何时买房才划算?看看美国理财专家怎么说 | 美国

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美国房市持续上涨。图为加州的一处地产开放给买家参观
美国房市持续上涨。图为加州的一处地产开放给买家参观

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春末夏初之际,美国一些房屋纷纷上市挂卖。当前地产交易市场的活跃,让不少租房者为之心动。

当你在为自己选择租房还是买房而感到纠结之际,不妨看一看专家们的建议。Jean Chatzky是位个人理财专家,也是美国个人理财网站《The Balance》的资深编辑。以下是她的经验分享。

当你计划在某个地方住上至少有好几年的时间,当你看着成本的微积分时,你把钱投入房子中是有道理的。

买房,不仅仅是支付房屋贷款。你必须记住一点:除了购买房屋所有权之外,还有其他费用,有维护费,每年可花掉1%到2%。需要缴税,支付房屋保险。如果你家有一个草坪的话,需要打理草坪。如果你有一个车道的话, 冬天需要铲雪。有些东西可能是你不会指望的。

另一方面,如果你看大多数地产市场的升值,房价预计会继续上涨,稍高于通货膨胀率,这是很好的。它不会成为一个杀手级的投资,它是一种资本保值的补充方式。

如果你期望你在一个地方住上很长时间,你想建立一个补充的储蓄账户,偿还抵押贷款是一个非常好的方式。当您决定要搬家时,您可以获得一笔总额,然后再投资另一个物业。

以上的建议只适用于那些想要拥有一个地产的人。你想要买那个地方,把它变成你的财产,扎根下来,作为房子的屋主,拥有一处地产跟租一个房子感觉有所不同。所以,如果你的生活处于这一阶段,那就应该买房子。

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美国留学生理财的七大常识 | 美国

美国留学是一个花销很高的项目,对于众多的美国留学生而言,理财则是在美国生活中需要多多了解的知识,这样可以帮助自己理财意识,下面为大家整理了七大美国留学理财知识。(美国留学贷款

1.货币兑换类似于定投基金

换汇是每个美国留学生都必须考虑的问题,到底是大量换汇好还是分批换汇好呢-受外币汇率以及不同国家留学生政策的影响,出国留学的总费用也在不断变化。如何根据外汇汇率的变动合理购汇、降低留学的成本也是不得不考虑的问题。

美国留学生理财的七大常识 | 美国

其实这个问题有点类似于在投资上的定投基金,只不过投资基金是为了稳定收益,而定投外汇是为了稳定留学成本。“如果要长期以一定量购进外汇,这就要求留学生持续关注外汇走势,为自己的留学费用做预算。近年来人民币的持续升值导致去美、英、澳、加等国的留学费用相对降低,这或许也是留学人数不断攀升的原因之一,因为大家都觉得“现在留学很划算”。

2.确保签证存款应在一年前启动

“去美国留学是件必须早早谋划的事,特别是在资金方面。”为留学预备的存款,不只是留学期间在国外的花费,部分国外学校在申请时就会要求留学生递交一定的存款证明,不同国家对存款时间的要求各异。如果没有提前完成必要的资金准备,将会影响最终的留学,尽早做好资金规划就显得很有必要了。

在获得录取通知书之后,进入申请签证的阶段,存款证明对于签证的通过至关重要。一般情况下,留学生需要提供相关国家要求的银行存款证明资料,根据要求存入银行,包括定期、活期储蓄存款及凭证式国债。最好在申请签证的一年前就启动用于留学的存折,并且最好有多笔存入支出的记录,而不是一次性几十万的大额存入。因为大规模的资金注入不免让签证官觉得刺眼,签证的动机也显得过于急躁。

3.留学决定仓促申请留学贷款过关

如果留学决定做得比较仓促,没有足够的存款时长或者数额不足,又该如何过关-可以通过办理留学贷款的方式来弥补。一般来说,留学贷款的额度不能超过学校的报名费、一年内的学费、生活费及其他必需费用的等值人民币总和,最高不超过50万元人民币,贷款的期限最长不超过6年。

