知识产权作价实缴资本助力企业融资 | 居外专栏

企业主经营上的成功,除了管理能力的突破,还需要具备多种能力:顶层设计的能力、股权治理的能力。

企业主注册公司之后,如何用股权融资?如何用股权融人才?如何用股权融资源?如何用股权去并购?如何将股权拆分?如何用优先经营股得到控制权?

运用股权打造一个价值共生体,上下游、客户、资金方、资源方,甚至同业,都在其中。

用“产业投行融资思维” 助力企业快速打造一家上市公司

  1. 资本思维:知识产权作价实缴资本,创造企业未来价值,助力企业在国内外获得快速融资
  2. 产融结合的思维:

(1)选趋势行业的好公司,具竞争格局,比如:新一代信息技术、高端装备、新材料、新能源汽车、节能环保、生物医药、智能制造、高档数控机床、先进制造(集成电路集群、智能装备产业集群、高端医疗器械集群) 、IC设计、眼科医疗服务、康复医疗服务。

(2)根据企业成长节奏,需要多少钱,就融多少资金。每轮融的资金,用在指定用途。

按过往3年,未来3年的财务报表数据,要符合增长逻辑,持续高成长商业模式、营销策略、并购策略可落地执行。

批注:什么是好公司呢?企业上市只是启步,上市后还能持续盈利增长的公司。

知识产权作价实缴资本的法律依据

中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。换言之,知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融资(用股权融资金、资产并购)、融人才(用股权、期权激励人才)、融渠道(用股权融代理商)、融资源(用股权融供应链),对于促进科技成果产业升级具有极大的做实做大作用。

知识产权(无形资产)作价实缴资本,包括:知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、项目前期投入、公关成本、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。

实务上,针对企业的营业执照上面的主营项目(营业范围)密切相关,通过【企业股权分配管理系统,知识产权稳定性能价值评估综合软件,知识产权数据智能、众筹基金、申报流程监控系统,知识产权专利评估、技术转让、创新孵化综合系统,无形资产知识产权高质量高安全价值评估软件】,可在技术股东个人名下,重新研发计算机软件著作权(由国家版权局核发知识产权软件著作权证书);企业重新研发计算机软件著作权证书,不牵扯原先任何发明及技术专利,不需要担心会泄漏任何技术等机密数据),经由北京财政局认可的专门评估无形资产的评估机构及数家跨不同领域的单位协助评估、估价(评估无形资产知识产权价值:与欧美日各国案例比价评量,先评估未来五年的价值)、审计、验资后,出具审计报告及验资报告,成为公司有价资产,企业再到市场监督管理局,变更企业的注册资本为实缴资本到位(知识产权出资完成公司的实缴资本)。

后续公司合法合规地同股同权做股权融资,规避非法集资的风险,并规避“名股实债”的所谓估值法的股权融资风险,对公司资本运作融资上市进程取得重要帮助。

知识产权作价实缴资本企业案例

企业简介:浙江东尚氟材料科技有限公司在未来3-5年内,将加速满足国内外市场的需求。开发出一系列“聚四氟乙烯再生法生产特种改性和改良耐高低温、防腐蚀环保型新材料、新产品”,以满足日益增长的国内外市场的需求。

力争在五年以后,让聚四氟特种改性和改良二大类耐高低温、防腐蚀安全型新材料系列新产品满足国内市场做出贡献,预计年生产总值达到人民币佰亿元以上,税后净利率50%左右。

公司以特种四氟材料为主,自主研发的特种电线,“耐高低温聚四氟特种密封圈(件)新材料”系列产品项目如润滑剂、润滑油及高铁配套件缓冲器等应用产品,把研发成果变为有市场竞争力的生产力,形成规模化生产。

通过对浙江东尚氟材料的企业价值、新材料系列产品、专利技术等有形资产和无形资产进行了专业的研究审核和综合评估,使用【知识产权专利评估、技术转让、创新孵化综合系统、无形资产知识产权高质量高安全价值评估软件】等国际大数据系统以及专业团队,研发机构、评估机构、验资机构等一系列专业团队合作,最终确定协助浙江东尚氟材料科技有限公司进行60亿(RMB)知识产权研发,以每股净值每股3元,包含20亿实缴资本及40亿资本公积。

上海控本以每股3元,外加技术投资15亿,其中5亿实缴资本及10亿资本公积,从而提升浙江东尚氟材料的企业价值。此案例是通过资本运作,助力企业在国内外获得快速融资,同时正式启动赴美上市新征程!

