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疫情全球大爆發，哪國房市能最快企穩反彈？

全球股市可能已經崩盤，但分析師和中介公司對房地產行業仍然非常樂觀——認為這只是投資者度過動蕩時期的必經門檻。

房地產專家是一個有韌性的群體。即使是在最壞的情況下也能積極應對，這是大多數成功的經紀人所擁有的技能。那麼，他們如何看待新冠狀病毒對房地產市場的影響？

澳洲McGrath地產代理公司的創始人兼執行董事約翰-麥格斯（John McGrath）巧妙地將危機期間房地產與金融市場的表現進行比較。

他指出，雖然全球股市跳水，但房地產價值卻（相對）保持穩定。“這是因為房地產並不是那麼容易交易，因此，當如全球金融危機或新冠肺炎這樣的‘黑天鵝’事件出現時，不會有同樣的戲劇性反應，擾亂我們的生活，”麥格斯在博客上寫道。

他承認，這最終可能會對房地產產生某種影響，尤其是如果病毒導致大規模的工作崗位流失，但“市場上還沒有出現恐慌情緒”。

麥格斯接著說，正是“夜能安枕”的因素讓房地產如此吸引人。“房產是一種穩定、長期的投資，比起所有其他考慮因素，它更需要時間，才能讓房產增值。它是烏龜在賽跑，”他寫道。

新加坡的私人住宅是穩健的投資。圖：Roy Issa

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根據新加坡城市重建局的數據顯示，新加坡的新房銷售似乎抵擋住了冠狀病毒的陰霾，2月份的新房銷售量比一年前猛增了114%以上，而當地的中介公司也同樣表現出了樂觀情緒。

Edmund Tie的研究和咨詢高級總監Alice Tan指出，新加坡新的私人住宅去年比轉售單位溢價約40%，預計這種情況將持續下去。

“隨著充足的新供應量流入市場，以及在低利率的情況下，2020年的需求將保持穩定，預計一手房市場和轉售非土地市場的價格差將保持在40%至45%。”她說。“因此，2020年很有可能超越上一年。”

萊坊新加坡研究部主管李乃佳博士認為，銷售量的回升表明，一些買家在購買時考慮到了財富保值的因素。“此外，新樓盤的推出也引發了額外的興趣，”他補充說。

倫敦市中心的高檔物業。圖：萊坊

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在房屋銷售大幅下滑的英國，第一太平戴維斯認為，英國的房屋銷售量可能會出現大幅下滑，但時間很短。該公司表示，未來三個月內，交易水平可能受到的影響最大，但指出，在中國，在流動限制後的三周內，房產交易量或約為零，但在兩個月內已恢復到四年平均水平的50%。

第一太平戴維斯表示，交易活動受到抑制可能導致潛在需求的積累，並指出“長期在家工作的經歷將促使許多家庭搬家”。

第一太平戴維斯還指出，在大選後更高的政治確定性支撐下，英國的房屋銷售活動在2020年的前兩個月相對強勁。“隨後任何活動的下降，都應該在這種強勁的開局背景下進行解讀，”該公司表示。

購房者可能無法親自看房，但這並沒有阻止他們找房。據居外IQI執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）稱，2月份居外房產門戶網站的活躍度超過了6個月的平均水平。

胡志明市第四郡。圖：Handout

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在當月搜索量排名前五位的地方中，希腊的房屋搜索量飆升了57.1%，德國的搜索量上升了32.7%，越南的搜索量上升了31.6%。美國（+9.1%）和英國（+6.8%）的興趣較少。

而一些買家則不顧一切地進行著交易。“例如，我們的團隊正在與一位上海的買家合作，她在澳洲珀斯買了一套75萬澳元的公寓——房子沒看也照樣買。她通過電子郵件簽了合同。”奇米爾說。

“買家的積極性還是很強的，只是旅行上的實際限制讓他們望而卻步。”相關文章：【澳洲旅行禁令讓中國買家更瘋狂】

他認為，當疫情相關限制放松後，驅動中國跨境房產需求的積極因素仍將存在。“因此，交易將恢復到疫情前的水平，隨著延期交易的完成，可能會出現暫時性的激增。”奇米爾預期。

從國際買家的角度來看，萊坊律師事務所的凱特-埃弗裡特-艾倫（Kate Everett-Allen）對此表示認同。

“雖然全球對新冠疫情的不同反應意味著我們應該謹慎地進行嚴格的比較，但亞洲的經驗表明，一旦新的感染人數下降，活動就會相對迅速地上升——盡管從很低的水平，”她說。

盡管房東們肯定為病毒對零售業租戶的影響而深受打擊，但高緯環球最近對投資者進行的一項調查顯示，人們對商業地產的信心仍然很強。

根據這項專門詢問中國大陸商業地產的調查，超過60%的受訪者認為，在新冠疫情結束後的6個月內，投資活動會反彈，99%的受訪者表示願意繼續在中國投資。

投資者對一線城市的投資熱情較高，100%的外資機構受訪者表示，他們在未來12個月內計劃在上海投資。

不過，總體而言，高緯環球亞太區研究部主管詹姆斯-謝菲爾德（James Shepherd）指出，外資投資者的信心似乎不如本地投資者。

“調查結果顯示，國內投資者在項目執行方面比國外投資者更積極主動，更願意在2020年增加投資預算。”他說。“受新冠疫情爆發的影響，大部分外資企業的項目進度明顯放緩，這給內資企業提供了加快收購步伐的機會。”

謝菲爾德補充說，對於總部位於亞洲的投資者來說，中國是他們在亞太地區投資組合配置中的重要組成部分。“我們預計，當疫情形勢逐漸明朗化後，市場將出現一系列的投資機會，下半年交易量可能會出現反彈。”他說。

珀斯的伊麗莎白碼頭（Elizabeth Quay）全景，北望向市中心中央商務區。圖：Handout

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售澳洲房源，或致電 400-041-7515 諮詢澳洲移民、留學或房產投資的機會。



來源：南華早報
編譯：Zoe Chan

全球最安全國家/地區竟是它！榜首藏在疫情重災區旁邊

2019新型冠狀病毒爆發，由於疫情快速擴散，全球各地也都陸續傳出確診案例。近日Deep Knowledge Group網站也公布了“全球疫情最安全的國家/地區”榜單，但沒想到第一名卻讓不少人相當震驚，直呼“不可思議”。

根據Deep Knowledge Group網站報導，其於4月12日公布了一份“全球疫情最安全的國家/地區”的榜單，其中一至五名次序分別為：以色列、德國、韓國、澳洲及中國。

其中，以色列作為最安全的國家，雖名列亞洲確診數第5位，但在9404名確診病患中，僅有73名死亡案例，相當於近0.8%的超低死亡率。另外，以猶太教為主的以色列，也針對宗教儀式和典禮也祭出嚴格規範，並透過鎖定患者手機位置制作“追蹤地圖”，一旦民眾的活動範圍與確診病患重疊，就會由手機App跳出警示通知，防疫措施相當新穎。

居外推薦以色列特拉維夫（Tel Aviv）赫茲利亞（Herzliya）的14棟豪華別墅。頂級位置——距離海灘200米；頂級設計——由建築師大師Orly Shrem設計。3臥3衛房價約¥2,573萬。點擊圖片查看項目詳情

值得一提的是，該網站也一並公布“全球疫情安全高風險國家/地區”名單，一至五名分別為：意大利、美國、英國、西班牙及法國，其中美國近期疫情狂燒，確診數一直不斷攀升，而意大利則是傳出醫療崩潰的消息，引起當地人民恐慌。

