒比 安提瓜和巴布达吸金大有原因

受益于广受欢迎的投资移民计划,加上绝佳的房地产机遇,加勒比双海岛安提瓜和巴布达正成为亿万富翁新的活动场所。从中国亿万富翁到迪拜皇室和法国贵族,加勒比安提瓜岛吸引着一些世界各地知名度高的新居民。

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该项目旨在吸引信誉良好的国际投资者,使安提瓜和巴布达的国家和发展从中受益
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安提瓜和巴布达首屈一指的房地产代理商Luxury Locations 是您寻找合适新家的最佳选择
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大型投资加上投资移民政策,安提瓜真的是通往全球的门户
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安提瓜Luxury Locations房地产公司的客户之一、中国亿万富翁、北京一达国际投资集团(Yida Group)主席张一达自 2013年开始旅游投资。当年他投资7千万美元并签署协议,在安提瓜建立一个20亿美元规模的大型度假胜地。这项被命名辛格里拉(Singulari)的住宅商业项目占地面积高达1600英亩,包括码头、房屋、高尔夫球场以及加勒比地区最大的赌场。今年早些时候,Luxury Locations房地产公司另一个客户,已故巴伦•德•罗斯柴尔德(Baron de Rothschild)男爵的女儿翁蒂娜•德•罗思柴尔德(Ondine de Rothschild)抢购安提瓜一处面积七英亩的海滨土产。消息人士称她计划将在这里建立一个梦想度假屋,从这里俯瞰碧蓝色的加勒比海域、粉白色的沙滩。

澳大利亚亿万富翁詹姆•帕克(James Packer)以及好莱坞一线明星罗伯特•德尼罗(Robert De Niro)最近宣布计划收购和开发一个规模高达2.5亿美元的度假胜地。提交该计划后,德尼罗被安提瓜首相加斯顿•布朗(Gaston Browne)任命为经济特使。中东皇室成员也瞄准了安提瓜—— 阿联酋沙迦酋长国统治家族成员之一谢赫•塔里克•本•费萨尔•阿尔•卡西米 (Sheikh Tariq Bin Faisal Al Qassimi)与安提瓜总理签署了一份协约备忘录,拟对一个1.5亿美元规模的豪华度假村进行投资。根据一项政府报告,这个新度假胜地将位于莫里斯湾海滨,占地面积36英亩。
 
投资安提瓜的亿万富翁名单越来越长,拥有至少3000万美元资产的超高净值个人的兴趣激增对这个国家影响深远。随着富人涌入这个热带天堂,加勒比海超高净值个人人口去年增加了2.1%。加勒比突然变得如此受欢迎有一个原因:2013年10月,安提瓜和巴布达推出投资移民政策。投资者不仅获得自由护照,而且还可以获得低税收权限和潜在的新商业机会。生活在加勒比地区的超高净值个人超过1155人,大多数是由于加勒比海的税收自由而从另一个国家搬迁至此。

获得一个安提瓜和巴布达护照有三种途径——投资业务达到150万美元、购买房产金额达到40万美元或是向国家发展基金捐款25万美元。申请成功可享受130个国家免签自由行,包括英国、加拿大、中国香港和新加坡,该申请过程需要大约三个月。
 
据投资安提瓜和巴布达投资移民部负责人顿•迈亚特(Don Myatt)称,目前为止大约一半申请人都是中国人,其余来自中东,欧洲人和美国人只占很小一部分。“中国中产阶级人口庞大,那些事业成功的人士正在寻找经济安全。”迈亚特说。加勒比还有投资价值——加勒比豪华度假村房价在过去一年上升了9%,预计将继续上升。
 
中国人并不是刚开始投资安提瓜岛,新建的占地2.3万平方米安提瓜VC伯德国际机场(VC Bird International Airport)航站楼便是中国人投资并建造的。目前,中国投资者和开发商在安提瓜计划投资20亿美元。

Luxury Locations房地产公司首席执行官山姆·戴森(Sam Dyson)说,“尽管超高净值个人对安提瓜岛兴趣激增,但不仅仅是规模较大的开发商、投资小型开发商亿万富翁,还是寻求低至5 00万美元的投资项目的投资者都在瞄准日益增长移民市场。在过去的一年里,许多中国投资者选择一些优秀的安提瓜房地产投资,投资额约40万美元,其中海滨公寓保证投资回报。大型投资加上投资移民政策,安提瓜真的是通往全球的门户。” 

拓展:关于新西兰元(纽币)你了解多少?

