juwai – Page 2294 – Just another WordPress site

悉尼山區地價攀升對澳洲房產投資者是好消息嗎？

悉尼西北鐵路線（North West Rail Link）的建設給山區地價帶來一次飛躍，但這對澳洲房產投資者而言卻喜憂參半。

截至2014年7月的3年中，山區住宅用地價值飆漲24.4%，總價值從269.3億增至353.2億。據新州總估價師（NSW Valuer General）最新評估報告指出，新州住房用地價值躍升超過13%，同比增加3.2%。

新州房地產研究所（Real Estate Institute of NSW）副所長坎寧安（John Cunningham）稱，地價增幅將使“更多人”需要在今年上繳更高的地稅。

2015年土地稅起征點是43.2萬元，投資者納稅額最低為100元，超過43.2萬但不足260萬房產，超出部分按1.6%附加稅率增收。擁有價值260萬以上房產的投資者則需上繳35,444元稅費，超出260萬的部分按2%附加稅率增收。另外，房產業主上繳的市政費也可能增加，一議會發言人證實：“鑒於地價各有漲跌，一些住房、企業和農地納稅人應當注意各自的市政費用的變化。”

山區地價攀升致悉尼房產投資投資者喜憂參半

澳洲房地產委員會（Property Council of Australia）新州分會執行主任拜爾斯（Glenn Byers）稱，新州將配備一套“更低、更簡潔穩定的土地稅務體制”。

新州總估價師西蒙（Simon Gilkes）突出強調西北鐵路線是推升山區地區土地價值的主要動力。他說，卡林福德（Carlingford），寶琴山（Baulkham Hills），櫻桃溪（Cherrybrook），凱利維爾（Kellyville）以及露絲山（Rouse Hill）鮑莫路（Balmoral）和北凱利維爾（North Kellyville）等發布區的住宅房產的需求高漲。

博士山（Box Hill），尼爾遜（Nelson），馬拉利亞（Maraylya），度拉裡（Dural），安南格魯夫（Annangrove），肯瑟斯特（Kenthurst）以及戈蘭歐裡（Glenorie）的農村土地價格暴漲；瑪露塔（Maroota）及戈蘭歐裡和懷斯門司費裡（Wisemans Ferry）之間地區地價也出現適度增長。

博士山、度拉裡及凱利維爾的商業地塊價格截至增幅顯著；寶琴山商業地塊價格適度上漲。北岩（North Rocks）一般工業用地和露絲山輕工業用地價格適度上漲。博士山和城堡山輕工業用地價格保持穩定。

悉尼市內地價增幅最顯著的地區包括：威樂比（37%）；賓士鎮（29.4%）；康士比（25.3%）；希爾斯郡（24.4%）；坎特伯雷（21.4%）；馬力圍（19.9%）；沃倫加（Warringah）（19%）；曼利（18.6%）。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

海外留學需“注意安全” 少參加派對爲妙

近日，法國巴黎連續發生兩次嚴重恐怖槍擊案，其中一起更是造成包括《查理周刊》工作人員，兩名警察在內的12名人員死亡。慘案發生後，中國駐法大使館提醒在法華人、留學生注意自身安全，切勿盲目出行。此前，在澳大利亞悉尼市CBD區域發生的劫持人質事件也令留學生家長擔心孩子的安全。

海外留學安全事件頻發出國前做做安全“功課”

近年來，海外恐怖襲擊、留學安全事件頻發，給學生的心理蒙上了一層陰影。發生恐怖襲擊的國家是否安全？是不是不適合留學？留學專家指出，無論在哪個國家，這些事件只是一個單一的偶發事件，幷不能就此認定某個國家不安全，學生和家長除了密切關注各國最新動態外，最關鍵的還是要做好留學安全方面的準備。