 

關於居外IQI

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來源：MSN新聞
責編：Zoe Chan

交易量暴跌，收入驟降，全球房地產經紀人如何面對疫情引發“黑天鵝”？

宵禁、禁足、禁止聚會、商店關門、辦公樓無人、工廠停業，受新冠病毒肺炎疫情影響，過去的一個月，全球多數經濟體的經濟活動都處於停滯或半停滯狀態：短期工增加、失業率大漲，經濟衰退風險劇增。

在這種情況下，多國的房屋租賃和買賣市場也遭遇了“冰川期”，買家大多會選擇持謹慎觀望。據評級機構標准普爾估計，全年房地產行業的總銷售額將下降15％至20％。疫情引發的交易量大跌，不一定會引起房價大跌，但卻會直接導致房地產經紀人收入的下滑。

亞洲房產科技集團居外IQI最新發布的《全球房產經紀人疫情影響調查》報告（下稱：報告）顯示：全球大多數經紀人預期今年收入將受到負面影響，買家群體的活躍度普遍下降，疫情對房地產市場的影響將會至少持續三個月，但也有不少經紀人認為，對於剛需而言，現在反而是一個很好的入場機會。

居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，如果經濟學家們的預測是正確的話，疫情對於經濟的影響雖然劇烈，卻會是短暫的。他補充道，事實上，在中國的疫情得到控制之後，買家對海外房地產的興趣再度重燃，“以3月份為例，買家對美國住宅房產的詢盤量環比2月份增加了9個百分點，對澳大利亞、泰國、加拿大則分別增加了15、24和62個百分點。數據顯示，需求正在回歸。”

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交易量下降令經紀人擔憂收入減少

報告問卷調查了來自全球60多個國家，近千名的房地產經紀人，82%的受訪經紀人均表示，新冠病毒的流行將降低他們在2020年的預期收入，其中超過半數認為今年的收入會“大幅降低”。

報告顯示，經紀人對收入下降的擔憂程度與當地疫情的輕重存在一定相關性。比如，從整體上看，歐美地區的經紀人對於自己收入下降的預期要遠高於來自疫情相對較輕的東南亞地區的經紀人。

英國世嘉置業SJW Property的創辦人、《英國置業三部曲》的作者Sally Wang對第一財經記者表示，最近倫敦的疫情發展讓人覺得英國可能會步意大利的後塵。她稱：“因為今年公司增加了人手，所以在疫情大暴發前，業務比去年同期有所增加，但3月中旬倫敦封城之後，業務明顯受到了影響，4月份預計也難有起色。”

Sally Wang表示，目前售房業務已經暫停，但租賃業務仍在進行，“畢竟我們要對把房子委托給我們的業主負責”，但因為疫情關系，無法帶客戶直接看房，而是通過照片或視頻的方式發送給有興趣的租客。

IQI澳大利亞佩斯分行董事總經理Lily Chong也對第一財經記者表示，毫無疑問，疫情放慢了市場正常的節奏，買賣雙方都擱置了決策，“與去年第一季度相比，今年同期的營業額下降了35%。由於旅行限制，有兩筆交易因買家無法前往使館核實文件並簽名而被迫延遲。”盡管如此，她表示，由於當前澳元彙率十分劃算，仍有不少買家通過網絡進行了咨詢。

當然，也有一些經紀人認為，疫情對其影響較為有限，比如德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊就對第一財經記者表示，疫情期間德國與房產交易相關的部門工作正常，只是大部分工地暫時關閉。 他提到，自己這段時間主要服務的是來自中國的剛需客戶，中國人面對病毒時的自我保護意識特別強，都會主動戴口罩並與他人保持距離，因此在看房和交易上並沒有遇到太多困難。

采取哪些措施減輕疫情影響？

報告顯示，對於疫情可能的持續時間，62%的受訪經紀人都認為至少將持續三個月，只有10%的經紀人認為影響將限於兩個月或更短。經紀人們普遍認為，疫情對當地買家的影響較小，受到影響的主要是來自海外買家的交易量。為了減少疫情影響，激活市場以保證資金流動性，不少投資熱門國家的開發商都祭出了打折營銷的手段。

IQI國際業務負責人Mandy Chen對第一財經記者表示，最近東南亞多家開發商都推出了折扣優惠吸引買家，比如在泰國曼谷、柬埔寨金邊這些城市都有因疫情而打折的項目在售，除了價格折扣之外，還提供免物業費、免維修基金、免彙款手續費等優惠選項。

Mandy Chen還提到，由於現在大家都在家裡閉門不出，對房產有興趣的買家反而有更多時間在網上查看房源信息，因此在線的咨詢服務工作反而更多了。此外，通過網絡視頻會議軟件與買家進行溝通也成了常態。Mandy Chen稱：“我們通過視頻軟件給買家介紹房源，這與線下介紹的體驗並沒有太大差別，尤其是對當地環境比較熟悉的客戶而言”。

墨爾本銷售代理Kay & Burton的Jamie Mi在居外直播活動上展示其房源

奇米爾也表示，目前海外房產買家對東南亞地區的咨詢活躍度很高。比如，3月28日時，居外網曾做過一次海外房產項目直播展示，在線觀看直播的人數接近十萬，而這可能與疫情導致近來東南亞國家貨幣對美元彙率普遍大幅下滑有關。深入了解：【居外網海外房產線上講座 瀏覽量超過9.3萬人次】

Lily Chong也對第一財經記者表示，疫情之下，直接和客戶面對面交談並在線下展示房源受到了大幅限制。因此，她所在的公司為經紀人提供了在線培訓和講座，教他們使用視頻、數字化等在線的方式展示房源以及和客戶線上溝通的技巧。另外，Lily Chong還提到，有在專門花時間研究各國政府推出的刺激計劃和援助信息，並與客戶共享其中的重要信息，以期可以互惠互利。

經紀人認為現在適合買房，但對賣房意見不一

報告的調查結果顯示，全球經紀人對於疫情期間是否適合賣房存在分歧，約有39%的經紀人認為時機合適，不過也有同樣比例的經紀人持反對意見。由於當前買家多持觀望態度，需求被暫時壓制，賣家想要脫手房產可能不得不降價或提供其他激勵交易的手段。

與賣房的情況不同，大多數經紀人（68%）都認為現在是買房的好時機，認為不好的僅有9%。

比如孫楊就對第一財經記者表示，對於剛需客戶而言，現在是一個很好的買房機會，德國大城市房產供不應求的情況並未發生根本的轉變，市場需求只是受到疫情的暫時抑制，只要經濟沒有陷入長期的衰退，需求很快就會反彈。

奇米爾也認為，根據大多數觀察家預計，第二季度全球經濟將出現嚴重的收縮，但第三季度將迎來迅速反彈，重新上升的市場和經濟將給房地產投資者提供更多的購買理由。”

房地產咨詢管理公司仲量聯行（JLL）研究部門副總監惠頓（Nick Whitten）認為，自從英國政府宣布未來幾個月暫停所有抵押貸款的還款以來，房產持有者沒有太大理由要在此時賣房，而一旦疫情的衝擊結束，由於供應不足，房產的價格將會快速上漲，就像2009年金融危機之後的那樣。惠頓預計下半年市場就將完全復蘇，並維持其對今年英國房價上漲1%的預期。

報告顯示，對於市場的長期前景，大多數經紀人都保持著信心，當前個別地區的打折銷售也只是暫時現像，預計疫情危機過後，價格和交易量都會快速反彈。

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售海外房源，或致電 400-041-7515 諮詢海外移民、留學或房產投資的機會。



