伦敦房价 – Page 8

新一轮上涨将来临 65%的英国房东预备再次购置房产

根据英国权威抵押贷款机构的一项新的房产投资调查显示，大部分英国房东们将在2015年接下来的一段时间内加速对房产组合进行扩张性投资。显然，保守党上台后对英国房产市场的利好性导向让投资者们信心倍增，加大了伦敦房产的投资力度。

新一轮上涨将来临 65%的英国房东预备再次购置房产

65%的英国房东预备再次购置房产5年内英国房市平稳发展

根据英国专业投资抵押贷款机构Mortgages for Business的5月最新市场调查显示，65%的英国房东预备在未来6个月中购买再购买一套房产，而半年前这一数字是55%。

从另一角度来看，仅有8%的房东有计划出售手中的房产;同时，有27%的房东对市场处于观望态度，暂时并没有出售或购买房产的现行计划。

Mortgages for Business常务董事David Whittaker表示，除了拥有充足的资金来源，房产投资者们对于房产再投资的自信心来源于强劲增长的英国房屋租赁市场。大都会地区就业率的上升让当地房屋出租率一路水涨船高，很多房东已经通过提高租金价位尝到了投资的甜头。

2015年以来当地租房需求正在持续给租金水平施加压力，为了租赁市场的正常运转，很多房东也不得不提供更多的出租房屋。因此，销量在4~5月短时间内实现了高速增长。

此外，另一大促使投资者二次购房的关键因素来自最近的英国大选结果。大选结束一方面意味着未来5年内(英国5年一次大选)英国房市趋于稳定，另一方面也意味着，此前保守党出台的一系列房产利好政策将会逐一落实，短时间内伦敦楼市将会见证新一轮房价上涨。

浮动贷款利率渐受青睐海外置业专家建议5年期固定利率

在贷款及融资方式方面，投资者的选择也有了较为明显的变化。在受访者中，26%的投资者更倾向于申请浮动利率抵押贷款。而在去年11月做的相同调查中，这一比例为23%。

与6个月之前相比，固定利率还款方式在最近一段时间的受欢迎程度略微下降。有22%的投资者选择两年期固定贷款利率，同比2014年11月下降1个百分点;选择3年期固定贷款利率的投资者仅有12%，同比下降3个百分点。

仍有30%的投资者选择较为安全的5年期固定贷款利率。让人惊讶的是，一些长期固定贷款利率还款方式正在逐渐受到投资者的关注。有10%的投资者青睐10年期固定贷款利率，6个月前这一比例仅为8%。

调查也显示，在过去6个月中英国房东平均贷款价值比率(也称房贷风险比率，比率越高，银行贷款风险越大)有了显著下降，目前保持在54%左右，同比去年11月下降3个百分点。此外，大部分房东都选择了借贷的方式购买房产，全额支付的房东仅占6%。

Whittaker认为，从长远来看，固定利率贷款方式更加稳定，贷款风险也相对较低。介于一些浮动利率贷款方式并不比5年期固定利率贷款方式“划算”，如果投资者有超过5~10年的房产投资计划，他还是建议购房者选择5年固定利率。

姜还是老的辣涨幅还是伦敦房产的快

根据莱坊最新研究数据，在过去的12个月内，伦敦外的房价涨幅高于伦敦主要城区，但考虑到伦敦市区一如既往的旺盛的租住需求，伦敦主要城区的租金上涨幅度，还是高于外伦敦。

以下这张“伦敦房市地图”，详细说明了截至2015年3月，伦敦主要各区的房屋买卖和租赁市场的最新数据。对于将要入手伦敦房产的人士来说，具备一定的参考价值：

房屋买卖

伦敦东区房价涨幅最高的5强为：

CANARY WHARF 10%
Wu WAPPING 9.5%
RIVERSIDE 8.7%
BATTERSEA 7.9%
HYDE PARK 7.2%

相比过去3个月的房价，伦敦涨幅最高的5个区域分别为：

CANARY WHARF 2.8%;
WAPPING 1.8%;
MARYLEBONE 1.4%;
RIVERSIDE 1.3%;
ISLINGTON 1.1%.

