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哈珀總理:外國買主把加拿大家庭趕出了房市

競選期間的政黨領袖總是又體貼又慷慨，連選民還沒有提出的要求都替他們想到。幾天前在溫哥華，保守黨領袖哈珀鄭重承諾，如果他當選，將撥出50萬加元用於收集關於外國買家在加拿大房地產市場活動的“全面數據”。

但是身處房地產“第一線”的眾經紀人對這個計畫反應不一。許多人表示確實應該有更完備的數據，但是有了這些數據溫哥華和多倫多的房價也不會因此降下來。

哈珀星期三在溫哥華的一個競選集會上說：“現在有一種實實在在的擔憂，即不是永久居民的外國人炒房是一些加拿大家庭負擔不起房價的原因。”“如果這些不是永久居民的外國買主人為拉高房價，而加拿大家庭被排擠出市場，這是一個我們能夠處理而且應該處理的問題。”

由於加拿大各地的房地產公司基本上沒有系統收集房屋買主國籍資訊的習慣，誰也不能肯定哈珀的擔憂是否有道理。加拿大聯邦法律對外國買主基本上一視同仁，省級政府的限制多半涉及農業用地。因此房地產公司一般只管賣出多少房，並不要求在有關檔裏注明國籍。

加拿大房屋及房貸公司(CMHC)去年第一次要求物業管理人員提供外國人擁有公寓的比例。根據該公司2014年10月公佈的統計結果，外國業主擁有的公寓在蒙特利爾市中心和附近的修女島占6.9%， 為加拿大全國最高。其次是溫哥華，占5.8%，多倫多名列第三，占4.3%。

這項統計並不完全。它只涉及公寓這一個種類的房產，而且也無法查核是否有外國公民把公寓買在本地親友的名下，或者是否有“外國房主”雖然在外國常住，卻擁有加拿大國籍。

這正是房主資訊收集會遇到的問題之一。BC省房地產協會的達米安.斯塔托尼克斯說，讓業主提供資訊這件事本身並不困難，只要在房產登記或房產稅表格上增加一欄就可以了。但是業主應該提供什麼資訊，如何分析和使用這些資訊，就不那麼簡單了。

例如，一個加拿大公民可能常年在卡塔爾工作，但是為投資儲蓄考慮在加拿大買房，他買的房子算不算“外國投資”?或者一個擁有外國國籍但在加拿大常住的人是否算外國房主?

不過斯塔托尼克斯和他的許多同行都認為，多掌握一些業主資訊是好事。這樣大家就不會聽信“外國炒房團攻佔加拿大房地產”的傳言了。

一些蒙特利爾經紀人擔心生意受影響

哈珀在西岸吹風，蒙特利爾房地產業也打了個激靈。一個名叫喬治.奧利維的經紀人在接受CBC採訪時說，他很驚訝哈珀跟外國買主過不去。因為不管是中國人還是秘魯人，都是一樣交稅。

據奧利維介紹，在他的公司所在的蒙特利爾西島，10% 的房地產買主是外國人。

在蒙特利爾房價最貴的Westmount區工作的經紀人約瑟夫.蒙塔那羅說，他最近賣出去的房子每兩棟就有一棟是賣給中國人的。他估計等9月份加航開通蒙特利爾和北京之間的直航後，中國買主會更多。

兩人都沒有說明他們的外國買主是中國公民還是來自中國的新移民。

通常對CBC報導發表意見的讀者有相當一部分不喜歡哈珀。但是在這篇報導下發表意見的大部分讀者卻支持哈珀的做法，並認為不能光聽房地產經紀人的。

對大溫地區的調查：外國買主的影響主要集中在高端房產

BC省房地產協會和該省麥克唐納房產公司不久前分別對溫哥華的房地產市場做過一番調查。斯塔托尼克斯說，除了在高端房產這一塊以外，溫哥華的外國買主所占比例和空置房屋比例和其他加拿大城市相比沒有顯著區別。

麥克唐納公司的調查顯示，2014年該公司售出的3百萬加元以上的房產有70%被來自中國大陸的人買下。1百萬到3百萬加元之間的房產有21%，1百萬加元以下的房產只有11%。

該公司通過姓名的拼音來判斷買主是否來自中國大陸。這個標準確實能夠把大陸和港臺區分開來，但不能說明買主的國籍。麥克唐納公司上海辦事處負責人丹.斯卡羅說，大部分華裔買主實際上是加拿大公民。

開發商:中資高價搶購地皮 衝擊大溫住宅開發

雖然截至目前，仍無確切資料可證實大溫房價上升與海外買家有直接關係，不過總部位於蘭裏的開發商Marcon指出，海外買家不僅在本地購買住宅單位，有愈來愈多人開始高價搶購土地，很多資本雄厚的中國買主根本無意短期內進行開發，買地僅是為了保存自己的資金，造成本地業者在興建住宅單位時碰到困難。

Marcon開發經理波雷拉(Nic Paolella)表示，在過去18個月中，他們看到大批來自中國的資金進入本地，創立新的開發公司，同時不斷以高價在各地搶購地皮，這些業者雖然自稱開發商，但他們買地的目的根本不是用來建房，而是要存放資金。

有地產業界人士曾透露，列治文三號路沿線土地有極大部分在近年被中資買家買走。(本報資料照片)

波雷拉指出，這些中資買家的蹤跡在大溫“隨處可見”，他們的想法與本地開發商不同，本地開發商在意的是令自己的投資資本增長，但他們僅在意資金保值。波雷拉還說，這類投資者普遍會在時機成熟後，再以更高價把土地轉賣，本地開發商若建房，最後只好將相關成本轉嫁到消費者身上。