【案例来源: 世界金控、上海控本】

风险提示:本文仅代表笔者观点,不作为知识产权作价实缴资本助力企业融资上市的依据。

加息困扰楼市 上车换楼良机 | 居外专栏

美国联储局又议息,加息半厘已无疑问,但当美国发表5月消费物业指数达到8.6%及核心消费物价指数上升至6%,令市场估计加息幅度可能去到0.75%,而美国股市在上星期五应声急挫880点。

 

回到香港楼市,可谓冰火两重天,周末白石角新盘一Q清袋,向隅者众;相反二手成交则疏落,十大屋苑周末成交少于十宗,当然也因连日天雨有关。

 

再看本年度首五个月二手住宅成交只有15,356宗,平均每月3,071宗,比去年全年平均每月4,333宗大幅下降,当然第一季度香港受疫情严重影响,成交量下跌也是自然不过的事情。

笔者再将数据范围放大,自1980年1月,香港私人住宅楼价指数为18.3,升至去年2021年9月历史新高398.10,升幅超过20倍,而今年2022年4月为384,即自高位回落了3.7%左右。

 

综观这42年的走势,可谓大涨小回。最瞩目的当然是1997年至2003年的跌幅,由高峰172.9跌至82.4,幅度为66%,之后一直上升。至2008年金融海啸才有较大的跌幅,由08年6月126.6跌至同年12月的104.8,跌幅为8%。

 

之后就由15年尾至16年头美国加息收水,也令楼价由306.10跌至271.4,幅度近11%2018年中美贸易战,也曾令楼价由7月份的394.8跌至12月的359.40,幅度为9%

 

笔者的结论是楼市大涨小回的过程中,除97年那次外,每一次回落幅度都在10%左右,而且都是跟金融问题息息相关。97年的大风暴则是金融加「八万五」的政策,加上刚回归的政治气候,才会为楼市造成极大的跌幅。

 

今年楼价又受到美国滞涨风险上升而困扰,加上俄乌战争加强了通涨的恐惧,但笔者却发现中国5月的CPI远低于美国,国内没有滞涨的风险,反而是需求不足,中国并不会加息反而减息。

 

市场上不少基金,在美国衰退的背景下,反而更乐于投资在中国,加上港股A股都处于低位,基金大户宁愿蚀息,也乐于持有港元,等候投资机会。港元贷款利率上升的幅度,在今年内也是有限。

 

除非美国利息上升似70年代,超过10厘就会为全球经济带来灾难性影响,香港当然也难幸免。不过,笔者相信这风险太明显,任何财金高手也不会重蹈覆辙,所以笔者反而认为随著疫情回稳及通关,利好因素即将浮现,今次楼价稍为回调,实际是上车换楼的置业良机。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

在加州纯白风古典庄园奢享人生

加利福尼亚州是全美国最富裕的十个城镇之一,科技方面也走在最前沿,是一个极具创造力的神奇地方。此外,这片土地也孕育了丰富的历史、文化、音乐和探险项目。在这样一个充满热情的冒险胜地,从海滩到山脉都是如此让人着迷。

 

如果你是音乐与艺术爱好者……

从华特·迪士尼音乐厅(Walt Disney Concert Hall)到旧金山最时髦的乐队演奏场地菲尔莫尔礼堂(Fillmore),每位访客都可以在加州听到心动的旋律。

 

除了音乐,加州的戏剧场景也非常有名,包括圣地亚哥的老环球剧院(Old Globe Theatre)、拉霍亚剧场(La Jolla Playhouse) 和伯克利戏目剧院(Berkeley Repertory Theatre)。

 

如果你热爱户外活动……

穿上登山鞋,带齐装备,出发到加州的皮埃蒙特(Piedmont)吧!“皮埃蒙特”一词源于法国,意指山脚下的地区。

 

