爱尔兰的经济与生活.接轨英国的灵活机遇 | 居外专栏

上星期为大家讲过学生的爱尔兰教育升学入门,并可以让他们在大学时期以爱尔兰公民身份,凭借英国和爱尔兰的共同旅游区协议(CTA),可以同样使用本地学费入读英国大学。这次我们再讲讲大人,如果也想一起到爱尔兰生活,在住屋及工作上又有什么可以留意一下呢?

 

首先讲一讲大家都很关心的楼价方面。根据伦敦的独立物业顾问公司Knight Frank就2021年第二季度的调查研究,如果以同一笔金额100万欧元来做计算,可以在爱尔兰的首都都柏林(Dublin)买到的单位面积,大约会是香港的5倍。而相比纽约及伦敦,也分别可以达到3.2及3.7倍。

 

大家可能会有个概念,觉得楼价低也许是因为人民平均收入也低,然而你或者不知道的,是根据爱尔兰于2022年1月1日开始实行的法例规定,其最低工资达到每小时 €10.50。而在2019年,爱尔兰就已经是全欧盟内,最低工资第二高的地方,数字仅次于卢森堡。

 

其他商业发展方面,爱尔兰在国际间的竞争力其实也非常之高,不少国际超级企业都将这地方定为基地。例如科技界的巨头Apple、Microsoft及Google,其总部就是全部位于爱尔兰。

 

世界前十位的药厂中,包括Pfizer及Johnson & Johnson在内的九间,也同样以爱尔兰为家。

 

还有世界25大中的18家医药科技公司、全球头50名中一半的银行,与及超过250间全球性的金融机构,都将总部设在这国家。可想而知,如果讲商业环境,爱尔兰绝对是世界举足轻重的一个地方。

 

根据Trading Economics统计,爱尔兰于2021年的国民生产总值(GDP)数字达到4400亿美元,位居全球第28位。人均收入方面,爱尔兰的人均收入则是4.9万欧罗。当然,赚钱多少只是衡量生活品质的其中一个数字参考,但有个数字相信同样值得留意的,那就是快乐指数。

 

从联合国于2022年公布的「世界快乐报告」当中显示,爱尔兰人的快乐旨数位居149个调查国家中的第13位,相比起英国(第17位)及香港(第81位),大家或者都可以从中阅读到一些重要讯息。

 

说了以上种种,相信你对于爱尔兰或者都会有了进一步的认识。无论你是计画过来发展自己的事业、想在商界大展拳脚,又或者只是希望寻找一种新的生活体验,相信爱尔兰能给予你的机会都相当多。

 

英国大律师缪晓彤Janine
解读英伦移民大小事
英伦移民】专注英国移民和签证服务

疫情受控 楼市转向 买家宜及早行动

踏入2022年4月份,香港疫情终于见到曙光!

每天确诊人数回落至2000宗左右,即使政府鼓励全港市民一连三天在家做快速测试,碓诊人数也没有大幅上升,证明病毒在社区内的传播已经受控,林郑也表示4月21日如期实施第一期放宽社交距离限制措施。香港楼市在本年第一季成交,受疫情影响大幅减少,随着疫情受控,过去两周来,二手成交大幅上升,十大屋苑4月份首十天已经约有124宗成交,较3月份同期的62宗上升100%。由于首季成交疏落,市场上仍有笋盘待消化,醒目买家就出动争相抢购。

据前线同事汇报,刚刚在市场上成交了一个大围火车站上盖名城单位,业主原来接受1,250万底价,但同一天有4个买家一齐出价,结果业主以价高者得竞价,成交价最终为1,275万‧而且这宗个案并非个别例子,第一城、海柏花园、星涛湾也出现临场反价或「零议价」个案成交!当然这些成交个案有一共同特点,都是比市场价有折让,简单来说是笋盘!

至于一手市场,虽然未有新盘开售,只有货尾应市,但交投也一样热闹,首十天就有110宗成交,较3月同期上升3倍,比较3月全月的154宗成交,也明显大幅上升!

由于是货尾关系,成交个案不少是特色单位,马鞍山泓碧售出1座16楼C室,实用1,261呎连天台,成交价3,200万,呎价高达25,377元;九龙地区KOKO HILLS也售出5座25楼D室,实用465呎连217呎天台,成交价1,122.6万,呎价24,142元;港岛区方面,西半山大学阁也售出1座2楼B室,实用1,584呎,成交价5,880万,呎价37,121元。市场上,无论大中小单位,豪宅区或民生区都在百花齐放,而且买家对于有特点有质素的单位,出价也是豪不手软!

在疫情下,不少市民无可避免在经济上都有所损失,但累积下来的购买力仍然充沛,笔者估计市场上的笋盘在4月份会被消化,加上新盘已经准备妥当,在4月份会推出销售,发展商为了促销也会订价克制。在新盘热销的背景下,楼市又会再度热闹起来,一旦业主心态回复,踏入5月份,业主叫价一定会转为强硬!买家若有需要入市,宜早不宜迟,否则就会错失笋盘的机会!

