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“大阪世博会&赌场”助力下，大阪市房地产前景更趋光明

旨在为日本经济持续发展提供动力的2025年“大阪･关西世博会”，于今年4月在大阪市人工岛“梦洲”启动了场馆开工仪式后，“日本馆”和“关西馆”分别于9月和10月正式动工。

之前曾一度困扰的建筑费用问题也得到解决，政府确认将建设费用最多增至2350亿日元，约为原计画的约1.9倍。

以“构建未来社会，想像明日生活”为主题的大阪世博会，将于2025年4月13日至10月13日举行，为期184天。目前已有超过150个国家及地区确认参加。，预计世博会的入场人数约为2,800万人，可拉动经济效益约为2万亿日元。

大阪另一个正在进行的重大项目是涵盖2.3万平方米赌场面积的综合度假村（IR），美国美高梅国际酒店集团等已确认加入，大阪赌场预计将在2029-2030年建成，届时将迎来每年2000万人次游客，带来经济效益约1.3万亿日元。

“大阪世博会&赌场”将有力地推动旅游和经济，带来大量的游客和就业机会，直接利好于房地产市场。作为大阪府府厅所在地的大阪市，是关西圈经济和交通的中心城市，人口及预算规模都位居西日本第一。

大阪市的经济在近10年来呈增长趋势，服务业和商业贸易占其经济的半壁江山，房地产则是其第二大经济部门，约占GDP的12%。

在“大阪世博会&赌场”的进程推动下，大阪市已成为亚洲，乃至全球的关注焦点，除了吸引巨量游客和发展经济外，还带来约10万计的就业机会；而城市景观和基础设施优化也会成为大阪市越来越受居住者欢迎的核心因素。

处于西日本经济和教育中心地位的大阪市，每年都有大量的移民进入，据数据显示，大阪市在近年来实现了积极的净移民；同时，国际学生的数量也显著上升，2022年的学生数量超过22,000名，要高于疫情前的水平。

数据来源： Savills

虽然大阪市的居住需求在不断上涨，但从住房供应来看，2020年后新建的待售公寓数量仍低于疫情前，这也导致了新建公寓的价格，2019年至2022年每平方米的平均价格上涨了13%；而住宅租金更是在过去10年中持续增长，甚至疫情期间也保持相当稳定。

随着大量国际和国内投资资金进入大阪市的房地产，包括凯德出资约1.05亿美元收购大阪市中心的住宅物业，以及良好的基本面和经济发展前景，相信大阪市的房地产将会更上一层楼。

日本经济有序趋上，旅游呈现不俗表现

日本在国内需求的支撑下，已迈出疫情阴霾，经济表现持续向好。

根据最新公布的日本二季度GDP（国内生产总值）显示，剔除物价变动因素后，实际GDP环比增长1.5%，超出市场预期，且为连续3个季度保持GDP正增长。

根据近期国际货币基金组织（IMF）的数据，预计日本今年经济可增长1.4%，明年（2024年）将增长 1.0%；基于IMF的上述数据，预示日本2023年的增长或将高于欧元区，且未来两年的增速或可与美国看齐。

明年（2024年）将增长 1.0%；基于IMF的上述数据，预示日本2023年的增长或将高于欧元区，且未来两年的增速或可与美国看齐。

疫情后全球各国的旅游大都会迎来一波快速增长，日本亦是如此，并且在“便宜日元”的加持下，近几个月来，每月都有出色表现，涨幅可观。

根据日本国家旅游局数据，继6月访日外国人再次突破200万人后，7月的访日外国人更是超过232万人，环比增长11.9%，创下疫情后新高；这为日本观光厅预计今年访日外国人数超过2000万人，更添助力。

同时；日本7月住宿旅行统计也显示，入住国内宾馆和酒店民宿等的人数，包括日本本国人和访日外国人，已累计达到约5282万人次，较去年同期增长超过32%，相较于2019年的同期，也有2%的增长。

