Tag: 买房贷款

3月25日起 澳洲西太银行接受这些中国人用海外收入贷款

这也许是一个重要信号，澳洲四大行之一的西太银行从3月25日起，将开始接受这一类华人的海外收入贷款！

今天，西太银行向澳洲媒体宣布更新他们的贷款政策：“从今年3月25日起，放宽贷款要求，持有香港护照的中国居民，可以使用海外收入申请贷款！”

政策一经出台之后，银行工作人员向澳洲媒体表示：“目前中国香港和港币进入可接受国家和货币名单（acceptable country and currency list）。”

澳洲Westpac宣布：更新住房贷款中的“验证收入”（verifying income）政策。

有部分楼市专家立刻指出：“这是一个澳洲楼市利好的重要信号！”

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政策中明确指出持有香港护照的中国客户可以用港币收入作为海外资产向西太银行进行贷款。

这政策像石头投入一汪平静的水中，这是西太银行在今年首次开始接受海外资产贷款。

而政策中同时规定从今年3月25日开始，西太银行及旗下分支机构，包括St.George,Westpac，墨尔本银行以及BankSA正式同意接受持有香港护照的中国居民使用港币作为海外资产在澳进行贷款的服务。

从此以后，持香港护照的中国人又可以使用海外资产申请贷款了，这无疑是对澳洲楼市的以剂强心针。

这一政策的出台毫无疑问会吸引那些持有香港护照的投资者对澳洲楼市进行投资，而对于其他的银行而言更是一个刺激信号。

这条政策一经出台立刻得到众人的一致拍手称快，要知道早在去年三月四大银行纷纷收缩贷款，对于海外这一块更是坚决“一刀切”。

四大银行收缩贷款！

而早在去年三月，可谓是澳洲楼市寒冬，很多PR持有者虽然持有澳洲身份但是因为工作等原因仍旧居住在中国，想要回到澳洲买房置业但是苦于澳洲银行不准许海外资产进行贷款。

在去年3月20号时，澳洲四大银行直接联手宣布：“将收紧贷款政策，并且会向政府提供百万客户的信贷信息。”

去年一整年不可不谓是澳洲信贷的冰冻年，被称为“史上最严的信用评级系统”接连出台。

而其中Westpac 银行作为澳洲第一家接受海外收入贷款的银行，也受到信贷紧缩的影响，在去年一整年完全收紧了海外资产的信贷项目。

在去年一整年，可以说用海外资产在澳洲买房几乎是不可能的事。

很多人兴致冲冲的去了银行贷款，也只得到一条，“人民币收入获批率不高”的答复。

渴望拥有一个澳洲面朝大海春暖花开的家，却因为之前银行不认可海外资产，很多人摩拳擦掌最后因为政策原因只得作罢。

甚至连世界五百强企业的员工拿着税单交上去照样被澳洲银行拒绝。

而CBA的项目开发经理（business Development Manger）也曾向媒体表示：“最好不要尝试用人民币收入进行贷款”

但是现在突然放出贷款调整的政策，是否是澳洲楼市利好的信号？

楼市利好的信号？

西太银行开始接受海外资产的贷款申请，而同为四大银行之一的ANZ银行也在上周宣布即将调整贷款政策。

“将再次开始向客户提供高达10年的只付息贷款期限！”

此前，这类贷款的最高期限为5年！

该计划还将允许首付为房产价值的10%的只付息贷款，而此前这一比例为20%。

这条政策一经出台，很多投资购房者纷纷拍手称快，还款的压力一下子减少不少，可以用比之前更少的首付买下自己心仪的房子。

在过去的一年中，悉尼和墨尔本的房价纷纷下跌，投资者在房地产市场中纷纷减少。

而现在银行纷纷推出新的贷款政策，这些信号明确表明银行正在试图通过贷款政策刺激澳洲楼市。

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住宅地产热潮中，投资者市场是推动贷款增长的关键因素。

而ANZ推出新的贷款政策之后宣布立即生效，这一贷款政策将比其他提供贷款的银行提供更长的仅付利息的贷款期限，而目前除了ANZ银行之外的其他银行也提供10%的仅付利息的贷款。

而根据澳洲媒体报道，从去年末，澳大利亚审慎监管局（APRA）取消了对这类抵押贷款的上限。

综上迹象表明银行正在进一步放松贷款以试图刺激投资者重回楼市。

如果有要买房打算的小伙伴，不得不说，现在银行信贷进一步放宽，各方政策都有利好的趋势。

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来源：Australia News
责编：Zoe Chan

加拿大的房屋贷款有哪些种类｜居外专栏

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寻求房屋贷款是大多数人在加拿大购买房屋的一种选择；在寻求房屋贷款前，很多人都会产生这样的疑问：“我能拿到什么样的房屋贷款？”“什么样的房屋贷款最适合我的情况呢？”；那么，在回答这些问题前，你对加拿大的房屋贷款种类有何了解呢？又了解哪些金融机构可以提供房屋贷款呢？这些金融机构所提供房屋贷款的产品和服务又有哪些差别呢？在寻求房屋贷款的方式方面，你又有哪些选择呢？

如果你对这些问题有了一个全面的了解，那么，你获得适合自己情况的房屋贷款的几率就会高很高；这样，也会通过获得合适的房屋贷款为自己节省很多资金，并提高自己的生活质量。本文就加拿大的房屋贷款种类做一些简单介绍。

一，提供房屋贷款的金融机构

在加拿大有哪些金融机构可以提供房屋贷款呢？一般地，绝大多数人都认为加拿大的六大银行(RBC, TD Canada Trust, BMO, CIBC, Scotiabank, National Bank)都可以提供房屋贷款。不错，在加拿大，许多人都是从这些大银行获得其房屋贷款。可是，也有不少人并不知道除了这些大银行以外，在加拿大还有很多其他种类的金融机构能够提供房屋贷款。根据加拿大有关机构的统计，有资格提供房屋贷款的金融机构的数目超过100家。