租赁市场

伦敦黄金市中心租金涨幅最高的5个区为：

ST JOHN’S WOOD 11%,
MARYLEBONE 8.8%,
HYDE PARK 8.5%,
KENSINGTON7.6%,
SOUTH KENSINGTON5.5%.

较过去3月个以来的租金涨幅，最高的五个区域则分别为：

HYDE PARK 3.7%;
BELGRAVIA 2%;
KENSINGTON 1.7%;
MAYFAIR 1.2%;
HAMPSTEAD 1.1%；
ST JOHN’S WOOD 1.1%.

拿伦敦和外伦敦来进行比较的话，房产买卖方面，过去1年里，伦敦房价涨幅为3.3%，而外伦敦为5.1%；房屋租赁方面，伦敦在过去12个月的租金涨幅为4%，高出外伦敦的0.5%.

对于海外投资者来说，学区房是考虑最多的房产类型之一。

学生住房投资超20亿英镑三年涨幅20%

英国学生住房投资被一些业内人士称为“20亿行业”，原因在于，英国的学生住房投资总价值已经连续3年超过20亿英镑，5年内投资增幅超过20%。CBRE（世邦魏理仕）认为，在短短几年间，英国学生住房投资已经从小众投资市场成功“突围”，正朝着英国房产主流投资方向发展。

传统上讲，包括零售、办公用房、工业用房在内的商业地产投资是英国房产投资的主流，个人房产投资仅占一小部分。但是，这个已经确立的“命题”正在慢慢改变。因为在学1区附近的房屋出租者从不担心住房入住率的问题，此外，他们还有着更稳定的租金收入和房产增值收益。

根据2013-2014学年的学区房市场来看，伦敦地区由于基础租金较高，所以增长稳健，涨幅约为0.7%，但在三年内涨幅却高达20%。与此同时，英国其它区域的学区房租金涨幅超过4%，入住率甚至高于伦敦。对于学区房出租者来说，除了房产增值带来的投资回报外，持续增长的租金收益将会加速“成本回收”过程。

那么投资英国学区房应有哪些注意事项呢？

1、根据首付预算选择学区房地点

由于伦敦中心区与伦敦其它区域的房屋价格差距较大，不同城市住房价位也各不相同，所以投资者需根据首付预算来选择较为合适的学区房屋。

对于预算在100万人民币以上的买家，可以选择在伦敦中心区投资学区房产。

而对于预算在50万~100万人民币左右的买家，可以选择在伦敦外围区域或其他城市购买学区房。

2、根据自身需求选择学区房位置

目前，学区房大致分为两种，一种是位于学区的一般性别墅或公寓，还有一种是专业学生公寓。对于有“自住”与“投资”两需的投资者，建议选择学校附近的居民型住房，这种住房并没有出租条件限制，投资者可根据自身情况进行选择。

而对于仅有“投资”需求或者仅为儿女购买住房的买家，建议您选择其它城市学校附近的专业学生公寓，这些学生公寓有严格的条件限制，即自住者必须为学生，且房东只能出租给当地学生。

Annie.胡专栏全集：

胡悦解说伦敦房产投资

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住房教育费用持续高涨 1/3伦敦人过不上体面生活

据英国媒体近日报道，英国拉夫伯勒大学(Loughborough University)日前发表研究报告显示，1/3的伦敦居民没有足够的收入，达到标准的生活水平，过上体面的生活，有孩子的家庭更是高达43%不达标。