一名不願具名的商業用地產經紀，6月接受“世界日報”專訪時提到類似現象，他當時表示，這類在大溫地區購買土地的中國買家，買地時加價毫不手軟，許多原本沒有要賣地的地主最終在金錢壓力下妥協，而且這些中資買主購入土地後，多數都抱著長期持有的心態，並不會急於申請土地重畫。

Cressey地產開發公司執行副總裁林曼(Hani Lammam)則說，這樣的趨勢並非最近才出現，但是因這些海外投資者的手法越來越老練，所以購地狀況也越來越棘手，林曼指出，這些買主還十分瞭解市府的規畫，所以在買地時也會挑選未來具有增值潛力的地段。

林曼認為，溫市的甘比走廊(Cambie Corridor)就是一個絕佳的例子，他提到當地有許多因土地合併被拆除的獨立屋，都是被以400萬元到500萬元的價格被轉售，但在五年前，這些獨立屋的價格可能連100萬元都不到。 

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（據溫哥華找房網、加拿大華人網）

加拿大總理哈珀(Stephen Harper)日前在北溫宣佈，若保守黨能在聯邦大選中獲勝，將把首次購屋民眾從RRSP中動用的金額上限，自現行的2萬5000元上調至3萬5000元。理財專家指出，很多民眾對相關細節理解有限，再加上首購族年紀較輕，並非人人都有能力購買RRSP，若該政策落實，問題可能多過好處。

图片来自互联网

財務規劃師索爾(Michael Thorne)指出，就自己過去的經驗而言，他曾發現很多民眾忽略這筆款項需要償還，而面臨自己的稅率遭到大幅提高的問題。

按照現行法令，動用這項被稱作RRSP買房計畫(Home Buyers’Plan)允許金額的民眾，必須在使用此款項的下一個年度開始還款，期限為15年，若每年還款金額不達所使用款項的十五分之一，民眾須支付該筆費用所產生的稅金，對部分人而言，這可能代表付稅金額會大幅上升。

索爾還提到，3萬5000元對曼尼托巴省溫尼辟(Winnipeg)，或諾瓦新斯科舍省(Nova Scotia)的省民而言，已經足以支付房貸的頭期款，但對想在價位高的溫西或北溫買房的人來說，幾乎毫無幫助可言，大概只夠買單身套房。

卑詩地產協會經濟分析師穆爾(Cameron Muir)表示，RRSP買房可用金額提高上限的政策雖對房市有益，但實在不清楚擁有3萬5000元在RRSP戶頭，又首度置產的民眾到底有多少人數，因此無法評估民眾的受惠程度。

穆爾提到，並非所有首購族都購買RRSP，這些人年紀普遍較輕，若有買房需求，必定會先將資金存起來作為頭期款之用，而非購買RRSP。

（據加拿大華人網）

8月11日），滿地可銀行（Bank of Montreal）在一份報告中稱儘管加拿大嚴格上來說算是進入了經濟衰退期，但是7月的加拿大房地產市場一點也沒有衰退的跡象。這與三份近日發表的加拿大房地產報告觀點完全一致，三份報告均指出多倫多及溫哥華兩大城市的樓市於今年上半年度都有顯著升幅。

不過也有經濟專家擔心﹐在未來18個月加拿大房屋按揭利率可能因美國聯邦儲備局加息而提高﹐但滿地可銀行認為這種可能性不大。滿地可銀行的報告稱他們相信加拿大樓房市場在短期內仍將會受惠於低利息和加幣的持續貶值。

此外，在報告中滿地可銀行還指出﹐僅僅從利率來看﹐在2016年之前房屋按揭利率在短期內急升而拖累本國樓房市場的可能性很小。只是萬一未來數月﹐加拿大的經濟數據仍強差人意﹐也許會打擊商家投資信心﹐繼而影響勞工市場﹐導致失業率增及加拿大人收入減少﹐有可能為地產市場帶來負面影響。但是這情況是否會出現﹐則要看未來幾個月的經濟數據。因為加元貶值或可帶動本國出口﹐增加加拿大國內生產總值。

加拿大地產協會的報告顯示7月新動工房屋速度有所減緩，主要是因為市區的多單位專案新建有所減少。上個月新動工房屋數量為19萬3,032間，低於去年6月的20萬2,338間，也少於路透社預測的19萬5,000間。市區獨立屋新動工數量也下降了0.8%至57,520間。按區域來看，全國只有溫哥華的獨立屋新動工數量出現了上漲，其他區域都在下降。不過滿地可銀行指出總的經濟數據顯示加拿大房地產市場趨於一種健康的發展趨勢，沒有一點衰退的跡象。

此外，7月的多倫多地產局報告也顯示上月樓房銷售量上升8%﹐刷新7月份的新紀錄﹐樓房價格亦上升了9.4%﹔大溫哥華地產局今年7月的樓房銷售量亦較去年同期增加了30%﹐也將7月份的樓房基準價推高11%。

與此同時，也有不同的聲音指出目前加拿大房地產市場過火，在不久的未來會出現很多的問題。有經濟預測指出多倫多與溫哥華兩地的熾熱樓房市場將於年底至明年逐漸冷卻。一方面溫哥華樓房價格太高﹐難以負擔﹐將會迫退買家；另一方面，多倫多市新公寓大廈陸續落成﹐在存貨量不斷增加的情況下﹐亦會冷卻多倫多過熱的地產市場。

多倫多道明銀行上周發表的報告更預期﹐多市二手樓房價格明年將下跌5%﹐溫哥華則甚至下跌至12%。而Capital Economics的David Madani仍然堅持自己的觀點，認為由於供應過剩，未來加拿大房價將會下降30%。

（據溫哥華找房網）