來源：第一財經
責編：Zoe Chan

悉尼華人地產鄙視鏈

有人的地方就有江湖，有人的地方就有鄙視鏈。

讀者朋友這是妳們壹直要求，但我壹直沒寫的文章。不是我不想寫，而是我不敢寫。不懂我說什麽的朋友請看這篇文章的姐妹篇《悉尼華人鄙視鏈–20年的更替和輪換》。

上壹篇《悉尼華人鄙視鏈–20年的更替和輪換》意外備受好評，但引起很多爭議，有人說妳寫這種文章就是挑撥華人族群內部關系，是不是想叫誰鄙視誰關於這壹點，我在這裏公開說，我的文章過去，現在和以後都會是這種“政治不正確”的文章，因為政治不正確不代表真的”不正確“。

 

地產鄙視鏈到底是妳鄙視我，我鄙視妳？還是哪個區鄙視哪個區呢？是過戶律師鄙視賣二手房的，賣二手房鄙視賣樓花的呢？還是東區看不起下北，下北看不起上北，上北看不起2E（ Eastwood & Epping） 呢？

如果以上面的信息作為話題，那就落入俗套。鄙視鏈的背後是不可逆轉的趨勢，是社會大眾骨子裏的認知，鄙視鏈其實是發財鏈。且聽我娓娓道來，我來慢慢和妳講清楚。

首先悉尼從2000年初,壹直延續到今天的是

“住Parrmatta河以北對住Parrmatta河以南的鄙視“

雖然上東區也在河的南邊，但我們今天所說的範圍不包括上東，下北和內西。除了這個範圍，外面的世界全部都是我們老百姓的世界，是中產的世界，這個才是我們討論的範圍。

以前有人問我，我住在Hurstville 被人鄙視，難道這裏很low嗎？

是的，沒錯。我說的不止是妳，而妳們南邊全部都很low。

這不是我說的，是數據說的。

讓我先來問妳三組問題

問題壹

A區沒有火車站，沒有商業街，也不接近任何主幹道，區內還有壹部分國家保障房

B 區有火車站，商場，醫院，繁華的商業街和直達市區的快車

在價格差不多的情況下，請問A和B妳選誰。

傻子才會有選A對不，記住妳的答案，我們接著往下看。

問題二

C區離市區20公裏，但樹林茂密，很多房子還有火災隱患，但商場，火車站都有，學校也不錯。搭乘火車去市區大約30分鐘。

D 區離市區14公裏，沒有大型商場，但商業街豐富，基本生活需求可以被滿足，開車10分鐘到海灘，20分鐘到機場，醫院，學校應有盡有。搭乘火車去市區大約20分鐘。

同樣價格，請問妳買哪？

問題三

E區最大優點公校排名不錯，有商場，有直通市區的BUS大約35分鐘左右到。E區離市區31公裏

F區離市區24公裏左右，火車商場樣樣有，而且開車不超過10分鐘可以到海灘和公園。公立學校壹般，但也不差，私校學校資源也很豐富。

請問妳想去哪？

題目分析

A是 Dundas Valley

B是 Lidcome

兩者目前中介價位，

Dundas Valley 111萬

Lidcome93萬

 

C是 Hornsby

D是 Kogarah

兩者目前中介位接近壹樣，都是110萬

 

E是 Baulkham Hill

F是 Miranda

兩者又是都壹樣，都是110萬。

 

妳們想看壹下2003年的中價位數據嗎？

Dundas Valley中價位46萬‘，

Lidcome39萬5

Hornsby 52萬，

Kogarah 64萬

Baulkaham Hill 50萬7，

Miranda 58萬7

我多送妳壹組

Carlingford 2003年60萬5千，現在中價位130萬. Sylvania（豪宅海景區） 2003年72萬5，目前中價位110萬。

篇幅的原因不能列舉太多，但我看到的是北區壹直在超越南區

有人會說學校，學校是原因，但我相信學校沒有那麽大魅力改變南北的格局。真實的原因妳只會在我這裏看到，而不是任何其它地方知道。

這是戰爭帶來的人種變化。

1975年世界上有兩場戰爭在進行著，準確說是內戰，壹個是越南內戰，另壹個黎巴嫩內戰，這期間有大片難民湧入澳洲。以下兩張圖是悉尼黎巴嫩人和越南人的聚集圖，綠色顏越深代表越密集。

地圖上可以看出他們都在河的南邊，基本集中在壹個位置。人無高低貴賤，全看生長環境，但第壹代移民的孩子，要不很出色，要不就很容易成為罪犯。他們來自壹個完全不同的文化背景，壹旦父母文化層次低，就很容易產生身份認同危機，難以融入主流社會。感覺到自己被排斥，然後就組成各種小團體。

他們的孩子在2000年初的時候都成了青壯年，精力最旺盛的時刻。而2000年初是悉尼警力最匱乏的時刻，2004年Redfern土著騷亂，2005年 Crounalla騷亂，和這個原因密不可分。墨爾本的朋友讀起當年的新聞，結合現在發生在他們身上的情況會很有親切感。

2000年初老移民的印象壹般是，涉及到槍擊的都和中東幫派有關，涉及到毒品的就是越南幫派。

如果妳認為我是種族主義者，那我告訴妳，最大的種族主義者是澳洲警察，他們把罪犯按照種族來劃分，比如說他們就曾經成立了壹個”中東有組織犯罪調查組”（Middle Eastern Organised Crime Squad），專門調查中東罪犯。2017年才和幫派犯罪調查組合，並壹起辦案。

我再附贈壹張島國人分布圖

島國人也以南邊也是居多，我在campsie居住時，經常聽說過島國人搶劫的事。

什麽主導了悉尼過去十幾年的房地產主軸?說不好聽的是鄙視鏈，說好聽點是去城市化，使中產紛紛遠離市區附近可負擔性高的內中環，搬去城鄉結合部。悉尼市政府沿著Epping往西壹路建設直達Kellyville，Rouse Hill。Kellyville這種鳥不拉屎的地方也有人願意付壹百萬，著實要感謝南邊的治安給人留下的印象。否則這種地方明顯看出來就是高估了。

不過根據周圍鄰居和朋友交流，最近這幾年賊也看到了這個趨勢，也開始頻繁光顧北邊盜竊。任何職業都要順從趨勢。

南邊底子好，人家基礎設施和交通是先天的好，先天的棒，所以我壹直鼓勵，南開發，北投資。

住House的鄙視住公寓的

奔馳貴還是Toyota貴？那要看具體情況了，如果奔馳跑了30萬公裏，還是舊款車，而Toyota是全新的SUV，還升級了，那Toyota就貴。

我記得有壹次同學會，大家很久沒碰面，寒暄許久中難免會問到妳住哪個區。我記得有壹對同學，其中壹個問對方妳住哪，對方答我住在Gordon。問的人流露出羨慕之色，人家緊接著問那妳買的House還是公寓，對方答公寓。問問題的人露出壹臉輕松之色，因為他住的是House，雖然House在Toongabbie。

住House的人覺得，除了上東，下北內西和宇宙中心Chatswood，我們不管什麽House，只要隨便壹賣，我們想買哪的公寓都可以。當然這也不能說完全不正確。

思潮背後其實是因為公寓的臉基本被接二連三的發生的事丟盡了。就像三鹿奶粉事件永遠改變了大眾對國產奶粉的看法，Opal tower事件也永遠改變了大家對公寓的看法，對公寓生活方式在澳洲的推廣，往後開倒車至少退步了10年。

