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中國在澳大利亞投資轉向商用房地產

盡管大宗商品繁榮已過，但中國對澳大利亞的投資似乎需求依舊。目前的投資範圍大幅轉向至商業不動產和基礎設施。

2013-14財年，中國是最大的投資審批來源國，投資額有270億澳元

據《澳大利亞金融評論報》報道稱，中國私營企業的投資已經首次超越國有企業，這緩解了此前因為國有企業進入澳大利亞而造成的政治敏感問題。

這份由畢馬威事務所和悉尼大學聯合進行的年度研究報告，主要針對真實實施的投資。報告稱，在2014年投資額降低9.1%至83億美元。不過投資方向的最大轉變，還是朝向商業不動產投資，基礎設施和休閑服務產業，占據到了所有中國商業新投資的79%，即75億澳元，而礦業投資僅僅占到11%，即9.92億澳元。

盡管就農業收購此前出現過政治敏感性問題，艾伯特政府也對於外國投資實施了更加嚴格的規定，不過這一產業僅僅占到所有中國投資的1%，即1.4億澳元。

報告稱，今年的特點是大規模交易，盡管媒體關注的焦點在於居住用房產。大型投資包括：中國交通建設國際集團11.5億澳元收購John Holland，孫喜雙ID Leisure集團10億澳元收購Hoyts集團，寶鋼集團9.1億澳元投資於Aquila Resources，華商酒店8.75億澳元投資紐卡素港口。

在新州州長貝爾德（Mike Baird）和來自中國的貿易代表團見面時，這份報告將全部公布。目前中國對澳的所有投資中，新州占到72%的比例。

最近針對聯邦政府是否應該進行鐵礦石價格質詢的討論掀起，這一趨勢可能會進一步影響中國在澳大利亞資源行業的投資。

畢馬威亞洲商業事務總裁弗格森（Doug Ferguson）說：“對於中國投資將源源不斷進入澳大利亞保持積極的觀點。”他說，按照自己的個人經歷，澳元的貶值、重大投資者簽證等利好因素，為此壘好了基石，兩國自貿協定的簽署注定帶來關稅的下跌。

他說，新州是中國投資的熱衷目的地，因為這裡是金融服務中心，是中國大型房地產開發企業活動的區域，政府也在不斷推行私有化。他說，過去兩年來投資的減少並不嚴重，因為中國在全球進行多樣化投資，但澳大利亞仍然是具有競爭優勢的目的地。

私有企業投資者在投資價值中占到66%的比例，在投資數量上占到51%的比例，這不僅代表了私有企業在中國不斷增加的角色地位，還代表了國有企業在營利性上面的壓力，以及中國私有企業在商業房產中更大的角色轉變。

中國對澳投資的發展在過去7年中保持平穩。這意味著，中國目前是澳大利亞第五大累積投資者，占到總投資額的4%，美國是最大投資者占到總投資額的24%。最近來自外國投資審查委員會的數據稱，2013-14財年，中國是最大的投資審批來源國，當年一共有270億元的項目獲得審批。

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全球房產中國投美國房產仍是首選

2014年發佈的「中國的對外繁榮：中國在全球房地產業投資的興起」投資白皮書中顯示：2008年至2014年，中國對外房地產投資增長了200多倍，投資總額達337億美元。其中，美國仍是首選。

全球房產中國投美國房產仍是首選

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從2013年復興國際以7.25億美元收購第一大通曼哈頓廣場，SOHO中國聯合巴西億萬富翁收購通用汽車大廈40%的股份，綠地集團收購紐約布魯克林大西洋廣場地產項目70%股份，到2014年中國安邦保險公司以19.5億美元買下紐約華爾道夫酒店，中國投資者大手筆進軍美國商業地產的例子不勝枚舉。

普華永道與美國城市土地學會（Urban Land Institute) 去年10月共同發佈「房地產新興趨勢」年度報告，普華永道公司合夥人、美國房地產諮詢行業領軍人物米奇‧羅謝爾（Mitch Roschelle）表示，經濟繁榮發展創造就業機會，就業率上去之後，對各類房地產的需求就會增加。報告對1000多位房地產投資者、基金經理、房地產開發商和其他房地產專業人士進行了調查和採訪，該報告對2015年房地產趨勢作出預測，休士頓和達拉斯已成為受到全球投資者認真考慮的房地產市場。

未來幾年中，休士頓將有超過1700萬平方尺的寫字樓投放市場，在美國商業房產市場中排名首位主要是因為其在建商業房地產項目數量最多，而非已竣工的項目。

休士頓也因市中心的迅速發展備受矚目，而過去休士頓被公認為城郊發展較為突出。現在休士頓在房地產新興趨勢報告中排名領先，也反應近年來投資者對紐約、洛杉磯、舊金山等沿海大城市以外的房地產市場的投資興趣和市場活動日益增加。

美國城市土地學會CEO Patrick Phillips在一份聲明中表示「投資者正在密切關注核心市場以外的投資機會，(投資）那些在宜居程度、就業條件和娛樂文化設施方面極具競爭力的城市。」

要知道，商業地產增值主要動力是土地價格上漲和資本推動，但最重要因素還是資本支撐了商業地產價格上漲。商業地產和住宅週期保持一致，這說明在自由市場經濟條件下，房地產業與宏觀經濟週期密切相關，同時表現為商業地產與住宅價格變化具有較強正相關關係。住宅市場不好，商業地產也難以發展。美國商業地產投資結果也說明，商業地產投資需要長期持有，最後，還可以選擇間接投資，通過證券化，即投資於美國的上市的地產管理公司，或房地產信託基金REITS來分解風險。

