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美國長島地區由於學區好，壹直都受到華人買家的青睞。當地壹些高檔房屋豪宅的屋主，開始傾向雇用華人經紀，瞄準中國買家。

進入三月份，房屋銷售開始進入熱季，在長島壹些高端房屋的賣家看中中國買家的巨大市場，而壹些中英雙語的房產經紀也變得格外搶手。

家住長島Muttontown的Jackson夫婦太太是藝術家，先生退休前在華爾街工作，2009年從曼哈頓搬到長島。如今女兒升入大學，Jackson夫婦打算將房子賣掉。兩人的房子經過精心的設計和裝修，包括電影院、酒窖、健身房等等，市值估價在480萬左右。Jackson夫婦找到了壹家華裔地產經紀公司，他們看中的是華裔買家市場。

長島地區某地產公司總裁潘琳表示，在長島地區，壹般售價在200-300萬美元的房子銷售比較好，售價在300萬美元以上的高端市場的房屋，可能要花上2年的時間。但是如果賣給中國買家，可能幾周之內就賣掉。她經手的另外壹套高檔房屋從看房到銷售，只用了2個月時間。

潘琳介紹，長島地區的高端房產市場從2010年左右，開始受到中國買家的特別關註，而開始有大批中國買家進駐，就在這壹兩年。大家看重的不僅僅是長島的好學區，沿海的海景房也成為投資居住熱門。不少長島地區的賣主註意到，開始聘用中英雙語懂得中美文化的華人經紀來銷售房屋。而隨著長島房地產的升溫，壹些來自中國的大開發商也準備在長島進行開發項目。

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洛杉磯地域廣大，各地的房屋市場生態也大相徑庭，來自中國的買家則根據各自情況不同選擇不同的房屋種類。房屋地產中介稱，中國的投資者首選仍然是獨立房，而年輕人則會根據工作地點選擇增值潛力較大的房屋種類，其中很多人都會選擇購買樓房公寓。

房屋中介艾斯特·林（Esther Lin）說，中國的年輕壹族壹般都是首次購房，類似聖塔莫尼卡這樣的地方很不容易找到獨立房，而且價格昂貴，剛畢業和年輕工作者則會選擇購買樓房公寓。她指出，如果在洛杉磯市中心和聖塔莫尼卡這樣的地方購買公寓，增值潛力就會很大，但是如果在比較偏遠的類似於河濱縣地區購買樓房公寓，增值潛力就有限，有的時候不增反降。

對於中國的投資者來說，大部分選擇購買獨立房。然而，艾斯特·林說，獨立房有的擁有花園遊泳池，壹些中國買家經常不在，很難打理，所以有的也會購買樓房公寓。這樣壹是比較安全，二是比較有隱私，進出有管控。她還指出，有的地方購房生態經常變化，例如前壹陣在亞凱迪亞200萬美元以上價格的豪宅市場很好，但是因為中國的反腐，很多買家的錢不能及時從國內匯入美國，所以這些人就退而求其次購買樓房公寓。

然而，艾斯特·林指出，壹些中國人非常在乎永久的產權，他們希望購買的房屋世代可以傳承下去，所以這樣的族群壹定會在美國購買獨立房，而不是購買樓房公寓。

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隨著天氣轉暖，皇后區及長島房市迎來春天，房源逐漸增加，但仍處於供不應求的緊張狀態。每逢週末房屋公開展銷(open house)便有絡繹不絕的華裔買家，甚至有中國投資客托親友當場出高價搶下。

「現在的房子不用公展就賣出了」，仲介蔡女士表示相比去年同期，今年提供公展房屋數量略有下降，原因除天氣遲遲未轉暖，房屋量也供小於求。她代理一處位於大學點標價63.5萬元的獨立房屋於21日剛開辦公展，當日就有近30人看房。甚至一些中國買家托親友看房，拍攝照片和視頻傳回國內，未親自查看就出價。