對中產階級來說，最重要的就是安全感，安全感來自對未來不可知風險的判斷，這個判斷被打破了，人們就憂心忡忡，不知道未來還有哪樣的風險。原來Trust account的錢還是可以動的，原來council驗證過後，建築還是會出問題，原來不按圖紙造房子，沒什麽法律懲罰，信任沒了就什麽都沒了。

2019年開始的反彈，公寓和House完全沒有互動，House壹飛沖天，紛紛掛上Auction字樣，公寓躺在那裏寫著Private Treaty，雙方已經不在壹個起跑線上了。關於公寓的負面新聞2014年就有很多暴露出來，只是市場太熱而忽略，很多老外幾十年前就看過這些事情，對他們來說不過是電影重新循環播放壹遍，所以買高密度的都是新移民，吃過壹次虧妳就加入了老移民的隊伍。

新州公寓質量問題報道

朋友2019年做了壹億的房屋貸款，他看到的是85%的首次置業者和投資人還在繼續買House。公寓急需名人效應來反轉大眾認知，這種鄙視鏈延續下去，公寓會和北美的condo壹樣，淪為純投資產品，價值根據租金來計算。

最後的地產鄙視鏈是華人鄙視華人區

這個世界最歧視華人的其實是華人，最歧視華人區的也是華人。華人對待華人區的態度就像廁所，想方便的時候望眼欲穿，方便完了捂著鼻子巴不得馬上離開。剛移民的時候覺得住在華人區好方便，交通發達，買菜便宜，出門沒幾步就是商場。混熟以後就像對待廁所，用完了以後，巴不得馬上離開，Eastwood太low了，Epping公寓蓋太多了，Campsie太多幹建築的黑民，Burwood快成中國了， Ashfield老頭老太太太多了，Chatswood被沒腦子中國人炒高了。

妳要情調，妳要底蘊，妳要風景，還要中國人少點的好學區，少點和妳們家孩子的競爭。總之妳想靜靜了，華人區太吵，華人不守規矩，我們這個區華人多了我也要賣房。奇怪的是妳遠離華人區了，但總想著回國發展。說好了擁抱澳洲價值觀，卻讀不懂悉尼晨鋒報的新聞。喜歡民主自由，卻看不懂澳洲政治結構和立法體系。

正像有些窮人有錢了急著刷掉自己的發妻，他需要做壹些事對我進行宣告，我已經成功了。脫離華人區，也是在宣告我不是新移民，老子現在是地頭蛇了。有錢跑上北，沒錢跑西北，總之華人區我是不想待了，連投資都不想買在這裏。

在澳洲這多年我來告訴妳壹個事實，華人在我心中就是非常優秀的民族，因為我也是華人，並為此而驕傲。我們聚集在哪個區，哪個區就會出現天翻地覆的變化，不是因為炒房，而是因為我們的消費能力最強，家庭凝聚力最強，所以我們願意買房。我們選的區壹定是學校和交通都很棒的區域。

有的時候真想對澳洲人大聲講，哪個區華人開始多起來，要馬上開始介入。大部分時候，華人區才是最值得投資的，看看布裏斯本就知道，市區new farm壹帶的商店半死不活，到了sunnybank的南區就生機勃勃。

華人長期壹致看好的區，壞區也會變好區。

結語：

過去澳洲房市的15年就是中產的去城市化，西北借此由農村變為郊區，融入城市的壹部分，這三點都有貢獻。此文不是叫妳買西北，現在已太晚，價格已上去。此文是告訴妳要通過觀察生活周邊生活瑣事，撫摸到趨勢的脈搏。

有人等待趨勢發生，有人讓趨勢發生，有人好奇趨勢到底是如何發生的。

下壹個房市15年會更精彩，而壹切終究會按照趨勢的發展來運作，到時不知妳我會在鄙視鏈的哪壹段。

祝願您看到未來，感謝您的閱讀，我是萬邦君。

 

來源：澳洲萬邦金融

悉尼華人鄙視鏈——20年的輪替與改變

有人的地方就有江湖，有人的的地方就有階級。

悉尼華人這個小圈子裡，階級輪換見證著歷史的改變。你鄙視我不代表我比你差，而是在當時特定的歷史環境裡，讓你感覺你比我好，比我強。鄙視更多來自時代固有的觀念，不是客觀的事實。時代變了，觀念也會變。

悉尼最早的鄙視鏈來自粵語系對非粵語系的鄙視。

港澳台作為最早來到悉尼的華人群體，他們根據自己的生活形態早早的制定了華人裡不成文的規矩。

”華人報紙都是繁體字的，付費的電視台來自香港翡翠，中午City吃早茶，晚上Beverly Hills吃海鮮。2ac電台裡有專門教你學粵語的節目。除了去錄像廳租錄像帶，你也可以去Market city 樓上的 reading Cinema 看看港片，雖然都是粵語，但你可以看字幕。悉尼還叫雪梨。”

我記得我一位客戶，早期來澳洲去應聘一份餐館的工作，人家問他會講粵語嗎？他一東北人，別說講，連粵語是啥都不知道，人家主管一臉奇怪的看著他說，“不會講粵語你來澳洲干什麼？”。

粵語就是華人在2000年初必備的生存技能，很多招工廣告都有寫，不會講廣東話免談。連報紙上妓院色情廣告都用粵語口語來寫“要不要鹹濕一下“。很多早期來的大陸移民就是那個時候自學學會粵語。沒辦法，當時餐館住家工就是華人最大的就業機構，而這些廣東家庭是真的不會講國語的。

你如果真找到餐館工作，服務員端菜的是鄙視洗碗的，主管又鄙視服務員。主管雖然薪水很低，但做到這個職務就有種功成名就的感覺，扎根了。早期的移民普遍止步於餐館主管和出租車司機，然後就養家生子了，攢錢開店。

更牛逼的是你當時會說英文，很多人會請你填一些英文表格，幫他們跟社會福利局做翻譯，你也可以牛逼哄哄的恐嚇新移民，說澳洲法律很嚴格，占他們便宜他們也敢怒不敢言。

那個時代普遍現像是華人很窮。我見過華人參加教會活動因為禮拜結束後有吃的。而有些人為了搶食物而打了起來。不過很多人認識上帝，認識主，也是因為那一碗飯。

我不知道這個時代是什麼時候結束的，我只知道2010年華人日報（新快報前身）開始改版，所有的報紙內容變成簡體字，不再是是豎的而是橫的。也許這件事是最開始敲響了港式文化為主導的喪鐘，當有一天我去餐館吃飯，那個香港服務員和我道歉他國語不好，沒聽懂我在說啥時，我知道那個時代結束了。取代廣東餐館的是開不完的四川火鍋，吃不完的擼串麻辣燙，喝不完的酸奶水果茶。

悉尼華人第二次的鄙視鏈是本地移民對留學生的鄙視。

2000年後的留學生是中國第一批合法，有規模來到澳洲的人群。因為不熟悉當地的社會，無法適應環境融入社會，一小部分留學生給澳洲華人留下很大的負面印像。早期的澳洲華人幫派主要由留學生組成。翹課，泡妞同居，賭博，花父母錢，花學費，父母錢花完了就去賣搖頭丸，女的去做小姐，雖然這只是一小撮人，但本地的早期移民華人內心就覺得留學生有點low。

