坐拥都市花园360度美景的豪华空中楼阁

距离墨尔本市中心(Melbourne’s CBD)仅2公里的东墨尔本,是墨尔本最宜居的城市之一,当地一直都是律师、医生、政治家、商业领袖的热门住处。

走在东墨尔本的惠灵顿大道上,很难不去注意到在道旁显眼的城市花园——菲兹罗花园(Fitzroy Gardens)。

菲兹罗花园享有墨尔本市区5大花园之一的美誉,也是市区占地最大的花园,绿树葱葱、鸟语花香、宁静幽美,是拜访过花园者对它所留下的深刻印象及形容词。

菲兹罗花园环境优美,绿树葱葱、鸟语花香,享有墨尔本市区5大花园之一的美誉。

不少游客不远千里到菲兹罗花园,是为了一睹世界著名的库克船长小屋(Captain Cook’s Cottage),库克船长是18世纪英国最伟大的航海探险家,他最为人津津乐道的,莫过于3次远航到南半球,并发现了澳大利亚大陆,因此也被视为是澳大利亚的开国者。

库克船长小屋建于1755年的英格兰约克郡,1934年墨尔本庆祝建市100周年时,澳洲企业家拉塞尔·格林威德爵士在拍卖会上,把库克船长小屋买下来,再以海运方式将之从英国运到澳洲,原样建成后送给墨尔本市民,作为建市百年的礼物。

库克船长小屋原建于1755年的英格兰约克郡,但在1934年被拉塞尔•格林威德爵士在拍卖会上买下,海运到澳洲,作为墨尔本建市百年的礼物。

在菲兹罗花园边的街道上,耸立着一座面对着花园、11层楼高的150克拉伦登楼房,楼房占地约1000平方米,是南半球最大的单层公寓楼房。

150克拉伦登楼房的整层公寓,皆配置了很大的落地窗户,让您在任何一个角落,都能从半空中360度全景般,遍赏整个城市的美景。

若是稍有闲情逸致,早上起床后也可在属于自己的高楼层上,对着菲兹罗花园边喝茶边欣赏美景,感受生活中的小确幸。

菲兹罗花园边上,耸立着11层楼高的150克拉伦登楼房,是南半球最大的单层公寓楼房。
整层公寓配置了很大的落地窗户,让您在任何一个角落,都能从半空中360度全景般,遍赏整个城市的美景。

整个公寓配有4间豪华卧室,每一间都设有独立的套间、浴室、甚至是步入式衣帽间,让入住者享有隐私及方便。

主卧室因景观亮眼及奢华装饰,而成为整个公寓的焦点,从落地窗户能眺望到远处的丹德农山脉,大自然的山河壮阔直接一览无余;此外由大理石堆砌的浴室、24K纯金的路易十六风格的青铜贴花及装饰、莱俪高级水晶片神秘面庞(Masque de Femme)等,让入住者尽享奢华体验。

4间豪华卧室都设有独立的套间、浴室,主卧室更拥有由大理石堆砌的浴室。

优质的豪华楼房,除了日常起居外,也兼顾入住者的其他额外需求,该楼房除了配备了面向花园的书房外,也设立了带有冥想室的禅境花园(Zen Garden)、带有羊毛地毯及隔音墙的6人座小型剧院、5个壁炉、遥控自动百叶窗、警报系统及内部对讲机、配有警卫看守的4个泊车位等。

面向花园的书房,不管是工作或是休闲,都能享有个人宁静的时光。

位于市区心脏地带的150克拉伦登楼房,其地理位置优越,只需步行片刻,即可通往各个商业区、体育设施及文艺中心。

其周遭的著名地标包括维多利亚国家美术馆、墨尔本板球场、公主剧院和摄政剧院等,若是想用餐或购物,也可到斯普林街的酒吧和餐厅、科林斯街的高级时装店、或维多利亚女王购物中心满足本身需求。

150克拉伦登楼房的地理位置优越,只需步行片刻,即可通往各个商业区、体育设施及文艺中心。

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探索曼谷最闪亮的一颗星——The Estelle Phrom Phong

说起全球闻名的旅游城市,泰国曼谷绝对是榜上有名。

2021年9月,曼谷在英国旅游网站Holidu的一项调查中,获选为“最适合度假办公城市”名单中第1名;在刚结束的《DestinAsian》杂志举办的“2022年读者选择奖”中,曼谷也被评选为亚太区全球最佳旅游城市。

在全球各国从新冠肺炎疫情中逐渐复苏,旅游业即将振兴的情况下,作为亚洲甚至全球首屈一指的旅游名城,曼谷的前景备受各界看好,不少投资者也在当地寻找商机、争相置产。

距离曼谷市中心不到10公里处的素坤逸路彭蓬区,是当地最繁华的热点地段之一,同时也是广受外籍人士欢迎的居住地点。

走在素坤逸路时,可清楚望见一栋独具特色的大楼耸天而立,它就是曼谷现时炙手可热的豪华公寓——The Estelle Phrom Phong,其名字源自拉丁语,拥有“天上闪亮的星星”之意。

The Estelle Phrom Phong豪华公寓,名字源自拉丁语,拥有“天上闪亮的星星”之意。

坐拥37层楼高的The Estelle Phrom Phong,为了让住户享有最大隐私及奢华体验,维持超低密度的单位规划,整栋公寓只有146个单位,其中74个更配备私人电梯,让住户能在不被打扰的情况下,出入自家大门。

低密度的单位规划,让The Estelle Phrom Phong住户能享有最大隐私及奢华体验。

处于曼谷战略位置的The Estelle Phrom Phong,距离天铁彭蓬站仅200米距离;住户只要步行约2分钟,即可抵达全曼谷最豪华的购物区——EM District,该处的三大购物中心EmQuartier、Emporium、以及EmSphere(即将开业),皆是上流社会人士周末逛街购物的热门去处。

