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研究显示美国房市处于14年来的最佳时期 暂无泡沫之忧

最新数据显示,美国房地产市场进入14年以来最稳健的时期。

虽然,当曼哈顿的一个停车位要价13.6万美元,对中产阶级而言,旧金山能够负担得起的房屋仅15%时,很容易引人忧思,房地产泡沫是不是近在咫尺。但大部分美国拥房者没有什么好担心的。

研究报告显示,美国房地产市场进入自2001年以来的最佳时期

总部设于俄亥俄州哥伦布市的美国全国保险公司进行的调查显示,美国国内住房市场环境目前为2001年以来最好,没有理由担心全国性的衰退,而泡沫破裂更无此一说。

美国全国首席经济学家波森(David Berson)表示,在首批公布的数据中,全国健康房地产市场的领先指标2014年第四季度上涨至109.8,该数据高于100表示产业健康发展。该指数使用373个带动房地产市场的统计城区的当地数据。包括改善就业的措施,人口统计以及抵押市场。

而在预测市场泡沫化水平时,全国保险公司的数据就值得一观。该公司此前即对2005年泡沫破裂提出了准确的信号,远比2006年到达峰值的标准普尔/Case Shiller指数要来得早。而数据显示,房地产市场可能今年并没有猛涨,这就更加使美国人日子过得舒坦。

波森表示,有许多市场增长得比人们希望的慢,但这就意味着发展是可持续的,他们是对的,这是普遍真理。如何房价维持低速增长,那么在短时间内也就无法积累起过渡的供需失衡引发未来泡沫破灭的隐忧,这其实才是最理想的房地产市场格局。

基于上述假设,报告显示,匹兹堡、克利夫兰与费城被列为健康城市之首。最末尾的是北达科塔州首府俾斯麦。虽然,俾斯麦当地市场蓬勃发展大部分归功于良好的经济基础。不过,该地区人口稀少的状况和支柱产业石油开采的不景气,都使得当地房价难以进一步上涨。

目前,波森唯一担心的状况在于,房价继续大幅上涨而使大多数人供不起房子。自从经济扩张以来,工资上涨停滞不前成了美国经济发展中的一根刺,但最新数据显示薪酬增长已经达到自2009年金融海啸风波逐渐平息后的平均水平。

而很容易看出,房地产市场发展之所以趋于稳定,而不是大幅飙升的原因,正是因为民众收入并没有大幅尽收眼底。但波森表示,由于2014年下半年全美就业水平稳步上升,薪酬水平很快会水涨船高,并料将带动房价走强。

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新移民在加拿大买房该如何下Offer?

OFFER实际是Agreementof Purchase and Sale的简称,可以由买家,也可以由卖家准备,但通常由买家准备。OFFER一旦由双方签字同意后就具有法律效力。

许多常见的需要买家确立的条款主要是:购买价格、订金、交屋日期和OFFER附加条件。而最常用的OFFER附加条件是贷款和房屋检验,这主要是为了保护买家的利益,保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时免受经济损失并无需承担法律责任。

OFFER递交的程序是怎样的?

目前最常用的递交OFFER的形式有两种:直接递交OFFER给卖方或卖方经纪人或传真OFFER。

第一种方式需要买方经纪准备好OFFER并在买方签字后向卖方经纪人登记OFFER并约定双方见面时间地点(通常在卖方住所或卖方经纪公司内),并由买方经纪亲自递交OFFER给卖方经纪及卖方。双方经纪在与自己的顾客充分沟通的情况下,代表各自顾客就OFFER条款讨价还价并达成协议.通常情况下买方也需要到场。任何条款改动均需通过双方签字认可方可生效。

传真OFFER相对简单,双方经纪通过传真联络,无须买方到场,但同样任何改动均须双方签字认可可生效。

OFFER的价格是如何定出的?

通常在顾客选到中意的房屋后,经纪会立刻根据自己在房地产市场的专业经验,帮助买方准备近期相同区域相似住房的房屋成交及房屋状况资料,帮助买方分析市场价格并订立合理购买价格,一切定价均基于实际数据资料。

如何了解卖方的心理,以合理的价格买到满意的住房?