作為一個高度發達經濟體，商業地產經歷了多次商業週期，市場成熟，投資前做好足夠的「功課」，對風險的規避很有益處。其實，除了土地價格因素，寫字樓、購物中心等地產價格上漲還受其他重要經濟因素影響。

賓州大學華頓商學院房地產系教授Joseph Gyourko 2009年發表了「商業地產與住宅的差異」，就美國32個大城市在2008年前地產繁榮階段的商業地產長期價格變化特點和週期進行了研究，希望發現商業地產與住宅地產的市場差別。

Gyourko的研究將住宅確定為公寓，將商業地產分為寫字樓和購物中心。他認為，美國寫字樓在這一時段升值的主要原因有兩個，一個是淨租金上升，另一個就是乘數擴張。

在房地產研究領域，一般用資本化率指標（Cap Rate）來衡量投資狀況，其定義為淨租金對物業價值的比率，相當於股票市盈率（PE）的倒數。較低的資本化率意味著投資者對某一物業給定的租金，願意支付更多的投資。而租金乘數是指一定租金獲得資本投入的係數。從2003年至2008年，美國城市寫字樓資本化率呈下降趨勢，CBD下降到6%，非CBD下降到7%。

研究表明，寫字樓價格上漲構成中，淨租金上漲貢獻率佔41%，資本化率下降貢獻率為59%，也就是說，投資比淨租金對寫字樓價格影響更重要，但隨著繁榮週期的結束，商業地產價格開始回調。

這說明公寓與商業地產都有較長的商業週期，其中商業地產表現更不穩定：當宏觀經濟下行時，應該充分注意到商業地產的風險。在繁榮期間，商業地產價格上漲的主要原因是租金乘數提高，也就是投資者對特定租金收入投入更多資金。這使得貸款市場表現更積極，這期間信貸的擔保標準會下降。貸款供給增加，會刺激投資者繼續投資商業地產。

需要注意的是，Gyourko做的是經濟學研究，不是商業調查報告，其在收集數據基礎上，利用空間平衡原理做了相關分析。其結論帶有理論色彩，但能夠有效說明商業地產和公寓的相關性和週期特點，這對投資者也有一定啟示。

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逾七萬中國留學生在澳洲打工須知基本權益

澳洲留學生偶有遇到薪資太低等不公平待遇

澳洲已成國際學生最向往留學之地，而很多澳洲留學生邊學習邊打工以維持學業和生活。澳洲公平工作專員近日在社交媒體上發布工作場所權利信息，旨在幫助在澳洲打工的國際學生更好地了解相關法律，以抵御無良雇主的盤剝。

據澳洲公益網報導，公平工作申訴專員詹姆斯（Natalie James）說，澳洲有近34萬來自其他國家的學生，在澳洲打工維持生計，包括來自中國的7.6萬和來自印度的4萬多名學生。她說：“國際學生可能會是脆弱的，重要的是要提高合法權利意識。現實的情況是，大多數國際學生求學時需要工作來支持自己，而對薪資太低或不公平待遇最好的防御是知道你的權利。”

工人權利的信息已經被翻譯成中文、印度語、韓文、越南文、葡萄牙語和泰文，並在臉書和推特上推廣。

在本財政年度的前九個月，有超過150名留學生學生向公平工作申訴專員尋求幫助。這個數字比起歷年的2.5萬的求助申請比例並不大，但來自國際學生、417工作假期簽證持有者的申訴上升，已經引起當局關注。

除了在社交媒體推廣工作權利信息，社區參與官員也將與國際學生協會、大學、職業教育與培訓學院（TAFE）和私立教育提供者討論，交付報告。目前悉尼和墨爾本有三位社區官員參與此事。

此前，一名中國女子在一家流動鞋店做臨時工，時薪僅為8澳元。她投訴之後，其雇主面臨聯邦法庭的處罰。

公平工作申訴專員的任務包括監督和執行工作場所法律，主要專注在教育人們了解工作場所的相關權利和義務。申訴專員網站上有為國際學生提供的詳細信息和聯系方式，人們也可以在臉書和推特上找到相關信息。

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美國前勞工部長趙小蘭：亞裔進名校門檻高不公平

包括趙小蘭(Elaine Chao)自己在內，趙家四位女兒都是名校哈佛畢業。趙小蘭對亞裔申請名校入學是否受到族裔名額歧視反應很強烈。她認為族裔人口比率，不應做為校方錄取入學申請的考慮，應該就看是否能達到入學申請標準；但校方對亞裔不斷提高申請的門檻，成績好不夠，人際關係好不夠，有樂器愛好也還不夠，還要再上為社區服務，這種「社會實驗」要求亞裔的標準不斷在變，這對亞裔不公平。以下為採訪摘要:

美國前勞工部長趙小蘭：亞裔進名校門檻高不公平

記者問：2001年小布什競選總統，特別邀請妳在全國共和黨代表大會演說，當時共和黨特別重視移民議題，妳在全國轉播的電視前，特別談到自身家庭的移民故事，及移民對美國的貢獻。妳如何看當前移民改革所受的阻力、歐巴馬總統移民行政令，以及今年國會有無可能通過任何移民改革法案？

趙小蘭答：沒人會否認移民是美國重振經濟、保持動力的關鍵元素。美國是移民國家，除了美國原住民，我們都是從其他地方來，因此移民幫助豐富美國社會，更有動力和競爭力。

關鍵問題是現在有1100萬至1300萬非法移民在美國，現在正確的用詞是「失去有效身份」(out of status)，不能再說他們是非法移民，這些人沒有簽證進入我們國家，超過70%來自拉丁美洲和南美洲，但多數亞裔都得排隊等候。

