juwai

吉隆坡

马来西亚首都，位于马来半岛西南部、背靠蒂迪旺沙山脉。作为马来西亚的政治、经济、文化中心，吉隆坡是东南亚地区最国际化的城市之一，地标建筑是双子塔。

吉隆坡的经济多元。制造业发达，部门齐全，产值及就业人数均居马来西亚全国第一。农业主要是发展橡胶，橡胶业也是马来西亚的支柱产业之一。吉隆坡也是亚洲金融中心之一，不仅是马来西亚的证券交易所（Bursa Malaysia）的所在地，越来越多的伊斯兰金融机构，如世界上最大的伊斯兰银行，Al-Rajhi银行也在吉隆坡落户。吉隆坡的旅游和文化娱乐产业也在吸引越来越多的游客。

吉隆坡教育资源丰富，主要的大学有：马来西亚大学、马来西亚理科大学、拉曼大学和南方大学学院。

面积	243平方公里
人口	179万
房价中位数	137万林吉特
独立屋平均单价（每平方尺）	2698林吉特
公寓平均单价（每平方尺）	402林吉特

（注：数据来源：PropertyGuru,2019年12月；房价中位数基于该地区过去12个月中的成交价格计算）

吉隆坡的住宅从安静街道的半独立屋到市中心”金三角”地区的摩天公寓，形式多样。主要的热门地段有：满家乐（Mont Kiara）、孟沙区（Bangsar）、白沙罗岭（Damansara Heights）、安邦（Ampang）和金三角/吉隆坡城中城（Golden Triangle/KLCC），等等。

地区	满家乐	孟沙区	白沙罗岭	安邦	吉隆坡市
房价中位数	170万	274万	563万	258万	210万
复合年增长率	7.0%	25.9%	28.1%	45.5%	21.0%
独立屋平均单价（每平方尺）	1556	1439	1455	2070	2082
公寓平均单价（每平方尺）	981	1204	2137	1173	2393
半独立屋平均单价（每平方尺）	658	——	1031	——	411
排屋平均单价（每平方尺）	523	592	1994	581	431

（注：数据来源：PropertyGuru,2019年12月；房价中位数基于该地区过去12个月中的成交价格计算）

• 满家乐（Mont Kiara）

吉隆坡市中心西北部的一个富裕城镇，住宅公寓和办公大楼林立。

• 孟沙区（Bangsar）

孟沙区位于吉隆坡郊区。当年的橡胶种植园区如今发生了翻天覆地的变化，这里基础设施完善，有丰富的教育资源和新进的医疗设施，同时也是一个备受欢迎的居住地，有不少高品质的小区。斯普林特高速公路和轻轨火车站方便了该地区居民的出行。

这里还有一个被称为”地带”的地区，因其酒吧和餐馆林立，堪比新加坡的“荷兰村”。区内的一个演员工作室和高端书店使得该地区充满了文艺气息。另外，居民还可以在孟沙区体育中心参与一系列体育活动，比如，羽毛球、网球、游泳和篮球。

• 白沙罗岭（Damansara Heights）

白沙罗岭位于吉隆坡西郊，距离市中心不到5公里。它被《星报》称为吉隆坡的比佛利山庄，位列马来西亚最昂贵的住房区之一。该地区生活方便，购物中心只有5分钟车程之遥，更有广场、公园、和乡村俱乐部等设施。当地居民可以选择轻轨、出租车或公共汽车，出行方便。

• 安邦希里尔（Ampang Hilir）

位于使馆区的高档住宅地带，距离吉隆坡城中城（KLCC）仅几公里。毗邻著名的格伦伊格尔斯医院（Gleneagles Hospital）和皇家马来西亚高尔夫俱乐部（the Royal Malaysian Golf Club）；生活设施完备，如：购物中心、商店、餐馆、诊所和各类国际学校。

• 吉隆坡城中城（Kuala Lumpur City Centre，KLCC）

吉隆坡首要的中心商务区（CBD）总面积100公顷，自1993年3月开始进行开发，现已成为吉隆坡最为国际化的地段。著名的双子塔、国际会展中心、国家美术馆、国家博物馆、等重要设施皆坐落于此，并拥有一所伊斯兰国际大学。区内还有众多商场、高级酒店、豪宅及企业总部。