“在考慮出國前，要充分瞭解當地的社會治安狀况、法律法規、宗教習俗等，確保留學時自身安全。”嘉華世達廣東分公司諮詢總監胡鵬表示。

安全提醒1：出國前瞭解目的地安全狀况

胡鵬建議，在計劃留學時，要瞭解目的地的相關法律法規、安全狀况及文化背景等，爲自身出國留學做好準備。同時，也可以通過相關網站瞭解留學目的地當前的安全狀况，如疾病疫情、食品安全、治安狀况等。當然，大學校園相對校外社會還是較爲安全的。很多學校都將地界標明清楚，與周圍社區分隔開，設置相關門檻確保校園安全。如遇安全問題，可隨時通知校內警察，撥打當地報警電話，確保自身安全。

安全提醒2：注意學校提供的安全防護條件

啓德教育澳大利亞留學專家介紹，在澳大利亞校園，一般來說，學生在入學時就會獲得安全信息相關資料手册，還會設立緊急聯繫方式處理來自學生的緊急事件，所以建議學生入學後要注意學校在個人安全防護方面所提供的各項便利條件，以備不時之需。

安全提醒3:出門應結伴遇危險趕緊躲藏

近年來，國際安全局勢驟變，暴恐、槍擊等事件時有發生。面對此類突發性事件，一定不要慌張，保持冷靜，要知道如何躲藏、及時報警。在突發事件發生後，留學生不要采取過激甚至是不合法的手段，要利用當地法律維護自身安全和合法權益。

另外，在外如發現可疑的人或事，應馬上報警幷離開，不要在人流處扎堆，防止踩踏；如遇危險情况，一定要先尋找隱蔽空間，尋找幫助，千萬不要出于好奇心理上前圍觀，以免受傷幷干擾警務人員工作。當然見義勇爲也要量力而行，不能過于衝動。”

巴黎：全球最佳留學城市

儘管巴黎恐怖槍擊案嚴重影響了大家對這個“浪漫之都”的看法，但不可否認的是，巴黎仍是學生理想的留學目的地之一。

據英國調查機構QS在去年11月25日公布的2015年全球最佳求學城市排名，法國巴黎蟬聯全球最佳留學城市稱號，緊隨其後的是澳大利亞墨爾本，英國倫敦排名第三，澳大利亞悉尼排名第四，中國香港躍升至第五。

學習生活成本實惠

據悉，QS最佳留學城市排名分爲大學排名、國際學生比例、生活質量、聘用情况和消費承擔力五個範疇。這已經是法國巴黎第三年獲得全球最佳留學城市冠軍。

巴黎之所以能榮膺全球最佳留學城市冠軍，主要有賴于巴黎城市規模大，集中了世界一流大學，同時，巴黎的學習和生活成本也較爲實惠。

例如，法國的公立大學，包括公立綜合性大學以及公立工程師學院、公立美術學院和音樂學院都是免學費的。

在巴黎，學生只需要每年繳納400歐左右的注册費，另外每年支付6萬~7萬元人民幣的生活費，大約20萬元人民幣左右即能完成本科學業。

衆說安全留法

留學生提醒：

別老去派對別露富

法國巴黎7大的中國留學生認爲，在巴黎讀書需要注意的是：

1.不要中國人扎堆，要多和法國人交流；2.要能抗拒巴黎的誘惑，例如巴黎有各種參加派對的機會，但是學生一定要提醒自己，學業才是最重要的；3.注意財物人身安全，不要露富，不要大半夜還混迹在外面。巴黎的北邊最好不要去，巴黎的16區治安比較好。

駐法使館提醒：

掌握求助聯繫方式

中國駐法國使館也提醒在法中國公民和中資機構注意安全，掌握緊急情况下報案和求助的聯繫方式，出行時隨身携帶證件，注意觀察情况，如遇突發事件，務必保持鎮靜，迅速離開現場或視現場情况采取自我保護措施，立即報警或向中國駐法國大使館、領事館求助，告知自己所處的準確位置、有關情况及聯繫方式。

中國駐法國使館建議，在法中國公民如無特殊需要，近期內儘量减少出行，另外，所有在法留學人員應加强防範，幷同家人、同學、朋友保持聯繫。

澳洲官息下調至新低2.25% 房貸利率6年來最低

澳央行宣布降息至新低2.25%，是18個月來首次

澳大利亞央行在2月3日宣布下調現金利率後，財政部長何基（Joe Hockey）呼吁其它銀行馬上跟進降息。澳大利亞聯邦銀行（CBA）首先宣布跟進這一決定，隨後是西太銀行（Westpac）。