除了购物中心,必要的基础设施如学校,都能在The Estelle Phrom Phong周遭找得到,如曼谷大学、诗那卡林威洛大学等;此外在The Estelle Phrom Phong方圆10公里内,至少有7间医院全天候待命,应付任何紧急情况。

The Estelle Phrom Phong的每个单位客厅,都设计得富丽堂皇,彰显住户的磅礴气派。

享有360度无死角的城市全景瑜伽空间,是The Estelle Phrom Phong的王牌设计之一,住户可在该处欣赏曼谷的繁华景观,尤其是夜景更是格外迷人。

The Estelle Phrom Phong致力于打造舒适的生活空间,也设有日式温泉、冷水浴、桑拿、空中健身房等,让住户享有多重享受且兼顾健康的生活体验。

The Estelle Phrom Phong设有各式各样丰富的设备,住户可到Spa做个水疗护理,放松身心。
空中健身房,让住户能边运动,边欣赏曼谷美景。

为了满足住户的社交需求,公寓设计及服务也照顾了访客的体验,最贴心的莫过于为访客提供2间酒店式专用客房,让访客享有宾至如归的体验。

除了提供24小时的礼宾服务外,公寓也建有125%的固定停车位,其中1层更是豪华超级跑车停车专区,至于近年盛行的电动车所需要的充电站,当然也少不了。

最后,再跟大家透露多一个好消息,The Estelle Phrom Phong也是一栋宠物友好的豪华公寓,这也让宠物爱好者,又多了个入住其中的理由啦!

公寓单位宽广的餐厅,让住户能招待亲朋好友到访聚餐。

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新冠肺炎全球抗疫,传统中医防治调理要领 | 居外专栏

新型冠状病毒肺炎席卷全球,截至2022年4月25日,全球累计确诊508,107,916人,累计死亡6,228,243人,国外死亡率1.2%。

(数据来源: https://voice.baidu.com/act/newpneumonia/newpneumonia/?from=osari_pc_3#tab4 )

上海是中国的上海, 上海是世界的上海: 上海对于中国乃至世界经济居非常重要的地位。上海市正依据《新冠肺炎诊疗方案(试行第九版)》,按照一人一方案原则,增配救治力量,开展多学科专家会诊,针对重型患者伴随严重基础性疾病的特点。

在积极治疗新冠肺炎的同时,加强对基础疾病的治疗,积极防治并发症,预防继发感染,及时进行器官功能支持,中西医结合,协同施治,辨证论治,密切关注病情情况,全力救治每一位患者。

上海三月至今,已超过30万人新冠肺炎无症状感染呈现阳性,笔者在上海全市疫情封控当下,本次写作按专栏主题,尽点心力,特地向两位(梁医师、冯老师,他俩互相不认识)传统中医传承人交流、学习。

笔者透过本篇专栏为读者您及您的亲友分享,同时宏扬传统中医文化,造福人类,祈愿全球新冠抗疫早日胜利。

上海三月至今,已超过30万人新冠肺炎无症状感染呈现阳性。

世卫组织专家认可中医药治疗新冠肺炎疗效

 世界卫生组织于2022年3月31日在其官网发布有关中医药治疗新冠肺炎专家评估会的报告。来自世卫组织6个区域的21名国际专家参加了评估会,会议报告指出:中药能有效治疗新冠肺炎,降低轻型、普通型病例转为重症,缩短病毒清除时间,改善轻型和普通型患者的临床预后。

 评估会上,中国国家中医药管理局局长于文明表示:中国愿意协助世卫组织成员国加强传统中医在其卫生系统中促进民众健康方面发挥作用。

「世界卫生组织关于中医药治疗新冠肺炎专家评估会」报告。

世卫组织专家评估会上评估的三份报告分别是:

《中医药在中国抗击新冠肺炎中的临床应用》(《Clinical use of traditional Chinese medicine in fighting against COVID-19 in China》);《中医药防治新冠肺炎的科学研究》(《Scientific research on prevention and treatment of COVID-19 with traditional Chinese medicine》);《用于随机对照试验选择的方法》(《Methodology applied in selection of the randomized controlled trials》)。

笔者看到世卫组织关于中医药治疗新冠肺炎的报告后,首先向梁思岐先生(中西医双专业临床医师)请教摘记如下:每一首方剂的组成,必须根据病情,在辨证立法的基础上选择合适的药物,但在配伍组成方面,还需要遵循严格的原则。方剂组成的原则如下:【君药(治疗主病的药物)+臣药(辅助君药)+佐药(加强或减缓)+使药(引经药/调和药)】。

中药配伍组成讲究君臣佐使。

湿寒调动自愈力,排毒提升免疫力  

台北台大医院复健部兼任主治医师林昀毅指出,染新冠肺炎患者们,统计病后6个月有68%至少有一种后遗症:52%疲劳或肌肉无力,26%呼吸困难、23%焦虑抑郁症、睡眠障碍、记忆力变差、注意力不集中、计算错误、容易喘……等诸多症状,影响身心健康及生活品质。

笔者:梁医师您是中西医双专业医师,请问为何染新冠肺炎患者们后遗症这么多呢?

梁思岐医师:上述这些后遗症因素更多的来源于西医激素、免疫抑制剂的治疗所致。

西医传入中国近 200 年来,已成为目前的主流。可以看到,西医在药品研发、精确诊断、手术等方面确有长处,对疾病的认识接近可视化,也更容易被患者理解。

“中学为体,西学为用”,立足于此,可将彼此的长处相结合。因为“体”需要的是高度,为东方传统中医所长;“用”需要的是精确,为西方西医科技所长。

 

梁思岐医师从事中西医临床30余年,以医参道,传承华夏古中医文化,重视医案分析,倡导理论实践结合,认为心是产生疾病的根源,提出养生先养心,养心先持戒。

此外,笔者也向冯康子老师提问有关新冠病毒全球抗疫,提升自愈力和免疫力的经络调理的要领。

冯康子老师指出,《黄帝内经》依序排湿寒、通经络、除毒素,百病消。此乃老祖宗的健康养生秘诀。排湿寒、经络通,全身得轻松。做唤醒(排湿寒)、窍门开(穴位打开),健康自然来!