很多人都说,卖方的心理无非是想让房子卖到尽可能高的价钱。此话对,但不全对。因为忽略了一点最重要的,任何一个卖家在决定出售房屋后都不希望房子成为滞销品出不了货,所以应该修正说卖家是希望在房子安全(成功)售出的基础上拿到尽可能高的成交。牢记卖家的心理状况,谈OFFER时就可以变得很技巧了。

当我们在谈OFFER的过程中,除了关注价格本身,交屋日期、定金金额、合同附加条件等都能不同程度的影响到OFFER是否能被卖家接受,技巧地揉合各种因素,呈现给卖家的是一个有强烈诱惑力的大餐,卖家想不接受你的OFFER也难。记住一点,双赢才是真的赢,一个好的买卖合同应该是双方均满意的合同。

有多个OFFER时怎么办?

你看到中意的住房,当然有可能别人也中意,所以出现多个人竞争同一套房子也不是奇事,反而更说明这种房子是一个性价比比较好的物有所值的房子,所以不用担心。

尽了努力,达到自己能接受的最大上限,即使不能得到这套房子也不会遗憾了。因为如果超越了你的负荷,拿到这套房子后你也会患得患失,不妨冷静面对,再寻找其他的房屋。

 

美国“中产阶级”门槛有多高?

据美国商业内幕网报道(Business Insider),皮尤慈善信托基金(Pew Charitable Trust)的国通博客(Stateline Blog)最近发布了一项分析,显示2000年至2013年期间,美国各州中产阶级呈现缩水状态。

“中产阶级”是一个很微妙的概念。地域不同收入不同,有的地方中产阶级的收入高达250,000美元/年,而同一时期美国收入中间值仅为52,250美元/年。在这个分析中,皮尤将中产阶级家庭定义为收入为该州收入中间值的67%-200%的家庭。所以……究竟是多少呢?

美国“中产阶级”门槛有多高?
在美国,赚多少才能被叫做“中产阶级”?

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房价涨跌的人口密码 多伦多投资正赶上春天

如果说,多伦多之于加拿大,就如东京之于日本,有些人会觉得比较牵强。两国是有很大不同:日本弹丸之地,加拿大地广人稀,但是多伦多和东京的共性则比较明显:一是人口规模,两者都是其本国最大的城市;二是房价,两地的房价过去几年一直上涨,并且,东京因为什么原因上涨,多伦多亦然。

其实两个共性归根到底只是一个,东京房价因为什么原因上涨?人口增加。最近我在微信上看到《房地产决策参考》的一篇文章《地图迁徙大数据:房价涨跌的人口密码》,很有同感。文章论述道:房价表现与区域人口增减关系密切,东京市区是日本净流入人口最集中的地区。“房价涨跌的密码,是人口净流入或净流出;人口流入与房价涨跌基本成正比,流入得越多的,往往涨得越快,无流入或净流出,房价上涨乏力。”

这段话换一种说法就是:由于日本中小地方城市经济长期低迷不振,就业形势严峻,而大城市的经济发展明显好于中小城市,很多年轻人为了寻找适合自己的职业,纷纷从中小城市流入大城市,东京外来人口多,住房需求旺盛,房价自然水涨船高。道理很显浅,说深奥点就是“房价涨跌的人口密码”。

其实也不止用东京做比较,哪里都一样。文章里面继续说道:2014年,中国人口净流入超过100万的城市共有22个,房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面,上海排第一,北京排第二,深圳排第三,跟着是广州、厦门。今年春节期间,中国五大迁出城市排行为:深圳、北京、上海、广州、东莞。为什么迁出多?因为平常人口流入多,一到春节就都回家过年了。

该文深入探讨到:而人口流入流出的密码是什么?是产业结构、产业发展前景以及由此决定的收入水平。看一个地方的房价走势不能只看人口规模,还要看人口规模的可持续性。人口流动和转移最重要的动力是产业。产业对房价的影响,主要通过三个方面:人口规模、人口结构和收入。产业决定人口、人口决定房价,所以归根到底,还是产业决定房价。

