2015年美國最新十個最適合首次購屋的郵編

在美國，家庭住址的郵政編碼在一定程度上可以反映出一個人的身份地位。從郵編可以看出當地經濟、工作機會以及房價高低。一份最新的調查整理出2015年全美最適合首次購屋的郵編，其中居冠的郵編是「02176」，座落於馬薩諸塞州梅爾羅斯市（Melrose）。

首次購屋族，若手邊有一份最適合買房的郵編名單，那的確非常實用，且有助於採購決策。房地產經紀人網站Realtor.com在8月13日的一份最新調查中，整理出全美10大最適首次購屋的郵編，它們分別是：02176、43085、80122、75023、48375、78247、63126、78729、58103以及92010。

一份最新的調查整理出，2015年全美最適合首次購屋的郵編，其中居首的郵編是「02176」，就座落於麻薩諸塞州梅爾羅斯市（Melrose）

房屋售出速度快

Realtor.com的這份報告發現，最適合首次購屋的郵編，房屋售出的速度是全美平均值的4到9倍。Realtor.com首席經濟學家史莫克（Jonathan Smoke）表示，對首次購屋族而言，這些上榜的城市對他們在進入房市或是成家立業都相對容易。即便是年紀大一點的族群，在這些城市置產，也可以累積財富，並享有多樣化的生活型態。

對首次購屋族而言，這些上榜的城市對他們在進入房市或是成家立業都相對容易。

家戶收入高

Realtor.com的報告還發現，在十大最適合首次購屋的郵編中，家戶收入中位數為7.1萬美元，這個數字比起這些城市周邊的都會區還高出20%，若和全美平均值（5.4萬美元）相比，則高出32%。還有32%的家戶收入超過10萬美元。

此外，這十個社區2014年失業率降低的速度比全美其他都會區快5倍。

千禧世代就業機會好

Realtor.com的研究還顯示，這些上榜的郵編所在社區對年紀介於25至34歲千禧世代的就業機會較友好，年薪中位數也高於其所在都會區平均值的26%、全美平均值的50%。

密西根州的諾維（Novi）、密蘇里州的克雷斯特伍德（Crestwood）以及俄亥俄州沃辛頓（Worthington），這三個郵編所在社區的千禧世代，在生活開支上都比較寬裕。有60%到70%的家庭可負擔得起房價。

Realtor.com研究調查了自2015年1至6月全美擁有超過14個有效售屋清單的郵編，並做排名，其中還考量交通時間、學校系統、公共交通方便性以及購物和用餐便利性等因素。

以下就是全美國最適合首次購屋的郵編排行前10名。

1. 02176：馬薩諸塞州梅爾羅斯市（Melrose）

梅爾羅斯市在地理上接近波士頓和劍橋，但在房價上卻比這兩個都會低廉許多，因此吸引大批年輕專業人員在這裡成家立業。此外，它的公共交通網便利也是讓它勝出的原因。千禧世代的家庭年薪中位數為8.8萬美元，遠高於全美平均值的67%。

2. 43085：俄亥俄州沃辛頓（Worthington）

沃辛頓受益於哥倫布（Columbus）大都會區的穩健就業率，讓它成為許多年輕人青睞的城市。該區的失業率是全美最低之一。

3. 80122：科羅拉多州利特爾頓（Littleton）

利特爾頓位於丹佛南方，和梅爾羅斯市一樣，千禧世代的家庭年薪中位數為8.8萬美元。這裡的房子於推出市場後約兩週就能售出。

4. 75023：德州布蘭諾（Plano）

布蘭諾位於達拉斯的郊區，36%的家庭年收入超過10萬美元。

5. 48375：密西根州諾維（Novi）

諾維距離底特律機場很近，這裡的失業率低於底特律都會區的57%，千禧世代的家庭年薪中位數為8萬美元。

6. 78247：德州聖安東尼奧（San Antonio）

聖安東尼奧在過去5年內，人口增加了7%，比全美國平均值高出兩倍，家庭年收入是10萬美元。

7. 63126：密蘇里州克雷斯特伍德（Crestwood）

克雷斯特伍德擁有自宅的比例為全美之冠，為84%。

8. 78729：德州奧斯汀（Austin）

郵編78729 在奧斯汀的北面，這裡是許多高科技公司，如蘋果（Apple）、IBM以及戴爾（Dell）員工的落腳地。千禧世代在這裡的比例為23%，遠高於全美平均值的75%。家庭年收入為10萬美元。