2019年上半年开发商在吉隆坡推出了三个重量级新楼盘，其中位于吉隆坡市黄金三角核心地段——武吉免登（Bukit Bintang）——的两个酒店式公寓单价在每平方英尺1454到2000林吉特；位于士布爹区（Seputeh）的公寓单价每平方英尺1270林吉特起售。

在二手房市场，莱坊研究的数据显示，2019年上半年，高端公寓和酒店式公寓的平均成交单价大约在每平方英尺800到980林吉特的水平。

2019年上半年部分现有高端公寓/酒店式公寓的平均成交单价（每平方英尺，林吉特）

吉隆坡市	安邦希里尔	孟沙区	白沙罗岭	肯尼山	满家乐
980-1200	720-890	940-1140	830-1010	690-850	660-810

（数据来源：莱坊研究，2019年）

 

槟城（Penang）

马来西亚十三个联邦州之一，位于马来西亚半岛西北部。整个槟城被槟城海峡分成两部分：槟岛（Penang Island）和在马来西亚大陆上的威省（Province Wellesley，也称槟城大陆）。尽管面积小，槟城是马来西亚经济最发达的州，并有着丰富的旅游资源。槟城不仅以多元文化和谐发展著称，而且以“电子制造业基地”享誉全球。得益于高度的城市化和工业化，槟城的房地产市场前景广阔。

面积	1049平方公里
人口	177万
州首府	乔治市（George Town）
房价中位数	218万林吉特
独立屋平均单价（每平方尺）	410林吉特
公寓平均单价（每平方尺）	2155林吉特
半独立屋平均单价（每平方尺）	418林吉特

（注：数据来源：PropertyGuru,2019年12月；房价中位数基于该地区过去12个月中的成交价格计算）

相对马来西亚大陆，槟岛（Penang Island）本身是一个岛屿，不少槟城州的主要城市都在岛上。包括州首府——乔治市和工业重镇峇六拜。

• 乔治市（Georgetown）

槟城重要的港口城市，是继首都吉隆坡和新山市之后的全国第三大城市。市内的Kelutong克鲁通高速公路和槟城大桥是通往Bayan Lepas 和 Gelugor等繁华地区的主要交通干道。乔治市被命名为联合国教科文组织世界遗产，当地古建筑群记录着马来西亚的历史和文化。 

• 峇六拜（Bayan Lepas）

槟城国际机场和槟城最大的购物中心“皇后湾”的所在地。它还有槟城岛唯一的巨型超市。它还是Banyan Lepas自由贸易区的所在地，创造了大量的就业机会。

• 北海（Butterworth）

在马来西亚大陆上的威省（Province Wellesley），值得投资者关注的区域有北海，是威省最大的一个小镇，与槟州首府乔治市隔海相望仅3公里。这里是槟州的交通运输中心，也承接着槟州港口的核心业务。

地区	乔治市	峇六拜	北海
房价中位数	187万	78万	49万
复合年增长率	18.0%	-0.5%	3.1%
独立屋平均单价（每平方尺）	1640	817	——
公寓平均单价 （每平方尺）	691	543	538
半独立屋平均单价（每平方尺）	1066	540	481
排屋平均单价（每平方尺）	870	557	524

（注：数据来源：PropertyGuru,2019年12月；房价中位数基于该地区过去12个月中的成交价格计算）

 

雪兰莪州（Selangor）

雪兰莪州是马来西亚十三个州之一，位于马来西亚半岛西海岸中部。该地区主要的经济活动为服务业、制造业和建筑业，州内聚集主要工业区，拥有马来西亚最繁忙的港口—巴生港。雪兰莪是马来西亚最富裕的州，旅游资源丰富，双威水上乐园为马来西亚最大的主题乐园之一。