澳央行宣布降息四分之一基點，將官方利率將至60年新低2.25%。但何基表示，其它大型商業銀行應該馬上跟進這一決定。何基表示：“降息的跟進對於澳大利亞經濟的影響是極大的，而這種跟進最好馬上發生。我呼吁澳大利亞銀行，馬上完全跟隨降息，不僅僅在於澳洲購房者，小企業和信用卡也同等重要。”

聯邦銀行已經宣布將全部跟進央行的降息決定，把標准浮動房貸降低四分之一的基點，至5.65%。聯邦銀行還宣布降低5年固定房貸利率三分之一個基點，至4.69%，3年固定房貸利率降低至4.69%。

聯邦銀行是首批宣布跟進降息決定的澳大利亞商業銀行。大部分澳洲貸款購房者仍然在等待是否有其它銀行跟進，降低澳洲房貸利率。

西太銀行宣布，將降低標准浮動房貸利率0.28%至每年5.7%。新利率將從2015年2月20日起實施。那些使用西太銀行Premier Advantage Package 的顧客，將獲得最少0.7%的利率優惠，這樣他們的實際利率會跌至5%。這一調整後，西太銀行的房貸利率將至6年來的新低。如果購房者借貸30萬元，每月將能夠節省52元，一年624元。西太銀行零售和企業業務部總裁葉敦（Jason Yetton）表示：“今天削減利率對於購房者來說，是一個好消息，將提振澳大利亞經濟的前景，提振消費者和商業信心。”

國民銀行宣稱，他們正在審查貸款利率。澳新銀行在2月6日前都不會透露是否跟隨降息的消息。

其它非大型借貸機構，比如ME Bank和ING Direct都馬上跟進了降息。ME Bank的標准浮動貸款利率從2月20日起跌至5.13%，而ING DIrect的簡化房貸產品利率將從2月20日起降至4.97%。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

悉尼周邊Breezeway公寓項目：優先占據黃金投資機遇，擁抱精彩紛呈的生活

霍姆布什（Homebush）處於澳大利亞第壹大城市悉尼的內西城區，臨近悉尼奧林匹克場館和風景優美的霍姆布什灣（Homebush Bay）、帕拉瑪塔河（Parramatta River）。當地社區環境良好，處處綠草如茵，交通十分便利發達，有直達悉尼市中心的鐵路線路和主幹道公路。現在，當地有壹處優質公寓項目已獲批建造，為您投資悉尼房地產提供了難得的機會。

地理位置優越，豐富業余生活僅壹步之遙

這個最近剛獲得當地政府批準建造的公寓項目名為“Breezeway”，它位於霍姆布什德羅威街7-11號（7-11 Derowie Ave, Homebush, New South Wales, Australia），占據優越地理位置，距悉尼CBD僅11公裏，毗鄰悉尼奧林匹克公園，距奧林匹克場館僅1.1公裏。

Breezeway公寓的交通也十分便利發達，周邊有3個火車站，分別是霍姆布什車站、北斯特拉斯菲爾德車站和弗萊明頓車站，其中以霍姆布什車站距離最近，距離Breezeway公寓項目僅1公裏之遙。值得壹提的是，霍姆布什車站是壹個主要鐵路樞紐，機場線、悉尼內西線、悉尼南線均從此站經過。除了鐵路交通便利外，當地的公路網絡也十分發達，臨近帕拉馬塔公路和M4西部機動公路等交通要道。

居住在Breezeway，您可以步行至悉尼最大的蔬果市場之壹，購買新鮮水果和蔬菜；也可以乘火車或開車前往斯特拉斯菲爾德、帕拉馬塔、悉尼的商業區，盡情購物，體驗繁華都市生活；您還可以步行至著名的悉尼奧林匹克公園，參與各種體育和文化活動。悉尼奧林匹克公園是2000年悉尼奧運會的比賽場地，現在用作舉辦各項體育與文化活動，如悉尼復活節嘉年華、悉尼節、Big Day Out音樂節及壹些世界級的體育競賽項目。