正如意大利紧靠阿尔卑斯山低地的皮埃蒙特省,美国加州的皮埃蒙特(Piedmont)位于东部沿海至阿巴拉契亚山脉的一片丘陵地区,​​介于新泽西州北部和阿拉巴马州南部之间。

 

皮埃蒙特可以说是户外爱好者的四季天堂,远足径、溪流、山脉、国家公园等地方都是基本配备。

 

你不能错过的探险地包括:优胜美地国家公园(Yosemite)、北美最大的高山湖——太浩湖(Lake Tahoe)、红杉国家公园 (Redwood National Park)、美洲杉国家公园 (Sequoia National Park)和火山岩床国家保护区 (Lava Beds National Monument) 。

 

如果你喜欢古老的豪华庄园……

这座位于阿拉巴马州皮埃蒙特的宏伟庄园最初由美国建筑师阿尔伯特•法尔(Albert Farr)在1926年所构想,为想要享受奢华生活的,注重个人隐私的买家提供了一个完美选择。庄园占地超过一英亩,四周被开阔的绿地和茂盛的树木所围绕。

从高处俯瞰,这座纯白色的庄园在绿色的树林中非常突出。

推开大门进入庄园,无处不是与其奢华气质相符的家具与摆设。每套沙发、茶几、吊灯和橱柜等,都充斥着对生活品味的崇高要求。如果你仔细观察,会发现庄园里的数个客厅都围绕着不同主题所精心打造。这也意味着你可以在这幢房子中的多个客厅里同时宴请不同的贵宾。

以蓝色主题打造的轻奢风客厅,墨蓝色沙发更是锦上添花。
告别电视机和笨重的沙发,配有壁炉和钢琴的客厅优雅至极。
米色简约风格的客厅配上藤编茶几和花盆,这样的空间让人格外放松。

要我说这座庄园最让人过目不忘的地方,那肯定是它的饭厅和厨房。在十人长桌餐桌上,享受的不止是美食,还有令人沉醉的就餐环境。设备超级齐全的厨房配上备有清洗、用餐和橱柜功能的中岛台,美感与便利都兼顾。

长餐桌配大吊灯,是每间豪宅里的用餐区标配。
厨房中岛是每个料理达人的好帮手,也是一家人一起谈天做菜的好地方。
美好的早晨,从一杯香醇的咖啡和烤面包开始。
楼梯间的恬静的小角落,不失为静下心来阅读和思考的好地方。
阳光充沛的宽敞卧室配有一张舒适大床,设计感十足。
北欧风全白瓷砖浴室简直不要太高级,大面积的镜子让浴室空间看起来更宽阔,配上精致的浴缸,堪比五星级酒店浴室。

每当夜幕降临,灯光亮起,庄园拉开新的序幕,诉说着不同的风情。居住在这样一个庄园,各种清幽舒畅都是垂手可得,你可以在庄园的户外空间尽享大自然的美妙与纯净。

入夜后的庄园灯火通明,华丽的灯光让这栋建筑更为高贵。
和三五好友、亲人或爱人围坐在篝火聊家常,看星空。

这座庄园会不会是你的梦中情宅?如果你想在隐秘性高且远离外界纷扰的皮埃蒙特享受生活,这就是专属于你的机会。

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投资策略,知易行难,物业长线,安居致富

笔者最近被问及最多的问题,莫过于是否买楼入市良机?不少是上车的年轻人,或是想改善居住环境的换楼客!背景当然是近期经济气氛欠住,俄乌战争及疫情令全球通胀升温,利息趋升。又有不少报导指美国政府可能出现衰退,跟着美股大跌,美元狂升,令日圆及其他货币大跌,金融风暴又若隐若现?

