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阿德莱德，澳大利亚联邦南澳大利亚州的首府、商业和文化中心，是南澳第一大城，澳大利亚第五大城，人口逾130万。印度洋沿岸的港口城市，弗勒里厄半岛以北，圣文森特湾以东9.6公里处。是一个辖域修长的城市，从海宾到山丘宽约20公里，长约90公里。这里是澳洲最这合以房养学的城市之一。下面将从当地名校介绍、最新房价，并结合周边房源实例计算以房养学的可行性。

 

一、房价租金齐涨  为“以房养学”提供很好条件

11月澳洲房价较10月持平，同比上涨5.2%。悉尼、墨尔本走势一跌一涨。悉尼环比房价下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨尔本环比上涨0.5%，同比仍涨10.1%。小城阿德莱得11月房价较10月持平，同比仍涨3.4%，资本回报率达到7.8%，表现不错。12月，阿德莱得房价较11月房价环比增长0.2%，同比基本持平，继续表现稳定态势。

自今年7月达到顶峰以后，悉尼房价一直在下调，但幅度都不大；虽然墨尔本的房价增幅也有一定程度的缩紧，但相比悉尼依然表现良好。与此同时，广受投资者关注的城市阿德莱德则继续维持著较稳定的增幅。

受益于经济发展与城市吸引力增长，阿德莱德的人口增长势头也很强劲。这将同时对买卖与租赁市场产生积极影响。12月阿德莱德租金中位数每周368澳元，同比增长3.1%，在过去十年间增长将近30%，预计接下来租金增幅还会加大。从租金回报率来看，阿德莱德别墅回报率约为4.1%，公寓的回报率则在5%左右。

 

二、阿德莱德适合“以房养学”的房源展示

阿德莱德别墅目前中位价格在45万澳币左右，但是由于近两年澳洲价格涨幅放缓，加上当地对外国投资者开始征收更高的附加税，这使得实现以房养学难度加大。要想完全实现以房养学，就需要挑选租金与房价都较高的房源，以求回报最大化。

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有鉴于此，居外为您推荐靠近阿德莱得大学附近的学区房。这里聚集了南澳大利亚大学、阿德莱德大学、皇家阿德莱德医院、北阿德莱德高尔夫俱乐部、阿德莱德球场、咖啡馆、很多健身俱乐部以及宽阔开放的绿地公员，绿地公员内有烧烤区、网球场和运动场，不胜枚举。

这个片区是新建的住宅区，房型可以根据需求选择，价格549,950澳元起 / 约 280万人民蔽起。我们为您推荐的是4卧2卫2厅2车库的公寓，具体信息如下：

房屋价格：674,950澳元

房型：4卧2卫2厅2车库

当然，如果不想购买高出平均价格的房子，您还是可以选择其他价格低一些的房源，只是可能无法完全坐到“以房养学”。不过即使如此，租金与房价的增长也可以帮您负担相当一部分留学费用了。

更多寻找海外房源需求，请致电居外服务热线 +86 400 041 7515 。

 

三、实例计算阿德莱德“以房养学”的可行性

“以房养学”的精髓就是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。学生赴澳留学的时候，新房交付，可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报，2年后的租金水平也预计将比现在高出5-8%。学生毕业之后，已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值，这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。

接下来，我们就按照以上这种模式来具体计算一下：如果我们现在购买上面这套推荐房源，2年后交付，接下来5年期间出租未居住空间，并在学生毕业后2年（购房之后7年）出售房屋。这洋所获得的潜在收益足不足够用来支付留学与投资费用呢？

1. 学费：国际学生商科每年学费3.1万澳元，一般商科学位需要3年完成，三年间总学费约9.3 万澳元。

来源：https://study.unisa.edu.au/degrees/bachelor-of-business/int

2. 生活费用：国际学生每年生活费用2550澳元，三年间生活费约7,650澳元；住宿费用每年6,270澳元，三年间约需花费18,810澳元。通过“以房养学”，这笔钱就可以被省下来。

 来源：http://www.southwales.ac.uk/study/fees-and-funding/budgeting-and-money-management/living-costs/

3. 购房花费

首付：由于目前澳洲针对外国人的贷款有所缩紧，我们按照40%的首付额度进行估计，首付约为269,980澳元,贷款404,970澳元。

利息：根据贷款年限与申请者个人情况不同，可能获得不同的利率。在这里我们用目前较为常见的3.8%来进行计算，7年间需缴纳利息为：3.8% X 7 X 404,970= 107,722澳元