9. 58103：北達科他州法戈市（Fargo）

法戈市名列全美第四個成長最迅速的都會區，失業率是全美最低的城市之一。

10. 92010：加州卡爾斯巴德（Carlsbad）

卡爾斯巴德鄰近聖地牙哥，儘管加州房價高居不下，但是在卡爾斯巴德還是可以找到低於60萬美元的房子。

查看更多美國房地產

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀。

(互聯網資訊綜合整理)

加拿大各城房市漲跌分析 7月大涨8.9%

加拿大7月房市火爆 猛增8.9%

據加拿大地產協會(Canadian Real Estate Association)本週五(8月14日)公佈的報告，在剛剛過去的7月份，全國二手房價格繼續猛漲，而銷量卻有所收縮。

7月份是加拿大人的度假高峰，一般而言房地產市場的行情會有所降溫，但是今年的7月是一個例外，受央行兩度降息和加元匯率走低的影響，全國平均房價較去年增加了8.9%，達43.77萬元。

地產協會也坦承，全國房價如此大幅增長主要是被多倫多和溫哥華兩地所帶動。如果除掉這兩個城市的影響，則全國其他地方的平均房價只有34.14萬元，比去年同期增長了4.1個百分點。

加拿大各省房市漲跌兩極分化

該會首席經濟學家克倫普(Gregory Klump)表示，安省和BC省的二手房交易量占了全國的60%之多，也只有在這兩個地方，房房價格呈現“猛漲”的狀態。

其中主要的增長區域為多倫多、溫哥華和漢密爾頓三座城市。

在全國的其他地方，房市已經明顯能看到“軟著陸”的跡象。例如在本國第二大城市蒙特利爾，7月份的平均房價僅為30.49萬元，年增幅為1.7%，甚至低於通脹率。在飽受石油業不景氣衝擊的卡爾加裏，平均房價為45.14萬元，僅比去年同期上升了0.14%。如果考慮通脹的影響，該地區的房價其實已經在下降。

有兩個大城市的房價呈現下降，分別是薩省省府裏賈納，7月份平均房屋成交價為28.16萬元，比去年同期下降3.29%;以及大蒙克頓地區(Greater Moncton)，房價為14.98萬元，年降幅為1.41個百分點。

雖然7月份房價上揚，但是銷量略有下滑，其中主要原因是今春的銷售量創下了記錄。就歷史平均而言，7月份的銷售量仍算較高，特別是溫哥華和多倫多兩地區，幾乎可以用“火爆”來形容。

不同房屋類型的年增率對比

加拿大7月房价大涨8.9% 加拿大各城房市涨跌分析

在多倫多和溫哥華兩地也不是所有的房屋類型都出現了高於平均速度的增長。多倫多和溫哥華的公寓價格只分別增長了5.1%和4.7%。而其他的房屋類型價格增長速度則超過了10%。

溫哥華、多倫多兩市與其他地方的房價增速對比

加拿大7月房价大涨8.9% 加拿大各城房市涨跌分析

除了這兩個地方的非公寓房屋類型，全國範圍來看房價在去年只是出現了溫和的增長。

按月來看，7月漢密爾頓地區的房價與6月相比增長了2.7%，多倫多房價增長了2.4%，渥太華房價增長了2.3%，維多利亞房價增長了1.7%，溫哥華房價增長了1.6%，而蒙特利爾則增長了0.3%。

7月房價在這些城市則出現了下降。卡爾加裏房價下降了1.9%，埃德蒙頓房價下降了0.7%，Halifax下降了0.6%，魁北克城下降了0.6%，以及Winnipeg下降了0.5%。

