聚焦旧金山:在波光粼粼的湾区登上人生巅峰

旧金山湾区(San Francisco Bay Area)位于加州北部,坐落在加州独具特色的海岸曲折处。湾区核心——旧金山市山光明媚,水色秀丽,是名副其实的海湾城市。同时,旧金山也是美国西部最大的金融中心,更被誉为“最受美国人欢迎的城市”。

 

长期以来,旧金山市一直都是湾区的“房价王“之一。即使是在疫情期间,旧金山的房价仍呈现涨势。根据Zillow数据显示,旧金山的房价在过去的一年里上升了12.4%,从2021年2月的141万美元,上涨到2022年2月的158万美元。

 

截至2022年3月31日,旧金山房价已经达到160万美元。旧金山房价在过去10年内的经济发展与扩张浪潮中持续升值,至今仍居高不下。

 

根据Zillow数据显示,截至2022年3月31日,旧金山房价已经达到160万美元。

 

全球高科技产业的摇篮

旧金山可以说是人才资源和国际经济汇通的核心要地,这里汇聚了大量的高新技术企业,堪称全球创新驱动的典范。许多世界领先的金融科技企业如Facebook、谷歌、雅虎等都在旧金山设立总部。旧金山市更是在欧洲工商管理学院(INSEAD)和美国波图兰研究机构(Portulans Institute)于2021年10月联合公布的”全球城市人才竞争力指数”中位居榜首。

 

创新经济与全面的社区发展规划

此外,旧金山湾区也凭着众多顶级大学所培育出的国际化人才与创新科技金融体系,成为全球人均GDP最高的世界级城市群。旧金山湾区经济的蓬勃发展,离不开政策制度、创新产业、交通体系、城市群结构等各种因素。

为了打造一个更多元、健康及充满活力的社区,旧金山湾区近阶段的湾区2050计划将对住房、交通、经济和环境四个关键进行长期发展规划。

 

高利润租赁市场

房地产顾问公司Yardi Matrix指出,旧金山和圣何塞是美国大学生和研究生迁入人口增长最快的两个地区。从2020年到2021年,17岁到25岁的Z世代年轻人对旧金山和东湾公寓的需求增长了一倍,增幅为全美最大。加上白领阶级员工开始返回职场,今年春夏租金可望持续攀升。

 

旧金山最后的沿海住宅——One Steuart Lane

One Steuart Lane项目地段处于旧金山市中央商务区,紧邻历史悠久的内河码头,与著名的旧金山市区地标海湾大桥、渡轮大厦与唐人街仅一步之遥。公寓附近云集了一众高科技企业及知名金融机构的总部。此外,公寓临近的公共交通包括地铁、轻轨、有轨电车、公交车及渡轮等。

One Steuart Lane项目坐落在旧金山市区的核心地段,被各大科技企业及金融中心所围绕。
One Steuart Lane公寓共有120套住宅,其绝佳的地理位置让海湾大桥(Bay Bridge)的景观一览无余,让您臻享大自然与室内完美融合的生活方式。

每套公寓都安装了一整面的超大落地窗,最大程度的将室内空间与大自然观景的视野结合,不管你在客厅的任何角落,都可以将窗外的一切尽收眼底。

每间公寓配有高耸天花板,给足空间感,赶走压迫感。
落地窗最大程度地将自然光线引入室内,采光极佳,同时也确保客厅宽敞明亮。
公寓内所铺设的欧式橡木地板,为室内空间增添自然感。
精致、丰富的木质家具,与建筑设计、海滨与天空的景色相互呼应。

若你觉得室内视野局限了海湾大桥和渡轮大厦的壮丽观景,One Steuart Lane公寓的顶级露台房还附带全海景私人阳台,你可以在结束了一天的工作后看着夕阳映红满大海,放松心情。

全海景私人露台的住宅体验在旧金山绝无仅有。

两大著名发展商强强联手

One Steuart Lane是由Paramount Group, Inc.(PGRE)和上置集团(SRE Group Ltd.)共同开发的豪华海滨公寓项目。

Paramount Group, Inc.是一家综合性房地产投资信托公司,在纽约、旧金山和华盛顿特区部分中央商务区拥有、经营、管理、收购和重新开发高质量的写字楼。

上置集团1993年成立于上海,在20多年的发展历程中,上置集团在伦敦、旧金山、悉尼、香港、北京、上海等二十多个城市实现业务布局,开发了多个高端住宅、办公楼、商业综合体和星级酒店项目。

One Steuart Lane公寓楼高20层,其120个住宅单元有一到三室户型以及顶层单位任君选择。

无论你是在旧金山上班的精英人士、想在湾区享受生活的退休人士,或追求房价稳定涨幅的投资者,全球顶尖的海滨住宅One Steuart Lane会是你的绝佳选择!