税费：目前在澳洲很多地方购房，都需要缴纳印花税，转让税，注册费等；根据政策，布里斯班对外国买家征收7%的附加印花税。在最新政策下，目前在阿德莱德购买房产需要交纳约82,090.5澳元的额外税费，不过仍然低于悉尼与墨尔本。 （律师费，保险等未包括在内）

购房与留学总花费 = 学费+生活费+贷款利息+税费 = (31,000+2,550) X 3 + 107,722 + 82,090.5 = 290,462 澳元

4. 租金收益：500 X (1.031^2+1.031^3+1.031^4+1.031^5+1.031^6) X 80% X 52= 143 ,312澳元（阿德莱德Allenby Gardens区域目前4卧2卫的全新别墅租金要价在每周500澳元左右。这里的计算方法假设出租自住需要1间卧室以外整套别墅，按80%要价收租，并按照2017年3.1%的年租金增幅计算每年租金增幅。）

5. 房产增值部分：居外网海外房产分析师Adam Yang分析认为阿德莱德房产接下来5年内都会有比较明显的增值。2018公寓房预计增幅3.5%；别墅房价增幅3.5%；以2018的增幅作为平均年增幅，阿德莱德别墅未来7年间的复合增长率可达到22.9%。具体增值为：674,950 X 22.9%= 154,563澳元

5年后出售房产的总收益 = 留学3年期间租金收益 + 出售收益 + 留学3年期间住宿费用节省 = 117,618 + 154,563 + 6,270 X 3 = 291,164澳元

结果：收益>花费

以上计算仅为一个间单的预估，并未包括这几年间所有可能产生的的开销与收益情况，不过从大的基本面上来看，在阿德莱德“以房养学”是可行的。

 

欢迎拨打居外服务热线400 041 7515 了解更多阿德莱德学区公寓项目，  更多澳洲城市的“以房养学”案例，欢迎点击查看。

 

以上所有计算均基于有附加假设下的理想情况，租金与房价增幅为根据Corelogic最新房价数据的预测，可能会根据时间与房产地点而产生变化。真实的支出与收益还请以具体情况为淮。

“以房养学”作为一个投资理材的概念，必定会有一定风险，需要投资者对海外房产投资的信息、流程与法规进行谨慎研究。在澳洲买房时，一般要通过房地产经纪人与律师来操作，我们会为您推荐专业的经纪人与律师，他们会帮你搞定各种手续，而且手续费不太贵。

 

 

撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang

排版： Shelly Du

责编： VX

澳洲昆士兰州府城布里斯班，亦是昆士兰州人口最多之城市。位于澳洲本土的东部，北缘阳光海岸， 南邻国际观光胜地黄金海岸市。大都会区人口230万，是澳洲人口第三大的都会，仅次于悉尼与墨尔本。而以布里斯班为中心的昆士兰州东南部城市群人口达到327万。布里斯班拥有多所一流大学，是澳洲最适合以房养学的城市之一。下面将从最新房市概况，并结合周边房源实例计算以房养学的可行性。

一、“以房养学”的基础：布里斯班房价与租金保持稳健增幅

11月澳洲房价较10月持平，同比上涨5.2%。悉尼、墨尔本走势一跌一涨。悉尼环比房价下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨尔本环比上涨0.5%，同比仍涨10.1%。布里斯班11月房价较10月持平，同比仍涨2.4%，资本回报率达到6.7%，表现不错。12月，布里斯班房价较11月房价环比基本持平，同比增长2.4%，表现稳定。

受益于经济发展与城市吸引力增长，布里斯班的人口增长势头也很强劲。这将同时对买卖与租赁市场产生积极影响。12月布里斯班租金中位数每周491澳元，预计接下来租金增幅还会加大。从租金回报率来看，阿德莱德别墅回报率约为4.1%，公寓的回报率则在5.2%左右。

现在可以说是在布里斯班投资房产的好时机。鉴于此，居外为您推荐靠近布里斯班大学附近的学区房。这里聚集了St Joseph’s 学院、Fortitude Valley 公立学校、St James 学院、昆士兰大学、昆士兰科技大学和昆士兰社会大学。

 

二、布里斯班适合“以房养学”的房源展示

布里斯班公寓价格目前中位数在40万澳币左右，但是由于近两年公寓价格涨幅放缓，加上当地对外国投资者开始征收更高的附加税，这使得实现以房养学难度加大。要想完全实现以房养学，就需要挑选租金与房价都较高的房源，以求回报最大化。