若您能搶得先機購入Breezeway公寓，相信您和家人必將擁抱健康、豐富的生活。現在，每年約有1800項活動在悉尼奧林匹克公園舉行，如悉尼皇家復活節展覽會、國家橄欖球聯盟與澳大利亞橄欖球聯盟比賽，以及田徑與遊泳活動。悉尼奧林匹克公園還是重要的藝術與文化活動根據地，園內設有定期活動、公共藝術薈萃（澳洲最大的單壹場地公共藝術薈萃）等。

澳大利亞各大主要城市房產投資的熱度近年來壹直居高不下，悉尼更是澳洲房地產市場的璀璨明珠。數據顯示，澳大利亞各主要城市的房價在過去壹年中的漲幅高達8%，在各州府城市中，悉尼更以13%的漲幅成為壹枝獨秀。鑒於澳洲房產仍將在未來相當長的時期內維持漲勢，澳洲主要城市的投資競爭勢必日益激化。而已經獲批建造的Breezeway公寓項目，就將為您提供投資悉尼房產的珍貴機會，如此難得的機遇，相信富有投資眼光的您必定不會錯過。

公寓“Breezeway”位於霍姆布什德羅威街7-11號，占據優越地理位置，距悉尼CBD僅11公裏

Breezeway公寓的交通也十分便利發達，周邊有3個火車站，分別是霍姆布什車站、北斯特拉斯菲爾德車站和弗萊明頓車站，其中以霍姆布什車站距離最近

除了鐵路交通便利外，當地的公路網絡也十分發達，臨近帕拉馬塔公路和M4西部機動公路等交通要道

由於公寓樓高於周邊的普通住宅樓，因此高層公寓單元都能壹覽無余地欣賞到周邊美景，擁有異常開闊的視野 — 公寓樓高於周邊的普通住宅樓，因此高層公寓單元都能壹覽無余地欣賞到周邊美景，擁有異常開闊的視野

Pages: 12

决定澳洲房産“長期增值”的四大主因投資房産就靠它們了

在選擇房地産投資對象的時候，人們往往會被當前某些市場正處于火爆勢頭的地區所吸引，從而大量涌入這些地方。比如澳大利亞的珀斯地區，因爲這幾年鐵礦石出口熱而帶動了房市的興盛，于是就有不少投資人把它當作了如今最好的房産投資地。

但在我看來，這幷不是一種合理的投資觀念。正如我一直强調的那樣，房地産是一種長綫投資，而不是短期投機行爲。因此在選擇去什麽地方投資的時候，必須把這一地區是否具備長期增值優勢當作首先考慮的因素，而不是看當下哪個地方的房地産市場火爆與否。决定長期增值的因素主要是這樣幾個方面：人口規模；開發潜力；居住環境；教育水平等。

人口增長潜力

一個地區/城市的人口規模將對該地房地産的發展起决定性作用，因爲人口數量才是維繫房地産的剛性因素。風景區可以吸引旅行者的大量到來；某些特殊經濟增長點可以在短期內吸引大批投資商和勞工的涌入，但是它們都無法拴住穩定長期的居住者。珀斯因礦業而紅火，昆士蘭州則有風光迤邐的黃金海岸。但在這些背後，我們要看到這樣的數據：昆士蘭州的首府布裏斯班只有162萬人口，而珀斯所在的西澳全州也只有185萬人口。再看墨爾本， 2010年的統計數據顯示，它已擁有近400萬多人口。不僅如此，根據澳大利亞統計局的可靠預測，到2056年，它的人口將會增長到797萬（請見下图），到那時，它的人口總數將超過悉尼，這就是墨爾本相對于悉尼來說所存在的長期優勢。
此外，澳大利亞的某些城市，因其單一産業結構，决定了其人口規模很大程度上受到産業發展的影響。比如，如果礦業出口受到國際政治經濟形勢變化而波動，那对珀斯房地産業一定會受影響。反之，墨爾本這樣的多元産業發展均衡的城市絕對不會因爲個別産業調整而影響到人口規模，它相對更能任憑風吹雨打，我自巋然不動。