美國非常多元，移民問題讓大家聚在一起討論，逐步建立共識，找到解決方案。沒有全國性討論，就沒有全國性的解決方案，因為這是非常活躍的民主社會，人們都有不同角度，如果沒有全國性共識，移民問題就不能解決。

主要問題是大赦，對亞裔來說，我自身就經歷過，我父親先來，他當時還年輕，前途光明，充滿希望和夢想，他參加國家舉辦的特種考試，以第一名成績成為船長，被派到美國，但我的母親、我和兩個妹妹都沒辦法來，因為他沒有經濟基礎，也沒法給我們辦到簽證。

我母親當時已懷孕七個月，她向父親保證，「你先去美國，為家人尋覓一個更好的未來，我會照顧家人」。我父親深受感動，獲得極大鼓舞，因此他一生都感謝母親的支持、勇氣和愛，他能夠有今日的成就，都歸功於母親。

我自身在情感上深深瞭解移民議題，在任何移民議題，我們亞裔的情況都要被考慮進去，在討論移民議題時我們不會被拋在後頭。對於多數合法來美、為家人重逢等了二、三十年的移民，都該被重視。

問：目前歐巴馬政府發動移民改革，遭到共和黨強烈抨擊，如何達成全國共識？

答：這是個難題，有些法律需要幾十年才能通過，移民問題已從1960、1970年代討論至今。1964年有很多合法移民，也有許多是非法，因此到 1986年雷根總統簽署移民法案，大赦當時所有非法移民。但現在結果是更多非法移民來到美國。1986只有300萬非法移民，現在有1100至1300 萬，所以1986年這個法律衍生出新問題，需要解決。

問：妳提到兩黨在移民議題沒有任何歧見，但對一般人來說，他們認為兩黨的方針、觀點都不同，妳怎麼看？

答：我認為這都要怪媒體，因為媒體塑造一黨反對移民，另一黨是另一種態度。真正的問題是非法對上合法移民，我認為媒體有責任指出當一黨在談移民，談的是合法移民，如亞裔漫長等候、照著法律走，卻陷入劣勢，畢竟多數亞裔是合法來美。

問：現在有愈來愈多中國年輕人來美國讀名校，去年加州民主黨西語裔州議員賀南德茲(Ed Hernandez)提出SCA5法案，撤銷明令禁止「族裔配額」的第209號提案，引發可能限制亞裔入學，外界認為今年史丹福和耶魯都已經不受第209 號提案限制，亞裔該不該反對SCA5？

答：我不認為自己一定是對的，但我的立場向來一致。我想強調的是「配額」和「目標」對亞裔是種激勵，我是哈佛校友會董事，知道大學如何錄取學生。

從1960年，每個大學都接受「社會實驗」，試著讓學生在族裔上反映全國人口比率，亞裔只有5.7%，那就是他們能被允許入學的人數，假如他們都聰明、能力強，就可能像哈佛大學有22%，或像其他大學有更高比率，變成代表率過高的少數群體(over-represented minority)，這代表本質上他們比其他群體入學有著更高標準，我認為很不公平。美國是建立在英才教育、公平和正義，錄取學生應該看的是他的優秀。

過去的優秀是以成績和學術表現來定義，亞裔瞭解這點，所以我們總是努力取得最好成績，可是規則改變了，說學生還必須要全面發展(well-rounded)才行，也就是說學生除了成績，還要體育好、音樂強…

好吧，沒有問題，我們亞裔心裡清楚怎麼一回事，我們也能做到。因此我們變成小提琴最強的、學生畢業紀念冊總編輯、學生會主席。但這些名校又改變入學規則說不夠，「我們要有領導力的人」，需要有志工精神，因此我們又要這些申請的(亞裔)學生變成社區的領袖、志工。我說這不是我們的文化，我們的文化是重視家庭，下課後就回家學習，我們聽父母的話，全家人聚在一起。

我曾在「可口可樂」獎學金評估申請人會議上說，這不是我們(亞裔)的文化。他們都說這些年輕亞裔沒顯現領袖氣質，因為面試時都好安靜，我也說這不是我們的文化，我們的文化就是必恭必敬、尊重他人，我們不喜歡在別人說話時插嘴，但這不代表我們沒有領導能力，只是我們的文化教導我們安靜，尊重別人講話。

我一直跟亞裔說，加州的SCA5太可怕了，我特別對加州三個亞裔州參議員投贊成票感到失望，後來後他們轉變立場，不過他們一開始支持，他們認為選區也有其他少數族裔，不想惹怒其他人。這在加州是個大議題，華府外的維州也是，有能力很強的年輕亞裔，不能進入好的高中或大學，因為我們不符合這個社會實驗。

現在亞裔只有5.7%，但年輕亞裔很有能力，進入大學遠超過這比率，因此我們是代表率過高的少數群體，我們被以更高標準檢視。我不願說出某些大學名字，校方可能會惱怒，不過他們想要建造的班級是17%的西語裔、14%非洲裔、6%亞裔，剩下的是白人。

如果你是亞裔，想要擠進長春藤學校，平均只有11%成功的機會；如果你是白人學生，有17%機會；非洲裔學生大概是33%；西語裔是25%。這就是依照這些學校錄取學生的結果。重點是亞裔變成與其他亞裔競爭，因此亞裔學生在所有長春藤學校的錄取成績遠高於其他族裔，要求他們的GPA更高、SAT或 ACT成績更高，這不公平。

