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新加坡房地产代理业合并风吹不止

过去一年来，新加坡房地产顾问和代理业接连传出合并与收购消息，这股风潮不但丝毫没有出现消停的迹象，似乎还越吹越盛……

几天前，新加坡当地六家房地产代理公司，包括GPS Alliance、MORE Property和Trillion Property又传出消息，可能合并成本地规模第四大的房地产代理公司，拥有超过2000名房屋经纪。

目前，新加坡当地最大的三家房地产代理公司，分别是拥有5975名注册房屋经纪的ERA、拥有5667名经纪的博纳集团（PropNex），以及拥有3257名经纪的Huttons。

有意合并的GPS Alliance，旗下拥有478名注册房屋经纪；MORE Property和Trillion Property分别有185个及45个注册的房地产经纪。

业内人士说：“新加坡房地产市场已经进入严冬，狂风阵阵，大家不依偎在一起取暖，怎么挨过这个冬天？”

他们解释，随着市场板块缩小，竞争越来越激烈，小公司的生存空间更加狭窄。唯有通过合并，才能与其他同行共享资源，取得经济效益，从而加强竞争力，打响知名度，提升新公司的形象，并且销售更大型的房地产项目。

“通常，大型项目的发展商，只会选择阵容大、人手较多的房地产代理公司，来协助推销他们新建的单位。小公司一般不容易说服发展商把项目交给他们销售。”

通过并购壮大势力

这并不是近年来本地房地产顾问与代理业第一次出现主要的整合行动。在这之前，私募股权公司德太投资（TPG Capital）控股也刚于今年5月宣布，通过旗下商业房地产顾问戴德梁行（DTZ），以20亿美元来收购高纬环球（Cushman & Wakefield Inc.）。

这个消息在整个房地产业界引起不小的回响，原因是两家公司一旦合并，新公司很可能改变全球商用房地产服务市场的现有格局，开创一个“三国鼎立”的新局面。目前，全球的商用房地产领域可以说是由世邦魏理仕（CBRE Group）和仲量联行（Jones Lang LaSalle）所主导，一旦戴德梁行和高纬环球合并，新公司的年收入预计将超过50亿美元，在全球50多个国家设立250个办事处，足以挑战两大巨头的市场地位。

去年8月，仲量联行也收购了博纳集团营销部门“博纳国际”（PropNex International）的20％股权，来加强公司在东南亚住宅市场的业务增长。

这家纽约上市公司目前在全球75个国家设有超过200个办事处，聘有5万3000人。自2007年来，它频频在新加坡出击，至今已经收购了高档项目房地产经纪行Property Edge、国际项目销售公司DST International、集体出售与住宅地皮销售公司齐乐行（Credo），以及住宅租赁服务公司Halcyon Real Estate。

仲量联行在本地住宅项目方面的市场份额原本不大，旗下只有170名房屋代理。但博纳国际却是新加坡最大的房地产代理公司之一，旗下有超过5600名房屋经纪，占了大约三分之一的市场份额。

仲量联行购入博纳国际20％股份之后，取消了代理业务（associate business），并建议旗下170名房屋代理加入博纳，并将所有住宅项目业务交由这个伙伴负责。

寻找不同业务优势合作伙伴

业界人士指出，目前全球多个房地产市场陷入低迷，投资机构自然趁房地产顾问公司的股价和估价走低，展开合并与收购行动。他们寻找的合并目标，通常都拥有不同的业务优势，这样才能起到“互补”作用。

“房地产代理业和顾问业正进入一个临界点，整个行业的景气不好，不得不进行重组。龙头老大如果什么都不做，江湖地位随时可能不保，这阵风应该还会继续吹下去。”

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英国留学学费 “差别对待”？

英国BBC中文网报道称，来自中国大陆的留学生大举进入英国私立中学后，正在抢滩英国一流公立中学，英格兰腹地萨默塞特郡的Richard Huish高中是一所被英国教育监管机构评为“优秀”的公立中学。今年，学校第一次迎来了60位海外留学生，在60人中，除几位俄罗斯留学生外，几乎都来自中国大陆。

英国留学学费 “差别对待”？

大陆留学生遭学费、医疗等“差异对待”

阿博特校长说，这些中国孩子的学习成绩也极为出色，特别是在数学、科学和经济类科目上，比英国学生更优秀。比学习成绩更可贵的是学习态度。阿博特校长说，“中国留学生的学习精神令人吃惊，给英国学生树立了榜样”。