與去年同期相比，卡爾加裏房價下降了2.3%。埃德蒙頓上升了1.9%。主要的增長仍然出現在溫哥華和多倫多兩市，分別增長了9.9%和8.4%。 

新房價格增長加快

另據聯邦統計局同日公佈的數據，全國6月份的新房價格指數比前一個月上升了0.3%。在過去的三個月裏，新房價格指數的月增幅都在0.1%，而現在的數據表示，新房價格正呈現加速增長。

數據還顯示，安省、特別是多倫多周邊地區是全國新屋市場的領頭羊。在多倫多和奧沙華地區，6月份新房價格指數月增長達到了0.6%，居全國最高，緊隨其後的則是哈密爾頓、以及基奇拿(Kitchener)滑鐵盧地區，升幅也有0.3至0.4個百分點。即便在油價低迷而飽受打擊的卡爾加裏，新房價格指數也在6月份錄得今年以來的首次上升。

如果同去年比較，全國新房價格指數上升了3.1%，也比今年5月份高，其中多倫多地區、哈密爾頓以及基奇拿(Kitchener)都是熱點。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

澳洲“拼房”蓬勃監管滯後 收入無需繳稅

拼房（也叫合租）是指多個人以共同承擔房租及其它費用的方式共同租住一套房屋並共同使用公用設施。拼房多適用於年輕人群體，現在於澳大利亞很流行。
據ABC新聞報導，數萬名澳人在拼房網站要花更多錢放租房屋或閒置房間，但這些多花的錢大多數卻因監管漏洞而被轉手。澳洲房產交易稅是多少？
 
在這個發展迅速的拼房經濟中，政府監管顯得嚴重脫節，導致許多業主不瞭解相關規則，或者就實施一套「你不問，我不說」的行事方式。
 
薩莉（Sally Marshall，化名）和丈夫格雷格（Greg Marshall，化名）在悉尼內城區有一套房產，之後又在該房產後新建一套住房，現在想把該房出租，租金是每晚180澳元。他們在短短一年內就賺到3萬澳元，但等到要繳稅時卻一頭霧水。「我不清楚，加上我也不太想去問。」薩莉說。
 
目前拼房市場中最大運營商是美國的空中食宿（Airbnb），其澳洲分公司表示，公司在澳洲有4萬名合作的業主，他們平均盈利7100澳元，總收入合計達到3億澳元。
 
今年5月，澳洲稅務局（ATO）就拼房經濟下發新的指導規定，指出拼房取得的收入無需繳納消費稅，但業主需在每年的納稅申報表中申報所有收入來源。
 
空中食宿澳洲分公司的全國經理麥當諾（Sam McDonagh）稱，能否遵守當地稅法取決於個人用戶。「我們在任何國家操作業務時都完全遵守稅法，當然我們的業主和用戶也是一樣。我們建議他們應當遵守當地的相關法律法規。我們鼓勵他們在年度納稅申報表中申報拼房收入，這些信息可以在網站上直接查詢。」
 
幾天前，愛爾蘭空中食宿公司通告業主稱，他們收入的詳細信息已交給愛爾蘭的稅收人員。該公司還向有關當局提供業主註冊網站的日期，以方便官員審查是否出現漏稅情況。
 
得知自己可能要繳納51%的拼房收入作為稅費的消息後，許多愛爾蘭業務表現得極為生氣。愛爾蘭政府稱，向不同類型的住房供應商提供公平的競爭環境是很重要的。
 
澳洲空中食宿稱，目前還未收到稅務局有關提交信息的要求。酒店行業指出，打入拼房市場的商業運營商存在避稅情況，稱這就造成了不公平競爭。
 
澳洲空中食宿指出，85%的拼房供應均來自業主的自住房。但澳洲旅遊住宿協會（Tourism Accommodation Australia）的代理CEO朱塞佩（Carol Giuseppi）稱，美國研究發現30%到70%的拼房供應實際上來自商業運營商。
 
談到遵守當地議會管理規定時，情況則更加複雜。薩莉說：「做拼房的99.5%都在議會監控之外。」他所在的悉尼市議會是不允許住宅區容留旅客住宿的。薩莉和丈夫知道這一點，所以他們在拼房時會保持謹慎。
 
