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一带一路搭上RCEP 缅甸经济迎来突破契机

撰文：骠国乐

2021年终於来临，环球经济准备疫苗接种後的经济复苏，各路缅甸投资利好消息亦纷纷涌现。缅甸上周宣布与全球最大疫苗厂印度血清研究所达成协议供应全国市民。而这周中国外交部长王毅亦出访缅甸，以支持连任的全民盟政府。王毅是过往12个月继习近平与杨洁篪的中国领导人重点出访缅甸，意味着一带一路中非一般的重视。王毅也是缅甸新政府成立後首位受邀到访的外长，反映了缅甸对中国的尊重。

读者一般熟知一带一路政策，所以我只想指出一个重点：缅甸的地理位置在带路上是无法替代的。缅甸接壤中国，西邻印度、孟加拉，南面则与东盟多国陆路相连，天生就是亚洲的物流枢纽，地理位置冠绝东盟。中国资金在全民盟政府掌管的未来五年必定倾力投资深化关系。王毅会晤昂山素姬时强调中缅经济走廊既是共建一带一路的旗舰项目，也是两国命运共同体建设的具体实践。昂山素姬回应重视缅中经济走廊建设，愿同中方及时协调，共同推进有关项目。缅甸对於中缅经济关系的看重不用赘述了吧。

在两国关系步入黄金时期的前提下，2021将推动2020疫情间一重大突破，就是缅甸与中国，日本和其他12个国家一道，靠区域全面经济伙伴关系协定 RCEP组成了世界上最大的自由贸易区，约占全球GDP的30％。RCEP章节内容涵盖货物贸易、原产地规则、海关程序与贸易便利化、贸易救济、服务贸易、投资、电子商务、政府采购等20个章节。该协定将采取统一的原产地规则，生效後成员国之间的贸易仅需要一份原产地证明。RCEP 的统一原产地法规将促使来自生产成本较高的澳大利亚、日本、纽西兰、新加坡及韩国的制造商增加投资於成本较低且工人技能较低的国家，例如缅甸、柬埔寨及寮国。昂山素姬发言时提出RCEP将刺激缅甸经济，将加速贸易和投资的便利化，令缅甸成为这高能、高效、规范的多边贸易体系一部分。

我有一位香港朋友在缅甸设立纺织厂。他听见RCEP的成立特别兴奋，更立刻在缅甸买了住宅单位投资。他说上世纪五六十年代，美国将纺织服装生产基地转移至日本、德国等国家，随後又从日、德逐渐转移到韩国、新加坡、中国香港、中国台湾等新兴国家和地区。九十年代起，世界主要纺织服装产能被国内承接。当前，东南亚丶南亚等地区纺织服装业方兴未艾，有潜力成长为重要的全球性生产基地。每一个受这工业产能输入洗礼的国家都在短短数年内发大达。他觉得缅甸绝不例外，一定受惠。

缅甸新建项目—仰光半岛酒店公寓（The Peninsula Residences Yangon），由享有盛誉的半岛酒店管理，融合了传统和现代建筑与舒适、魅力和优雅的国际标准。点图了解项目详情

我最近在中文国际房产搜索引擎居外网看见终於为缅甸开了一页，更登上一个由香港人开发的楼盘。我在其网上直播间听见讲者说现在投资缅甸的原因是天时地利人和。我非常赞同这论说：一带一路为缅甸带来期待已久的基础建设，打开公路铁路，加建机场港口，让人力物力加速内外出入。RCEP则为缅甸拉进投资者，扩充市场，更以关税制度大力保护低度发展国身份，令竞争力提升。

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来源：香港经济日报
责编：Zoe Chan

一带一路搭上RCEP，缅甸经济起飞契机不可多得！

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【购房案例】资金被冻结，买家如何免成苦主？｜居外专栏

2020 年的圣诞节，本来应是普天同庆的日子。但对於经黄冯律师行进行交易的买家来说，却可能是恶梦的开始！事缘於黄冯律师行涉嫌有前文员不诚实挪用客户款项，被中国香港律师会接管了，并且冻结其所有银行户口资金。