其中最核心的主宰因素,是产业决定了收入的多少和可持续性。产业升级在聚集大量人口的同时,亦为当地的房地产市场带来巨大推力,因此,产业结构显著影响着一个地区的房价水平。产业越高端、多元,房价上涨空间越大。相反,产业结构单一、产业链条短,房地产市场增长空间则很有限。

以洛杉矶为例,其房价30年前比纽约低不少,但现在和纽约基本持平,这主要是由于洛杉矶周边集中了美国主要高科技产业,如计算机、电子元件、通讯、航空等,吸引了庞大的高收入就业人口,以致房价迎头赶上纽约。再以深圳为例,深圳是中国南部最大都市圈——粤港都市圈中最繁荣的城市,目前深圳的常住人口中外来人口占7成多,这是深圳房地产市场增长空间大的最主要原因。

相反,那些依托于自然资源的重工业驱动型城市,在经历过工业化发展阶段的短暂繁荣之后,面临产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈,人口导入水平低,房地产需求量多由本市居民支撑,房价上涨的后劲不足。汽车工业衰退,“汽车之城”底特律破产。世界原油价格暴跌,卡尔加里顿显萧条,这就是产业结构单一的结果。

再看日本,根据日本总务省公布的数据,截至2014年7月,日本空置房屋达到820万户,创历史之最,空置房屋占全国住宅的13.5%。但与此同时,占日本全国人口和经济总量(GDP)比例为70%的三大都市圈(东京、大阪、名古屋)的房价却快速回升。2012-2014的最近三年内,东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。

再看看多伦多:多伦多是加拿大最大的城市,北美第四大城市,多伦多作为加拿大的经济中心,在经济上的领先地位表现在金融、商业服务、电信、宇航、交通运输、媒体、艺术、电影、电视制作、出版、软件、医药研究、教育、旅游、体育等多方面产业上。多伦多也是世界上最大的金融中心之一,多伦多证券交易所是世界第七大交易所,多数加拿大公司在这里上市。

而大多伦多地区是加拿大唯一的都市圈,这个都市圈还连接着北到蒙特利尔、南到纽约的整个北美东岸大商圈。即使不论人口流入的规模,资本的逐利性决定了这个地区必定成为各路英雄云集、商家必争之地,如果说温哥华是富有移民退休的好去处,那么多伦多才是年轻人向往的明日之星,前景不言而喻。投资房产,舍多伦多其谁?

美国度假别墅热销:2014年涨幅57%创纪录

在股市中财富大增的全美富豪去年购买110万套美国独栋别墅度假屋,比2013年增长57%,也是全国地产商协会(NAR)2003年开始调查度假屋市场以来的最高纪录。

佛罗里达州清水海滩(Clearwater Beach)游人众多,它也许说明为何南方度假屋热销

购买第二套或度假屋的热潮同自住房市场疲软及投资房销量下降形成强烈对比。

NAR星期三发表的报告说,度假屋占去年所有住宅销量的21%。

加州地产商协会说,该州情况不同:度假屋销量所占比例从2013年的6%下降到去年的5%。协会女发言人洛特斯·娄(Lotus Lou)说,高房价影响销量。就全国来说,房价昂贵的西部和东北部度假屋销量都在下降。

全美度假别墅热销,推荐房源:奥兰多Encore俱乐部

NAR通过对全美2000名买主的调查发现,投资性房屋效率去年只有100万套,下降7%;而自住房为320万套,下降13%。

进入老年的婴儿潮一代去年刺激退休住房销量,通常都同他们近年来的股市投资收益大增相关。NAR经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)说,房价稳步上升看来促使他们相信房地产是个有吸引力的长期投资。

去年购买度假屋的买主中位数家庭收入为94,380美元,高于2013年的85,600美元。度假屋中位数价格为15万美元,下降11.1%。云说,那主要是因为共有公寓和连排房销量上升而独立房屋比例下降。