冯康子老师出生于中医世家,从事经络疗法养生行业三十年,长期致力于《黄帝内经》、《易经》、《道德经》等古籍的研究,弘扬中国传统中医文化。
《黄帝内经》乃老祖宗的健康养生秘诀,排湿寒、通经络、除毒素,百病消。

 

风险提示:(1)本文仅代表笔者观点,不作为医疗治病依据,身体有疾病,请先到医院就医诊断。(2)让数据指标的变化告知:体检数据是检验调理效果的唯一标准。

日元持续走弱,是利是弊?| 居外专栏

日元最近的持续弱势表现引起了市场高度关注,日元汇率一度触及1美元兑换125日元以上,创下自2015年12月以来的6年多新低。

此次日元的大幅贬值,不仅让不少投资者措手不及,也令不少国际金融机构纷纷调整其今年日元兑美元的汇率预测。为何日元汇率于近期如此低落?疲软的日元究竟对经济,是利是弊?

日元汇率一度触及1美元兑换125日元以上,创下自2015年12月以来的6年多新低。疲软的日元究竟对经济,是利是弊?

美债和日美利率,是决定日美汇率方向的重要原因

首先,美联储和日本央行对于利率政策的不同走向,是开启此轮日元兑美元走弱的导火索。在通胀指数一路高歌的压力下,美国正式进入加息週期。

但相对于美国,日本的消费者物价指数虽也连月上升,但上涨幅度明显偏低,日本央行仍维持著宽鬆政策;两大央行的利率政策分歧,促使美元兑日元表现强势,而日元出现了被抛售的情况。

受美联储升息加速,以及今年内高达6次加息的预期影响,美国10年期债券收益率走高至2.5%左右,这远高于日本10年期政府债券仅0.25%左右的收益率;而二国的短期收益率差异更为显著,相较于日本2年期国债收益率还处于负值区间的水平,美国2年期国债的收益率是2.3%左右。基于利率的巨幅差异,显然持有美元的回报率将远远超越日元。

弱势日元或推高通胀,好处有限

日本央行行长黑田东彦可谓弱势日元的推崇者,他始终认为日元升值将对出口依赖型经济的日本带来威胁,因此,自他2013年执掌日本央行以来,一直执行通过大规模货币刺激计画使日元处于弱势的政策。

不少分析师认为,鉴于当前大量的日本企业已将生产基地转移至海外,虽日元贬值仍可惠及国内企业,但带来的整体好处,相比于之前,已大打折扣。

 

现时,能源价格的大幅上涨也对弱势日元带来挑战,日元贬值将会增加石油和天然气进口的支出,日本的企业和家庭将会受到高油价和高电价等带来的不利影响。

虽然,日本政府试图通过补贴等措施来缓解能源价格飙升带来的负担,但日元贬值还是会很大概率地推升通胀,届时,日本央行将面对更大的抉择压力。

 

风险披露:本公司提供的环球市场、日本房地産市场等情况和分析,幷非以发行的産品爲参考,只旨在提供信息给投资者以瞭解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作爲任何特定投资産品,策略,计划的建议或推荐。

 

资深金融专家陈柏轩
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联系邮箱:cs@brainbridge.com.hk

 

英国买房按揭:银行不批按揭怎么办?| 居外专栏

投资海外房产手续程序繁多,其中申请按揭亦是最难处理的一部份。究竟香港人要如何申请英国按揭?银行不批就没有别的选择吗?

文章概览

  1. 申请英国按揭途径
  2. 英国自住(Buy-to-Live)与买房产出租(Buy-to-Let)按揭
  3. 合资格申请按揭人士
  4. 按揭利率及成数
  5. 申请英国按揭基本文件
  6. 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭?

 

1. 申请英国按揭途径

申请英国房产按揭主要向银行直接申请或透过按揭经纪(Broker)代办,亦可向香港金融机构- PropCap 提出英国按揭申请。

 

i. 英国当地银行

英国当地银行会向海外买家提供按揭服务。例如一些香港银行汇丰、中银、东亚等的英国分行都有提供。主要接受房产地区包括英格兰及苏格兰城市,不论自住或出租,申请者的年薪要求是GBP £50,000 – GBP £75,000,前者最高批80%,还款期最长30年,后者最高批75%,还款期最长25年。

 

银行会向申请人收取杂费,例如东亚银行(英国分行),会收取的杂费包括申请费(GBP £300)、安排费(GBP £600起)、估价费(房产价值的0.1 – 0.15%),也有部分银行会收电汇费等。

 

ii. 按揭经纪(Broker)

你亦可以透过英国按揭经纪(Broker)代办,经纪会帮你同时向多间银行申请,免去自己周围碰钉的机会,透过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。

 

英国按揭经纪一般向申请人收取GBP £1,500 – GBP £2,000 的申请费用。费用分两期支付,第一期为咨询费,为申请人初步审核是否可以做按揭;第二期为接受按揭申请费,申请人在确实贷款条件后支付。要注意缴付咨询费后,按揭亦有机会不被英国银行接纳,但咨询费并不设退回。

 

iii. 贷款金融机构  

PropCap是香港海外房产按揭配对平台。香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务,提供最合适的按揭组合解决英国自住(Buy-to-Live)及买房产出租(Buy-to-Let)按揭。接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。整个审批过程在香港完成。

 

服务收费将跟据申请人是选用哪项服务而定。转介服务费用为GBP £1,700,亦分两期支付,第一期GBP £600 为申请人审批文件,申请人确认接受按揭条件后,将收取余下费用。如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功,将发还第一期费用。如选用PropCap 按揭服务,将向申请人收取会员年费(首年HK $5,000;其后每年HK $3,000) 及一次性平台手续费(最高贷款额3%)。