 

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落地英国的最佳居所.雷丁篇 | 居外专栏

由伦敦出发,到讲述了其周边地区,我们开始介绍英国几个大城市,今天的主角就是雷丁(Reading)。

香港是个大城市,而香港人也习惯了城市的方便和先进,因此不少人在选择居住地方的时候,都喜欢选择城市地区。

 

伦敦是英国首都,发展也非常完善,但楼价却非个个人能够负担,于是很多人就转而留意其他城市。

 

雷丁的特别之处,是在于这城市既是个独立而且具规模的城市,也同时和伦敦距离相当接近。开车的话,由伦敦市中心往西边去到雷丁只需要1.5个小时,这个需时几乎让人感觉雷丁是伦敦的一部分。

5月24日开通的全新地铁线Elizabeth Line,从伦敦Zone 1的Paddington出发,乘坐地铁到雷丁路程仅50分钟。

由于接近伦敦,雷丁一直都受到非常多人所喜欢,这个城市总面积大约有40平方公里,人口大概16万,市中心同样由泰晤士河贯穿。

 

市内有共有6间公立中学及38间公立小学,其中于1125年创办的Reading School也是全英格兰历史最悠久的学校。除了公立学校外,区内也有为数不少的私立及独立学校。

 

不可不提的,还有这里的Reading University,原是牛津大学的附属学校,创办于1892年,亦属于全英国最优秀的大学之一,令到附近带有非常浓厚的学术气氛。

 

据统计,雷丁人口中有多达一半人拥有大学学位以上的教育水平,数字比起全国平均值高,可想而知其生活气氛也会有所不同。

雷丁的发展相当成熟,生活配套上,在市中心由数个商场组成的范围,商铺可谓应有尽有,尤其是当中最出名的The Oracle,过百间的商铺食肆之外,也有戏院以至最多人钟意的河畔空间,地方干净又富现代感,吸引著很多年轻人到来。

 

另外一个相当吸引的地方,是雷丁的就业环境也相当理想,据求职网站Adzuna的统计,这里每个职位空缺平均只得0.15个人应聘,属于长期求过于供的状态,以全国计,比例是第七位,所以算是个相当容易找工作的地方。

 

说了众多好处,雷丁也不是只有好处,而她的缺点也是大家最易想像得到的,就是楼价偏高。由于邻近伦敦,雷丁向来的物业价格都并不便宜,而在Elizabeth line开通前后,地方楼价更进一步飊升。

 

现时雷丁平均物业价格已经达到超过38万英镑,数字跟不少伦敦地区相近,算是一个需要好好考虑的因素。

 

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在旧金山SoMa区公寓坐享城市景观

人在旧金山,除了人尽皆知的金门大桥和渔人码头,还有什么值得一去的景点?如果你热爱潮流与文化碰撞的火花,不妨探索旧金山数一数二的社区,市场街南区(South of Market,SoMa)。

 

以往的市场街南区,是一个被嘈杂的老旧仓库和厂房所围绕的地方。谁又能想到,这些旧工厂和仓库经过翻修后成为一栋栋风格独立的建筑,为这个社区更添一份魅力。

 

今日的市场街南区摇身一变成为集休闲生活和高端商务为一体的大商圈。这里有耸立的高楼,也有浓厚的艺术文化氛围。在这里,你可以清楚的感受到潮流与经典的鲜明交织。

 

旧金山市场街南区必去景点

甲骨文球场(Oracle Park)

海岸线旁的旧金山巨人队主场——甲骨文球场(Oracle Park)一圆你的美国棒球梦!球场面对着麦考维湾(McCovey Cove),日落的球场与海湾绚烂的晚霞相映成辉,无敌海景十分迷人。即使你不爱棒球,也可以来这里感受一下美国人对棒球的热情。

 

现代艺术博物馆(Museum of Modern Art)

旧金山现代艺术博物馆是美国面积第二大博物馆,也是美国西岸第一座以收藏现代艺术品为主的博物馆。你可以在七层楼高的艺术博物馆欣赏包括绘画、雕塑、摄影、建筑、设计和媒体艺术等超过3.3万件的馆藏作品。在这里,你可以尽情徜徉在艺术的海洋之中。

 

巴巴里海岸步道(Barbary Coast Trail)

想快速了解旧金山历史景点?巴巴里海岸步道就是最佳地点。,漫步在步道上,你会在沿途看到大约180多座青铜雕塑,它们覆盖了旧金山20多处历史景点,向行人展示旧金山的历史遗迹。