香港因英国推出BNO移民计划,令大家身边不少亲友离开香港,一下子令全港的物业市场盖上不明朗的因素,自然令人感到迷惘!每个人置业都有不同原因,如果是正在每月交租的自用者,在香港置业肯定是首选。 1000万以下物业只需10%首期,而且租金肯定比利息支出高,供款大部份都是还本金,即是储蓄。虽然少了钱消费,但对年轻人来说肯定是好事。对于换楼人士,或多或少都有投资成份,但相比其他投资领域,也绝对安全很多。

在外汇市场,一个消息已经可以使汇价大上大落,所以外汇交易从来都只是适合年轻人,股市、债市、贵金属等等,也是经常大幅波动,笔者也交过不少学费。在不同的投资领域中,物业投资未必是获利最多的,近年炒卖Bitcon等加密货币,可以获利的幅度及速度,肯定比物业投资快,但随之而来的风险也非常高。一般人都只会将部份资金投入这类高风险投资产品。物业投资却拥有长线保值抗通胀的特性,一般投资者都可以放心投资。

投资必定涉及风险,物业投资也不例外,笔者一向认为,若要买楼香港是首选,但若在香港已有一定资产,就必须考虑分散投资,尤其是在当今局势,欧美会否制裁中国或香港,也非绝无可能。但买海外楼如隔山买牛,风险也不少,「唔熟唔买」,所以笔者暂时只买澳洲及英国物业。对笔者来说,物业升值当然好,更重要是租金的现金流,这有助平稳未来香港收入的不确定性!

所以,每位读者都有不同背景,为不同原因而置业,长远都有助大家安居致富,而且买楼可说是睡觉也不用担心的投资,相比其他领域安心又安全!

聚焦旧金山:在波光粼粼的湾区登上人生巅峰

旧金山湾区(San Francisco Bay Area)位于加州北部,坐落在加州独具特色的海岸曲折处。湾区核心——旧金山市山光明媚,水色秀丽,是名副其实的海湾城市。同时,旧金山也是美国西部最大的金融中心,更被誉为“最受美国人欢迎的城市”。

 

长期以来,旧金山市一直都是湾区的“房价王“之一。即使是在疫情期间,旧金山的房价仍呈现涨势。根据Zillow数据显示,旧金山的房价在过去的一年里上升了12.4%,从2021年2月的141万美元,上涨到2022年2月的158万美元。

 

截至2022年3月31日,旧金山房价已经达到160万美元。旧金山房价在过去10年内的经济发展与扩张浪潮中持续升值,至今仍居高不下。

 

根据Zillow数据显示,截至2022年3月31日,旧金山房价已经达到160万美元。

 

全球高科技产业的摇篮

旧金山可以说是人才资源和国际经济汇通的核心要地,这里汇聚了大量的高新技术企业,堪称全球创新驱动的典范。许多世界领先的金融科技企业如Facebook、谷歌、雅虎等都在旧金山设立总部。旧金山市更是在欧洲工商管理学院(INSEAD)和美国波图兰研究机构(Portulans Institute)于2021年10月联合公布的”全球城市人才竞争力指数”中位居榜首。

 

创新经济与全面的社区发展规划

此外,旧金山湾区也凭着众多顶级大学所培育出的国际化人才与创新科技金融体系,成为全球人均GDP最高的世界级城市群。旧金山湾区经济的蓬勃发展,离不开政策制度、创新产业、交通体系、城市群结构等各种因素。

为了打造一个更多元、健康及充满活力的社区,旧金山湾区近阶段的湾区2050计划将对住房、交通、经济和环境四个关键进行长期发展规划。

 

高利润租赁市场

房地产顾问公司Yardi Matrix指出,旧金山和圣何塞是美国大学生和研究生迁入人口增长最快的两个地区。从2020年到2021年,17岁到25岁的Z世代年轻人对旧金山和东湾公寓的需求增长了一倍,增幅为全美最大。加上白领阶级员工开始返回职场,今年春夏租金可望持续攀升。

 

旧金山最后的沿海住宅——One Steuart Lane

One Steuart Lane项目地段处于旧金山市中央商务区,紧邻历史悠久的内河码头,与著名的旧金山市区地标海湾大桥、渡轮大厦与唐人街仅一步之遥。公寓附近云集了一众高科技企业及知名金融机构的总部。此外,公寓临近的公共交通包括地铁、轻轨、有轨电车、公交车及渡轮等。

One Steuart Lane项目坐落在旧金山市区的核心地段,被各大科技企业及金融中心所围绕。
One Steuart Lane公寓共有120套住宅,其绝佳的地理位置让海湾大桥(Bay Bridge)的景观一览无余,让您臻享大自然与室内完美融合的生活方式。

