Tag: 加拿大房价

加拿大房貸及房屋公司(CMHC)CEO西達爾(Evan Siddall)本週在紐約一個私人演講會議上稱，根據壓力測試，油價若持續5年保持35美元/桶的低價，加拿大的房價會暴跌26%。

CMHC：原油若持續35美元一桶 則加拿大房價跌26%

據《金融郵報》報導，西達爾所說的壓力測試，是指金融影響壓力，包括5種模式，其中一個為「油價震盪」，油價震盪影響下，失業率相應升至12.5% 巔峰。其中對照的基本模式是失業率最高達到6.6%情況下，房價漲9.1%。紐約週一當天下午原油交易價格每桶41.60美元，由於供應充足，油價此次是 連續第4個月低於50美元。

其中，第3種模式是「美式房價調整」，即房價暴跌30%，失業率高達12%。最糟模式是「全球通縮」情況下，房價暴跌44%，這一模式下，失業率升至16%。

加拿大地產協會(CREA)最新數據顯示，今年10月全國平均房價去年同比漲8.3%至452,552元，其中溫哥華平均房價漲16%，多倫多房價漲7.4%，漲幅引領全國。西達爾還稱，自2008年來，加拿大房價漲幅遠遠超過美國、澳洲和英國。

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（據加拿大家園網）

據本國英文媒體《國家郵報》從消息來源處獲悉，新任聯邦財政部長莫奈（Bill Morneau）正不斷面臨來自下屬的壓力，要求他再度收緊按揭條例，目前5%的最低首付額上調為10%，以冷卻那日益炙熱、卻越來越令人擔憂的溫哥華和多倫多房市。

加拿大樓市：加拿大財長考慮收緊按揭 首付10%

其實，在保守黨當政的時代，業內和政府內部就已有再度提高最低首付，以冷卻溫、多房市的聲音。全球經合組織於曾於上月促請政府採取措施，減低家庭負 債及樓價對現時財政體繫帶來的風險，而一些財政部的官員也曾提出過收緊按揭條例的建議。不過在今年年初的時候，時任保守黨聯邦財長奧利弗已經明確表示不會採納。

在今年10月底聯邦大選結束後不久，新任財長莫奈（Bill Morneau）召開部門會議，一些官員聯同業界再度提出此建議。莫奈稱會考慮這一建議，並表示首要任務是做好財政預算案，而地產是其中一個需要處理的問 題。部長還強調，既然本國各省份及地區的樓市各異，當局會持謹慎態度，使用最好方法處理。

然而，收緊按揭條例、提高最低首付額是一把雙刃劍。自本國經濟從09年衰退中復甦以來，全國房地產市場就存在著非常嚴重 的不平衡：除了異常火熱的溫哥華、多倫多等地之外，全國其他大中小城市的房地產熱度都在漸漸降溫。在去年全球油價大跌重創阿省經濟、令卡爾加里房市大跳水 之後，大溫哥華、大多倫多就更成為僅存的「碩果」了。在此情況下，收緊按揭條例固然可能冷卻溫、多房市，但是也會對本國其他地區活力不足的房市造成致命影 響。

對此，財政部官員的解決方法是：僅對高價房屋實施提高最低首付額的政策。經過連年的暴漲，溫哥華獨立屋的平均價格接近160萬元，多倫多超過100 萬元，這是其他城市同類房房價格的兩倍，甚至三倍。因此，財政部官員提議，僅對高於50萬元的房屋收緊按揭條例，這樣就能免除該政策對中小城市房地產市場 帶來震盪。

一些房地產業內人士則對上調最低首付額的政策不以為然。加拿大皇家地產公司CEO索珀說，推高溫、多兩地房市的本質原因是缺乏房屋，有關問題可以自行調整。加拿大房屋建設協會行政總監李格芬說，收緊規定對本國的首次置業者很不公平。因為在兩地房市很大程度上都是被外資推動的，收緊按揭條例對他們根本 不起影響。

目前，聯邦方面對溫、多兩地房市中有多少外資還沒有一個清晰的認識。CMHC最近發表的一組數據顯示，溫、多公寓房市場中的海外投資人的比例分別為 3.5%和3.3%，相對去年分別是2.3%及2.4%。然而，這僅僅是字面上的數據而已，就連CMHC自己都承認，他們缺少關於外國買家的準備和可靠數 據，因為很多業主不會上報真實情況。

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（據加拿大家園網）

年增近20% 大溫獨立屋房價續漲 後勢看旺

根據大溫地產局統計，目前溫西獨立屋的中間賣價已經突破300萬元。

根據加拿大溫哥華地產局(Real Estate Board of Greater Vancouver)的最新統計，加拿大溫哥華獨立屋的價格在過去1年當中成長近20%，其中溫西獨立屋中間賣價(medial selling price)自去年11月份的264萬8000元，上漲到310萬元，溫東獨立屋更是從去年的96萬500元，上揚到今年的131萬元，漲幅更突破三成。 部分民眾十分懷疑，未來這樣的漲價現象是否還會繼續?