澳大利亚、新西兰等国家都比较认可贷款证明,很多银行也都推出了专门的出国留学贷款产品。提醒,如果要申请留学贷款,最好要从申请学校的时候就开始准备,这样可以帮助留学生顺利申办签证。

4.办理双币信用卡免除兑换损失

现在不少银行都推出了留学生双币信用卡,这种卡多以美元结算,还款方式上既可以用原币还款免除货币兑换的损失,也可以让家人在国内用人民币还款。

这类信用卡大多有主副两张卡,留学生持副卡在境外消费,父母在国内直接用主卡人民币自动购汇还款,还可以设定附属卡的消费额度,每笔消费都有短信提醒。另外,留学生们在国外消费的账单,银行会每月按时寄回,这样父母在家就可以了解孩子在国外的消费情况。需要提醒的是,在国外取现不划算,银行会按取款金额收取一定的手续费。

5.预设境外账户解决国外取现

美国留学生们还可以在境内预先开设一个海外账户,将留学期间所需要的学费、生活费等资金提前汇到这个账户,到境外激活一下就可以直接使用了。

这项业务主要是由境内银行与海外分支机构合作,帮助留学生提前办理境外银行账户。一般来说,只要在出境前通过境内银行向境外分支机构递交开户申请材料,海外行审核通过后,就会预先开设在境外银行的账户。

这种海外留学生账户没有最低存款要求,也不会收取账户管理费。对于初次出国留学的学生是携带资金最好的办法,可以免去初到国外人生地疏,再寻找银行开户的困扰。

6.外币现金适量携带为妙

中国出入境管理局规定,中国公民出境最多携带1万美元的等值外币,并且只要超过5000美元,就要申领外币携带证。带过多的外币现钞也会有较大的遗失风险,现金数量大概在学费和生活费总和的10%左右比较合适。建议留学生们,如果准备出国后才开账户,那就需要携带适量的现金以备过渡阶段使用,因为账户往往需要两到三周才能顺利开通。

除了上述的汇款方式外,还有几种即时汇款的渠道,例如“西联汇款”、“速汇金”以及“BTS”。这些汇款方式可以在10分钟左右的时间内到账,汇款人在汇款时指定一个代理此项业务的取款点,取款人则可以根据“密码”到指定取款点取款。

7.留学保险为留学多做一份保障

在孩子出国前,家长需要梳理已购买的保险,例如长期的保终身的险种、分红险以及投资类的保险需要继续付下去。而短期的意外医疗、住院补贴、意外伤害等一次性的保险,可以退掉。因为这类保险一般保期是一年,而且对于国外发生的事件无法保障。

有些学校在留学计划中就为留学生提供了代购当地保险的服务,而有些国家在办理留学签证时就要求出国人员先行购买规定数额的保险。所以家长及留学生在办理手续前,需要详细了解目的地国家的签证要求。

以上就是关于美国留学生理财的七大常识的介绍,希望本篇文章能够为大家去美国留学带来帮助,祝愿大家美国留学申请成功。

(互联网综合整理)

非加拿大居民申请贷款有哪些要求?| 加拿大

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加拿大居民是指哪一部分人群呢? 关于非加拿大居民的定义,若从税收的角度讲,加拿大国家税务局有特定的定义。本文关于非加拿大居民的定义仅限于在加拿大未获得工作许可的国际学生,具有外国身份而非登陆移民的各类工作人员。在贷款方面,有时也把具有这种身份的人士称为暂时在加拿大居住的人士。

近年来,由于在加拿大的一些城市,特别是在多伦多和温哥华两大城市,房屋价格飞涨,在加拿大学习或短期工作的人士,觉得有必要在加拿大买一套房屋。这样不仅节省了房租,而且是一种很好的投资工具。那么,如果具有这种身份的人士,在加拿大购买房屋,在申请贷款方面,都有哪些要求吗?可以申请到多少贷款?