新西兰元又称纽元(货币代码:NZD,货币符号:$),由新西兰中央银行——新西兰储备银行发行,是新西兰、库克群岛、纽埃、托克劳及皮特凯恩群岛的法定货币,于1967年起使用。通常简称为$、NZ$或纽元。1新西兰元等于100分(Cents),现流通的有5、10、20、50、100元等面额的纸币,另有1、2、5、 10、20、50分及1元,2元铸币。那么纽币兑人民币汇率呢?

拓展:关于新西兰元(纽币)你了解多少?
拓展:关于新西兰元(纽币)你了解多少?

在1840年之前,新西兰市场流通的货币主要是英国的硬币,此外还有法国、荷兰等国的硬币。纸币很少,一般是由私营银行发行,用途只限于大额的支付。

1840 年新西兰首任总督根据1816年“英国皇家铸市法”宣布当时在新西兰流通的所有硬币为合法货币,包括各种用黄金、白银和青铜制造的硬币。1870年新西兰 实施“皇家铸市法”,使皇家铸币成为官方货币。这一时期纸币的使用增加了。有六家银行各自发行自己的银行券,这些银行券的规格和图案都不一样,互相兑换也 很困难。到 1924年,这些银行统一了银行券的规格和颜色,但仍不能互相兑换。

1934年新西兰建立了储备银行,行使中央银行职责,开始发行统一的钞票。钞票面额为1镑、5镑和50镑,实行20进位制。1961年新西兰加入国际货币基金组织后规定新西兰镑含金量为2.47130克。1967年发行十进位的新货币新西兰元,含金量1.23565克,与英镑挂钩。1971年美元实行浮动汇率后,新西兰元改钉美元。1973年当美元再次贬值时,新西兰政府宣布放弃新西兰元与美元联系,实行有管理的自由浮动,其有效汇率值由该国主要贸易伙伴的一揽子货币决定。

1983年8月,新西兰储备银行废除每日制定美元汇率的做法,允许新西兰元随国际金融市场上的行情变化而波动。1984 年底,取消几乎所有的外汇管制。1985年,新西兰采取伸缩性汇率制度,新西兰储备银行停止报出新西兰元的官方买卖价,但允许中央银行在市场失去秩序时干预市场,同时终止了与一揽子贸易加权货币挂钩。

纽币票样:

  • 5新西兰元:登山家,探险家,登上珠穆朗玛峰的第一人艾德蒙·珀西瓦尔·希拉里爵士(1919-2008)
  • 10新西兰元:新西兰女权运动家凯瑟琳·威尔森·“凯特”·谢泼德(1847-1934)
  • 20新西兰元:英国女王伊莉莎白二世
  • 50新西兰元:律师,政治家,第二十二任新西兰毛利人事务部长阿皮拉纳·恩加塔(1874-1950)
  • 100新西兰元:物理学家,原子核物理学之父欧内斯特·卢瑟福(1871-1937)

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出国留学移民 需要了解的新西兰的货币制度

一、新西兰的货币纽币兑人民币汇率)制度

出国留学移民 需要了解的新西兰的货币制度
出国留学移民 需要了解的新西兰的货币制度

 (一)新西兰储备银行

 新西兰储备银行是新西兰的中央银行,成立于1934年。依据《储备银行法1989》的规定,新西兰储备银行的职责主要有以下三项:

1、实施货币政策以维持物价稳定;

2、促进金融体系健全高效运行;