加拿大房市：溫哥華獨立屋飆20% 溫西破300萬 溫東大漲30%

根據市場人士分析，主要造成獨立屋價格上漲的原因不外乎為買方需求量高、低利率以及海外買家對本地地產有高度興趣所導致，而這些影響房市的因素在未來幾年，依然非常可能持續下去。

加拿大帝國商業銀行(CIBC)副首席經濟分析師泰爾(Benjamin Tal)認為，雖然在溫哥華買房的海外買家確實越來越多，這類投資者偏好價格昂貴的豪宅，但此類物件之銷售狀況，與價格70萬元的普通獨立屋間，關聯性可能不大。

即便如此，亦有分析師指出，豪宅與普通獨立屋的價格之間依然具有連動性，因為傳統上價格較低的溫東獨立屋，過去一年間的漲勢也相當驚人，還有研究發現溫哥華市的「百萬元房價分水嶺」，正逐漸從西向東移動。

有地產業者曾對「世界日報」記者表示，溫哥華房價所以會在今年不斷上揚，可能與全球經濟環境有關，因為大溫地區與許多其他地區相比，投資環境更為穩定，所以許多具有中國背景的投資人，紛紛將本地的地產市場視為一個「避風港」(safe haven)。

有業界人士指出，加元今年持續走軟也是造成本地房價不斷上攀的因素之一，因為低匯率等同讓持人民幣或其他外幣在大溫買房的民眾，得到至少30%之優惠。

在銀行利率方面，雖然有人預測美國聯准會可能會在月中調高利息，可能間接造成本地房市冷卻，但也有市場人士相信，調息對房價造成的影響可能有限，因為有些投資者並不需要貸款。

中央第一信貸聯盟(Central 1 Credit Union)經濟分析師派斯崔克(Helmut Pastrick)認為，房價攀升的主要原因來自需求量不足，他相信在溫哥華未來三年間經濟成長率可能超過3%的狀況下，房價下滑的可能性並不大。

11月菲沙谷房屋銷量 創同月份次高

根據菲沙地產局(Fraser Valley Real Estate Board)2日公佈之最新統計，11月份透過MLS系統成交的房屋總數有1766個單位，為史上同月份次高，該地區銷售紀錄為1989年11月份所創下，當時同月份銷量達到2154個單位。

菲沙地產局指出，上個月銷量若與去年同期相比，成長率更達55%。

菲沙地產局主席梅西(Jorda Maisey)說，今年11月份當地市場銷售狀況相當火熱，現象與過往不同，目前尚未見到買方需求量出現下降，他同時提到，如果民眾想趁高價賣出名下物業獲利，現在應該是一個非常恰當的時機點。

梅西還說，菲沙河谷的待售屋目前創下2006年春天以來的新低，不過民眾對房屋的需求則因物件種類而異，目前買方對獨立屋及城市屋的需求較高，銷售狀況較快，公寓單位銷售動力則相對較低。

在房屋指標價格(Benchmark Price)方面，當地獨立屋的售價比去年同期增加14.7%至65萬9700元;城市屋價格達31萬8800元，與去年同比提高6.7%;公寓之指標價格亦較去年增長9.3%，來到20萬7100元。

若以待售屋數量分析，11月份當地新增1854個待售物業，比10月份減少14%，整體待售屋數量為5761個，比去年同期大幅減少31%。

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（據加拿大家園網）

加拿大溫哥華地產局（REBGV）上週四發佈2015年第3季度（Q3）報告，由於土地，辦公室和零售物業需求增加，加拿大溫哥華商業地產在Q3得550單銷售，比上年同期的471單增長16.8%。

加拿大溫哥華商業地產Q3兩位數增長,創5年新高

在總成交金額上，大溫Q3 成交19億加元，比上年同期增加33.6%。

加拿大溫哥華地產局總裁Darcy McLeod說，我們看到整個2015年，加拿大溫哥華地區對商業地產的需求持續穩定增長。 商業地產行為受益於大溫經濟的蓬勃發展，全年均優於加拿大其他地區。

商業地產細分市場：

1. 土地： BC省土地產權和測量局（Land Title and Survey Authority of BC, LTSA）錄得192單成交，比上年同期增長28.9%，價值8.39億元，增長47.5%。
2. 辦公室和零售業：錄得215單成交，增長16.8%，金額5.12億元，增長6.2%
3. 工業類： 錄得112單成交，增長為零，但金額為2.42億元，增長49.1%
4. 多戶家庭：錄得31單成交，增長19.2%， 金額為2.83億元，增長123%