据报导有 79 个案件涉及 1.27 亿的订金及尾楼被冻结。如果只是订金被冻结，大部份买家还可以应付，但一旦刚碰着当天成交的话，九成的楼价（包括银行贷款及买家应付的楼价尾款）都已经存入黄冯律师行的户口。资金被冻结，意味买家无法及时在成交日将款项转到业主手上，业主有权刹订及向买家追讨损失。而贷款银行的钱已经借出，但没有相应的楼宇作抵押，又可以向买家要求立即还款。大家可以想像涉事买家情况是何等惨情，何等无辜！

更严重的是，冻结资金会拖近延多久？类似案件在 2016 年也曾发生，当时何伯华律师行要超过一年才能将资金解冻。这一年的等候时间，对涉事买家来说，绝对是惨无人道，痛苦万分！

接管律师行的原意，当然是保障客户利益，但结果反令无辜客户利益受损，心灵受创。而且这种事件，隔几年便偶有发生，无论政府或律师会等监管机构应该即时检讨现行制度，令保障客户的精神得以全面落实！

当今的监管制度，主要依靠对律师行老板的信任；但本身是律师的立法会议员谢伟俊也提到，行内不少律师行都是由法律行政人员（俗称师爷）掌管。换句话，律师行的律师老板也只是橡皮图章，明显地现行制度已追不上时代的演变。

当今科技发达，但律师行的款项交收仍然停留在支票年代。笔者大胆提议，就一笔楼宇买卖的客户款项，应存入银行的特定专户。专户只限有关买家、卖家、银行及律师楼使用。资金的安全程度就自然大增，更可藉互联网的方便，有关人士可以随时上网了解资金的流向。毕竟每年都有近六万宗交易，单靠律师公会的监管，不及买家自己监管自己的款项来得及时有效。

当然，在制度未有成功改革之前，买家在挑选律师行，就要万二分小心！历史悠久丶信誉良好的律师行，比收费便宜更重要。律师行的规模也是参考因素，有多少个合伙人？律师行购买多少金额的“赔偿保障”？这些也是客观考虑因素。如果有可信的业内人士，就能更易了解律师行的背景，以便更安心地进行交易。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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一分钟速览日本最新关键经济数据｜居外专栏

根据世界银行最新发布的《全球经济展望》报告，对於日本的经济展望，预计2021年增长率为2.5%；而2020年预估则为-5.3%。鉴於日本政府之前采取的空前刺激政策和规模，该预估已较去年6月世行的预测提高了0.8%。

此次世行报告指出，预计2021年全球经济增长率为4%，该增长率是基於新冠病毒疫苗在全球广泛普及而作出的预测；同时，更提出如病毒疫苗普及遇阻，疫情出现持续蔓延，增长率将可能低至1.6%。

从目前的复苏情况来看，中国的经济恢复较快，预计2021年的增长为7.9%；美国2020年
预计增长率为-3.6%，2021年为3.5%；欧元区也将为温和复苏，预计2021年增长率3.6%。

全球经济增长

根据日本财务省公布的2020年11月国际收支初值，日本与海外货物、服务，以及投资交易情况的经常项目盈馀较上一年同期增长29%至1.8784万亿日元，为连续77个月实现盈馀。经常项目中，贸易收支顺差为6161亿日元，但由於钢铁和汽车等表现不理想，出口整体出现了3.4%的下滑；而原油粗油的进口也减少了50.2%。

由於受新冠疫情持续影响，外国游客入境数量巨减，旅游收支盈馀大幅度减少87.9%至276亿日元，因此，包含旅游和货物运输在内的服务收支为逆差1816亿日元。

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购买日本房产的人为什么那么多？

根据日本房地产市场的相关数据统计，该国家的房产收益比例大约为5%左右，尽管如此，每年投资日本房产的人数还是很多。为什么购买日本房产的人会那么多呢？日本房产回报率达到5%是非常稳定的，很多人之所以愿意投资，就是因为日本的房产几乎不会出现贬值趋势，大多数房产都是保值升值状态。当下日本房市的状态是房价上升的速度几乎赶上了房租上涨的速度。