资深移民顾问介绍说，学校的英国学生每人可获政府拨款的4560英镑作为津贴，而学校对海外留学生收则收取12000英镑/年的学费，明年则计划涨到15000英镑/年。在公立中学上学的英国籍孩子是免费的，但来自中国大陆的学生则要比英国学生多出许多教育成本。

资深移民顾问指出：更加雪上加霜的是，留学生及非永居旅英华人可享受免费英国国家医疗服务体系（NHS）的政策即将正式宣告终结。据《英中时报》报道，英政府近日已确认，自2015年4月6日起，来自欧洲以外（包括中国）前往英国时间超过六个月以上的所有公民将均须支付每年200英镑的“医疗附加费”，以便享有使用NHS 服务的权利。

除开教育补贴英国籍学生还可享受众多优厚社会福利

全民免费医疗

资深移民顾问指出，英国的社会福利制度历史久涵盖广，英国社会福利开支占GDP的25.9%，在英国是实行全民免费医疗，移民英国后，在英国生孩子从入院到出院不用花一分钱，所有的费用都由政府买单，出院的时候政府还给买好了婴儿车。

国民保健补贴

资深移民顾问再次指出，英国国民保健国民保健法规定：英国人都可享受免费医疗，牙科手术、视力检查和配眼镜除外；病人只付处方费，产妇、哺乳期妇女、儿童、退休者、医疗事故造成的病人、战争或因公伤残津贴领取者及低收入家庭除外。

住房补贴

对低收入家庭，与英国政府会发给住房津贴；对于第一次购买住房的低收入家庭，政府给予额外津贴和其他优惠条件。此外，政府重视为老年人和病人提供特殊住房，使其方便和安全。

资深移民专家表示，尽管2014年英国投资移民涨价、房产税变政等一系列措施对英国投资移民造成了一定冲击，但2015年英国投资移民的热度，却仍然在持续增温。而作为业内唯一一家“仅服务于千万级别以上客户”的高端移民品牌，有着其余品牌无可比拟的优势，尽快办理英国投资移民，享受优厚社会福利。

海滨屋顶公寓套房：拥有令人艳羡的悉尼北岸生活情调

科拉罗伊海滩（Collaroy Beach）位于迪瓦艾海滩与蒂里梅塔海滩之间，距悉尼市中心约十多公里，海滩长约2.5公里，是悉尼北海岸最长的海滩之一。海滩的许多地方紧贴着主干道皮特沃特路（Pittwater Rd），因此非常容易抵达。这里一套装修精美的屋顶公寓套房正在出售，坐拥绝美海景，可为您和家人带来宁静、安逸、休闲和便捷的高尚生活。

乐趣无穷——海滨生活与高尔夫运动之完美结合

这套公寓位置完美，正对着科拉罗伊海滩（Collaroy Beach），在家里随时可以欣赏到壮丽的海洋美景。科拉罗伊海滩深受冲浪和日光浴爱好者欢迎，而住在这里，只需步行就可以随时步入沙滩，享受丰富多彩的海滨生活方式。

生活在远离都市喧嚣的安静世外桃源，这座公寓可以满足您的愿望，顶级优质生活元素——大海、沙滩和高尔夫，都可以在这里得到完美呈现。公寓邻近长礁高尔夫球场（Long Reef Golf Course）和餐饮咖啡区，距中心商务区仅22公里，便捷、舒适的生活尽在掌握。

尤其对于高尔夫爱好者来说，海滨生活与高尔夫运动在此得到了完美结合。长礁国际高尔夫球场是国际著名、且被称为悉尼最好的高尔夫球场。壮观的长礁国际高尔夫球场位于Collaroy海滩南端，接近纳拉宾湖泊的海岸上的克罗默高尔夫俱乐部，它连接邻近美丽的半岛，在您享受高尔夫带来的乐趣之余，还能享受无限美妙的壮观海景。这个著名的国际锦标赛赛场，经常被描述为“悉尼”最佳的高尔夫球场。