3、发行货币以满足公众的交易需求。《储备银行法1989》还赋予新西兰储备银行行使以上职责的法定独立性。

除以上三项主要职责外,新西兰储备银行还承担为商业银行提供支付清算服务、持有管理外汇储备、为政府提供现金和债务管理服务、向政府提出金融市场操作建议、为新西兰海外投资委员会提供日常秘书服务等职能。

 新西兰储备银行由新西兰政府全资所有,实行行长负责制,有关政策决定均由行长作出,行长由财政部长任命,任期为5年。储备银行设有理事会,理事会成员由政府任命。理事会并不负责正式决策,而是监督行长和整个银行的履职情况,理事会还可提出储备银行行长的任命和免职建议。

储备银行主要职能部门有经济学部、金融稳定部和货币部。经济学部负责经济研究及为货币政策提供建议;金融稳定部负责监测金融市场、进行公开市场操作和管理外汇储备;货币部负责设计、发行新西兰钞票和硬币。新西兰储备银行还设有金融服务部、信息服务部、内审部、人力资源部等部门。目前新西兰储备银行职员大约有240名,总部设在惠灵顿。

(二)新西兰的货币

 新西兰货币名称为新西兰元。新西兰储备银行拥有新西兰唯一的法定发钞权。1999年开始,新西兰引入塑质钞票,目前新西兰新发行钞票均为polymer钞票。新西兰钞票有5种面值:5、10、20、50、100元。硬币有5种面值: 10分、20分、50分、1元、2元。

二、新西兰的货币政策

(一)货币政策目标:

《储备银行法1989》明确新西兰货币政策的目标是“维持物价总水平的稳定”。该法案第9条款规定,新西兰储备银行行长和财政部部长必须签订独立的协议以明确维持物价稳定的具体目标。这一协议称为“政策目标协议”( Policy Targets Agreement)。自从《储备银行法1989》通过以来,新西兰储备银行行长和财政部部长共签订了7次“政策目标协议”。最近的一次协议签订于2007年5月,协议明确新西兰储备银行以维持物价总水平稳定作为货币政策目标,同时将货币政策目标具体化为将消费物价指数(CPI)中期的平均水平维持在1%至3%之间。

另一方面,《储备银行法1989》第12条款赋予新西兰政府越过中央银行实施 “政策目标协议”超越权力。政府可要求新西兰储备银行制定和实施货币政策以达到物价稳定以外的其它经济目标,超越权力的期限为12个月。目前为止没有发生这种情况。

 (二)货币政策的制定和实施

 1999年以前,新西兰储备银行运用多种手段作为货币政策工具以控制通货膨胀水平,如控制货币供应量,发布货币情况指数(Monetary Conditions Index)对金融市场做出信号指导等。

1999年3月开始,新西兰储备银行利用官方现金利率(Official Cash Rate)作为货币政策实施的工具。官方现金利率是新西兰储备银行对商业银行的隔夜借款利率,商业银行可按照官方现金利率向储备银行借款和存款,因此官方现金利率直接影响市场利率水平。

通常情况下,新西兰储备银行每年8次(约每6周一次)评估官方现金利率水平。储备银行根据国内国际经济形势、金融市场变化和宏观经济指标对官方现金利率作出评估,由储备银行行长作出是否调整官方现金利率水平的决定。如有突发事件时,如2001年9月纽约世界贸易中心遇袭时,储备银行也曾临时调整利率。

(三)货币政策的可信度与透明度

 新西兰十分注重货币政策的可信度和透明度管理。这主要体现在以下几个方面:

1、“政策目标协议”的内容和任何调整必须向公众公开;

2、新西兰储备银行以《货币政策公告》的形式公布每次官方现金利率水平的评估和决定;

3、每年至少两次发布《货币政策报告》详细说明货币政策的决定和实施情况,近年来《货币政策报告》均为每季发布;

4、储备银行理事会代表财政部监督行长和整个银行的履职情况,并向财政部报告;