 

2. 英国自住(Buy-to-Live)与买房产出租(Buy-to-Let)按揭

英国自住(Buy-to-Live)按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住,提供合法居留签证或BNO身份,居英满6个月,以及拥有英国户口或英镑工资单等去证明房产的自住性质

 

近年不少咨询是打算先在英国置业,之后给家人或移民到当地作自住用途。在申请英国自住按揭时就遇到困难,申请人可考虑先将房产出租后自住计划。海外买家可以先申请买房产出租(Buy-to-Let)按揭,买房产出租(Buy-to-Let)原则不可向直属亲人出租。日后抵达英国需自往时,可向当地银行重新申请自住(Buy-to-Live)按揭,提供入息文件重新造按揭。

 

3. 合资格申请按揭人士  

不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司,都可以申请英国按揭

 

英国银行对身处海外的英国公民(British Citizenship,BC)可批到80%按揭,而新房产海外买家(非BC)可批出75%按揭,买房产出租(Buy-to-Let)按揭条件是租金或拟租金(由估价行负责评定)要超过每月供款125%。Propcap不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。

 

英国银行对申请人设年薪要求,例如东亚银行(英国分行),申请人的年薪要达至GBP £72,000才可申请;又以汇丰(英国分行)为例,自住按揭个人名义申请者要年薪GBP £50,000、公司名义则要年薪GBP £75,000。不少银行是不会纳入花红、双粮作入息,即会以底薪作基础。

 

不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司,都可以申请英国按揭,但基于英国银行风险管理问题,审批会较严。

 

基于英国银行风险管理问题,审批会较严,自住(Buy-to-Live)按揭就要视乎英国的供款与入息比率(Debt Servicing-ratio,DSR)。例如香港的DSR要求是入息50%,当加息3厘,供款人DSR不可超过6成。对比一下英国的DSR,如果个案的DSR较高,就会提高利率对冲,一般最高不可以超过6成。

 

如果以买房产出租(Buy-to-Let)方式申请按揭,年薪要求GBP £25,000,相对要求较低,而租金收入则成为主要DSR计算,如租金收入超过压测利率下供款145%,即租金回报不能少于4%。另外与香港不同的是,英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务,而不是只看入息。

 

4. 按揭利率及成数

英国房产利率设定息、浮息、还息不还本三种

i. 定息按揭(Fix Rate Mortgage)

利率固定(首2至3年),届时可再选新的定息按揭计划或浮息按揭。

ii. 浮息按揭(Tracker Mortgage)

由于跟随市场变动,浮息按揭利率比前者低,所以浮息按揭比较适用现时低息环境。还款年期大多为5 – 30年,而这是以退休年龄减供款年龄的。假设60岁为退休年龄,减去供款年龄30岁,则最高可还款年期为30年,最低贷款额为GBP £150,000 – GBP £250,000不等。

iii. 还息不还本(Interest-Only Mortgage)

借贷期间只需要还利息,本金最后先还,一般年期较短。

 

自住(Buy-to-Live)按揭一般实际利率2.5 – 3.5% 之间,主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。如果海外人士想购入英国房产,以买房产出租(Buy-to-Let)做按揭,大部分银行最多做7成,愈高成数,利率都会增加。PropCap利率为3.5% – 7.5% 间,视乎按揭类型而定,设有「还息不还本」计划,更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。

 

5. 申请英国按揭基本文件

申请者需要准备以下文件给金融机构审批:

 

6. 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭?

对于一些未曾置业的人士来说,有部分人会选择自行向银行咨询,想节省按揭经纪服务费用,不过如果胡乱申请英国房产按揭,不论最后结果是成功与否,银行都会有纪录,有机会影响日后的信贷申请。

 

如果短期内,金融机构查信贷评级次数太多,可能被认为是有财务问题,降低按揭申请成功率。而经按揭经纪(Broker)了解英国银行制度,知道门槛要求,代申请人向合适的银行申请,提高成功审批机会。

 

PropCap专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回覆客人问题,务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。

 

有关英国按揭服务需要查询?

欢迎登记按揭评估咨询服务或透过微信与我们联系。  

世外桃源般的澳洲圣灵群岛全景独栋别墅,这种享受也太顶级!

美丽的圣灵群岛是国际知名的地区,位于澳洲昆士兰州东海岸,是个由74个热带岛屿组成的群岛,距离昆士兰海岸仅55公里。

这座岛是个梦幻的人间仙境,并且有着海风吹拂、蓝天白云的好天气。岛上海滩清澈又隐秘的海湾非常适合帆船、浮潜和游泳。在这个让人屏息的湖光山色,可让人体验大堡礁的碧色海滩与连绵的珊瑚礁美景,晶莹剔透的海水搭配温暖的沙滩和极致的海岛风光,尽情畅想澳式的惬意人生。

在这个风景如画的岛屿里,肯定少不了一个整体格调布局都非常绝的别墅,让你享受澳洲最好的景观之一!

Azimuth是个令人惊叹的海滨别墅,适合退休、度假或行政度假,让您好好享受世外桃源的环境。

这座优雅的海滨别墅位于格洛斯特角的Hideaway Bay,占据了Hideaway Bay海岸度假屋最令人向往的位置。

在这座占地10英亩的高地、私密和僻静的土地上,您可欣赏270度视野,包括总共10独立岛屿和一望无际的海水,波光粼粼的珊瑚海和圣灵群岛的壮丽景色,在整个10英亩的地块中可从许多位置角度尽情享受,令人叹为观止!

Azimuth房屋被分成三个半独立的区域,由三间带浴室的卧室、一个独立卫生间和储物区所组成。

令人赞叹的是,每个房屋的区域都可看见从Hideaway Bay到Dingo Beach的迷人景色!