區域開發潜力

房産發展固然需要一定的人口規模，由于地區過于成熟，但包括土地在內的各種資源日漸稀缺，也會對房地産的發展産生制約。比如澳大利亞最大的城市悉尼。雖然在很多方面都具有領先優勢，但由于它的人口規模相對于其可開發的地區而言，已經處于飽和狀態。然而對老區進行“除舊布新”式的改造，在澳大利亞的國情和法律制約下，成本太高，所以沒有執行的可能性。因此，悉尼的開發潜力已經非常有限了。

反之，墨爾本雖然東、南、北三個方向上和悉尼非常近似，也在趨于飽和，但是最大的不同是有西南區這一大片剛剛開始開發的土地。這片土地就是墨爾本吸引大量遷入人口，用于整個城市發展的最大憑依。而且墨爾本的西南地區還具備了以下這些優勢條件，决定了它的發展潜力：

1）土地資源豐富，房價爲東南區一半，升值空間大；

2）距離CBD最近；距離菲利普灣較近；位于墨爾本國內和國際機場的中間；

3）新移民和年輕一代墨爾本人的聚集地點；

4）墨爾本2030計劃規劃中的人口增長衛星城；

5）政府重點投資發展的地區。（請見下图）

教育出口潜力

留學生的存在，也是構成房地産投資回報的一個重要組成，因此，某一地區的教育出口潜力，也對房地産的繁榮提供了條件。教育出口一直是澳大利亞的支柱産業，目前它吸引了40萬留學生，這其中還有13萬中國學生。澳洲政府還將繼續推進這一産業的發展。

價格增長潜力

澳大利亞房地産發展的長期優勢，還在于價格增長的規律性。從過去50年的房地産價格平均增長數據看（1960年代澳洲平均房價爲8千澳元，2010年爲56萬澳元），基本上穩定保持在7~8年價格翻一番的水平。在可預見的將來它仍將保持這種趨勢。因此，這一增長規律也就是投資者在澳大利亞投資的可靠保障。

以上的這些因素，共同構成了買房時必須要考慮的“長期增值優勢”。

金凱平專欄全集：

金凱平墨爾本房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或是瀏覽金凱平鳳凰博客：http://blog.ifeng.com/1403232.html及新浪博客: http://blog.sina.com.cn/azdcw

澳大利亞欲剔除“移民國家”形象

澳洲移民部有意將澳洲重塑為一個“通往世界的大門”

澳洲移民部負責人稱，澳洲必須洗脫“移民國家”的形像，並重塑為一個“通往世界的大門”。前澳洲海關和邊境保護處處長佩佐羅（Michael Pezzullo）鼓勵部下轉變該部門職能的觀念，同時詢問過去澳洲的“移民浪潮”能否或應否持續。

“我堅稱沒這個必要。我指的並不是在未來某個時刻擱置移民准入機制，更不是指我們‘停止’接收外國移民。澳洲將保持永久性移民項目，這對我國經濟長期繁榮以及人口健康至關重要。但我發現，與世界的‘接觸’正取代‘定居’澳洲成為我國發展史的中心。由此迫使我們需要重新定義我們的使命。”佩佐羅說。

佩佐羅在澳大利亞國慶日的部門講話中指出，澳洲與世界，尤其是印度洋—太平洋地區的接觸日益增加將“界定我國發展史”。盡管他承認全球化是這種接觸的驅動力，但稱澳洲本身的特性也使得我們可“充分利用好”這些機遇。

“過去、現在甚至以後，我們都一直會是個‘移民國家’。古老的原住民遺產、英國奠基的社會與政治秩序，以及國內移民社會的文化多樣性將會在這個島國陸地上、在澳人的心田中交織存續。但我們應當重塑我國的自我認知，增加與世界各國的對話，而不僅僅滿足於外來移民。如今，在一片閉塞的土地上過著與世隔絕的生活情境已成為歷史。”