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专家:新加坡房价今年将继续放缓

城市发展(CDL)主席郭令明预计,新加坡住宅房地产的价格今年将继续放缓。

他在集团的最新年报中说:“在具挑战性的监管环境下,各类住宅房地产的价格预计都将继续放缓。”

专家:新加坡房价今年将继续放缓

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他指出,政府的降温措施还在抑制住宅单位的销量和价格,平均租金也处于下行趋势,转售市场也疲弱。

“在此当儿,政府售地计划下的土地中标价格依然强劲。虽然非黄金地段吸引的竞标者减少,但黄金地段仍能吸引众多发展商参与竞标,竞争十分激烈,并令竞标价相对偏高,这说明发展商也面对填补土地库存的压力。”

郭令明预计,信贷政策缩紧、新住宅陆续落成、对利率攀升的预期等众多因素,也都将影响住宅房地产市场的需求,对价格形成压力,进而也导致城市发展持续面对严峻的经营环境。

在这样的大环境下,郭令明强调,城市发展会严谨制定在新加坡及海外的土地和房地产投资方针。在新加坡,集团预计会于数月内陆续推出两个新项目,即位于坎贝拉通道的执行共管公寓和位于格兰芝路的Gramercy Park。

至于海外,城市发展去年在美国英国、意大利、日本、中国等地共收购了总值约13亿元的资产,力求推动业务的多元化发展,希望通过开拓海外市场及开发新投资平台来拓展业务。

郭令明说:“逆风预计将继续横行本地市场,全球经济前景也同样脆弱,但在此不明朗的前景下,仍会不时有好机会浮现,因此集团将做好准备随时利用行业低潮来巩固实力、拓展海外项目、多元化业务构成等。”

另一方面,城市发展的年报也揭露,郭令明去年的总薪酬达921万元,担任集团副主席的胞弟郭令裕是672万元,下一代郭益智(郭令明之子)和郭益升(郭令裕之子)的总薪酬则介于55万元至60万元。

相比之下,郭令明在前年的总薪酬是介于900万元至925万元,郭令裕是介于750万元至775万元,郭益智是介于50万元至55万元,郭益升则是介于45万元至50万元。

目前,还有多家上市公司的年报尚未出炉,也有个别已出炉的没揭露高管薪金。在揭露薪金的当中,一些较高的包括星展集团总裁高博德(Piyush Gupta)的1012万元,云顶新加坡主席林国泰的介于900万元至925万元等。

郭令明预计,信贷政策缩紧、新住宅陆续落成、对利率攀升的预期等众多因素,也都将影响住宅房地产市场的需求,对价格形成压力,进而也导致城市发展持续面对严峻的经营环境。

 

俄罗斯海域沉船事故敲醒警钟 如何在沉船中逃生

俄罗斯海域沉船事故

俄媒称,当地时间2日在俄罗斯远东鄂霍次克海域发生沉船事件。据指称,所沉船只是一大型拖网渔船。事发时船上共有132人,包括78名俄罗斯人、42名缅甸人、3名拉脱维亚人、4名乌克兰人和5名瓦努阿图人。目前已知有54人遇难,63人获救,另外15人下落不明。有俄罗斯媒体报道称,此次遇难的渔民年龄都在28到32岁之间。

目前俄罗斯警方正在强力进行搜救工作,搜救范围已经达到了8500平方公里。

俄罗斯侦查委员会发言人弗拉基米尔·马尔金表示,拖网渔船很有可能是与障碍物发生了撞击导致船体发动机舱受损,并最终沉没。而早前有报道称,船只是在收网过程中发生事故的,事故诱因可能与船员违反渔业操作规则有关。

不管事故缘由如何,已然造成了伤害。死者已往,生者更该珍惜。所以普及一下海域船只事故缘由以及逃生建议吧。

 海上沉船的几种原因: 