7月的宾馆和酒店民宿等的入住率约为57.8%，较去年同期增长逾10%。大阪、东京等的游客增长幅度显著。

日本地价上涨地点超过90%

受到国内需求坚挺下的人流量恢复，商业类房产和店铺的需求增加明显，而受惠于旅游增长迅速的城市和地区，也迎来较好的房地产需求上涨。

根据国土交通省“地价动向报告”，三大城市圈和主要地方城市的80处地点，地价上升的地点达到74处，占比93%；其余6处地点的地价持平，所有80处地点中无任何1处下跌。

2023 年第二季度，日本商业房地产投资总额达到7,490亿日元，同比增长3%，且高于过去五年第二季度的平均数值。

受海外投资者强劲购买的推动，住宅类投资额达到910 亿日元，较同期增长超过 370% ，为连续四个季度的同比增长。

对于价值投资者来说，基于目前“便宜日元”下，日本的资产价格水平，以及其经济和旅游等表现，建议可以重点关注日本房产的投资，特别是大阪等区域的酒店民宿。

价值投资者对日本资产趋之若鹜 | 居外专栏

随着巴菲特今年再度访问日本，并加码对日投资；以及日股在6月初报收于 32217点之上，创出日本泡沫经济崩溃后的新高，并成为今年至今为止，全球表现最好的市场之一后，日本资产受到全球价值投资者的广泛关注。

日本经济持续向好

在新冠疫情后，日本的国内需求坚挺，这为经济复苏带来有力支持；日本第一季度国内生产总值（GDP）增长2.7%（年率），为连续两个季度增长。

根据国际货币基金组织的数据，预计日本经济2023年将增长1.3%，2024年将增长 1.0%；这预示著日本今年的增长将高于欧元区，而未来两年的增速可与美国看齐。

近期公布的一系列数据也表明其经济正在有序向好中。日本5月经常项目继续保持顺差，经常项目包括海外货物、服务，以及投资交易，顺差超过1.86万亿日元，为去年同期的约2.4倍，已是连续4个月的顺差。

而财务省的数据显示，日本2022年度税收超过71万亿日元，较去年同期上涨6.1%，为连续 3年创出新高。

大规模宽松货币政策下，日本资产凸显投资价值

日本央行近期再次重申将维持现行的大规模货币宽松政策，对比很多发达经济体还在为高利息苦苦挣扎的情况，海外资金源源涌入日本就不足为奇了。

日本股市是“便宜日元”和资本流入的受益者之一，除了企业治理和利润的

改善，低估值是不容忽略的因素；

与美股价格和公司市盈率相比，日本的很多上市公司可谓“价廉物美”，如MSCI日本指数的未来 12个月的预期市盈率为13 倍，而全球市场该数值为16.6倍。

日元的汇率近3年走势

日本一直是外国游客的首选旅游囯之一，2019年一度创下访日外国人数达到 3188万人的最高纪录。随著日本旅游业的复苏，4月访日外国人近200万人，是上年同期的14倍，约为疫情前2019年4月的三分之二。

5月访日外国人，已恢复至疫情前2019年5月的68.5%，恢复率超过4月的66.6%；据日本观光厅的数据，预计今年访日外国人数，将超过2000万人。

随着入境游客的激增，导致了酒店类别房产的价格上涨；而第一季度的商业房产投资数据显示，在所有类别的房产投资中，酒店类别的投资额同比增幅最大，较去年同期增长超过 960%。

风险披露：

本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

「巴菲特效应」下，日本资产再次受到追捧 | 居外专栏

巴菲特时隔11年后，再度访问日本，并在接受采访时称看好日股，并会考虑加码投资。

巴菲特旗下的伯克希尔哈撒韦（Berkshire Hathaway）将对日本5大商社的持股比例从5%左右提升至7.4%。目前巴菲特对日本股票的投资，已成为其除美国以外持有最高股票数的国家。

