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加拿大房貸利率起起伏伏的變化，真的不會牽動購房者的神經嗎？未必！

加拿大房貸利率微漲 房市要冷 房奴睡不著

加拿大幾大銀行近期陸續上調房貸浮動利率的動作，在本地盆友圈也引起熱烈討論。

銀行等貸款機構已從9月時的低利率基礎上逐漸提升房貸的利率。隨著加拿大政府債券殖利率上升，在過去兩個月內，最受歡迎的五年期固定房貸( Five-year fixed-rate mortgage)利率上升了0.2%，可變房貸(Variable-rate mortgages)的利率，也自2012年來首次持續上漲。

雖然加拿大房貸利率最近開始小幅度上漲，這卻是一種房貸利率由逐漸下降轉變為逐漸上升的趨勢，這樣的趨勢有可能令房地產市場冷卻。

多倫多道明銀行(TD Bank)的經濟師推測，由於廣泛預期美國聯准會將於12月升息，加拿大的固定房貸利率有可能隨之上升0.6~0.7%。

如果真的這樣，或許導致加拿大的成屋銷售量在今後六個月內下降10~15%。經濟師認為利率上漲對火熱了數年的多倫多和溫哥華房市影響最大，因此冷卻程度也較高。

央行會否加息？

據加通社報導，許多經濟學家預期，如果加拿大經濟復甦步入正軌，央行下一步將提升隔夜利率，道致貸款浮動利率升高。目前浮動利率提升並非意味著央行將加 息，他認為只是大銀行為了增加利潤而已。銀行不會將利率長期保持在2%甚至2%以下的水平，當央行降低基準利率P時，銀行必然要調整降低折扣率。因此每當 央行降息時，借貸者就要趕緊爭取到最大的折扣。如果仍在觀望，還是趁現在利率比較低及早行動。

浮動還是固定？

儘管加拿大中央銀行在今後很長一段時間內無力加息，但這不妨礙固定房貸利率上漲，因為固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定，況且加美債券市場殖利率自9月以來就開始回升。

比較出人意料的是與央行基準利率緊密相連的浮動利率，最近也在緩慢上升。

世界日報採訪intelliMortgage的房貸規畫專家麥克利斯特，他感到驚訝：這是浮動利率房貸市場的巨大轉變，一個很少人預料到的變化。

他分析，這可能源於爭奪儲蓄款的競爭及政府一些政策，導致銀行等房貸業者融資成本升高，迫使他們通過提升浮動利率方式收回成本。

但RateHub.ca的創辦人理查德認為，一些推動利率上升的因素是暫時的，例如年底時一些貸款機構已經達成全年營業目標，無意再以優惠利率招徠顧客， 以及房市隨著冬季來臨而不再那麼熱絡。她分析，一些銀行在11、12月提升利率，以準備來年春季與對手競爭時，能夠有更大幅度的削減利率空間。

在上漲的利率預期明年令房市冷卻的同時，由於一些買家會搶在利率顯著上漲之前入市，這也可能在短期內推動房市在冬季衝刺。麥克利斯特告誡潛在的買家，最好謀定而後動，因為他覺得加拿大經濟表現欠佳，即使明年房貸利率上升，今後數年還是會回落。

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（據加西網）

本週三(11月25日)，多倫多地產局發佈的最新報告稱，多倫多地區的房屋需求仍然強勁，但是低層房屋的供應量劇減，創了歷史新低。這意味著價格競爭仍然非常激烈，低層房屋價格仍有較大上升空間。

加拿大多倫多獨立屋供應劇降 需求強勁價格競爭仍激烈

在今年前10月，GTA地區房屋銷售量累積為12萬4,123。由RealNet Canada公司統計的新房交易量與過去十年的平均值持平，但新 房的類型以及售價則出現了顯著的變化。GTA地區總的房屋供應量維持在正常範圍內的2萬6,388間，但81%都是高層公寓房。

相反的，低層房屋的供應量則明顯下降，達到了歷史新低。在今年10月底，在售的獨立屋、半獨立屋以及鎮屋數量約為1萬，而在2005年同期，在售的 新低層房屋數量約為1.6萬，二手低層房屋數量則約為1.3萬，所以總的在售低層房屋數量為2.9萬，低層房屋儲量是今年的約3倍。