研究显示，由于伦敦住房、交通及子女教育开支成本远高于英国其他地区，高达1/3伦敦居民的生活水平低于标准，无法满足基本生活需要，这个比例高于英国其它地区的27%。

住房教育费用持续高涨 1/3伦敦人过不上体面生活

所谓“最低收入标准”，是指能够确保满足基本衣食住需求，并有能力给子女购买生日礼物或每月享用廉价出外用餐两次。

报告显示，住在伦敦及其他地区的个人收入要求存在巨大差异，以一名打工者为例，住在伦敦以外地方每周开支为279英镑，住在伦敦近郊要376英镑，伦敦市内却要410英镑，其中最大开支为住房及教育支出。

数据显示，伦敦房屋租金自2008年至今已飙升1/3，教育开支更上升了2/3。

单身人士若在伦敦租住一个类似工作室的开间，年收入必须达到2.71万英镑(约合26.1万元人民币)，如果与其他人合租，年薪也要最少2.23万英镑(约合21.5万元人民币)。

横贯城铁沿线伦敦下一个黄金投资带

如何寻找伦敦楼市的下一个黄金投资带，横贯城铁沿线是当之无愧和前景无限的。

即将于2018年全线通车的横贯城铁(Crossrail)不但是伦敦可持续发展的命脉之一，同时也给伦敦楼市注入了新鲜的血液。

横贯城铁沿线伦敦下一个黄金投资带

伦敦优质项目推荐

据莱坊(Knight Frank)最新发布的一份报告显示，自2008年7月正式启动建设至2014年第四季度，大伦敦地区的横贯城铁邦德街车站周边步行10分钟范围的房产价值已增长82%，位居横贯城铁沿线个站点周边房价上涨之首，远远超出距离站点超过10分钟行程的43%的涨幅。

报告显示，在该时期内，横贯城铁沿线车站周边的房产价格增长都高于周边区域。伦敦中心区车站周边步行10分钟范围内的房价涨幅最高，平均为57%。莱坊最新发布横贯城铁指数(Crossrail Index)显示，全线平均而言，每年房价增幅比周边区域的大行情的额外增幅为5%。

未来15年伦敦”最红”的重点发展区域在这里！

近年随着中国购房者将目光锁定至英国房产市场，人们开始着重关心投资区域的发展潜力和投资回报问题。伦敦重点规划区域必定带来更好的配套和交通，房价也会随之迅猛增长。

伦敦市长鲍里斯·约翰逊执笔的《2020远景规划报告》中提出，伦敦重点发展潜力区，随着这几大区域的发展，包括中国买家在内的众多国际房地产投资者涌入，在一定程度上助长了房价高涨。尤为突出的是格林威治区，创造了房价5年翻番的记录。

未来15年伦敦”最红”的重点发展区域在这里！

格林威治（Greenwich）

格林威治是现在及未来伦敦规划要大力开发的区域，与它仅一站之隔的金丝雀码头的房价曾创造了5年翻番的纪录，作为距金丝雀码头仅一个站的项目，近水楼台先得月，随着生活配套日意成熟，这边的房价将来也会被带起来。

这儿是现在及未来伦敦规划要大力开发的区域，与李嘉诚旗下的和记黄埔获批在伦敦投资额达10亿英的综合房地产项目同处在格林威治区（步行过去25分钟左右），计划打造成一个综合商务区，作为李嘉诚在伦敦的第一个大型项目，后面还会有一系列的规划要实施，一旦规划和配套起来之后，必定会带动同一个区域的房价。

纽汉（Newham）

伦敦东三区皇家码头重建工程的中心地带，也是现在及未来伦敦规划要大力开发的区域，北京一家著名的园区开发商“总部基地”和当地政府展开合作，计划投资超过10亿英镑将这里打造成第三个CBD亚洲金融港，建成后计划引进超过400家企业入驻，这一区域英国房产2014年增值达17.1%。

大象与城堡（Elephant and Castle）

Elephant and Castle地区曾经是那种开车经过连看都不会多看一眼的落魄区域。但是，在一系列大规模重建计划的刺激下，这个地区的好时候已经来了。地处伦敦轨道交通1区之内，该地区的英国房价自然有理由更接近中心城区的价格。此外，受交通配套和地理位置的双重影响，Elephant and Castle可能是伦敦交通1区内最后一块价格洼地。

