知识产权作价实缴公司资本及其重要课题 | 居外专栏

无形资产的投资与企业的成长正相关

亚马逊、苹果、脸书及微软等公司凭借软实力显然以非常惊人的规模壮大,实现超成长,无形资产就是背后的推手。麦肯锡全球研究院的研究发现,成长率位居前列的公司相对于后面的公司,对无形资产的投资额高出2.6倍,无形投资额不断增加的经济体,其总要素生产率也正在提升。

 

该院的研究指出,2019年为止在美国及欧盟十个经济体的总投资额当中,无形资产投资就占了40%,较1995年高出29%。而在2020年,新冠肺炎加速了数码化,无形资产投资的数量因而再度大增。今天,企业成功与否,将不再取决于他们拥有的机械产品或服务,而是以无形资产软实力来衡量,并且此后不会再回到原本的形态。

 

如今竞争更加激烈的数字经济时代使得知识产权等无形资产在公司中的地位越发重要。数字行业(包括互联网、软件、技术和IT等)是最依赖无形资产的,制药与医疗等则紧随其后。Ponemon研究所观察近46年来S&P500的五百家绩优企业的无形资产价值变化趋势显示 2021年无形资产总价值超过21万亿美元,占到了总资产的86%,1975年时则仅占17%。〔信息来源: 麦肯锡全球研究院、Ponemon研究所〕

 

 

如何利用知识产权(无形资产)作价出资为公司实缴资本?

习近平总书记多次强调,推动中国科技转化和产业化,加快研发具有自主知识产权和核心技术,加强知识产权保护,国家政策支持与鼓励并推出多项奖励措施,助力知识产权原创技术创新,加快具有自主知识产权的核心技术竞争力。

 

 《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。换言之,知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融资,对于促进科技成果产业升级具有极大的做实做大作用。

 

知识产权(无形资产)出资:包括项目前期投入、公关成本、知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。实务上,针对企业的营业执照上面的营业范围(主营项目)密切相关,可在技术股东个人名下,重新研发计算机软件著作权证书(国家版权局核发知识产权软件著作权证书);企业重新研发计算机软件著作权证书,不牵扯原先任何发明及技术专利,不需要担心会泄漏任何技术等机密数据。

 

经由北京财政局认可的专业认可专门评估无形资产的评估机构及数家跨不同领域的单位协助评估、估价(评估无形资产知识产权价值:与欧美日各国案例比价评量,先评估近五年的价值)、审计、验资后,出具审计报告及验资报告,成为公司有价资产,企业再到市场监督管理局,变更企业的注册资本为实缴资本到位(知识产权出资完成公司的实缴资本)。

后续公司合法合规地同股同权做股权融资、规避非法集资的风险、并规避“名股实债”的所谓估值法的股权融资风险,对公司资本运作融资上市进程取得重要帮助。〔信息来源: 世界金控、上海控本〕

 

知识产权(无形资产)作价出资为公司实缴资本所带来的好处

知识产权作价出资,符合国家战略方向:《知识产权十四五综合和各分项规划》同时,税收制度已经配套。《知识产权强国建设纲要2021-2035年》。

 

  1. 技术创始人出少钱开办企业;可以确保技术创始人在融资后掌握企业控股权;
  2. 用股权融人、融渠道资源、融资,快速做大;
  3. 合法规避债务风险;
  4. 合法规避非法集资风险;
  5. 减轻货币出资压力,规避出资后抽逃资金的法律风险!
  6. 知识产权(无形资产)出资将企业注册资本变为实缴制,规避未出资风险;(国家企业信用信息公示系统官方网站可查询http://www.gsxt.gov.cn);
  7. 夯实融资基础:为企业提高净资产,降低负债率,改善公司财务报表,更好的获得银行支持或股权融资;
  8. 知识产权(无形资产)出资实缴资本可摊销企业十年利润,可为企业降税减负。(目前企业营业所得税平均在25% 左右,经过知识产权(无形资产)出资以后有机会成为符合国家高新企业的标准,最低企业所得税可降至15%);
  9. 当今国家重视高新技术企业的发展,知识产权(无形资产)符合国家高新企业
    标准后可获得地方政府20~200万不等奖励!(即使初创高新技术企业,亦可采知识产权作价出资,实缴资本到位)。
  10. 可以快速整合并购,打造产业链,产业升级,可以助力快速成为国内科创板上市或美国上市公司。

 