超過65%的亞裔是新移民，我們是最大的新移民群體，我們充滿抱負、勤奮，對國家的貢獻甚多，美國必須堅守承諾對每個人都要公平，這就是我一直支持亞裔不能被歧視，我們應能進入哈佛、普林斯頓、UCLA、柏克萊，就是這樣。

美國移民局提醒H1B工簽持有者變更工作地點需申請變更

5月26日，美國公民移民局（USCIS）頒佈H1B工作簽證變更申請臨時指導，提醒僱主如果更換H1B工作簽證持有者的工作地點，或僱傭條款發生巨大變化，必須向勞工部申請新的勞動條件申請（LCA），再向移民局提交H1B變更申請。這份臨時指導還對H1B變更申請的其它細節做了解釋。該臨時指導從發佈當天到6月26日接受各方意見和建議。

美國移民局提醒H1B工簽持有者變更工作地點需申請變更

4月9日，移民局行政復議辦公室（AAO）發佈了一個判例，規定如果僱主變更持H1B工作簽證僱員的工作地點，或者僱傭條款出現其它重大改變，必須向勞工部遞交新的勞動條件申請；勞動條件驗證通過後，要向移民局提交H1B變更申請。5月26日，移民局據此發佈臨時指導，並通過網頁、郵箱等徵求各方意見，截至6月26日。

當天發佈的臨時指導規定，H1B僱員工作地點變更後的LCA被批准後，僱主可以以此LCA提交H1B變更申請；一旦提交，僱員就可以前往新的工作地點工作，等待批准。H1B變更申請也要符合H1B的所有條件，如學歷、專業性等。變更申請批准後，僱員就在新的工作地點繼續工作。如果變更申請未被批准，而僱員之前的H1B依然在有效期內，那麼僱員可以回到原工作地點工作。

臨時指導還列舉了一些情況是「不需要變更申請」的，比如，僱員的工作地點雖然改換，但依然在一個大都市統計區（MSA）內；僱員只是臨時去新地點工作，少於30天，或某些情況下少於60天；僱員前往的是「非工作地點」，如參加會議、職工發展活動之類；僱員在新工作地點的工作時巡迴性質的。這些情況，僱主都不必為僱員向移民局提出H1B變更申請。

移民局特別提出警告，已經為持H1B工作簽證的，僱員變換工作地點還沒有提出變更申請的，必須在2015年8月19日前向移民局提出H1B變更申請。而如果變更申請仍在審理當中，工作地點再次改換，再提交一份最新的H1B變更申請也是允許的。

此外，當天移民局還提醒，符合條件的H1B工作簽證持有者的配偶（H4簽證持有者）可以開始提交工作許可申請了。

英媒：簽證不給力中國赴英遊客數5年來首次下滑

英媒稱，盡管英國政府在歡迎中國投資和簡化簽證程序方面付出了壹些努力，但中國內地人士赴英商務旅行人次去年仍減少了近13%。

據英國《金融時報》網站報道，英國國家統計局(Office for National Statistics)表示，2014年中國赴英商旅人次為4.8萬，而上壹年為5.5萬。

英媒：簽證不給力中國赴英遊客數5年來首次下滑

“中國赴英遊客在減少。政府提高這些數字的計劃遭遇慘敗。這些數字不僅遠遠沒有創下記錄，而且還表明英國仍在錯失中國遊客可能給英國帶來的工作和增長機會，”國際航空集團(IAG)首席執行官威利•沃爾什(Willie Walsh)表示，“美國剛剛推出了10年期簽證，而英國還在對壹套已經不適用的制度作小修小補。我們需要的是大刀闊斧的改革。”

然而，英中貿易協會(CBBC)總裁傅仲森(Stephen Phillips)表示：“根據我所知道的情況，沒道理出現這樣的結果。我聽說，獲批簽證的數量在不斷上升。我能想到的唯壹解釋是，出於整頓開支的緣故，中國政府代表團的數量有些許減少。”

赴英走親訪友的中國遊客人次減少得更多，降幅為35%；不過，赴英度假的中國遊客人次增加了18%，達到8.6萬。

英國旅遊局(VisitBritain)表示，這是去年啟動的壹項耗資160萬英鎊的營銷活動取得的成果。該機構表示：“英國旅遊局最近在華推出了壹些面向消費者的高調活動。我們相信，2015年及以後赴英度假的中國遊客人次還會進壹步上升。”

總體上看，盡管英國2014年接待的外國遊客人次增長了5.2%，至3440萬，創下歷史紀錄，但中國遊客人次減少了4000，至23.3萬。這是5年來中國遊客人次首次出現下滑。在這5年裏，赴英中國遊客人次年均增長13.4%。

英國首相戴維•卡梅倫(David Cameron)多次承諾要向中國的投資敞開英國的大門。英國政府的目標是，到2020年時，吸引65萬人次的中國遊客，並使其在英支出達到11億英鎊。

英國對華簽證聯盟(UK China Visa Alliance)數據顯示，在來歐洲觀光的中國旅遊團當中，約有90%略過了英國——英國不在歐盟免簽申根區內——這使英國每年損失12億英鎊收入。為了簡化程序，英國內政大臣特雷莎•梅(Theresa May)去年夏天宣布，中國遊客將可使用同壹網站申請英國簽證和申根簽證。

但這只是部分地解決了問題，中國申請者還是需要到壹個單獨的英國簽證中心錄入生物特征識別信息。

而商業團體感到失望的是，英國政府未出臺任何新的專門措施幫助商務旅客。

英國已將中國納入“快簽”體系，富有的商務人士在申請時可付錢在24小時內走完整個審批流程。

租屋取代買房為何只有德國做得到？

很多人喜歡屯房養老，房子愈多愈有安全感，但近年房價薪資漲幅不同調，買房自住都有困難，遑論買好幾棟。其實近年熱錢炒房風氣盛，許多國家都舉德國為例，鼓勵租屋，但是要打破房產迷思不是喊口號就行，德國的住房政策其實在戰後就開始奠定。