面对如此众多的金融机构，你又如何选择适合自己的房屋贷款呢？这就必须明白在加拿大能够提供房屋贷款金融机构的分类

加拿大的金融机构又如何分类呢？

1，根据金融机构的性质，可以把在加拿大提供房屋贷款金融机构分为四大类：银行、金融信托公司、信用社和房屋贷款投资公司。

第一类：银行。各位所知道的加拿大六大银行属于这一类；但是，除了这六家大银行外，还有很多家银行可以提供房屋贷款，例如，Equitable Bank, Street Capital Bank of Canada, ICICI Bank，等等。

第二类，金融信托公司(Trust company)。在这类中，也包括一些大家所熟知的保险公司可以提供房屋贷款。例如，Manulife Bank, Industrial Alliance。

第三类，信用社(Credit Union)，信用社基本上是由省政府管理的金融机构。例如，在安大略省的信用社有Meridian, Alterna Saving/Bank, DUCA, 等都可以提供房屋贷款。

第四类，房屋贷款投资公司。在加拿大有一些房屋贷款信托投资公司，她们专门投资于房地产业，主要就是通过提供房屋贷款的渠道投资于房地产行业。这类公司的英文名称：Mortgage Investment Corporation.

在街上，人们都可以看到加拿大这六家大银行的各类分行，可以直接走进这些银行的分行咨询有关房屋贷款的事宜；可是，如何联系到其他各类金融机构去咨询房屋贷款事宜呢？

房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)是联系其他金融机构（银行、信托公司和信用社，等）的唯一渠道。在加拿大，房屋贷款经纪业(Brokerage)是一个非常特殊的行业；这些贷款经纪的主要工作就是帮助借款人获得最优房屋贷款方案；一般地，这些房屋贷款经纪是免费为贷款寻求者服务；而且是站在借款人的角度为借款人获得最好的贷款条件，而不是为这些银行服务。

2，根据房屋贷款产品的风险程度高低，还可以将提供贷款的金融机构分为以下三类：1）专门提供优质房屋贷款产品的金融机构，2）提供包括优质和次级房屋贷款的金融机构，3）提供私人房屋贷款的金融机构。

加拿大的六大银行专门为优质客户提供房屋贷款；那么，什么是优质客户群体呢？一般地说，这类群体的具有良好的信用记录，信用分数最低为650分，具有稳定的工作收入，负担房屋的债务和家庭收入的比率在39%以下，各类总债务与家庭收入的比率在44%以下，如果申请人是自雇人士，也需要至少两年的从业经验和稳定的收入。可是，在加拿大想通过申请房屋贷款购买房屋的人士中，有很多人士无法满足这样的条件。如果按照这样的批准贷款的条件，有很多人就无法通过获得房屋贷款购买到属于自己的房屋。因此，也就出现了其他一些金融机构愿意为这部分人士提供房屋贷款。

第二类和第三类的金融机构就是为那些无法满足六大银行的贷款要求的客户提供房屋贷款服务。此外，与第三类金融机构不同，第二类金融机构同样也可以为具有优质信用资格和收入资格的优质客户群体提供房屋贷款服务。她们的房屋贷款产品在很多细节方面与六大银行有所区别，可以满足各类人群的房屋贷款需求。

与加拿大的六大银行提供房屋贷款的渠道有所不同，第二类和第三类提供房屋贷款的金融机构也主要是通过房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)提供房屋贷款产品。所以，对于试图获得更多房屋贷款产品选择的人士来说，通过房屋贷款经纪寻求房屋贷款也就成为一个很好的选择。

从这里，我们也可以了解到，在加拿大寻求房屋贷款时，除了直接联系能够在大街上看到有分行的六大银行获得贷款咨询外，房屋贷款经纪公司是为客户提供更多房屋贷款产品选择的一个重要渠道。对于那些不了解加拿大房屋贷款体系的人士来说，往往忽视了从房屋贷款经纪获得更多房屋贷款信息的渠道。

二，房屋贷款的产品种类

在加拿大，房屋贷款的产品很复杂，品种也很多，我尽量用下面几种分类方法给各位介绍。

1，按在贷款期间的利率是否浮动可以分为浮动利率房屋贷款(Variable /Adjustable Rate Mortgage)和固定利率房屋贷款(Fixed Rate Mortgage)

2，按在贷款期间，借款人是否可以完全偿还所有的贷款可以分为开放型房屋贷款(Open Mortgage)和封闭型房屋贷款(Closed Mortgage)。开放型房屋贷款是指在借款合同期间，借款人可以根据自己的收入情况随时可以偿还房屋贷款，对偿还房屋贷款的数量没有任何限制。封闭型的房屋贷款是指在贷款合同期间，借款人只能按照合同的规定的数额增加偿还房屋贷款，而不可以任意增加偿还贷款的数量。

3，按借款人首付资金的比例高低，可以分为普通房屋贷款(Conventional Mortgage)和高比率房屋贷款(High Ratio Mortgage)。首付资金低于20%，属于高比率房屋贷款；而首付资金高于（包括）20%，属于普通房屋贷款。

4，按房屋贷款是否获得保险，可以将房屋贷款分为已经获保的房屋贷款(Insured Mortgage)和未获保的房屋贷款(Uninsured Mortgage)。

5，按是否有资格获得保险，可以将房屋贷款分为可以获得保险的房屋贷款(Insurable Mortgage)和不可以获得保险的房屋贷款(Uninsurable Mortgage)。

6，按房子抵押登记的程度，可以将房屋贷款分为抵押房屋贷款(Collateral Mortgage)和普通房屋贷款(Conventional/Standard Mortgage)。

7，按是否可以利用房产净值的程度，可以将房屋贷款分为把净值变现的房屋贷款(Equity Take Out Mortgage or HELOC)和普通的房屋贷款(Standard/Conventional Mortgage)