1.低气窗

气窗是位于船背部或者尾部的一个垂直平面。在船的外侧,马达安装在气窗的上面,在船舱里,你会在气窗上看见船的名字。之所以把气窗安装到足够高的地方是为了不让它碰触到水面。有时,简单的设计缺陷会导致气窗过低。不当的重量分配一样会使气窗过低,致使水浪进入船舱,淹没甲板。为了避免类似事件的发生,不要把所有重型装置配备在船尾。水中呼吸器、冷却器、捕鱼设备和饵料应当均衡的分布在船上,以确保气窗处在一个安全的高度。千万记住不要在船尾的一侧抛锚—这会使气窗进一步下沉。 

2.缺少排污螺塞

听起来这是件不费脑筋的事,但一直以来,沉船事件的发生恰恰是因为缺少了排污螺塞。当船只在水面前行的时候,整个船身距离水面的高度要比停息的时候高,而且船头要比船尾高。排水管道位于船尾,与甲板持平,进入船内的水波和浪花就是通过排水管道排出的。当船向前行驶的时候,水浪掀动致使船身发生倾斜,船内的水就会顺着排水管道流出。当船只在停靠休息时,船长如果忘记了用一个小小的防水螺塞阻止管道排水,这时,问题就出现了。船只停止移动时,水浪通过排水管道进入船内,船体开始下沉。携带额外的排水螺塞并在点火器附近放置一个以作为提示。 

3.冷却系统出现漏洞

船上用的发动机是船用水冷压缩机,对于一个300马力的发动机来说,每分钟大约抽30加仑的水。如果水管爆裂或不够严密,船底会再次进入水导致船体下沉。检查水管是否有腐蚀或爆裂,并确保在你离开之前配备好冷却系统装置。替换所有你认为有问题的装置,这样,你就可以放心了。 

4.导航错误

简言之,这就意味着在你的船上增加一样装置。它可能是岩石、冰、礁石、原木或是其他任何足以破坏船的表面、船体或是小船的东西。最好的解决办法就是加以小心。看见残骸时要减速,在暴风雨过后尤其要小心。如果你看见了一些漂浮物,那么在它的表面下肯定有更多物体。假如听起来像是碰撞到了什么东西,马上停下船,检查是否有漏洞或者裂缝。 

拧紧排水管道上的螺塞,并且提前阅读怎样的船上设备才算安全。

船舶的安全设备:

1.排水泵、舱底水泵

在船上配备正确安全的设备,就和拥有一个技术娴熟的船长同等重要。没有救生衣或是救生艇,连船长都没有办法阻止沉船时间的发生。最重要的就是首先要配置舱底水泵。多余的水会从甲板旁边的排水口排出,但是这些水又时常会通过别的途径流入舱底。

舱底水泵会把船底的水抽上来,然后通过管道将水排出。舱底水泵有很多种,选对合适的水泵十分重要。如果在位于距离船的吃水线一尺一下有一个一寸的漏洞,那么一分钟能流出约80加仑的水。同样大小的漏洞如果在距离吃水线3英尺以下,那么每分钟流出的水将增加到135加仑还要多。许多沉船事件的发生是由于水流出船的速度要慢于进水的速度,或者是因为水泵坏掉。定期维修水泵是避免沉船的重要因素。 

大多数机动艇不足35英尺长,不但排水泵很少,而且也没有足够的电池能量来运转它们。大多数帆船,不论大小,都只有一个泵。由于过度运转和有时候不正当的维修,舱底水泵便会失去原本的工作性能。安全起见,专家建议在船上备用两个泵以便替换。除此之外,你还应该预备几个手动泵以备紧急情况的发生。浮动开关会自动触发船底的水泵,当到达一定水位的时候,浮动开关会自动打开,来避免危险的发生。石油、污泥和碎片会影响泵的运作,因此保持舱底和泵的清洁十分重要。 

2.救生背心和救生服

对于任何一名乘船者来说,救生背心和救生服是必备物品。事实上,法律规定每名乘船者需配备至少一件救生衣。把救生衣放在易于拾取的地方,固定好,以免掉落船外。救生服要比救生背心高级一些。它是包裹整个身体的服装,内置绝缘,还有使人体保持漂浮的鞋子,甚至是在冰冷的水域也可以使用,这就要看你是否需要它,肯为它付多少钱了。档次最高的救生服还能抵御寒冷,价格在1300美元到1600美元之间。 