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，瞭解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

悉尼房產投資者轉向墨爾本：這裡房子好便宜！

墨爾本的單元房比悉尼便宜21.2萬澳元

查看更多墨爾本精品房源

澳洲開發商說，買不起悉尼高價房的投資者正湧向南方搶購墨爾本“廉價”的房子，他們只根據價格差距來買房，而根本不用現場考察。

墨爾本的開發商現在流行的一種做法是，直接在互聯網上向悉尼的IP地址宣傳房產，這跟他們向中國和新加坡尋找海外買家是一樣的。

Marshall White的項目總監Leonard Teplin稱，自從3月份以來，悉尼房產投資者對墨爾本興趣大增，根本不用趕過去看房就直接買了。“由於悉尼房價越來越遙不可及，墨爾本看起來相對便宜。”他說。

Domain集團的中間房價數據顯示，墨爾本的單元房比悉尼便宜21.2萬澳元，悉尼單元房的價格在上一季度增長了13.9%至656,076澳元，而墨爾本只是適度增長了4.5%至443,549澳元。

Marshall White在一周之內收到37次詢盤，內東區的樓盤有3筆交易賣給了悉尼投資者，例如馬爾文（Malvern）的公寓樓盤Vanguard。

Teplin說買家對墨爾本內南和東區的樓盤感興趣，因為他們聽說了這個地區的優勢。維州房地產協會（REIV）的發言人證實，內環區，尤其墨爾本內北和東區的投資者活動大增，包括來自州際的地主。

悉尼居民Constance Papadakis在悉尼內城區有公寓，她去年底用大約35萬在南亞拉（South Yarra）的Will & Co樓盤買了1套1居室的投資公寓，買之前根本沒來看過房子。

“我覺得悉尼現在的房價過高，根本沒有討價還價的余地。南亞拉是一個強大的城區，但你還是能插足其中。而現在這裡（悉尼）的所有城區都已經房價過高，現在是峰值期，在這裡買不明智。”

Papadakis女士說她覺得現在的墨爾本市場就像5或10年前的悉尼。“這是一個強大的市場，但價格依然滯後。”

Domain高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）稱，毫無疑問墨爾本房產投資者活動在增加，它的價格無疑會吸引投資者。他說墨爾本的租金收益稍高於悉尼，但他認為驅動需求的是可負擔性優勢和不斷增加的供應。

然而，韋森說在資本增值方面，悉尼依然有明顯的優勢。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

哪家澳洲大學畢業生收入高？報告：八大名校收入沒優勢

據《悉尼先驅晨報》報道，一個大型經濟研究發現，澳洲一些不知名的學校與知名學校的畢業生收入沒有太大差別。

澳洲最近的家庭、收入和勞動動態調查顯示，畢業於八大名校的學生與那些畢業於當地大學的學生收入相差無幾。

這一發現遭到了八大名校的抗議。

就讀澳洲八大名校未必能保證有高收入

報告稱，與八大名校相比，來自技術學校的學生收入要高10%。這些學校有科技大學（University of Technology），皇家墨爾本理工大學（RMIT University）。

而進入那些創新型研究大學聯盟的畢業生收入要高15%，例如拉籌伯大學（La Trobe University），格裡菲斯大學（Griffith University）。

而獲得本科學歷的男生收入要高41%，女生要高32%。

該項調查是一項權威的年度調查，由墨爾本應用經濟學和社會研究機構（Melbourne Institute of Applied Economic and Social Research）針對7000個家庭做調查完成。

八大名校的高層負責人Vicki Thomson稱，對此研究能發布感到失望和困惑。“我們非常質疑研究的真實性。”

創新型研究大學的負責人Conor King則稱，如果將每個大學單獨拿出來看，那些被認為最好的，未必是表現最優。

澳洲技術網絡大學聯盟的高層Renee Hindmarsh稱，這一發現說明了與產業緊密相聯的應用教育的優勢。

Grattan Institute機構的高等教育負責人Andrew Norton認為，這些發現“沒錯但有誤導性”。“你學什麼比你在哪裡學更重要。或許八大名校未必能保證有高收入，但是以此來否定它們是有誤導性的。”