转读英国大学之路•爱尔兰教育升学入门 | 居外专栏

由于英国除了BNO之外的移民法例被大幅收紧,英国投资移民已经于2月宣佈取消外,英国海外公司首席代表签证亦会于2022年4月11日停止接受申请,有不少没有BNO而又有意移民英国的朋友,已经开始考虑将移居地点改到爱尔兰

我们分析两个国家有关的移民计划,以及在教育、住屋、工作、福利和最低工资等方面作比较,发现对这地方有兴趣的人原来相当之多。

在考虑移居地点的时候,除了移民计划本身,不少家长更加注重的,是孩子的教育和成长环境,毕竟,移民都是为了下一代,让孩子们有更好的选择。

到底爱尔兰和英国在生活居住,以至读书工作上有什么相同或分别?今天我就先为大家讲述一下有关在爱尔兰升学教育的一些小资讯。

孩子的教育也是家庭在移民时的重要考量之一。

爱尔兰和英国一样,当小孩跟随父母的签证取得child dependent visa后,便可以享用当地的免费中小学教育。

学校制度方面,爱尔兰的小一入学时间比英国迟一年,要到小孩子六岁时才会进入小一。同样的六年小学过后,中学课程则是分为三年初中及三年高中。

最特别的是爱尔兰高中三年裡面的头一年是被称为“过渡年”(Transition Year),这个等于中四的年级,是让学生在进入公开考试阶段之前,给予他们一年的放松时间,让他们有更多时间考虑科目和大学选择。

从高年级课程体验(Senior cycle taster)中,学生在过渡年能够有机会尝试各种科目,以了解他们喜欢的科目,并于中五时选择自己想要的选修课。

到了完成中六时,学生将需要进行Leaving Certificate考试。学生一般会应考7至8 科,其中他们更可以选择应考Ordinary Level又或者是Higher Level。

假如你的计划是取得爱尔兰的永居,你和配偶都打算继续留在香港,每年只到爱尔兰一天以达到永居的要求,此时,你可以考虑安排孩子就读爱尔兰的寄宿学校,以及安排当地的监护人照顾孩子在放假时候的需要。

有关学费方面,这也是不少家长要照顾到的课题。在爱尔兰读中学,一般寄宿学校每年的费用大约如下:

学费及学校住宿费用 €25,000–€30,000
监护人费用 €3,000
寄宿家庭费用(2个Term Break) €2,000
总支出 €30,000–€35,000

 

当你的孩子在爱尔兰完成中学课程后,就可用Leaving Certificate的成绩经英国联招(UCAS)申请大学。届时,如果你的孩子已经成为爱尔兰公民,就可以免费就读爱尔兰的大学。

又或者,如果你最终的目标是英国,此时,当小孩取得爱尔兰护照后,凭藉英国和爱尔兰的共同旅游区协议(CTA),拥有爱尔兰护照的学生,也可以同样使用本地学费入读英国大学,相比海外国际学生的学费便宜了至少一倍。

后记:图为坐落于都柏林市中心的The University of Dublin, Trinity College Library。

学院在400多年前,由英国Queen Elizabeth I 创办及颁授,为爱尔兰最古老的大学,并与于牛津大学的Oriel College 和剑桥大学的St John’s College 互相结为姊妹学院。

以上就是学生们到了爱尔兰后有关教育的各种相关资讯,如果你也想计划让孩子到这国家升学,不妨再做多一点功课,为孩子作出适合的安排。

从巴菲特暨索罗斯视角,赢家金融投资理念与避险策略应用 | 居外专栏

从伯克希尔公司董事长巴菲特2022年致股东公开信谈起

     先从巴菲特发布2022年致股东公开信,摘录要点分享如下:

(信息来源:Berkshire Hathaway)

    巴菲特:「标普500指数表现的对比,2021年伯克希尔每股市值的增幅为29.6%,而标普500指数的增幅为28.7%,时隔两年之后伯克希尔再度跑赢标普指数。长期来看,1965-2021年,伯克希尔每股市值的复合年增长率为20.1%,明显超过标普500指数的10.5%,而1964-2021年伯克希尔的市值增长率是3641613%,也就是36416倍多,而标普500指数为30209%,即302倍多。」

    巴菲特:「对具有持久经济优势和一流CEO的企业进行有意义的投资。我们持有股票是基于我们对其长期业务表现的预期,而不是因为我们将它们视为利用短时市场变动的工具。这一点很关键:我和查理不是选股者;我们是业务选择者。」

    巴菲特:「从1967年以860万美元收购National Indemnity开始,如今,伯克希尔公司(Berkshire Hathaway)的保险业总浮动资金已从进入保险业务时的1900万美元增长到1470亿美元。(总浮动资金的成本可以忽略不计,因此,用浮动资金投资时,可以从长远考虑)。浮动金2021年增加了90亿美元! 」

   巴菲特:「如果我们的股票被短期投机者大量持有,其价格波动和交易量都会大幅放大。伯克希尔公司股票的回购机会有限,因为它拥有一流的投资者基础。长期低利率推动所有生产性投资的价格上涨,其他因素也会影响估值,但利率始终很重要。股份回购会自动增加每股“浮动金”额度,在过去两年中增长了25%——从每股“A”类股79,387美元增至99,497美元。」