知识产权作价实缴公司资本的税负及免责课题

一、以知识产权投资入股:免征营业税

财政部、国税总局发布的《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财、税[2002]191号)中第1条规定:以无形资产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。

二、技术转让:免征营业税

《关于贯彻落实<中共中央、国务院关于加强技术创新,发展高科技,实现产业化的决定>有关税收问题的通知》(273号文)规定,单位和个人从事技术转让和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入,免征营业税。

三、免征增值税

《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财、税〔2013〕106号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定:“试点纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务”免征增值税。专利及专有技术出资应该缴纳增值税,但是在现有规定下免征增值税。

四、印花税

根据《印花税税目税率表》的规定,立据人应对产权转移书据按所载金额万分之五贴花。

五、摊销

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第67条:无形资产的摊销年限不得低于10年。

六、所得税

2016年9月,国家财政局和税务总局发布《关于完善股权激励和技术入股有关所得税政策的通知》:自2016年9月1日起,个人或企业以技术入股可以选择递延纳税优惠政策,投资入股当期可暂不纳税,允许递延至股权转让时,按股权转让收入减去技术原值和合理税费后的差额计税。同时,允许被投资企业按技术成果投资入股时的评估价值入账并在企业所得税前摊销扣除。

 

笔者专栏写作之际,为上海某智能制造科技公司郭董解答疑问:

1. 知识产权评估出价值,被转让卖出之后,不论个人获利或者公司获利,应缴个人或者企业所得税务,这部分是否有税务优惠政策吗?

答:知识产权转让税收优惠主要有以下两个方面:

(一)居民企业技术转让:免征或减半增收企业所得税

《企业所得税法》笫27条第4项所称符合条件的技术转让所得规定,居民企业技术转让净所得不超过500万元的部分,免征企业所得税; 所得超过500万元的部分,减半征收企业所得税。

(二)技术股东技术转让:免征或减半增收个人所得税

财政部、国税总局发布的财、税〔2016〕101号,技术股东转让知识产权所获得的净收入(按股权转让收入减去技术成果原价值和合理税费后的差额),不超过500万,免征个人所得税,所得超过500万元征收个人所得税减半。

 

2. 因市场变动或其他原因导致知识产权(无形资产)技术作价后所造成的贬值差额, 出资人(技术股东)需要补足出资责任吗?

答:法律允许知识产权出资的正常贬值,出资人(技术股东)不需要补足出资责任。

最高人民法院二审认为,根据《公司法》第27条规定,股东可以用知识产权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币资产作价出资,对作为出资的非货币资产评估作价,核实资产,不得高估或者低估作价。

公司法司法解释(三)第16条规定:出资人(技术股东)以符合法定条件的知识产权(无形资产)技术作价出资后,因市场变化或者其他客观因素导致出资资产贬值,公司、其他股东或者公司债权人请求该出资人承担补足出资责任的,人民法院不予支持。但是,当事人另有约定的除外。

(最高院判例:以知识产权出资后,该知识产权被确认无效,出资人不承担补足出资责任 https://m.sohu.com/a/345412654_120053746)。

 

风险提示:(1)本文仅代表笔者观点,不作为知识产权作价实缴公司资本的税负及免责依据。(2)知识产权出资人不承担补足出资责任:以法院判案为准

 

落地英国的最佳居所.伦敦周边地区篇 | 居外专栏

很多人喜欢伦敦,但又怕住在大城市太过繁忙,于是便把视线放到伦敦周边几个卫星市镇。现时伦敦外围有几个地区都相当受香港人留意,以下为大家围绕著伦敦的东南西北方向介绍几个值得留意的市镇给你认识一下。

 

Royal Tunbridge Wells

首先要介绍的,就是位于Kent的Royal Tunbridge Wells。这地方以前香港人可能不太留意,但近两年多了香港人过来找学校时,都不约而同地会发现这个地区原来相当不错。

 

跟众多不同地区相比,Royal Tunbridge Wells的校网的确是出类拔萃,因为这里除了有很好的私立学校,也有起码五至六间Grammar School。即使不计算Grammar School,地区的其他所有学校包括中小学,全部都是属于Good或是Outstanding的级别。

 

地区治安非常好,走在High street时会给人一种在香港荷李活道的感觉,可以找到一些十分有特色的古董店、家具店等,对生活品味有要求的人来说绝对是无比吸引的。

 

Royal Tunbridge Wells距离伦敦市中心大概要45分钟车程,楼价方面,因为这边大部分都是House的物业,一间三房的house大概要60万镑以上,四房的甚至可以去到70-90万镑,兼且供应量非常少,尤其如果喜欢新楼的选择就更少。