澳洲應回顧外來移民的來源國並將他們視作定義我國歷史的根基，而非“結果”。“比起移民定居，我們更應該成為澳洲與世界交流的大門。有時我們會面對恐怖主義或大流行病帶來的嚴重威脅，這時我們就得擔當起守護者的角色，增派防護人員，加強邊境保護。但部門最主要的職能就是搭建澳洲與周邊國家在貿易、旅游既已移民方面的交流平台。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

澳洲降息助悉尼家庭每月節省140澳元

2013年以來的首次官息下調還碰上了汽油價格暴跌、碳稅被廢，背負可變利率澳洲房貸的悉尼普通家庭每個月將可節省大約140元。

降息後普通家庭的按揭利息可以節省44元，市內汽油價格下跌45分可以再幫他們每月節省83元，政府廢除碳稅後他們的電費也省了14元。

住在次發達地區的家庭，按揭貸款少三成，汽油價格跌幅不如市區，他們每個月可以節省100元左右，分別是按揭節省32元、汽油節省59元、碳稅節省14元。

三分之一的新州家庭有按揭，其中大約84%是可變利率，這意味著央行降息將令70萬戶家庭受惠。

雖然現在在澳洲生活的家庭開支在一些主要方面都有大幅減少，但他們承受的育兒成本大幅上升，僅在2014年就升了8.2%，健康和教育方面的開支也分別增長了4.5%和4.7%。此外，他們的工資增幅甚微，新州和維州的公務員雖然享受著全國最大的工資增幅，但那也只是3%左右。

澳洲央行降息將令70萬戶的新州家庭受惠

央行行長史蒂文斯（Glenn Stevens）在宣布把官方利率下調至歷史最低2.25%時說，澳洲的經濟發展“非常弱”，失業率可能會進一步上升，預計全國失業率將達到6.2%，新州將達到5.9%。

2月3日官息下調後，將令更多退休人士面臨經濟困境。由於現金投資回報繼續減少，新州的長者們擔心他們將被迫尋求福利救助。

RateCity的新數據顯示，一年期存款的平均利息在2年內下跌了0.87%至3.3%。在線儲蓄賬戶的平均利息上周跌至3%以下，自2013年1月以來跌幅達到0.68%。

在截至2014年6月一年內需動用養老金的澳人增加了52,763人。RateCity金融分析師阿諾德（Peter Arnold）稱，持現金投資的人獲得的回報自2008年以來減少了超過一半。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

道明銀行：加拿大石油大省房市將受重創

加拿大道明銀行（TD Bank）認爲，隨著油價下跌，能源生産地區的住房市場受重挫，除了兩個最熱的房地産市場，加拿大房價今年開始全面下行。

該行預測，只有安大略省和不列顛哥倫比亞省 ——分別受多倫多市和溫哥華市常年火爆的房地産市場推動，在2015年能躲過房屋價格和銷量下跌。該行認爲，安大略省和不列顛哥倫比亞省的房價今年將分別上漲3.1％和2.9％。

不過，該行指出：“2014年的房價進一步上漲某程度上削弱了支付能力，將有可能成爲安大略省和不列顛哥倫比亞省的市場阻力。”

多倫多和溫哥華的強勢將小幅推高全年平均房價約1.6%，但加拿大整體房屋銷售預期下滑1.7%。

道明銀行預測，在2015年，阿爾伯塔省的房屋銷售將暴跌逾20％，價格下跌3.5％；薩斯喀徹溫省銷售將降低6.7％，價格下挫3％。該行報告稱，薩斯喀徹溫省的“住房市場出現極度疲軟的迹象”，盡管相比阿爾伯塔省，它的經濟更加多樣化。

該行還稱，這三個原油生産大省和加拿大其他地區之間的“經濟表現將出現巨大的差距。”

這對安大略省反倒是好消息。在該行看來，安大略省將引領加拿大經濟增長，預計該省GDP在2015年將增長2.8％，2016年將增長2.5％。制造商的能源成本有所降低，加元走弱令出口更具競爭力，“安大略省特別能從中受益”，該行在報告中寫道。