面积	8104平方公里
人口	638万
首府	莎阿南（Shah Alam）
房价中位数	85万林吉特
独立屋平均单价（每平方尺）	515林吉特

主要的房地产热点区域包括：白沙罗（Damansara）和蒲种（Puchong）。

地区	白沙罗	蒲种
房价中位数	104万	66万
复合年增长率	3.6%	9.4%
独立屋平均单价（每平方尺）	873	806
公寓平均单价 （每平方尺）	843	630
半独立屋平均单价（每平方尺）	607	562
排屋平均单价（每平方尺）	518	322

（注：数据来源：PropertyGuru,2019年12月；房价中位数基于该地区过去12个月中的成交价格计算）

• 白沙罗（Damansara）

白沙罗是马来西亚仅次于吉隆坡的商业中心城市，鉴于位于在巴生谷中心的地理位置，使得它成为吉隆坡主要的卫星城市，并拥有几个富裕阶层居住的高档社区。

• 蒲种（Puchong）

蒲种位于吉隆坡和布城（Putrajaya，马来西亚三个联邦直辖区之一）的中间，这一独特的地理位置帮助了它近年来迅猛发展。不少在吉隆坡工作的人会选择居住于此，因此有不少宜居的小区。

 

柔佛（Johor）

马来西亚半岛最南端的一个州，下辖10个县，隔着柔佛海峡与新加坡相望。该州主要的经济活动为服务业、制造业和农业。因其靠近新加坡的独特地理位置，本地和新加坡投资者的置业需求都很高，给当地的房地产发展带来了强大的支持。

面积	19016平方公里
人口	374万
首府	新山（Johor Bahru）
房价中位数	117万林吉特
独立屋平均单价（每平方尺）	623林吉特
公寓平均单价（每平方尺）	727林吉特
半独立屋平均单价（每平方尺）	494林吉特
排屋平均单价（每平方尺）	504林吉特

2006年，马来西亚政府在依斯干达地区（Iskandar）启动了一项大型区域性经济发展计划，命名为马来西亚依斯干达（Iskandar Malaysia，简称IM）。这是马来西亚政府吸引外国投资的重大举措，整个特区面积2217平方公里，相当于2.5个新加坡，拥有机场和港口等物流设施，驱车到新加坡只需要50分钟。新山市（Johor Bahru，柔佛州首府）就在该地区，依斯干达公主城（Iskandar Puteri）也是该区房地产投资的热门地点。

地区	新山市	依斯干达公主城
房价中位数	68万	247万
复合年增长率	7.5%	4.9%
独立屋平均单价（每平方尺）	1483	623
公寓平均单价 （每平方尺）	817	727
半独立屋平均单价（每平方尺）	539	494
排屋平均单价（每平方尺）	505	388

（注：数据来源：PropertyGuru,2019年12月；房价中位数基于该地区过去12个月中的成交价格计算）

 

马六甲 （Melaka）

是位于马来西亚半岛西边联邦州，与森美兰州和柔佛州毗连，西边即马六甲海峡，下辖3个县。 该州最主要的经济活动为旅游业及制造业。2008年7月7日，州首府马六甲市正式被联合国教科文组织列入世界遗产名录。

面积	1720平方公里
人口	92万
首府	马六甲市（Kota Melaka）
房价中位数	54万林吉特
独立屋平均单价（每平方尺）	282林吉特
公寓平均单价（每平方尺）	516林吉特
半独立屋平均单价（每平方尺）	298林吉特
排屋平均单价（每平方尺）	359林吉特

（注：数据来源：PropertyGuru,2019年12月；房价中位数基于该地区过去12个月中的成交价格计算）

 

综合整理：Leanne Wang

撰文：Marcus Sohlberg

我最近刚第二次拜访吉隆坡。我每去那边一次，我就越加了解为什么这坐城市会在最适合外国人居住的排行榜上。这里整年的天气都很好，也有亚洲最好的食物，你还会被当地能说流利英文的人们称”先生” 或 “女士”。跟像是新加坡、 中国大陆、和香港这些地方比起来 ，你也会找到在这里找到价位稍低跟曼谷差不多的房产。