而在巴菲特的背书下，外国投资者正在大幅购买日本资产。

自美联储开启加息后美元走强，因此大多数全球主要经济体的货币都出现了一定幅度的贬值，而日元的持续贬值更甚，其贬值幅度一度成为G7国家之最。

而在日本央行继续执行货币宽松政策的情况下，日元近期又继续维持贬值趋势，5月25日再现1美元兑145日元的低位。

当前的日元贬值，其实对日本经济还是有一定的带动作用，首先，贬值利好出口为主的制造企业。

然后，贬值带动日本股市上涨，日股在5月17日突破3万点大关；6月5日更报收于32217点之上，创日本泡沫经济崩溃后的新高。

最后，从海外投资者的角度来看，日本资产具有很高的吸引力，资金也在源源流入中。

日本股市是今年同期全球表现最好的市场之一，截至5月底，东证指数自年初以来上涨 14%，是1990 年以来的最高水平。

投资日本股票的优势，包括日本上市公司治理取得成果，向股东返还的现金的公司数量和总额不断增加，日本回购和股息总支出去年升至创纪录水平。

近50%的日本企业资产的负债表为净现金，而美国企业的这一比例为22%。

东证指数成分股公司中约有54%的公司股价低于每股帐面价值，而标普500指数成分股公司，这一比例仅为7%，此数据足以体现日股的投资价值。

日本的房产投资也持续上涨。第一季度的商业房地产投资同比大增102%，投资总价值超过1.27万亿日元，其中海外投资较去年大涨401%。

在所有类别的商业房地产投资中，写字楼吸引的投资资金最多，约为6050 亿日元。

酒店类别的投资额同比增幅最大，同比增长超过 960%，为1,450 亿日元，而外国投资者贡献的投资价值超过 500 亿日元。

风险披露：本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

大阪IR赌城建设计划，为房地产注入新亮点 | 居外专栏

继2月份外国人访日数量出现大幅上涨后，3月继续保持上涨态势，访日外国人总数突破181万人，为2022年同期的27.5倍。

数据显示，目前的外国访客数已恢复至疫情大流行前同期的约三分之二；外国游轮在疫情后的再次停靠，以及传统春天旅游季的到来是人数上涨的主要原因。

从目前外国访客结构来看，韩国游客数量位于首位，约占整个外国访日人数的25%；目前中国大陆的访日人数较疫情前仍有大幅度的差距，但3月的访日人数较2月，还是上涨了约一倍。

大阪将建造一个集赌城、娱乐、酒店、会议等多功能设施于一体的综合度假区，一直广受各界瞩目。

近日，该计划终于迎来了关键性的一环，日本政府于4月批准了综合度假区（IR）建设计划。

这意味著，在日本的首个特定地区，即大阪府/市可建设以赌场为主导，包括酒店、餐厅，购物中心等在内的综合度假区，已进入实质性阶段。据悉，该度假区将于2029年秋冬开业。

选址大阪湾“梦洲”人工岛，占地近50万平方米这一综合度假区计划，被认为是日本政府推动经济的一项重要举措。

根据目前的资讯显示，以赌场为驱动的综合度假区，建成后每年预计可吸引2000万名游客，其中约600万名为访日的外国人。

每年营收或可高达5200亿日元；为大阪和周边地区提供约3.7万个就业机会，并带来约1.3万亿日元的经济效益，这将有力地促进日本旅游业和娱乐业的发展。

综合度假区（IR）建设计划的通过，也为大阪及周边地区的房地产注入新的亮点。

市场普遍认为，IR建设计划将是“2025年大阪･关西世博会”后的热点延续，一方面，作为兴起的旅游和商业中心，土地价格会稳步上升。

另一方面，大阪的世博会和极具规模的赌城将会吸引大量的游客，这将有效的推动大阪及周边区域的租房和民宿酒店业，从而会持续推高大阪及周边相关地区的房产价格。

外国访日人数快速上升，房产成为外国投资的热点 | 居外专栏

放松疫情管控措施后，日本的旅游业正在逐步恢复，根据日本国家旅游局最新数据，二月外国人访日数量超过147万，是2022年同期的88倍，但较疫情前（2019年）的同期，仍减少约43%。

从访问者的国家或地区来看，韩国，台湾，香港位居前三。

日本政府正在积极推出系列政策，以“可持续观光”、“扩大消费”，以及“促进地方吸引游客”为三大支持点，有效提高访日游客数量；而中断长达3年的游轮，也将恢复来航日本，预计2023年内，日本将迎来外国轮船数约212艘。