海滨屋顶公寓套房：拥有令人艳羡的悉尼北岸生活情调 — 这套精美而安全的屋顶公寓套房，享有近在咫尺的海景，视野一直延伸至北海滩一带

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工薪族留学生多伦多买房须知

近十几年来国内的高速发展带动了快速致富也推动了国内房地产市场的火爆，全国各地的房屋都迅速升值，许多普通中产阶层，无论是父母赠予还是个人奋斗，很多人手上都至少有两套房子。鉴于中国房屋下面土地仅有70年的使用权，同时也期望能对国内资产进行一个合理的规划整理，越来越多的中产阶层更多地寻求前往全球化都市去购房。具体到大多地区，北上广卖一套房就能换来面积更大、质量要优异的多的房产，这无疑是有巨大诱惑力的，更何况此处的房产还有非常明显的升值潜力。

工薪族留学生多伦多买房须知

多伦多作为全球最佳宜居城市，北美第四大城市，加拿大的经济文化中心，有世界水准的学术，商业，科技，以及对多样文化的包容性，使它当之无愧的成为求学、打工、移民以及投资的热门城市。留学生、持工签者、有意移民者、投资者再加上有意送子女来加拿大学习者基本上组成了外国人购房大军。这也是为什么不断有国内的朋友通过各种渠道咨询Skyler，如果想在多伦多投资房产，或想在多伦多以自己的名义给亲属，子女买房，加拿大是否允许，那么现在就让加拿大联邦政府《公民法》来明确地告诉大家，非加拿大居民同样能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。

买房的目地无非两种，一就是自住，二是投资。无论您是留学或持工签首要解决的便是住宿问题，如果您不打算买房，就只有租房这条路。那让我们来看看多伦多的租房市场。据统计，目前普通单公寓的平均月租金为928加元，两居室公寓，月租金为1238加元，而繁华地带Condo的租金一睡房单位平均月租金现为1585加元，而二睡房单位平均月租金为2180加元。如果您买房，当前加拿大基准利率从维持了5年不变的1.00%跌到令人惊讶的0.75%，处于历史低点，据BMO资本市场(BMO Captial Markets)高级经济师吉蒂里(Sal Guatieri)的数据分析，以本国房屋的中位价计算，屋主每月月供额还不超过800元，比租房要便宜的多。众所周知，在多伦多每年的房租是可以按一定的比例增长的，那就意味着只要租房，你就会面对永无止境的加租，与此同时，房产每年却是以一定的比例在增值。两厢比较，租房或买房哪个更划算，可以从以上数据得出清晰的答案。

因此，只要您在多伦多需居住超过一年的时间，买房无疑要比租房要合适的多，买房过程和当地人无异，贷款亦如此，通常首付为房价的35%，至于卖房时，律师会要求卖方预付一定的保证金，等结清水电，管理费，地税及盈利部分的税金等杂费以后，再退还该笔保证金。如果您找对了地产经纪，那么整个买卖房过程，他（她）可以对您的选房、签约、到贷款、保险、律师提供一系列的帮助。

而对于想要在加拿大投资房地产者，情况分析起来就稍许复杂些，购买的目的不同，对房产所处的地理位置，社区环境、土地大小、房屋结构，设施齐全程度等要求也会不同，Skyler会在以后的文章中为大家做详细分析，在这里就不一一赘述了。

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英国房市：爱丁堡仍在消化税法改革

爱丁堡的高端房产价格在今年4~6月间仅增长了0.4％，这是近两年房价增长最慢的一季度。截止到今年6月，爱丁堡房价年均上涨率为3.4%，相比于去年同期的5.7％有所下降。

爱丁堡房价增长放缓可以归咎于新的土地和建筑交易税（LBTT）的实施。针对于所有住宅物业交易，新税收政策取代了已有的印花税，这意味着如果购置的住宅价格超过33.3万英镑, 购房者将要支付更多的购置税。

英国房市：爱丁堡仍在消化税法改革

其结果导致在新税收政策（LBTT）正式实施前的一段时间里，爱丁堡高价房产交易量猛增。然而在新税收政策实施以后，据Knight Frank的统计数据显示，高价房产交易销售量较2014年同期明显下降。

苏格兰政府原先预计在2015年至2016年间税收将上涨2.35亿英镑。然而，据苏格兰税务部公布的数字显示，在新税政策实施后的4月至6月里，税收总额一共只有1,840万英镑。

目前为止，爱丁堡的主要房产市场仍在消化税费的增加。有证据表明，在新税制度（LBTT）下面临交付更多税费的购房者正在和卖房者谈判，想和对方分摊增加的税费。

市场预期在今年夏季结束时，爱丁堡的房产交易数量将恢复至正常水平。据预计，爱丁堡房价将在低利率和持续经济增长的推动下进一步增长。

“在今年3月份新税政策实施前，我们看到了销售额的巨大增长，而在政策实施后的4、5月份里销售量的连续疲软。”爱丁堡城市公司的销售负责人爱德华·道格拉斯-霍姆（Edward Douglas-Home）说，“我们的经验是，对于想买50~100万英镑房产的购房者，新税会进一步吃掉他们的存款。”