在这篇文章里，我会和你讲解一下如何在东南亚最大的枢纽之一——吉隆坡买公寓（condo）。

在吉隆坡哪里买公寓？

就算马来西亚允许外国人买和拥有任何一种住宅物业，其中包含有房的地产，人们还是因为方便和规格关系而选择公寓。

每个省都对外国人买物产时有最低要求，在马来西亚，最低价格设在100万令吉 （约合169万元人民币）。这个门槛有望在2020年降低至60万令吉。 现时在吉隆坡房屋平均价钱是137万令吉 。所以，以这个金额，你可以考虑在最中心的地区买公寓。

外国人通常在比较安全和多外派和其他外国人的区域买房 （这其中包含孟沙、满加乐、城中城和靠近章卡路）。在这一区的房产卖价大多会比较高。这很合理，在马来西亚当地的大多地区缺乏酒吧和会供应外国人喜欢的物资的超级市场。我自己住在格尼时就有经历到。

武吉免登（Bukit Bintang）章卡路

武吉免登的市中心是我在吉隆坡最喜欢的地区。在这里从购物中心、酒吧、到日本餐厅你什么都能找得到。只有在柏威年广场会合，搭电梯到6楼，你就会到东京街（Tokyo Street），这里有只要50令吉就可享用吃到饱的日式烤肉Yakiniku。

就算这一区满观光的，你还是会遇到许多会每个礼拜都来个几天的当地人。 当我住在吉隆坡时，我往往从孤寂的格尼区逃到武吉免登的咖啡厅或酒吧。

其中一个最热门的酒吧街——章卡路也是在这里，许多外国人都会在这一带找能看到这条街上表演的公寓。 这是一个你可以自个去，然后和当地人搭上话讨论橄榄球或碰上短暂停留的外国人的地方。

如果你穿过了章卡路，你大概会到达亚罗街上，这条街是个巨型美食街，从炸榴莲和椰子冰淇淋到海鲜和泰式美食应有尽有。

章卡街附近的公寓价钱

价钱从大约25万令吉起，所以要找一套不错的大的一房或二房公寓大约会需要令吉50 万。我有个在吉隆坡当房产中介的马来西亚朋友，她跟我说你可以只需要 20万令吉就可以买到一套大的三房公寓，而且离章卡路只需要开车15分钟。

以吉隆坡的发展程度，其价钱低的让许多外国人感到吃惊。很多时候，其价位比曼谷的房价要来的低。

点击查看居外网上在售吉隆坡房源

武吉免登（Bukit Bintang）靠近城中城

如果你从来木有来过吉隆坡，那城中城就是马来西亚国家石油的所在 （在市中心的北方）。你在这个区域能找到高级酒店和豪华公寓，而且步行就能走到吉隆坡市中心的景点，这包括武吉免登和其中一个最受欢迎的酒吧街——章卡街。由于这里的高生活水准质又离热门景点不远，世界各地来的外派都会想在这里买公寓或租公寓。

吉隆坡预期在接下来十年会有许多发展，越来越多来自中东、亚洲和西方的外国人看见了这里的潜力。这让你也可以考虑出租你的房产来增加收入。一套在城中城的公寓大概可以为你带来每个月至少5000令吉的收入。

城中城的公寓价钱

你在这里用50万令吉可以轻松找到一套很大的一房公寓（50- 60平方米）。如果你想找一套水平没那么高且大小差不多的两房公寓，价钱也是大约50万令吉起跳。

孟沙城（Bangsar）

孟沙城位于吉隆坡西南方，跟上面提到的地方比起来更放松也更适合想要宁静的外国家庭。许多住在这里的人都是富裕的当地人或外派，所以你完全没有任何找高级餐厅和购物中心的困扰。

不过你也能找到比较便宜的选择。武吉免登有章卡路，孟沙城也有类似的特拉维，特拉维是吉隆坡最好的酒吧街之一。

特拉维公寓价钱

特拉维的房价依据你想买的区域和标准房价不一。不过两房的套房最低用30万令吉就可以买到，这跟想新加坡这些地方比起来还是要便宜的多。

结论

吉隆坡是亚洲发展最好的城市，可是却意外的比香港、新加坡和中国的大城市来的便宜。你在城市里用英文沟通绝不会有障碍，或者连中文都没问题，这使得这里成为外派和外籍投资者最喜欢的地方之一。