    巴菲特:「苹果,按去年底市值计算,持股比例仅为5.6%,高于一年前的5.39%,每0.1%的持股都是1亿美元(利润达到56亿美元),苹果支付了伯克希尔公司7.85亿美元的股息。我们并没有花费伯克希尔的资金进行增持,苹果保留盈余的回购起了作用。」

    巴菲特:「重仓股BHE在2021年赚了创纪录的40亿美元。BHE拥有良好的管理、经验、资本,可以满足国家对大型电力项目的需求。」

伯克希尔公司持仓市值最大的15只股票(2021/12/31):如上图所示

巴菲特:「选择伟大的好公司比仅仅选择一个有前途的行业要复杂得多。」

笔者:「持有伯克希尔公司等于持股多元化(S&P500的80家绩优股,巴菲特都曾持有)。」

巴菲特:「比亚迪,抓住了汽油车向电动车转型的先机。」

笔者:「投资买入比亚迪,是查理·芒格的原始主意。」

笔者:「巴菲特钟爱银行股但持仓组合中仍有苹果公司5.6%(投资组合配置,落实风控)。」

    目前标普500指数中表现最强的10家公司,有三家和巴菲特有关联——首先就是伯克希尔公司,还有伯克希尔公司持股的美国银行和美国运通。今年以来美国银行涨近8%,市值增加230多亿美元,持有该股的伯克希尔公司赢得超34亿美元的财富。美国运通方面今年以来累计上涨17%有余,市值增加逾190亿美元;作为大股东伯克希尔公司就占到了其中的43亿美元。

目前标普500指数中表现最强的10家公司,有三家和巴菲特有关联

    巴菲特:「伯克希尔公司的资产负债表包括1440亿美元的现金和现金等价物(不包括持有的BNSF和BHE)。其中,1200亿美元以美国国债的形式持有,全部在一年之内到期。」

笔者:「绩优成长股,在市盈率(P/E)低时,集中投资。巴菲特和查理没有失去对企业所有权的压倒性偏好。」

     巴菲特:「回溯到2006年:保罗安德鲁斯创立的Tex-Tronics公司(后来更名为 TTI)把35年苦心经营的公司卖给能长期投资管理的伯克希尔公司。当伯克希尔收购TTI时,该公司有2387名员工。现在是8043名员工。公司的盈利增长了673%。」

    巴菲特:「BNSF是伯克希尔公司持有股份第三多的公司。尽管有这么多的股份,我却从来没有去过这家铁路公司的总部。BNSF 2021年的利润达到了创纪录的60亿美元。BNSF的火车去年行驶了1.43亿英里,运送了5.35亿吨货物。这两项成就都远远超过了其他任何一家美国铁路公司。」

后注:巴菲特:「我们的政策是平等地对待所有的股东。因此,我们不与分析师或大型机构进行讨论。」伯克希尔公司将于4月29日(周五)至5月1日(周日)在奥马哈举行年度股东大会。

操作股票暨期货的正确投资理念与要领

    投资操作股票暨期货要成为投资大赢家,在心理层面:首重身心灵健康;其次要解开负向投资的心理程序:包括损失趋避、认知偏差、过度自信、过度恐慌、成本僵固、本国偏差等……18种负向投资的心理程序。当「损失趋避心理程序」启动,会跟赚钱的时机错失,导致启动不想输钱的心理程序而赚不到钱或大亏!

    大多数的投资者对巴菲特也存在「认知偏差」:认为巴菲特是长期价值投资者,实务上巴菲特虽是价值投资者,但未必长期持仓!以1980~2006期间的持仓期为例:如下表所示。

巴菲特在26年间的持仓期分布概览

巴菲特:「预测未来是一个复杂的系统,许多事情无法预测。」

笔者:「酒田战法第75招 :顺趋势而为,赢在修正不在预测,做好资金配置,落实动态追踪止损停利机制。」

巴菲特至暗时刻的投资理念:如果等到知更鸟叫时,将错过整个春天

1999年,美国的互联网泡沫正疯狂膨胀,当时距离后面泡沫破裂还有一年多的时间。这一年,巴菲特说:「短期来看,股票市场是投票机,但长期看来它更像是称重机。最终,称重机会胜出,但短期内会是由投票的筹码左右。不过,其投票机制却非常不民主,它并没有对投票资格进行认证。」当年虽坚持不买科技股的巴菲特,但2000年互联网泡沫,巴菲特遭遇了他投资生涯的至暗时刻,投资帐上总浮亏19.9%。

2008年,全球爆发金融危机,伯克希尔公司也不可避免受到影响。这一年,伯克希尔公司的市值缩水了115亿美元,投资帐上总浮亏31.8%。第四季,巴菲特购买美国高盛股票。为什么?因为巴菲特奉行一条信条:「他人贪婪时我恐惧,他人恐惧时我贪婪。」

巴菲特说:「我无法预计股市的短期变动,对于股票一个月或一年内的涨跌情况我不敢妄言。然而有个情况很可能会出现,在市场恢复信心或经济复苏前,股市会上涨而且可能是大涨。因此,如果等到知更鸟叫时,将错过整个春天。」

笔者:从巴菲特暨索罗斯视角。除了筛选美股、港股绩优成长股各别200只、50只;深沪A股共4,681家,要筛选绩优成长股200只,做好「选股风控」。擅于使用「空头套期保值避险策略」(对冲风控)。巴菲特认为「诚信和资本永远重要」。巴菲特勇于承认投资决策错误是他成功的关键要领!