8，按房屋贷款的风险程度高低，可以将房屋贷款分为一级房屋贷款(A or prime Mortgage)、二级房屋贷款(B or subprime mortgage)和私人房屋贷款(Private Mortgage)

9，按照利用净值变现的程度，可以将房屋贷款分为一般的Equity Take Out mortgage (HELOC)和逆向房屋贷款(Reverse Mortgage)

10，按照房产的性质，可以将房屋贷款分为住宅型房屋贷款(Residential Mortgage)和商业型房屋贷款(Commercial Mortgage)

11，按照房产是否产生收益，可以将房屋贷款分为自住型房屋贷款(Owner occupied or residential Mortgage)和出租型房屋贷款(Rental property mortgage)

12，按申请人的收入类型，可以将房屋贷款分为工薪阶层的房屋贷款(Salaried Mortgage)和自雇型房屋贷款(Business For Self Mortgage)

13，按照申请人之间的关系，可以将房屋贷款分为普通的房屋贷款、家庭互惠型房屋贷款(Family Plan Program)和合伙人型的房屋贷款(Partnership Program)

14，按照申请人在加拿大的公民身份，可以将房屋贷款分为Residence mortgage, non residence mortgage, New comer to Canada, Temporary residence program

15， 按照房屋贷款(Mortgage)在房产业主投资和融资中的作用，可以分为Bridge Mortgage, Blend mortgage, Blanket Mortgage, Portable Mortgage, Assumable Mortgage.

其实，加拿大的房屋贷款产品种类的名单还可以继续往下写。通过这一连串的名单，你会发现加拿大的金融股机构所能够提供的房屋贷款产品非常丰富；不能一概而论，哪种产品好，或者哪种产品不好；只有适合自己财务状况的产品才是好产品。如何能够获得适合自己财务状况的房屋贷款产品呢？请联系专业房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent).

如果您对在加拿大投资置业感兴趣或有任何疑问，欢迎致电400 041 7515联系资深房产顾问。


责任编辑：Adam Chen

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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加拿大房屋建筑商：现在是放宽抵押贷款规定的最佳时机

根据加拿大房屋建筑商协会（Canadian Home Builders’Association）提供的数据，现行抵押贷款规定对千禧一代，以及卡尔加里等本已陷入困境的市场造成了尤其严重的影响。

阿尔伯塔省卡尔加里的建筑工地。 根据加拿大房屋建筑商协会的说法，该市疲软的房市正受到B-20压力测试的打击

今年加拿大联邦政府出台了旨在让房市降温的抵押贷款政策，而当地的房屋建筑商现在正在督促政府放宽相关限制以增强市场活力。

北美地区最大的房屋建筑商Mattamy Homes的高层管理人员表示，这些政策的初衷是实现较为理想的软着陆，但在当前利率不断上升的情况下，这些规定已经没有存在的必要了。加拿大房屋建筑商协会表示，这些规定对于千禧一代和卡尔加里等本已深陷泥沼的住房市场造成了尤其严重的影响。

这项规定今年一月份开始生效。根据规定条款，所购买的物业首付占20%而且不需要按揭保险的人必须证明自己有能力支付比约定价格高2个百分点的款项。这项所谓的B-20压力测试已被纳入被保险的抵押贷款。今年4月份，多伦多的平均房价同比大跌12%，随后逐渐趋于稳定。延伸阅读：【2018年加拿大房贷新政深度解析︱居外专栏】

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“我们将继续劝说政府废除现在的B-20计划，”Mattamy Homes加拿大公司首席执行官Brad Carr在接受采访时说道。“这项计划已经产生了非常有针对性的结果。现在它的效果已经有点过头了。”

随着利率不断上升，“市场正在进行自发的调控，因此我们自然希望政府取消或者至少调整2%利差的政策，”Carr说。Mattamy Homes的创始人兼首席执行官Peter Gilgan，利差应该降到1.5%或1%，这样才更合理。Mattamy Homes的总部位于多伦多。

“在理想的情况下，此时最好的办法是完全废除或撤销新出台的压力测试政策，”加拿大房屋建筑商协会（CHBA）通讯总监David Foster说。“卡尔加里等市场的表现本已十分疲软，现在又遭受了这一政策的重击。”

Foster称，这些限制对于初次买房的年轻人造成了显著的影响。这项规定实施的时间越长，这类年轻人受到的剥削就越严重。他还说，压力测试会反过来促使人们选择开放性浮动利率抵押贷款或者逃避监管，而这两种结果都会给借款人带来重大风险。

“鉴于当前环境所隐含的风险和缺陷，健全的抵押贷款发放制度具有前所未有的重要性，而这项制度包括对借款人偿还贷款能力的严格评估过程，”联邦监管金融机构监管办公室发言人Annik Faucher通过电子邮件表示。


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原文：南华早报
责编：Zoe Chan

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抵押贷款限制将对曼谷房市造成哪些影响？

虽然开发商最近正在推出更多公寓项目，但泰国买家在部分地区购买的物业数量已有所减少，而且预计销量将随着抵押贷款政策收紧而进一步放缓。部分开发商正在尝试寻找合适的项目开发地点，努力在泰国房产最终住户的实际需求和买家的负担能力之间取得平衡。其他开发商则倾向于更依赖国外的买家，但这样做会引发与物业最终使用者有关的不确定性。虽然市中心的外籍人士租赁市场比较稳定，但世邦魏理仕认为曼谷中城区/郊区的租赁市场表现平平，所以那些有意购买出租专用物业的投资者可能无法达到自己预期的收益率。