九榆树（Nine Elms）

前10年伦敦最大的规划区是金丝雀码头，未来几年九榆新区将是政府规划力度最大的行政区，未来将是一个新兴的商政中心。九榆作为伦敦中心最后一块未被填满的区域，占地190公顷，将带来伦敦中心区最大规模的复兴变革。2011年，Nine Elms仍是伦敦南岸一块荒芜之地，平均房价为800镑/平方英尺；而今天，Nine Elms的平均房价已升为: 公寓1400镑/平方英尺，复式别墅2000镑/平方英尺。美国大使馆，荷兰大使馆及中国驻英国大使馆先后宣布迁入该区，同时，随着万达集团的第一个海外项目在此落户，更把这片区域带到了全球聚光灯下。

RICS：英国4月房价涨幅创9个月来最大

英国皇家测量师学会上周公布的一份调查显示，英国4月房价的上涨速度是去年8月来最快，价格适中的住宅缺少，目前已成为“全国性紧急情况”。

该协会表示，英国4月房价差值，从3月经上修后的22跳升至33，增幅远高于外媒调查中，分析师给出的预估。

RICS：英国4月房价涨幅创9个月来最大

RICS还指出，英国所有地区的房价，自去年8月以来首次出现普涨，伦敦房价的停滞期也已结束。

相比之下，入市的房屋供应，创下自2009年5月以来最大降幅。当年的楼市在金融危机爆发后，呈现出自由落体式的下滑。

RICS以罕见的强迫性语气，敦促卡梅伦的新当选政府采取更多行动，以直接支持房屋建筑活动。

RICS的政策主管Jeremy Blackburn表示，英国房屋的购买力和供应量目前成为国家急症，新政府必须要将应对这个危机作为首要任务。

抵押贷款银行Halifax上周公布的数据显示，去年整年英国房价上涨8.5%，而一个典型的住房成本仅略低于20万英镑（31.4万美元），这超出一个男性全职工作者平均收入的5倍多。

RICS的首席经济学家Simon Rubinsohn说，4月可购房屋紧缺，部分原因或许是业主想先等5月7日大选结束后再卖房子。但他补充称，大选后供应出现的任何反弹都将只是暂时性的。

卡梅伦的保守党增承诺增加房屋所有权，但是他们大部分的政策都聚焦于向购房者提供激励，而不是处理规划控制问题，这个问题目前已经令新建活动停滞。

Blackburn表示，需求面的衡量指标将不会显示出保守党兑现承诺，即在2020年前将英国住房增加100万套。

伦敦诞生居船族：都是被高房价逼的！

据《卫报》报道，由于伦敦房市价格高涨，越来越多的人开始购买或租赁船只，居住在运河中，结果给伦敦的水路交通造成严重压力。

伦敦诞生居船族：都是被高房价逼的！

在热点地区如伦敦东部的Hackney，船只数量在过去一年内就暴涨了85%，而整个伦敦的船只数量在过去五年内上涨了36%。2007年，伦敦只有2,175条小船，船主一般不会整年都住在在上面，而现在，伦敦的船只数量已超过 3,000，对此感兴趣的人数还在不断增加。在Facebook上有一个伦敦船主群，该群每天都会收到对购买和租赁船只感兴趣的人员的申请信件。

对很多新船民而言，住在河上实属不得已。一位园林设计师说，他结婚后发现自己只能住得起合租公寓，因此18个月前就买了一艘船，住在船上。他说，尽管自己和妻子都有体面职业，薪水也不低，但由于每月房租高达一千镑，他们根本不可能攒得起首付，因此，住在河上是他们唯一的选择。