在相关政策的影响下，日本公寓的房产价格一直在不断上升，其主要政策是遗产税的改革政策。按照相关的计算方式能够使公寓毕业很多税，所以购买公寓的人数在不断增加，使得公寓的价格在不断上升。其次就是日本的贷款利率由最开始的2.05%降到了0.93%，这一变化使得大多数人都有一定的能力去承担房贷，从而房产的需求量得到了增加。

日本房产价格的上升，还离不开日本的租赁市场。和国内租房市场相比，日本的租房市场法律制度更加完善，能够更好的去保障租客的利益。日本的租金上涨速度之所以没有房价上涨速度快，是因为日本房产最大的特点就是租金变动的滞后性与粘连性。日本的房产能够被大多数人投资，离不开流通性和平稳的价格波动，尤其是日本发展较好的城市，它们的房产价格存在大量的必然需求，这些足够支撑该城市的房产价格不断上升。

全球资产分配的浪潮越来越汹涌，大多数人在选择分配的过程中，必然优先考虑的是汇率稳定，经济发展稳定以及各方面都比较稳定的国家，日本就是大多数投资人士的首选。日本房产的回报率5%是整体趋势的稳定，但单个区域也有达到10%、3%、4%的。

日本房价走势图近20年的发展趋势

日本房产市场的发展可谓是跌宕起伏，从20年到现在经历了房产价格上涨、房产价格断崖式下跌以及缓慢恢复这三个阶段。目前日本房地产市场的发展仍然处于复苏阶段，和之前的趋势相比，现在的它越来越稳定可控。想要更详细的了解日本房价未来的发展趋势，就必须了解过去20年日本房价走势图的状况。从2000年到现在，日本的房产价格一直在不断上升。

因为日本的房地产市场经历过房产泡沫，所以现在的房市是比较稳定的，即便如此，像东京大阪等这样的城市，房产价格仍然比较高，购买一套公寓至少准备3,000万日元左右，折合人民币为200万。如果想投资日本的房产，这两个城市也是首，因为它的租金收益回报是比较好的，平均维持在5%以上。1980年至1985年这段期间，日本的房产价格是最高的，上涨的也最厉害。后来随着美国汇率的介入，日元出现贬值趋势，使得房地产市场出现泡沫。

这几年在日本进行房产投资的人不在少数，随着日本举行的国际活动越来越多，对日本房产翘首以盼的人也在不断增加。投资日本房产是一个保值的项目，和其他国家相比，在该国家投资也没有过多的要求限制，所以由适合入手的一定要抓住时机。2021年的东京奥运会一定会使得日本的房产价格有所上升，届时抓住机会进军，能够获得一番不错的收益。

未来5年的发展中，日本还有很多国际性的活动，比如2025年世博会以及要在大阪开赌场等这些活动，都会使得日本的房产价格有所上升。日本的新楼盘并不是最佳的投资，选择好区域的二手房同样能够获取高效益的回报。

日本租房价格如何？一般要收取哪些相关的费用？

日本租房和国内租房有很大的区别，它的手续和流程相对来说比较复杂。日本租房前期的缓解虽然比较繁琐，但是能够更好的在后期保障你的利益。对于想要租房的人来说，日本租房价格一直都是首先想要了解的。日本租房价格如何呢？通常要收取哪些相关的费用呢？为了让大家能够更直接的租到房子，我们来详细了解一下日本的租赁市场。

日本房产的租金价格是比较高的，并且面积比较小。和国内相比，在日本找房子没有想象中的那么容易合同时间，至少是两年起步。日本租房的合同是非常规范的，并且有法律保障，能够更好的保障租客的利益。日本租房只有一些简单的家具家电，其他的都需要自行具备。租房合同到期之后，日本的退房手续也非常的复杂，所以一定要对这方面进行详细了解。

日本房产的租金是比较贵的，据了解，东京的基本房价是上海的两倍左右，40平米的1室1厅，在日本一个月的租金大约为7500~11,000元左右。日本租房除了租金还有头金，这是在日本租房子必须要准备的费用。日本的房租，因为每个地区的房产价格不一样，所以租金价格也存在差异。准备好房租之外，还要准备管理费，押金，礼金保证金，保证公司费用以及综合保险等其他相关费用。