 

想在地理位置与生活设备齐全的市场南(SoMa)置产,不妨考虑Grand Residence 506公寓的转角单位。买下这个公寓单位,在纸醉金迷的旧金山有个安乐窝,甚至独享超宽敞的私人露台。

 

340平方英尺的私人露台绝对能够满足你举办各种聚会的需求。

 

Grand Residence 506的落地窗装修是这间公寓的一大亮点。超大的落地窗不仅让客厅更明亮,也让你在室内都能将旧金山美景一览无余。此外,超高天花板的设计也让客厅的垂直空间瞬间扩大,拉长客厅的视觉效果,绝对没有空间压迫感的问题。

站在宽阔的客厅前欣赏城市景色,是现代都市住宅的基本配备。
面对落地窗的饭桌,让你在蓝天白云的背景下用餐。
家具和装饰都经过精心挑选,肯定满足你对现代公寓的要求。

设有二人座位的休息区,使用了高大上的棕色皮沙发与木茶几的搭配简约又大气,配上白色和棕色的毛地毯,不仅与硬木地板相映衬,也适当地增加了舒适性和温暖的感觉。

非常适合坐在这里喝茶看书打发午后时光的小角落。
旁边就是私人露台,自然采光充足。

旧金山的高级公寓,厨房自然也少不了高级配备。Grand Residence的厨房设备方面采用了德国厨具品牌博世(Bosch)的不锈钢器具、Studio Becker品牌的橱柜、凯撒石台面和早餐吧台。

客厅旁的开放式厨房,让你即使在烹饪过程中都能欣赏美景,心情更愉快。
设备齐全的现代化厨房,是你大展厨艺的舞台。
早餐吧台,一个专门为享受早餐而设的空间。

米色主题的主卧有一面宽敞明亮的大窗户,同时还有每个女生的梦想——步入式衣柜。整洁的浅色系主卧浴室让整个空间看起来通透又敞亮。

米色卧室和竹家具的搭配让卧室氛围更显放松。
步入式衣帽间满足你各种场合和时尚。

公寓内配有LG品牌洗衣机和烘干机。

 

入住Grand Residence 506,你能享受设备齐全的健身房、热水池、带小亭子的日光甲板、瑜伽室、乒乓桌、火炉,以及带野餐长椅的烧烤区。优秀的礼宾服务、24小时保安和两月一次的客房服务已经包含在业务费内,你只需安心入住即可。

 

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长远土地储备 需求远高于供应 | 居外专栏

上周香港团结基金发表了新一份研究报告,标题是︰「短期供应已技穷,长远储备现暗涌」,报告中详细列出香港过去及未来的住宅供应情况。

 

单看2021年的实际供应量只有14,386伙,比2020年的20,888伙下跌了31%,也比差饷物业估价署的预测量18,228伙为少。疫情全地盘停工,及劳工短缺是主要原

 

其实,落成量比预期少也是司空见惯,2019年预测20,415伙,结果落成了14,093伙;2016年预测18,200伙,实际落成只有14,595伙。虽然如此,2017年至2021年五年间,平均每年有17,500伙落成,已比2007年至2016年的平均10,900伙大幅改善。

至于2022年至2026的短期供应,报告中也估计有平均17,300伙落成,与过去五年的平均数相若。不过更严重的问题,将会发生在2027年至2031年的中期供应。

 

报告估计正常只会有12,000伙,一旦有所延误(经常发生),落成量可能进一步下跌至平均10,400伙,又回复2007年至2016年间的低数量供应。

 

当中原因是政府手上的熟地已发展的七七八八,新供应集中在新发展区,要2030年后再出现,而铁路项目上盖的土地供应,亦有相似的情况。供应短缺有数得计,已经是不争的事实,但需求又如何?

 

这个数字就比较难准确评估,经济好的话,更多年青人倾向独立自主,相反经济不景,也可以返回老家暂住。政府过往在不同的报告中,一般用20,000为基准,但自从长远房屋策略将公私营房屋供应目标比例改至7:3,私人住宅土地大幅减少,就很少主动谈论这个数字。

 

笔者先从结婚数字推算,以往每年结婚的新人都超过40,000对,而2020年由于疫情关系,异地婚姻大幅减少,令新人数字减至29,000对。

结婚要组织新家庭,自然对房屋产生新的需求。

近年另一个新增需求,是国内到港的大专学生不断增加,由2000年只有1,882个,至2010年已有17,959个,而2018年为42,653,2019年开始受疫情影响回落至20,000个左右。