5、新西兰议会金融与支出特别委员(Parliament’s Finance and Expenditure Select Committee)定期对储备银行进行审查;

6、新西兰储备银行每年发布年度报告公布货币政策实施、公开市场操作、外汇储备管理以及资产负债状况。

附件:“政策目标协议”( Policy Targets Agreement)《储备银行法1989》第9条款规定,新西兰储备银行行长和财政部部长必须签订独立的协议以明确维持物价稳定的具体目标。这一协议称为“政策目标协议”( Policy Targets Agreement)。“政策目标协议”在每次任命新西兰储备银行行长时签订,但财政部部长更换时不必重新签订。自从《储备银行法1989》通过以来,新西兰储备银行行长和财政部部长共签订了7次“政策目标协议”。最近的一次协议签订于

2007年5月,主要有以下四部分内容:

1、新西兰储备银行以维持物价总水平稳定作为货币政策目标。新西兰政府经济政策目标为促进经济持续均衡发展以保障充分就业、提高收入水平以及平衡收入分配;

2、新西兰储备银行货币政策目标为将消费物价指数(CPI)中期的平均水平维持在1%至3%之间;

3、当外部冲击导致消费物价指数偏离协议约定的中期目标范围时,新西兰储备银行需按照协议约定做出反应;

4、当实际或预测的年度通胀水平超出协议约定的目标范围时,新西兰储备银行应在货币政策报告中做出解释。储备银行应以持续、一贯、透明的方式实施货币政策,同时避免产出、利率和汇率不必要的波动。储备银行对实施货币政策中的决定和行为负全部责任。

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汇率面面观:新一轮人民币汇改后的金融趋势

想了解纽币兑人民币汇率,先看看人民币的新一轮汇改。

2015年8月,中国人民银行对人民币汇率中间价与市场价的阶段性偏离作出3%左右的矫正。继1994年的汇率并轨、2005年的汇改这两次具标志性人民币汇率形成机制改革后,事隔10年,又一次汇改不期而至。

汇率面面观:新一轮人民币汇改后的金融趋势
汇率面面观:新一轮人民币汇改后的金融趋势

此次汇改的主因,一是迈出汇率市场化改革、矫正阶段性汇率失衡的一步;二是在某种程度上是对国际货币基金组织(IMF)对特别提款权(SDR)评估的积极响应;三是在某种程度上是对美联储可能升息带来的美元走强的提前应对。

新一轮改革,意味着人民币对美元汇率的双向波动有条件继续扩大,汇率政策或更多转向关注人民币实际有效汇率。亦即如果美元对其他货币出现大幅升值,人民币不会再单边升值,将转为根据一篮子货币的汇率情况进行定价,人民币与美元从名义汇率角度将会适当脱钩,并更具灵活性。

目前看来,与多数国家的货币今年以来的走势相比,人民币波动幅度有限,对出口的正向贡献短期不明显,难以引发其他国家的竞争性贬值。但需关注的是,与大宗商品密切关联的新兴市场自身的脆弱性在上升,加上大宗商品价格进一步疲软,其汇率承受不少压力。

总体来说,人民币汇改可能还是要继续向“以市场供求为基础,有管理的浮动汇率制度”方向迈进。其中,货币当局如何更好地和市场沟通、引导市场预期,更好管理而非管制市场预期,是当前汇率政策能否有效的关键,也是对人民银行的考验。

未来几年,人民币对国际主要货币的走势,更大程度上取决于主要经济体各自走出本轮超级债务周期的进展和经济复苏的相对强弱,以及劳动生产率的改进速度等因素。

目前美国居民部门的去杠杆基本结束,但加杠杆迹象尚不明朗,经济仍在弱复苏中徘徊。这决定了此次美元的走强周期与以往的周期可能会有差异。欧洲和日本去杠杆进程进入下半场,何时能完成资产负债表的有效修复,取决于其经济金融结构改革的力度,在此之前,其汇率表现恐难持续抢眼。