「每天客戶要房子的來電響個不停，可我沒有房子給他們」，房地產公司經紀盧美霖也深有同感，指出房源在春季會稍多一些，仍難以滿足市場。她表示19日在標價97萬元於大學點的獨立房公展上，短短兩個小時就有11個買家來訪，其中八人出價，兩小時內立刻被其中一名買家以多出好幾萬的價格買走。她表示不少華人購房者有年輕化的趨勢，一些30歲左右買家在父母幫助出首付，因為「紐約房價現在漲太快，再不買就買不起了」。

在22日長島曼哈塞(Manhasset)一棟標價129.9萬元獨立屋公展上，房產仲介Annie Holdreith剛接待兩對年輕華人夫婦，她表示這兩家來自法拉盛的夫婦計劃買下好學區的房屋先出租數年，等家裡寶寶到唸書時候再搬來此處，既具有投資價值又照顧孩子教育。

Annie Holdreith表示，華裔買家除了重視房屋風水以外，不少都是新移民，對於房屋維護修繕等不瞭解，傾向於購買嶄新房屋。此外，不少華人購屋都是為三代同堂居住，除考慮學區水平，更青睞老人使用公共交通出行方便的區域。但她建議華裔買家不要太心急，要深入瞭解社區環境，相關地目以及法規後再購買。

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在紐約這個資本和運氣開拓出來的十里洋場，房地產投資並不是世界級富豪的專利。帝國大廈、時代廣場、洛克菲勒中心……從波峰到谷底，紐約一次又一次見證了來自世界各地的冒險家的命運。但「中國買家」的實力早已不能小覷。

安邦、復星、萬通、萬達、綠地、鑫苑、SOHO，無論你是否瞭解房地產，這一長串名字裡你總能認出來一兩個。

2009-2014年間，中國房企投資口徑在250萬美金以上的投資總金額超過150億美金。而在個人投資人方面，根據美國房地產經紀人協會（NationalAssociation of Realtors）的最新統計，僅2013年3月到2014年3月，中國買家在美國投資超過220億美金，約佔國際買家投資總額的四分之一。其中76%的中國投資人選擇了全現金買房，39%的人買房自住，56%的選擇出租賺錢，5%選擇了商業地產。

紐約的房地產市場遵循著一個冷血而又溫情的鐵律：它始終大開大合，不斷成就大英雄，300多年來從未失效。但與此同時，它也會細心地給最微末的一筆資金留下屬於自己的投資機會。

這幾年在紐約嶄露頭角的「中國買家」們無疑也是在投資著兩座城市。在目前動輒數億美金的大市場下，還有無數規模較小但同樣利潤豐厚的市場。在這裡，有著同樣觸手可及的「美國夢」。

房地產企業的紐約：海外投資窗口期的集體選擇

從最早的錯愕到如今的麻木，國人對中國企業海外的地產投資大單早已見怪不怪，但質疑之聲卻從未稍歇。

那麼中國企業海外投資，特別是地產投資的背後考量到底有哪些呢？

中鐵信託北京業務部總經理、美國哥倫比亞大學訪問學者劉爭春先生，從國內投資業界的角度，對這個問題，有著局內人的冷靜思考。

劉爭春認為，中國資本本身就具有全球配置的需求，特別是在美元進入升值週期之後，當然首選美國。再加上美國對海外資金投資本國房地產的限制是各國中最少的，有能力的企業自然不會錯過此機會。而美國房產，特別是紐約房產市場的一路回暖，也降低了中國資本在此投資的風險，無疑也為中國房企來美國地產市場淘金吃下了一顆定心丸。

而在具體的投資方式上，根據不同的風險考量，不同企業有不同的策略。

張欣家族的投資方式是「孤膽英雄」式的，不尋找本地合作夥伴，只進行純粹的財務投資。在經濟週期下行時，以低的價格買一個樓，不摻入自己的團隊和管理模式，只繼續收租。只要對市場走勢把握得當，風險相對較小。