該報告指出，雖然低層房屋的數量出現了明顯的下降，但是對低層房屋的需求仍然非常的強勁，這也意味著價格競爭更為的激烈，低層房屋價格仍有較大的上升空間。截止今年10月31日，新低層房屋的平均價格約為80萬2,376元，比2005年高出1倍以上。

獨立屋是這10年間價格上升最快的房屋類型。今年10月，GTA地區的新獨立屋平均價格約為96萬2,312元。建築行業和土地開發協會會長 Steve Deveaux稱：「對於購房者來說，如果預付20%的首期款，那麼需要年收入達到17萬4,855元才能負擔得起剩下的貸款。如果首期款更 低，那麼年收入則需要更高。根據加拿大統計局的數據，多倫多家庭在2013年的平均收入僅為10.7萬。」

GTA地區在售的新公寓數量在過去十年則出現了顯著增加。在今年10月，新公寓的供應量約為2萬1,408間，而2005年的新公寓供應量僅為1.3萬。新公寓的平均價格為44萬，而2005年的平均價格為28.8萬。

不過，多倫多地產局在報告中指出，雖然新公寓的完工量和待售數量都在增加，但是大部分新增公寓都已經被市場所消化。所以新公寓的儲量不增反減，而且價格也出現了上升。此外，新公寓的平均面積也在過去十年間從908平方尺縮小到767平方尺。

多倫多地產局長Mark MacLean表示，整個房地產行業對於目前的政府相關政策與房屋負擔過重之間存在著矛盾十分擔憂，比如說安省政府計劃允 許市政府向市民收取土地轉讓稅，這就導致購房者需要繳納雙重的土地轉讓稅，購房者的負擔將會顯著增加。有研究證實，增收市級土地轉讓稅對於安省的房地產行 業將會有非常消極的影響。

根據建築行業和土地開發協會2013年的研究報告顯示，政府所徵收的稅費幾乎佔GTA購房者總支出的20%。

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（據加拿大家園網）

加拿大房貸利率最近開始小幅度上漲，這樣的趨勢有可能令房地產市場冷卻。

加拿大房貸利率小幅上漲 樓市真的要冷卻了嗎？

銀行等貸款機構已從9月時的低利率基礎上逐漸提升房貸的利率。隨著加拿大政府債券殖利率上升，在過去兩個月內，最受歡迎的五年期固定房貸( Five-year fixed-rate mortgage)利率上升了0.2%，可變房貸(Variable-rate mortgages)的利率，也自2012年來首次持續上漲。

雖然漲幅微小，這卻是一種房貸利率由逐漸下降轉變為逐漸上升的趨勢。多倫多道明銀行(TD Bank)的經濟師帕翠蜜拉推測，由於廣泛預期美國聯准會將於12月升息，加拿大的固定房貸利率有可能隨之上升0.6~0.7%。如果真的這樣，或許導致 加拿大的成屋銷售量在今後六個月內下降10~15%。 她認為，利率上漲對火熱了數年的多倫多和溫哥華房市影響最大，因此冷卻程度也較高。

加拿大房貸利率最近出現的上漲趨勢，可能令房明年地產市場冷卻。(本報資料照片)

儘管加拿大中央銀行在今後很長一段時間內無力加息，但這不妨礙固定房貸利率上漲，因為固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定，況且加美債券市場殖利率自9月以來就開始回升。

比較出人意料的是與央行基準利率緊密相連的浮動利率，最近也在緩慢上升。 intelliMortgage的房貸規畫專家麥克利斯特感到驚訝：「這是浮動利率房貸市場的巨大轉變，一個很少人預料到的變化。」

他分析，這可能源於爭奪儲蓄款的競爭及政府一些政策，導致銀行等房貸業者融資成本升高，迫使他們通過提升浮動利率方式收回成本。

但RateHub.ca的創辦人理查德認為，一些推動利率上升的因素是暫時的，例如年底時一些貸款機構已經達成全年營業目標，無意再以優惠利率招徠 顧客，以及房市隨著冬季來臨而不再那麼熱絡。她分析，一些銀行在11、12月提升利率，以準備來年春季與對手競爭時，能夠有更大幅度的削減利率空間。