3.救生筏

救生筏在近些年取得很大进展。现代救生筏有蓬盖、浆、绝缘地板、救助水桶、梯子和各种应急物品——照明弹、水袋、信号镜、反光胶带、钓鱼装备等等。它们装备着铃铛和口哨,看上去像自动充气的行李箱。一个好的救生筏并不便宜。豪华的四人模型成本价约4000美元——如果你确实需要它,那就值了。 

救生筏的包装和定期保养由制造厂商负责,以确保它的可用性。不幸的是,大多数奢华的救生筏并不防漏。对于一艘小船来说,浩瀚的海洋是可怕的,最后,海浪很可能进入你安全的避风港。所有现代救生筏配备排水泵和包修理恰恰是出自这个原因。 
接下来,我们将看到关于沉船逃生的一些建议。

 

关于沉船逃生的一些建议

如果乘船时遇险了,要在短时间内奔到通向甲板的最近出口,尽快跑到甲板上。

 

1.沉着冷静,保持信心

遇险人员间要相互鼓励,树立求生的信心,在使用救生设备,如救生艇、筏时要注意听从指挥,保持秩序,特别要强调的是树立一定能活着回去的信心至关重要。

2.发布信号,报警求救

要通过一切可能的手段,将自己遇险的具体情况(时间、地点、遇险性质、所需帮助等)和报警求救信号发送出去,一般可通过甚高频电话(VHF)、DSC、GMDSS卫星通信系统、应急示位标、单边带等船用救生设备,在条件允许时,也可直接用手机拨打水上遇险报警电话:城市区号“+12395”求救。

3.快速穿好救生衣,不要贸然跳水

要尽快穿好救生衣,在条件允许时要尽快放下救生筏和艇,并且在落水前要保证吃饱、穿暖,使自己有一个充足的体力,同时要尽量不落入水中,特别是在水温较低时,要尽量待在船上或是救生艇筏上等待救助,不要贸然跳水。

4.减少运动,保持体力

一旦落入水中,一定要保持情绪稳定,不能慌张,尽量减少在水中的活动,特别是水温低时尽量不要游泳,最大可能地保持体力,延长在水中的待救时间。

如果不得不离船时,一定要穿好救生衣,跳水时尽量选择较低的位置,同时要避开水面上的漂浮物,从船的上风舷跳下。如果船左右倾斜则应从船首或船尾跳下。跳到水中应采取最好的姿势,双脚并拢屈到胸前,两时紧贴身旁,交叉放在救生衣上,使头颈露出水面。这样做对保持体温很重要。

一般来说,为保存体温和体力,对落水者的要求是:弃船时,应多穿保暖防水的衣服,将头、颈、手、脚遮护好,袖口、裤管口、腰带等扎紧;落水后不应做不必要的游泳,并应采取国际上有名的HELP(HEAT:ESCAPELESSENINGP0STURE)姿势,即三人一组,肩搭肩围成圈,每个人蜷缩双腿、双脚、双膝贴近腹部,以减少体温扩散,互助互惠,保存体力,浮于水面等待救助。

在水中漂浮时,如果没有现成的浮袋或救生衣,应该利用穿在身上的衣服做浮袋或救生衣。可以使用的有:大帽子、塑料包袱皮、雨衣、衬衣、化纤或棉麻的带筒袖的上衣等,甚至可以将高筒靴倒过来使用。但应注意不要将衣服全部脱掉,以保持正常的体温,具体方法为:要在踩水的状态下,进行如下活动,用皮带、领带或手帕将衣服的两个手腕部分或裤子的裤脚部分紧紧扎住,然后将衣服从后往前猛地一甩,使其充气。为了不让空气漏掉,用手抓住衣服下部,或者用腿夹住,然后将它连接在皮带上,使它朝上漂浮。如果用裤子做浮袋,将身子卧在浮袋上,采用蛙泳是比较省力的;如果穿着裙子,不要把它脱下来,要使裙子下摆漂到水面上,并尽力使其内侧充气。