世邦魏理仕称，不确定性的阴影已笼罩曼谷住宅物业市场

泰国央行（The Bank of Thailand）最近出台了更为严格的抵押贷款规定，试图通过降低特定购房者的贷款价值比（LTV）以减少抵押贷款和房地产市场风险，同时改善住房贷款的质量。这些预定于2019年4月1日生效的新措施将有利于刚需者，而不是那些以获利为目的，同时肩负多份未偿还抵押贷款的出租专用物业投资者。虽然新法规不会强迫开发商在签订合同时收取最低首付款，但这些政策会鼓励他们收取更高的首付款以对冲转让房产时的贷款违约风险。这将减少投机买家的需求，因为他们现在只需要支付10-15％的首付，但新规执行后就必须支付高达20-30％的首付了。这些措施肯定会让房地产市场降温，从而让市场整体的状况趋于稳定。延伸阅读：【泰国央行调高买房首付比例 公寓板块将受影响】

考虑到新出台的抵押贷款限制政策，预计泰国国内的购房需求将减少。据世邦魏理仕预测，这会引发多米诺骨牌效应，开发商将更依赖那些用自有资金购买房产的外国买家，因为按照外国公寓所有权的相关法规，这类买家的全部资金都必须来自海外。许多开发商表示，外国买家购买的公寓数量有所增加。其中，中国买家（包括个人投资者和进行大宗房地产交易的物业代理机构）购买的物业数量出现了十分显著的增长。从几个项目的销售表现来看，中国买家所购买的物业已经达到了外国所有权的配额上限（可销售区域占比为49%），这种情况过去非常罕见。

“这进一步引发了我们对高度依赖外国买家是否正确的担忧。我们无法确定这些外国买家是不是投机者，会不会转让物业，而且也不知道项目完工后谁会住在这些房子里。大多数外国买家都只是投资者，而且我们也无法确定他们会不会住在自己购买的房子里，”世邦魏理仕泰国公司的执行董事Aliwassa Pathnadabutr女士说道。

世邦魏理仕泰国公司执行董事Aliwassa Pathnadabutr女士

世邦魏理仕研究部门的一项调查显示，2018年第三季度，各大开发商在曼谷市区启动了包含7200套住宅的房地产项目，而今年前两个季度启动的项目只涉及1300套住宅。2018年前三季度，开发商在市中心动工的房产数量相比去年同期增长了8％。

曼谷市中心正在建设的永久业权公寓项目（高端及以上级别）各单元均价小幅上涨了1.7％，达到了每平方米27.7万泰铢（约合5.8万人民币）。世邦魏理仕认为，除了极少数已完工而且未售出物业库存量较高的项目外，市中心物业平均价格下降的可能性很低。从开发商提供的数据来看，市中心在建公寓住宅单元的已售占比已降至67％，而去年同期为77％。

预计未来市中心有大多数项目的销售进程会变得相对缓慢，买家的选择余地更大，那些要价超过每平方米30万泰铢（约合6.3万人民币）的项目尤其容易滞销。那些希望把房产卖出好价钱的开发商必须让买家相信他们的项目确实配得上高昂的价格。

世邦魏理仕的研究部门表示，本季度中城区/郊区有18200套公寓挂售，这打破了自2013年第三季度以来单季度挂售数量的最高纪录。2018年前三个季度开始销售的中城区住宅总数同比下降了4％。开发商现在专注于开发未来公共交通线路经过的地段。曼谷目前有多个公共交通设施项目，例如曼谷地铁绿线和地铁蓝线扩建项目，还有正在建设的地铁橙线、黄线和粉线项目。

曼谷市中心和中城区/郊区新动工共管公寓单元数量

曼谷中城区/郊区的公寓期房平均要价已微涨至每平方米99700泰铢（约合2.1万人民币），同比上涨5.6％。超过200个在建的中城区/郊区公寓项目已售占比为71％，而去年同期为59％。世邦魏理仕认为，中城区/郊区项目的销售量提升来自中国房地产代理商达成的多笔交易，但目前还不能确定这些已售出的房产完工后是否确实会转变为转售物业。

由于供应不断增加，国内最终住户需求引发了更多不确定性，而且人们对外国需求可持续性的担忧加剧，共管公寓市场的前景已变得更难以预测。在市中心物业市场上，开发商可能需要调整对黄金地段物业价格的预期，或者把注意力集中在Sukhumvit 63（Soi Ekkamai）等位于中心且地价略低的项目，而不是Sukhumvit 55（Soi Thonglor）这样的项目。中城区/郊区物业市场将不得不更多地依赖于泰国最终住户对住房项目的需求，为购房者设计投机者和出租物业投资者减少，而且可以申请抵押贷款的项目。

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在市中心的外籍人士住宅租赁市场上，拥有工作许可证的外籍人士数量同比增长了2.7％，而每月住宅租金的预算没有变化。市场整体情况保持不变，新公寓（单一所有权）的供应有限，而共管公寓的供应有所增加。世邦魏理仕预计，未来多个项目完工时，个别业主将把占比约为30至40％的新公寓放到市场上出售。


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来源：Retalk Asia
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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我是否应该考虑转贷（Refinance）？调整贷款需要考虑的事项｜居外专栏

随着各个银行陆续放出折扣/返现大招，相信大家一定都想过一个问题：我是继续呆在现有银行，还是转去其他银行？如果要去其他银行，到底能拿到什么好处，需要做些什么？

人人都在谈论的“转贷”（Refinance）是不是适合自己？下面的文章会给大家解答困惑。

转贷不仅是看低利率，还要考虑到很多其他因素，比如额外的费用产生，early repayment fee、政府房契和贷款的discharge & registration费用、新银行的申请费（如果有）。 如果因转贷提高了贷款金额，会不会对将来的生活产生压力？