戰後重建，政策沖蓋房

德國的房屋擁有率是 43%，在已開發國家中排名最低，這是戰後德國重建時政策實施的結果。1945 年五月德國投降之際，德國境內有 20% 的房子成瓦礫，225 戶房子消失，200 萬戶毀損，1946 年統計當時西德短缺的房屋數量為 440 萬戶。

當然房屋只是戰後德國亟待重建的項目之壹，經濟停擺、零融資、貨幣成壁紙，如果要讓德國人有地方住，唯壹能使得上力的是政府政策。

德國房屋政策：要使所有人都受益

當時在失業率極高的情況下，還要避免激進份子與共產黨趁虛而入。當時德國第壹任房屋部長就提到，歐洲共產黨選民的數量與住房率成反比，意思是人民有地方住，有工作可以做，共產黨勢力就難以壯大。就是在這樣的政治性擔憂下，西德開始設計房屋政策，盡其所能讓所有德國人都能受益。

西德在 1949 年成立之後，首次推出房屋法，鼓勵建商蓋房，但前提是房屋的配件、大小、租金都要適用於最廣泛的大眾。在政府直接補助、慷慨的稅收豁免下，政策奏效。1962 年短缺的房屋數量減少到 65.8 萬戶。

政策不鼓勵買房，抑制炒房風氣

但德國大部分的新房都供出租，原因是銀行對房屋貸款非常嚴格，且頭期款門檻太高，使得潛在的買家不多，很少德國人可以壹次拿出這麽多錢。且德國法律限制租金漲幅三年內不得超過 15%，還有，德國不讓房屋貸款抵稅。

壹來壹往之下，加上穩定的出租房供給，以及德國房價漲幅非常慢，使得德國房屋租金漲不起來。報導指出，買房動機如果是建立在房租上漲的市場，那麽房租停滯即可抑制買房心裏。

英國限制過頭，公共住宅品質低下

然戰後有住房短缺問題的不只德國，英國政府也花了壹大筆錢鼓勵蓋房，但英國房屋擁有率達 66%，比德國高很多，租屋風氣並不興盛。

經濟學家認為，德國在私人投資與政府政策之間取的了更好的平衡，像英國政府也補助蓋房，但最後只有公部門、地方政府，與非營利開發商符合標準，扼殺了私人企業進入租屋市場的空間。

報導指出，英國對公共住宅建商實行嚴格的租屋與建築成本限制，卻犧牲了房屋品質，英國人都認為，只要是公部門蓋的房子，都變成是窮人住的。反觀德國松綁租屋規範的時間比其他國家都早。

軟硬兼施，德國住房滿意度達 93%

德國公共政策的角色是在不受控制的自由市場，與政府嚴格介入手段之間取得平衡，且德國住房鐵律成功避開如蝗蟲壹樣的資金熱潮，因為相較其他國家，德國房地產市場對這些投資人而言壹點都沒有吸引力。

高品質公共住宅、低租金的環境，使德國人對住房政策滿意度很高。OECD 調查，超過 93% 的德國居民滿意現在的住房狀況，房屋擁有率高的國家都不見得有這麽高的滿意度。

中國人對美國房屋的誤解到底有多大？

電影電視中美國人大多居住在獨棟的房子裡，而中國則多為高樓、單元房。美國的居民區都有哪些類型？哪種類型是主流？

美國的居民區分很多樣化。雖然沒有官方界定的固定的類型，但可以根據密度（density）劃出幾個類型：

示意圖中的光譜顯示美國典型的城建區的級（左邊密度越低，右邊密度越高）：

T2 Rural Zone 鄉村區

T3 Suburban Zone 郊區

T4 General Urban Zone 綜合城區

T5 Urban Center Zone 城區中心

T6 Urban Core Zone 城區核心

五種居民區都會有居民，但大部分美國人在郊區生活。美國人選擇什麼樣的居民區取決於很多因素：職業、收入、三觀、是否有孩子、還有對文化，美食，娛樂，環境等條件的要求和品味。

灣區大多數居民區屬於鄉村區或者郊區，城區比較少，多為集中在舊金山市中心，還有奧克蘭，伯克利，聖何塞幾個衛星市。

T6城區核心

城區核心，也稱之為市中心或者「downtown」以商務和辦公用地為主。這裡一般都有高樓大廈，但大部分是寫字樓。這裡一般是城市的交通樞紐，有地鐵線從這裡往四方的郊區放射。這裡很熱鬧，很時尚，有人上班，有人逛街，有人娛樂。以前美國的城區核心很少有居民樓但最近幾年幾個大城市就在核心區建居民樓。

T5城區中心

這裡沒有多少美國人居住，但年輕一點的白領（”yuppies”,或者 young urban professionals）比較喜歡這裡因為很方便買東西，很時尚，很多club和飯店，很多單身方便約炮交往。這裡的居民樓也比較密集，樓層比較高，建築多為公寓（apartment building 或者 highrise）或者loft （原來的工廠或倉庫，後來裝修為居民用的）。

作為美國最大城市紐約比較例外，幾乎整個曼哈頓島都該屬於T5或T6。在美國一般的城市只有市中心出現這種居民區。

美式公寓不一定很現代化。這是紐約Lower East Side街景一角，這些公寓已經建了100多年，如今還是很多紐約人選在住在這裡，而且房價很貴。這些公寓雖然不太高（最高6-7樓）但建設密度因此人口密度也高，絕對該屬於T5類型。