日本消费者物价指数连续经历了17个月的上涨，今年1月的消费者物价指数更是上涨4.2%，创下了近41年来的新高。

2月该指数虽略有下降，但仍达到3.3%的上涨，远高于日本央行提出的2%的物价指数上涨目标；尽管如此，日本央行最新的决定，依旧“维持货币宽松和长期利率上限不变”的政策。

自美联储于去年开启持续加息以来，在强势美元的压力下，全球主要经济体的货币大多出现了不同程度的贬值，但日元的贬值程度尤为严重，其贬值幅度为G7国家中之最。

日本政府在去年第三季度末不得不直接干预外汇市场，这是自1998年以来日本首次直接干预汇市以支持日元，但显然这种干预是不可持续的。

若日本央行不调整货币政策，弱势日元或短期内较难改变。而弱势日元，却凸显出日本房地产对外国投资的吸引力。

据数据统计，2022年外国投资者对于日本的房产投资縂额达到1.3 万亿日元，同比上升12%。

在投资额超过100亿日元的交易中，外国投资者是总交易量的44%，而该上涨趋势仍在延续中。

笔者新春期间去了北海道旅游，到二世古滑雪是主要目的，顺道看看当地的经济及地产，在疫情复常中的情况。首先谈谈札幌，作为北海道的最大城市，市区都是高楼大厦，但经济似乎仍是欠佳，尤其在地产方面，大街上见到不少出售新楼的广告，大部份新落成的大厦更是十室九空，最令笔者惊讶的是，其中一幢物业位于狸小路的核心市区，位置近商业区，销路应该有保证，但其广告表示可提供零首期，可见求售心切，1房单位约400呎售价2,680万日元，约为160万港元，700呎的两房单位售价为4,640万日元，大约280万港元，呎价大约4,000港元，以香港的标准简直是超笋价！按揭利率也只是0.7%，可供40年，而租金回报大约是售价的2%左右，札幌的地产市道似乎麻麻。

参观完物业，笔者更去光顾每次都必去的The Fruitscake Factory，竟然发现其在大通公园的分店已经结业，这店笔者已经光顾了十多年，真是可惜！笔者也发现在旅游区内，例如狸小路，不少商店也关门大吉！疫情对主力做旅客生意的店铺，打击跟香港也不惶多让，似乎复常之路还是需要时间！

当笔者到达二世古，情景就截然不同，旅客把二世古的主要滑雪地Hirafu挤得水泄不通，餐厅一晚可以接待三轮客人，可见其热闹程度！从笔者观察所见，旅客的一半是欧美人士，主要来自美国、加拿大及澳洲，另一半是华人面孔，有香港、台湾、泰国及韩国人，也有小量印度人，改变了以往国内人特别多的情况。原以为会没有以往般挤迫，但事实并非如此，来自世界其他地方的旅客也填补了国内人士的位置。

在二世古可以完全行用英语沟通，连口罩也很少人戴上，餐厅食品也很西化，外国人在日本旅行遇到的困难，二世古通通没有，难怪他们到此特别有兴致！当然，二世古的雪量及质素，也是数一数二，可说是日本雪场的表表者，旅客由世界各地涌入，不愁旅客生意。笔者也发现当地的物业价格，在疫情期间也没有下跌，优质的土地价格仍然继续上升，雪道附近也有不少全新的酒店及公寓落成，价格也相当惊人，以一个可以Ski-In及Ski- Out的一房全新公寓计算，动辄需要500-600万港元，只有400-500呎，呎价超过$10,000，甚至可以高达$15,000。相对来说，排屋或独幢屋的价格较合理，以一个2,000呎土地上盖面积1,500呎的两层木屋，三房间隔为例，售价也在700-800万港元左右。由于落成量越来越多，笔者担心其交通配套将会出现问题，道路不足令塞车问题越来越严重。

位置方便的物业，将会较具优势，选择位置变得更重要，大家若要投资二世古，务必要多加留意，若能亲身视察，更能安心置业。