 

由于数量庞大,学生宿舍自然不足,学生被迫转向私人市场全租,而毕业后留港就业,满七年又可以取得永久居留权,数量估计每年有超过万伙单位的需求。

 

单单计算结婚及国内大专生的需求,已经远远超过每年的新增供应,长远而言新政府必须改善现有程序,立刻加快土地供应。

 

否则到2027年供不应求的情况又会再度恶化,远水不能救近火,要立即行动,才能缓和未来短缺的景况。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

英国最新推出「高潜力人才签证」| 居外专栏

对于很多没有BNO又想移民到英国居住的年轻人来说,英国昨天最新推出的「高潜力人才」(High Potential Individual, HPI)签证,可能成为不少人的好选择。

 

这个相信是为了解决英国脱欧后人才流失的方案,容许过去5年于位列全球顶尖50间非英国大学的毕业生申请赴英。

 

HPI签证的其中一大特点,是毕业生毋须先获英国雇主聘请,只要成功申请便可立即赴英,之后再找工作,甚至是以自雇形式工作或从事志愿工作都可以。

 

这个签证亦容许申请人带同伴侣及供养的子女赴英。暂时英国内政部未有对签证说明限额,可以说明他们的确求才若渴。

 

有关全球顶尖50间非英国大学,英国政府网页上就刊登了2016年至2021年的名单,计算方式为毕业时其大学必须在同年的合资格大学名单内。

 

以香港为例, 2021年的合资格大学中包括有中大及港大;2020年只有港大;2019年则有港大及科大。而中国内地大学中,北京大学及清华大学最近五年(2017-2022年)的毕业生亦符合申请标准。

 

这个HPI的申请费用为715英镑,并须付医保费用,及提供银行户口连续28天、申请31天前有最少1,270英镑存款作生活费证明。若本身已经在英国居住超过一年则可豁免存款证明。

 

签证年期方面,持学士或硕士学位的申请者将获发2年工作签证,持博士学位则为3年。唯值得留意的是,此项签证并不计算在永居年期条件之内。

 

除非申请人在英国找到工作,有合资格的雇主担保,正式转为「工作签证」,并以工作签证在英国居住满五年,才可以申请永居。

 

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在瑞典的湖边度假屋做一场仲夏夜之梦

每到6月份,瑞典人就开启为期一个月的“暑假模式”纷纷逃离城里的公寓,投入大自然的怀抱,在海边、森林里或者湖边度过悠闲时光。据说21%的瑞典人都拥有一栋夏屋。这些别具田园风格,红色外墙的木屋到底有什么魅力?

 

由于85%的瑞典人生活在城市中,所以在郊外的夏季小屋(Summer House)中度过夏天可以说是瑞典特有的度假文化。加上瑞典有大半年的时间都在冬天度过,因此瑞典人对阳光的追求像是刻在骨子里一般。

 

瑞典的夏天之所以如此珍贵,是因为瑞典的白昼会在夏季进入超长待机,日照时间最低可达17个小时。瑞典的夏季气候温暖舒适,加上人民可以享受长达一个月的假期,因此每逢夏季,人民都会迫不及待地奔向户外。

 

夏屋最热门的地方集中在斯德哥尔摩群岛,斯科纳(Skåne)、厄兰岛(Öland)、哥特兰(Gotland)和斯莫兰(Småland)。如果你也想在瑞典昼长夜短的夏季逃离喧嚣城市,到郊外享受诗意,那么这间湖边小屋可能就是你要找的理想夏屋

 

这间坐落在克鲁努贝里省(Kronoberg County)的Sjostugan度假屋不仅让你置身于斯莫兰森林(Småland forest)的中央,门外还有超优美的湖景迎接你,童话中的森林小屋就这样出现在现实生活中。

瑞典Smalndska Riviera的湖边度假屋。

无论你是到艾尔姆胡尔(Älmhult)打工,或者和家人出行度假,全年午休的Sjostugan度假屋绝对是你的最佳选择。Sjostugan提供满足各种住宿需求的房型,包括一家提供单人房和双人房的酒店、8间小屋和12间单层小屋。

低矮家具配上木制地板,给你满满度假感的客厅。
整洁舒适的卧室是度假屋的首要条件,高品质睡眠肯定少不了。
阁楼风格的双层床打造出童话风格,无疑是小孩的最爱。

说到湖边度假屋,当然少不了湖景房。你可以睡到自然醒,推开露台玻璃门呼吸新鲜空气,然后在甲板上泡壶茶欣赏碧波荡漾的湖水。

选择面湖而卧的湖景房,目光所及之处就是碧绿的湖水。
拉开窗帘就能感受和煦的阳光与优美湖景,何尝不是人生一大享受?