夏日投资加拿大房市要看远景，更需注重现情

今年的夏至一转眼就过去了。每年的6月22日前后，太阳几乎直射北回归线，北半球的人们迎来一年中影子最短的一天，同时也是一年里白天最长的一天。华人为代表的东亚地区在这一天前后有一个重要的节日端午节，在世界上其它地区如欧洲北部寒冷地带会迎来仲夏节（Maypole）。对于同样高纬度的多伦多来说，如同天堂般度假的夏天正式到来了。

夏天的多伦多是奔放欢快的，美食节、爵士音乐节、艺术节等各种主题活动在湖畔、社区公园、城市广场等场所铺开，以多元化文化著称的各个族裔庆典加勒比狂欢、同性恋自豪节、意大利美食节、多伦多排骨节、宠物嘉年华更是此起彼伏，每个周末都会让爱热闹的人遗憾分身无术。有人开玩笑说，多伦多可以出一个房产投资夏季活动指数，哪些活动火爆人数众多，举办活动区域的房产值得投资的价值就领先其它区域至少十个百分点；哪些活动主题鲜明？就可以精确推算出居住族裔和社区经济文化水准。

站在火爆房市面前的买家卖家也开始停不下来的节奏。夏季本来就是交易活跃的时段。多伦多市地产局上周公布的6月份上半月数据再次显示：今年6月上半月与去年同期相比，量价齐升。大多地区成交量同比放大20%以上；单位价格平均上扬5到8万元不等。买家信号如同夏日气候般畅旺活跃。由于目前稳健成长的待销屋数量，总是赶不上买屋的需求。自住客和投资客都在把购屋置业看成有品质的长期投资，买家之间的竞买现象不停，房价自然水涨船高。

和夏至那最长的白天一起到来的还有多伦多的公共交通计划。上星期联邦政府表态支持多伦多智能轨道（SmartTrack plan）计划，总理哈珀宣布一旦收到多伦多市的正式申请文件并核准后，联邦政府26亿元预算便将到位。

公交系统对房地产市场的影响是巨大的。我们已经听过无数的案例，地铁、轻轨的兴建，带动沿线人口的增多，推进房屋需求的放大，从而拉动房价进一步上涨，以及蜂拥而至的大规模新高层建筑建设。

不过，冬天作为四季轮转是每年更替的。这多伦多的轨道交通计划执行起来，那可是轻松跨越四季啊。本月初的6月7日，连接皮尔逊国际机场和downtown的机场快线（Union Pearson Express）才正式开通，每15分钟一班，沿途停靠首尾共4个站，25分钟一趟。这个机场快线恐怕是北美人口数量前十大城市中最晚开通的一条快速机场公交。即使如市长庄德利的这个总投资额85亿元智能轨道计划描述，沿目前Go Train沿线新建22个地铁站，总地铁系统扩展至53公里，完成建设也要在7年之后。要想投资多伦多地铁房，远景不如现情。规划图当然要重视，但更重要的还是盯紧那些现有交通枢纽附近的热销房。

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股市暴跌中国富豪将占多伦多豪宅市场

加拿大经济衰微房市两极分化

加拿大广播公司报道说，加拿大目前的高端房产市场可谓“又冷又热”，这要取决于你住在哪里。

报道说，苏富比国际物业(Sotheby’s International Realty)对加拿大四个大城市的“豪宅”市场 –100万加元以上的房产 — 进行了每半年一次的研究，发现了非常不同的结果。

加拿大四大城市今年上半年价值至少100万元的高端“豪宅”市场发展相当不均匀，根据苏富比在星期四发布的报告，多伦多和温哥华的高档楼盘市场可以用“势如破竹”来形容，而

在遭受油价打击的卡尔加里，“百万大屋”的销售差不多可以用上“崩溃”这个词。

报告说，今年1月-6月的豪宅销售量与去年同期相比;

多伦多: +56%

温哥华: +48%。

蒙特利尔: +20%

卡尔加里: -36%。

可是，因国际原油价格暴跌约一半而一蹶不振的亚省卡尔加里房市，原来很抢手的价值至少100万元豪宅变得乏人问津，销售量在上半年显著下跌36%。

加拿大主要城市高端住宅市场泠热两重天，苏富比说，这现象并不令人吃惊，因为该公司分析师今年初便预测，如果自去年6月下旬以来已下跌55%的原油价格，6个月后依然维持低水平，将对卡尔加里的高端住宅市场产生重大负面影响，销售量可能减少。

股市暴跌中国富豪将占多伦多豪宅市场

为何在经济缺乏景气的情形下，多伦多和温哥华两大房市的高端住宅依然这么灸手可热呢?