 

Fleet

第二个要讲的,就是位於伦敦西南面的Fleet,这个属于Hampshire的小镇,如果乘火车到伦敦快车只需要30分钟,即使是普通火车也只是50分钟左右。

 

同事早前到过那区,发现那边已经有不少香港人在居住,偶尔也会在街上碰得到。相比起Royal Tunbridge Wells,Fleet的环境没有太过浮夸的外观,却比较低调而朴实。然而其街道一样非常干净企理,治安也非常好。来到High street,你会发现这边甚么商店都有,要的东西都非常齐全。

 

校网方面,Fleet也相当,中小学都有很多不错的选择。买楼的话,这边的三房House大概要60万镑左右,而四房的则大概是70万镑。

 

St Albans

沿著地图再看到西北面,St Albans也是个被香港人所关注的小镇。这里距离Watford相当接近,但却没有过度的城市感。低犯罪率、学校水平,以至酒精及药物滥用比例都非常低,令到St Albans曾被票选为全英国十大适合育儿的地方,对于向往家庭生活的人来说一直充满魅力。

 

St Albans的建筑物与及市内有著非常自给自足的气氛,其周末市场甚至是圣诞市场都是全国知名的。

 

交通方面,从伦敦出发最快20钟便可经火车直达St Alban City,所以说这里的确是非常方便。楼价方面,St Albans的单位平均价格为35万镑左右,而常见的Terraced物业则平均需要56万镑左右。

 

Chelmsford

最后来到东北面,这次我试试介绍的是个相对规模大一点的小城市Chelmsford。

 

罪案率整体低于全国数字,Chelmsford的城市面貌也是相当吸引的。不少漂亮的历史建筑物而同时不乏绿化的公园及自然景观。

 

市内亦有相当完善的各种娱乐及休闲设施,包括适合一家大细的动物园、农庄,与及各种休闲活动中心等。

 

市内校网不错之余,还有两所知名大学,令到地区的学术气氛变得浓厚。而交通方面,火车到伦敦去也只是30分钟车程,说得上非常方便。在Chelmsford买楼的话,一幢半独立屋(Semi-detached)的平均价格为42万镑,而Terraced单位则是33万镑左右。

 

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沙中线通港岛,哪区楼价最受惠?| 居外专栏

沙中线通往港岛湾仔会展的延伸线,终于在今年5月15日通车。这条铁路线由70年代开始计划,前前后后经历50年才完工。期间宋皇台车站曾发现古迹,红磡站也曾爆出造假及偷工减料等丑闻,可谓一波三折。无论如何,这条铁路是香港第四条过海隧道,大大改善繁忙时间地铁过海段的挤迫情况

 

当然,站在投资香港物业的角度,哪个地区最受惠更为大家关注。由于过海段新建车站只增加了会展站,而会展站处于差不多纯商业区,对于当地的办公楼价格,当然直接受惠

尤其是一旦开关,相信有不少国内机构会进驻该区。但这类甲级办公楼售价几千万起跳,并非一般小市民可以负担。

有部份评论认为对红磡站附近物业有帮助,但该区住宅数量也有限,铁路上盖物业只有都会轩,而步行距离十分钟内的只有半岛豪庭及海滨南岸,其余的都以酒店及办公楼为主。

 

以笔者的观察及判断,反而东铁线上的新界东住宅,得益可能更大。以往新界东住宅,由于交通不便,往返港岛商业中心的工作地点需时长,大大影响楼价。

 

当新铁路线通车后,由大围至会展只需四个站,需时大约15分钟,有同事发现比乘搭屯马线,由大围去马鞍山站的时间更短更快捷,即使大埔也不用30分钟可到达中环,由边境罗湖站或皇岗站,40分钟也可直达。

 

根据历史数据,西铁在2009年连通尖东站时,大大减少元朗区至市区的行车时间,有利在市区工作的年青人迁入元朗区,车站上盖物业更是直接受惠。

 

当年2009年12月Yoho Town平均呎价为5,147,到2022年4月呎价已升至17,174,涨幅达到333%。参考全港楼价指数则由2009年底的134.7升至2022年3月的381.3,升幅为283%,可见元朗Yoho Town的楼价跑赢大市近两成。

 

所以笔者建议大家不妨多留意东铁沿线物业,加上政府大力推动北部都会计划,此区的升值潜力不容忽视。

 