 

 

 

新加坡私宅价格指数采用新计算法

新加坡市区重建局更换了15年未变的私宅价格指数计算方式,以更准确地反映本地私宅市场中的价格变动。

市建局指出,修订私宅价格指数(Property Price Index)是因为新加坡私宅种类已日趋多元,不仅出现更多小型鞋盒私宅,早年兴建的私宅也逐渐老化,显著改变了私宅市场的结构。

新加坡私宅价格指数采用新计算法

昨天公布的今年第一季私宅价格预估数据已开始采用新计算法。新计算法除了单位地契、落成状态、私宅种类和地点之外,还考虑到更多影响屋价的因素,包括单位屋龄、单位面积、是否靠近地铁站等。

采纳了新计算法的私宅价格指数,除将与建屋发展局去年底开始采用同样计算法的组屋转售价格指数接轨,也能与日本和法国等市场的先进住宅价格指数并肩。

私宅价格指数的基年从1998年第四季调整至2009年第一季,与去年底调整基年的组屋转售价格指数一致。

此外,私宅价格指数覆盖的私宅范围扩大了,能反映所有私宅的新推出和转售价格走势;旧指数的私宅涵盖率约90%。

ERA产业主要执行员林东荣把指数新计算法形容为:“这就好比将水进一步蒸馏至清至纯。”

根据市建局文告,私宅价格指数过去采用的“分层计算法”(stratification),先根据私宅种类划分小组,再取得每组价格中位数,按过去12个季度的移动平均交易量,为不同组别加权,综合算出每季私宅价格指数。

这种方法较简易直接,但随着近年来私宅种类增加,它面对一定的瓶颈,无法辨识私宅的新旧和大小,却又不能进一步细分,因为这可能导致指数波动性增加。

新计算法称为“分层特征回归法”(stratified hedonic regression),细分出影响房价的屋子特质,包括地契、屋龄、面积、地点等,并从指数中去除这些特质的影响,只留下受时间因素影响的部分,并改用按固定的权值来综合算出每季的私宅价格指数。

固定权值(fixed weights)反映总体交易资产的价值,可减少指数因交易量起伏而出现的波动,当局将每隔三年检讨权值。仲量联行东南亚研究部主管蔡炎亮认为,新计算法让指数能够反映房价在本质上的改变。

市建局的私宅租金指数也将采用新计算法。

值得注意的是,尽管新算法只从今年第一季起生效,但若根据新算法进行回算,私宅价格指数过去一年四个季度的跌幅,似乎都比按旧计算法的跌幅小。

按旧的计算法,整体私宅价格在2014年全年累计下滑4.0%;第一季至第四季的跌幅分别是1.2%、1.1%、0.7%、1.1%。

按新计算法,去年第一季至第四季的跌幅分别是0.7%、1.0%、0.8%以及0.8%。

对此,市建局发言人说:“累计价格跌幅上的微小差别是计算法改变所致,按新算法对2014年的私宅价格指数进行回算测试,显示价格动态的大趋势(跟旧算法)一致,细节的差异并不大。”

欣乐国际执行董事麦俊荣表示,新旧计算法在变化率和波动率方面的差别极小,新计算法代替旧计算法“不会对买家的投资决定和政府的私宅政策带来任何影响”。

开发房地产交易信息网站SRX的StreetSine联合创始人兼首席技术官李俊旸表示,市建局的新计算法与SRX的计算法一致,对公众是一件好事,他们做决定时可参照更一致的数据。

私宅价格指数在采集原始数据方面也有所进步。新推出的销售数据来自发展商,该数据将剔除所有发展商提供的折扣和回扣,以得出新推出单位净价。

转售和楼花转售数据则来自土地管理局所收到的买卖禁令(caveats);由于申请买卖禁令不是一个强制性步骤,过去的转售数据并不全面。

如今,市建局将从第三方,即国内税务局获取印花税数据,使私宅价格指数覆盖所有私宅。

市建局也将缩减私宅价格指数子指数,从目前近50个缩减至6个,以反映更广泛的价格趋势。