人在郊外肯定少不了与大自然来个亲密接触。放下你的手机和笔电,在Sjostugan度假屋体验独木舟、沙滩排球和钓鱼吧!来到瑞典,不妨参观世上唯一的宜家博物馆。

抛开工作和生活上的烦恼,尽情地在野外游玩吧!
将露营车停放在美丽的湖边,和家人一起度过美好时光。
夕阳西下,湖光山色,又是回到湖边小木屋歇息的时候。

在瑞典,每个阳光灿烂的日子都值得庆祝。瑞典的夏季短暂却璀璨,也恰恰因为它的短暂而拥有无与伦比的魅力。有意购买此房产者,欢迎点此浏览房源讯息,或者联系居外热线400-041-7515。

知识产权作价实缴公司资本及其重要课题 | 居外专栏

无形资产的投资与企业的成长正相关

亚马逊、苹果、脸书及微软等公司凭借软实力显然以非常惊人的规模壮大,实现超成长,无形资产就是背后的推手。麦肯锡全球研究院的研究发现,成长率位居前列的公司相对于后面的公司,对无形资产的投资额高出2.6倍,无形投资额不断增加的经济体,其总要素生产率也正在提升。

 

该院的研究指出,2019年为止在美国及欧盟十个经济体的总投资额当中,无形资产投资就占了40%,较1995年高出29%。而在2020年,新冠肺炎加速了数码化,无形资产投资的数量因而再度大增。今天,企业成功与否,将不再取决于他们拥有的机械产品或服务,而是以无形资产软实力来衡量,并且此后不会再回到原本的形态。

 

如今竞争更加激烈的数字经济时代使得知识产权等无形资产在公司中的地位越发重要。数字行业(包括互联网、软件、技术和IT等)是最依赖无形资产的,制药与医疗等则紧随其后。Ponemon研究所观察近46年来S&P500的五百家绩优企业的无形资产价值变化趋势显示 2021年无形资产总价值超过21万亿美元,占到了总资产的86%,1975年时则仅占17%。〔信息来源: 麦肯锡全球研究院、Ponemon研究所〕

 

 

如何利用知识产权(无形资产)作价出资为公司实缴资本?

习近平总书记多次强调,推动中国科技转化和产业化,加快研发具有自主知识产权和核心技术,加强知识产权保护,国家政策支持与鼓励并推出多项奖励措施,助力知识产权原创技术创新,加快具有自主知识产权的核心技术竞争力。

 

 《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。换言之,知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融资,对于促进科技成果产业升级具有极大的做实做大作用。

 

知识产权(无形资产)出资:包括项目前期投入、公关成本、知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。实务上,针对企业的营业执照上面的营业范围(主营项目)密切相关,可在技术股东个人名下,重新研发计算机软件著作权证书(国家版权局核发知识产权软件著作权证书);企业重新研发计算机软件著作权证书,不牵扯原先任何发明及技术专利,不需要担心会泄漏任何技术等机密数据。

 

经由北京财政局认可的专业认可专门评估无形资产的评估机构及数家跨不同领域的单位协助评估、估价(评估无形资产知识产权价值:与欧美日各国案例比价评量,先评估近五年的价值)、审计、验资后,出具审计报告及验资报告,成为公司有价资产,企业再到市场监督管理局,变更企业的注册资本为实缴资本到位(知识产权出资完成公司的实缴资本)。

后续公司合法合规地同股同权做股权融资、规避非法集资的风险、并规避“名股实债”的所谓估值法的股权融资风险,对公司资本运作融资上市进程取得重要帮助。〔信息来源: 世界金控、上海控本〕

 

知识产权(无形资产)作价出资为公司实缴资本所带来的好处

知识产权作价出资,符合国家战略方向:《知识产权十四五综合和各分项规划》同时,税收制度已经配套。《知识产权强国建设纲要2021-2035年》。

 