在多伦多和温哥华，“豪宅”的门槛也越来越高，业内专家说，独立住宅能被归入“豪华”类的起点目前在多伦多为200万，在温哥华则为350万加元。

苏富比的报告分析，这是极低利率及来自海外投资者形成的需求，再加上两地的独立屋供应偏紧。统计数据表明，因一屋难求，时常形成潜在买家之间相互竞价争购。

苏富比的报告还显示，在多伦多和温哥华，人们为购买高端房产激烈竞争，以温哥华为例，今年上半年售出的100万到200万的房子中，有55%的成交价高于房主的要价。

那么，这些豪宅到底被谁买走了？

在中国遭受股灾的6月，温哥华和多伦多的豪宅市场并没有放缓。苏富比国际物业(Sotheby’s International Realty)今日(7月9日)发布的最新报告显示，今年上半年温哥华和多伦多两地的豪宅市场热得烫手，销量分别暴涨了48%和56%。

据大中报转述加拿大环球邮报(The Globe and Mail)的报道称，目前温哥华40%的豪宅目前已落入亚洲买家手中，而这个海滨城市渐渐成为全球别墅圣地，大批中国大陆移民在温哥华寻求避风港。

一位中国富豪的豪宅位于西温哥华，里面不仅有时尚的热水浴缸，还有大型游泳池，站在露台上极目眺望，海洋、山区和城市的醉人美景都可以尽收眼底。这位女富豪说：“我们置身于避风港中，没有任何一栋房屋能和我的房子媲美。”

在中国大陆富裕移民的推动下，温哥华成为加拿大价格最高昂的房地产市场。目前温哥华独立屋的平均价格已经达到126万元，高于其他所有加国城市。随着来自太平洋彼岸移民的外资源源不断地涌入，温哥华也变成名副其实的全球性房地产市场。据一家大型地产公司估计，去年经该公司售出的温市独立屋中大约有三分之一落入大陆买家手中。温哥华的开发商和房地产公司都赚得盆满钵满，有些公司因此在上海和北京设立了办事处。在一些人看来，温哥华已经成为全球的睡房社区。

温哥华的Macdonald Realty Ltd公司是卑诗省最大的房地产公司之一，该公司副总裁斯卡罗(Dan Scarrow)最近刚刚在上海设立办事处，以便在中国寻找潜在的高端物业买家。斯卡罗表示，在该公司去年售出的531套温市独立屋中，有178套(或33.5%)的买家与中国大陆有关联。

如今，移民已经成为大温哥华深感骄傲的多元文化历史和现在的国际化身份的一部分，例如现在在列治文郊区的人口中有近半是华裔，其也因此成为加拿大最大的“中国城”。

在过去十年，至少已有3万中国大陆富豪通过联邦政府的投资移民项目移民卑诗省，在他们当中有近半数定居温哥华。不过虽然中国富豪移民的需求持续旺盛，但由于土地有限，温哥华的物业，尤其是独立屋的供应仍然受到限制。苏富比2013年公布的一份报告称，温市40%的豪宅被外国买家买走，其中大部分买家都是来自中国大陆、伊朗和美国。

另一位温哥华移民律师罗森伯格(Ryan Rosenberg)称，中国富豪将温哥华视为避风港，但是一些移民仍然会将大部分时间花在海外，尤其是那些将妻儿留在温哥华的商人。罗森伯格称，如果中国是他们赚钱的地方，那加拿大就是存钱的地方，加拿大移民身份是全世界最有保障的保单之一，而温哥华也变成了国际化的睡房社区。

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伦敦人买不起房改住船上致河道船满为患

新媒称，英国伦敦有越来越多人舍弃追逐买房梦想，转而购买或租一艘船当起水上人家，使伦敦河道变得更拥挤热闹，但也令当地的运河交通倍感压力。

据法新社报道，英国慈善机构运河与河流基金的数据显示，在过去一年，穿行于伦敦河道的船只每天（周末除外）增加一艘，一些热门地区的船只数量更暴增85%；对很多新船民而言，住在河上实属不得已。