日本的管理费用通常情况下在2000~15,000日元之间。押金、礼金以及保证金这些基本上都是0~2个月的房租费用。保证公司的费用，初次费用是第1个月房租的30~150%，根据最新的数据可以得知，大约为1万日元左右。综合保险费用两年需要15,000~25000日元只左右。除了以上费用之外还有其他费用，所以去日本租房之前一定要详细了解。

泰国房产中国人可以买吗？

现在国家出台了各种房子的限购政策，所以很多人都会选择去国外买房，用于投资或者居住，但是泰国并不属于移民国家，所以无法获得国籍的。那么在这样的条件下中国人还可以在泰国买房吗？不妨和居外小编一起来看看吧。

中国人可以在泰国买房吗？

可以，但是不是所有类型的房子都能购买。在泰国外国人只能购买该国家的部分公寓，其他类型的房子无法购买，虽然泰国也可以贷款买房，但是中国人贷款非常麻烦，很难审批下来，基本要付全款；而且用于投资出租的话也会比较难出租。

中国人在泰国买房的条件有哪些？

1、没有泰国国籍的人就无法购买泰国的土地，也就是中国人去购买泰国的房子无法购买永久性产权的防止，特别是别墅类的。

2、中国人可以在泰国买公寓，虽然有产权但是，大部分公寓的产权都是属于泰国人都，外国人口只能购买49%的公寓。

3、除泰籍人口其他人要在泰国买别墅土地，想要有产权那就需要在该国家注册泰国公司，虽然不要实际经营，但是需要支付公司报账费用。

4、在泰国买房可以贷款，首付和国内差不多，但是利率比较高，而且通过率比较低。

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在泰国买房的风险有哪些？

1、在泰国买房的流程相对复杂，而且当地银行很可能不会给外国人贷款，还需要把房款兑换成泰铢才可以交易。

2、泰国的产权比较复杂，绝大部分的置业都是没有产权的，即便在比较热门的吉普岛地区的产权率也才只有10%左右。

3、在泰国买房要缴纳的税收非常高，非泰国籍人口在泰国买房税收高达37%左右。

泰国房地产税费一览表

延伸阅读：

如果有朋友想要在泰国买房的话，一定要提前了解当地的行情和购买条件，避免带来经济损失。更多关于这方面的内容可以关注居外网。

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“买房送居留”利好来袭！中国买家看涨泰国房产

尽管泰国出现了新一波的新冠病例，但在疫苗发放预期和入境旅游重启的推动下，中国买家准备在2021年下半年购买泰国房产。

亚洲房产科技集团居外IQI的联合创始人兼首席执行官Kashif Ansari表示，就中国房产买家的兴趣而言，泰国仍然是首选目的地。

“我们不认为最近的[新冠感染潮]会推迟经济的重启或外国房地产投资的复苏，”他说。“可能更重要的是，泰国人和希望到此旅行的外国公民何时可以接种疫苗。越早接种疫苗，生活就能越快恢复正常。”

Ansari先生又说，居外IQI预测，如果疫苗接种制度不被推迟，泰国经济将在2021年下半年开始重新开放大规模国际旅游。

“当大规模旅游恢复时，泰国房地产市场将出现惊人的反弹。旅游将使游客回流，这将支持经济增长和就业，帮助提升当地买家需求，”他说。

这也将带来更多的海外买家，他们急于弥补失去的时间。

中国房产买家咨询最多的前五大国家

去年，中国房产买家咨询最多的前五个国家是泰国，其次是美国、澳大利亚、加拿大和日本。2019年，泰国也居于首位，其次分别是澳大利亚、日本、美国和加拿大。

虽然泰国的咨询量与2019年达到的极高水平相比大幅下降，但在考虑购买海外房产的中国房产买家中，泰国保持着领先地位。

“中国和其他外国买家认为泰国是一个经济实惠的目的地，拥有高品质的生活方式。他们相信经合组织和高铁将有助于促进2020年代强劲的经济增长和房地产价格增长，”Ansari先生说。