在T5居民類型區，一樓一般都是商務用的鋪面，飯店，酒吧等用的，讓居民生活非常方便。很多住在是中心的年輕人覺得買車不方便，出行都依靠地鐵，自行車，或者Uber。

T4綜合城區

T4和T5最大的差別是T5只有多戶樓，但T4會有別墅。其實T4應該是建築類型最多樣化的居民區類型，有別墅，有公寓，也有condominium（共管式公寓）。

這是舊金山的維多利亞風格城區別墅。城區別墅和郊區別墅的區別是郊區別墅單獨建在一片比較大的土地，別墅周邊有後院，花園，草地等花林設計。但城市的土地有限，別墅建得挨一點，像上面徒的這兩棟房子。城區別墅一般都比較貴，這些房子估計$400萬左右。

這是紐約市布魯克林綜合城區的典型「brownstone”房子。這些房子1860-1900年代建的時候是一家一戶的別墅，後來分成幾家幾戶的，有點像公寓，但比公寓小一點。

T4最普遍的建築類型就是condo或者condominium (共管式公寓)。Condo是一種多戶建築，比較現代化（大部分是1970年後建的），一般不超過三樓，外貌比公寓時尚一點。Condo和公寓還有一個重要的區別，公寓一般是一個房東把房子出租給居民，但condo的居民擁有自己的房子。美式condo也經常帶一些公共設施，比如游泳池或健身房。

T4和T5一個大區別是跟zoning（分成制）有關係的。T5和T6一律是混合用地（居住和商務混合的），但T4可以限於居住用地，意思是片區中只有居民樓，沒有商店。不過，在綜合城區居民區到商務區一般不太遠，方便走路或者騎自行車買東西，孩子也方便走路去學校。這種居民區在目前美國年輕人眼中非常受歡迎，但因為房價較貴，只有高薪白領能買得起。

T3郊區

郊區是美國人發明的，也是美國最典型最普遍的居民區類型（約75%的美國人住在郊區）。郊區這類居民區密度比較低，分成制（zoning laws）限於居住用地。郊區偶爾也會出現condos，但大部分為單獨別墅或者平方（一樓為主，一般不超過兩樓），一般都有花園。

中國人對美國的別墅有所誤區。在美國郊區並沒有豪宅，基本都長的像上圖那樣。

美國大部分郊區是開發商一次性把一大片開發起來的，房子僅按一兩個樣板，所以顯得一模一樣，缺乏個性。選擇住在郊區的人一般都是有孩子的家庭。年輕人喜歡住在熱鬧的市中心，但有了孩子很多年輕家庭會搬到郊區去，為了給孩子更寬更安全的環境，還有因為郊區的學校比市中心的學校要好。

美國最早的郊區是波士頓的「電車郊區」，建在電車線附近。但大部分郊區是1950年代以後隨著汽車的普遍化建的。郊區和美國的私家車文化是相互糾結的，在郊區沒車簡直無法生活。有些早建的郊區已經廢除得厲害，比如圖裡的底特律郊區：

為什麼這裡叫郊區不叫鄉村區？郊區是屬於某個城市的周邊（我家就屬於舊金山市的周邊，距離大概30公里），很多在郊區居住的人每天到是市中心上班。

T2鄉村區

鄉村區的房子和郊區的房子也許很像，這裡也是別墅，平方為主。鄉村區和郊區的區別在於密度更低，離城市更遠。住在鄉村區的居民一般不會到城市上班，而是到附近的小鎮上班，或者在自己家工作，做農民什麼的。

這是俄亥俄州的一個環境比較好的鄉村別墅。但美國鄉村區不都這麼好，鄉村收入比較低，還有很多人沒有房子，而住在mobile home或者trailer park （活動房屋）。

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別類“小升初”：泰國國際學校成留學歐美跳板

近幾年，湧入泰國國際學校和雙語學校的中國小留學生越來越多，已經成為泰國當地國際學校的中堅力量。業內人士表示，中國家長是將國際學校眾多的泰國當成孩子赴歐美留學的跳板之壹。由於歐美留學(課程)價格太高，泰國成為了留學歐美的跳板！

另類“小升初”：泰國國際學校成留學歐美跳板

大量中國生源湧入導致學費年年升、學位吃緊但學校良秀不齊

近年來，湧入泰國國際學校和雙語學校的中國小留學生越來越多，從幼兒園到高中，從孩子單獨寄宿到舉家遷移陪讀，中國小留學生已經成為泰國當地國際學校的中堅力量，而原本寬松的學位也隨著大量中國生源的湧入日益吃緊。根據泰國當地機構的調查顯示，泰國國際學校每年的生源都在以10%~20%的比例大幅增長，學費也在以每年5%的幅度上漲。

業內人士表示，中國家長將目光轉向泰國，只是壹種“曲線救國”的選擇，將國際學校眾多的泰國當成孩子赴歐美留學的跳板之壹，但業內人士也提醒，赴泰留學也並非十全十美，泰國教育水平良秀不齊，很多中國家長在做出選擇之前並不了解。

就在廣州小升初大戰如火如荼之際，家住番禺祈福的袁靜已經開始收拾行囊，同樣面臨孩子教育的抉擇，袁靜沒有像其他媽媽壹樣執著於天價學位房、小升初派位，而是把眼光投向了距離廣州2000公裏開外的泰國北部城市清邁。今年9月，當廣州的孩子們順利小升初之際，她11歲的女兒Yoyo將要在清邁的壹所國際學校開始自己的初中課程。