可是留學生又是當時絕對的弱勢群體，滴答上有層出不窮的房東克扣留學生押金的故事，警告他們不要用冰箱，少煮少用廚房，不要用暖氣否則加收電費等等。唐人街有一批職業中介，專靠打著幫留學生找工作的幌子來騙錢，老移民仗著自己有PR想找女留學生騙炮。

雖然心裡鄙視留學生，但大部分老移民卻又極度依賴留學生來生存。你買房是留學生幫你供房，不是留學生誰願意住兩房隔了8間的小套房？你開餐館，留學生是你的最廉價的勞動力，不是留學生誰願意接受唐人街6塊錢一小時的工資？第一周工資還要當押金，走了要找下個人。哪個地產公司的骨干當年不是留學生？只有他們會信地產公司打的那個年薪百萬的廣告，無底薪去賣房子。野雞三無學校也要靠留學生來交學費生存。

周末的City KTV喝酒狼人殺
同居後分手的痛
對身份的向往
這些回憶漸行漸遠。

取而代之的是開著跑車的瀟灑，
和那些主打留學生生活的餐館，
雜志，公眾號和甜品店，
你們留學生現在是貴賓。

二線城市小中產對國外還心存向往，但一線城市的人已經越來越不待見那張綠卡。當我看到很多人因為不想要被永居簽證5年住2年所束縛，直接放棄辛苦拿到的身份回國時，我知道那個時代也過去了。

如今的留學生已經越來越有錢，富二代這個詞出現的越來越頻繁，老移民都想知道他們的父母爸媽是誰，好巴結一下讓他們投一下自己的項目，中國來的有錢。

留學生也不再是弱勢群體，像今日悉尼這樣的媒體，用曝光的方式維護著留學生的移民。某些老移民依然帶著那種我有身份，我可以舉報你的優越感，但是對於這種屌絲退出歷史舞台，只是一個時間問題。

最後，悉尼很久以前打工的是鄙視做小生意的。

當年新足跡上到處都是如何找工作的求助帖子，大把留學生畢業後拿到身份，卻學無所用。seek簡歷發的上百封，一個回信都沒有，有的會接到一個電話，但一輪問題下來就沒然後了，sorry你英文不好。簡歷，面試，口語，還有更愁人的工作經驗，有人免費甚至花錢去別人會計事務所實習來換取Reference Letter，有人最終放棄，清潔，地產，貸款，開花店，出門左轉，有人最終如願以償去了銀行和四大。

西裝革履去洋人公司上班，步行在CBD,你心想我算不算是海外扎下了跟，融入了主流社會，他們唾沫橫飛的講著如何面試，如何寫簡歷，接受著學弟學妹的崇拜，可是沒過多久，除了IT理工男他們很快意識到收入進入天花板，頻繁跳槽還是沒升上去，自己其實就是一個體面版的2000年初唐餐館主管。

他所鄙視的那些樓花中介，這幾年已經華麗轉型開起了大奔，上學時不學無術最後去工地干活的閩南阿忠，自己不聲不響的買了一個250萬的別墅，還在搞地產開發。更讓他失落的是，有的朋友已經辭去工作回國發展了。

到底怎麼了，我是學校裡最按部就班按社會期待發展的，怎麼我感覺自己越混越差了呢？

有人感嘆沒早布局上海房市，有人後悔看到互聯網興起，有人錯失新興行業早期紅利，但唯一不變的就是變化，是一中一美新商業時代開始。

致青春，致回憶，致年華，致歲月，致小人Low逼，致父母親人，致我們回不到的過去，致那我們即將擁抱的未來。致那還在上演的悉尼華人鄙視鏈。

 

來源：澳洲萬邦金融

疫情導致存量激增 澳洲房市乍現“堰塞湖”

買家對疫情影響下的澳洲經濟前景感到焦慮，市場上停留30-60天仍未賣出的存量房產正在不斷增加與累積。

滯售房屋激增

SQM Research最新研究揭示，三月份悉尼市場長時間待售房產的數量飆升了122.37%，墨爾本飆升150.01%，堪培拉飆升132.37%。

較小城市長時間待售房產數量相比二月亦大幅上漲，霍巴特、布裏斯班和珀斯增幅分別為76.30%、59.96%與61.91%。

盡管滯售數量增多，更多房屋還在湧入市場。三月，悉尼與墨爾本掛售房產數量分別增長10.5%與5.7%。達爾文與堪培拉最為突出，分別跳漲15.6%與11%。

總體來看，三月全澳滯售房產與新增待售房產環比分別增長了74.33%與3.7%。

3月主要城市房產掛售情況/ SQM Research

澳洲大部分房產通過私人協約或者公開拍賣的形式出售，各地情況差別較大。在悉尼，25%的房產通過拍賣成交，剩下的房產通過私下簽訂協議出售。在墨爾本拍賣出售的房產比例高達40%，而在堪培拉、布裏斯班、阿德萊德，這壹比例僅分別達到4%，3%和3%。

疫情期間，為了避免與看房的陌生人接觸，壹些房東可能選擇暫時退出售房和租房市場。

然而，從疫情發展的頭壹月來看，買方需求明顯下降，存量無法消化，供應量在上升，從各方面看都不是好的信號。

SQM Research執董克裏斯托夫指出，30-60天滯售房產激增，顯然說明二月掛牌的房產很難賣出。“市場明顯放緩，可能反映出，因為COVID-19對人們健康與經濟的影響，首府房市已開始下行。”

存量房激增，與疫情防控下房產交易效率下降有直接關系。

3月25日澳政府為遏制新冠狀病毒蔓延，發布了對房地產拍賣和開放參觀活動的禁令。新州與維州政府的政策相對松動，拍賣仍可在保持安全距離的情況下繼續進行，有租房和買賣房源需求的人士可以通過和中介壹對壹預約的方式，更為安全地進行參觀活動。

但當相對於傳統的集體公開時間看房，三方對接效率已大幅降低。彼時克裏斯托夫預期，房地產市場將會進入壹段間歇期，像聖誕節和新年期間並沒有多少房產交易產生。

種種進展對房產中介行業造成嚴重打擊，為了防止房產三方服務進入冷凍期，中介管理公司努力自尋出路，已有代理商推廣網上看房，在線拍賣等替代活動。

從實際效果看，房市“堰塞湖”正逐步形成。

6個月禁令或拖垮房市

上周澳政府發布的JobKeeper計劃對消費信心略有提振，但克裏斯托夫認為，如果目前的社交距離限制持續6個月，房產市場將會受到沖擊。

禁令如果能夠早些解除將有助於市場的表現，可能今年晚些時候產生V形復蘇。

“然而，如果說遭受第二波病毒攻擊，禁令足足施行6個月，房產市場的前景會十分暗淡。

“這時很可能出現最糟糕的情況，如果限令延伸到6個月，不排除房價出現30%的下跌。因為在我看來，澳洲經濟會進入衰退，有很高的可能性進入蕭條期。”

克裏斯托夫認為，悉尼與墨爾本市場面對此類沖擊最為脆弱。盡管2018到2019年初市場有所修正，但兩地房價仍然處於過估水平，受到大量債務支撐。

據相關統計，澳洲有約37%的家庭擁有房屋貸款，平均每戶貸款408，987澳元。背負房貸者卻面臨收入斷流。

自疫情肆虐，澳政府頒布禁令縮減或者停止壹些商業活動，鼓勵員工在家辦公，同時要求公司支付其薪資。壹些現金流不足的公司不足以為閑置在家的員工付薪，比如Qantas,進行了20,000人規模的裁員計劃。