  1. 技术创始人出少钱开办企业;可以确保技术创始人在融资后掌握企业控股权;
  2. 用股权融人、融渠道资源、融资,快速做大;
  3. 合法规避债务风险;
  4. 合法规避非法集资风险;
  5. 减轻货币出资压力,规避出资后抽逃资金的法律风险!
  6. 知识产权(无形资产)出资将企业注册资本变为实缴制,规避未出资风险;(国家企业信用信息公示系统官方网站可查询http://www.gsxt.gov.cn);
  7. 夯实融资基础:为企业提高净资产,降低负债率,改善公司财务报表,更好的获得银行支持或股权融资;
  8. 知识产权(无形资产)出资实缴资本可摊销企业十年利润,可为企业降税减负。(目前企业营业所得税平均在25% 左右,经过知识产权(无形资产)出资以后有机会成为符合国家高新企业的标准,最低企业所得税可降至15%);
  9. 当今国家重视高新技术企业的发展,知识产权(无形资产)符合国家高新企业
    标准后可获得地方政府20~200万不等奖励!(即使初创高新技术企业,亦可采知识产权作价出资,实缴资本到位)。
  10. 可以快速整合并购,打造产业链,产业升级,可以助力快速成为国内科创板上市或美国上市公司。

 

知识产权作价实缴公司资本的税负及免责课题

一、以知识产权投资入股:免征营业税

财政部、国税总局发布的《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财、税[2002]191号)中第1条规定:以无形资产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。

二、技术转让:免征营业税

《关于贯彻落实<中共中央、国务院关于加强技术创新,发展高科技,实现产业化的决定>有关税收问题的通知》(273号文)规定,单位和个人从事技术转让和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入,免征营业税。

三、免征增值税

《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财、税〔2013〕106号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定:“试点纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务”免征增值税。专利及专有技术出资应该缴纳增值税,但是在现有规定下免征增值税。

四、印花税

根据《印花税税目税率表》的规定,立据人应对产权转移书据按所载金额万分之五贴花。

五、摊销

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第67条:无形资产的摊销年限不得低于10年。

六、所得税

2016年9月,国家财政局和税务总局发布《关于完善股权激励和技术入股有关所得税政策的通知》:自2016年9月1日起,个人或企业以技术入股可以选择递延纳税优惠政策,投资入股当期可暂不纳税,允许递延至股权转让时,按股权转让收入减去技术原值和合理税费后的差额计税。同时,允许被投资企业按技术成果投资入股时的评估价值入账并在企业所得税前摊销扣除。

 

笔者专栏写作之际,为上海某智能制造科技公司郭董解答疑问:

1. 知识产权评估出价值,被转让卖出之后,不论个人获利或者公司获利,应缴个人或者企业所得税务,这部分是否有税务优惠政策吗?

答:知识产权转让税收优惠主要有以下两个方面:

(一)居民企业技术转让:免征或减半增收企业所得税

《企业所得税法》笫27条第4项所称符合条件的技术转让所得规定,居民企业技术转让净所得不超过500万元的部分,免征企业所得税; 所得超过500万元的部分,减半征收企业所得税。

(二)技术股东技术转让:免征或减半增收个人所得税

财政部、国税总局发布的财、税〔2016〕101号,技术股东转让知识产权所获得的净收入(按股权转让收入减去技术成果原价值和合理税费后的差额),不超过500万,免征个人所得税,所得超过500万元征收个人所得税减半。

 

2. 因市场变动或其他原因导致知识产权(无形资产)技术作价后所造成的贬值差额, 出资人(技术股东)需要补足出资责任吗?

答:法律允许知识产权出资的正常贬值,出资人(技术股东)不需要补足出资责任。

最高人民法院二审认为,根据《公司法》第27条规定,股东可以用知识产权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币资产作价出资,对作为出资的非货币资产评估作价,核实资产,不得高估或者低估作价。

公司法司法解释(三)第16条规定:出资人(技术股东)以符合法定条件的知识产权(无形资产)技术作价出资后,因市场变化或者其他客观因素导致出资资产贬值,公司、其他股东或者公司债权人请求该出资人承担补足出资责任的,人民法院不予支持。但是,当事人另有约定的除外。

(最高院判例:以知识产权出资后,该知识产权被确认无效,出资人不承担补足出资责任 https://m.sohu.com/a/345412654_120053746)。

 

风险提示:(1)本文仅代表笔者观点,不作为知识产权作价实缴公司资本的税负及免责依据。(2)知识产权出资人不承担补足出资责任:以法院判案为准

 

落地英国的最佳居所.伦敦周边地区篇 | 居外专栏

很多人喜欢伦敦,但又怕住在大城市太过繁忙,于是便把视线放到伦敦周边几个卫星市镇。现时伦敦外围有几个地区都相当受香港人留意,以下为大家围绕著伦敦的东南西北方向介绍几个值得留意的市镇给你认识一下。

 

Royal Tunbridge Wells

首先要介绍的,就是位于Kent的Royal Tunbridge Wells。这地方以前香港人可能不太留意,但近两年多了香港人过来找学校时,都不约而同地会发现这个地区原来相当不错。