伦敦人买不起房改住船上致河道船满为患

报道说，伦敦房价近年飙涨惊人，一所普通房子也要卖50万英镑（约合477万人民币），比一年前涨了11%。而买一艘船，只要一万英镑（1英镑约合9.54元人民币）即可成交，豪华游艇的售价可能超过10万英镑，但比起房产还是便宜许多。

在伦敦租房子也要面对租金上涨的压力，一般伦敦租户的收入几乎全用于缴付房租。

报道说，39岁的布莱登和女朋友当居船族已经两年，他说：“只要约一万英镑就可以拥有一个栖身之所了。”

不过，虽然买船比买房子便宜，但住在船上仍有不少隐形开支。船主不仅要留意船的耗电量、储水量，还要支付保险费、汽油费，以及添购电池、木材或炭的费用。同时，一艘船的维修管理费也是一笔不小的开销。就有船主因为船只经常需要维修而称之为“无底洞”。

另外，新船主也必须掌握各种船居生活的技能，比如如何更换电池或定期清理厕所等。

报道说，运河与河流基金发言人寇金斯表示，水路是用于交通，不是停放船只，快速增长的船只数量给水路系统造成了极大压力。

不过，由于永久租用的系泊点供不应求且租金昂贵，许多船主只是持有“持续航行”执照，他们的船只不可以在同一地方停靠超过14天。

问题是，很多新船主不遵守规定，使河道上经常出现船满之患。

2015美国购房隐性成本最高城市波士顿居首位

坐拥美国房产常被视作“美国梦”的一部分，美国房地产市场也是华人投资的新热点；但在美国购买新房，不小心会落入“养房陷阱”。据房地产数据信息，新业主对一些不可避免的隐性成本——包括房产税、保险、庭院维护与房屋保养费等可能缺乏心理准备，在某些城市买房，这笔费用不可小觑，每月账单上会增加1,000美元上下。

波士顿市区的联体别墅

“购房者常常盯着房屋售价或每月的按揭，并没有预估与房屋产权有关的其它费用，而这后一部分可以一下加出很多。”“Zillow”首席营销官艾米‧波休廷斯基（Amy Bohutinsky）这样写道。

一、高昂的隐性成本从何而来

按美国通例，房屋经纪人要收取房价的6%作为中介费；贷款手续费、房屋交易税等税费，各州标准不同，一般在1%以下。不过，这些一次性费用还不在“Zillow”说的隐性成本（或称隐形成本）范围内。促成隐性成本高涨的因素，一方面是攀升的劳动力成本——雇用承包商或园景专业人士来保养房屋时最为明显，其次就是较高的房产税（Property Tax，又称物业税）。

1. 房产税

业主每年需缴纳房产税，其收缴和使用归属于地方政府，在不同的州或同一州的不同城市，甚至同一城市的不同学区，房产税税率都不一样。各州房产税均值一般在房子评估总价的0.5%～2%之间（详见文后附表），全美均值为1.5%。

中国人到美国买房，洛杉矶、旧金山、波士顿等都是很受青睐的地区；然而，当地的房产税也比较可观。通常好学区、房价高的地方房产税也高，最高的地区可以达到3%；但如果从孩子的教育来考量，学区房的优势仍然很明显。

后湾街区的联体别墅，此街区以房屋售价高著称

2. 房屋与庭园保养

维护费不但包括修缮，也包括庭园与草坪养护、房屋卫生等诸多事项，要购买木质结构房屋（联体或独栋别墅），开销比公寓要高得多。波休廷斯基写道，“新买家会为第一次拥有自家后院而兴奋，但却没把保养费打入预算。”有的买家可能想，此类收费能省则省，但那样并不明智，不重刷墙壁、不好好保养，都会影响房子的市值。

二、房产隐形成本最高的10个美国都会

就全美而言，目前业主每年要支付的隐性成本平均为9,477美元。在做购房预算时，必须计入这笔费用，对于在某些城市安家置业的人来说，这一点更显紧要，因为隐性成本会高很多——月均1,000美元以上。以下罗列的就是房产隐形成本最高的10个美国都会。