最大房屋贷款

对于未获得工作许可的国际学生来说,如果要在加拿大购买房屋,首付资金最低为35%。也就是说,可以获得的房屋贷款数额为房屋价格的65%。除此之外,银行或者金融公司在审批房屋贷款时,还需要审核申请人的其他财务状况,信用状况,等等;其目的是确保申请人在获得贷款后能够而且愿意按照合同条款偿还贷款资金

对于获得工作许可的非加拿大居民来说,购买房屋的首付资金可以最低为5%。也就是说,具有这种身份的人士,可以最大获得所购买房屋价格的95%房屋贷款。这种标准与加拿大公民和具有加拿大永久居民身份的人士申请购房贷款的标准完全相同。

房屋贷款违约保险

尽管如此,但是在购买房屋贷款违约保险方面,非加拿大居民和加拿大居民的待遇还是有差别的。对于加拿大居民来说,一般地,如果购买房屋的首付资金少于所购买房屋价格的20%,就必须购买房屋贷款违约保险。而对于非加拿大居民来说,如果购买房屋的首付资金低于35%,就必须购买房屋贷款违约保险

一般地,审核房屋贷款的银行或提供保险的公司,在审核时,会要求申请者至少有三个月的工作时间。因为这是保证申请者有稳定的工作收入。有些公司还会要求申请者在加拿大的最短居住时间。

对于所购买的房产,提供房屋贷款违约保险的公司也有要求。从再出售角度来看,该公司要求所购买的房屋将来能够容易卖出,且不损失其市场价值。这是保证发放涉及该房产贷款资金的安全性。这条标准一般似乎容易达到。因为许多非加拿大居民购买房屋的目的,不仅仅为了省房租,而是要获得投资收益。

最低首付资金计算

在首付资金方面,尽管房屋购买者的首付资金可以最低为房价的5%;但是,如果房屋价格高于50万加元时,首付资金就会高于5%。按照新政策,当所购买房屋价格高于50万加元时,首付资金的比率分两步计算。低于50万加元的部分按5%计算首付资金;而高于50万加元的部分则按10%计算首付资金。最后,把这两部分加总,获得最低首付资金。

此外,无论是银行(金融公司)或者提供房屋贷款违约保险的公司,对于贷款申请者信用状况,家庭债务与收入的比率,仍有很多要求。限于篇幅,今天就讲这些。有关房屋贷款的详细信息,请通过居外联系房屋贷款经纪成小洲。

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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留学生必读:美国留学生活有哪些小技巧 | 美国

当你经历重重考验终于来到自己理想中的学校就读的时候,相信每个人都希望自己在这片异国他乡的土地上能活出属于自己的精彩。毫无疑问,陌生的建筑,陌生的语言,陌生的生活习惯,这些既可以帮助我们快速成长,同时也是一个巨大的挑战。那么如何快速适应美国生活呢?今天就和大家一起聊聊美国生活的一些小技巧。

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赴美国留学想快速适应美国的生活,就必须掌握美国生活的一些小技巧
美国留学想快速适应美国的生活,就必须掌握美国生活的一些小技巧

1、关于信用卡

在美国,不管是银联、VISA还是MasterCard,接受刷卡的商场都不少,出国时随身带张信用卡,远比现金购物更为方便。因此,初到美国,作为过渡时期,可以带一张国内信用卡。不过,如果是去美国长期留学,未来有可能继续留在美国生活,从一开始就努力为自己积攒信用点数是非常重要的,否则以后贷款买房买车都容易碰壁或付出比别人更高的利息。更重要的是,在美国这个信用体系已经非常完善的环境里,亲自实践为自己提高信用点数的过程,是非常有价值的人生经历。

2、关于选课

如果你想得到好成绩,选课的功劳占到一半。我觉得,许多中国学生会认为,拿好成绩和学到真本事,是两回事。好的选课技巧,可以帮助你同时兼得这两点。刚开始的时候,你可能会有语言障碍,所以要首先注意去避免这个短板。

3、关于联系工具

到了美国,你会遇到很多新的朋友。如果他们是中国人,那么你可以继续使用以前的联系工具(QQ,微博,人人)。不过,我建议你去和美国人、别国留学生接触。如果你想和他们保持联系,你最好有以下工具,如手机,Gmail,Facebook等。