而值得注意的是，這項報告的確並考慮進學科的因素，只是更多考慮技術和創新型研究大學的職業因素。並且報告也未囊括非全職的雇員。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

東墨爾本三層樓汽車旅館：當地最具潛力物業，擁有絕佳開發機會

East Melbourne(東墨爾本)是墨爾本最成熟的郊縣之一，富人云集。儘管這裡的許多建築經歷時間的洗練，但是風韻猶存，留下了許多歷史底蘊豐厚的建築。這是一個佔地面積較小的郊縣，大部分土地都作為公園、賓館、醫院和教堂，這裡的住宅受人追捧，市場供應十分有限。這處正在出售的非凡物業目前是一家配備45間客房的三層樓汽車旅館，如此珍貴投資機會不容錯過！

位置優越的汽車旅館，擁有升級開發的絕佳機會

這個擁有45間客房的汽車旅館，已獲得加建一層13間客房的規劃許可證，為投資者提供了升級現有物業或重新開發的絕佳機會。

本物業位置十分優越，佔據喬治街（George Street）和波利特街（Powlett Street）的拐角處，距墨爾本板球場、墨爾本中心商務區、網球中心很近，在Wellington Parade和Jolimont火車站可以搭乘有軌電車。

東墨爾本三層樓汽車旅館：當地最具潛力物業，擁有絕佳開發機會
旅館所在的東墨爾本，距離墨爾本市中心最繁華的商業區僅2公里，極其便利的交通為這個區帶來了大量的租客和投資者

旅館所在的東墨爾本，距離墨爾本市中心最繁華的商業區僅2公里，極其便利的交通為這個區帶來了大量的租客和投資客。East Melbourne 是墨爾本主要的火車幹線集中區域，Parliament station 和Jolimont station 是該區主要的兩個火車站。最受本地人青睞的MCG板球比賽就在這裡的Melbourne Cricket Ground舉行。

這裡交通極其便利，有火車、電車、公交車幾分鐘即可通往Melbourne Centre購物中心，Emporium購物中心，David Johns、 Myer、以及Bourke Street，Sawnston Street， Collins Street 形成的市中心購物天堂，極大的滿足了人們的出行和購物娛樂需求。

Pages: Page 1, Page 2

居外海外留學系列——英國留學那些事

英國的教育系統領先全球，多所全球學術水平最高、名氣最盛的中學及大學均源自英國。英國大學學位充裕，課程涵蓋廣泛，在妳享受學習，增廣見聞的同時，英國學術資格將為妳的事業帶來非凡的發展。若妳正考慮於英國就讀大學、學院或寄宿學校，或於英國學習英語，居外留學專題的多個部分將為妳提供有關留學政策、申請資格、選科選校、費用和獎學金等最新的有用訊息，幫助妳逐步實現英國求學夢。

壹、英國教育體系

英國的教育體系經過幾百年的沿革，相當完善且具有非常大的靈活性，總體來說分為義務教育、延續教育和高等教育三個階段。中英教育制度的差別使得兩國的學生在年齡和學業程度上無法壹壹對應，因此中國的學生在考慮赴英留學的時候，必須要充分了解兩種教育制度的區別，準確判定自己目前的受教育水平處於英國教育體系的哪壹個位置，才能根據自己的特點選擇適當的課程和安排合理的學習計劃。

二、2014最新英國留學政策

2014年英國對留學生實施了壹系列新政，國際學生們面對大量的政策出臺更加迷茫。盡管這些新政看似提升了入境門檻，但實際上是英國政府加強了對英國院校的監管，為國際生提供了強大保障。留學生質量的提高，也意味著英國留學整體質量的上升，相對來說是性價比的提升。