阿爾伯塔、薩斯喀徹溫和紐芬蘭將成爲加拿大經濟增長最慢的省份，其中紐芬蘭省的經濟在今明兩年將徹底萎縮1.1％。

另外，報告還指出，政府支出也將拖累阿爾伯塔省的經濟發展，由于石油收入減少，該省面臨數十億加元的預算缺口。阿爾伯塔省今年的經濟發展“預期將幾乎停滯不前”，GDP增長僅爲0.5％，2016年將反彈至1.8%，但仍大幅落後于該省于近年的經濟增速。

Pages: 12

中國海外房產投資6年漲24倍險資大手筆出海收購

據了解，除了開發商大舉“出海”外，險資也成了中國對外房地產投資的“主力軍”，而且投資標的規模相對較高。

“險資”晉升為去年中國對外房地產投資的活躍企業。2014年，除了開發商加碼海外投資力度之外，”險資”在忙於舉牌國內上市房企之際，對海外物業的投資動作也頗“猛”。

繼房企之後，中國險企也大規模出海收購

媒體記者從萊坊機構獲得的最新數據顯示，近年來中國對外房地產投資金額大幅增加，從2009年到2014年，中國對外房地產投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。這意味著中國對外房地產投資在6年間漲了24倍。

對此，萊坊機構相關負責人向記者透露，澳大利亞、英國和美國是中國開企業和高凈值人群最為關註的投資領域。此外，2014年，“險資”企業大舉進軍海外房地產業務，而且投資規模相對較高。

房企加碼海外業務投資

“澳大利亞、美國和英國是中國投資者最關註的三個市場。2013年中國流入這三個市場的資本較2012年增長了5倍。我們預計，2014年中國投資者在這三個市場的交易額將達到或超過2013年的水平。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明向記者表示，其中，中國在澳大利亞的投資總額增長最為強勁，2014年按年增長超過60%。

萊坊認為，中國對外投資的首輪浪潮受主權財富基金投資各種優質資產以及銀行購置自用物業所帶動。而在第二輪浪潮中，大型開發商開始在海外市場開發物業項目，尋求多元化發展。直至當前推進的第三輪浪潮中，國內投資基金和保險公司正積極尋求核心及高回報的物業投資機會。

值得註意的是，如今第四輪投資浪潮正在興起，其中投資者的組成及其對投資產品的要求較以往更多元化和難以預測。這些投資者包括超高凈值人士(UHNWIs)、中小型國有企業和民營開發商。

萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅透露，除了萬達、綠地等大型開發商積極拓展海外業務外，壹家中國內地的私人企業在澳大利亞對房地產的投資總額已經超過了碧桂園和綠地。

而對於中國對外房地產投資6年間暴增24倍迅猛增長的主要原因，王家明表示，“中國的政策環境推動投資者進行多元化的海外擴張；國內市場需求放緩；海外市場擁有更可觀的回報率。”

換言之，中國市場放緩(回報低、缺乏值得投資的項目和住宅市場淡靜)持續影響中國投資者和開發商。在中央政府鼓勵企業海外投資的政策刺激下，中國的機構投資者、銀行和開發商持續活躍在投資市場上。

事實上，國內樓市進入“白銀時代”後，利潤率不斷被壓縮，融資成本卻仍舊居高不下，而從海外資本市場來看，獲得貸款的利率相對較低，增厚了投資回報率。

以澳大利亞為例，王家明向記者透露，鑒於澳大利亞商業貸款額度能夠達到整體項目的70%，而且貸款成本在4%-5%之間，而在澳大利亞投資房產的回報率維持在6%-7%之間，因此不管中國企業手裏有多少現金，壹般也會選擇貸款方式投資。

“險資”出海投資迅猛

值得註意的是，在“出海”狙擊海外房地產業務的企業中，“險資”2014年的表現似乎更有看頭。

萊坊數據顯示，保費收入在11億美元以上的15家保險公司中，有4家已經在海外進行房地產投資，還有8家保險公司表示對海外投資“有興趣”。安邦保險、中國人壽、平安保險、陽光保險集團均已在海外進行房地產投資。其中，安邦保險擬以19.5億美元收購紐約的華爾道夫酒店，中國人壽及平安保險均收購位於倫敦的物業，陽光保險集團則宣布以4.63億澳元收購悉尼的喜來登公園酒店。