中国经济增速相对不错,但面临再下台阶压力,去杠杆进展相对缓慢。中国能否以及在多长时间内有效出清此前积累的投资错配,并重新走上劳动生产率改进所推动的增长,将决定人民币未来几年的表现。

从周期角度来看,8月人民币汇改可能意味着人民币实际有效汇率迎来拐点性变化,此趋势的确认还需观察更多经济金融变量。过去10年内,人民币兑美元汇率升值26%,而人民币实际有效汇率更升值56%。期间人民币即期汇率有3次短暂贬值,其中两次与人民币汇率扩大波幅同步发生。由于这3次贬值幅度不大,且后续中间价的引导基本扭转了贬值预期,虽短期提振出口,但对金融资产和实体经济的影响并不显著。

事实上,人民币的有效汇率波动,而不是名义汇率波动与中国的经济周期有一定的相关性。细分结构来看,汇率波动对不同行业的影响也有差异,人民币汇率走强时,通常有利于非贸易部门、服务业;如果汇率弱,则有利于贸易部门、制造业。

随着人民币汇率弹性不断增强,单向升值预期被打破,人民币国际化的短期市场动力,将有望逐步向具备融资功能的资本项目输出转变,这种转换应当更有利于人民币国际化的发展,反过来也会进一步促成汇率市场化形成机制。

人民币过去10年的升值,推动了境外主体通过贸易渠道收取人民币。目前推动人民币资本项下输出的时机逐步成熟,扩大人民币双向波动有利于鼓励海外主体以人民币融资。人民币汇率的双向波动也会刺激汇率风险管理工具的发展,同时促使国际市场开始关注人民币计价的金融产品本身的投资价值。

汇改打破人民币汇率的“单向预期性”,企业短期内可能会面临更多的汇率风险,但也会提升企业管理汇率风险的能力,并对汇率对冲工具产生新需求,这也将进一步推动汇率衍生产品的发展。

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美国就业和住房市场好转 美联储更有可能加息

根据周四发布的一份经济报告,美国就业和住房市场正在改善。这或许会让美联储更有可能加息。

美国就业和住房市场好转 美联储更有可能加息

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上周,美国首次申请失业救济的人数徘徊在40年来的最低水平,新增了3000人,全国范围内达到总共25万9千人。经济学家通过这个数据来了解失业状况。他们表示,首次申请失业救济的人数低于30万人可能就意味着就业市场正在好转。

周四的报告可能证明,美国国内需求强劲,足以弥补海外市场的疲软。

美国注册会计师协会的一份调查表示,尽管股市动荡及其他问题,过去两个月来美国人的“个人财务满意度”有所改善。

在低油价抑制通货膨胀,部分美国人找到更好工作时,经济出现温和上涨,降低了不充分就业率。所谓不充分就业,是指很多人不得不减少工作小时,或者从事低于他们能力的工作。

经济好转的另一个迹象体现在房屋建筑产业。贸易杂志《建筑师杂志》表示,需求的增长导致一些地区技术工的匮乏。房地产的严重问题是经融危机的一个关键诱因,是经济学家密切关注的问题。

全国房地产经纪人协会表示,9月份的房屋销售量较八月份有所反弹,上升了4.7%。如果销售量按照这个百分比持续一整年,将会有近560万套房屋和公寓住房易手。

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2016年的加拿大房地产市场 面临的5大趋势

有人形容加拿大的房地产市场仿佛有九条命,尽管很多经济学家并不看好,但仍在火热发展。普华永道(PwC)最近发表了一项针对加拿大、美国地产的报告,集中分析了2016年的加拿大房地产市场将会面临的机遇与挑战。

2016年的加拿大房地产市场 面临的5大趋势

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永久租客的崛起

加拿大租赁市场出现了一种趋势,买得起房子的人现如今纷纷选择租赁奢侈公寓。随着全国对于可负担性的担忧持续增加,越来越多的加拿大家庭选择租房而 不是买房。在火爆的房市中,长期租赁开始被认为是稳妥的选择,颠覆了传统的置业观念。永久租客成为了一个不断扩大的新群体,虽然这在蒙特利尔并不少见,但 是这个趋势将在全国蔓延并创造全新的市场机遇。