 

跟众多不同地区相比,Royal Tunbridge Wells的校网的确是出类拔萃,因为这里除了有很好的私立学校,也有起码五至六间Grammar School。即使不计算Grammar School,地区的其他所有学校包括中小学,全部都是属于Good或是Outstanding的级别。

 

地区治安非常好,走在High street时会给人一种在香港荷李活道的感觉,可以找到一些十分有特色的古董店、家具店等,对生活品味有要求的人来说绝对是无比吸引的。

 

Royal Tunbridge Wells距离伦敦市中心大概要45分钟车程,楼价方面,因为这边大部分都是House的物业,一间三房的house大概要60万镑以上,四房的甚至可以去到70-90万镑,兼且供应量非常少,尤其如果喜欢新楼的选择就更少。

 

Fleet

第二个要讲的,就是位於伦敦西南面的Fleet,这个属于Hampshire的小镇,如果乘火车到伦敦快车只需要30分钟,即使是普通火车也只是50分钟左右。

 

同事早前到过那区,发现那边已经有不少香港人在居住,偶尔也会在街上碰得到。相比起Royal Tunbridge Wells,Fleet的环境没有太过浮夸的外观,却比较低调而朴实。然而其街道一样非常干净企理,治安也非常好。来到High street,你会发现这边甚么商店都有,要的东西都非常齐全。

 

校网方面,Fleet也相当,中小学都有很多不错的选择。买楼的话,这边的三房House大概要60万镑左右,而四房的则大概是70万镑。

 

St Albans

沿著地图再看到西北面,St Albans也是个被香港人所关注的小镇。这里距离Watford相当接近,但却没有过度的城市感。低犯罪率、学校水平,以至酒精及药物滥用比例都非常低,令到St Albans曾被票选为全英国十大适合育儿的地方,对于向往家庭生活的人来说一直充满魅力。

 

St Albans的建筑物与及市内有著非常自给自足的气氛,其周末市场甚至是圣诞市场都是全国知名的。

 

交通方面,从伦敦出发最快20钟便可经火车直达St Alban City,所以说这里的确是非常方便。楼价方面,St Albans的单位平均价格为35万镑左右,而常见的Terraced物业则平均需要56万镑左右。

 

Chelmsford

最后来到东北面,这次我试试介绍的是个相对规模大一点的小城市Chelmsford。

 

罪案率整体低于全国数字,Chelmsford的城市面貌也是相当吸引的。不少漂亮的历史建筑物而同时不乏绿化的公园及自然景观。

 

市内亦有相当完善的各种娱乐及休闲设施,包括适合一家大细的动物园、农庄,与及各种休闲活动中心等。

 

市内校网不错之余,还有两所知名大学,令到地区的学术气氛变得浓厚。而交通方面,火车到伦敦去也只是30分钟车程,说得上非常方便。在Chelmsford买楼的话,一幢半独立屋(Semi-detached)的平均价格为42万镑,而Terraced单位则是33万镑左右。

 

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英国大律师缪晓彤Janine
解读英伦移民大小事
英伦移民】专注英国移民和签证服务

沙中线通港岛,哪区楼价最受惠?| 居外专栏

沙中线通往港岛湾仔会展的延伸线,终于在今年5月15日通车。这条铁路线由70年代开始计划,前前后后经历50年才完工。期间宋皇台车站曾发现古迹,红磡站也曾爆出造假及偷工减料等丑闻,可谓一波三折。无论如何,这条铁路是香港第四条过海隧道,大大改善繁忙时间地铁过海段的挤迫情况

 

当然,站在投资香港物业的角度,哪个地区最受惠更为大家关注。由于过海段新建车站只增加了会展站,而会展站处于差不多纯商业区,对于当地的办公楼价格,当然直接受惠

尤其是一旦开关,相信有不少国内机构会进驻该区。但这类甲级办公楼售价几千万起跳,并非一般小市民可以负担。

有部份评论认为对红磡站附近物业有帮助,但该区住宅数量也有限,铁路上盖物业只有都会轩,而步行距离十分钟内的只有半岛豪庭及海滨南岸,其余的都以酒店及办公楼为主。

 

以笔者的观察及判断,反而东铁线上的新界东住宅,得益可能更大。以往新界东住宅,由于交通不便,往返港岛商业中心的工作地点需时长,大大影响楼价。

 

当新铁路线通车后,由大围至会展只需四个站,需时大约15分钟,有同事发现比乘搭屯马线,由大围去马鞍山站的时间更短更快捷,即使大埔也不用30分钟可到达中环,由边境罗湖站或皇岗站,40分钟也可直达。