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历史与现代交织之美——汉密尔顿百年古堡

汉密尔顿市(Hamilton)人口逾50万,是安大略省第三大城市,也是安省的教育、文化、医疗与经济重镇。此外,这里的公共服务设施也十分完善,从交通体系、图书馆、博物馆、剧院、美术馆、体育到娱乐项目,都一应俱全。

汉密尔顿市的地理位置可以说是得天独厚,被五大湖环绕,环境优美,气候条件宜人,是居住的好城市。

汉密尔顿市是重要的工业枢纽,出产钢铁、汽车零件、电子产品、机械产品、石油化工、煤炭产品等等。汉密尔顿市当年钢铁之都的美誉,全赖Stelco和Dofasco 这两座加拿大最大型的钢铁厂。

 

当时,全国有六成以上的钢铁产量都来自于这两家钢铁厂,它们为汉密尔顿市贡献的财政收入不可小觑。如今,医疗、教育与服务业取代炼钢工业,成为支柱产业,转变为一个更现代的城市。

 

除了出产畅销整个北美的优质钢铁,汉密尔顿也散发着浓厚的历史气息。在伯灵顿高地(Burlington Heights)上,有一座与安大略湖毗邻的加拿大标志性的历史遗址——当顿城堡(Dundurn Castle。它的外观与美国白宫有几分相似,曾经是战争的重要据点之一,也是加拿大前总理Sir Allan MacNab的官邸。

 

如果你游览当顿城堡后意犹未尽,汉密尔顿市还有一座美到令人窒息的城堡——拉文斯克利夫城堡(Ravenscliffe Castle)。这座城堡是著名建筑师詹姆斯·贝尔福(James Balfour)的十大杰作之一,城堡于1881年建造,至今已有141年历史。

拉文斯克利夫城堡位于著名的杜兰德(Durand)街区,这是一个新旧交替、现代与历史交织的地方。
这座3层楼高的城堡面积超过1,2000平方英尺,一共有12间卧室、8间浴室和8个壁炉。

这座城堡虽经历过出售和翻新,但内部装潢都保留了原来的面貌。一踏入主层的大门厅,就能看到华丽的雕花木制品、吊灯、装饰和天花板等。

超宽敞的门厅有一个木制楼梯,楼梯下放的空间被用作化妆室。

城堡内有宽裕的活动空间,光是客厅就有好几个。每个客厅都搭配了色彩浓郁的宫廷风格家具,安静地坐在城堡里的客厅,所有的雄伟和壮丽都不言而喻。

从吊灯、沙发乃至地毯,客厅的陈设是那么的奢侈又不失庄重。

洋溢着浓浓的贵族感的用餐区被多组折叠门划分出来,两盏吊灯和一张12人餐桌的搭配,让人有一种回到中世纪的错觉。

当餐桌都坐满人的时候,一场华贵宴会也拉开序幕。

不得不提这座城堡的厨房,它完美地展现了复古装潢和现代设施的碰撞。厨房的设计和选用的设备都与城堡的优雅风格相匹配,包括花岗岩台面、橡木橱柜和不锈钢电器。

古老的城堡内配有现代化厨房

除了超大主卧,城堡内还有7间房间,每间房的装潢和摆设都独树一帜。有些卧室被用作婴儿房,而有几个房间已经被改造成宽敞的浴室。不仅是卧室,连各个卫浴空间都经过精心设计,每一处都充满惊喜。 

主卧室配有超宽敞私人空间,大到有自己的客厅和阳光房。
这间卧室的床具和梳妆台更显复古。
古堡内的现代感卧室,是不是你的选择?
谁又曾想这些华丽的浴室原本只是专门用来置放衣服的更衣室。

现在的卓球室曾经是图书馆,两盏华丽的吊灯连接着镀金的天花板奖章,下摆放着一张台球桌。悄悄告诉你,这里面所有的原木柜子都是手工制作的哦!

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落地英国的最佳居所.伦敦篇 | 居外专栏

很多朋友来到英国的首选居住地都是伦敦,但伦敦地方相当之大,要选择哪个区份去居住也不是容易的事。作为家长的你,如果在居住地点上最关心的是孩子的教育,那么有哪些地区可以参考而又可以合乎预算呢?