｜如果判断自己是不是要转贷？

如果你符合以下情况的某一种，那么转贷一般都能帮到你：

  • 新银行的利率/产品比就银行好
    不要小看每个月节省的那些利率，积少成多。
  • 需要额外的钱去做一些事，比如：装修，孩子教育，房产投资等等
    如果你的房子增值了，增值的那部分equity可以通过转贷拿出来重新再利用。
  • 负债合并，比如：还清信用卡
    用低利率的房屋贷款去还清高利率的信用卡，就和高利率银行换到低利率银行是一个概念。
  • 调整贷款还款
    比如只还利息或固定期满，通过转贷调整贷款产品和规划
  • 调整贷款结构
    如果您有一套自住房产和投资房产或住房和商业物业，或是购买了生意，通过调整贷款将他们绑定批准，可以拿到更优惠的利率产品。
  • 物业产权变更
    即便是夫妻之间，如果房产从两个人变为一个人或增加了另一个人在房屋title上，假设房产有贷款都需要通过refinance同样变更抵押人。有时也可能是从个人名下变更到信托Trust持有物业，担保人和抵押人都会通过转贷做出相应调整

｜如果你是以下的情况，请务必尽早联系贷款经纪人

我们会帮你一起判断是否有转贷的必要：

  • 物业刚成交不久
    这时你的房子可能还没有足够的equity可以拿出来用，甚至有时因为银行政策的变动，导致估价不如当时的价格
  • 信用不高，比如有欠款等
    在大部分情况下，信用不高的客户，比较难拿到低利率的好产品
  • 没有收入，或收入不稳定
    收入是贷款的必要条件之一。无论是新买房还是转贷，都需要收入来支持今后的每月还款。这里要注意的是，如果贷款金额增加，那么同样的收入是无法承担新的贷款。
  • 贷款余额很低，并且不想再增加贷款金额
    通常情况下，贷款金额越大，银行给的利率折扣会越多。

｜对于需要转贷的朋友们，需要注意些什么？

我们为大家整理了以下几点：

  • 贷款规划
    是要固定贷款还是浮动贷款？本息还是只还利息？是否需要对冲账户？与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。
  • 房屋价值
    想要top up钱的朋友，要注意你们的物业是不是有额外的equity，可以通过我们安排银行估价来确认。
  • 财务状况
    你的收入情况是不是能够cover新的贷款还款？是否满足银行的还款能力计算？
  • 信用分数
    在正式递交给新银行之前，务必要确认自己有没有过延期还款，或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡，也可以取消。
  • 旧银行
    在离开旧银行之前，最好和客服打个电话，问清楚如果离开是否有额外费用，discharge的过程一般需要多久
  • 时间安排
    我们建议大家提早3-6个礼拜提前准备。视个人情况而定，准备好银行所需要的材料，比如：council rate、水电费账单、bank statement等等。我们经纪人会协助您轻松准备好需要的文件清单，如果您比较紧急可以通过FastRefi服务更快速的达到转贷目的。

｜非居民海外客户

要知道前几年银行市场的突然收紧，许多非澳洲居民通过私人或小型基金办理贷款，甚至有许多客户选择了全款支付。

如果您有需求，也是一样可以办理转贷或将付清物业重新抵押办理贷款套现。

  • 通过转贷同样达到减少利息还款
  • 或选择更好的还款方式
  • 从短期1-2年贷款产品更换为25-30年长期产品
  • 从付清物业抵押贷款拿出资金用于新投资或偿还债务
  • Meriton Vendor Finance到期转贷调整


责任编辑：Zoe Chan

 

澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集

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如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

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My Home Loan解决澳洲房贷难题

我是否应该考虑转贷（Refinance）？调整贷款需要考虑的事项

随着各个银行陆续放出折扣/返现大招，相信大家一定都想过一个问题：我是继续呆在现有银行，还是转去其他银行？如果要去其他银行，到底能拿到什么好处，需要做些什么？人人都在谈论的“转贷”（Refinance）是不是适合自己？下面的文章会给大家解答困惑。【阅读原文】

 

首次置业者看过来，一口气读完，澳洲买房不再难！

当前的澳洲房屋市场房贷政策在收紧，拍卖清空率一直停留在60%以下，不过目前也是首次置业人士入市的好时机：房贷利率虽然上涨，但依旧处在历史的最低点；投机者离场，许多投资人也因为政策和不确定性暂时观望，竞争少了很多。这里My Home Loan替您准备了六个可能会遇到的问题，也根据一般情况作出了回答。【阅读原文】

 

谁说高净值人士买房不用贷款？｜居外专栏

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无论你的银行存款余额有多少，在英国买房总是伴随着申请按揭贷款的过程。《Abode2第二家》执行主编 Laura Henderson深入研究了那些向富有的国际投资者提供专业抵押贷款的金融机构，并撰写了这篇文章以飨读者。

无论您是打算在市中心买一个临时居所，还是在英国乡村的中央地段买一栋宏伟的豪宅，选择正确的融资方式来确保交易成功都是一个至关重要的环节，而在购置物业组合的初始阶段，这一环节的重要性是其他任何事物都无法比拟的。

很多国际客户在伦敦购置第二甚至第三套住宅作为基本住所，或者供他们的孩子在求学期间居住。然而，如果某住宅的业主显然不会入住且可能将住宅完全用于出租，则贷款机构在审批贷款申请时会保持非常谨慎的态度。

“Victory House”是一座宏伟宽敞的经典住宅，坐落在伦敦的中心地带，就在肯辛顿宫（Kensington Palace）对面，让您体验极致的奢华。居外物业编号：41253139 点击查看房源

Enness私人办公室负责人安东尼奥（Antonio Michael）指出，除了购置多处物业以外，高净值个人通常拥有非常规的收入来源：“业界有一个不言自明的假设，即有钱的客户没有理由申请抵押贷款，而那些有理由这么做的人可以轻易获得融资。

“这两种观点都是错误的。高净值人士通常喜欢保留一定的流动性，而不是将财富全部捆绑到某一项资产上。此外，客户越有钱，他们面临的财务状况越复杂，管理财务的难度就越高。”