目前部分住房貸款龍頭允許符合條件的抵押貸款持有者推遲還款六個月。澳洲聯邦銀行、澳洲國民銀行、澳新銀行、西太平洋銀行和麥格理銀行也公布了壹項計劃，將推遲至多1,000億美元的小型企業貸款還款，來幫助這些因失業陷入困難的家庭度過難關。

但如果貸款人在時限內仍然無法還款，不排除銀行在將來會收回大量違約房產，在市場上再出售。

“如果較糟糕的情況發生了，房市會產生重大變化，悉尼墨爾本房價可能比頂峰時下跌多達30%”，克裏斯托夫說。

前景仍不明朗

隨著疫情不斷進展，考慮到就業與消費受到的沖擊，壹些經濟學家對房價大幅下跌有類似較強預期，安保資本首席經濟學家Shane Oliver預計如果新冠疫情引發經濟長期、深入下行，未來12個月房價跌幅會達到20%左右。

但也有相反觀點認為，雖然疫情之下成交量在未來會縮小，對房產價值的影響尚不明確。

房地產研究機構Corelogic認為，地產是壹種非流動性資產和消費品，其波動性和下跌幅度小於股市。結合澳洲房價在歷史上面對壹次次外來沖擊下的穩定表現來看，股市市值的縮水並不預示著房產價值的大幅下跌。

值得註意的是，經濟波動對房地產的影響不僅局限於住宅，正向基建與商業地產領域蔓延。

考慮到疫情對經濟的影響，澳洲最大兩家退休基金Unisuper和Australiansuper已開始削減所持房地產資產的價值估值。

Unisuper代表全澳的高校工作人員持有總值850億的基金，近期其將未上市的基礎設施資產減值6%，未上市房地產資產減值10%。

兩大基金巨頭均持有大量港口、機場等未上市基礎設施資產及購物中心類的零售地產。

無論是SQM、Corelogic或安保及兩家基金，在做出預判的同時，均強調壹點：房地產價值受損程度將取決於澳洲戰勝疫情的速度。

海外買家蓄勢待發

市場行情劇變，往往蘊藏新的機會。

澳洲央行降息刺激消費以及澳幣的貶值，可能吸引海外投資者進入澳洲房市投機。因為匯率下跌，買家承擔更少的貸款即可購房。

房地產從業人員表示，由於澳元匯率下滑，目前收到了更多房價咨詢，探討澳洲COVID-19疫情是否可以作為投資良機以更低的價格購房。

不過，由於未來房地產業的不確定性和看房限制，只有有限的投資者選擇此時入市，更多的還是在觀望，反映出部分投資者有抄底意向，但尚不能確定此時是否是購房最好的時機。

大多投資者看空澳洲房市，懷揣資金，密切關註行情進展，並把確診增例的減緩作為入市投資的預測指標，來判斷澳洲經濟是否有希望好轉。

來源：《澳華財經在線》

在悉尼南岸Interbane傾聽歷史 盡覽澳洲絕美海景｜居外精選

擁有漫長海岸線的澳洲，從不缺少美景。不過，想要領略原汁原味、精彩紛呈的澳洲生活，妳只有走出都市才行，而悉尼南岸直至臥龍崗（Wollongong）這壹帶被公認為最理想的選擇！妳從未看過的絕美海景，從未體驗過的精彩戶外活動，只不過是這裏日常而已。下面，壹起跟隨我們走進這片最能代表澳洲特色的地區，並了解當地最值得關註的歷史住宅——”Interbane“。

在這，盡覽澳洲絕美海景

澳洲人口主要聚居在面向太平洋的東海岸，大家耳熟能詳的悉尼就是其中最著名的城市，也是澳洲唯壹的國際大都市。以悉尼為中心，往北是布裏斯班（昆士蘭州），往南是新洲第三大城市臥龍崗。相對而言，悉尼南端的地勢更高、地形更多樣化，更能領略澳洲的海景風光。

由悉尼南岸至臥龍崗的路途盡是美不勝收的沿海絕壁，其間遍布無數不知名的優美海灘，風景美不勝收。拜地勢優勢所賜，除沖浪、帆船、釣魚等傳統海濱運動外，只有在這才能體驗高空跳傘、滑翔飛行等精彩運動！想象下，面朝蔚藍的太平洋，俯瞰沿岸無邊景觀，刺激而又讓人興奮不已！

距離悉尼僅有兩個小時的車程的臥龍崗，是新南威爾士州第三大城市（僅次於悉尼、紐卡斯爾），相對於悉尼、墨爾本，大家對它了解甚少。事實上，臥龍崗也是備受澳洲當地人喜愛的居住地，其名稱“Wollongong”來自土著語言，意思是“海的聲音”，由此可見當地環境之好。臥龍崗擁有澳洲名校“臥龍崗大學”和南半球最大的寺廟-南天寺，由此通向悉尼的海岸線上，但凡適合居住的地方，都已建滿了各式各樣的住宅 —— 這才是澳洲人最為向往的住宅！

目前，悉尼與臥龍崗之間由藍色海洋路（Grand Pacific Drive）相連。藍色海洋路全長140公裏，從悉尼皇家國家公園起，至Shoalhaven Heads止，全程都有風景秀麗的田園風光和迷人的小鎮，途中的Sea Cliff Bridge更是世界上最美的公路之壹。

位於悉尼南岸、臥龍崗北面Stanwell公園的“Interbane”，正好處於悉尼與臥龍崗之間，南岸最精華的地段，占盡地利優勢！

在澳洲南岸，最能領路澳洲精彩的海濱景觀，而從悉尼沿著“藍色海洋路”壹路往南，這是最好的路線，圖為“藍色海洋路”沿岸風光。（圖片來源：sydney.com）
臥龍崗歷史住宅“Interbane”所在地示意圖。
“Interbane”正處於悉尼與臥龍崗之間，前往兩地均在壹個小時車程左右。

在Interbane，傾聽歷史、體驗多彩生活

建於1917年的“Interbane”是壹幢規模龐大的維多利亞風格建築，位於臥龍崗Stanwell Park，悉尼皇家國家公園（Royal National Park）的南郊，由此前往悉尼僅需1小時，往南前往臥龍崗市區也在1個小時以內。

經過全面、徹底的翻新，如今“Interbane”已成為景觀壹流、配套完善的海景住宅，不過，它的最大魅力還在於，這是壹座擁有諸多故事、濃厚底蘊的歷史建築（被新南威爾士州官方認定為歷史文化遺產），至今，在當地仍流傳這眾多關於這所住宅的種種故事。

住宅名稱“Interbane”來自祖魯語，意為“山頂”，突出體現了本住宅的最大優勢 ——占據Bald Hill的山頂位置，視野與景觀極為出眾。因此，早在建成初期、第壹次世界大戰期間，該建築被當地人懷疑用於聯絡德國潛艇。此後，“Interbane”曾被改建成為旅館，因為出眾的地理位置而設施，而成為大眾喜愛的休閑娛樂場所，接待過許多著名的遊客，包括著名演員彼得·芬奇（Peter Finch）。

“Interbane”還見證了澳洲航空業的發展，澳洲航空先驅勞倫斯·哈格雷夫（Lawrence Hargrave）當年首次開展實驗飛行的地點，後來被澳洲政府命名為“Bald hill lookout”，與“Interbane”僅有數十米距離！