坐落于布里斯班Fortitude Valley区内的公寓，与众多国际名企（包括新闻集团总部、Virgin 航空总部等）也只有一步之遥。步行5–10分钟可达All Hallows 中学、步行20–25 分钟可达布里斯本文法学校、步行15–20 分钟可达St Joseph’s 学院、步行5–10 分钟可达Fortitude Valley 公立学校，距昆士兰大学仅30分钟步行路程，步行至昆士兰科技大学，步行只需25–30分钟。详情

新建的公寓，有多种选择，从40万起，65万封顶。

房型：2房2卫1车位
价格：$630,000澳元

当然，如果不想购买高出平均价格的房子，您还是可以选择其他价格低一些的房源，只是可能无法完全坐到“以房养学”。不过即使如此，租金与房价的增长也可以帮您负担相当一部分留学费用了。

三、实例计算布里斯班“以房养学”的可行性

“以房养学”的精髓就是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。学生赴澳留学的时候，新房交付，可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报，2年后的租金水平也预计将比现在高出5-8%。学生毕业之后，已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值，这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。

接下来，我们就按照以上这种模式来具体计算一下：购买上面推荐的房源，接下来5年出租未居住空间，并在学生毕业后2年（购房之后7年）出售房屋。以此对比采用“以房养学”和未采用“以房养学”两种不同情况的收益和花费，帮助大家更好了解其实施的可行性。 

以下留学费用主要以昆士兰大学为计算标准。

1、学费：昆士兰大学国际学生商科学位需要4年完成，四年间总学费约125,510澳元。

来源：https://future-students.uq.edu.au/files/6387/UG_International_Indicative_Fees_2018.pdf

2、生活费用

国际学生四年间生活费约 46,384澳元；住宿费用四年89,232澳元，通过“以房养学”，这笔钱就可以被省下来。

来源：https://future-students.uq.edu.au/international/cost-living

来源：https://my.uq.edu.au/information-and-services/student-support/accommodation/about/guaranteed-accommodation 

3、购房花费

首付：由于目前澳洲针对外国人的贷款有所缩紧，我们按照40%的首付额度进行估计，首付约为252,000澳元。

贷款：378,000澳元

利息：根据贷款年限与申请者个人情况不同，可能获得不同的利率。在这里我们用目前较为常见的3.8%来进行计算，7年间需缴纳利息为：3.8% X  7 X 378,000= 100,548澳元

税费：目前在澳洲很多地方购房，都需要缴纳印花税，转让税，注册费等；南澳也对外国买家征收7%的附加印花税。在最新政策下，目前在阿德莱德购买房产需要交纳约44,100的额外税费，不过仍然低于悉尼与墨尔本。 （律师费，保险等未包括在内）

购房与留学总花费 = 学费+生活费+贷款利息+税费 = 125,510 + 46,384+100,548+44,100 = 316,542 澳元

4、租金收益：700 X (1.004^2+1.004^3+1.004^4+1.004^5+1.004^6) X 80% X 52=147,946 澳元（布里斯班Fortitude Valley区域目前2卧2卫的全新别墅租金要价在每周700澳元左右。这里的计算方法假设出租自住需要1间卧室以外整套别墅，按80%要价收租，并按照2017年阿德莱德别墅0.4%的年租金增幅计算每年租金增幅。）

5、房产增值部分：居外网海外房产分析师Adam Yang分析认为布里斯班房产接下来5年内都会有比较明显的增值。2018公寓房预计增幅3.5%；别墅房价增幅3.5%；以2018的增幅作为平均年增幅，阿德莱德别墅未来7年间的复合增长率可达到22.9%。具体增值为：630,000 X 22.9%= 144,900澳元

5年后出售房产的总收益 = 留学4年期间租金收益 + 出售收益 + 留学4年期间住宿费用节省 = 147,946 + 144,900 + 89,232 = 382,078澳元

结果：收益>花费

以上计算仅为一个简单的预估，并未包括这几年间所有可能产生的的开销与收益情况，不过从大的基本面上来看，在布里斯班“以房养学”是可行的。

 

欢迎拨打居外服务热线400 041 7515 了解更多布里斯班学区公寓项目， 更多澳洲城市的“以房养学”案例，欢迎点击查看。

 