低利率还起着十分关键的作用——大多数高净值人士会选择只付息的贷款，因为房产增加的价值可能会超过利息费用，而拥有自由出售财产的权利也为自己留出了一条退路。

英国金融市场行为监管局（Financial Conduct Authority）对高净值抵押贷款客户所下的定义是年净收入至少为30万英镑（约266万元人民币）或净资产价值至少为300万英镑（约2,656万元人民币）的个人。然而，如此庞大的资产规模也构成了借贷方面的困难。

对此，私人银行和资产管理机构Coutts抵押贷款部门主管Alex Lyneel做出了如下解释：“为了评估高净值个人的贷款需求，金融机构需要更深入地了解非标准的收入来源，并使用更为复杂的结构、法律、税收影响和客户生命周期模型来进行决策。值得一提的是，由于职业和所处的阶段有一定的差异，不同客户的生命周期模型可能存在很大的区别。

英国银行业的规则已经更改，申请大规模抵押贷款也不再是随便钻进商业街上的某家支行就能办妥的事了。

“在英国，不同的政府政策导致贷款机构评估抵押贷款申请者可承受性的方式出现了彻底的变化，而这对于那些‘情况特殊’的人而言尤其不便，”安东尼奥解释道。“由于审查要求日益严格，自由职业者、外派员工、外籍人士、已退休的借款人和承包商在申请抵押贷款时常常碰壁——即使他们的银行存款可以充分地证明自己的还款能力也不例外。

解决这一问题的办法来自于英国的私人银行所用的幌子。在英国，私人银行可以提供更灵活的方法。比方说，如果借款人同意让某家英国银行管理一定比例的贷款金额，那私人银行就可以提供额度更高的贷款。

同样，英国的高净值按揭贷款经纪人或私人银行所能提供的最大好处就是为其客户量身打造的专属建议。正如人们所预期的那样，当涉及的贷款金额较高时，风险也会相应提升，因此适当的建议也许可以帮客户节省数百万美元。


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欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之四：借｜马来西亚

“借”是产业投资四分法的最后一节。 之前，我们讨论了四分法中的“买”、“卖”和“用”。在这个系列的最终章，我们将讨论有关“借”的策略。所谓的“借”，指的就是向银行或其他金融机构贷款，以让产业投资在更短时间内获得回酬。

产业是最受银行和贷款机构欢迎的抵押品。它们批出的大部分贷款，都是有资产作为抵押的，而当中最受欢迎的就是房地产。 换句话说，投资者的房地产价值，比他们拥有的现金更高。如果没有善用借款这个策略， 产业投资计划很可能就不会成功。而且，银行或贷款机构都十分愿意提供贷款，帮助你购买房产。

此外，一旦你的房地产增值后，你就可进行再融资或套现，这是扩展投资组合的选择之一。当市道不好，但房产价值还是处于良好水平时，你还可重组债务，让你不会面临太沉重的还贷压力。

所以，只要懂得贷款的技巧，就能让你投资的产业长期获利。在这当面，学习如何驾驭和操作整个贷款系统是很重要的。除了钱以外，你知道投资者还可以“借”到很多对产业投资有利的东西吗？

  1. 具有良好财务背景的人

你向银行借了很多钱、买了很多房子后，你就成了银行眼中的高风险份子，尤其是当你收入和手头的现金有限。在这个阶段，你会难以申请到高额度的贷款（因而导致投资的初期资金较高），或者贷款申请直接被拒绝。即使申请幸运地获得批准，贷款条件也可能会相当苛刻，例如要求你存入一笔定期存款等。这个时候，银行看重的就不是产业价值，而是你偿还贷款的能力。

这时，如果你就需要找到一个拥有“干净”财务背景的人，并跟对方达致双赢的合作，这样才能让你在房产投资的路上走得更远。通常，最直接的人选就是那些欣赏你投资眼光和回酬、但从不采取行动的亲友们，你可以利用本身累积的投资经验和回酬，向他们提议合作投资计划。

这些有稳定收入和贷款负担较少的潜在投资者，都是很受贷款机构欢迎的。这是个双赢的合作方案，因为他们的投资风险，也会因为你参与的减少。

  1. 年龄比你小的人

有经验的产业投资者都知道，产业投资说穿了，其实就是流动现金的游戏。他们都知道，新贷款的每月分期付款会随着贷款者的年龄增长而增加，而且供期也会越短。在此情况下，即使产业的增值前景良好，昂贵的每月分期付款也会拖累这个投资变得不划算的，特别是在租金无法与抵消每月分期付款的情况下。

这个时候，你需要“借”新投资伙伴的年龄，他们可以是比你年轻伴侣、弟妹、朋友，甚至是你刚出社会的孩子。这些年轻的投资伙伴可帮你拉长贷款期限，并减少每月分期付款，让你在租赁市场更具竞争力。

  1. 产业再融资

要怎样用同一个房产来借两次钱？答案是再融资。

今时今日，再融资已不再是一件新鲜事。当你已经有计划去部署这些新资本的时候，再融资对产业投资就会很有利。

你可以用价值已经攀高的房产，向同一家银行申请再融资，或者利用原本那家银行给予的较高估值，向另一家银行申请新的贷款，并解决旧的贷款。

在某些情况下，你可能会为了节省利息或拿到更好的贷款配套而选择再融资，但你必须把这个过程中的成本都计算在内。

此外，再融资贷款的部分，通常是归纳为私人贷款，所以偿还期限也较短。

  1. 继续供期

简单来说，房地产领域的“继续供期”就是与一个资金周转不灵的屋主合作，通过合法的程序，达成为该屋主偿还每月分期付款，以换取共享房子脱售后利润的协议。程序达成后，房子不一定要立刻出售，而且在房子出售前，屋主仍可继续居住在原本房子，而他/她作为投资合资企业的合伙人在保值方面的贡献保持不变。