除了负担不起独立屋的群体,一些老年人也成了永久租客。退休老人通常会考虑置换较小物业,但是租赁豪华公寓也成了他们的新选择。针对婴儿潮一代的豪华公寓预计将在未来几年倍受欢迎,豪华租赁公寓以灵活、高品质、低维护的特点,成功挤入较小物业和养老院之间的夹缝市场。
 

企业要注意在下一个经济周期中的定位

加拿大的房地产市场还能持续增长多久?这是许多业内人士都在讨论的问题。在全球经济衰退以前的13年以及衰退后的7年时间里,加拿大的地产市场一直保持着增长或稳定趋势。

一些业内人士怀疑市场很快就会迎来衰退,因此地产公司采用了更为谨慎的防守姿态。随着高品质物业的竞争加剧,地产大腕正在放缓在加拿大的收购步伐,观望加拿大的市场走向,他们已将焦点转向美国及其他国家的投资机会。

包括房地产投资信托基金(REITs)正在剔除非核心物业的股份,以利用现在的高估值获利,累积资本用来重建或强化项目。

业主正在争取更长期的租赁合约。大多数企业在谈到经营策略的时候都考虑到了更为长期的发展。

业内人士普遍关心能源价格低迷对加拿大西部市场带来的影响,但这些关注往往出于实用主义,而不是单纯的杞人忧天。美国、欧洲在经济上的表现也被认为不理想,所以一些投资者开始寻找南美的投资机会。

资金流动频繁,但是缺乏投资产品

加拿大房地产市场的资金流动很大,但在目前的资本成本水平下,非常缺乏高质量的投资产品。顶级的物业通常都由机构投资者、房地产投资信托基金掌握。机构投资者是指退休基金、共同基金、保险公司、银行等以自己或他人的资金投资的大型组织。

这些组织有可能通过出售自己的第二层资产获得新的投资资金,这样一来交易量、交易额就会大大上升。老旧建筑常常吸引这些投资,经过翻新、适应当前的市场需求后,就能增值。

美元强势,业界看好

中国、欧洲经济的不确定性,促使加拿大公司再次期待美国能够推动市场,但是美国的经济还未完全复苏,包括美国的贸易伙伴还未成长起来,其中的风险也是不容忽视的。

相对强势的美元将给加拿大,特别是加东的房地产带来积极影响,多伦多地区包括批发中心在内的工业用地可期待由美元振兴。另外美国公司考虑到本国货币强势,也许会更倾向于聘请加拿大雇员,靠近交通枢纽的郊区写字楼市场也可能受益。

吸引海外投资,加拿大魅力不减

全球的投资者依然将加拿大视为投资的避风港,加币的低迷更为其增添了吸引力。业界估计外资将会产生新的流向,除了传统的温哥华、卡尔加里和多伦多市场,蒙特利尔甚至萨斯卡通的农地和建设用地将吸引越来越多海外投资者的目光。

海外投资者进入加拿大市场困难重重,这将促使他们更想确保良好的投资回报。投资人对加拿大的酒店、写字楼越来越感兴趣,业界预测海外投资人将很快进入加拿大的医疗保健地产市场,尤其是在美国的医疗地产市场成熟之后。

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知识普及:不同学历该如何留学移民加拿大呢

加拿大工作许可是留学生实现加拿大移民的必经之路。加拿大移民局规定,获得加拿大工作许可之后,还需要满足一定的条件才能最终实现移民。那么,不同学历如何留学移民加拿大呢?