紀言迅指出，由於保險公司最高可以將總資產的15%用作境外投資，因此投資規模相對較大。此外，根據萊坊對中國海外投資的了解，前20家中國保險公司中有40%的公司正考慮拓展海外市場。由此可見，未來保險公司投資海外地產將保持較高活躍度。

關於中國的“險資”企業們看上了海外哪些業態的地產物業，王家明表示，“險資”出擊海外地產業務壹般投資寫字樓物業，近期酒店也成為“險資”重點考慮範圍。紀言迅補充道，“險資”投資海外地產主要集中在標準型建築，更註重風險和回報的平衡，同時也會考慮到同行競爭。

以陽光保險投資的悉尼喜來登酒店為例，其每年的租客率高達95%-99%，遠高於悉尼酒店市場平均85%的租客率水平，因此該類高端酒店是中國“險資”投資的主要目標。當然，當大舉投資門戶城市的物業市場之後，中國投資者也開始分散投資項目以實現多元化發展，包括由過去投資核心寫字樓和住宅開發到現在轉向開發休閑和工業等物業。

更為令市場關註的是，中國企業和投資者對外投資房地產業務的腳步頗有邁得更快之意。2015年1月份，萬達收購澳大利亞悉尼1 Alfred大廈和緊鄰的Fairfax House大樓，計劃投資約10億美元，建設壹個綜合性地標項目。另據消息人士向《證券日報》透露，復星集團與澳大利亞地產與基礎設施投資公管理公司Propertylink聯合宣布簽約收購澳大利亞壹宗辦公樓物業，且該項目是配置在復星旗下保險資產中的。

對此，王家明直言，“如今投資者正將目光投向有長線回報的投資產品上。”此外，中國開發商的“出海”意願近年來確實表現得較為激進，據萊坊監測顯示，前20家開發商中，已有壹半投資海外。如果把中小型投資者也考慮在內，中國對外房地產投資的潛力很大。鑒於此，中國企業和投資者更要把控“出海”的風險。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，了解美國房產投資獨家專業解讀。

海外投資物業需註意6個問題

近年來，國內興起了投資海外房產的熱潮。海外房產投資，收益誘人，但是風險也不小。如果妳對投資海外房產感興趣，以下6個問題妳最好提前知道。

海外投資物業需註意6個問題

第壹，對該國投資環境的了解

投資者需要了解清楚該國房屋租售比(即月租金和所買房產價值的比值)實際現實，以確定自己的投資方向。壹般像人口密集、教育等優質公共資源豐富的國家，租金回報率較高壹些。

第二，該國買房有哪些優惠政策

比如塞浦路斯，規定非歐盟國家居民只要購置30萬歐元或以上的房產，即可獲得該國永久居留權，享受本國公民待遇；希臘、西班牙等國也有類似的政策，這對想海外移民，想讓子女在國外上學的人來說，是壹大益處。

第三，該國的土地使用年限

海外很多國家土地都為私有制，壹般來說購買了該國的住房時，也就獲得了土地的永久產權。但是也有個別國家有特別規定，比如泰國的房產土地使用年限是90年，到期後得歸還給政府。

第四，有關房產是否具有升值空間

市場人士指出，在投資海外房產時，投資者仍需選擇大城市、好地段的房產，這樣未來在保值、增值方面更具優勢。但同時要註意兩點，壹是充分評估當地房產的市值；二是要選擇該國的大城市，這樣的投資才最有保障。

第五，購買該國房產需繳納哪些稅費

比如投資加拿大房產，購房時，需繳納貨品與服務稅，還有土地轉讓稅、省銷售稅以及驗房費、補費、保險費和中介費等，這些費用為房價的10%左右。房產持有階段，還要向政府繳納稅；出售時，還要繳納增值稅、房屋轉讓費、中介費、驗房費等等。

第六，小心房產中介從中使詐

很多房產中介對有關國家形勢、政策、各種稅費等避而不談，因此進行海外房產投資時，最好自己能親自去看房產，去了解，多咨詢投資專家和成功投資人士，防止中介從中使詐。