萬科的投資方式則是「桃園結義」式的，與美國具有對等市場地位的地產企業進行合作。對於這種投資模式，紐約地產經紀公司CorcoranGroup的經紀人洪正陽表示，中國房企在美投資，只要想站穩腳跟，就得在美國本地尋找合作夥伴，合作開發。這種策略在風險上，自然比純粹的財務投資風險大一些，但在內部人才培養。行業網絡培植上的收益卻更值得考量。萬科集團和鐵獅門的合作、綠地集團和森林城集團紐約公司的合作，都是中國房企在美國「桃園結義」的例證。即便是鑫苑置業2012年3月宣佈購買土地、獨立開發的紐約住宅項目，也是其在美國與當地企業合作多年摸索出經驗後的結果。

除了上述的投資方式之外，隨著中國房企在美國投資經驗的積累和對本土投資市場的逐步適應，一些新的投資方式開始被嘗試。

其中最引人注目的就是私募股權房地產基金。這種以房地產為價格標的的基金，使得中國企業或個人來美投資房地產的風險被進一步攤薄，同時免除管理上的負擔。

美國鷲峰資本合夥人、風險管理專家丁大慶博士也表示，通過私募股權房地產基金來進行海外房地產投資已經成為中國一般機構投資者和高淨值個人投資者的最佳投資選擇。

個人投資者的紐約：腳踏實地的「美國夢」

個人投資者投資紐約地產，最為關心的就是房價問題。根據紐約最大住宅房產經紀公司之一的TheCorcoran Group的最新市場報告，2014年第四季度，曼哈頓住宅房屋的均價為每平方英呎1303美金，約合每平方米8.7萬人民幣。而根據美國人口統計局的數據，2010-2012年紐約市戶均年收入為5萬美金，約合31萬人民幣，即在紐約核心區的曼哈頓購買一套50平米的房產需要用約14年的收入。

相比之下，北京從2013年9月到2014年3月的半年中，東城、西城、朝陽、海淀四區成交房屋均價為每平方米6.7萬元人民幣。而2013年北京戶均可支配收入約4.3萬人民幣，在北京核心區買一套50平米的房產需用約77年的收入。

當然，大多數都會選擇貸款買房。據洪正陽介紹，目前紐約30年期放貸的平均利率為3.92%（首付多為20%），對國外買家來說，在美放貸的首付多為50%，貸款利率為5%左右。

而在北京，2月的平均房貸利率為5.68%（首付30%，二套房貸首付70%）。雖然央行在3月初宣佈降息，2月也已有外資銀行恢復了房貸85折優惠，但相比之下，美國房貸的優勢依然明顯。特別是對於買房投資的人士，國內的二套房政策依然是個很大的限制。

當然，個人投資者赴美投資房產，考慮得遠不止房價那麼簡單，除了資金上的投入和回報之外，在其它許多方面，都應做相應的利弊權衡。

在美國投資房產的一大優勢就是可以通過地產投資獲得移民身份，也就是人們所熟知的EB-5投資，除此之外，美國的生活環境更加優質、教育水平全球領先、生活成本相對合理、地產市場相對平穩成熟、房屋產權也沒有時間限制，並且在美國所購買的房屋可更方便地以撬動資金槓桿，讓不動產「動」起來。

當然，在美投資房產也有一定風險，比如美國的房產稅，如果是投資公寓，還需要每月繳納一定數額的物業費和維護費。另外，國內對人均換匯的額度限制也給跨境購房造成了不便。

不過，現如今，市場上已經出現了不少以國外房地產為價格標的的基金。投資門檻低、繞過人民幣換外匯額度的限制，這種「家門口」的美國房產投資方式，由於其最大限度平攤減少了風險以及跨境直接投資房產所產生的成本，正在被越來越多人所認識和接受。這種抹平投資壁壘，讓更多個人投資者參與到大博弈中的方式，或許將成為中國投資人在紐約地產市場上演的這出「雙城記」的大結局。

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