知识普及:不同学历该如何留学移民加拿大呢

1.高中

a.申请University的本科课程,完成学业后获得3年开放式工作签证,期间找工作办理移民。

b.申请College的大专课程(大专通常为2年,也有部分3年课程),毕业后获得3年开放式工作签证,期间找工作办理移民,移民(PR也就是) 下来后,可以继续工作,也可以重新回到University完成后面2年的本科(此时您后面2年的学费归类于本地学生,为国际学生的1/3-1/5)。

2.本科

a.满足硕士录取条件的学生,可以直接申请硕士录取,通常硕士的时间为1.5年—2年,如果不超过2年,则获得相应时间的开放式工作签证的时间(比如1.5年签证有效期),如果达到2年,则开放式工作签证的有效期为3年。

b.如未满足硕士直接录取条件的同学,可以申请硕士预科+硕士,通常时间超过2年,则毕业后获得3年开放式工作签证,期间找工作办理移民(注意:此硕士预科要求是本校自己的课程,而非其他合作院校的合作课程)。

3.硕士

a.凡在BC省取得自然科学、医疗及应用科学博士、硕士学位的国际学生,无须取得加国雇主聘用证明,即可直接申请PNP移民。

b.加拿大人极为重视教育,并拥有一流的学校。在加拿大留学,除了可以获得一个在世界范围内得到认可的学位,还可以最终移民加拿大,享受加拿大优质的福利待遇。

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澳洲首府吐气扬眉!堪培拉年批外国人置业申请10年最多

堪培拉房地产市场十分受外国买家青睐,他们被批准购买的政府办公室以及空置住宅用地的金额增加了5倍。

据《堪培拉时报》报道,外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board,简称FIRB)的最新数据显示,该委员会在一年之内批准了165份外国买家首都领地购置物业的申请,这是10年以来堪培拉首次吸引如此多国际买家的兴趣。
 
房产中介公司McGrath Estate Agents在根加连(Gungahlin)和贝尔康纳(Belconnen)的负责人查普曼(Craig Chapman)称,他预计劳森(Lawson)地区70%以上的住宅都落到了亚洲买家手中,主要是中国人。在根加连新区的哈里森(Harrison)和富兰克林(Franklin),这一比例大约是50%。
 
10年以来堪培拉首次吸引如此多国际买家的兴趣
 
FIRB最新的年度报告称,2013/14年,该委员会批准了总价值为6.3亿元的首都领地置业申请,一半为住宅物业,一半为商业物业。其中二手房占3000万元,空置住宅用地、新屋以及期房占2.8亿元,比2012/13年度的9000万元大幅增加。考虑到土地开发机构(Land Development Agency)在2013/14年的土地销售收入仅为2.36亿元,上述数字显得十分庞大,尽管这并非实际的购买金额。
 
在6.3亿元经过批准的置业申请中,有3.2亿元是商业地产。其中一家英国公司以1.51亿元买下了工业、创新和科学部门(Department of Industry, Innovation and Science)的办公地点Industry House。
 
高力国际(Colliers International)政府服务全国主管鲍德利(Paul Powderly)称,2015年的数据也将非常强劲,澳元下滑以及国内外银行利率较低使得澳洲成为一个非常有吸引力的投资地点。“我们目前还未看到顶峰,可能外国买家的兴趣将继续攀升直到明年年中。”他说。
 
此外,澳洲税务局(Australian Taxation Office)证实,对首都领地的6处住宅进行了调查,没有发现违反购买规则的情况。这些物业的价值在37.3万澳元至86.7万澳元之间。
 

(据澳洲新快网)

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秋风吹起 美国房市微凉 缓步上涨

八月成屋销售低于预期后,九月就业数字又传出低于预期的消息,多位房地产专家修正对今年底以至明年的房市涨幅预测,多认为房市仍会缓步上涨,但上涨的步调会放缓。

秋风吹起 美国房市微凉 缓步上涨

全美房地产经纪人协会公布的八月房市报告中,八月成屋销售低于预期,销售量减少4.8%,使年度成屋销售量展望从558万户,减低至531万户。

换屋型购屋人为主力

全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)认为,从仲夏以来成屋销售趋于放缓,购屋人一方面受限于涨高的房价,另方面在他们预算内的房屋的选择性又少,不过整体销售活动仍高于去年及今年上半年。