她指出：「我們看到銀行的優惠利率(prime rate)下跌，浮動利率卻上升，這表明發揮作用的不是經濟因素，而是貸款機構出於其它原因作出的決定。」

在上漲的利率預期明年令房市冷卻的同時，由於一些買家會搶在利率顯著上漲之前入市，這也可能在短期內推動房市在冬季衝刺。麥克利斯特告誡潛在的買家，最好謀定而後動，因為他覺得加拿大經濟表現欠佳，即使明年房貸利率上升，今後數年還是會回落。

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（據加拿大家園網）

最新BC省非盈利住房協會（BC Non-Profit Housing Association, BCNPHA）數據顯示，大溫地區單親母親，老年人和原住民的過半收入用於住房類支出，主要是支付房租。

最新數據顯示：很多大溫居民過半收入用於房租

這個機構多年來一直收集人口數據，為BC省人口最密集的地區制定「租房指數」(Rental Housing Index).

該協會主席湯尼(Tony Roy)說，住房可承受能力應該指住房類支出不超過收入的30%。 但當我們從加拿大統計局（StatsCan）拿到人口和收入數據後，我們簡直不敢相信我們的眼睛。

在大溫地區，超過73500戶家庭花費過半收入用於房租，這其中絕大多數家庭年收入不超過21000元。他們很多人從事食品加工，餐館和服務業。

居住在出租單位的很多人是單親母親，35%的單親媽媽把過半收入用於房租。 也有不少年輕人，老年人和原住民是這樣的支出結構。

政府對這些數據很感興趣，他們可以用於制定相關人群的收入補貼和租賃補貼計劃。但湯尼認為，該數據對多人同時租用一套住宅的情況統計有瑕疵。比如5個最低收入的人分享一套出租房，數據上看該「家庭（Household）年收入為10萬元， 似乎很不錯。

目前，整個低陸平原市場短缺63000套臥房。 湯尼希望政府能看到，每個出租單位能放多少張床位才能讓所以人住下來。

大溫地區現有891335戶家庭，有304270戶出租，出租率34%。

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（據加西網）

《經濟學人》雜誌最近針對全球26個國家展開房屋市場調查，結果顯示，相對於租房價格，加拿大的房價最高。

加拿大房價10年漲4成 房價被高估世界第1

英國和愛爾蘭一直以低房租領先各國，但加拿大在2008年全球金融危機後超越了這兩國，並保持第一的位置至今。

據調查，加拿大、英國和澳洲房價被明顯高估，溢價達30%。用房價對比租金以及居民的稅後收入，加拿大在這份表格中名列前茅，緊跟其後的是澳洲、瑞典和英國。

加拿大的房價從2005年至今已經上漲了42%，漲幅僅被以色列和瑞典超越。而其中溫哥華、多倫多的漲幅又更驚人。

《經濟學人》調查顯示，加拿大的房價被高估。

紀錄顯示，從2005年起，溫哥華東區的所有類型的住宅物業，價格上漲了99%，溫西的漲幅則為82%。從大溫來看，僅去年一年，公寓及城市屋等價格就上漲了10%，獨立房價則上漲了20%。

然而，儘管有關加國房價被高估的警告不斷，卻絲毫沒有讓買家覺得猶豫，尤其是溫哥華和多倫多更吸引房市投資人的關注。

土地有限，人口穩增不斷推動房價上漲。不只是移民，更多加拿大人也從亞省和安省等其他省份搬到卑省居住，卑省2015年第二季增加的外省人口就高達4000人。

在溫哥華，搶房大戰顯示不是所有人都認為房價是被高估，出高價的買家顯然認為房子的價值比賣家的叫價更高。低利率也是關鍵因素，如果利率上漲，或許溫哥華和加拿大的房市會有所改變。

調查還發現，加拿大不是面臨住房挑戰的唯一國家，全球地產價格都呈上升趨勢，被調查的26個國家中有21個如此，年上漲率為4.7%。房價下跌的僅有中國、新加坡、法國、希臘和意大利。

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（據加拿大家園網）