 

英国教育部早前曾做过一项研究,比较了伦敦多个地区学校学生在GCSE的英语及数学成绩。他们发现当中Kingston和Sutton里面,超过三分之二的学生在Year 11结束时这两科的成绩都达到9至5之间(相当于A*到B)

 

头五位还包括有Barnet、RichmondKensington & Chelsea,再跟在后面的第6至第10名,则为Redbridge、Westminster、Ealing、Wandsworth及Harrow

 

在这些地区当中,我们有曾在英国居住过的同事就精选了几个地区,由伦敦中央一路延伸到外围,络大家介绍一下这些地区有何吸引之处。

 

第一个要介绍的地区是Hammersmith,其位置是伦敦的Zone 2/3。Hammersmith最出名的地方不单是其拥有很多很好的State shool,在King Street那边也有不少有名的私校,给人一种贵族学校区的感觉。

 

此外这区最好的地方,是Good & Outstanding 的学校也不少。在这情况下,学童被派位时就更容易被安排到优秀的学校。现时在这个地区,如果是新楼来说,一房单位约70-80万镑,两房约100万磅左右。

 

接下来我们移到Zone 4的Barnet,相信有看资料的朋友都会听过这地区的校网是全伦敦知名的。除了因为这地方有不少Good及Outstanding的学校之外,更加是全英几家最有名的Grammar School座落其中

 

可能因为这个原因,现时不少香港人都选择了搬到这边。尤其是区内的Colindale,就有如小香港一般,里面有一个非常出名的Bang Bang新东方城,既有不少亚洲食肆,还有两家大型中超在附近,都是让人易于适应新生活。如果有兴趣在这区置业,新楼一房单位约40-50 万镑,两房约50-60万磅不等。

 

接著走到Zone 5,其中一个最多人认识校网优秀的地区就是Harrow。这地区的好学校不少,但要留这这边却没有Grammar School,如果这个是你非常紧张的考虑,就要先理解一下。

 

虽说Harrow位处Zone 5,但来往伦敦中心也很方便,火车地铁都有车站,出入最快大概半小时之内的时间。这区新楼一房单位约30-40万镑,两房约40万磅以上。

 

最后要介绍的,就是位于Zone 6的Kingston Upon Thames。Kingston算得上是最受香港人喜爱的地区,因为这边生活配套既齐全,环境也相当干净安全。这边同样拥有很多间优秀的Grammar School,亦都有不少Good及Outstanding的公立学校。

 

要注意的是Kingston已经是没有地铁地达的区域,只有火车可以让你进城。然而即使地方较远,但这里的楼价却反为较高,毕竟这里是伦敦一个传统的富人区,所以这区新楼一房单位约50-60万镑,两房约70-90万磅以上。

 

以上介绍的地区不知道你是否做功课时已经有研究过,又不知是否合符你的心意。之后有机会的话,再跟大家介绍伦敦周边地方的香港人居住热点,希望大家都能够找到合适的落脚点。

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后记:图为伦敦北部的Muswell Hill,曾被The Sunday Times 的”Best Places To Live”指南评选为伦敦最佳居住区之一。

 

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日本迎来消费者物价指数和工资“双升”背后推动因素竟然还有…… | 居外专栏

在全球普遍饱受高通胀压力之际,日本的消费者物价指数也创出了7年来的新高。根据日本总务省数据,日本4月全国消费者物价指数为101.4,较去年同期上涨2.1%,此次指数的上升也终于超过了日本政府和央行多年来提出的2%的物价上涨目标。

 

如果剔除之前的增税影响,本次消费者物价指数更是达到了2008年9月以来的新高。在不包含生鲜食品为调查对象后,共计有351个调查对象出现上涨,超过3月的320个上涨,表明物价涨价的范围在进一步的扩大中。

 

久违的加薪似在物价上涨中也出现松动,根据日本经济团体联合会的统计,春季劳资谈判的大型企业月薪增幅平均达到2.27%(含定期加薪和上调基本工资),为2000年以来的第五大增幅,也是近三年来的较大幅度改善。

日本4月全国消费者物价指数为101.4,较去年同期上涨2.1%,此次指数的上升也终于超过了日本政府和央行多年来提出的2%的物价上涨目标。

 

日本首相岸田文雄表示,希望业绩表现已恢复至疫情前水准的企业,其涨薪可超过3%。目前涨薪幅度最高的为建筑业,达到3.76%。

 

其实推动日本物价上涨并超过政府及央行目标,以及工资涨幅改善的很重要一个因素是日元的持续走弱。日元的汇率今年以来出现显著下跌,日元兑美元的汇率一度下跌至20年来的低点。

 