新“孟母”為孩子兩度搬家

袁靜第壹次將“自己舉家搬去泰國陪孩子讀初中”的事情在網絡論壇寫成帖子時，換來壹大群媽媽們的驚嘆號！“不用工作嗎？”“全家搬去泰國靠什麽生活？”“泰國讀書有什麽好，怎麽沒聽說過？”面對這些質疑，袁靜還算淡定，“因為如果是壹年前，我也會產生這些疑問，但是等我真了解過之後，才發現，中國人去泰國念初中早已不是什麽新鮮事。”

2013年，袁靜和家人壹起去清邁旅遊，就被當地的風土人情所吸引，慢節奏的生活、低廉的物價、良好的環境和空氣。袁靜是執行力很強的人，2006年，曾經為了讓女兒在廣州上雙語幼兒園，舉家從外地搬到廣州，那是壹次從零開始的經歷。“我和愛人當時看中廣州壹間雙語幼兒園，就決定帶著孩子到廣州來，當時廣州的房子還不貴，我們花60萬元在幼兒園附近買了套房子落腳，但戶口壹直留在粵北壹個小城市。”

袁靜告訴記者，任性的結果就是和愛人兩地分居壹年半，兩人的生意不得不從零開始，壹家人過了將近1年多零收入的日子，“全部靠積蓄，當時孩子的學費也不低，每年要3、4萬，但我至今不後悔為孩子舉家搬遷，因為孩子在這家幼兒園和小學非常開心，學習能力和英語(課程)水平都不錯。” 袁靜認為：“生意事業可以從零開始，但是孩子的教育成長是不可逆的，所以我們願意犧牲自己配合她。”

正因為有了上次舉家陪讀，掃清袁靜陪女兒去泰國讀書的心理障礙，“既然有第壹次就不怕第二次。”

隨後，經過收集資料，帶孩子赴泰面試、夫妻倆報讀語言班、辦理陪讀和留學簽證，從2015年初開始準備到4月孩子通過面試，舉家去泰國讀書的事情被正式敲定下來。袁靜坦言，雖然跨國陪讀比跨市陪讀要復雜壹下，但是舉家去泰國生活的操作難度比想象中簡單，而且計算壹下成本，比在廣州生活更容易。

學費低5成租房也不貴

袁靜告訴記者，以前覺得泰國是個挺落後的地方，自從旅遊回來，她專門了解了壹下泰國的教育，才發現，泰國的幾個大城市早已成為國際學校紮堆的地方。

根據泰國國際學校聯盟的數據，目前泰國擁有各種國際學校111所，主要集中在曼谷和清邁，其中曼谷有61家，18家采用美國學制、33家采用英國學制，此外還有IB學校1家、澳大利亞學制2家、法國學制1家、瑞士學制1家，而在清邁也有各類國際學校7家，袁靜直言，第壹次了解泰國的國際學校，感覺有點挑花眼，沒想到這個東南亞小國家居然有這麽多國際學校，而且提供的教育非常多元化，包括英語和其他語言如法語，德語，漢語，日語，韓語方面都有，這些學校招生對象從2歲到18歲，畢業後，學生能通過選擇各國學制的學校直接申請世界各地大學。

袁靜的女兒壹直在廣州讀雙語學校和國際班，如果不是中途選擇去泰國，原本計劃入讀順德或廣州的壹家國際學校，這些國際學校每年學費大概在20萬元左右，而且需要孩子是外國國籍，壹方面是費用不低，另壹方面是國籍限制，袁靜不得不把目光轉向泰國。

“在泰國讀國際學校，國籍不是問題，最主要是國際化程度甚至比國內的國際學校更好，而且費用要低壹半。”袁靜告訴記者，她選擇的這所國際學校采用IB課程（國際預科證書課程），全球通用，可以直接對接歐美頂尖大學，這家學校過往的成績顯示，35%的K-12（相當於高三）學生進入了世界排名前 50名的頂尖大學。

Yoyo今年將入讀這裏的6年級，相當於國內的初壹，費用折合人民幣大約8.8萬元，住宿費6000元左右，“相比於廣州20萬元壹年的學費，同樣的課程只需要花壹半的價錢，性價比更高。”

此外，袁靜認為，泰國的國際學校國際化程度更高，以他們選擇的學校為例，全校500名學生就來自40個國家和地區，生源構成更加豐富。

據這家國際學校的副校長琳達·羅夫（Lynda Rolph）女士介紹，這些班級每班人數不超過24人，對很多中國家長非常有吸引力，因為中國很多學校動輒就是四五十人壹個班。

這壹次，為了不再兩地分居，袁靜決定全家搬到泰國清邁陪孩子讀書。他們了解到，當地租房費用在1000~2000元之間，而且是獨立公寓甚至是聯排別墅，物價比廣州低。泰國方面為了吸引外國人來留學，會給家長發陪讀簽證，而爸爸則通過4000元報了壹個清邁當地的語言學校輕易獲得留學簽證。

“就是這麽簡單，當然妳還需要孩子能通過學校面試，英語水平很重要，不過即使不好也可以通過語言加強班彌補。”這壹切準備好之後，就等著全家到清邁開始新生活。袁靜打算，先和愛人讀壹段時間語言學校，然後再考慮如何在泰國謀生。

變化

學生數劇增學費年年漲

記者了解到，去泰國留學近年來人數出現激增，以袁靜選擇的國際學校為例，去年全校總人數不過440人左右，而今年上半年已增至500人，而且留學年齡越來越小，很多中國家長都是選擇送孩子到泰國來上幼兒園或是小學。