  1. 其他金融机构

想要申请房屋贷款的时候，除了求助传统银行，你也可以考虑回教银行或其他贷款机构，例如Malaysian Building Society Bhd，甚至连保险公司也可协助你购屋。

有准证的财务公司也是选择之一，但值得注意的是，这些公司的利息和配套与银行不同。

如果获得的贷款幅度偏低，买家也可以考虑提取公积金来付款。

  1. 支付更多头期

如果你拥有一笔“闲置”、没有为你赚取回酬的储备金，你可考虑支付比平常10%至20% 更高的首期，因为长期下来，这有助降低你的每月支出，来赚取你想要的回酬率。

至此，产业投资四分法系列正式完结。这个系列的目的，是让你知道市场上其实还有很多的选择，能让你在房地产投资上更灵活地应对不同的挑战。

 

责任编辑：Zoe Chan

 

大马法律界骄子陈佐彬专栏全集

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美国房贷利率创7年来最大涨幅 破5%楼市将加速下行

上周，美国抵押贷款利率接近5%，创7年多以来的最高水平。媒体称，美国房贷率若“破5”，将标志着低迷的住房市场会再次受挫。

当地时间10月11日，房地美（Freddie Mac）公布的数据显示，30年期固定利率抵押贷款的平均利率升至4.9%，创约两年来的最大单周涨幅。一些贷款者和房地产经纪人表示，即使是现在，除最有资格的购房者外，所有支付大额首付的人都面临5%的借款利率。

释放美国经济下滑信号

《每日经济新闻》记者了解到，近几个月来，美国房贷利率一直在小幅上升。达拉斯地区抵押贷款商罗德尼·安德森在接受媒体采访时表示，“我们看到抵押贷款利率开始出现爆炸式上升。”

按历史情况来看，5%的抵押贷款利率并不算高。在2008年金融危机爆发前10年的大部分时间里，美国房贷利率甚至徘徊在5%~7%。但对习惯于以4%或更低利率获得抵押贷款的购房者来说，接近5%的贷款利率让他们猝不及防，他们对现在必须支付的住房贷款价格感到震惊。

媒体援引在线贷款信息网站LendingTreeInc.的数据称，对于一所抵押贷款为25万美元的房屋，5%的利率意味着每月的还款额要增加约150美元（不包括税和保险），而在不到一年前，借款人的月还款利率还不到4%。一些经济学家认为，如果借款人在更高利率环境下买不起房，卖方或需降低房价。

由于楼市表现通常是影响宏观经济的先导指标，房贷利率上升对美国整体经济来说或是一个不好的信号。

记者了解到，今年8月，美国的成屋销售较上年同期有所下降，这也是连续第六个月出现下降。由于住房供应短缺，以及刺激民众购房举措减少，许多美国潜在的购房者都选择了按兵不动。而更高的抵押贷款利率则可能加剧这些潜在购房者的担忧。

“随着利息上涨，借款人会喘不过气来。”房地美首席经济学家山姆·卡特对媒体表示。

不难看出，美国一度炙手可热的房地产市场正显示出降温迹象。房地产经纪公司Your HomeFree总裁比尔·纳尔逊表示，在他工作的片区，降价房屋的数量是即将签订合同房屋数量的两倍以上。

获利房主数量恐创新低

两周前，布拉德和弗吉尼亚·雷丁格在达拉斯市买了一套新房子，他们选择了可调整利率的抵押贷款，这样就可得到4%的贷款利率。雷丁格表示，如果是30年期的固定利率贷款，他们就必须支付4.5%~5%的贷款利息。

雷丁格称，利率进一步上升的预期促使他迅速购买新房，如果选择固定利率的抵押贷款，他的月还款额就将要高出几百美元。

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《每日经济新闻》记者了解到，可调整利率抵押贷款在一定年限后将重新设定市场利率，通常在期限开始时提供比固定利率抵押贷款更低的利率。一些美国房贷机构表示，随着利率上升，对产品询价的客户数量激增。不过，他们在抵押贷款市场上的份额仍相对较小。据MortgageFinance的行业研究数据，二季度，他们约占抵押贷款来源的12%。

此外，美国近期的宏观经济环境也推高了与抵押贷款利率密切相关的10年期美债收益率——近期已涨至3.25%，为7年多来的高点。此外，美联储今年已连续三次加息，市场预期美联储在今年12月的议息会议上可能会再次加息。

媒体称，更高的利率可能会扼杀美国的融资热潮。在2008年金融危机爆发后的几年里，再融资热潮的兴起拯救了美国的抵押贷款行业。根据抵押贷款数据和技术公司BlackKnight Inc。的数据，如果美国房贷利率“破5”，那么有资格获得再融资并从中受益的房主将减少到155万人，此数字将较今年年初下降64%，将创下2008年以来的新低。

对首次购房者来说，更高的利率将使他们的购房更困难。卡特表示，房地美支持的贷款中，约有45%是给首次购房者的，高于正常情况下的30%左右，这意味着，利率上升对美国房地产市场的影响可能比以往任何时候都要大。

全球海外房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，“由于大部分外国买家在美国是用现金购房，今年以来，按揭利率的持续攀升对他们的影响是正面的。但房贷利率的上涨将增加需要从银行贷款的购房者的负担，从而导致房价上涨速度放缓。”

 

来源：每日经济新闻
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新移民和留学生在加拿大究竟能够获得多少房屋贷款？｜居外专栏

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“我究竟可以获得多少房屋贷款？”这是每个寻求房屋贷款人经常要问的首要问题。

借款人能够从银行获得多少房屋贷款，主要由借款人的信用分数、收入水平、收入来源的情况和净资产水平决定的；或者总体上来说，是由借款人的债务率和偿还贷款的能力所决定的。

长期生活在加拿大的成年人，每个人在记录个人信用状况的信用公司都有自己的信用记录。信用记录的优劣状况是按照信用分数的高低来表示的。一般地，信用分数的范围为300分到900分。也就是说，个人的信用分数满分为900分。