不过，尽管比买栋房子要便宜，住在船上仍有很多隐性开支。一艘二手的一居室窄艇要价通常在15,000到30,000镑之间，根据形状和尺寸的不同，价格还会更高。一艘新船的要价大约是1,000镑一英尺。除此之外，还有执照费，根据船的长度，从每年510镑到1,100镑不等。船主还得支付保险费、汽油费、电池、木材或炭的费用，以及维修管理费。另外，新船民还要学习很多新的船居生活技能，譬如如何在冬季保持火炉整夜不灭，如何更换电池，要灌满水箱，定期清洁厕所等等。

越来越多的新船民也给伦敦的水路系统带来了压力。运河和河流信托基金（Canal and River Trust）的一位发言人寇金斯（Joe Coggins）表示，水路是用于交通，而不是停放船只，快速增长的船只数量给水路系统造成了极大压力。按照伦敦船主的持续航行执照，船只不可以在同一地方停靠超过两周时间。新规章意味着游艇一年之内至少需要航行20英里，以确保它们不是一直停留在繁华地区。而很多游艇社团的新成员并不遵行这条规定，所以该基金不得不组织一个纠察队，沿河检查各游艇是否履行了上述义务。另外，由于伦敦中心区有越来越多的船主发现自己很难找到停放地点，他们不得不将自己的船系在另一条船上。

增加的新船民也令很多老船主感到不满，过去他们可以在河上自由航行，如今却不得不在拥挤的水面上努力腾挪。一位在船上居住了18年、与水上救援组织River Canal Rescue合作为船户开课的老船主说，很多住在船上的人都是买不起房子、没别的地方可住的人，这些人对学习怎样在水上生活毫无兴趣。他说，运河是前人艰苦劳动的成果，很多人为此献出了生命，它们是为了船只通航，而不应该被当作一种廉价的住所，在伦敦租不起或买不起房的人就不必待在伦敦。他建议人们在买船之前，先试试租条船，学习如何掌舵，如何每天检查发动机，看看自己究竟是否喜欢这种生活。

戴德梁行：至2019年，伦敦中心区涨幅约25%

戴德梁行（DTZ）新建房部门总监迈克·比克顿（Mike Bickerton）在位于其全球总部举办的一次房地产研讨活动中对2015上半年伦敦地产走势进行分析。

他再次强调了伦敦地产投资的优势所在，凭借英国的世界顶级教育系统、完善的医疗系统、历史悠久的物质文化遗产、稳定的货币，以及欧盟提供的各种优惠政策，伦敦这一世界商业金融中心持续吸引世界各地买家。

另外他谈到，伦敦地产投资的初始收益率平均维持在4%左右。戴德梁行的研究部分的调查认为，在未来3年内，英国央行基准利率将上涨至3%。因此，加息前是入手伦敦房产市场的一个好时机。

通过分析过去5年的数据，戴德梁行调查得出，伦敦中心区房产的涨幅接近50%，大伦敦区的平均涨幅也达到了30%，明显高于英国其他区域。由于各种不确定因素对于价格的影响，戴德梁行的研究部门预测，到2019年，伦敦中心区的涨幅将在23%-26%。

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英国大选和豪宅税挫伤伦敦黄金地段房价

根据房地产公司第一太平戴维斯（Savills）分析，英国房价在第四季度就已出现回调，平均下跌2.6％，主要原因是去年12月英国政府在秋季声明中宣布改革印花税

新闻研究显示，提高税收的可能性和英国选举的不确定性，已经阻止了伦敦主要地段的房价上涨。今年第一季度，该区域房价下降了0.5％。

根据房地产公司第一太平戴维斯（Savills）分析，英国房价在第四季度就已出现回调，平均下跌2.6％，主要原因是去年12月英国政府在秋季声明中宣布改革印花税。这意味着，连续12个月上涨的伦敦黄金地段平均房价已陷入负增长。