     当「认知偏差心理程序」启动,就会认为「期货风险很大?」实务上,接受专业训练并守纪律,操作显而易见的进场讯号, 比如,转折讯号,风险可大幅降低,并落实动态止损停利机制,就可如同专业机师开飞机一样得心应手。

巴菲特认为投资决策错误是他成功的关键要领

索罗斯至暗时刻的投机理念:勇于承认投机错误,止损出场,断尾求生

    索罗斯和毛泽东一样最爱游泳、健身之外,游泳可放松自己,同时又可思考长期投资(机)策略!索罗斯是「金融投机哲学家」认为学生进修了哲学课后,再去学习金融,将来肯定大有出息。索罗斯天性好学,治学严谨,不懂就问。索罗斯会遵守金融市场的法规进行各项合规投资(机)活动。

    索罗斯在1992年9月16日放空英镑一夜赚10亿美元。关键时刻(非短线操作)具有胜人一筹的勇气及胆识!

笔者:索罗斯的智慧和胆略让自己回报大。预测、分析、估算、下注,很多基金经理人都能做到,但下二十亿赌注和下一百亿赌注之间,那就是天壤之别,特别是在关键时刻,最需要的是扣板机的勇气及胆识,而这正是索罗斯胜人一筹的优势。

1997年亚洲金融危机,朱镕基总理绝不会让港币向泰铢那样狂贬。当时预测中国央行最后一定会力挺港币,坚守汇价,所以索罗斯认赔出场。

笔者:索罗斯把孔子、孟子、庄子、老子、孙子……等书都看,懂中国人,对中国国情有深刻的认知,遂将放空资金采战略转移策略,明智果决撤出香港,认赔出场!

    索罗斯在金融职涯多次承认自己的严重错误:1981年美股崩盘,索罗斯基金净值亏了一半和1987年美国股市崩盘,损失惨重、1998年俄罗斯金融市场危机加剧,索罗斯「公开预测」俄罗斯经济即将崩解,示范了一个相当严重的错误而赔钱出场、2000年网络泡沫化,网络股惨赔——索罗斯止损出场,断尾求生。

从巴菲特暨索罗斯视角,做好风控暨避险策略应用

公募一哥基金,绩效好的前50名,大抵都投资绩优成长公司。回顾公募一哥基金,截至 2021年3月9日,相对前期高点,基金回撤22%。由于基金只能作多不能放空,自然在死多头的惯性下,必须面对大幅回撤的痛点!

    读者(投资人)在面对投资仓位里头的个股市值可能缩水,可使用股指期货的避险策略。简单说明「空头套期保值对冲(Hedging)交易」,是指投资人在买进深沪A股的同时,卖出(放空)股指期货同等金额数量的期货交易合同作为保护买进的个股市值。它是一种为避免或减少买进的个股股价发生下跌波动时所生浮动亏损。(期货市场的盈利可以弥补股票市场系统风险的浮亏来锁利)。

(1)适用时点:股价下跌(个股市值缩水),看好后市。

(2)优势特点:锁定个股收益(保护个股市值:锁利),长期持股。

范例: 2021年3月31日以贵州茅台为例,月K线笫五波高点回撤,预期后势反弹,此际,采「空头套期保值对冲(Hedging)交易」策略,卖出(放空)股指期货同等金额数量的期货交易合同作为保护买进的个股市值。

结语与提点

      1. 巴菲特投资管理策略仅做多股票不融券放空,他不看技术分析K线图。他是学过企业管理的金融投资赢家:巴菲特是「金融投资企业家」,勇于承认投资决策错误,非股神也!索罗斯投机管理策略会放空期货,他是学过哲学的金融投机赢家:索罗斯是「金融投机哲学家」, 勇于承认投机决策错误,非金融鳄鱼也!
      2. 要读懂华伦•巴菲特,强烈建议将Berkshire Hathaway公司历年致股东公开信(股东年报)深入研究!
      3. 巴菲特:管理者和投资人都必须明了,财报只是评估一家企业的开端,而非结束。
      4. 索罗斯:不具生意人特质且没受过金融专业操练,入股市、期市必败!
      5. 赢家首重身心灵健康;避免18项负向心理程序。盘中理性素质与盘后感性素质取得均衡。
      6.  要具有国际观,多空灵活操作,筛选绩优成长股+股指期货投资(机)策略避险操练,做好资金配置,落实动态追踪止损停利机制。
      7. 交易风格必须与投资个性匹配:先认清自己的投资风格是属于短线、中线、长线投资者?!
      8. 笔者常听到一般投资者说:「采巴菲特暨索罗斯大赢家的投资要领,哪是拥有大财富的人,才能做到的?」