4、就医保险

看病需要预约。医院会有接待员与你对接。到达美国后,记得要办理医疗保险,国际学生的医疗保险是强制的。要注意牙医不在保险范围之列,所以出国前最好做一次全面的口腔检查;近视的同学可以多带几副眼镜,因为配眼镜还必须先看眼科医生。

5、关于饮食

如果你非常喜欢中国菜,那么去美国之前你以一定要好好学习一下做菜。在美国,除非你住在一个有许多中国人的区域,否则,你很难找到合适的饭菜。几乎所有美国食品都带奶酪,如果没有奶酪,很多菜也就失去了味道。因此,初到美国,你需要尽快适应美国的饮食才会使自己的日子好过。

(据欧桥教育)

加拿大 | CMHC上调房屋按揭保险 3月17日生效

加拿大按揭与房屋公司(CMHC)1月17日宣布,从3月17日开始,增加房屋贷款按揭保险费用,平均每人每月大约增加5加元。

CMHC高级副总裁Steven Mennill表示,这是因应政府金融机构监督办(OSFI)在1月1日生效、保险公司要有额外资本的新例要求,而作出改动。有关保险的供款金额,是以承保按揭金额贷款与价值比率( loan-to-value ratio )计算,加幅视乎这个比率而定。

据CMHC公布的数据显示,2016年前9个月,平均CMHC保险贷款约为24万5000元,平均首款的比例约为8%,平均债务清偿比率(GDS)为25.6%。

根据CMHC规定,房屋首付低于20%的必须购买房屋按揭保险,购房者的平均债务清偿比率不应超过其每月家庭总收入的32%。

加拿大 | CMHC上调房屋按揭保险 3月17日生效点击查看加拿大更多精品房源

CMH还给出一个加价幅度表,此表基于25年还款期,5年2.94%的按揭利率下,贷款首付在5%-9.99%的申请者,如果贷款15万的保险费用增加2.82元,25万增加4.7元,35万增加6.59元,45万增加8.47元,55万增加10.35元,如果贷款额为85万,则每月按揭保险费用将增加15.98万。据CMHC估计,所以客户平均每月约增加5加元。

CMHC的按揭保险只是对按揭贷款者首期低于两成的申请人士硬性规定购买,还有特定的贷款申请者,例如有些申请人,虽然首付超过了20%,但是银行还会要求担保公司作保,只有需要购买保险的购房者才有影响。

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(据星网)

美国房屋买卖中的托管帐户,你了解多少?

房屋买卖中,买家有可能遇到各种托管帐户(Escrow Account)。例如说,建商会将你的订金暂存到托管帐户中,不论最后这笔钱成为你头期款的一部分,或是你改变心意想要退费,托管帐户都能有效且安全得管理这笔款项。买家对于托管帐户最大的担忧在于托管帐户一般设立在贷款银行底下。贷款银行不但是贷款方,同时也会监督你的信用及还款纪录,来决定托管帐户的费用及相应规定。

托管帐户说明及流程

托管帐户成立目的在于征收房屋税、房屋保险及其他相关项目。以每月份为基础,托管帐户对代替屋主将费用支付给政府、保险公司及其他机关。你可能会想,为什么我不能自行付款要透过第三方支付呢?

主要是为了保障卖方及购买你贷款债券的投资人。债券投资人希望买家能准时付款,因此希望款项能由第三方监管。试想,若是买家没有按使缴交房屋税,房屋产权就无法受到政府保障,对投资人来说会有一定风险。抑或是,买家便宜行事没有购买房屋保险,一旦房屋发生火灾,没有保险公司弥补损失,也会连带影响债券投资人。

也许你觉得有复杂,但简单地说 : 银行核准贷款给你,之后他们会将款项变成债券贩售给投资人。投资人可能是其他银行、退休基金及国外金​​融机构等,不管最终拥有你债权的人是谁,他们通常会将债权托付给第三方,并透过第三方来征收款项及分散债权风险。