每套公寓都安装了一整面的超大落地窗,最大程度的将室内空间与大自然观景的视野结合,不管你在客厅的任何角落,都可以将窗外的一切尽收眼底。

每间公寓配有高耸天花板,给足空间感,赶走压迫感。
落地窗最大程度地将自然光线引入室内,采光极佳,同时也确保客厅宽敞明亮。
公寓内所铺设的欧式橡木地板,为室内空间增添自然感。
精致、丰富的木质家具,与建筑设计、海滨与天空的景色相互呼应。

若你觉得室内视野局限了海湾大桥和渡轮大厦的壮丽观景,One Steuart Lane公寓的顶级露台房还附带全海景私人阳台,你可以在结束了一天的工作后看着夕阳映红满大海,放松心情。

全海景私人露台的住宅体验在旧金山绝无仅有。

两大著名发展商强强联手

One Steuart Lane是由Paramount Group, Inc.(PGRE)和上置集团(SRE Group Ltd.)共同开发的豪华海滨公寓项目。

Paramount Group, Inc.是一家综合性房地产投资信托公司,在纽约、旧金山和华盛顿特区部分中央商务区拥有、经营、管理、收购和重新开发高质量的写字楼。

上置集团1993年成立于上海,在20多年的发展历程中,上置集团在伦敦、旧金山、悉尼、香港、北京、上海等二十多个城市实现业务布局,开发了多个高端住宅、办公楼、商业综合体和星级酒店项目。

One Steuart Lane公寓楼高20层,其120个住宅单元有一到三室户型以及顶层单位任君选择。

无论你是在旧金山上班的精英人士、想在湾区享受生活的退休人士,或追求房价稳定涨幅的投资者,全球顶尖的海滨住宅One Steuart Lane会是你的绝佳选择!

 

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落地英国的最佳居所.雷丁篇 | 居外专栏

由伦敦出发,到讲述了其周边地区,我们开始介绍英国几个大城市,今天的主角就是雷丁(Reading)。

香港是个大城市,而香港人也习惯了城市的方便和先进,因此不少人在选择居住地方的时候,都喜欢选择城市地区。

 

伦敦是英国首都,发展也非常完善,但楼价却非个个人能够负担,于是很多人就转而留意其他城市。

 

雷丁的特别之处,是在于这城市既是个独立而且具规模的城市,也同时和伦敦距离相当接近。开车的话,由伦敦市中心往西边去到雷丁只需要1.5个小时,这个需时几乎让人感觉雷丁是伦敦的一部分。

5月24日开通的全新地铁线Elizabeth Line,从伦敦Zone 1的Paddington出发,乘坐地铁到雷丁路程仅50分钟。

由于接近伦敦,雷丁一直都受到非常多人所喜欢,这个城市总面积大约有40平方公里,人口大概16万,市中心同样由泰晤士河贯穿。

 

市内有共有6间公立中学及38间公立小学,其中于1125年创办的Reading School也是全英格兰历史最悠久的学校。除了公立学校外,区内也有为数不少的私立及独立学校。

 

不可不提的,还有这里的Reading University,原是牛津大学的附属学校,创办于1892年,亦属于全英国最优秀的大学之一,令到附近带有非常浓厚的学术气氛。

 

据统计,雷丁人口中有多达一半人拥有大学学位以上的教育水平,数字比起全国平均值高,可想而知其生活气氛也会有所不同。

雷丁的发展相当成熟,生活配套上,在市中心由数个商场组成的范围,商铺可谓应有尽有,尤其是当中最出名的The Oracle,过百间的商铺食肆之外,也有戏院以至最多人钟意的河畔空间,地方干净又富现代感,吸引著很多年轻人到来。

 

另外一个相当吸引的地方,是雷丁的就业环境也相当理想,据求职网站Adzuna的统计,这里每个职位空缺平均只得0.15个人应聘,属于长期求过于供的状态,以全国计,比例是第七位,所以算是个相当容易找工作的地方。

 

