在美买房，维修房屋如何抵税？
贷款手续费有多少，具体有哪些收费项目？
美国住宅出租前，要买哪种保险？
从投资房产的角度：是买独立屋(single family house),康斗(condo) 或联排(townhome)好呢？
外国人每年如何报税、交税？ 税收有哪些类型？
已借三十年的房贷款，想要提前还点，需要注意什么事项？
>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费
问：在美买房，维修房屋如何抵税？
房屋每年的折旧也可以用来抵税。
比如，花30万美元买一栋房子，其中土地价值5万，房屋25万。虽然房子的实际使用寿命可能很长，但税法上规定房屋的折旧年限为27.5年。
每年报税时，折旧可以抵扣25/27.5万元的应纳税收入。按15%的税率计算，每年大约能少纳税1364美元。
被折旧抵扣的税额会在日后出售房屋时回征。
比如上例，当初30万美元的房产在30年后卖出100万美元。此时房屋的价值已经在27.5年中折旧完毕，税法上的成本只剩土地的价值5万美元。
所以，应纳税收入为增值的70万美元+房屋被折旧的25万美元 = 95万美元 （不考虑后文自住房屋的税收优惠）。
无论你当初报税时是否记得抵扣折旧，在你卖房时税务局都会按折旧后的较低成本计算盈利，这种一刀切的行为真是令人无奈。
所以为了避免不必要的支出，请记得在报税时填上摺旧抵扣。
问：贷款手续费有多少，具体有哪些收费项目？
与贷款有关的开销包括以下费用：
手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%
点数(Discount Point)：一个点是贷款额的1%，一个点可降低利率0.25%
房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500，房价约高，收费越贵。
信用报告费(Credit Report): $20-60$
处理费(Processing Fee)：$200-$500
纳税服务费(Tax Service Fee): $50-$100
洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20
审批费(Underwriting Fee): $200-$500
文件准备费(Document Preparation) $200-$500
以上的费用在每个公司可能稍有不同，你可以找一家收费少的。
每家公司都会让你挑选无点数贷款。加点数的好处是最终还款额会降低，缺点是过户时要多交钱。
因为有点数无点数贷款在七年时还款额相等，如果你能保持贷款七年以上，可以加点数。否则不要加点，特别是在过户费很紧的情况下。
问：出租前，要买哪种保险？
出租屋保险
很多人在美国投资房地产，买了房子自己不住而是租给房客。对于这种出租房子也有专门的保险，叫做出租屋保险。
一般来说保险公司的出租屋保险不承保短期出租的房屋，一两周这种都是没有的，最短期限为一年。
出租屋保险的保障范围
出租屋保险和自住屋保险的区别在于，出租屋保险是房主拥有房屋但租给他人以收取租金。
所以出租屋保险的保障范围主要包括：
第一 房屋重建费用
万一碰到一些自然灾害的时候，保险公司应承担房屋重建的费用。包括房子的花草树木，游泳池、围墙以及后院建的Guest House 客房等其他建筑。
第二 房租租金损失
如果碰到灾难，比如房屋起火等，房客因此不再租房子，房主所损失的租金Loss Of Rent房租损失这部分也由保险公司理赔，但不包含房客的财物损失。
第三 和房屋相关的责任险费用
责任险非常重要，当房主没有住在里面时，房屋内出现一些问题，除房客以外的人受伤等，责任险可以做出相应理赔。
并且责任险还包含和出租屋相关的律师费用、DefenseCost辩护费用，但不包含房客的责任险费用，也就是说如果是房客在出租屋内摔伤，责任险不理赔。
那么，如何购买出租屋保险？
第一步 选择有经验的保险经纪，计算出租屋的重建价值
出租屋的重建价钱和购买出租屋的价钱不一定相同。
第二步 选择合适的保障内容
比如PersonalInjury个人歧视，如果因为歧视选择房客，比如不想租给怀孕的孕妇、黑人等而被房客起诉。
合适的保险条款可以保障房东利益，保险公司也会对此做出理赔。
第三步 选择合适的责任险保额
在出租屋保险中尽量将自己的liability 责任险的部分提高。一般情况下，出租屋保险包含十万美元的责任险保额。
但是有些公司可以把责任险部分提高到100万，也就是说万一房主与房客之间出现纠纷，被房客控告，保险公司可以最高支付100万为房主理赔申述。
第四步 选择合适的租金损失保额
因为某些灾难房客搬走了，房主因此所损失的租金，保险公司可以理赔的额度。
第五步 选择合适的自负额Deductible
如果是理赔1万元，房主自己的自负额为1000元，那么就有房主支付1000元，保险公司赔付9000元。
自负额越高保费越低；自负额越低保费越高，这个可以自己衡量一下。