時過境遷，今天的“Interbane”依然保留當初維多利亞建築風格外貌，已成為當地享有很高知名度的傳統文化地標建築。但經過改造升級後，室內已成為布局合理、豪華配置的四居室住宅 。整個“Interbane”住宅占地面積達2221㎡，包括規模不小的建築群和綠草如茵的戶外花園兩部分，這樣的規模、這樣得天獨厚的環境、是國內無法想象的。

“Interbane”正朝向寬廣的太平洋，因此室內各個房間均擁有開闊的視野，在家即可遠望無邊海景，輕松實現“面朝大海，春暖花開”的詩意生活。而在精心修剪的戶外花園內，特意設立有戶外水療SPA，放眼望去，均是臥龍崗沿岸海濱勝景，甚至還可以看到藍色海洋路（Grand Pacific Drive）最美的Sea Cliff路段。這樣精彩的海濱生活體驗，也是國內無法想象的。

“Interbane”意為“山頂”，圖為從本住宅的俯視圖——視野開闊、景觀壹流，優越地理位置優勢壹目了然。
“Interbane”的外景仍保留了當初的設計，原汁原味的維多利亞式建築，並成為澳洲政府認定的歷史文化遺產。
2004/2005年，“Interbane”經歷了徹底的整修，最終效果就是妳現在看到的模樣——景觀良好、豪華裝修的精品住宅。
廚房實景。

“我第壹次開車經過這裏時，就愛上了這個地方！如今，每次回家或在此漫步、欣賞景觀時，仍能體會到重逢般的喜悅之情。” 這是來自“Interbane”現任業主的真實居住體驗，希望您能成為下壹個體驗者！想要在線虛擬看房，或安排實地看房，歡迎與我們取得聯系 https://www.juwai.com/53271504.htm，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

 

更多項目實景欣賞：

 


撰文：Echo Liu
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師解讀澳大利亞相關法律

 

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澳洲暫停海外投資！FIRB新政審批門檻收緊

澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）從2020年3月29日晚上10時30分開始，對於審批相關海外投資的最低限額將降至澳幣0元。換句話說，所有適用的有海外資金注入的投資項目，不論價值，均需要通過FIRB審批，獲批後方可進行。同時，FIRB審批時間的上限從30天延長至6個月。【閱讀原文】

 

淺談家庭信托在澳洲的應用

對於在澳洲移民定居的中國人來說，需要注意澳洲的家庭法並不會以公證方式確定婚前和婚後資產來區分婚姻中的財產所有權。本文將探討家族信托在澳洲的應用。【閱讀原文】

 

金融賬戶涉稅信息自動交換標准 中國最新CRS政策法規解讀

金融、法律圈的人士對CRS已經非常熟悉，但對於一般大眾來說，很多人還是對其基本概念和前因後果沒有意識，也會有諸如CRS是什麼意思，對我們有什麼影響的疑問。但是不管普通人是否有意識，5月9日中國相關管理機構已經正式發布了中國CRS的具體管理辦法。了解CRS基本概念，獲取基本知識，做好基本准備，對將受影響者意義重大。澳大利亞普亞律師事務所駐上海代表處首席代表王斐律師在此解讀CRS基本信息和目前中國公布的相關政策法規的影響。【閱讀原文 （上） （下）】

 

中國為澳洲海外投資主要來源國 澳洲海外投資管理局公布年度報告

今年FIRB公布的年報顯示2015年-2016年財政年度申請批准數額達到41,445個，相對於2014-2015財年有大約10%以上的的增長。同時，批准的海外投資財產數額高達2,479億澳幣，中國已經連續三年成為已經被批准的澳大利亞海外投資的最大資金來源國，投資金額高達473億澳幣，且主要集中在房產方面的投資。【閱讀原文】

 

墨爾本期房稅收優惠取消 長期空置住宅將要收稅

近日，澳大利亞維多利亞州公布了最新的未來大墨爾本地區房產買賣將要實行的稅收方面的新政，其核心要點為首次置業的本地居民提供更多稅收，獎金甚至直接政府一起購買的眾多幫助，同時將取消期房印花稅優惠，征收住宅空置稅。今期專欄，我會具體說明多項墨爾本的房產稅收新政。【閱讀原文】

 

澳大利亞房產交易中為什麼需要律師？聽聽資深律師怎麼說

中國正常房產購買銷售程序中往往沒有律師參與，所以澳大利亞中國房產交易者就會對為什麼房產交易中需要律師和是否必須需要律師存有疑問。我在居外專欄的“第一炮”，我會藉此機會解說澳大利亞律師深入參與房產交易程序對澳大利亞房產法律程序建立和執行的深刻實踐意義，而最重要的，當然是法律服務對你的作用和幫助。【閱讀原文】

 

澳洲暫停海外投資！FIRB新政審批門檻收緊｜居外專欄

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新政簡介

根據澳大利亞財政部的宣布，澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）從2020年3月29日晚上10時30分開始，對於審批相關海外投資的最低限額將降至澳幣0元。換句話說，所有適用的有海外資金注入的投資項目，不論價值，均需要通過FIRB審批，獲批後方可進行。同時，FIRB審批時間的上限從30天延長至6個月，但表示不代表審批一定需時6個月。

政策時間

澳大利亞財政部表示，新規則是臨時性質，適用於疫情期間。不過，由於疫情情況轉變迅速，現階段不能估計規則何時復舊，亦不知道即使疫情過後，政府會否有其他經濟措施影響FIRB的政策。

行業限制

需要特別留意的是，政府新聞稿中並沒有限制新規定適用於某些行業，意味著新規適用所有行業、所有投資，那麼任何海外機構或個人購買、投資澳大利亞公司和生意都可能需要經過FIRB審批。

住宅審查

在購買澳大利亞住宅物業方面，在既有的限制下，海外人士購買任何住宅物業均需先行申請批准或申請豁免，在新規則下對於審批的範疇沒有改變，還是要預先申請。故此，新規則對買澳大利亞住宅的資質沒有實質影響，唯一的影響是審批時間會從30天內延長至6個月以內。

買家需要留意，買賣合同裡面有關FIRB申請的條款是否允許買家有足夠的時間獲得FIRB批准，例如是否給買家稍長於6個月的時間給FIRB審批並通知賣家。如果時間不足，買家會需要與賣家商討修改條款，應對FIRB新政策。如果已經簽署了購買合同，合同已經交換的案件中，買家已經申請FIRB批准但是尚未獲批的，需要仔細審查原先合同中的關於FIRB審批的條款，確保買家不會由此承擔違約責任。

投資限額

在原有FIRB法律框架下，在很多領域和行業只有高於某一額度的海外投資才需要向FIRB申請，並且這個限額額度隨不同性質、不同領域、不同行業的投資而有所不同。新規則將面對澳大利亞所有行業、領域、性質的海外投資額度調為0，代表高於0元的投資都需要審批，所以效果就是所有海外投資都需要審批，即使該投資額為0（比如贈與、換股等交易類型）。

原因分析

普亞認為，FIRB新規則下的限制，是要保護澳大利亞企業在疫情導致經濟下行的情況下不被海外資本惡意收購，以至影響國家利益。

例如，因為疫情而導致澳大利亞股市大幅下滑，導致公司市值蒸發，政府擔心外資有可能會在這個時候海外資本收購澳大利亞公司或資產，澳大利亞資產被賤賣，新政策想要避免的是這種情況。

新政策沒有分開處理普通和敏感行業，也是反映了疫情下所有行業都受影響，同時所有行業都可能在特殊時期對社會有戰略功能，屬於澳大利亞國家利益的事實。

深入分析

購買土地/物業

在FIRB新政策下，如果購買非住宅用地方面，原本規則下的農業用地、商業用地和礦產用地的審批最低限額都降至澳幣零元，即現在購買所有種類的澳大利亞土地和物業，都需要向FIRB申請。