三、英國留學之選擇學校及專業

英國大學有 100多所，每所大學有各自的特色和優勢，各自提供不同的專業，不同的課程要求差別很大。留學生應根據自己的興趣和愛好以及以後的職業規劃，明確自己在英國教育制度中相應的學歷程度；先選專業，後選學校，不要過於依賴英國大學排名。

“英國留學選科選校四步曲”壹文詳盡說明了準留學生在英國選擇學校和專業的正確技巧。

如何選取專業

  1. 英國大學最受歡迎的5大專業
  2. 去英國讀醫科的申請條件是什麽？
  3. 去英國讀藝術專業 我們到底讀的是什麽？
  4. 想去英國讀金融碩士 申請條件和就業前景分別如何？
  5. 留學英國如何選擇專業及就業前景
  6. 在“擇業”問題上父母需要聆聽 學生留學選擇專業需要指導

如何選取學校

  1. 2015年英國大學專業排行榜
  2. 想要成為百萬富翁就要去英國這幾所大學讀書
  3. 住宿條件物有所值 英國蘭卡斯特大學被評為最佳留學生宿舍
  4. 劍橋三壹學院四年力壓群雄 榮登“湯普金斯排名”榜首
  5. 英國最受歡迎的7所大學

四、英國留學申請

英國大學的申請壹般在每年的9月中旬開始，隨即而來的便是2015的申請潮。本著“早到早得”的原則，申請人就需要提前在語言、考試成績、個人素養和簽證等多方面認真準備，提高競爭力，以滿足學校和課程的壹定要求。下面的實用資訊有助妳做好留學規劃。

五、英國留學費用及獎學金制度

留學英國，往往因為費用昂貴，而令人望而卻步。居外在此為妳整理，最適合中國留學生申請的獎學金，以及應對學費上漲的省錢攻略，讓妳的赴英留學之路走得更加經濟、穩健。

六、英國留學生活

身處異國，遠離親人，在陌生的環境中學習、生活，無疑會遇到各種想不到的挑戰和困難。“新生如何快速融入英國留學生活？”等留英生活指南文章能幫助大家應對挑戰、戰勝困難。

延伸閱讀：英國留學之低齡教育

出國留學已從以前的讀碩士本科延伸到去國外讀高中、小學，現在又向幼兒園蔓延了，留學低齡化趨勢日益明顯。根據經驗，較早前往英國讀書的學生，因為流利英語及豐富課外活動經驗，在升讀頂尖學府較有優勢，成功機會更高。

 

 

人民幣貶值 或逼澳聯儲再降官息

據《每日電訊報》報道，瑞士信貸集團（Credit Suisse）稱，中國的人民幣貶值有可能會促使澳聯儲繼續下調官息，也令澳洲能源企業面臨更大壓力。

近日，人名幣對美元貶值3%-4%，然而人們認為人民幣還有繼續貶值的可能。

人民幣貶值，使得全球的通脹得到一定的抑制，但卻使澳洲投資更熱

瑞士信貸的分析員哈桑（Hasan Tevfik）稱，澳聯儲將面臨更大壓力，來下調已非常低的利率。他說，大宗商品價格疲軟和貿易下行的情況，將令澳聯儲不得不考慮減息。

而為恐人民幣繼續貶值，中國投資者急於提錢，也令澳聯儲感到害怕——擔憂這些資金將用於澳洲房市中。而澳聯儲認為，再降息只會影響金融穩定，信貸更便宜，增大房產泡沫。

哈桑說，人民幣貶值，贏家將是那些有海外業務的公司和在中國有大量成本支出的公司，而輸家將會是澳洲的能源企業，特別是那些要與中國競爭的的能源企業。人民幣貶值也使得澳洲大宗商品更昂貴，而是中國的企業更占有利地位。

貶值消息出來後，澳洲大宗商品價格及能源股應聲下跌，原油價格跌至6年半地位。

哈桑稱，人民幣貶值，使得全球的通脹得到一定的抑制，但卻使澳洲投資更熱。

Macquarie Wealth的中國經濟學家Larry Hu稱，中國將可能會繼續使人民幣貶值，而受影響最大的將是鋁、鋅、鎳市場。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