根据申请人信用分数的高低，银行（金融机构）来评估借款人的偿还愿望：即借款人是否愿意按时偿还债务。一般地，借款人的信用分数为650分，该借款人就被银行（金融机构）认为良好客户；如果借款人的信用分数为680分，该借款人就被银行（金融机构）认为为优质客户。一般地来说，借款人的信用分数高于650分，该借款人可以从银行（金融机构）获得A类房屋贷款，或者优质房屋贷款；否则，该借款人只能求助于那些提供次级房屋贷款的金融机构获得房屋贷款。

银行或金融机构在审批借款人的贷款额度时首先要测试借款人的债务率，即支付房贷和家庭毛收入的比率。银行对债务率水平高低的要求与借款人的信用分数有关。如果借款人的信用分数为650分以上，那么，借款人的支付房贷和家庭收入的比率最高为35%；如果借款人的信用分数为680以上，那么，该比率最高可以为39%。除了该债务比率以外，银行或金融机构还设置了另外一个债务比率；即借款人的所有债务（包括支付房贷、学生贷款、车贷和信用卡的债务等等）与家庭收入的比率。同样，银行对该债务比率水平的高低要求和借款人的信用分数有关。如果借款人的信用分数为650以上，该总债务率最高为42%；如果借款人的信用分数为680以上，该债务率水平可以达到44%。所以，在借款人的信用分数和家庭总收入给定的情况下，借款人的借款额度基本上由这两个债务率水平所控制。

借款人所承担的房贷水平的高低又由市场中的贷款利率所决定的。对于同样金额的房屋贷款，利率越高，借款人所支付的月房贷越高。一般地来说，按照目前的市场贷款利率水平和加拿大联邦政府所规定的压力测试利率水平，借款人所能获得房屋贷款的额度大约是家庭年总收入的4倍多一些。例如，如果家庭年收入在5万加元，借款人可以获得贷款额度大约在20万加元多一些。这只是一个非常粗略的大概念。

对于在加拿大有稳定收入的人士（包括新移民），在购买房屋时，最低的首付资金比例可以为房价的5%。根据这个要求和家庭年毛收入水平，借款人在计划购买房屋前，自己可以粗略估计自己能够获得的房贷金额和所能购买房屋的价格。如果需要关于获得房屋贷款额度的准确数字，购房者还需要咨询专业的房贷经纪（Mortgage Broker/Agent）。

对于新移民来说，由于在加拿大居住时间少于5年，所以，信用记录比较短，可能面临着没有信用分数的情况；但是，加拿大的银行或金融机构都有专门为新移民设计的房屋贷款服务产品。新移民只要能够提供按时付房租、付电话费和水电费的账单记录，银行或金融机构也会按照优质客户的标准对待申请贷款的新移民。

以国际留学生身份在加拿大的有关大学（University/College）就读的学生，也可以申请贷款买房。一般地，按照国际留学生身份申请房屋贷款，银行或金融机构要求购房者的首付资金最低为35%；此外，还要求作为申请人的留学生在加拿大能够有一份非全职的工作（Part time job），即每周的工作时间至少10多个小时。留学生在中国的父母可以提供首付资金。一般来说，这种房屋贷款并非优质贷款，而属于次级房屋贷款；提供这种的房屋贷款的银行或金融机构并不多，只有个别金融机构提供这种风险较高的房屋贷款。想获得这种房屋贷款的国际留学生，最好联系房屋贷款经纪（Mortgage Broker/Agent）。

在加拿大，如果申请人有自己经营的生意，或者被称为自雇人士，这部分人士也包括依靠佣金收入和合同收入的人士，要获得优质房屋贷款，一般至少要有两年的执业时间；申请人的收入按照最近两年报税收入的平均值来计算；所能够获得贷款的额度也是按照前面所说的债务比率来计算。但是，如果有些自雇人士不能提供完整的报税收入证明，也可以申请一种“自报收入”的房屋贷款。这种贷款一般属于次级贷款（B类贷款）。银行或金融机构对贷款申请人的债务比率可以放宽到50%。也就是说，申请人获得贷款额度多少是按照这个债务比率来计算的。

除了按照家庭毛收入确定申请人的贷款额度外，银行或金融机构也可以结合申请人的净资产额度审批申请人的贷款条件。一般地，申请人的首付比例超过35%以后，银行可以结合申请人的收入、信用分数，但可以不考虑债务率的限制或者将申请人的债务率限额提高到50%以上；同时结合申请人的月资金流量来审批申请人的贷款额度。这里，银行或金融机构发放贷款的条件就是审核申请人是否能够承担得起房屋贷款，是否有能力偿还房屋贷款。一般地，这类房屋贷款也属于次级房屋贷款（B类贷款）。申请人需要联系房屋贷款经纪（Mortgage Broker/Agent）获得这方面的贷款信息。

在此，我多次提到了A类和B类贷款，也提到了房屋贷款经纪（Mortgage Broker/Agent）。其实，关于加拿大房屋贷款的分类，我已经在其他文章中做了解释，请参照这些文章。另外，在加拿大，房屋贷款经纪是经过严格的专业培训并从政府获得执业执照的专业房屋贷款人士。这些人士，不仅帮助贷款申请人寻找房屋贷款，关键是帮助贷款申请人获得最佳的贷款方案；所谓的最佳房屋贷款方案也意味着为借款人获得一种最佳金融和财务方案。此外，这些房屋贷款经纪所代理的很多银行，并不直接接待客户，也就是说，这些银行并不直接面对贷款申请人。贷款申请人，要获得这些银行（金融机构）的房屋贷款产品，必须通过房屋贷款经纪。这是加拿大房屋贷款行业的一个特点。因为代理数十家银行或金融机构的房屋贷款产品，房屋贷款经纪能够帮助贷款申请人获得最佳的房屋贷款产品。


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加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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