根据房地产网站Zillow,八月的房价比去年同期涨幅3.3%。Zillow首席经济学家古德尔(Svenja Gudell)表示,过去5个月来房价年度涨幅维持在低于3.5%的水平,显示全美房价涨幅趋缓的趋势。

但八月新屋销售则传捷报,销售爬升5.7%,使年度新屋销售数量展望至55.2万户,这是自2008年2月以来的最佳数字。彭博社报导指,就业市场及低利率房贷带来新屋的需求,特别是成屋的供给仍然短缺。

每月对全美2000位房地产经纪人进行意见调查的Campbell房市资讯显示,八月的房市主要由换屋型购屋人带动买气,共占房市近半49.3%;首次购屋人则从五月的38.3%降至36.4%;投资客也从三月的18.7%降至14.4%。

从房屋成交价与挂牌价比来看,西岸三州都卖在比挂牌价高的价位上,尤其以加州的102.2%拔得头筹,显示西岸房市仍然强劲。但调查中,许多经纪人认为未来房市可能有趋缓的局势。Campbell的资料则显示八月房价比去年同期涨幅为4.7%。

根据Realtor.com,九月的房市中最热门的前20个城市依序为:旧金山(SanFrancisco,CA)达拉斯(Dallas,TX)丹佛(Denver,CO)巴列霍(Vallejo,CA)圣荷西(SanJose,CA)圣地亚哥(SanDiego,CA)、圣塔罗沙(SantaRose,CA)、沙加缅度(Sacramento,CA)、圣塔克鲁兹(SantaCruz,CA)、尤巴城(YubaCity,CA)、米兰(Midland,TX)、斯托克顿(Stockton,CA)洛杉矶(LosAngeles,CA)哥伦布(Columbus,OH)纳什维尔(Nashville,TN)底特律(Detroit, MI)、安娜堡(AnnArbor, MI)、莫德斯托(Modesto, CA)奥斯汀(Austin, TX)韦恩堡(Fort Wayne,IN)。其中有11个城市在加州

工作增长不如预期

虽然今年房市销售较去年成长,但美联储主席叶伦仍认为,在人口结构的改变及就业强劲的情况下,房市的表现“令人沮丧”。

最近公布的九月就业数字可能又为房市带来一小朵乌云。九月新增就业数字为14.2万,比原本市场预期的20万就业机会低;尤有甚者,分析师原本预期八月新增就业数字会向上修正,但报告出炉后,连七月与八月的新就业机会也被减少了8.1万个工作。

Realtor.com首席经济学家史默克(Jonathan Smoke)表示,去年新工作机会增加将近300万,但九月的报告使今年新工作总数将只增加至280万个工作。

史默克认为,新工作增加是房市能否强劲的重要指标。过去两年的新工作增长带来了新家户的成长,进而带动了买屋及租屋的需求,如果新工作趋缓,未来一年的房市成长就不会那么强劲。好消息是失业率仍保持在5.1%,是自2008年3月以来的最低水位。

未来房市预测

古德尔认为房价涨幅还会再持续放缓,并修正之前对明年房价涨幅的预测,他预测明年涨幅为2.2%,他并看跌华府、巴尔的摩明年的房价,而看涨达拉斯—沃斯堡(Dallas-Fort Worth(6%))拉斯维加斯(Las Vegas(5.3%))、西雅图(Seattle(5.1%))明年的房价。

云则认为,未来数月房屋销售仍会保持目前的步调,但有几个可能的议题可能会为房市带来逆风笼罩,包括联邦政府有可能重演关门大吉的局面、资金市场的不确定也可能会使一些家庭延迟购屋决定、以及未来将实施的房贷结案程序也许会延迟一些房屋的销售。

云预测,至今年底成屋房价涨幅预计为5.8%,而全部成屋销售量预估为528万户。

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