说了众多好处,雷丁也不是只有好处,而她的缺点也是大家最易想像得到的,就是楼价偏高。由于邻近伦敦,雷丁向来的物业价格都并不便宜,而在Elizabeth line开通前后,地方楼价更进一步飊升。

 

现时雷丁平均物业价格已经达到超过38万英镑,数字跟不少伦敦地区相近,算是一个需要好好考虑的因素。

 

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英国大律师缪晓彤Janine
解读英伦移民大小事
英伦移民】专注英国移民和签证服务

在旧金山SoMa区公寓坐享城市景观

人在旧金山,除了人尽皆知的金门大桥和渔人码头,还有什么值得一去的景点?如果你热爱潮流与文化碰撞的火花,不妨探索旧金山数一数二的社区,市场街南区(South of Market,SoMa)。

 

以往的市场街南区,是一个被嘈杂的老旧仓库和厂房所围绕的地方。谁又能想到,这些旧工厂和仓库经过翻修后成为一栋栋风格独立的建筑,为这个社区更添一份魅力。

 

今日的市场街南区摇身一变成为集休闲生活和高端商务为一体的大商圈。这里有耸立的高楼,也有浓厚的艺术文化氛围。在这里,你可以清楚的感受到潮流与经典的鲜明交织。

 

旧金山市场街南区必去景点

甲骨文球场(Oracle Park)

海岸线旁的旧金山巨人队主场——甲骨文球场(Oracle Park)一圆你的美国棒球梦!球场面对着麦考维湾(McCovey Cove),日落的球场与海湾绚烂的晚霞相映成辉,无敌海景十分迷人。即使你不爱棒球,也可以来这里感受一下美国人对棒球的热情。

 

现代艺术博物馆(Museum of Modern Art)

旧金山现代艺术博物馆是美国面积第二大博物馆,也是美国西岸第一座以收藏现代艺术品为主的博物馆。你可以在七层楼高的艺术博物馆欣赏包括绘画、雕塑、摄影、建筑、设计和媒体艺术等超过3.3万件的馆藏作品。在这里,你可以尽情徜徉在艺术的海洋之中。

 

巴巴里海岸步道(Barbary Coast Trail)

想快速了解旧金山历史景点?巴巴里海岸步道就是最佳地点。,漫步在步道上,你会在沿途看到大约180多座青铜雕塑,它们覆盖了旧金山20多处历史景点,向行人展示旧金山的历史遗迹。

 

想在地理位置与生活设备齐全的市场南(SoMa)置产,不妨考虑Grand Residence 506公寓的转角单位。买下这个公寓单位,在纸醉金迷的旧金山有个安乐窝,甚至独享超宽敞的私人露台。

 

340平方英尺的私人露台绝对能够满足你举办各种聚会的需求。

 

Grand Residence 506的落地窗装修是这间公寓的一大亮点。超大的落地窗不仅让客厅更明亮,也让你在室内都能将旧金山美景一览无余。此外,超高天花板的设计也让客厅的垂直空间瞬间扩大,拉长客厅的视觉效果,绝对没有空间压迫感的问题。

站在宽阔的客厅前欣赏城市景色,是现代都市住宅的基本配备。
面对落地窗的饭桌,让你在蓝天白云的背景下用餐。
家具和装饰都经过精心挑选,肯定满足你对现代公寓的要求。

设有二人座位的休息区,使用了高大上的棕色皮沙发与木茶几的搭配简约又大气,配上白色和棕色的毛地毯,不仅与硬木地板相映衬,也适当地增加了舒适性和温暖的感觉。

非常适合坐在这里喝茶看书打发午后时光的小角落。
旁边就是私人露台,自然采光充足。

旧金山的高级公寓,厨房自然也少不了高级配备。Grand Residence的厨房设备方面采用了德国厨具品牌博世(Bosch)的不锈钢器具、Studio Becker品牌的橱柜、凯撒石台面和早餐吧台。