他说，国际买家，特别是中国买家，希望恢复购买泰国房产，因为泰国政府已经采取了一些关键措施来支持房地产市场。

“提供长期居住签证以换取[至少1000万泰铢]房产投资实属明智之举，”他说。

已经有三个豪华公寓项目与泰国尊荣卡（Thailand Privilege Card，泰国精英签证的运营商）签约，预计将达成约200宗销售。这将导致约20亿泰铢的投资进入该国。

他说，如果再有30家表示有兴趣的开发商也签约，并按照计划销售一定比例的单位，将大大增加投资。在33家开发商签约的情况下，居外IQI集团估计该计划下的销售总量为2200套，总投资额至少为220亿泰铢。

“财政部和行业团体还提出了其他想法。政府应该为投资低至10万美元的低价单位提供较短的居住期，”他说。

他建议政府将选定地区建筑物中外国公寓所有权的配额从49%提高到高达70%，并延长低层房屋的30年租赁期。

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来源：Bangkok Post
编译：Zoe Chan

泰国房地产市畜势待发，迎接下半年强劲反弹！

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2020年葡萄牙黄金签证中国人获批最多｜居外专栏

鉴于2020年的情况，葡萄牙黄金签证表现还是很不错的；尽管项目投资额经历了13%的下滑，但是去年的申请量（1,182）只比2019年少了5%。2020年总投资额达到6.47亿欧，与2019年的7.42亿欧相比略微下降。投资额下滑比申请量下滑还快是因为替代性投资选项的逐渐走红，很多人认为这些替代性投资选项是经济上更划算的投资类别，主要是需要翻新的房产和投资基金。

葡萄牙黄金签证：签证签发量

葡萄牙黄金签证各年度投资额

诚然，选择我们称之为“替代性”资产类别（除传统50万欧买房的其它任何投资选项）的申请人的份额从2019年的24%升至2020年的33%。相对来说，增长最强劲的是35万欧投资基金类别（第7类），尽管选择这个选项的申请人数量只占总申请人数量的4%，但是其2020年申请人数量是2019年的6倍。

葡萄牙黄金签证替代性投资选项在总投资中比例

葡萄牙投资居留计划——各资产类别的投资额

但是，以绝对数字来看，增长最强劲的则是35万欧需要翻新的房产类别；305名主申请人选择需要翻新的房产，比2019年多出91名。从去年7月1日开始，投资者在房产热点城市，比如里斯本、波尔图、还有阿尔加维，购置房产再也不具备申请葡萄牙黄金签证的资格了。所以，需要翻新的房产投资选项有望在2021年提升其份额。

但是，2020年相较于2019年最大的变化则是美国人对项目兴趣的急剧增加——这一现象肯定不是葡萄牙黄金签证所独有的，而是市场上各项目中普遍存在的。

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全年贡献了75名主申请人的美国人——史上头一次进入了前5申请人来源地。但是这确实是一个强劲的首秀；只有中国人（296名）和巴西人（126名）比它更多。南非和土耳其分别占74人和72人。

葡萄牙黄金签证按月度和申请人来源地排列的主申请人数量

来自里斯本律所VCA Valadas Coriel & Associados的Patricia Valadas Coriel把美国人对欧洲居留许可的兴趣归结为一系列因素的叠加，认为美国人的动机就像它这个国家本身一样多样化：“对一些人来说，他们对特朗普不满意；另一些人则不看好拜登。美国对疫情的处理相对较差、政治不稳定、还有骚乱。”

“这些因素都有负面影响，” Patricia指出。“但是去年真正的大事则是几乎全世界都对美国人关上了大门。所以美国人对于无法去欧洲旅行感觉很挫败，于是最终决定拿一个欧盟国家的居留许可。”

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美国房产真的是永久产权吗？

了解美国房产的读者朋友们也许已经知道，美国房屋是永久产权的。很多国人对“永久产权”的理解是可以住一辈子，并世代相传，而美国房产的“永久产权”实际包括什么呢？又是否真的像大家所理解那样可以世代相传吗？

一、中国房屋的70年产权

在中国，买了房子之后就拥有了房屋使用权，而住宅土地的使用年限一般为70年。要说明的是：70年产权的计算是从开发商拿地开始起计，不是从买房或拿到房产证那一刻开始算的。等房子产权转移到您手里的时候，使用年限早已不足70年了。