例如，原規則下，已開發商用地的審批最低限額是澳幣$275,000,000或$1,192,000,000（視乎地區和自由貿易區背景，若干細節從略），現在限額變為零，代表許多相對小額的商用物業交易都將需要審批。

同理，原規則下，農業用地的審批最低限額由澳幣$15,000,000到$1,192,000,000（視乎地區和自由貿易區背景，若干細節從略），現在都變為零。

如果您個人是海外人士或者您的公司被視為海外身份，要購買商鋪或者辦公樓的話，不論購買價格為何都會需要向FIRB申請；原本幾百萬的辦公室商用物業在額度之下不需審批，現在都需要審批。

值得留意的是，在原規則下，不論價格，本來任何海外政府背景的買家購買任何土地都需要審批，而任何海外人士購買所有空置商用地都需要審批，這兩點在新規則下沒有改變。

住宅購買上文有專門闡述，在此不再贅述。

購買公司股份/生意/單位信托

在購買公司和生意方面，需要了解重大行為（Significant action）和需申報行為（Notifiable action）這兩個概念。即使審批限額降至0，投資行為也需要是符合一定程度才會受FIRB審批影響。首先，重大行為不需申報，需申報行為才有必要申報。但是，如果財務大臣認為某項重大行為對國家利益有影響，可以要求還原該項重大行為，或命令放棄該項行為購置的資產。

所有購買公司權益/股份和資產的而導致公司控制權改變的行為，都是重大行為（農業業務不需控制權改變）。而所有購買公司權益/股份和資產，以至擁有公司20%或以上，就是需申報行為，需要FIRB批准，不論價值。例如海外人士購買澳大利亞公司達到20%的股份，不論價格多少，即使是一元的價格，都需要FIRB批准。如果是農業公司的話，則在舊規則下已經是所有投資均需FIRB批准。

影響分析

海外投資移民客戶

由於投資移民簽證188A類、132類等都需要海外身份的申請者在澳大利亞投資以滿足簽證條件或者以便申請永居簽證比如888類簽證，FIRB的新規則會令他們的投資計劃或需要跨過審批的門檻。

之前此類簽證持有者獲簽後可以考慮自己建立新公司，或者購買現有公司，或者投資入股成為現有公司的股東。但是在新政策下，第二、三種情況鑒於移民法律要求和需申報行為的特點，目前很大可能需要獲取FIRB審批許可。

澳大利亞政府機構之間如何就新政策聯動，現在尚未可知。客戶需要特別留意審批時間對於他們符合簽證投資時間要求的影響。

以簽證188A為例，簽證要求在投資項目中申請者要提升澳大利亞經濟的競爭力，投入新科技，出口澳大利亞產品等等，在原則上都是促進澳大利亞利益的投資行為，在疫情影響經濟下，這種投資似乎顯得更為重要。在這個角度來看，雖然新規則可能令投資行為需要審批，但是如果該投資會促進澳大利亞的利益，這種投資在原則上應該會獲批，但是獲批時間會很長。同時增加了申請FIRB的各種成本。

海外企業投資並購

並購意味著公司的股權和控制權都會大幅改變，而海外企業會掌握澳大利亞企業的控股權。在這種情況下的投資並購都會需要FIRB批准。此情形需要考慮上訴需申報行為的定義。

海外房產投資

海外投資者需要與開發商溝通，確保購房合同的條款因應新規調整，放寬時間限制，以令買家不會因需要更多時間獲得FIRB許可而蒙受損失甚至被取消合同。

Q & A

問：如果在新規則生效時間前已經簽訂商業合同，但股份/資產尚未過戶，在新政策下會否有需要申請FIRB許可？
答：新規則不影響生效之前已經簽訂的合同和投資計劃。

問：現有進行中的FIRB申請，審批時間會否受新政策影響？
答：FIRB表示會將現有FIRB申請的審批時間也延至6個月內，但不代表一定需要6個月才能審批完成。

問：海外人士或機構能否在澳大利亞成立新公司？
答：新規定沒有影響既有開立新公司的規定，海外人士或機構仍然能在澳大利亞成立新公司開展業務。

違反規定的後果

如果沒有就需申報行為申報或違反其他FIRB規定，可以處以監禁及/或罰款，承擔刑事和民事責任。

結語

我們預期新政策涵蓋的投資行為會導致大量海外機構和人士的投資計劃受到影響，而影響會逐步浮現。政府應對疫情和經濟危機的政策預期會不斷更新，政策執行的細節也會越見完整。普亞律師事務所會密切留意相關政府宣布，尋求更詳細的政策細節，並向大家分析有關影響。

 

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全球房產經紀人調查：逾八成稱疫情將致其收入下降

亞洲最大的房產科技集團居外 IQI於4月1日發布的一份全球房地產經紀人調查顯示，逾八成的受訪住宅房地產經紀人表示，新冠肺炎疫情降低了他們2020年的收入預期。

被調查的房產經紀人來自60多個國家和地區。調查結果顯示，希腊房地產經紀人對收入前景的預期最糟，95%的希腊經紀人預計新冠肺炎疫情將在2020年導致削減收入，其中三分之二的人預測他們的收入將“大大減少”。在新加坡，有88%的經紀人預計收入減少；在美國，有85%的房產經紀人預計今年收入減少。

此外，澳大利亞、加拿大、葡萄牙等國均有超過八成經紀人預計今年收入會因疫情而下滑。在受訪者中，馬來西亞和菲律賓的經紀人最樂觀。

調查還顯示，受訪的全球房產經紀人普遍認為新冠肺炎疫情影響將持續數月而不是數周。62%的經紀人預測疫情對房地產市場的影響將持續超過三個月，只有10%的經紀人認為影響將限於兩個月或更短。

疫情全球蔓延對哪些買家群體有影響？調查顯示，疫情已經影響了房地產市場上的所有買家群體。在全球範圍內，有29%的受訪經紀人表示疫情已導致其本地市場上的自住買家（剛需）活動“顯著下降”。40%的經紀人表示，外國買家的活動也大幅下降。21%的經紀人報告說，租客的活動明顯下降。

IQI澳大利亞珀斯分行董事總經理Lily Chong表示，疫情放慢了市場步伐，買賣雙方都擱置了決策。盡管如此，我們仍然有潛在買家進行咨詢，收集房源信息，但由於疫情對經濟的影響尚不確定，因此決策時間要長得多。與去年同期相比，今年一季度分行業務營業額下降了35%。

IQI越南胡志明市分行銷售總監Thien An也表示，胡志明市從4月1日起執行為期兩周的“封城”舉措，這個月的生意料受影響。但3月份業務收入實際上還有所增長，買家大都是本地人。最近海外的咨詢量增長不少，除了中國人和韓國人，今年收到更多的歐洲買家的詢盤。

居外 IQI集團執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）說，東南亞地區的海外房產買家最近的咨詢活躍度很高。3月28日居外網通過臉書向香港買家做了一次海外房產項目直播展示，有93000位位於香港的買家注冊參加，了解來自馬來西亞、泰國、澳大利亞、土耳其和美國的項目。港幣彙率近期隨美元升值，也使香港買家的海外購買力有所增加。

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售馬來西亞房源，或致電 400-041-7515 諮詢馬來西亞移民、留學或房產投資的機會。



來源：中國新聞網
責編：Zoe Chan