客厅旁的开放式厨房,让你即使在烹饪过程中都能欣赏美景,心情更愉快。
设备齐全的现代化厨房,是你大展厨艺的舞台。
早餐吧台,一个专门为享受早餐而设的空间。

米色主题的主卧有一面宽敞明亮的大窗户,同时还有每个女生的梦想——步入式衣柜。整洁的浅色系主卧浴室让整个空间看起来通透又敞亮。

米色卧室和竹家具的搭配让卧室氛围更显放松。
步入式衣帽间满足你各种场合和时尚。

公寓内配有LG品牌洗衣机和烘干机。

 

入住Grand Residence 506,你能享受设备齐全的健身房、热水池、带小亭子的日光甲板、瑜伽室、乒乓桌、火炉,以及带野餐长椅的烧烤区。优秀的礼宾服务、24小时保安和两月一次的客房服务已经包含在业务费内,你只需安心入住即可。

 

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长远土地储备 需求远高于供应 | 居外专栏

上周香港团结基金发表了新一份研究报告,标题是︰「短期供应已技穷,长远储备现暗涌」,报告中详细列出香港过去及未来的住宅供应情况。

 

单看2021年的实际供应量只有14,386伙,比2020年的20,888伙下跌了31%,也比差饷物业估价署的预测量18,228伙为少。疫情全地盘停工,及劳工短缺是主要原

 

其实,落成量比预期少也是司空见惯,2019年预测20,415伙,结果落成了14,093伙;2016年预测18,200伙,实际落成只有14,595伙。虽然如此,2017年至2021年五年间,平均每年有17,500伙落成,已比2007年至2016年的平均10,900伙大幅改善。

至于2022年至2026的短期供应,报告中也估计有平均17,300伙落成,与过去五年的平均数相若。不过更严重的问题,将会发生在2027年至2031年的中期供应。

 

报告估计正常只会有12,000伙,一旦有所延误(经常发生),落成量可能进一步下跌至平均10,400伙,又回复2007年至2016年间的低数量供应。

 

当中原因是政府手上的熟地已发展的七七八八,新供应集中在新发展区,要2030年后再出现,而铁路项目上盖的土地供应,亦有相似的情况。供应短缺有数得计,已经是不争的事实,但需求又如何?

 

这个数字就比较难准确评估,经济好的话,更多年青人倾向独立自主,相反经济不景,也可以返回老家暂住。政府过往在不同的报告中,一般用20,000为基准,但自从长远房屋策略将公私营房屋供应目标比例改至7:3,私人住宅土地大幅减少,就很少主动谈论这个数字。

 

笔者先从结婚数字推算,以往每年结婚的新人都超过40,000对,而2020年由于疫情关系,异地婚姻大幅减少,令新人数字减至29,000对。

结婚要组织新家庭,自然对房屋产生新的需求。

近年另一个新增需求,是国内到港的大专学生不断增加,由2000年只有1,882个,至2010年已有17,959个,而2018年为42,653,2019年开始受疫情影响回落至20,000个左右。

 

由于数量庞大,学生宿舍自然不足,学生被迫转向私人市场全租,而毕业后留港就业,满七年又可以取得永久居留权,数量估计每年有超过万伙单位的需求。

 

单单计算结婚及国内大专生的需求,已经远远超过每年的新增供应,长远而言新政府必须改善现有程序,立刻加快土地供应。

 

否则到2027年供不应求的情况又会再度恶化,远水不能救近火,要立即行动,才能缓和未来短缺的景况。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

英国最新推出「高潜力人才签证」| 居外专栏

对于很多没有BNO又想移民到英国居住的年轻人来说,英国昨天最新推出的「高潜力人才」(High Potential Individual, HPI)签证,可能成为不少人的好选择。

 

这个相信是为了解决英国脱欧后人才流失的方案,容许过去5年于位列全球顶尖50间非英国大学的毕业生申请赴英。

 

HPI签证的其中一大特点,是毕业生毋须先获英国雇主聘请,只要成功申请便可立即赴英,之后再找工作,甚至是以自雇形式工作或从事志愿工作都可以。

 

这个签证亦容许申请人带同伴侣及供养的子女赴英。暂时英国内政部未有对签证说明限额,可以说明他们的确求才若渴。

 

有关全球顶尖50间非英国大学,英国政府网页上就刊登了2016年至2021年的名单,计算方式为毕业时其大学必须在同年的合资格大学名单内。

 