澳大利亞新州物業法草案八重大變化 如何影響你？

悉尼市中心一些公寓大樓的擁擠程度超乎想像，從陽台、洗衣間、客廳、走廊到臥室，處處擠滿了床位和租戶。新州1961年所推出的物業法律，主要針對小型由業主自行管理的無電梯公寓樓，顯然無法預計50多年後的公寓居住情況，也無法看到如今的悉尼正經歷房地產繁榮大潮，許多區域正在大興土木建設新的公寓。

期間新州物業法曾修改更新數次，但進入21世紀，城市已發生翻天覆地變化，居住環境、人員構成和以前有更多的不同。物業法律須與時俱進，適用於城市高層公寓樓、聯排別墅、辦公區、養老院、多用途大樓以及旅游開發項目等。

日前新州物業法律草案出爐向民眾征詢意見。新州公平交易廳介紹草案中有八大主要的重大變化將會對業主和居民的生活產生影響。

草案出爐征詢民眾意見

新州的物業管理改革草案千呼萬喚始出來，於7月中旬公布向公眾征詢意見，讓公眾有一個月的時間去考慮並給出意見或者建議。該物業管理草案包括了靈活的投票方案、透明度和問責制、業主投票代理、集體出售、翻新、裝修、房屋缺陷、糾紛解決、停車、寵物以及吸煙等問題的改革，民眾對政府計劃改革的90多項條款有最終話語權。

現行新州物業法需追溯回到1961年，新州公平交易廳表示物業法應進行改革，以更好地反映物業以及居住現狀，而草案也就是在這樣的情況下出爐。而相關物業條款的制定都是為了更好地改善物業居住環境，減輕監管壓力，並改善民主進程。

物業法的改革是順應而生也勢在必行。根據新州公平交易廳的數據，新州有超過200萬人是物業公寓住戶，幾乎占到大悉尼地區人口的四分之一。新州約有75,000個物業機構以及社區體系，總資產約為3500億澳元。物業法的改革無疑牽動著許多人和各方的利益。

新州公平交易廳表示該草案將於今年年底提交給議會，並介紹草案裡的主要變化對公寓居民和業主產生的影響。

澳洲城市中越來越多的高層公寓需要物業法與時俱進

查看更多澳洲公寓房源

變化一：投票方式更為靈活與時俱進

以前需要業主親自到場參加物業管理大會並進行投票的方式可能成為過去。在草案中，修改的條款將會讓物業管理大會的召開使用多種的現代溝通方式。比如投票可以通過傳統的郵寄、電子方式和無記名投票等的形式。有關文件也可以通過電子郵件發送，而不是再是依賴於傳統的紙張通知。

這些改革將能夠讓業主對業主管理委員會大會的參與，能夠通過社交媒體、視頻或者電話會議等實現，大大方便因故無法親自到場參加的業主。並且業主立案法團也因此能夠更為靈活地去決定年度業主大會何時舉行。

變化二：透明度更強以及建立問責制

草案中主要修改建議包括：提升標准以及在物業管理中介和大廈管理處建立問責制。同時加強包括財務管理方面的信息的披露等。

物業管理也不再僅僅是業主的事情，租戶不能全然置身事外。如果大廈中大多數的單元都是出租的話。在草案中，新法將允許租戶參與物業管理，參加業主委員大會的召開，同時也可選舉產生代表進入物業委員會，但是在財務方面仍然需要尊重業主的決定。 

變化三：代理投票進行限制

很多人對現行的代理投票系統提出疑慮，該代理投票系統讓少數人代表了大多數業主在業主委員會做出決定性的投票。在草案的改革中，一名業主將不會再代表大量的業主進行投票。草案中的投票制度的改革讓促使更多業主可以參與到物業管理的決策中，有公平的機會發表意見。包括：限制一個代理最多代表不能超過20個業主，或者如果整個物業超過20戶的話則只能代理業主數的5%的投票。

變化四：樓宇維修引入檢驗報告和保證金

草案中對此項的改革包括引入強制性缺陷的檢驗報告和建築保證金。如果一幢新的大樓有建築方面的缺陷，建築的檢驗報告和保證金將有助於加強對居民和業主的保護以及延長建築的使用年限。