美国在持续创下通胀新高后,美联储已采取行动并收紧货币政策;而同时日本央行仍在继续维持货币宽松政策,并将10年期国债收益率限制在利率波动上限 0.25% ,这导致了两国政府债券的利差不断扩大,10年期国债收益率的两国利差超过2.65%,达到三年来的新高。

 

日元贬值将直接导致能源和进口食品等的上涨,从而推高消费者物价指数;而常年一直停滞不升的工资,在物价上涨,经济正在回复正常,企业的经营活动和利润或恢复至疫情前水准,以及越来越热的劳动力市场的推动下,更多企业采取提高工资水平或成为一种趋势。

 

风险披露:本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

入住纽约小岛上的典雅豪宅,摇身变童话故事主人公

相信很多人对纽约的印象都停留在纸醉金迷的不夜城。但在纽约最南端,却有一个很大程度保留了大自然风景和历史建筑风貌的小岛——史坦顿岛(Staten Island)

 

史丹顿岛位于曼哈顿以南的纽约港内,坐落在新泽西州及布鲁克林之间。它是一个独立小岛,也是纽约五个自治区的其中之一。

 

史坦顿岛拥有超过9,300英亩的绿地,并以岛上170个公园成为纽约市最大的森林保护区。你可以在充满历史性的小镇上参观著名的博物馆、历史性地标、海滩和绿地。

 

由纽约市政府公费运营的史坦顿岛渡轮或许是纽约市内唯一免费的交通工具!搭上全年无休的渡轮,你可以在航程中将纽约的天际线和自由女神一览无余。

随着曼哈顿逐渐从视野中消失,代表你离神秘的史坦顿岛又更靠近了一点。

由于渡轮服务只载送乘客,驱车的朋友可以通过美国境内最长的悬索桥——维列扎诺海峡大桥,进入史坦顿岛。史坦顿岛独特的景点,使其从纽约市的其他地方脱颖而出。

 

如果你想在五光十色的纽约寻找一处避世之所,这栋与世隔绝的5卧6卫的托斯卡纳风格豪宅,绝对是可以发生在你身上的现代童话故事。这栋豪宅不仅外观亮眼,更以屋内精致的装修和齐全的生活设施虏获入住者的心。

坐落在史坦顿岛上的托斯卡纳风格的典雅豪宅,独树一格。
这座位于四角位置的豪宅,佔地7000平方英尺。

豪宅内的超气派客厅以白色地板配和色墙体为主,配上壁灯和吊顶灯,整个客厅的品位瞬间提升,成为这座豪宅中最美的一道风景。客厅中央摆放的墨蓝色沙发更显尊贵而不入俗流、儒雅温润,与雪白的客厅形成强烈对比。若此时再将壁炉点燃,那想必是一场完美的聚会了。

坐在开阔大气的客厅,仿佛置身在贵族们的上流聚。

民以食为天,优雅的用餐环境会使人不自觉地放慢进餐速度,细细品尝盘中美食。有别于奢靡的客厅,用餐区所展示的是一种截然不同的风格。木质地板,椅子和橱柜体现出古典和高贵的两张脸孔。

复古风饭厅配有10人长桌,全家聚餐不成问题。
房子的装修是如此用心,以至于屋内每个歇息小角落都像是一幅风景。

精心设计的阁楼套配有玻璃窗户,采光极佳。随着温暖的阳光倾泻入室,一个温馨又私密的专属空间就这样诞生了。一本书配一杯茶,你可以在无人打扰的静谧阁楼坐上一整天,放空自己,清理思绪。

晚上看星空,清晨看日出。这是不是你的梦中情“阁”?

底楼可以说是大人们的天堂了。这里有雪茄室、红酒室、酒吧和影音室,无疑是疯狂周末计划的必备。你也可以和家人可以在这个拥有内部和外部环绕音响的家庭影院上一起看一部好电影。

无论是众人狂欢还是独自微醺,家庭私人酒吧都是你的最佳选择。
可以容纳至少10人的超大家庭影音室,让你在家也能轻松享受影院般的视听体验。

700平方英尺的超大主人套房内设有15.5英寸的拱形天花板,套间浴室以及步入式衣橱。卧室的吊顶灯搭配米色的墙面及木地板,给人带来一种沉稳和温馨感。这个主卧不仅宽敞,还暗藏玄机。沿着房间旁的小楼梯向上走去,你就会发现一个小配有书桌和沙发的阁楼套间。