房子的保险记录很重要，如果房子的保险记录不好，保险公司可以拒绝承保。
保险公司不是按照赔付的金额来决定，而是看保险记录好不好。
买保险的时候最好要保存相关的签字文件及沟通信件，这样可以避免很多不必要的纠纷和误会。
问：从投资房产的角度：是买独立房(single family home),楼房(condo) 或联排(townhome)好呢？
比较而言，独立房总投资额要高些，多数在17-35万美元之间，但是物有所值，因为面积大，有车库，占地，升值潜力强，适合长租的社区管理费很低，一般一年 在$300-600之间，比较容易出租。
但是因为房子大，有草坪，可能还有游泳池，维护和修理费用要高一些。
楼房和连栋房投资少，多数在7-20万美元之间，修理费用相对少，价格便宜的一般房龄老，社区管理费高昂而且不固定，每个月在$250-400之间。
从我们现在管理的房屋看，投资独立房占绝大多数。
问：外国人每年如何报税、交税？ 税收有哪些类型？
从税法上讲，外国人是指区别于美国公民、美国居民（绿卡持有者）和美国税法居民（在美国居住183天以上的外国人）的个人。
投资房地产涉及的税务主要包括：
房地产税，出租、出售房地产时产生的所得税，房地产买卖时的过户税。
①房地产税（Property Taxes）
是地方政府（郡、市、镇）向房地产的所有者征收的税收。无论是美国公民、居民或外国居民，每年都要向当地政府缴纳房地产税。
②房地产出租收入所得税（Income Tax on Rental Income）
一旦房产开始出租并产生租金收入，投资者须每年向国税局申报1040 NR税表来报告当年的租金毛收入及各项费用支出，如扣除费用后有净利润，屋主须向国税局纳税。外国投资者的报税期限为下一年的1月1日至6月15日。
大部分外国投资者在房屋出租的开头几年无需交纳任何收入税，因为国税局规定出租房建筑（不包括土地）成本的27.5分之一可算为每年的折旧并作为出租减项之 一。
同时，每位外国报税人还享有$3,950的个人免税额。
③出售房地产时产生的所得税（Income Tax on Capital Gain）
外国人出售其在美国拥有的房地产，要按利润缴纳所得税。利润的计算方式为房地产卖价扣除当初买价，装修费，大项维修费，和买卖时所产生的其他费用。
如果拥有房地产不到一年，适用10-35%的累进税率；
如果超过一年，适用15%的长期资本利得税率。
为了防止外国卖家逃税，法律规定买家在向外国卖家购买房地产时，必须从成交价中预扣10%并在20天之内向国税局申报8828表格。买家将8828-A表格交给外国卖家作为扣税的证明。
如果买家没有从购房款中预先扣缴这笔税款, 那么国税局可以要求买家支付外国卖家的欠税，再支付最高可达一万美元的罚款。
如果买家买的是自住屋，且房价少于30万元，则买家可以免除扣缴的义务。
在房屋成交的次年年初, 外国卖家要向国税局申报1040NR 表格, 并在附表D上申报上一年房产交易的利润，并将所收到的8828-A表格附上作为预缴税款的证明。
如果之前预扣的税款多过应缴税款，外国卖家可以获得退税， 反之补缴剩余的税款。
除了联邦所得税，在绝大多数州，外国投资人还要就其利润缴纳州所得税，但是佛州没有州所得税。
④其他税种
美国多数的州，都对房地产交易征收过户税，在佛罗里达，这种税叫Doc. Stamps OnDeed，是一种合同印花税，买方要按房屋购买价格的0.7%缴纳。
如果是贷款购房，买方还要额外按贷款额缴纳0.35%的印花税(Doc. Stamps On Note)。
如果是短租的度假屋，投资人还要每月按租金收入的13%缴纳营业税(Sales Tax)和旅游税(TouristDevelopment Tax)。
⑤外国人报税号（ITIN）
外国投资者购入房地产后，应立即向国税局申请外国人报税号（ITIN），因为每年的个人收入税申报及房屋出售时都会用到ITIN。
如果外国投资者不提供ITIN，国税局规定：无论是物业出租公司还是房客，都必须履行扣缴义务，代扣30%的毛租金并及时上交给国税局。
问：已借三十年的房贷款，想要提前还点，需要注意什么事项？
两个方法更早的付清房贷与节省利息支出
一个方法是提前偿还或者一次付清贷款本金。
另外一个方法就是重新贷款为更短的贷款期和更低的利率。
从提早付本金来说，如果可以提早把贷款付清，可以节省利息开支，剩余的钱可以作其他用途。
如果想提前偿还本金 最好在头五年付
如果购房者来说，分摊还款时提前偿还本金，每月月费是不变，但可以有助于缩短供款期。由于大多数的贷款刚开始是主要付利息部分，越早付本金，往后的利息就越少。
提早偿还本金并不适合所有人
购房者需要考虑自己的房贷息率。
如果你的房贷利率比较低，那你应该考虑先付清你的信用卡卡债或者其它息率比较高的债务。
另外，购房者也可以把钱用作其他的投资，比如加大退休计划，或者其他投资产品。房产的用途也在需要的考虑因素之内。
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