百叶窗的设计可让微风在整栋别墅中自由流动,可以舒心地享受习习凉风。

这栋别墅提供了高质量的构建,而最吸引人注意的细节必定是木地板、优质的固定装置和瓷砖,以及许多小型装饰。

房屋的周围围绕着生态甲板木头,既耐寒又能让微风吹过,拱形天花板更是突出了房间的可用空间,起居区宽阔的Blackbutt地板也与此相得益彰。

岛台式黑白色厨房,搭配着原木色的地板和窗外美景的映衬,让视觉体验瞬间良好,且整个空间充满了高级感。

主中央凉亭设有宽敞起居室和用餐区,而大厨房则配有高端电器和一个管家储藏室。另外,让人不禁加分的设施还包括商业级电梯、户外电影院和私人直升机坪,均位于这10英亩的私人土地上,让您有最优质的生活体验!

带有星光功能的18座户外电影院可投射到后墙上,让您拥有着最舒服高端的别墅区,享受着悠闲的慢生活。
Azimuth拥有按照CASA标准所建造的直升机着陆点,距圣灵群岛海岸机场乘坐直升机仅10分钟便可到达。

经过专业设计和制作,此别墅已实现完全隐私,需通过密封的道路和混凝土车道或直升机进入,而里面则有视频对讲系统允许通过商业电梯进入别墅。

另外,这栋别墅是个完全安全又友好的社区,别墅隐秘和独立的特点展现出了澳洲世界级的稀世美景。

如此让人动心的Azimuth首次出售,不仅适合用于投资,还可以是让您远离繁忙生活隐藏在大自然中的地方,舒缓在城市中的紧张心情,这个机会可不能错过呀!

有兴趣购买此楼盘或了解详情,可联系居外热线400-041-7515,或点此浏览房源

爱尔兰的经济与生活.接轨英国的灵活机遇 | 居外专栏

上星期为大家讲过学生的爱尔兰教育升学入门,并可以让他们在大学时期以爱尔兰公民身份,凭借英国和爱尔兰的共同旅游区协议(CTA),可以同样使用本地学费入读英国大学。这次我们再讲讲大人,如果也想一起到爱尔兰生活,在住屋及工作上又有什么可以留意一下呢?

 

首先讲一讲大家都很关心的楼价方面。根据伦敦的独立物业顾问公司Knight Frank就2021年第二季度的调查研究,如果以同一笔金额100万欧元来做计算,可以在爱尔兰的首都都柏林(Dublin)买到的单位面积,大约会是香港的5倍。而相比纽约及伦敦,也分别可以达到3.2及3.7倍。

 

大家可能会有个概念,觉得楼价低也许是因为人民平均收入也低,然而你或者不知道的,是根据爱尔兰于2022年1月1日开始实行的法例规定,其最低工资达到每小时 €10.50。而在2019年,爱尔兰就已经是全欧盟内,最低工资第二高的地方,数字仅次于卢森堡。

 

其他商业发展方面,爱尔兰在国际间的竞争力其实也非常之高,不少国际超级企业都将这地方定为基地。例如科技界的巨头Apple、Microsoft及Google,其总部就是全部位于爱尔兰。

 

世界前十位的药厂中,包括Pfizer及Johnson & Johnson在内的九间,也同样以爱尔兰为家。

 

还有世界25大中的18家医药科技公司、全球头50名中一半的银行,与及超过250间全球性的金融机构,都将总部设在这国家。可想而知,如果讲商业环境,爱尔兰绝对是世界举足轻重的一个地方。

 

根据Trading Economics统计,爱尔兰于2021年的国民生产总值(GDP)数字达到4400亿美元,位居全球第28位。人均收入方面,爱尔兰的人均收入则是4.9万欧罗。当然,赚钱多少只是衡量生活品质的其中一个数字参考,但有个数字相信同样值得留意的,那就是快乐指数。

 

从联合国于2022年公布的「世界快乐报告」当中显示,爱尔兰人的快乐旨数位居149个调查国家中的第13位,相比起英国(第17位)及香港(第81位),大家或者都可以从中阅读到一些重要讯息。

 

说了以上种种,相信你对于爱尔兰或者都会有了进一步的认识。无论你是计画过来发展自己的事业、想在商界大展拳脚,又或者只是希望寻找一种新的生活体验,相信爱尔兰能给予你的机会都相当多。

 

英国大律师缪晓彤Janine
解读英伦移民大小事
英伦移民】专注英国移民和签证服务

疫情受控 楼市转向 买家宜及早行动

踏入2022年4月份,香港疫情终于见到曙光!

每天确诊人数回落至2000宗左右,即使政府鼓励全港市民一连三天在家做快速测试,碓诊人数也没有大幅上升,证明病毒在社区内的传播已经受控,林郑也表示4月21日如期实施第一期放宽社交距离限制措施。香港楼市在本年第一季成交,受疫情影响大幅减少,随着疫情受控,过去两周来,二手成交大幅上升,十大屋苑4月份首十天已经约有124宗成交,较3月份同期的62宗上升100%。由于首季成交疏落,市场上仍有笋盘待消化,醒目买家就出动争相抢购。

据前线同事汇报,刚刚在市场上成交了一个大围火车站上盖名城单位,业主原来接受1,250万底价,但同一天有4个买家一齐出价,结果业主以价高者得竞价,成交价最终为1,275万‧而且这宗个案并非个别例子,第一城、海柏花园、星涛湾也出现临场反价或「零议价」个案成交!当然这些成交个案有一共同特点,都是比市场价有折让,简单来说是笋盘!

至于一手市场,虽然未有新盘开售,只有货尾应市,但交投也一样热闹,首十天就有110宗成交,较3月同期上升3倍,比较3月全月的154宗成交,也明显大幅上升!