从主卧可欣赏到海景和维列扎诺海峡大桥景观。
主卧的全套浴室将淋浴区、坐便区、盥洗区和泡澡区进行四式划分,实现真正的干湿分离。

走出屋外,仿佛置身在意大利中部古老又美丽的托斯卡纳。庭院装修无不透露出浓浓的田园风气息。旷阔庭院里的盐水泳池旁边设有一个木亭子,阳光从屋顶间隙透过洒下斑驳的光影,这里就是度过午后时光的好地方。

盐水泳池配有水滑梯,大人小孩皆可同乐。
你可以在半遮盖式的亭子迎着凉风,享受户外下午茶。

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墨尔本360度山景豪华别墅,一步一景皆成画

相信每个终日匆忙奔走在钢筋水泥的都市人,内心深处都曾有过田园梦。如果目前的你每天像发条机械般重复做着同样的事情,甚至陷入倦怠,是否也会想走进森林,欣赏风追、树叶摩擦和小溪流水,大吸一口芬多精?

 

人类对自然环境有一种与生俱来的亲切感,也有不少研究证实单纯的置身森林,就能纾解身心压力,提升人体免疫机能,增强抗癌、抗感染的能力。这也是现下“逃离城市之旅”(Getaway Trip)如此受欢迎的原因。

 

每天在宁静怡人的自然环境中做森林浴,听起来似乎是遥不可及的梦。但向往的生活,得从向往的家开始。这栋充满绿意的墨尔本独栋别墅正是逃离喧嚣的城市,重新拉近你与大自然的宝藏家园。

 

这栋别墅位于澳大利亚墨尔本一个绿树成荫的郊区。沿着繁华绿草的蜿蜒小道而上,你就能抵达这个隐秘式绿洲。这里距离墨尔本中央商务区仅50分钟的路程,你可以最大程度沉浸在户外环境。

 

占地12.5英亩的独栋别墅已配有齐全的家具。
通往别墅的专属车道长达350米,一路上可见树木葱葱郁郁。

 

居住于此,你不仅能亲近大自然,还能把大自然带回家。雪松木天花板正是这栋4卧2卫10车库别墅的一大亮点。坐在休息区闻着纯天然原木所散发的淡淡木香,配上窗外的森林美景,时刻透露出自然与原始之美,整个家也更显生气勃勃。

 

木材天然的纹路与色调体现了原木风貌,让你和大自然更加亲近。

不仅如此,你也可以在冬天时和爱人或家人聚在配有壁炉的宽敞客厅,听着木柴燃烧发出的噼啪声,在橘红色炉火与温暖弥漫的空间闲聊家常。客厅一侧的用餐区内有一个10座大型餐桌,木质餐桌与石材地板的搭配让它在充满生命力的同时还散发出温暖的亲和力。

宽敞明亮的客厅很适合家庭聚会或招待朋友。
实木餐桌牢固且美观,简约又时尚。

 

正所谓智者乐水,仁者爱山。别墅的主卧是可以欣赏到山谷全景的山景房,每天为你带来无尽视觉愉悦。夜晚,你可以在星空与山林的伴随下入眠;早晨,则可以在鸟鸣和薄雾中苏醒。

山景主卧房配上豪华舒适的大床,森林绿意与山谷尽收眼底。
浴缸旁的大窗户,让你每次泡澡都是心旷神怡。
主卧的宽敞的双面盆浴室为你提供更宽敞的洗漱空间。半嵌入式的台盆易于清理,台面也不会积水。

 

返璞归真的生活中也需要一些娱乐。若是雨天,你可以在室内别具一格的手工吧台小酌一杯。若是晴天,你可以在户外泳池畅游。入夜后还可以在室外火坑区点燃一个温暖的篝火。

娱乐区的手工定制的小吧台,为家里喝酒、藏酒的成员打造一个小天地。
木甲板与碧绿池水让人看了想畅游其中。

 

这栋别墅对注重隐私空间且希望归隐森林的买家来说是不二选择。生活在这样的独栋别墅里,就是躲开世界纷扰的最好方式。

 

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楼市辣招引此为鉴,康文署「禁炒」成效有限 | 居外专栏

第五波疫情逐渐减退,市面也遂渐回复正常。包括大家都可以到球场运动,舒展一下筋骨。经过疫情的教训,大家可能比之前更注重身体健康,适量的运动是必须的。自然大家对康文署管理下的运动设施需求,肯定是有增无减。

 