以上所有计算均基于有附加假设下的理想情况，租金与房价增幅为根据Corelogic最新房价数据的预测，可能会根据时间与房产地点而产生变化。真实的支出与收益还请以具体情况为准。

“以房养学”作为一个投资理财的概念，必定会有一定风险，需要投资者对海外房产投资的信息、流程与法规进行谨慎研究。在澳洲买房时，一般要通过房地产经纪人与律师来操作，我们会为您推荐专业的经纪人与律师，他们会帮你搞定各种手续，而且手续费不太贵。

 

撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang

排版： Shelly Du

责编： VX

堪培拉，澳大利亚联邦首都，澳洲最大的内陆城市，人口超过36.7万人，在澳洲所有城市里排名第八。距离澳洲东岸两大都会城市悉尼和墨尔本分别为280公里和660公里。这里是澳洲最适合以房养学的城市之一，拥有多所世界一流名校。下面将从房价概况，并结合周边房源实例计算以房养学的可行性。

1、堪培拉“以房养学”的基础：房市强劲房价持续上升   

11月澳洲房价较10月持平，同比上涨5.2%。悉尼、墨尔本走势一跌一涨。悉尼环比房价下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨尔本环比上涨0.5%，同比仍涨10.1%。堪培拉11月房价强势增长，同比增涨5.8%，资本回报率达到10.6%，表现不错。12月，堪培拉房价较11月房价环比增长1.0%，同比增长4.9%，继续表现上升态势。

作为澳洲首都，堪培拉对公共与服务行业的年轻白领有着非常强的吸引力。受益于经济发展与城市吸引力增长，堪培拉的人口增长势头也很强劲。堪培拉一直是澳洲失业率最低的城市之一。这将同时对买卖与租赁市场产生积极影响。2017年12月堪培拉租金中位数每周512澳元，同比租金增幅打到了4.9%，在澳洲名列前茅。预计接下来租金还会有可观增幅。从租金回报率来看，11月堪培拉别墅回报率约为4.1%，公寓的回报率则在5.3%左右。

这么看来，现在可以说是在堪培拉投资房产的好时机。鉴于此，居外为您推荐靠近澳洲国立大学附近的学区房。

 

二、堪培拉适合“以房养学”的房源项目

项目位于堪培拉Braddon区，距离市中心仅有1公里，到国立大学仅不到2公里，配套生活设施齐全，项目属于底层公寓，一共27套，现在仅剩下17套公寓，项目包括1室，2室，3室，3室+书房户型，价格区间38万 – 69万之间。项目属于高质量公寓，其他普通用于投资的项目EER只有6，这个公寓的EER有8.5，质量和造价很大程度区别于普通投资房，地理位置好，到国立大学，堪培拉大学都非常方便，附近还有堪培拉很好的高中，属于好校区的高质量公寓。详细

 

房屋价格：500,000澳元

房型：3卧2卫2车库

更多周边房源需求，请致电居外服务热线  400 041 7515 。

 

三、实例计算堪培拉“以房养学”的可行性

“以房养学”的精髓就是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。学生赴澳留学的时候，新房交付，可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报。根据2017年堪培拉公寓3.6%的租金增幅预计，2年后的租金水平也预计将比现在高出8%左右。学生毕业之后，已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值，这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。

接下来，我们就按照以上这种模式来具体计算一下：如果我们现在买下上面这套推荐房源，2年后交付，接下来5年期间出租未居住空间，并在学生毕业后2年（购房之后7年）出售房屋。这样所获得的潜在收益足不足够用来支付留学与投资费用呢？

1、学费：澳洲国立大学商科学位需要3年完成，三年间总学费约117,072   澳元。

來源：http://www.anu.edu.au/files/resource/International%20Student%20Fee%20Schedule%202017.pdf

 

2、生活费用：国际学生每年生活费用 26,190澳元，三年间生活费约 78,570澳元；住宿费用三年间花费 37,440澳元，通过“以房养学”，这笔钱就可以被省下来。

來源：：http://www.anu.edu.au/students/program-administration/costs-fees/cost-of-living

3、购房花费

首付：由于目前澳洲针对外国人的贷款有所缩紧，我们按照40%的首付额度进行估计，首付约为200,000澳元，贷款：300,000澳元。

利息：根据贷款年限与申请者个人情况不同，可能获得不同的利率。在这里我们用目前较为常见的3.8%来进行计算，7年间需缴纳利息为：3.8% X  7 X 300,000= 79,800澳元