1.大波士顿

大波士顿地区牛顿市的独栋社区，麻州小城牛顿多次获评美国最安全城市

据调查，大波士顿（波士顿−剑桥−牛顿，Boston-Cambridge-Newton）地区的业主承担的隐形购房成本是全美最高的：年均13,930美元，合1,160美元/月，最大一部分是房产税、保险和公用事业费，年均9,413美元；剩余的4,517美元是房屋维护费用。

这使已经很昂贵的波士顿房产更加高不可攀。该地房屋均价为364,900美元，是全美均价的2倍以上。据《波士顿环球报》报导，当地房产的供不应求推动了高房价，有时还引发竞购大战和成交价蹿升。

2. 大旧金山

旧金山湾区库柏蒂诺的高密度新公寓楼

“金门之城”的房主们想保有房产，可能需要多准备些金子：该市房屋年均隐形成本13,287美元，折合月均1,107美元。这还不算，大旧金山（旧金山−奥克兰−弗里蒙特，Francisco-Oakland-Fremont）地区的房屋均价是全美最高的，达738,200美元（全美均价的4倍以上）。

据房地产经纪网信息，安家置业的成本正把一些人推出湾区，1/4的湾区客户都委托该网站在房价更实惠的城市找房。

3. 芝加哥

美国芝加哥的一栋住房前挂着“已卖掉”的标识牌

芝加哥−内珀维尔−乔利埃特（Chicago-Naperville-Joliet）地区房主每年要掏12,236美元的隐形成本，月均1,019美元。其中9,096美元是房产税和保险等，另外的3,140美元是维护费用。

不过，芝加哥房价比其它美国大城市更实惠——均价186,800美元，比全美平均价格仅高出5个百分点。

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中国买家持续涌入曼哈顿房价再攀新高

根据纽约几家大房地产公司星期三（7月1日）发布的市场报告，一年多来的数据显示，曼哈顿地产业持续上涨，第二季度一套住宅的平均售价已高达187万美元，再创新高。一些专家认为，中国买家的持续涌入是房价攀高的重要原因之一。

从美国纽约世界贸易中心一号楼鸟瞰曼哈顿

曼哈顿房价持续升高

根据米勒‧赛缪尔公司（Firm Miller Samuel）和道格拉斯‧艾丽曼（Douglas Elliman Real Estate）两家大的房地产公司的数据，今年第二季度，曼哈顿住宅平均售价比去年同期上涨了11%，达187万美元。这个数字超过了去年第一季度的纪录177万美元；房屋中间价格达98万美元，只比2008年金融危机前的纪录102万美元低一点。每平方英尺的价格高达2,011美元。

第二季度曼哈顿的康斗公寓平均价格为241万美元，比去年同期提高了20%；合作公寓是154万美元，比去年同期上涨了5.8%。根据“城镇住宅”（Town Residential）的报告，上东城的市场以豪华康斗为主，平均卖价为472万美元；下城房屋以工作室为主（1-2个卧室），平均售价为65万到182万美元。

中国买家涌入促房价上涨

根据道格拉斯‧艾丽曼的说法，房价上涨的原因有两方面。一是曼哈顿房屋库存一直没有上升，今年二季度库存为5,730套，只比去年同期多了1.3%；同时，新上市的公寓都是3或4个卧室、带风景加配套设施的大户型住宅，所以把平均价格拉了上去。

地产经纪公司科科兰（Corcoran Group）首席执行官列布曼（Pamela Liebman）则认为，中国买家的持续涌入是曼哈顿房地产持续攀高的主要原因。“好像每个人的‘引擎’都在加速，对所有不同价格的房屋都有不断的需求，令人兴奋的新开发项目和不断进入的中国买家提振了这种需求。”她对《纽约时报》补充说：“在我从业这么多年里，我还从来没有见过纽约市的房地产市场如此饥渴。”

一半买主买价高于报价

第二季度的市场还显示出一个共同特点，无论是什么房子，有超过50%的买主以高于市场挂牌的价格买到了房子，皆因多个买家争抢一栋房子，谁出价高谁赢。这个比率也是金融危机后的最高值。

在过去的三个月中，住宅价格的持续上升导致了实际成交量的下降，第二季度成交房屋为2,430套，比去年同期下降了10%。

从房屋成交速度来看可以得出结论：还是低价房走势看好。50万至100万美元的房子平均上市35天即被买走；而500万至1000万的房子在市场上的平均停留时间为90天。专家认为，目前300万美元以上的豪华住宅的市场已经是买方市场。

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