土地属于国家所有，人民享有土地使用权这是中国制度的鲜明特点。我们要搞清楚一个问题，70年产权年限指的是土地使用权年限，而我们对房屋的使用权是永久的。据最新的民法典草案规定，70年产权到期，也就是说房子土地使用期满了，产权自动进行续期，根据当时的情况免缴或者缴纳合理的续期费用。

二、美国房屋的永久产权

精明的犹太银行家早就明白：房地产业中，“增值的是地，贬值的是房”。美国的国土面积982万平方公里，除掉66万平方公里的水面，陆地面积为916万平方公里，其中大约三分之一归政府所有，其余为私人财产。换而言之，这三分之二的土地均可被购买。

在购买美国房产的同时，也买到了地表所有权、地下所有权和领空所有权，即包括地球表面到地心，和土地上方的领空。其中地表的建筑、树木、河流之类都是您家的。

地表所有权（Surface Rights）

地表权是指使用、改良和出售土地表面的权利。这意味着您有权占用、建造和以其他方式使用您的土地的表面上的一切。因为您拥有土地所有权，您可以在您的土地上盖房子，建造一条私人道路，或种菜种树之类，而您只受当地区号（zoning）的限制。

地表权利可以单独购买、出租或出售。因为地表权只是土地的一系列权利之一，可以从这些权利中分离出来的。

地下所有权（采矿权，Mineral Rights）

地下所有权赋予该地块的所有人勘探、开发、开采和销售地表以下资源的权利。如果发现您家地下可能会有石油、金矿之类资源，那您就中大奖了——全部归您所有，和国家没有半毛钱关系。

与地表权一样，地下权也可以根据州和联邦法律买卖和转让。

领空所有权（Air Rights）

领空权是指控制、占用或使用您土地上方垂直空间的权利，但它通常比地表权利更受限制。这意味着其他人也可以使用您的土地上面的空间，如果这样做是合理和必要的。例如，您不能禁止民航或电线经过您的土地上方。

与地表权一样，领空权也可以单独买卖，尤其是在人口密集的地方（高建筑楼层买卖）。

三、产权永久不代表世代拥有

购买美国房产是永久产权，但是产权的持有是有成本的，比如每年都要缴纳房产税、物业费、遗产税等等。

美国人不抗拒房产税，因为房产税取之于民用之于民，主要体现在当地的教育、治安和城建设施上。美国公立学校的资金来自政府，而政府的收入来自当地居民的房产税。如果查看美国政府公布的财务表，就会发现，政府的房产税收入，有较大比例投入在当地的公立教育上。

房价高的地方，房产税高，学校得到的资金多，教育质量相应就好，整体学区就比较优质。学区优质又继续吸引重教育、能负担高额房产税的家庭集中，使之形成一个良性的循环。业主缴纳了房产税之后，也可以享受当地更好的治安和城建设施。

此外，如果房产所有人去世，房子不会自动变成法定继承人的财产，也不是简单办个手续就能继承，这中间涉及到一个国内没有的概念：赠与税和继承税。美国税法对于赠与税的认定属于认资产不认身份，简单来说就是无论你是否为合法居留身份，是持绿卡还是公民，哪怕你从未踏入过美国领土，但只要以个人名义在美国持有不动产，就需要牵扯到赠与税和遗产税。

通俗来讲，纳税人生前免费给予他人的行为受到赠与税的约束，纳税人去世后财产分配的行为受到遗产税的约束。

所赠额在一定限度内是免税的，且有年赠与额度限制和一生赠与额度限制。每个美国公民一生中的遗产税和赠与税的抵税总额是1120万美元，父母两人加在一起就有2000多万美元的额度，普通人怎么都够用了。但如果父母都不是美国公民，每个人只有6万的税款免交额度，加在一起12万美元，也就是说，房产价值超过6万美元开始起征赠予/遗产税，这就需要好好算一算。如果房产在赠予或继承时市场价值50万美元，那么孩子需要按50万-12万=38万美元来缴纳税款。

美国房产永久产权，所有人的确是可以住一辈子；但对于后代来说，是除去继承税部分的世代拥有。

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