由于是货尾关系,成交个案不少是特色单位,马鞍山泓碧售出1座16楼C室,实用1,261呎连天台,成交价3,200万,呎价高达25,377元;九龙地区KOKO HILLS也售出5座25楼D室,实用465呎连217呎天台,成交价1,122.6万,呎价24,142元;港岛区方面,西半山大学阁也售出1座2楼B室,实用1,584呎,成交价5,880万,呎价37,121元。市场上,无论大中小单位,豪宅区或民生区都在百花齐放,而且买家对于有特点有质素的单位,出价也是豪不手软!

在疫情下,不少市民无可避免在经济上都有所损失,但累积下来的购买力仍然充沛,笔者估计市场上的笋盘在4月份会被消化,加上新盘已经准备妥当,在4月份会推出销售,发展商为了促销也会订价克制。在新盘热销的背景下,楼市又会再度热闹起来,一旦业主心态回复,踏入5月份,业主叫价一定会转为强硬!买家若有需要入市,宜早不宜迟,否则就会错失笋盘的机会!

转读英国大学之路•爱尔兰教育升学入门 | 居外专栏

由于英国除了BNO之外的移民法例被大幅收紧,英国投资移民已经于2月宣佈取消外,英国海外公司首席代表签证亦会于2022年4月11日停止接受申请,有不少没有BNO而又有意移民英国的朋友,已经开始考虑将移居地点改到爱尔兰

我们分析两个国家有关的移民计划,以及在教育、住屋、工作、福利和最低工资等方面作比较,发现对这地方有兴趣的人原来相当之多。

在考虑移居地点的时候,除了移民计划本身,不少家长更加注重的,是孩子的教育和成长环境,毕竟,移民都是为了下一代,让孩子们有更好的选择。

到底爱尔兰和英国在生活居住,以至读书工作上有什么相同或分别?今天我就先为大家讲述一下有关在爱尔兰升学教育的一些小资讯。

孩子的教育也是家庭在移民时的重要考量之一。

爱尔兰和英国一样,当小孩跟随父母的签证取得child dependent visa后,便可以享用当地的免费中小学教育。

学校制度方面,爱尔兰的小一入学时间比英国迟一年,要到小孩子六岁时才会进入小一。同样的六年小学过后,中学课程则是分为三年初中及三年高中。

最特别的是爱尔兰高中三年裡面的头一年是被称为“过渡年”(Transition Year),这个等于中四的年级,是让学生在进入公开考试阶段之前,给予他们一年的放松时间,让他们有更多时间考虑科目和大学选择。

从高年级课程体验(Senior cycle taster)中,学生在过渡年能够有机会尝试各种科目,以了解他们喜欢的科目,并于中五时选择自己想要的选修课。

到了完成中六时,学生将需要进行Leaving Certificate考试。学生一般会应考7至8 科,其中他们更可以选择应考Ordinary Level又或者是Higher Level。

假如你的计划是取得爱尔兰的永居,你和配偶都打算继续留在香港,每年只到爱尔兰一天以达到永居的要求,此时,你可以考虑安排孩子就读爱尔兰的寄宿学校,以及安排当地的监护人照顾孩子在放假时候的需要。

有关学费方面,这也是不少家长要照顾到的课题。在爱尔兰读中学,一般寄宿学校每年的费用大约如下:

学费及学校住宿费用 €25,000–€30,000
监护人费用 €3,000
寄宿家庭费用(2个Term Break) €2,000
总支出 €30,000–€35,000

 

当你的孩子在爱尔兰完成中学课程后,就可用Leaving Certificate的成绩经英国联招(UCAS)申请大学。届时,如果你的孩子已经成为爱尔兰公民,就可以免费就读爱尔兰的大学。

又或者,如果你最终的目标是英国,此时,当小孩取得爱尔兰护照后,凭藉英国和爱尔兰的共同旅游区协议(CTA),拥有爱尔兰护照的学生,也可以同样使用本地学费入读英国大学,相比海外国际学生的学费便宜了至少一倍。

后记:图为坐落于都柏林市中心的The University of Dublin, Trinity College Library。

学院在400多年前,由英国Queen Elizabeth I 创办及颁授,为爱尔兰最古老的大学,并与于牛津大学的Oriel College 和剑桥大学的St John’s College 互相结为姊妹学院。

以上就是学生们到了爱尔兰后有关教育的各种相关资讯,如果你也想计划让孩子到这国家升学,不妨再做多一点功课,为孩子作出适合的安排。

从巴菲特暨索罗斯视角,赢家金融投资理念与避险策略应用 | 居外专栏

从伯克希尔公司董事长巴菲特2022年致股东公开信谈起

     先从巴菲特发布2022年致股东公开信,摘录要点分享如下:

(信息来源:Berkshire Hathaway)

    巴菲特:「标普500指数表现的对比,2021年伯克希尔每股市值的增幅为29.6%,而标普500指数的增幅为28.7%,时隔两年之后伯克希尔再度跑赢标普指数。长期来看,1965-2021年,伯克希尔每股市值的复合年增长率为20.1%,明显超过标普500指数的10.5%,而1964-2021年伯克希尔的市值增长率是3641613%,也就是36416倍多,而标普500指数为30209%,即302倍多。」

    巴菲特:「对具有持久经济优势和一流CEO的企业进行有意义的投资。我们持有股票是基于我们对其长期业务表现的预期,而不是因为我们将它们视为利用短时市场变动的工具。这一点很关键:我和查理不是选股者;我们是业务选择者。」

    巴菲特:「从1967年以860万美元收购National Indemnity开始,如今,伯克希尔公司(Berkshire Hathaway)的保险业总浮动资金已从进入保险业务时的1900万美元增长到1470亿美元。(总浮动资金的成本可以忽略不计,因此,用浮动资金投资时,可以从长远考虑)。浮动金2021年增加了90亿美元! 」

   巴菲特:「如果我们的股票被短期投机者大量持有,其价格波动和交易量都会大幅放大。伯克希尔公司股票的回购机会有限,因为它拥有一流的投资者基础。长期低利率推动所有生产性投资的价格上涨,其他因素也会影响估值,但利率始终很重要。股份回购会自动增加每股“浮动金”额度,在过去两年中增长了25%——从每股“A”类股79,387美元增至99,497美元。」