税费：目前在澳洲很多地方购房，都需要缴纳印花税，转让税，注册费等；在最新政策下，悉尼、摩尔全本、布里斯班、阿德莱德等地还要对对外国买家征收附加印花税。堪培拉目前尚无外国买家附加税，在这里购置50万澳元的新公寓需要交纳约13,312澳元的税费（律师费，保险等未包括在内），远低于澳洲其他主要投资城市。

购房与留学总花费 = 学费+生活费+贷款利息+税费 = 117,072  + 78,570 + 79,800 +13,312 =288,754  澳元

4、租金收益：650 X (1.034^2+1.034^3+1.034^4+1.034^5+1.034^6) X 80% X 52= 155,940澳元（堪培拉 Braddon区域目前3卧2卫的全新别墅租金要价在每周650澳元左右。这里的计算方法假设出租自住需要1间卧室以外整套别墅，按80%要价收租，并按照2017年3.6%的年租金增幅计算每年租金增幅。）

5、房产增值部分：居外网海外房产分析师Adam Yang分析认为堪培拉房产接下来5年内走势较为乐观，2018公寓房预计同比增幅在5%左右；以2018的增幅作为平均年增幅，阿德莱德别墅未来7年间的复合增长率可达到34%。具体增值为：500,000X 34%= 170,000澳元

5年后出售房产的总收益 = 留学3年期间租金收益 + 出售收益 + 留学3年期间住宿费用节省 =150,940+170,000+37,440  = 358,380澳元

结果：收益>花费

以上计算仅为一个简单的预估，并未包括这几年间所有可能产生的的开销与收益情况，不过从大的基本面上来看，在堪培拉阿德莱德“以房养学”是可行的。

 

欢迎拨打居外服务热线400 041 7515 了解更多堪培拉学区公寓项目，  更多澳洲城市的“以房养学”案例，欢迎点击查看。

 

以上所有计算均基于有附加假设下的理想情况，租金与房价增幅为根据Corelogic最新房价数据的预测，可能会根据时间与房产地点而产生变化。真实的支出与收益还请以具体情况为准。

“以房养学”作为一个投资理财的概念，必定会有一定风险，需要投资者对海外房产投资的信息、流程与法规进行谨慎研究。在澳洲买房时，一般要通过房地产经纪人与律师来操作，我们会为您推荐专业的经纪人与律师，他们会帮你搞定各种手续，而且手续费不太贵。

 

撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang

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珀斯是西澳大利亚州的首府，也是澳大利亚第四大城市。由于地处澳洲大陆西岸地中海气候地区，拥有温和的气候与天鹅河岸的别致景色，使珀斯得以成为非常受欢迎的观光旅游目的地。曾经在澳洲的矿业繁荣时期，受到采矿业的振兴，珀斯房市曾经有过一段高速增长期。不过随着矿业繁荣期的结束，珀斯正在经历经济转型的阵痛，房市也处于长期调整阶段。

西澳大学国际学生的留学生活费用参考

• 学费 = 37,300澳元 X 3 = 111,900澳元
• 生活费用（包括住宿费） 22,520澳元/年 X 3 = 67,560澳元
• 3年的学费和生活费 =179,460澳元

参考信息

• 西澳大学3年制商科学费细节
• 2018年商科的国际学生3年的生活费 （包括住宿费）

 

留学西澳大学 值得抄底的房源

居外网海外房产分析师Adam Yang表示，2017年12月，珀斯房价环比微跌0.1%，同比下跌2.3%，为2015年5月以来的最小跌幅。在不断复苏的经济与就业影响下，整个房市特别是公寓市场的反弹趋势比较强烈。不过由于供给仍然大于需求，2018珀斯的房价预计将与目前基本持平。不过如无重大动荡，随着澳洲经济回温，整个珀斯市场可能在2-3年内出现价格反弹，当下可以说是一个较好的抄底机会。为了您能够在西澳大学学习，我们为您推荐距离珀斯中心商务区仅3公里路程的精品公寓。

近西澳大学房源推荐

房屋价格：AUD 645,000 / 约¥ 329万

房型：2卧1卫

地址：110/18 Atkinson Street, Perth, Perth, Western Australia, Australia

该公寓位置优越，地处苏比亚科最热门地区，为您提供无价地段的一流的资本投资！距离珀斯中心商务区有 3 公里路程，步行 5 分钟可至苏比亚科火车站。详情

 

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撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang

排版： Shelly Du

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