该报告解释称：“正如我们11月的预测，英国换届选举的不确定性和对高端房产进一步征税的潜在可能性，已经成了导致2015年第一季度该国房地产市场低迷的部分原因。”

该报告还补充说：“伦敦市中心黄金地段的住宅市场受印花税提高的影响最大，现在该市场还有可能被全面征税。鉴于印花税的提高，卖家不得不面对考虑调整价格。也正因如此，伦敦市中心房价才同比下降4.3％。”

研究表明，伦敦西南部主要地段的房价也有类似表现，但受到的影响不那么明显。购房者越来越意识到买房成本的增加，并已经导致该地区高端房产的需求出现回调。相比之下，伊斯灵顿（Islington）、沃平（Wapping）及金丝雀码头（Canary Wharf）的楼市表现较为乐观，年增长率持续走高，尽管市场情绪引发这些地区的房价在过去六个月出现松动。

第一太平戴维斯还指出，“在某种程度上，这反映了一个事实，即较黄金地段低一层次的房地产市场仍保留最强势的表现。总体来说，低于一百万英镑的房屋交易，普遍受益于印花税的变化，且不受税收改革这一政策焦点的影响。”

“有趣的是，在伦敦市场走弱的同时，更多的伦敦人将目光投向了乡村市场。在伦敦市外的主要区域市场中，价格低于2百万英镑的房屋，价格较去年有更好表现，今天第一季度上升1.1％。但是，由于人们在选举前变得更加谨慎，这一市场的交易活动受到抑制。”第一太平戴维斯指出。

该公司还预测，假如英国政府不提高豪宅税，伦敦主要地段的房价在截止2019年的五年中将攀升22.7％。如果是这样，人们将会看到相对快速的房价反弹，类似1998年和2002年的行情——那时伦敦市中心的房价下挫不超过5％，且之后迅速收复失地。

假如英国真的出台豪宅税，第一太平戴维斯预测，在接下来的五年，伦敦主要地段房价净增长将为15.9%，价格低于5百万英镑的房屋价格增长最为强劲，此类房屋的税费增长将会是最温和。

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2015年英国整体房价涨幅将跑赢伦敦

房地产分析师预测，2015年，英国房价整体房价涨幅将超过伦敦，这将是该国整体房价六年来首次超过伦敦。

2015年，英国房价整体房价涨幅将超过伦敦，这将是该国整体房价六年来首次超过伦敦

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据英国经济和工商业研究中心（CEBR）预计，2015年，英国房价普遍上涨1.5%，而伦敦房价在经过数年的高增长后，将在今年下降3.6%，这将是自2009年以来全国平均房价上升幅度首次超过伦敦。

不过，伦敦房价下跌预计不会持续很长时间，2016年，伦敦房价将再度上扬2.7%，而全国平均房价上涨2.3%。

英国经济和工商业研究中心指出，伦敦市场受大选的不确定性尤为严重，但长远来看，潜在因素，如经济增长和住房供应短缺，将推动价格上涨。

该研究中心经济学家，以及这份预测报告的撰写人尼娜·思科罗（Nina Skero）指出：“在经过几个月的过热期，今年伦敦以外地区的房价前景已有所改善。受去年12月印花税调整，加上家庭收入上升提振，英国大部分地方房价有所提高。

“不过，我们预计，受到高端市场萎靡影响，伦敦房价价格将下降3.6%。豪宅税的开征，海外利益缩减，印花税税率上升，打压了高价房产需求。” 思科罗称。

2014年1月，经济和工商业研究中心曾预测英国今年房价将下跌0.6%，现已上调这一预测，原因是12月印花税改革增加了大多数购房者购买力，而且其市场效果早于预期。

2014年，房地产市场复苏，伦敦房价上涨了17.4%，而英国房产价普遍增加了10%。

2014年底，专家们开始纷纷指出，随着买家将目光瞄向其他地区，此轮房价上涨从伦敦蔓延其他地区，英国房地产市场也变得更加均衡。

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