    巴菲特:「苹果,按去年底市值计算,持股比例仅为5.6%,高于一年前的5.39%,每0.1%的持股都是1亿美元(利润达到56亿美元),苹果支付了伯克希尔公司7.85亿美元的股息。我们并没有花费伯克希尔的资金进行增持,苹果保留盈余的回购起了作用。」

    巴菲特:「重仓股BHE在2021年赚了创纪录的40亿美元。BHE拥有良好的管理、经验、资本,可以满足国家对大型电力项目的需求。」

伯克希尔公司持仓市值最大的15只股票(2021/12/31):如上图所示

巴菲特:「选择伟大的好公司比仅仅选择一个有前途的行业要复杂得多。」

笔者:「持有伯克希尔公司等于持股多元化(S&P500的80家绩优股,巴菲特都曾持有)。」

巴菲特:「比亚迪,抓住了汽油车向电动车转型的先机。」

笔者:「投资买入比亚迪,是查理·芒格的原始主意。」

笔者:「巴菲特钟爱银行股但持仓组合中仍有苹果公司5.6%(投资组合配置,落实风控)。」

    目前标普500指数中表现最强的10家公司,有三家和巴菲特有关联——首先就是伯克希尔公司,还有伯克希尔公司持股的美国银行和美国运通。今年以来美国银行涨近8%,市值增加230多亿美元,持有该股的伯克希尔公司赢得超34亿美元的财富。美国运通方面今年以来累计上涨17%有余,市值增加逾190亿美元;作为大股东伯克希尔公司就占到了其中的43亿美元。

目前标普500指数中表现最强的10家公司,有三家和巴菲特有关联

    巴菲特:「伯克希尔公司的资产负债表包括1440亿美元的现金和现金等价物(不包括持有的BNSF和BHE)。其中,1200亿美元以美国国债的形式持有,全部在一年之内到期。」

笔者:「绩优成长股,在市盈率(P/E)低时,集中投资。巴菲特和查理没有失去对企业所有权的压倒性偏好。」

     巴菲特:「回溯到2006年:保罗安德鲁斯创立的Tex-Tronics公司(后来更名为 TTI)把35年苦心经营的公司卖给能长期投资管理的伯克希尔公司。当伯克希尔收购TTI时,该公司有2387名员工。现在是8043名员工。公司的盈利增长了673%。」

    巴菲特:「BNSF是伯克希尔公司持有股份第三多的公司。尽管有这么多的股份,我却从来没有去过这家铁路公司的总部。BNSF 2021年的利润达到了创纪录的60亿美元。BNSF的火车去年行驶了1.43亿英里,运送了5.35亿吨货物。这两项成就都远远超过了其他任何一家美国铁路公司。」

后注:巴菲特:「我们的政策是平等地对待所有的股东。因此,我们不与分析师或大型机构进行讨论。」伯克希尔公司将于4月29日(周五)至5月1日(周日)在奥马哈举行年度股东大会。

操作股票暨期货的正确投资理念与要领

    投资操作股票暨期货要成为投资大赢家,在心理层面:首重身心灵健康;其次要解开负向投资的心理程序:包括损失趋避、认知偏差、过度自信、过度恐慌、成本僵固、本国偏差等……18种负向投资的心理程序。当「损失趋避心理程序」启动,会跟赚钱的时机错失,导致启动不想输钱的心理程序而赚不到钱或大亏!

    大多数的投资者对巴菲特也存在「认知偏差」:认为巴菲特是长期价值投资者,实务上巴菲特虽是价值投资者,但未必长期持仓!以1980~2006期间的持仓期为例:如下表所示。

巴菲特在26年间的持仓期分布概览

巴菲特:「预测未来是一个复杂的系统,许多事情无法预测。」

笔者:「酒田战法第75招 :顺趋势而为,赢在修正不在预测,做好资金配置,落实动态追踪止损停利机制。」

巴菲特至暗时刻的投资理念:如果等到知更鸟叫时,将错过整个春天

1999年,美国的互联网泡沫正疯狂膨胀,当时距离后面泡沫破裂还有一年多的时间。这一年,巴菲特说:「短期来看,股票市场是投票机,但长期看来它更像是称重机。最终,称重机会胜出,但短期内会是由投票的筹码左右。不过,其投票机制却非常不民主,它并没有对投票资格进行认证。」当年虽坚持不买科技股的巴菲特,但2000年互联网泡沫,巴菲特遭遇了他投资生涯的至暗时刻,投资帐上总浮亏19.9%。

2008年,全球爆发金融危机,伯克希尔公司也不可避免受到影响。这一年,伯克希尔公司的市值缩水了115亿美元,投资帐上总浮亏31.8%。第四季,巴菲特购买美国高盛股票。为什么?因为巴菲特奉行一条信条:「他人贪婪时我恐惧,他人恐惧时我贪婪。」

巴菲特说:「我无法预计股市的短期变动,对于股票一个月或一年内的涨跌情况我不敢妄言。然而有个情况很可能会出现,在市场恢复信心或经济复苏前,股市会上涨而且可能是大涨。因此,如果等到知更鸟叫时,将错过整个春天。」

笔者:从巴菲特暨索罗斯视角。除了筛选美股、港股绩优成长股各别200只、50只;深沪A股共4,681家,要筛选绩优成长股200只,做好「选股风控」。擅于使用「空头套期保值避险策略」(对冲风控)。巴菲特认为「诚信和资本永远重要」。巴菲特勇于承认投资决策错误是他成功的关键要领!