其实,他俩都是在金融业白手起家的美籍犹太人。面对全球中国人这次笔者所作的投资实务分享,衷心祈盼「在中国大陆的资本市场里,会有许多投资者是【巴菲特暨索罗斯】赢家人才脱颖而出」。

    笔者当年在(天津)南开大学金融博士论文研究是专攻「基于行为金融之投资策略管理」,将【巴菲特暨索罗斯】投资实务写入论文附件;博士论文研究要有三个创新点,其中一项是采计量模型论证,遂将陆股、港股、台股、美股……等上万家上市公司的十年财务报表之数据花了一年全部筛出,并将【巴菲特暨索罗斯】有关的投资年报及其有关的信息全部广读并深入地按【巴菲特暨索罗斯】的投资思路分析用到实务上同步进行投资人的投资仓位管理,此问答环节<实务案例>是其一。

实务案例来源: B&S鑫家族办公室; 笔者博士论文写作期间的投资管理。

 

顺带一提,股票的管理绩效,一般会随着仓位金额的上升,绩效会略减一些是自然的,它因着投资心理面对风控机制而使然。 

    美股、港股、台股、深沪A股之绩优成长股共筛选500家,作为观盘标的(个股行行出状元),只要读者(投资者)按本篇专栏所启到的启发,您也会成为内心宁静的金融投资管理赢家。

风险提示:投资有风险,入市需谨慎;理性投资,风险自担。本文仅代表笔者观点,不作为短线投资建议!

英国加息对海外买家之按揭,有何影响? l 居外专栏

英国中央银行——英格兰银行(Bank of England)短短3个月内连加息,由去年12月将基准利率从0.1%上调至0.25%, 再由2月0.25%加至0.5%,继于3月上调至0.75%。

英格兰银行表示希望通过加息而控制通胀,应对飞涨的物价。在此之前,英国基准利率近乎为零利率,仅为0.1%。此次连续加息使得借款成本增加,回到疫情前水平。

英国是疫情开始以来第一个升息的主要中央银行,三次连续加息亦为过去20年首次。俄罗斯及乌克兰战争之前,英格兰银行即预测英国消费物价通胀率CPI将于4月达到峰值7.25%,下半年可能超过8%,将是80年代以来最高水平,远高于英格兰央行2%的目标。此外,家庭能源价格亦将随之上调至少50%。

对海外买家房产按揭的影响

与海外房产投资者关系最紧密的便是英国房产按揭利息率。在低息环境下,英国本地及海外买家主要选择的按揭产品为浮息按揭(Tracker-rate mortgage) 。浮息按揭利息随央行利率变化而上下浮动。加息使得浮息利率增加,对借款人来说每月需还款利息/付息成本增加。

什么是「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage)

「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage)是与英格兰银行BoE基准利率挂钩的利息可变按揭。一般情况下,贷款方(如银行,贷款机构)会在自身所定按揭利息%之上,加上基准利率。例如2.78% + 基准利率。在低息环境下,浮息按揭是个不错的选择。

什么是「定息按揭」(Fixed-rate mortgage)

定息按揭是在约定时间段内按揭利息固定不变,一般为2年,3年及5 年期。借款人每月还款可保证在此期间维持不变,不受到英格兰银行基准利率变化而影响。定息按揭比浮息按揭相对来说更「安全」,锁定未来2-5年利息不变,对业主来说亦免于变化带来的不确定性。

截止本文发布时,英格兰银行基准利率为0.75%。如此前0.1%息率做计数对比,以一位非英居民购买20万磅及40万磅作buy-to-let投资用途的英国房产,LTV 均为75%,以一个市场较低的海外买家浮息按揭利息为例,加息后每月至少需多付利息约90磅及180英镑,约合900及1800港币。

 

从数字上看,加息后按揭利息成本有一定增加。对于选择浮息按揭的买家,无论房产自用或投资买家,总体来说带来的压力属可承受范围。从长期看,英国加息后目前利率仍属于历史极低水平。另据ONS 今年2月公布数据,英国平均租金水平相较于往年增加了2%,疫情缓和使得人们重回公司上班,人口逐步流回城市,刺激租务市场回暖。外加3月18日开放入境,海外人口重新回归亦将带来租屋市场的需求。租金收入上涨对于buy-to-let房产投资者来说,对缓解加息压力亦有一定帮助。

总体来说,PropCap认为目前加息程度暂不构成太大影响,但全球进入加息周期,未来几个月不断加息这一情况将极大机会发生。我们建议准备申请英国按揭的海外业主,可尽早进行按揭申请,以锁定当前较低息率,减少成本增加风险。因为相较于未来的不确定性,现时则是个相对较佳时机。

 

有关英国按揭服务需要查询?