以香港为例, 2021年的合资格大学中包括有中大及港大;2020年只有港大;2019年则有港大及科大。而中国内地大学中,北京大学及清华大学最近五年(2017-2022年)的毕业生亦符合申请标准。

 

这个HPI的申请费用为715英镑,并须付医保费用,及提供银行户口连续28天、申请31天前有最少1,270英镑存款作生活费证明。若本身已经在英国居住超过一年则可豁免存款证明。

 

签证年期方面,持学士或硕士学位的申请者将获发2年工作签证,持博士学位则为3年。唯值得留意的是,此项签证并不计算在永居年期条件之内。

 

除非申请人在英国找到工作,有合资格的雇主担保,正式转为「工作签证」,并以工作签证在英国居住满五年,才可以申请永居。

 

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英国大律师缪晓彤Janine
解读英伦移民大小事
英伦移民】专注英国移民和签证服务

在瑞典的湖边度假屋做一场仲夏夜之梦

每到6月份,瑞典人就开启为期一个月的“暑假模式”纷纷逃离城里的公寓,投入大自然的怀抱,在海边、森林里或者湖边度过悠闲时光。据说21%的瑞典人都拥有一栋夏屋。这些别具田园风格,红色外墙的木屋到底有什么魅力?

 

由于85%的瑞典人生活在城市中,所以在郊外的夏季小屋(Summer House)中度过夏天可以说是瑞典特有的度假文化。加上瑞典有大半年的时间都在冬天度过,因此瑞典人对阳光的追求像是刻在骨子里一般。

 

瑞典的夏天之所以如此珍贵,是因为瑞典的白昼会在夏季进入超长待机,日照时间最低可达17个小时。瑞典的夏季气候温暖舒适,加上人民可以享受长达一个月的假期,因此每逢夏季,人民都会迫不及待地奔向户外。

 

夏屋最热门的地方集中在斯德哥尔摩群岛,斯科纳(Skåne)、厄兰岛(Öland)、哥特兰(Gotland)和斯莫兰(Småland)。如果你也想在瑞典昼长夜短的夏季逃离喧嚣城市,到郊外享受诗意,那么这间湖边小屋可能就是你要找的理想夏屋

 

这间坐落在克鲁努贝里省(Kronoberg County)的Sjostugan度假屋不仅让你置身于斯莫兰森林(Småland forest)的中央,门外还有超优美的湖景迎接你,童话中的森林小屋就这样出现在现实生活中。

瑞典Smalndska Riviera的湖边度假屋。

无论你是到艾尔姆胡尔(Älmhult)打工,或者和家人出行度假,全年午休的Sjostugan度假屋绝对是你的最佳选择。Sjostugan提供满足各种住宿需求的房型,包括一家提供单人房和双人房的酒店、8间小屋和12间单层小屋。

低矮家具配上木制地板,给你满满度假感的客厅。
整洁舒适的卧室是度假屋的首要条件,高品质睡眠肯定少不了。
阁楼风格的双层床打造出童话风格,无疑是小孩的最爱。

说到湖边度假屋,当然少不了湖景房。你可以睡到自然醒,推开露台玻璃门呼吸新鲜空气,然后在甲板上泡壶茶欣赏碧波荡漾的湖水。

选择面湖而卧的湖景房,目光所及之处就是碧绿的湖水。
拉开窗帘就能感受和煦的阳光与优美湖景,何尝不是人生一大享受?

人在郊外肯定少不了与大自然来个亲密接触。放下你的手机和笔电,在Sjostugan度假屋体验独木舟、沙滩排球和钓鱼吧!来到瑞典,不妨参观世上唯一的宜家博物馆。

抛开工作和生活上的烦恼,尽情地在野外游玩吧!
将露营车停放在美丽的湖边,和家人一起度过美好时光。
夕阳西下,湖光山色,又是回到湖边小木屋歇息的时候。

在瑞典,每个阳光灿烂的日子都值得庆祝。瑞典的夏季短暂却璀璨,也恰恰因为它的短暂而拥有无与伦比的魅力。有意购买此房产者,欢迎点此浏览房源讯息,或者联系居外热线400-041-7515。