Lennar公司成立于1954年,并于纽约上市,是全美规模最大、最权威的建筑商和房地产公司之一。 MiraLago社区,位于佛罗里达州的帕克兰,50万美金起,居住面积由2200平方尺到4600平方尺不等 Ashmore II社区,Lennar位于拉斯维加斯的项目,提供了无与伦比的2楼层布局和Next Gen布局。 所有房子都配有建筑商Lennar的“一应俱全家居配套”,当中包括了不同的升级配套,如智能家居系统。 Laurel Oaks社区,位于希尔斯伯勒金缕梅村一带的劳雷尔奥克斯,与波特兰市中心只有21英里距离。 劳雷尔奥克斯项目里的房子,提供高达5卧3卫3车车库再加阁楼和额外房间的布局。房屋设计独特、鲜明 克里斯蒂横道(Christy’s Crossing),Lennar公司于联邦路兴建的令人耳目一新的社区。 克里斯蒂横道3至5卧房子连带Lennar“一应俱全家居配套”的售价仅40万美元起,比邻周边主要就业中心。 MiraLago社区,位于佛罗里达州的帕克兰,50万美金起,居住面积由2200平方尺到4600平方尺不等。 社区建筑优美的单层或双层房屋共有7个房型,3-6间卧室,并配备3车车库和有遮挡的门廊和平台。 牛津广场社区,邻近多尔西铁路站,与霍华德县最新学校相邻,2分钟即达通往巴尔的摩和华盛顿的公路。 Lennar以牛津广场项目获得了全霍华德县里唯一一个LEED银牌社区认证,让住户享受可持续发展环保生活

 

房屋税和保险为何属于托管帐户?

多数人认为每月由帐户扣款房屋税及保险是很方便地,因此托管帐户有其优点。另一方面,只有极为自律的人才会按时预留支出款项,一般人偶尔都会犯下忘记付款的错误。因此,不妨将托管帐户视为强迫积蓄,确保费用准时支付,避免延伸出罚款或是其他手续费。

当贷款银行要求买家成立托管帐户,法律明文限制了托管帐户的金额。整体而言,贷款银行会每月征收房屋税、贷款本金、每月利息、房屋保险及其他衍伸费用加总,这项金额就是你每月必须缴付给托管帐户的总额。

如何计算托管帐户总额

进一步解释,假设你的年度房屋税是两千美元,保险年费是六百元,则每月须缴付给托款帐户的总额就是将两千六百美元除以12个月。

此外,法律明文规定贷款银行可以预先向房屋买家征收六分之一的费用,相当于两个月金额,作为保障,避免买家未按时缴款。房屋保险及保险费用会依实际状况有年度调整,因此每年托管帐户的金额也会更动。

虽然托管帐户会自动将款项缴交给政府及保险公司,但有时还是会发生错误,因此你最好按时监控帐户扣款,一旦帐户发生异常或银行因私人状况影响你缴交费用,贷款银行需要负担罚款。

最后,法律要求买家在托管帐户成立的45天之内提交详细说明,须包含未来每月扣款金额及帐户交易活动等资讯来保持帐户不被关闭。

当银行核发贷款,许多买家只能暂时估计房屋税及保险费,有时金额会低于实际值。当然低报款项的好处是,每月支付起来比较轻松。然而第二年开始随着房屋增值或是房屋毁损导致保险费提高,这些状况都会影响托管帐户每月缴付金额,因此需定期注意,免得付款时被高额款项吓一跳。

 托管帐户发生款项不足或产生盈余?

若是托管帐户发生款项不足,贷款银行会提出一些改善方案。例如说,买家可以一次性缴付不足的费用,抑或是将这笔额度分担到剩余月份分次支付,借此在该年度内补足差额。有时候,银行甚至会提供混和方案,买家可以支付部分费用,剩余费用平均分散到各月。

若是托管帐户款项高于须缴交额度呢? 因为第一年托管帐户款项是粗略估计的,银行有可能超额征收费用,依照费用的多寡会有两种处理方式。第一,银行会将多余款项开支票返还给买家,若是金额较小,银行会将款项折抵至下一年度费用。若是银行要求你自行选择处理方式,一般来说除非你急需用钱,不然将款项留在帐户内是比较建议的方式。

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