欢迎登记按揭评估咨询服务或通过电话/WhatsApp +852 5518 7806 直接与我们联系。

海外房产融资平台首席分销官李树钊
PropCap英国房产按揭贷款专栏

投资市场 风高浪急? l 居外专栏

上周五,美国十年期债息迫近2.5厘,为两年高位。虽然债息抽升对香港的息口影响是相当间接,笔者也要在此撰文分析。但在10年债息上升同时,2年债息却冲上2.28%,而30年期债息最新也是2.59厘,令不同年期的孳息曲线趋向平坦,一旦情况继续恶化,2年债息比10年债息还要高,而10年债息又比30年债息要高的话,就出现「债息倒挂」。

一般而言,债息年期越长,意味风险越高,需要付出更高的债息,「债息倒挂」意味投资者对短期经济缺乏信心,预期经济即将陷入衰退。由80年代石油危机,2000年科网股泡沫爆破,2008年金融海啸;以及2020年疫情经济萎缩,都有出现债息倒挂现象。

美国联储局今年会将利息推升1%-1.5%,短期债息继续上升的可能性很大,「债息倒挂」似乎只是时间性的问题!

当今美国经济仍然强劲,失业率低企,消费者信心及商业活动指标也很高,预计美国会进入衰退可能遥不可及,但危机可能已经迫在眉睫。最近笔者见有评论美国失业率低企的原因,就像香港1997年的情况,股市、楼市火红,不少投资者宁愿放弃正职,全力投入股市,天天鱼翅捞饭,当年也想不到会出现98年的金融风暴。

俄乌战争进一步破坏供应链,战争令小麦及玉米等食品、石油天然气等能源及各式商品价格大幅提升,通胀率不会轻易被息率上升而受抑制,一旦美国经济短期内大幅加息,衰退的风险就升温。

经济衰退,股市暴跌,加上过度负债,流动性不足,联储局收水救市一招,效力越来越弱。在衰退逼近及通胀高企的背景下,拿现金又会蚕食购买力,唯有采取保守的投资策略。

投资股市,宜考虑稳健的派息股,例如中移动是笔者今年的首选,物业投资也只选住宅,并要预留部份现金在手,一旦股市大平卖,可以低吸一些优质股份!总括而言,今年投资市场风高浪急,不应过份乐观,及避免借贷过高,小心驶得万年船!

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

香港地产代理的发展轨迹 l 居外专栏

地产代理的功能是促成物业买卖,其经营模式自然受到物业发展的改变而改变!

在战前,香港物业交易,是以整幢或整个地段为单位,只是少数有钱人的玩意,地产代理也只有极少数量。为了交接资讯,他们大都会聚集在中环的茶居,并以人传人的方式促成交易,口头成约,信用是代理重要的资产。

直至1947年,吴多泰先生在尖沙咀山林道以分层单位形式出售住宅,而1954年霍英东先生更首创卖楼花及分期付款形式出售物业此举令买楼首期数目大减,广大市民也同样可以参与物业投资。

由于参与人数增加,代理数量也随之而增加,加上资讯缺乏,透明度低,当时的经纪行业良莠不齐。部分不良代理以赚取差价为主业,佣金次要,似买卖二手车的情况,先向业主压价,然后代理或相关人士先自行购入单位,之后再高价售予买家。

当时的物业大多数是单幢楼,交投也不算热烈。直到1968年,美孚新村开售,成交量大升,地点也集中,大型的代理行就应运而成,也标榜不食价,只赚佣金的经营策略。直到1997年楼市大跌,地产代理陷入危机,发展商为了促销物业也就开始直接委托代理卖新楼,地产代理由从事二手物业之外,多了一手物业的生意!

由于发展商大多直接委托数家大型代理公司,令代理生意由百家争鸣逐渐变成寡头垄断,约有1,000间门店的两大代理集团估全港生意总额一半以上,而余下6000间中小型代理只有2间中型行有200人左右的规模,其余都是50人以下的小店形式运作。

展望未来,疫情令全港都趋向数码化,数码代理也会登场

通过网络及VR睇楼,资料的分享分析变得更方便,更突破的是通过数码化运作的公司更可以准确掌握客户的数据,运用AI协助,在楼盘推介、配对、跟进、甚至议价等工作上,都为代理提供更精准的助力。

数码智能代理将会是下一世代的突破创新模式,为地产代理迈进另一个时代。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

英国移民:如何为孩子争取英国居留权,并避免成为税务居民?

计划拿取外国国籍以给家人做保障,是现时相当多人在慎重考虑的一个课题。当中一个最大的担忧,是在保障了家人的同时,却又可能要因为成为他国税务居民,而影响到财政收入上的自由度。

英国的个人入息税最高可以达到45%,相对于香港的标准税率只不过是15%实在有相当差别。对于一些高收入的朋友来说,移民英国即使能够维持原来收入,但打完税后却始终要承受一个大折扣,感觉还是有点难接受。

申请英国居留身份时,只要每个税务年度住满183天,便会成为当地的税务居民。为了避免令自己的收入被纳入税务系统,于是近来开始多了朋友会选择转而移民爱尔兰。

我并不是税务的专家,但作为移民顾问,却很乐意跟你分享一下移民爱尔兰为什么会如此受欢迎。

爱尔兰成选择

英国一海相隔的爱尔兰,又称英国的姊妹国,两国在生活文化及社会法律上都有着很多相同之处,英国脱欧后,不少跨国企业都把他们的欧洲总部设在爱尔兰,包括Google, Facebook, IBM, Accenture等,由于爱尔兰仍然是欧盟国家,爱尔兰公民及欧盟成员都可以自由在27个欧盟国家读书工作和生活。