 

根据历史数据,西铁在2009年连通尖东站时,大大减少元朗区至市区的行车时间,有利在市区工作的年青人迁入元朗区,车站上盖物业更是直接受惠。

 

当年2009年12月Yoho Town平均呎价为5,147,到2022年4月呎价已升至17,174,涨幅达到333%。参考全港楼价指数则由2009年底的134.7升至2022年3月的381.3,升幅为283%,可见元朗Yoho Town的楼价跑赢大市近两成。

 

所以笔者建议大家不妨多留意东铁沿线物业,加上政府大力推动北部都会计划,此区的升值潜力不容忽视。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

历史与现代交织之美——汉密尔顿百年古堡

汉密尔顿市(Hamilton)人口逾50万,是安大略省第三大城市,也是安省的教育、文化、医疗与经济重镇。此外,这里的公共服务设施也十分完善,从交通体系、图书馆、博物馆、剧院、美术馆、体育到娱乐项目,都一应俱全。

汉密尔顿市的地理位置可以说是得天独厚,被五大湖环绕,环境优美,气候条件宜人,是居住的好城市。

汉密尔顿市是重要的工业枢纽,出产钢铁、汽车零件、电子产品、机械产品、石油化工、煤炭产品等等。汉密尔顿市当年钢铁之都的美誉,全赖Stelco和Dofasco 这两座加拿大最大型的钢铁厂。

 

当时,全国有六成以上的钢铁产量都来自于这两家钢铁厂,它们为汉密尔顿市贡献的财政收入不可小觑。如今,医疗、教育与服务业取代炼钢工业,成为支柱产业,转变为一个更现代的城市。

 

除了出产畅销整个北美的优质钢铁,汉密尔顿也散发着浓厚的历史气息。在伯灵顿高地(Burlington Heights)上,有一座与安大略湖毗邻的加拿大标志性的历史遗址——当顿城堡(Dundurn Castle。它的外观与美国白宫有几分相似,曾经是战争的重要据点之一,也是加拿大前总理Sir Allan MacNab的官邸。

 

如果你游览当顿城堡后意犹未尽,汉密尔顿市还有一座美到令人窒息的城堡——拉文斯克利夫城堡(Ravenscliffe Castle)。这座城堡是著名建筑师詹姆斯·贝尔福(James Balfour)的十大杰作之一,城堡于1881年建造,至今已有141年历史。

拉文斯克利夫城堡位于著名的杜兰德(Durand)街区,这是一个新旧交替、现代与历史交织的地方。
这座3层楼高的城堡面积超过1,2000平方英尺,一共有12间卧室、8间浴室和8个壁炉。

这座城堡虽经历过出售和翻新,但内部装潢都保留了原来的面貌。一踏入主层的大门厅,就能看到华丽的雕花木制品、吊灯、装饰和天花板等。

超宽敞的门厅有一个木制楼梯,楼梯下放的空间被用作化妆室。

城堡内有宽裕的活动空间,光是客厅就有好几个。每个客厅都搭配了色彩浓郁的宫廷风格家具,安静地坐在城堡里的客厅,所有的雄伟和壮丽都不言而喻。

从吊灯、沙发乃至地毯,客厅的陈设是那么的奢侈又不失庄重。

洋溢着浓浓的贵族感的用餐区被多组折叠门划分出来,两盏吊灯和一张12人餐桌的搭配,让人有一种回到中世纪的错觉。

当餐桌都坐满人的时候,一场华贵宴会也拉开序幕。

不得不提这座城堡的厨房,它完美地展现了复古装潢和现代设施的碰撞。厨房的设计和选用的设备都与城堡的优雅风格相匹配,包括花岗岩台面、橡木橱柜和不锈钢电器。

古老的城堡内配有现代化厨房

除了超大主卧,城堡内还有7间房间,每间房的装潢和摆设都独树一帜。有些卧室被用作婴儿房,而有几个房间已经被改造成宽敞的浴室。不仅是卧室,连各个卫浴空间都经过精心设计,每一处都充满惊喜。 

主卧室配有超宽敞私人空间,大到有自己的客厅和阳光房。
这间卧室的床具和梳妆台更显复古。
古堡内的现代感卧室,是不是你的选择?
谁又曾想这些华丽的浴室原本只是专门用来置放衣服的更衣室。

现在的卓球室曾经是图书馆,两盏华丽的吊灯连接着镀金的天花板奖章,下摆放着一张台球桌。悄悄告诉你,这里面所有的原木柜子都是手工制作的哦!

在城堡内和三五好友打一场桌球吧!

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