如果你想在吉隆坡买房产，准备好至少100万令吉（有望在2020年降低至60万令吉）来达到外国人投资房地产时需要达到的最低金额。

 

来源：Asia Property HQ

购房所需要支付的印花税和交易费用，在买卖双方签署的销售和购买协议（Sales and Purchase Agreement, SPA）中均有包括。

• 印花税

物业价值（单位：林吉特）	税率
10万以下	1%
10-50万	2%
50-100万	3%
100万以上	4%

鉴于目前外国人只能购买价值100万林吉特以上的物业，印花税需要缴纳4%（以房产价值计）；如果该门槛明年能下降到60万，那么买房人还能节省1%的印花税。

• 法律费用

物业价值（单位：林吉特）	收费比率
15万以下	1%
15-100万	0.7%
100-300万	0.5%
500-750万	0.4%
750万以上	协商拟定，但不高于0.4%

• 房产中介费

物业价值（单位：林吉特）	收费比率
50万以下	2.75%
50万以上	2%

马来西亚的房产中介费受该国估价师、评估价师和房地产经纪人委员会（LLPEH）的监管，费用可以由买方或者卖方支付，最高可享受7折，但每宗不得低于1000林吉特。

交易费用汇总
项目	税率/收费比率	支付方
印花税	1%-3%	买方
律师/法律费用	0.4%-1%	买方
房产中介佣金	2%-2.75%	买方或卖方（卖方居多）
其他杂费/工本费	180林吉特左右	买方
买方总费用	1.5%-5.1%
卖方总费用	3.4%-7.85%

如果在持有房产一段时间后选择出售，那么可能面临资本收益税（Real Estate Profit Gain Tax, RPGT），税率取决于持有房地产的时间长度和业主的身份。

	公民/ PR持有者：	非公民：
< 3年:	30%	30%
< 4年:	20%	30%
< 5年:	15%	30%
> 5年	0%	5%

 

文字：Leanne Wang

外国人在马来西亚买房可以申请贷款，而且近年来马来西亚试图吸引外籍投资者，外国人获得房贷也更加容易了。一般银行会提供到70%-80%的贷款额。但总的来说，如果投资者在马来西亚工作或是参加了MM2H计划，获得贷款的几率会更高，贷款成数也会更高。

外国人申请银行贷款的方法和当地人差不多，最主要的差别是外国人需要提出更多能证明他们在马来西亚的住所或工作的文件。一般建议在马来西亚有分行的国际银行，例如汇丰银行、大华银行或者渣打银行。在和选定银行预约会面前，申请人需要准备好如下材料（以汇丰银行为例）：

1. 护照或其他有效证件副本
2. 过去3个月的工资单
3. 最新的纳税申报表、EA表格或公积金报表（最多回溯到12个月）
4. 如刚被公司聘用且已工作超过3个月，需要提供聘任书或由公司所发的工资确认函
5. 由房地产开发商所提供的买卖同意书/押金或预约收据/信
6. 土地业权副本（如有）
7. 假如无法提出任何薪资单或EA表格的话，可以提交这6个月的银行结单
8. 个体经营者需要提交商业注册文件、这6个月的银行结单、最新的财务报表和其他能证明工资的文件

当地银行审核买房人的申请贷款时会考虑以下因素：

1. 买房人的收入和年龄
2. 房地产的价值
3. 房地产的所在地（马来西亚有13个州和三个直辖区）
4. 是否是MM2H或马来西亚工作签证持有者
5. 金融背景调查

申请需要至少5个工作日，如批准，银行会发给申请人一封贷款建议书（offer），内容包括：贷款金额、还款期限（通常最多35年）、处理贷款申请的相关费用、利率以及与跟分期付款相关的资料。当申请人决定接受贷款建议书后，银行的律师会准备借款合同，这份文件通常会在10个工作天内完成。

最后，土地局会批准土地的转交，接着银行会放款给卖家，如果土地或建筑还在建盖中，那贷款就会根据进度发出。

 

文字：Leanne Wang