對建築缺陷的早期發現識別和整改將會實施，這要求開發商在建築竣工後的12到18個月之間聘請獨立的建築質量監查員開展建築缺陷檢查並完成檢驗報告。

業主委員會應當確認質量檢查員的任命，如果沒有進行確認或者在建築完成後開發商停止運營，那麼新州公平交易廳將會任命其他的建築質量檢查員。 如果檢查發現建築存在問題，費用將由建築開發商提供的保證金支付，否則保證金將會被退還給開發商。該舉措將鼓勵建築開發商盡快地發現並及時解決建築問題。

變化五：集體出售和樓宇改造

關於樓宇的整體出售以及改造歷來頗受爭議，這方面在此次物業法改革中是一個重頭戲。目前在老式公寓中需要全部業主同意，方能將公寓出售或者進行更新改造，但是在草案當中，則是如果有75%的業主同意則可進行實施，其他少數業主必須服從整體決議。

類似的運作機制已經在新西蘭、美國的大多數州和英國實行。這將讓一些老式樓宇得到恰當的維修以及居民得到應有的權益。新州公平交易廳將開展物業更新改造建議和宣傳計劃，為居民提供免費的資訊，這將包括援助熱線。

這一改革的目的是確保業主至少能夠得到他們所住單元的市場價值以及獲得額外的金額以支付一些相關的費用，比如搬家費用等等。 

任何有關樓宇的更新方案將會提交到土地和環境法庭做最後的審議。法院將會根據實際情況考慮該更新進程是否恰如其分。但如果樓宇的翻新改造方案的提出並沒有遵循正確的程序，業主對樓宇更新不抱信心，支付給對更新方案持異議的業主的金額少於應有的補償金等，法院將會對樓宇的更新方案進行否決。

變化六：業主自家“微整”自主權更多

在現行物業法中，公寓業主在對自家的房子進行微整時碰到不少難題，難以實施。但新的物業改革將為批准業主進行裝修提供更為清晰的依據。比如在現行的法律中對局部微小的裝修將不再設限。業主將對自家裝修有更多的自主權，比如想在牆上掛幅畫裝個掛鉤等都不再是難事。 

但是需要注意的是，如果是有持久影響的裝修，比如安裝地板等，仍然需要批准，但只需要50%的投票通過即可。如果是影響建築結構或者外觀的裝修則仍然需要有75％的投票表決通過才可進行。

變化七：解決人滿為患、飼養寵物和吸煙等難題

在諸多容易產生糾紛之處比如寵物的飼養、停車問題和居住過度擁擠等問題上，草案也設立了更為明確和到位的法規細則，使之更加容易管理。在公寓中飼養寵物將更為容易實現，公寓的訪客車位的濫用將受到多方監管，一個單元中居住的成人的數量將會根據臥室的數量進行限制，否則將面臨高額罰款。、

草案允許公寓的物業管理委員會和當地市議會聯手，讓市政停車管理人員對公寓停車場進行巡邏，並可以對濫用停車位的人進行罰款。

變化八：擴大仲裁庭對物業爭議解決的權力

草案中將專門針對許多物業管理方面的爭議，擴大仲裁庭的權力。物業管理中未付債款將在當地的法庭進行登記。仲裁庭權力的擴大將有助於確保業主委員會的功能運作更為順暢。 目前仲裁庭只能是在物業管理公司不作為的情況下，指派另外的物業管理公司進行管理，但是這顯然未能很好地解決面對物業管理中產生的諸多爭議。 草案中仲裁庭還可以要求就某些爭議事項業主委員會進行投票等。

草案意見征詢結束進入倒計時

對於物業計劃管理草案和物業計劃開發草案（Strata Schemes Management Bill 2015 and Strata Schemes Development Bill 2015）的詳情，公眾可登錄www.fairtrading.nsw.gov.au進行了解，並可將自己的意見發送至policy@finance.nsw.gov.au。截止日期為2015年8月12日。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。