而在英国脱欧后,英国与爱尔兰之间的共同旅游区协议(CTA),同样也受到了很大的关注。根据英国与爱尔兰签署的共同旅游区协议,两国的公民仍然可以自由享受共同旅游区的各种福利,简单而言,爱尔兰公民如果想在英国定居,无需要申请任何签证,则可以享有自由定居、工作、读书、社会福利等权利。

根据现时爱尔兰的法例,无论是主申请人、其配偶和子女(可包括18岁以下,或18至24仍然全职在学的子女),只要每历年入境爱尔兰一天,便可于五年后取得永居。在税务方面,爱尔兰跟英国一样,只要每个税务年度住满183天,便会成为当地的税务居民。因此,如果你的目标是取得爱尔兰的永居,根据现时的居住要求,你可以自由选择是否成为爱尔兰的税务居民,不用担心海外的资产需要缴税。

优势中的需知

不过有一点必须要提醒大家的是,刚刚所说拿到爱尔兰永居权听起来容易,但如果要成为爱尔兰公民,即是拿取他们的护照,其条件却相对比永居严谨,首先申请人需要于首4年不离境多于6星期,并在最后一年全年居于爱尔兰。对于很多高资产净值人士而言,由于要考虑到海外的工作及生意,未必能够满足公民的要求。

只是,如果你的孩子于申请公民时已经年满十八岁,他们便可以自己独立成为爱尔兰公民。所以这就很视乎你整个移民计划的目的是在于什么,假使你最紧张的还是孩子的未来,那么爱尔兰的确是个很有弹性的方案。

英国大律师缪晓彤Janine
解读英伦移民大小事
英伦移民】专注英国移民和签证服务

精明投资,了解柬埔寨火热的房产投资类型

了解柬埔寨的人口红利

柬埔寨在“一带一路”和多项开放利好政策倡议下,吸引许多外国企业相继入驻该国,经济随之迅速发展,让其成为东南亚增长最快的经济体。 

作为柬埔寨首都、政治、商贸和金融中心,金边更被世界银行评估为发展最快的东盟城市。因此,除了各个国家和地区精英聚集,当地越来越多年轻人也涌入城市寻找工作机会,进而让当地人口不断增长 

此外,柬埔寨政府更发布了《20152035年金边城市规划》,分阶段将金边发展成现代化城市和国际化大都市。这也意味着,金边人口在未来将进一步增长,对住房需求也日渐增高进而带动了当地的房地产发展 

但这也造成当地房子一直处于供不应求的情况。根据柬埔寨城市发展战略研究报告显示,在2015年至2030年里,当地需要至少80万套住宅(平均每年5万套),才能满足市场上的需求。 

金边人口越来越多,房地产市场一直供不应求。

什么房产投资类型最火热?

在经济的带动下,柬埔寨的房地产市场一直备受看好,未来可期。 

虽然这两年受到疫情的影响,但是随着柬埔寨在去年11月重开国门,外国投资流入,该国副总理兼财政部长翁本莫尼洛预计,当地房地产业将在2022年以4.8%的速度强劲复苏。 

外国投资者都在柬埔寨投资房产,但究竟什么类型的房产投资是最火热的呢?接下来一一为你分析。 

一、养老、度假型房产 

柬埔寨曾在2018年时,连续3年入榜美国《国际生活》杂志“最佳退休天堂”,当时在全球范围内出现柬埔寨养老潮 

2022年时,柬埔寨以72.3分,再位列《国际生活》的“2022全球退休指数”14名。 

当地生活氛围悠闲、全年温度适宜、自然资源和名胜古迹丰富,不仅仅适合养老,也带动当地旅游业的发展,吸引许多背包旅客来亲眼看看这个充满异域风情的东南亚国家。

柬埔寨拥有许多名胜古迹,进而带动当地旅游业。

因此,柬埔寨也出现了养老型和度假型房产。不过,大部分旅客都以短期度假为主,而医疗条件方面虽然还不错,但热带病还比较多,所以这类型的房产投资还是比较少的。

二、教育型房产 

随着经济发展和外国直接投资(FDI)流入,柬埔寨的教育也提升了许多。 

当地英语普及率较高,加上“一带一路”政策推进下,柬埔寨也掀起了“中文潮”国际学校也较多,仅首都金边就有13所国际院校,可见当地的教育资源越来越丰富。 

教育水平提高,当然也吸引许多海外学生到柬埔寨留学。但是,教育型房产似乎在柬埔寨仍不普遍,只有极少数的房产与学校靠近,因此这类型的房产投资在当地还未盛行 

三、投资型房产 

正如上述所说,柬埔寨的房产之所以这么受欢迎,主要是因为当地快速发展的经济、人口增长和住房需求强劲,进而带动当地的房市。 

就以金边为例,据《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》显示,金边以16.7%的涨幅跃居全球房价涨幅第一位;在《斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数》中,租金收益率为6.5% 