北京的汪先生現在帶著壹對兒女在泰國清邁生活，兩個孩子都在清邁壹家雙語學校學習，汪先生告訴記者，在清邁的小留學生有壹個圈子，這幾年，這個圈子日益龐大，從原來的十幾個人到現在估計超過百人，大多數都是通過朋友的口碑介紹後，把孩子帶到泰國來上學。“前幾年來，都是我們挑學校，學位很充足，但是這幾年來朋友經常會被學校告知沒有學位，要排隊。有些學校因為中國學生激增還在拼命招漢語老師，我兒子的學校最近就招了4個漢語老師，幾乎每個月都有來自中國的插班生。” 據媒體報道，目前，泰國有1000多所漢語學校，其中中小學生學習漢語的人數超過50萬人，不少都是當地華人和前往當地留學的中國孩子。

已經在泰國讀書多年的家長們曾經告訴袁靜，這幾年學位已經開始緊張了，費用也在年年上漲。袁靜說，以她女兒為例，今年的費用比去年增加了3%，而且是逐年增加，班級數量也在逐年增加，她4月報名時，學校跟她說基本已經報滿了，沒有多余學位，誰知道到了7月，由於咨詢報名的人實在太多，學校又臨時招聘老師增開了壹個班，“其中大部分都是來自中國的孩子。”

根據泰國開泰研究中心的報告，這幾年，泰國國際學校學生數量持續大幅增長，2013年各類國際學校在校學生總數從2012年的39212名增長到43000余名，中國留學生貢獻了大部分增長；平均學費從2012年上漲5%，目前，國際學校可以每年為泰國創造200億泰銖的產值，相當於40億元人民幣。

吐槽

也有家長抱怨水土不服

雖然有家長為送孩子去泰國讀書點贊，也有家長直言水土不服。昆明的劉麗（化名）帶著女兒在曼谷待了2年。“從壹年級開始讀，但學校的師資力量讓我不敢恭維。學費壹年35萬元泰銖，贊助費12萬泰銖，英語加強班費用壹年12萬泰銖。”劉麗說，第壹年非常痛苦，差點逼出抑郁癥，而且女兒因為學校多使用電子化設備教學患上幹眼癥，幾乎不願意去上學。

泰國的教學方式也讓劉麗經常吐槽：“和大學差不多，老師很多都是外國人過來旅遊順便兼課，講完課就走人。作業愛做不做，上學愛去不去，也不用請假，學英語就是每天給幾個單詞讓背誦。”後來，劉麗經朋友介紹換了壹家美式國際學校，才相對稍好壹點。“泰國的國際學校實在太多，良秀不齊，剛來的家長基本上搞不清楚狀況，很多家長不得不頻頻為孩子換學校，相當折騰。”劉麗說。

來自上海的小李是到泰國來打工的，孩子滿3歲後就讓老婆帶孩子過來，到泰國之後，小李發現，對於月入3000元左右的他來說，要讓孩子在泰國上幼兒園壓力很大，“我孩子到現在都沒有上學，這裏的幼兒園壹般都要註冊費，動輒壹兩千元人民幣，然後1個學年分3個學期，每學期5萬泰銖還不包括飯錢和興趣班，9時送去下午2時多就要接回家，性價比很低，學校還老搞捐款，不捐款弄得家長很沒面子。”小李說，孩子來了半年就回上海了。

在清邁壹家雙語學校教漢語的林老師告訴記者，“很多國內家長都是沖著這裏的快樂教育來的，但我覺得老師太放縱學生，我所在學校，初壹、初二學生還在背乘法口訣表，高中生連簡單的英語介紹也說不出來，不少也是泰式英語。國際學校可能會好壹點，但是費用在每年6萬~20萬人民幣每年不等，實質上也未必像看起來那麽冠冕堂皇。

業內人士

赴泰留學只是跳板

雖然，袁靜對泰國的國際學校非常滿意，但她直言，選擇泰國讀中學，目的並不是在泰國上大學，大部分選擇留學泰國的中國孩子都是希望通過泰國的國際學校直接進入歐美大學。

對於不少家庭來說，價格相對低廉、陪讀門檻不高是送孩子去泰國讀書的主要原因，因此選擇到泰國讀書的基本上都是國內年收入在20萬~50萬元之間的中產家庭，留學專家表示這實際上是壹種“曲線救國”的辦法。

留學專家分析，從2~18歲的雙語教育和國際學校是泰國留學市場的主要資源，而看中這部分資源的家長多數都是考慮將來送孩子去歐美大學留學，所以需要孩子具備壹定語言能力，泰國學校的國際化程度確實比國內的教育體系更好，“大部分送孩子去泰國的家長都是看重他們對英語能力的培養。”此外，有些國際學校直接對接英美大學，尤其像IB課程這種標準化課程，如果能夠完成確實可以申請到世界壹流的頂尖大學，在費用方面相對性價比不錯。

留學專家表示，對於富裕家庭來說，即便是小學階段，送孩子去歐美學校讀書仍是首選，但由於英國和美國陪讀簽證並不好拿，所以家長要想讓孩子很小出去接受教育，確實門檻比較高，比如英國，可能需要三個月簽壹次。很多家長迫於這個原因沒有辦法送孩子出去接受基礎教育，泰國因此成了退而求其次的選擇。何楚剛說，實際上，東南亞國家包括新加坡、馬來西亞壹直是作為中國學生進入歐美大學的跳板之壹，而泰國相對新加坡和馬來西亞來說費用更低，所以這幾年尤其火爆，尤其是對不少中等收入家庭有吸引力。但是，留學專家也坦言，相比歐美，泰國的教育質量仍存在很大差距，也確實有良秀不齊問題，家長選擇時也應該避免盲從。