     当「认知偏差心理程序」启动,就会认为「期货风险很大?」实务上,接受专业训练并守纪律,操作显而易见的进场讯号, 比如,转折讯号,风险可大幅降低,并落实动态止损停利机制,就可如同专业机师开飞机一样得心应手。

巴菲特认为投资决策错误是他成功的关键要领

索罗斯至暗时刻的投机理念:勇于承认投机错误,止损出场,断尾求生

    索罗斯和毛泽东一样最爱游泳、健身之外,游泳可放松自己,同时又可思考长期投资(机)策略!索罗斯是「金融投机哲学家」认为学生进修了哲学课后,再去学习金融,将来肯定大有出息。索罗斯天性好学,治学严谨,不懂就问。索罗斯会遵守金融市场的法规进行各项合规投资(机)活动。

    索罗斯在1992年9月16日放空英镑一夜赚10亿美元。关键时刻(非短线操作)具有胜人一筹的勇气及胆识!

笔者:索罗斯的智慧和胆略让自己回报大。预测、分析、估算、下注,很多基金经理人都能做到,但下二十亿赌注和下一百亿赌注之间,那就是天壤之别,特别是在关键时刻,最需要的是扣板机的勇气及胆识,而这正是索罗斯胜人一筹的优势。

1997年亚洲金融危机,朱镕基总理绝不会让港币向泰铢那样狂贬。当时预测中国央行最后一定会力挺港币,坚守汇价,所以索罗斯认赔出场。

笔者:索罗斯把孔子、孟子、庄子、老子、孙子……等书都看,懂中国人,对中国国情有深刻的认知,遂将放空资金采战略转移策略,明智果决撤出香港,认赔出场!

    索罗斯在金融职涯多次承认自己的严重错误:1981年美股崩盘,索罗斯基金净值亏了一半和1987年美国股市崩盘,损失惨重、1998年俄罗斯金融市场危机加剧,索罗斯「公开预测」俄罗斯经济即将崩解,示范了一个相当严重的错误而赔钱出场、2000年网络泡沫化,网络股惨赔——索罗斯止损出场,断尾求生。

从巴菲特暨索罗斯视角,做好风控暨避险策略应用

公募一哥基金,绩效好的前50名,大抵都投资绩优成长公司。回顾公募一哥基金,截至 2021年3月9日,相对前期高点,基金回撤22%。由于基金只能作多不能放空,自然在死多头的惯性下,必须面对大幅回撤的痛点!

    读者(投资人)在面对投资仓位里头的个股市值可能缩水,可使用股指期货的避险策略。简单说明「空头套期保值对冲(Hedging)交易」,是指投资人在买进深沪A股的同时,卖出(放空)股指期货同等金额数量的期货交易合同作为保护买进的个股市值。它是一种为避免或减少买进的个股股价发生下跌波动时所生浮动亏损。(期货市场的盈利可以弥补股票市场系统风险的浮亏来锁利)。

(1)适用时点:股价下跌(个股市值缩水),看好后市。

(2)优势特点:锁定个股收益(保护个股市值:锁利),长期持股。

范例: 2021年3月31日以贵州茅台为例,月K线笫五波高点回撤,预期后势反弹,此际,采「空头套期保值对冲(Hedging)交易」策略,卖出(放空)股指期货同等金额数量的期货交易合同作为保护买进的个股市值。

结语与提点

      1. 巴菲特投资管理策略仅做多股票不融券放空,他不看技术分析K线图。他是学过企业管理的金融投资赢家:巴菲特是「金融投资企业家」,勇于承认投资决策错误,非股神也!索罗斯投机管理策略会放空期货,他是学过哲学的金融投机赢家:索罗斯是「金融投机哲学家」, 勇于承认投机决策错误,非金融鳄鱼也!
      2. 要读懂华伦•巴菲特,强烈建议将Berkshire Hathaway公司历年致股东公开信(股东年报)深入研究!
      3. 巴菲特:管理者和投资人都必须明了,财报只是评估一家企业的开端,而非结束。
      4. 索罗斯:不具生意人特质且没受过金融专业操练,入股市、期市必败!
      5. 赢家首重身心灵健康;避免18项负向心理程序。盘中理性素质与盘后感性素质取得均衡。
      6.  要具有国际观,多空灵活操作,筛选绩优成长股+股指期货投资(机)策略避险操练,做好资金配置,落实动态追踪止损停利机制。
      7. 交易风格必须与投资个性匹配:先认清自己的投资风格是属于短线、中线、长线投资者?!
      8. 笔者常听到一般投资者说:「采巴菲特暨索罗斯大赢家的投资要领,哪是拥有大财富的人,才能做到的?」

其实,他俩都是在金融业白手起家的美籍犹太人。面对全球中国人这次笔者所作的投资实务分享,衷心祈盼「在中国大陆的资本市场里,会有许多投资者是【巴菲特暨索罗斯】赢家人才脱颖而出」。

    笔者当年在(天津)南开大学金融博士论文研究是专攻「基于行为金融之投资策略管理」,将【巴菲特暨索罗斯】投资实务写入论文附件;博士论文研究要有三个创新点,其中一项是采计量模型论证,遂将陆股、港股、台股、美股……等上万家上市公司的十年财务报表之数据花了一年全部筛出,并将【巴菲特暨索罗斯】有关的投资年报及其有关的信息全部广读并深入地按【巴菲特暨索罗斯】的投资思路分析用到实务上同步进行投资人的投资仓位管理,此问答环节<实务案例>是其一。

实务案例来源: B&S鑫家族办公室; 笔者博士论文写作期间的投资管理。

 

顺带一提,股票的管理绩效,一般会随着仓位金额的上升,绩效会略减一些是自然的,它因着投资心理面对风控机制而使然。 

    美股、港股、台股、深沪A股之绩优成长股共筛选500家,作为观盘标的(个股行行出状元),只要读者(投资者)按本篇专栏所启到的启发,您也会成为内心宁静的金融投资管理赢家。

风险提示:投资有风险,入市需谨慎;理性投资,风险自担。本文仅代表笔者观点,不作为短线投资建议!