不过,根据世邦魏理仕柬埔寨公司(CBRE)的研究显示,金边在2019年至2021年因受到疫情的影响,公寓平均价格都有所下降。 

图表取自《Global Property Guide》

2020年第一季度至第四季度,同比下降了3.21%、6.55%、5.64%6.19%;2021年第一季度则下降了2.53%,但在同年第二季度开始,当地公寓价格下降了7.86%至每平方米2802美元,是表现最不理想的季度。 

尽管如此,随着国门重开、外国投资者流入,当地投资服务机构代表和开发商预计,柬埔寨房价将在2022年上涨15%至20% 

从房价涨幅趋势来看,足以说明为什么那么多人选择在柬埔寨买房投资他们通常用于出租,获取租金收益。 

2022柬埔寨房市预测:是投资好时机 

为了满足柬埔寨的住房需求,当地房地产建设正如火如荼地进行中,同时也有很多新楼盘向市场推出。 

随着该国全面开放,副总理兼财政部长翁本莫尼洛预测,柬埔寨地房产业将在2022年以4.8%的速度复苏。 

同时,柬埔寨估价师和房地产经纪人协会(CVEA)主席曾速宁也预计,尤其在2022年农历新年后,该国房产市场将迎来30%40%的外国投资者。 

房产业复苏、外国投资者回流,加上本地人的住房条件也更倾向于现代化公寓,这意味着当地的公寓市场在未来有很大的潜力。 

那么2022年的柬埔寨,又有哪些公寓项目值得投资呢?不如看看坐落在金边堆谷区(Tuol Kork)皇家铂晶公寓(Royal Platinum)。

作为金边三大置业热区之一的堆谷区,近年来被政府大力发展。该区的商业配套、教育配套、交通配套丰富便利、基础设施完善、金融机构聚集,因此被堪称为万景岗1(BKK1)之后的第二个住宅区。 

得益于堆谷区的发展,皇家铂晶公寓拥有四通八达的交通,附近还有金边国际机场、16所国际学校、6处运动设施、购物中心、各种国际美食、娱乐设施等。最特别的是,项目下方还设有一条室内外购物大道,可轻松通往住宅区,实现购物生活居住一条龙的体验。 

项目周边的基础设施配套丰富齐全,实现购物生活居住一条龙的体验

另外,该项目将70%的住宅单位建造成开间公寓和1居室住宅,以满足金边外籍人士蓬勃发展的租赁市场;同时,精致小户型也适合柬埔寨年轻人居住,搭配充满现代活力的室内设计,更是满足了外籍人士和当地年轻人的住房条件。 

现代感十足的室内装修,搭配金边城市的景观,打造了都市体验感的居住空间
简洁明快的卧室,还能看到美丽的城市风景

皇家铂晶公寓还拥有众多专属设施,包括24小时保安、烧烤区、多个游泳池、餐馆、健身房、桑拿浴室、私人休息室和半场地篮球场。 

齐全又安全的设施配套,让业主或租客像度假一样随时能充电尽享美好生活。无论是自住、投资或出租,皇家铂晶公寓都是你的不二选择。 

更多项目资讯,请登陆居外网https://www.juwai.com/54963069.htm查看,或致电居外热线400 041 7515。 

日本全面解除新冠重点措施,访日外国游客数量较疫情前仍大幅下跌

 
基于对奥密克戎毒株的有效控制,以及新增病例、病床使用率,以及居家疗养人数等指标数的明显下降,日本全面解除于3月21日到期的18个都道府县的防止新冠蔓延重点措施,以让人们可回归至正常生活,并有序恢复社会经济活动。
 

新冠疫情的反复爆发以及频繁祭出的严格重点防疫措施,令旅游和酒店业遭受重击,而之前对日本带来巨大贡献的外国旅客数量也断崖式下跌,据日本国家旅游局公布的估算数据显示,2月访日外国旅客达到16,700人,较去年同期增加127%,但较疫情前的2019年2月减少幅度高达99.4%。日本政府于3月放宽了边境的部分防疫措施,允许商务相关人士、技能实习生、留学生等入境,但以旅游为目的的外国游客仍未开放入境。

日本消费者物价指数,连续6个月同比上升

全球目前持续面临高通胀的压力,日本的消费者物价指数也连月上升,但上涨幅度明显低于其他发达经济体:

据日本总务省数据显示,2月全国消费者物价指数(生鲜食品除外)为100.5,较去年同期上涨0.6%,为2020年2月以来的最高水平。原油和原材料价格的上涨,导致了电价、汽油价、及食品等价格上涨,是指数上涨的主要原因之一。

日本央行一直以推动通胀率升至2%为目标,日本央行政策委员会的9名成员也基本保持一致态度来实行超宽松政策。但最近的一些变化,可能令央行偏离其激进的宽松政策。日本央行政策委员会预期进行改组,首相岸田文雄拟启用一名不太鸽派的候选人替换一名坚持通胀主义立场的委员;而日本央行一贯坚持激进宽松政策的总裁黑田东彦也将在大约一年后结束其最后一个任期,届时被质疑“长期实施宽松政策所带来越来越多的副作用”的日本央行,是否会改变一些政策走向,需进一步密切关注。


风险披露:

本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,并非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

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