笔者是标准足球迷,每周都会到康文署管理的球场,亲身体验到需求远超供应。结果当然引来投机活动,球场的热门使用时段往往被「场佬」占据,并在网上放售,以一个为时90分钟的足球场为例,官价是港币168元,炒价由900至1200元不等。

 

如果不想被迫以高价购买,早上七点开始发售七天后的时段,早上五点开始有人在球场外排队,当然也可以在网上登入康体通,但成功登入的机会也很小,更不要谈上成功抢到时段。

 

康文署当然受到压力,他们的辣招也一浪接一浪。最初要求成功申请人必须亲身到场签名才能取场,现在要求申请人整段时间也必须在场,球场管理人员随时可以在途中要求签名。

 

由于效果仍然有限,计划再次加强,辣招取消亲身到场购买,网上康体通也规定一个户口只能接上一个手机。其实每一次加强辣招都令炒场人士的操作成本增加而已「在供应没增加,需求却不断增加,供应追不上需求。

 

这些辣招操作,只会将增加的成本由卖家转嫁到买家身上。所以笔者可以预期球场的炒价只会因辣招而继续上升。要彻底解决此问题,长远而言当然是增加供应,但远水不能救近火,问题就一直拖下去。这些处境,这些对白,大家是否觉得很熟悉?

 

房屋供应不足,政府就不断「推出」各式各样的「辣招」,结果令置业成本不断上升,问题完全没有得到解决。

 

相反,买楼首期不断因「辣招」而上升,反而令买楼成为有钱人的专利,必须有「父干」才能上车,年青人连奋斗的动力也减弱了!

 

要解决球场或房屋短缺,必须从增加供应方面着手。笔者发现不少学校也有球场设备,晚上热门时段都是空置的,如果政府能推动及协调各学校,让这些空置球场供校外人士使用,便可大大增加球场的供应。

 

办法总比困难多,笔者寄望新政府的新政策方向 – 「以结果为目标」能解决官僚简化程序,能真正为香港市民创造幸福。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

代理功能仍存在?买房给佣金已过时?| 居外专栏

上星期,有一本财经杂志以「买房给佣金已过时」为题作专题报导。报导中指出在网上讨论区有网民表示,以前房价100-200万,1%佣金即是1至2万,如今房价需要700-1000万,要给7万至10万佣金,觉得太贵不合理。

 

报导又称,楼主引用律师费比较,20年前律师费跟佣金差不多价钱,现在代理佣金高于律师费是「畸形现象」,楼主认为当今地产市场比20年前透明化,买楼上的程序很多时候都是买家亲力亲为,地产代理的角色及价值已减少,佣金收费已过时。

 

笔者也明白佣金是买卖物业时一笔不少的使费,但若跟律师费比较,却有性质上的不同,物业代理是需要促成物业交易才有佣金,换句话不成功不收费。

 

香港的律师费是无论结果如何都要支付,打官司输了也照收,物业交易最后即使告吹,大家一样需要支付律师费。

 

若物业代理的价值消失了,佣金就真的会变成过时产物。正如在投资市场上,不少股票交易的「0」佣金促销,原因是交易代理的工作由电脑取代了。

 

买家及卖家可能觉得,香港物业市场上也有放盘平台,正正可以取代代理的配对角色。买卖双方藉平台撮合自己直接议价,文件由律师行处理整个流程,可以淘汰代理的角色及功能。

 

理论上这是可行的,市场上也有些小额成交,例如车位买卖租赁、套房的租赁,不少是由平台作媒介,当中没有代理参与。相反主流的交易,代理的参与比例仍然非常高。

 

其实市场上最流行的其中一个平台,在创立初期是朝向跳过代理,促进买卖双方直接交易作为其运作模式,但并不成功。随着香港物业市场的改变,慢慢地也变成代理的放盘平台,每年物业代理付出予平台的广告费超过亿元。如果没有代理参与,平台可能已经关闭。

 

笔者也发现资深投资者是懂得利用代理协助促成交易,并乐于支付佣金。他们懂得欣赏代理,能够替他更快速找到买家或卖家,他们明白时间就是金钱,交易的时机转眼即逝。

 

代理能约看一间就协助买家找到心头好,是能力的表现,替他节省很多时间。首置客反而会觉得代理工作太简单,只看房一次就收取高昂的代理佣金。

 

当然,随着科技的进步,代理也需要与时并进。若只做一条活动锁匙,俗称「睇楼员」,未能提供足够的价值,被无情的市场所淘汰也是必然的,因为佣金只会留给有创造价值的代理。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场