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（據加西網）

加拿大房屋按揭利率於今年1月及7月因央行兩次調低隔夜拆息率而降至歷史新低，但隨著5年固定按揭利率於兩月前逆轉上升20個基點後，加上外界估計美國聯邦儲備局下月會加息，令加拿大房屋按揭加息的壓力增加，屆時可能令全國二手樓買賣向下調。

士嘉堡一間道明加拿大信託分行內昨日擺出的息率。

 

多倫多道明銀行經經濟師Diana Petramala估計，若美國聯儲局加息，本國按揭利率或再升60至70個基點，而以目前加拿大人對按揭付款的敏感度來看，屆時全國二手樓在未來半年的成交量可能因此下降10%至15%。

她續指，本國一些樓房市道最熾熱、樓房價格最貴的地方如多倫多及溫哥華，對房屋按揭利率變動更加敏感，若利率升高，樓房買賣所受影響便更大。

由於加拿大經濟一直受美國經濟影響，美加政府債券更是互為緊扣，而加拿大固定按揭利率又與加拿大政府債券息息相關;因此，即使加拿大央行維持隔夜拆息在歷史新低，但因為外界預測美國聯儲局將於下月宣佈加息，帶動了加拿大固定按揭利率早在今年9月便開始逆轉上升。

加拿大皇家銀行一名按揭專家表示，假設一名按揭申請人向銀行借款10萬元，分25年攤還，每月供款，以折扣利率2.94釐計算，便要月供470.18元。

但若按揭利率上升60基點，其他條件不變下，利率便為3.54釐，月供便是501.39元，即申請人每月要多供31.21元。

但滿地可銀行高級經濟師陳蔚純表示，按揭利率是根據10年期國債利率釐定，後者可帶動前者上升。

滿銀預計，明年央行將不會加息，但明年底的10年國債利率估計會由目前的1.7釐增至2.05釐;不過，這亦只是重回2014年的水平，相對於歷史水平，10年國債利率仍處於低點。她估計，這對樓房市場仍不會有太大影響。

陳覺得，2017年下半年至2018年，按揭利率才有上升壓力，屆時央行加息比較明顯，並帶動10年國債利率上揚，在連鎖反應下亦令按揭利率上升。

然而，明年樓房市場走勢除受利率影響外，亦視乎其他外圍因素，如加拿大經濟情況及油價，若兩者有所改善，都有利地產市場;又如目前樓房市場熾熱主要仍靠亞洲的買家，萬一中國政府繼續收緊外匯管制，令中國資金不能外流，便可能影響加拿大樓房市道，但這一情況仍尚待觀察。

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（據加拿大家園網）

加拿大人的財務狀況可謂捉襟見肘，債台高築，宏利銀行(Manulife Bank)每半年進行一次的調查顯示，有接近40%的加拿大人，在過去一年裡至少出現過一次為支付家庭開支而「掙扎」的情況。

加拿大高房價：使40%加拿大人去年至少1次為錢抓瞎

很多人生活在財務「懸崖」上

加拿大廣播公司的Alexandra Posadzk報導說，有2372人接受了這一網上調查，他們的年紀在20-59歲，家庭年收入在5萬加元以上。

在受訪者中，38% 回答在過去一年裡，至少有過一次為錢「抓瞎」，為了支付日常生活賬單而不得不從信用貸款裡提錢、依靠信用卡、動用緊急儲蓄或退休儲蓄、甚至去跟親戚借錢。

在這38%的人中，4% 說過去一年裡幾乎月月缺錢，10%說一年中出現過幾次財務緊張，24%說有過一次或兩次這樣的情況。

國民郵報報導說，加拿大宏利銀行的總裁兼首席執行官Rick Lunny對此表示，看上去似乎有很多人生活在(財務)的邊緣，若是一旦利率上漲，可能會有更多的人不得不採取更絕望的措施，這令人感到擔心。

高房價是一大「罪魁禍首」

Rick Lunny說，這種情況，某種程度上要怪罪加拿大的高房價，抵押貸款吃掉了家庭收入的一大塊，從而使人們沒有多少錢可用於儲蓄。

根據宏利銀行的調查，加拿大房主們的抵押貸款額平均為 $175,000加元，在BC省和阿爾伯塔省更高，平均超過$200,000加元。

加拿大抵押貸款和住房公司說，人們的住房成本不應超過收入的30%，但加拿大統計局的數據表明，在2011年的時候，已經有超過1/4的加拿大家庭用於住房的開支超過了這一上限，而且自從2011年以來，加拿大房價已經再度上竄。

加拿大房價增長全球最快之一

最近來自豐業銀行(Scotiabank)的一份報告說，2015年的第二季度，加拿大的平均房價比去年同期上漲8.2%，為世界上房價漲幅第4高 的國家，在此期間房價漲幅最高的是愛爾蘭 (13.3%)，其次是瑞典(10.5%)，澳大利亞第三(8.3%)，略高於加拿大的8.2%。

多倫多地區房價可用「暴漲」這個詞來形容，多倫多星報的 Susan Pigg 本週三(11月25日)報導說，2005年大多倫多新建低層住宅的均價為38萬7369加元/棟，2015年均價高達80萬2376加元/棟。

房價飆升加重了人們的房貸負擔，低利率也在推高加拿大人的其他債務，加拿大統計局今年9月報告說，人們的債務/可支配收入比已經達到164.6%，十五年前的這個比例為不到110%。

利率上漲的危險

在如此高的債務負擔下，利率上升的時候人們怎麼還債就成了讓人不得不擔心的問題。

宏利銀行的首席執行官Rick Lunny 在一份聲明中說，許多加拿大人所面臨的挑戰是，他們每個月的收入是相對不變的，但支出可以突然有大幅增加。

他說，在一旦缺錢的時候，動用自己的緊急儲蓄或低利息的信用貸款還可以，若是在高利息的信用卡上積累債務，或者向家庭成員借錢，這就是在給自己的財務狀況增加壓力，在給親戚們增加壓力。

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（據加拿大家園網）

根據BC租房指數（BC Rental Housing Index）最新發佈的結果，溫哥華有25%的人一半的工資都被用作房租。

難以承受的加拿大房價 溫哥華房租水平達危機程度

幾乎所有人都能感覺到溫哥華租金的高昂。「租金在漲，但是收入並沒有同步增長。」BC非營利住房聯盟（BC Non-Profit Housing Association）主任說。

「我認為，人們普遍覺得租房的人是服務員，某種程度上這是正確的。然而，如今我們發現，還有其他人：醫療健康工作者、社會工作者和建築從業人員。」

在全國範圍內，溫哥華的房租也是最不能承受的。溫哥華的房租水平已經達到了「危機」程度。高房租阻礙了人們住在溫哥華，影響了勞動力的供應。

放眼加拿大溫哥華地區，周邊城市也沒有好多少。本拿比、素裡、列治文全都是重災區。

專家呼籲政府對此問題引起重視，多建造一些可負擔的出租房屋。

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（據加西網）

全球油價持續疲軟，加拿大阿爾伯塔省（簡稱阿省）經濟疲軟，而房市也到達了崩潰的邊緣。據近日公佈的數據，在上個月阿省多個城市的房屋成交量和平均房價的跌幅達到了百分之幾十。不過，由於加拿大其他地區的經濟還算穩定，所以阿省的房市蕭條不會蔓延到那裡。

用數據說話：加拿大阿省房市多糟 房價暴跌20%

加拿大地產商會(Canadian Real Estate Association)的最新數據指出，在今年10月份阿省西部成交量跌幅也高達52%，而中南部地區則回落了31.6%。

值得一提的是，阿省的中小城市是房市蕭條的重災區，而且規模越小收縮的幅度越大，這說明由於石油業不景氣，人們正在逃離就業更加困難的小城市。

例如在該省北部的麥克默裡堡(Fort McMurray)，上月的平均房價為46.82萬元，比去年同期大幅下滑了跌幅高達20%，或11.7萬元，成交量則急挫41%（從144宗下降至85 宗）。在規模更小的萊敏斯特(Lloydminster)，成交量下跌幅度更大，高至54.3%。

在該省的經濟重鎮卡爾加里，房價的收縮較為溫和。10月份平均房價為44.45萬元，年同比下跌4.4%，但是成交量卻大幅下挫了36.4%至1810宗。

阿省房市蕭條不會影響多倫多

雖然阿省房市大跳水，但是本國絕大部分業內專家都相信，蕭條不會蔓延到其他地區，因為該地區是受到了全球油價價大幅回落至40美元的影響，而多倫多的經濟還算穩定，所以不會受到影響。

例如在今年的11月上旬（最近一期數據），大多倫多地區的房屋成交量達到了3616間，比去年11月同期大增9.4%，而整個地區各類房屋平均價格為63.5萬元，與去年同期相比增加了9.5%。

數字還顯示，房屋掛牌的數量比去年同期亦有增長，但增幅不及銷量，表示供應量仍趨緊張，特別是獨立、半獨立及鎮屋等低層單一家庭住宅類型的情況更嚴重。多倫多市內獨立屋，在所有地區各類型房屋中供應最緊張，令一些買家不得不轉移到半獨立屋市場，令該類房屋的價格錄得最大增幅。

雖然國際經濟學界不斷在新出台的報告中對多倫多的房市提出警告，但是大多數本國專家不以為然。他們相信，多倫多房市回落的唯一誘因應該是遭遇嚴重的經濟衰退，而且即便是遭遇調整，也將是軟著陸，而不會出現阿省那樣的大跳水。

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（據加西網）